Решение по дело №413/2023 на Административен съд - Добрич

Производството е по реда на чл. 210, ал. 3 във вр. с чл. 215, ал. 1 от Закона за устройство на територията (ЗУТ). Образувано е по жалба на Ж. А. П., [ЕГН], с адрес [населено място], ул. „Д-р П. Берон“ №1, ет. 2, ап. 1 срещу Решение по Протокол № 5 от 18.04.2023 г. на комисия по чл. 210 от ЗУТ, назначена със Заповед № 845/08.07.2022 г. на кмета на Община Балчик, в частта му, с която е определен размер на обезщетение 3822,17 лева за учреден сервитут в [ПИ] по КК на [населено място], община Балчик, земеделска територия върху 8,115 дка.

Жалбоподателката намира решението в оспорената му част за незаконосъобразно, постановено при нарушаване на материалния и процесуалния закон, поради което моли за неговата отмяна. Тя не е съгласна с така определената пазарна стойност на обезщетението за сервитута, учреден в собствения й имот. Излага доводи за това, че не е била надлежно уведомена за откриване на административното производство по определяне на пазарна стойност за учредяване на сервитут, както и за предшестващото производство за процедиране и одобряване на ПУП – парцеларен план за обект „Ветроенергиен парк“ съгласно чл. 26 и чл. 35 от АПК, не е имала възможност да представи документи или информация, което съществено нарушило правото й на защита и представлява нарушение по чл. 146, т. 3 от АПК. Според г-жа Помакова решението на комисията е съобщено по реда на чл. 18а, ал. 10 от АПК, но тази хипотеза счита за приложима едва след изчерпване реда по предходните алинеи. Жалбоподателката посочва, че в решението за одобряване на оценката за пазарната стойност на сервитута е допуснато нарушение на материалния закон – чл.65, ал.2 т.4 от Закона за енергетиката. Твърди, че изчисляването е по формулата: „Пазарна стойност = Площта на сервитута (дка) х Пазарна стойност на земята за 1 дка х К_с х К_сп“, в която К_с е коефициент отчитащ срока (не може да е по-голям от 0,9) и К_сп е експертно определен коефициент, като последният отчита вида на сервитута. Когато става дума за отрицателен сервитут, К_сп следва да е равен на 1,00. Тя счита, че оценката, послужила за издаване на оспореното решение, е изчислена като произведение от коефициент за стойност на сервитута (_Кст-ст), Коефициент за срок (К_с) и пазарната стойност на засегнатата площ. Според жалбата й коефициентът за стойност е неоснователно и значително занижен, релевира и други недостатъци грешки по отношение експертната оценка за трите населени места [населено място], [населено място] и [населено място]. Въз основа на това, счита, че решението на комисията за еднократното обезщетение, изчислено по чл. 210 от ЗУТ, е незаконосъобразно. Изразява становище, че несъответствието на стойността на обезщетението на действителната пазарна цена на сервитутното право, представлява нарушение на материалния закон. Иска да се измени решението и да се увеличи определената цена, съответно еднократното обезщетение. В съдебно заседание, чрез процесуалния си представител, адв. Х. Г.-Д., прави искане да се уважи подадената жалба по причина, че изложените в нея твърдения за несправедливо обезщетение и незаконосъобразност на оспорения акт, се подкрепят от представените пред съда две експертни заключения. Претендира разноски в размер на 1760 лева съгласно приложен (на л.167) списък.

Ответникът, Община Балчик, чрез юрисконсулт М., изразява писмено становище за недопустимост и неоснователност на жалбата. Счита, че с решението на комисията е определена справедлива пазарна стойност на обезщетението за жалбоподателката, предвид площта на засегнатия имот и при продължаване използването на имота по същия начин и след построяването на енергийния парк. Твърди, че от нормативно забранените дейности в сервитутната зона към случая могат да се отнесат само забраните за бъдещо строителство, за извършване на сондажни работи и за засаждане на трайни дървесни видове. Оценителят е съобразил тези ограничения, като е добавил и шума от ветрогенераторите. Претендира присъждане на възнаграждение за юрисконсулт. В съдебно заседание процесуалният представител оттегля становището си за недопустимост на жалбата като поддържа становището си за неоснователност на жалбата.

Заинтересованата страна, „Тесса Енерджи” ЕООД, ЕИК *********, чрез процесуалния си представител, адв.Дукова, изразява становище за неоснователност на жалбата. Оспорва възраженията в жалбата по отношение неуведомяване съгласно чл. 26 и чл. 35 от АПК. Не било налице съществено нарушение, което да ограничава правото на защита на жалбоподателката, която била редовно уведомена за крайния административен акт и е упражнила правото си на защита чрез жалба. Счита, че в производството по чл. 210 от ЗУТ размерът на обезщетението се определя чрез оценка на засегнатите права от комисията и събирането на информация или документи от страните е ирелевантно. Изразява становище, че в производствата по ЗУТ, АПК се прилага субсидиарно, т.е. само в посочените от закона случаи, следователно, няма нормативно изискване да се уведомят страните в производството за неговото започване. Възразява на твърденията за нарушаване на материалния закон и отрича ползването на оферти за продажба, вкл. и в други землища. Счита, че при определяне размера на обезщетението, материалният закон бил приложен правилно, поради липса на нормативно изискване за ползване на конкретна методика. Сочи, че оценителят в административното производство е използвал най-разпространената методика, съобразена с чл. 65 от ЗЕ и по-специално с изискването за отчитане ограниченията в ползването на засегнатия имот. Доколкото процесният имот бил с НТП „нива“ и в него не се предвиждало да се изграждат части от енергийния парк, той бил засегнат само от сервитута на перката. Отглеждането на едногодишни култури, достъп на собственика до имота и на дружеството до изградените съоръжения, не ограничават ползването му. В писмено становище по делото с вх. № 1771/13.05.2024 г. юрисконсулт Я. И. счита, че вещите лица по делото са използвали формула за оценка, която не е законово регламентирана. Основният елемент за определяне на справедливото обезщетение бил коефициентът КСП, експертно определен, по субективна преценка. Не е съгласен с придадената стойност на КСП от двете вещи лица от 1,00, съответно 0,9 (т.е. максимално възможната), защото те приемат, че въздействието на сервитута и ограниченията, наложени на собственика, са значителни. Според него в двете заключения не са обсъдени поотделно ограниченията на процесния имот, изброени в Наредба №16 и кои от тях действително се понасят. Твърди, че в случая само три забрани (по чл. 14, ал. 1, т. 1 – т. 3 от Наредба №16) – за строителство, за бъдещи сондажни дейности и за засаждане на трайни насаждения могат да се понесат от имота на жалбоподателката, но дори и тези дейности собственикът не може да извършва самостоятелно, без нарочна процедура по промяна предназначението на земеделската земя, независимо дали върху земята е учреден сервитут по реда на ЗЕ. Ограниченията по т. 7 и т. 8 от чл. 14, ал. 1 на Наредба №16 също са валидни без наличие на сервитут. Позовава се на втората съдебно-оценителна експертиза, по която вещото лице е дало заключение, че след учредяване на сервитута собственикът на земята може да продължи да я ползва и да получава земеделска продукция от нея така, както е ползвана и до този момент, т.е. без последствия. Изразява становище, че обезщетението по отношение имота на жалбоподателката е справедливо и обективно определено в административното производство, защото е определено въз основа на действителната степен на засягане на имота от учредения енергиен сервитут. Използването на коефициент с максимална или близка до максималната стойност, намира за неправилно и несъразмерно със степента на въздействие на сервитута върху засегнатат площ.

От фактическа страна съдът приема за установено следното:

Жалбоподателят се легитимира като собственик на имот с [идентификатор] по КК на [населено място], община Балчик съгл. Нотариален акт за дарение на недвижим имот вх. № 2646 от 27.08.2001 г., акт № 62, том IV, дело № 1058 на Сл.по вписванията -Балчик, с НТП „нива“, III категория с площ 63,002 дка, което не е спорно между страните.

С Решение № 690 по Протокол № 40/26.01.2023 г. на Общински съвет – Балчик (л.47) е одобрен ПУП – Парцеларен план (ПП) за Ветроенергиен парк по КК на [населено място] и [населено място], община Балчик, с инвеститор „Тесса Енерджи“ ЕООД. Предмет на парцеларния план е изграждането на вятърни генератори, подземни кабелни трасета и техните сервитути, засягащи имоти на инвеститора и на трети лица в землищата на [населено място], [населено място], [населено място], община Балчик, област Добрич, подробно описани в решението, сред които и имот с [идентификатор], собственост на жалбоподателката, находящ се в землището на [населено място]. Решението е обнародвано в ДВ, бр. 21 от 07.03.2023 г. и е влязло в законна сила на 11.04.2023 г., видно от Уведомление изх. № 23-Бч-004-62_002 от 20.04.2023 г. по чл. 26, ал. 1 от АПК за предстоящо издаване на индивидуален административен акт (л.43).

Със заявление на „Тесса Енерджи” ЕООД с вх. № 23-Бч-004062/05.04.2023 г. до кмета на О. Б. е поискано да се назначи комисия по чл. 210 от ЗУТ за определяне на размера на обезщетенията на собствениците на засегнатите от сервитутните зони имоти.

С уведомление, публикувано на интернет страницата на О. Б., на 13.04.2023 г. заинтересованите страни на основание чл. 26, ал. 1, вр. с чл. 18а, ал. 10 от АПК са уведомени за започване на производството по чл. 210 от ЗУТ.

Със Заповед № 845/08.07.2022 г. кметът на община Балчик е определил състава на комисията по чл. 210, ал. 1 от ЗУТ със задача възлагане на оценки, определяне на размера и изплащане на обезщетенията в изрично предвидените в закона случаи по пазарни цени (л.26).

На заседание на комисията, проведено на 18.04.2023 г., съгласно Протокол № 5/18.04.2023 г. (л.21-25), е прието решение за одобряване на експертните оценки за размера на обезщетението на собствениците на поземлени имоти, върху които възниква безсрочен сервитут за изграждането на обект : Ветроенергиен парк в землището на [населено място] и [населено място], като за имота на жалбоподателката, попадащ в сервитутната зона на ротора на ветрогенеротар Т19 с площ на сервитута 8,115 дка, е определено обезщетение от 3 822,17 лева. Размерът е изчислен въз основа на експертна оценка (л.34-37) на независим оценител, възложена от инвеститора „Тесса Енерджи“ ЕООД. Обезщетението е определено върху засегнатата от сервитута площ, като са взети предвид ограниченията за ползването на поземлените имоти в сервитутните зони съгласно чл. 14, ал. 1 от Наредба № 16. Оценителят описва по следния начин оценяваното сервитутно право: „ При своето въртене около оста на ветрогенератора част от потора (по-контретно негомвите перки) вследствие на сервитутното право ще преминава над съседния поземлен имот и неговият собственик ще трябва да понася ограниченията на това преминаване – да не извършва определени действия, да не засажда определени селскостопански култури в част от собствения си имот, да понася шума от ветрогенератора и др.“ (л.36). Справедливата пазарна стойност на сервитута определя като произведение от коефициента за стойността на сервитута К_ст-ст (отчитащ наложените ограничения върху чуждия поземлен имот, в случая определен на 0,12), коефициента за срок на сервитута К_срок (в случая сервитутът е безсрочен и коефициентът е 1) и пазарната стойност на засегнатата площ, определена на 3 925 лева на декар, съгласно Приложение № 1 – Заключение по оценителска експертиза (л.38-40). Използваният от оценителя метод е този на посредственото сравнение, а аналозите, приложени в случая са на сделки в землищата на [населено място] и [населено място] и двете в община Балчик (л.39-40). Решението на комисията е публикувано на интернет страницата на Община Балчик на 20.04.2023 г., видно от разпечатка на сайта на общината (л.41).

По допустимостта на жалбата:

Видно от Уведомително писмо с изх. № 23-БЧ-004062_009 от 09.06.2023 г. на кмета на Община Балчик (л.27-28), решението на Комисията Комисията по чл. 210 от ЗУТ, обективирано в Протокол №5/ 18.04.2023 г. в частта му по отношение определяне обезщетението за [имот номер] е получено от жалбоподателката на 13.06.2023 г. Жалбата срещу решението е подадена в О. Б. на 23.06.2023 г., в рамките на законовия срок за оспорване.

Съдът приема, че жалбата е допустима, като изхождаща от надлежна страна, срещу годен за оспорване административен акт. Жалбата не е просрочена, с което се съгласил ответника, оттегляйки възражението си за недопустимост.

За изясняване на спорните обстоятелства по делото са изслушани две съдебно-оценителни експертизи – първоначална и допълнителна.

При първоначалната съдебно-оценителна експертиза (л.92-104) са приложени два подхода за оценка (сравнителен подход и приходен подход), като e изведена пазарната стойност на засегнатия имот по два пазарно-ориентирани метода: Методът на посредственото сравнение и Методът на поземлената рента, претеглени поравно. В резултат на това е получена крайна пазарна стойност на декар в размер на 5 219 лева. За определяне на пазарната стойност по Метода на пазарните аналози (сравнителния подход), са използвани данни за вписани продажби на съпоставими имоти в землището на [населено място], [населено място] и [населено място] в община Балчик (л.105). За оценката по Метода на поземлената рента (приходния подход) е взета предвид средната годишна рента на декар за стопанската 2021/2022 година за землищата на община Балчик съгласно данните от НСИ (л.101). При съобразяване на определената пазарна стойност на земята и при отчитане на предвидените в закона ограничения за ползване на служещия имот по чл. 64, ал. 2, т. 1 – т. 3 и ал. 3 от Закона за енергетиката (ЗЕ) заключението на вещото лице е, че пазарната стойност на равностойното парично обезщетение за сервитута възлиза на 41 502 лева. Формулата за изчисляване на обезщетението е идентична с тази в експертната оценка, одобрена от комисията по чл. 210, ал. 1 от ЗУТ, като вещото лице е приложило близък коригиращ коефициент за срока на сервитута в размер на 0,98 и по-голям коригиращ коефициент за вида на сервитута в размер на 1. Този коефициент е обусловен от принудителния начин на учредяването на сервитута и тежестта на ограниченията, които собственикът на служещия имот е длъжен да търпи с оглед придобиваните права от титуляря на сервитута. В съдебно заседание вещото лице поддържа експертното заключение и пояснява, че разликата в оценката, въз основа, на която О. Б. е определила обезщетение за безсрочен сервитут и изготвената от него експертна оценка, се дължи на експертно определения коригиращ коефициент. То приема, че при отрицателен сервитут, ограниченията в правото на собственост, са единица (л.126).

Съдът, мотивиран от огромната разлика между оценките на сервитута в административното производство и в заключението на вещото лице, е назначил допълнителна експертиза с цел изясняване на въпроса относно правилно определяне цената на сервитута. Според заключението по допълнителната съдебно-оценителна експертиза (л.149-159) справедливата пазарна стойност на обезщетението възлиза на 34 950 лева, изчислена при прилагане на сравнителен и на приходен подход. Използваните методи за оценка стойността на имота са като тези при първоначалната експертиза: Методът на посредственото сравнение (с аналози в [населено място] и [населено място], община Балчик) и метода на поземлената рента (по данни на НСИ), като при тежест по 50 на сто на всеки от тях, пазарната стойност е определена [рег. номер]./дка за процесния имот. По отношение последиците от учредяване на сервитут и възможностите за ползване на имота, вещото лице заявява, че след учредяване на сервитута собственикът може да продължи да ползва земята и да получава от нея земеделска продукция. Сервитутът не води до промяна на характера и предназначението на имота и начина на трайно ползване, но се налагат ограничения в ползването на засегната от сервитута площ. Нормативно предвидените ограничения се съдържат в нормата на чл. 14 от Наредба № 16. Заключението посочва, че въпреки липсата на разписана единна методика за определяне цената на сервитутното право, при изграждане и последваща експлоатация на енергийни обекти, експерт-оценителите възприемат конкретна формула. Същата вече е приложена от административния орган и в първоначалната експертиза. При изчисляване на обезщетението за сервитутното право по същата формула в допълнителната експертиза коефициентът за срока на сервитута е 0,9, а експертно определеният коефициент, отчитащ вида на сервитута е 0,9 съобразно вида на ограниченията по чл. 14 от Наредба №16.

Вещото лице е определило каква би била пазарната стойност на процесния имот след учредяването на енергийния сервитут като стойността на поземления имот преди учредяването (334 980 лева) е намалило със стойността на обезщетението за сервитута (34 350 лева) и е получило стойност в размер на 300 030 лева.

При съпоставката на двете експертизи с останалите доказателства по делото в съответствие с разпоредбата на чл. 202 от ГПК съдът намира, че следва да кредитира допълнителната експертиза. Заключението на вещото лице М. Х. е компетентно и безпристрастно изготвено.

За разлика от административното производство, пазарната оценка на засегнатия имот в допълнителната експертиза е определена чрез прилагането на два метода, а не на един, което съответства в най-голяма степен на нуждите на оценяването и дава възможност за формиране на по-обективен осреднен резултат при използване на съответните корекционни и теглови коефициенти. И двете съдебно-оценителни експертизи са проучвали пазарни цени на имоти със сходни и/или идентични характеристики (ниви, трета категория), но вещото лице по допълнителната експертиза е взело предвид пазарни свидетелства за имоти предимно от втората половина на 2023 г. – два имота в [населено място] и един имот в [населено място], за разлика от първоначалната експертиза, в която аналогичните сделки са от началото на 2023 г. и се отнасят за [населено място] (2 бр), [населено място] (1 бр.) и [населено място] (1 бр.) (л.105).

Сравнителният анализ показва, че допълнителната експертиза е работила с информация за реални сделки за продажби на имоти преобладаващо в същото землище на [населено място], близки до оценявания имот, докато независимият оценител в административното производство е ползвал само офертни цени за продажби и то за земеделски имоти с много по-малка площ от процесния и находящи се 2 бр. в землището на [населено място] и 1 бр. в землището на [населено място], които са значително по-отдалечени. При осредняване на пазарната стойност на имота според различните методи на оценка, вещото лице Хадживасилева е претеглила коефициентите за тежест на отделните методи отново по равно, но е определила правилно размера на коригиращите коефициенти, като е съобразила, от една страна, всички неблагоприятни последици от принудителното ограничаване на правото на собственост и тяхната степен на влияние върху засегната площ, позовавайки се на чл. 13 и чл. 14 от Наредба № 16, а от друга страна, утвърденото в практиката правило, че пазарната цена на сервитута не може да е равностойна на пазарната цена при отчуждаване, доколкото собствеността върху имота се запазва и се ограничава само неговото ползване.

Съдът не приема за обективен и справедлив по-ниският коригиращ коефициент за вид на сервитута в размер на 0,12, даден от независимия оценител в административното производство, защото той не отчита нито принудителния характер на сервитута, нито ограниченията и тежестите, които произтичат от придобитите права на титуляря на сервитута по ЗЕ и Наредба № 16. Не приема за обосновани и законосъобразни и по-високите коефициенти 0, 98 за срок и 1 за ограниченията на сервитута по първоначалната експертиза, тъй като те на практика са без коригиращ ефект и противоречат на забраната пазарната стойност на ограниченото вещно право да не превишава стойността на пълното вещно право върху земята. Определянето им в този размер не отчита обстоятелството, че сервитутът не предвижда промяна в характера и трайното предназначение на засегнатия имот, като собственикът му може да продължи да го ползва и да получава земеделска продукция от него. По тези съображения съдът прави извод, че заключението по допълнителната експертиза от вещото лице М. Хадживасилева е най-близко до общите стандарти и законовите правила на оценяване и дава най-достоверна и адекватна пазарна стойност на сервитута според целите, обхвата и съдържанието на оценяваното право, поради което следва да се приеме, че справедливият размер на дължимото обезщетение за сервитута е в размер на 34 950 лева.

По основателността на жалбата:

Решението в оспорената част е издадено от компетентен орган, определен със заповед на кмета на общината (л.26) съобразно нормата на чл. 210, ал. 1 от ЗУТ, в предвидената от чл. 59, ал. 2 от АПК форма, с посочване на експертна оценка от независим оценител, но при нарушение на материалния закон.

Съдът не установи в производството по издаване на оспорения акт да са допуснати съществени процесуални нарушения

Съгласно чл. 64, ал. 6 от ЗЕ (в относимата редакция ДВ, бр. 83 от 2018 г.) определянето на размера и изплащането на обезщетенията за сервитутите на енергийните обекти се извършват по реда на чл. 210 и 211 от ЗУТ или по взаимно съгласие на страните въз основа на оценка от независим оценител. Нормата на чл. 210, ал. 1 от Закона за устройство на територията регламентира, че изготвянето на оценки и определянето на размера и изплащането на обезщетения в изрично предвидените в закона случаи се извършват по пазарни цени, определени от комисия, назначена от кмета на общината.

Производството по чл. 210 от ЗУТ е специално и не предвижда изрично лично уведомяване на заинтересованите лица за започването му по чл. 26 от АПК. Видно от чл. 210, ал. 2 от ЗУТ, оценката на засегнатите от сервитута имоти се извършва или служебно по нареждане на кмета или въз основа на искане на заинтересуваните лица. След изготвянето й, оценката се съобщава на останалите заинтересовани лица, които имат право да я обжалват пред съда. Тези правила са стриктно спазени в случая, и жалбоподателката е защитила в пълен обем правата си, инициирайки настоящото съдебно производство.

Съгласно чл. 64, ал. 1 и ал. 2 от ЗЕ при разширение на съществуващи и при изграждане на нови линейни енергийни обекти в полза на лицата, които ще изграждат и експлоатират енергийния обект, възникват сервитути, които се изразяват в право на преминаване на хора и техника, право на прокарване на линейни енергийни обекти и ограничаване в ползването на засегнатите поземлени имоти. Съгласно чл. 64, ал. 3 т. 1 от с.з. при упражняване на сервитутите титулярят му придобива право на прокарване и изграждане на линейни енергийни обекти, негови представители могат да влизат и да преминават през засегнатите имоти и да извършват дейности в тях, свързани с изграждането и/или експлоатацията на енергийните обекти, включително право на преминаване на техника през засегнатите поземлени имоти във връзка с изграждането и обслужването на въздушни и подземни проводи и наземни съоръжения; да извършва кастрене и рязане на дървета и храсти в сервитутните ивици на линейните енергийни обекти за отстраняване на аварии.

Сервитутите на енергийни обекти са безсрочни и по своята правна същност представляват законово въведено ограничение на правото на собственост. С възникването на сервитута законът свързва определени задължения за собственика на служещия имот, като са въведени и нормативни забрани, ограничаващи ползването на имота. Съгласно чл. 64, ал. 3, т. 2 от ЗЕ (редакция ДВ, бр. 83 от 2018 г.) в засегнатите поземлени имоти не се допускат: извършване на застрояване или засаждане на трайни насаждения в сервитутната ивица определена в наредбата по ал. 9; прокарване на проводи на други мрежи на техническата инфраструктура, с изключение на случаите, когато това е допустимо с нормативен акт, при спазване на съответните технически и други изисквания и след писмен договор, предвиждащ съответните условия и цена.

Според чл. 64, ал. 3, т. 3-6 от ЗЕ промяната на собствеността на засегнатия имот и на линейния енергиен обект не прекратява действието на сервитутите; сервитутите са неделими права; те могат да се упражняват изцяло в полза на лицата, за които са учредени, тежат изцяло върху всяка част от засегнатите имоти и когато имотите бъдат разделени; сервитутът може да се използва само от лицата, в полза на които възниква, за изграждането и експлоатацията на линейния енергиен обект; собственикът на засегнатия имот няма право да премества сервитута.

Разпоредбите на чл. 13 и чл. 14 от Наредба №16 уреждат по-подробно правата на титуляря на сервитута (извършване на строителни и монтажни дейности, ремонтни работи и планови дейности, свързани с експлоатацията, ремонта и поддържането на енергийните обекти и техните съоръжения), както и ограниченията върху служещия имот чрез изброяване на редица дейности, които са забранени в сервитутната зона на енергийните обекти: всякакъв вид застрояване, засаждане на трайни дървесни насаждения, извършване на сондажни работи, търсене, проучване и добив на подземни богатства, паркиране на превозни средства, складиране на отпадъци и материали, действия върху съоръженията на енергийните обекти, палене на огън и опожаряване след прибиране на селскостопанската продукция, стрелба с ловно и бойно оръжие.

Нормата на чл. 64, ал. 4 от ЗЕ предвижда, че сервитутите по чл. 64, ал. 2 от ЗЕ възникват, когато има влязъл в сила подробен устройствен план, с който се определя местоположението и размерите на сервитутните зони на линейния енергиен обект в засегнатите имоти, и титулярят на сервитута изплати или внесе еднократно обезщетение по реда на чл. 64, ал. 6 от с.з. на разположение на собственика и на носителите на други вещни права върху засегнатия имот.

Принудителният характер на енергийния сервитут изисква собственикът на служещия имот да бъде удовлетворен с адекватно и справедливо обезщетение, което да го възмезди за ограниченията и тежестите, които е длъжен да търпи. По тази причина законодателят с нормата на чл. 65 от ЗЕ е поставил като условие за възникване на сервитута изплащането на еднократно обезщетение на собственика на земята, като изрично е посочил и критериите, по които да се определи размерът на обезщетението, а именно: 1. площта на чуждия поземлен имот, включена в границите на сервитута; 2. видовете ограничения на ползването; 3. срок на ограничението и 4. справедливата пазарна оценка на имота или на частта от него, която попада в границите на сервитута. Приложимите нормативни актове – ЗУТ и ЗЕ, не съдържат дефиниция на понятието „справедлива пазарна оценка“. Според трайната съдебна практика тя следва да се основава на действителната цена на имота, за да бъде обезщетението равностойно по своя размер.

В случая одобрената от комисията по чл. 210 от ЗУТ експертна оценка се опровергава от приетото по делото заключение по допълнителната съдебно – оценителна експертиза. Нито пазарната стойност на засегнатата площ, нито коригиращите коефициенти за изчисляване на пазарната стойност на сервитутното право в оспорения акт са определени съгласно обективните критерии на чл. 65 от ЗЕ и общите стандарти на оценителската практика, а при прилагането на метода на пазарните аналози са използвани несъотносими изходни данни. Съдът намира за мотивиран, обоснован и съответен на закона възприетият от допълнителната експертиза подход за оценка, при който определяща е правната природа на сервитута като форма на едностранно и безсрочно засягане на правната сфера на притежателя на служещия имот. Според вещото лице пазарната стойност на сервитута възлиза на 34 950 лева и именно в този размер е следвало да бъде определено дължимото обезщетение за жалбоподателката като собственик на засегнатата земя.

Неоснователен е доводът на ответника и на заинтересованото лице, че коригиращият коефициент за вида на сервитута, определен от административния орган е правилен, тъй като единствените ограничения, които собственикът на служещия имот следва да понася, са само тези по чл. 14, т. 1, т. 2 и т. 3 от Наредба № 16, които собственикът не може да извърши без отделна процедура по промяна предназначението на земеделската земя и независимо дали има учреден сервитут или не. Съдът намира, че това разбиране не отговаря на същността на сервитута, с възникването на който се свързват не само забраните за извършване на определени дейности по чл. 14, ал. 1 от Наредба № 16, във вр. чл. 64, ал. 3, т. 2 от ЗЕ, но и редица други тежести, произтичащи от правата на титуляря на сервитута, изброени в чл. 64, ал. 3, т. 1 от ЗЕ, чл. 13 и чл. 14, ал. 2 от Наредба № 16. Съдържанието на сервитута се изразява чрез правомощията на носителя на сервитутното право. Служенето и обременяването на чуждия имот може да бъде различно според нуждите от нормалното използване на съоръженията на титуляря на енергийния сервитут. Неоснователен е и аргументът, изложен от представителя на дружеството инвеститор, че след учредяване на сервитута собственикът на земята ще може да я ползва и да получава земеделска продукция така, както и до момента. Всъщност, ограниченията за собственика на служещия имот са много по-големи по вид и обем, поради което неправилно комисията по чл. 210, ал. 1 от ЗУТ е приела предложения от независимия оценител коригиращ коефициент от 0,12, тъй като той е определен само на базата на забраните, посочени в чл. 14, ал. 1 от Наредба №16, без да са отчетени всички останали тежести, възпрепятстващи пълноценното упражняване на правото на собственост от притежателя на служещия имот. Фактът, че имотът е земеделска земя и сервитутът няма да пречи на по-нататъшното му ползване по предназначение, не изключва задълженията на собственика да се въздържа от определени дейности и да се съобразява с правата на титуляря на сервитута. Неоснователен е доводът на заинтересованата страна (л.164), че определените от двете експертизи оценки са завишени неоснователно, тъй като вещите лица са приели, че въздействието на сервитута и ограничията в имот са толкова големи, че обосновават определяне на КСП (коефициент за вида и тежестта на сервитута) в максимална стойност (1,00, съответно 0,9). Възразява също, че този коефициент се определя по субективна преценка на оценителя, а използваната формула не е законово регламентирана, което също е лишено от основателност. Причина за несъстоятелност на този аргумент е, че една и съща формула са използвали експертът по административното производство и двете вещи лица по делото, а единствената разлика е в начина на остойностяване на отделните показатели, включени във формулата.

При ограничаване на едно право за постигане на легитимна цел обезщетението за това ограничение следва да е съизмеримо със значимостта на засегнатото право, каквото е конституционно гарантираното право на собственост.

За определянето на действителната пазарна оценка на процесния сервитут по делото са изготвени две съдебно – оценителни експертизи. Ответникът не е изразил мнение по тях, а заинтересованата страна е обосновала несъгласието си и с двете.

Съдебният състав възприема като цялостно, последователно и обосновано именно заключението по допълнителната експертиза. Вещото лице е съобразило всички посочени ограничения поради учредяването на сервитута, определената стойност на пазарното обезщетение за имота с оглед на ползването му при актуалното отреждане като земеделска земя е в размер на 34 950 лева. Крайно заниженият размер на обезщетението, определен в административното производство, противоречи и на чл. 1 от Протокол № 1 на КЗПЧОС и на утвърдените в практиката на ЕСПЧ стандарти за пропорционалност на намесата в правото на притежание. Затова обжалваното решение следва да бъде изменено в оспорената част и дължимото обезщетение за жалбоподателката следва да бъде увеличено от 3 822,17 лева на 34 950 лева. С този размер собственикът оптимално ще се компенсира за ограниченията при ползването на имота, които ще бъдат търпени без ограничение във времето.

Това налага изменение на решението в оспорената му част и увеличаване на дължимото обезщетение за жалбоподателката от 3822,17 лева на 34 950 лева.

С оглед на изхода от спора и на основание чл. 143, ал. 1 от АПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на жалбоподателката сумата от 1760 лева, от които 10 лева платена държавна такса, 500 лв. платен депозит за вещо лице и 1250 лева адвокатско възнаграждение, определено по чл. 8, ал. 2, т. 1 от Наредба № 1/09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения.

Предвид изложеното и на основание чл. 172, ал. 2 от АПК във връзка с чл. 215, ал. 7, т. 5 от ЗУТ, Административен съд – Добрич, пети състав

Р Е Ш И :

ИЗМЕНЯ решение по Протокол № 5 от 18.04.2023 г. на Комисия по чл. 210 от ЗУТ, назначена със Заповед № 845/08.07.2022г. на кмета на Община Балчик, в частта, в която е одобрена експертна оценка и е определен размер на еднократно обезщетение за възникването на безсрочен сервитут в поземлен имот с [идентификатор] в землището на [населено място], община Балчик, със засегната сервитутна площ от 8,115 дка, собственост на Ж. А. П., [ЕГН], за изграждането на обект : Ветроенергиен парк в землището на [населено място] и [населено място], община Балчик, с инвеститор „Тесса Енерджи“ ЕООД, като УВЕЛИЧАВА размера на обезщетението от 3822,17 лева на 34 950 (тридесет и четири хиляди деветстотин и петдесет) лева.

ОСЪЖДА Община Балчик да заплати на Ж. А. П., [ЕГН], с постоянен адрес [населено място], ул. „Д-р П. Берон“ №1, ет. 2, ап. 1, сумата от 1760 (хиляда седемстотин и шестдесет) лева, представляваща разноски по делото.

РЕШЕНИЕТО е окончателно.