№ 854
гр. Русе, 26.10.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, X** ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и седми септември през две хиляди двадесет и първа
година в следния състав:
Председател:Милен Ив. Бойчев
при участието на секретаря А.П.Х.
като разгледа докладваното от Милен Ив. Бойчев Гражданско дело №
20214520101348 по описа за 2021 година
за да се произнесе, съобрази:
Предявен е иск с правно основание чл. 124, ал.1 ГПК от АШ. Ф. ИСМ.
против „Обединена българска банка“ АД и „Рали 2003“ ЕООД.
Ищецът твърди, че е собственик по силата на договор за покупко-
продажба от 15.11.2010 г. на самостоятелен обект в сграда, с адрес гр. Русе,
*******. През месец ноември 2020г. му било връчено уведомление по
изпълнително дело № *** от 2020 г. на ЧСИ с рег. № 832, от което разбрал, че
срещу имота му е насочено принудително изпълнение по искане на
взискателя „Обединена българска банка“ АД, правоприемник на „СиБанк“ АД
и с длъжник „Рали 2003“ ЕООД. За 02.12.2020г. бил насрочен опис на
недвижимия имот на ищеца, тъй като взискателят претендирал, че има
вписана в негова полза ипотека върху имота.
В исковата молба е посочено, че поземленият имот, върху който е
построена сградата, в която се намира самостоятелния обект на ищеца, бил
ипотекиран през 2008г. от собственика в полза на кредитор, като при
учредяване на ипотеката било уговорено тя да се разпростира само върху
1
парцела. С Договор за учредяване на ипотека, сключен с нотариален акт №
**, т. **, рег.№ ***, дело № *** от 2009 г. на нотариус при Районен съд –
Русе, кредитополучателят и ипотекарен длъжник „Рали 2003“ ЕООД учредил
ипотека в полза на „СиБанк“ АД върху поземлен имот с идентификатор ****,
образуван от разделянето на имота с идентификатор ***. Към момента на
учредяване на ипотеката поземленият имот бил незастроен, а в нотариалния
акт било записано, че договорната ипотека обхваща всички приращения и
подобрения в него, но не и бъдещи такива. По молба на кредитора от
03.10.2019г. вписаната ипотека била подновена, но не било поискано вписване
на приращения, подобрения, сгради или самостоятелни обекти в сгради в
поземления имот. Поради това се счита, че дори по силата на нотариалния акт
от 07.10.2009 г. да е съществувало ипотечно право в полза на „ОББ“ АД по
отношение обекта на ищеца, поради неподновяване на вписването му това
право било погасено.
Ищецът твърди, че е придобил процесния имот в рамките на срока по
чл. 172, ал. 1 от ЗЗД. Не е страна по договор за ипотека и при прекратено
ипотечно право по отношение на процесния имот на основание чл. 172, ал. 1
от ЗЗД повторното вписване на неподновената ипотека не било допустимо.
Поради изложеното ищецът счита, че за него е налице правен интерес
от установяване по отношение на взискателя и длъжника по изпълнителното
дело, че не съществува ипотечно право върху имота му. Моли да бъде
постановено съдебно решение, с което да се признае за установено по
отношение на двамата ответници, че не съществува ипотечно право на
„Обединена българска банка“ АД като правоприемник на „СиБанк“ АД,
съгласно договор за учредяване на ипотека, сключен с нотариален акт № 1**,
том **, рег.№ ***, дело № ***/2008г. на нотариус рег. № 304 с район на
действие РРС, и вписано подновяване с вх.рег. № ***/19.11.2018г., Акт № 131
т. 7 на СВ – Русе, както и съгласно договор за учредяване на ипотека, сключен
с нотариален акт № **, том **, рег. № ***, дело № ***/2009г. на нотариус
рег. № 304, с район на действие РРС, и вписано подновяване с вх.рег. №
***/03.10.2019г. Акт № 74, том 4 на СВ – Русе, върху собствения на ищеца
недвижим имот, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с
идентификатор ****.*** гр. Русе, общ. Русе, обл. Русе, по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-91/15.12.2007г.
2
на Изп.директор на АГКК, с адрес на имота: гр. Русе, кв. ****,
самостоятелният обект се намира на етаж 5 в сграда с идентификатор ****.1,
предназначение: жилищна сграда-многофамилна, сградата е разположена в
поземлен имот с идентификатор ****, предназначение на самостоятелния
обект: жилище, апартамент, с площ 73,78 кв.м., състоящ се от входно антре,
дневна, кухня, спалня, санитарен възел, дрешник, балкон, склад, прилежащи
части: 1.55725% ид.части от общите части на сградата и от правото на строеж
върху терена, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж-
****.***, ****.***, под обекта - ****.***, над обекта - ****.***
В срока по чл.131 ГПК ответникът „Обединена българска банка“ АД
изразява становище за допустимост, но за неоснователност на предявеният
иск.
Твърди се, че в нотариалният акт за учредяване на ипотека от 2009 г. на стр.
4, т. 2 изрично била вписана уговорка, че действието на ипотеката обхваща
всички приращения и подобрения в поземления имот. Очевидно било, че
действителната воля на страните е била освен да бъде учредена втора поред
ипотека върху същото имущество, да бъде разширено и действието й върху
подобрения, приращения, които могат да бъдат направени в тях. Това се
налагало поради дообезпечаване на задължението на кредитополучателя.
Твърди се, че съгласно установената съдебна практика, а и както
приема правната доктрина, приращенията по правната си природа са бъдещ
прираст на гражданско-правни плодове, а не такъв към момента на учредяване
на ипотеката. Ипотеката от 2009г. била подновена преди изтичане на 10
годишния срок по чл.172 ЗЗД и запазвала действието си което имала, като не
било нужно вписване на обстоятелства, които първоначално не са били
вписани.
Твърди се, че ипотеката от 2009 г. разпростира своето действие и по
отношение на новопостроените сгради и самостоятелни обекти в тях какъвто
е имота на ищеца, без да е необходимо да се посочва изрично в молбата за
подновяване действието на ипотеката върху тези имоти. Недопустимо било в
молбата за подновяване да се иска вписване на нововъзникнали
обстоятелства. Изградените в ипотекирания имот сгради и самостоятелни
обекти имали характера на приращения към имота, поради което правилно
3
принудителното изпълнение било насочено спрямо тях включително и
спрямо имота на ищеца.
Поради изложените съображения се моли предявеният иск да бъде
отхвърлен като неоснователен.
Ответникът „Рали 2003“ ЕООД не е депозирал становище по делото
относно допустимостта и основателността на предявения иск.
Съобразявайки становищата на страните, събраните по делото
доказателства по вътрешно убеждение и приложимият закон, съдът прие
за установено от фактическа страна следното:
Няма спор по делото, а и се установява от представените писмени
доказателства, че ищецът АШ. Ф. ИСМ. е собственик на посочения в исковата
молба имот – самостоятелен обект, жилище с идентификатор ****.***,
находящ се в сграда №1, разположена в поземлен имот с идентификатор
****, с адрес: гр. Русе, ********, с площ 73,78 кв.м. Имотът е придобит с
договори за покупко-продажба, сключен с нотариален акт № ***, т. **, дело
№ *** от 2010г. на 304-ти нотариус с район на действие РС - Русе, вписан в
СВ – Русе с вх. рег. № ***4/15.11.2010г.
С вписан в СВ – Русе с, вх. рег. №583 на 26.01.2010г. нотариален акт
за продажба, собствеността върху поземлени имоти с идентификатор **** и
**** е прехвърлено от „Рали 2003“ ЕООД на „Пропърти Къмършъл“ ООД гр.
София. На последното дружество са издадени разрешения за строеж в двата
поземлени имота, въз основа на които същото дружество е извършило
строителство на сградата, в която се намират самостоятелния обект, който е
придобил ищеца.
С договор за учредяване на ипотека, сключен с нотариален акт № 1**,
том **, рег. № ***, дело № ***/2008г. на нотариус с №304 и район на
действие РС – Русе, кредитополучателят и ипотекарен длъжник „Рали 2003“
ЕООД е учредил ипотека в полза на „СИБАНК“ АД – праводател на „ОББ“
АД, върху поземлен имот с идентификатор *** (от който са образувани имоти
**** и **** ) и построените в него сгради изчерпателно изброени в
нотариалния акт.
4
По молба на ипотекарния кредитор – „ОББ“ АД, вписана в СВ – Русе
на 19.11.2018г. е извършено подновяване на учредената на 24.11.2008г.
договорна ипотека „по отношение на недвижимите имоти, върху които тя е
действаща“.
С договор за учредяване на ипотека, сключен с нотариален акт № **, т.
**, рег. № ***, дело № ***/2009г. на нотариус №304 с район на действие РС –
Русе, кредитополучателят и ипотекарен длъжник „Рали 2003“ ЕООД е
учредил ипотека в полза на „СИБАНК“ АД върху поземлен имот с
идентификатор **** и поземлен имот с идентификатор ****, двата имота,
образувани от имота с идентификатор ***. Към момента на учредяване на
ипотеката двата поземлени имота са били незастроени. В нотариалния акт /на
стр. 44/ е записано, че договорната ипотека обхваща всички приращения и
подобрения в горепосочените поземлени имоти.
По молба на кредитора „ОББ“ АД, вписана в СВ – Русе на 03.10.2019г.
е подновена учредената на 07.10.2009г. договорна ипотека по отношение на
конкретно изброени в молбата недвижими имоти, включително и върху
97,42% от поземлен имот с идентификатор ****, както и върху 97,42% от
поземлен имот с идентификатор ****.
На ищеца е връчено уведомление по изпълнително дело №***/2020г.
по описа на ЧСИ с рег. № 832 с взискател „ОББ“ АД (правоприемник на
„Сибанк“ АД) и длъжник „Рали 2003“ ЕООД, за насрочен за 02.12.2020г. опис
на процесния недвижим имот с идентификатор ****.***, върху който имало
вписана ипотека в полза на кредитора на дати 24.11.2008г. и 07.10.2009г.
Въз основа на така установената фактическа обстановка, съдът
прави следните правни изводи:
Предявен е отрицателен установителен иск с правно основание чл.
124, ал.1 ГПК. Видно от изложените в исковата молба твърдения и
представените към нея доказателства, за ищците е налице правен интерес от
установяване липсата на ипотечно право на първия ответник върху
процесните имоти, поради което предявените искове се явяват допустими.
Страните нямат спор относно фактическата обстановка по делото,
5
включително и по въпроса, че първата учредена ипотека, с нотариален акт №
1**, том **, рег.№ ***, дело № ***/2008г. не разпростира действие върху
имота на ищеца (изрично признато и от ответната страна). Спорен е въпросът
дали учредената през 2009г. втора по ред ипотека върху поземления имот
разпростира действието си и върху новопостроените след това сгради върху
него и обособените в тях самостоятелни имоти, част от които е и имота на
ищеца, както и за действието на извършеното подновяване на ипотеката от
2009г. и дали то е противопоставимо на ищеца.
В установена съдебната практика на ВКС (прим. решения по гр. дело
№ 5059/2013г. І г. о., гр. дело № 4005/2013г. ІІІ г. о., гр. д. № 3383/2014 г., II г.
о., гр. д. № 1069/2014 г., ** г. о., гр. д. № 854/2014 г., III г. о. и др.) се приема,
че в зависимост от постигнатото между страните съгласие, собственикът
може да ипотекира само земята, или само построеното върху нея, или земята
ведно с изградените вече постройки, или земята и сградите, които ще бъдат
построени. За да обхване ипотеката бъдещите постройки в имота, това трябва
да е уговорено в договора за учредяването й, в който случай ще е налице
изменение на ипотекирания имот чрез приращение - построеното фактически
е свързано с имота, представлява част от него и поради това може да се
включи в предмета на договорната ипотека. Ипотеката ще обхване бъдещата
вещ след създаването й, тя ще бъде учредена под условие, че сградата ще
бъде построена и ще бъде притежание на собственика на земята, което не би
довело до противоречие с разпоредбата на чл. 167, ал. 3 ЗЗД, тъй като
ипотеката ще произведе действието си, само ако тези условия бъдат
изпълнени - след построяването на сградата е налице тъждество между
посочения в ипотечния договор и реално възникнал недвижими имот и този
имот е собственост на учредителя на ипотеката.
Прието е още, че в договора за учредяване на ипотека върху земя, тя
трябва да бъде посочена с белези, които я индивидуализират като поземлен
имот. Ако бъде уговорено ипотеката да се разпростре и върху построеното,
няма да възникне неизвестност за тъждеството на ипотекирания имот
включващ приращението, включително и когато построеното обхваща
множество отделни самостоятелни обекти, тъй като те са негови неразделни
части. Тяхната идентификация ще е възможна въз основа на одобрен
инвестиционен проект за застрояването му и индивидуализиращите белези на
6
терена. По този начин ще е налице достатъчна яснота относно имотите, които
са предмет на ипотеката. Непосредствено след извършването на строежа
цялата сграда, ведно с всички обекти в нея, ще принадлежат на собственика
на терена, което е предпоставка ипотеката да се разпростре върху всички тях.
Последващ приобретател на самостоятелен обект в сградата има възможност
да установи наличието на вписана ипотека по персоналната партида на
собственика на терена.
В случая страните нямат спор, че ипотеката учредена с нотариален акт
№ 1**, том **, рег. № ***, дело № ***/2008г. разпростира действието си само
по отношение на поземления имот с идентификатор *** (и върху
образуваните от него нови два поземлени имота – процесните), тъй като няма
постигната уговорка между страните по договора ипотеката да разпростира
действието си и върху приращения върху имота под формата на
новопостроени сгради.
С договора за учредяване на ипотека, сключен с нотариален акт № **,
т. **, рег. № ***, дело № ***/2009г., ипотекарният длъжник „Рали 2003“
ЕООД е учредил ипотека в полза на „СИБАНК“ АД върху поземлен имот с
идентификатор **** и поземлен имот с идентификатор ****, двата имота,
образувани от имота с идентификатор ***. Няма спор, че към момента на
учредяване на ипотеката двата поземлени имота са били незастроени. В
нотариалния акт /на стр. 44/ е записано, че договорната ипотека обхваща
всички приращения и подобрения в горепосочените поземлени имоти. Тази
формулировка поражда първия спорен въпрос между страните, произтичащ
от нейното тълкуване.
Настоящият съдебен състав, тълкувайки волята на страните съгласно
чл. 20 ЗЗД намира, че в случая при сключване на договора използвайки
посочената формулировка те са постигнали съгласие, че ипотеката ще
разпростира действието си и по отношение на изградените последствие
сгради и самостоятелни обекти в тях имащи характера на приращения. Този
извод не се променя и от липсата на изрично посочване, че се касае за
„бъдещи“ приращения и подобрения. Аргументи за това становище съдът
извлича и от установената съдебна практика, цитирана по-горе, в която се
приема, че ако самостоятелните обекти са били налични (или са били
7
определяеми по одобрен инвестиционен проект), за да разпростре действието
си ипотеката върху тях то следва изрично това да е посочено и те да са
описани. Поради това използването в процесния нотариален акт на термините
приращения и подобрения без изричното уточнение, че се касае за бъдещи
такива е без правно значение, тъй като във всички случаи подобренията и
приращенията, които ще се разпространи ипотечното право на кредитора ще
са бъдещи – ще са налице след сключването на ипотечния договор.
Наличните „подобрения и приращения“, които нямат характера на
принадлежност към терена следва да са описани, за да бъдат ипотекирани.
Допълнителен аргумент за това тълкуване се извлича и от
обстоятелството, че ако страните не са имали намерение да разпрострат
действието й и по отношение на бъдещите сгради в поземления имот не е
имало нужда да сключват нов ипотечен договор, доколкото този от
предходната 2008г. е осигурявал ипотека върху земята.
По изложените съображения, последващите сделки със самостоятелни
имоти в новопостроени върху терена сгради не се отразяват на правата на
ипотекарния кредитор и той би могъл да противопостави правото си на
последващите им приобретатели, каквито са ищците по делото.
Неоснователно е и становището на ищеца, че ипотечното право на
кредитора е погасено автоматично с изтичането на 10 годишния срок по чл.
172, ал.1 ЗЗД. Преди изтичане на този срок кредиторът е депозирал молба, с
която е поискал подновяване на вписването на учредената ипотека през
2009г., така както е била учредена. За да породи правно действие молбата и
ипотеката да продължи да разпростира своето действие и върху
новопостроените имоти, те не следва да бъдат допълнително
индивидуализирани в молбата. С последната не се вписва нова ипотека, а се
подновява срока на действие на вписването на съществуваща вече ипотека, за
което не се иска съгласието на ищеца като последващ приобретател на
процесния имот. Обема на подновяването на вписването единствено е
съобразено с част от дълга обезпечен с двата поземлени имота, поради
съобразяването на което вписване е извършено за по-малко от 100 %, а за
97,42%.
По изложените съображения предявеният установителен иск следва да
8
бъде уважен по отношение на учредената ипотека с нотариален акт № 1**,
том **, рег. № ***, дело № ***/2008г. на нотариус с №304 и да се отхвърли
като неоснователен по отношение на учредената ипотека с нотариален акт №
**, т. **, рег. № ***, дело № ***/2009г. на нотариус с №304.
При този изход на спора в тежест на ищеца следва да се възложат
направените от ответната страна разноски за настоящото производство в
размер на 200лв. юрисконсултско възнаграждение
Така мотивиран, районният съд
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на „ОБЕДИНЕНА
БЪЛГАРСКА БАНКА“ АД, ЕИК000694959, със седалище и адрес на
управление гр. София, бул. „Витоша“ №89Б и „РАЛИ 2003“, ЕИК131145112
със седалище и адрес на управление гр. София, ул „Ген. Михаил Д. Скобелев“
№36, че не съществува ипотечно право по отношение на „ОБЕДИНЕНА
БЪЛГАРСКА БАНКА“ АД като правоприемник на „СИБАНК“ АД съгласно
договор за учредяване на ипотека сключен с нотариален акт № 1**, том **,
рег.№ ***, дело № ***/2008г. на нотариус рег. № 304 с район на действие РРС
и вписано подновяване с молба вх.рег. № ***/19.11.2018г., акт № 131 т. 7 на
СВ – Русе върху собствения на ищеца АШ. Ф. ИСМ. ЕГН**********
недвижим имот, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с
идентификатор ****.*** по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД-18-91/15.12.2007г. на изп. директор на АГКК, с
адрес на имота: гр. Русе, кв. ****.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от АШ. Ф. ИСМ.
ЕГН********** срещу „ОБЕДИНЕНА БЪЛГАРСКА БАНКА“ АД,
ЕИК000694959, със седалище и адрес на управление гр. София, бул.
„Витоша“ №89Б и „РАЛИ 2003“ ЕИК131145112 със седалище и адрес на
управление гр. София, ул „Ген. Михаил Д. Скобелев“ №36 установителен иск
- да бъде признато за установено, че не съществува ипотечно право на
„ОБЕДИНЕНА БЪЛГАРСКА БАНКА"АД /като правоприемник на СИБАНК
АД/ съгласно договор за учредяване на ипотека, сключен с нотариален акт
№**, т.**, рег.№*** дело №***/2009г. на нотариус рег.№304 с район на
9
действие РС - Русе и вписано подновяване с вх.рег. № ***/03.10.2019г. акт №
74, том 4 на СВ–Русе, върху собствения на ищеца недвижим имот,
представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с идентификатор ****.*** по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-
91/15.12.2007г. на изп. директор на АГКК, с адрес на имота: гр. Русе, кв. ****.
ОСЪЖДА АШ. Ф. ИСМ. ЕГН********** с адрес *** да заплати на
„ОБЕДИНЕНА БЪЛГАРСКА БАНКА“ АД, ЕИК000694959, със седалище и
адрес на управление гр. София, бул. „Витоша“ №89Б, представлявано от
Теодор Маринов и Христина Филипова, сумата от 200лв. разноски за
настоящото производство.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд - Русе в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Русе: _______________________
10