Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 14.02.2020 год., гр.Пазарджик
В ИМЕТО
НА НАРОДА
ПАЗАРДЖИШКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, гражданска колегия, на четиринадесети януари през
двехиляди и двадесета година, в публично заседание, в следния състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ:
секретар Стоянка Миладинова,
като разгледа докладваното от
съдия Вълчева гр. дело №1989 по описа за 2019 год. и за да се произнесе, взе
предвид следното:
Предявен е установителен иск с
правно основание чл.415 ал.1 от ГПК.
Подадена е искова молба от „ЛЕГАСИ"
ЕООД с ЕИК *********, чрез управителя си С.Д.Д., със седалище и адрес на управление: гр.София,
ж.к."Младост 3", блок. 325А, вх.8 против М.К.Т., с ЕГН **********, с адрес: ***, в която ищецът твърди, че ответницата М.К.Т. в качеството си на клиент, сключила с дружеството-ищец
„Легаси" ЕООД с ЕИК ********* в качеството му на посредник, договор за посредничество
от 19.04.2018г., именуван „Протокол за извършване на оглед на недвижим
имот". Твърди,
че в изпълнение на посочения
договор, на 19.04.2018г. е извършен оглед на
посочен от ищеца недвижим имот, представляващ апартамент №*, находящ се в гр.С., ж.к.„***** *“,
бл.*, вх.*, ет.*. Твърди,
че с подписа си
ответницата/клиент потвърждава проведения оглед и цената на процесния
апартамент №* в размер на 150 000 лв. Сочи, че съгласно
чл.1 от посочения по-горе протокол ответницата Т. в
качеството си на клиент Т. декларирала, че посоченият
имот й е предоставен за оглед от ищеца/посредник
за пръв път, че отговаря на изискванията й, че не е гледала този имот с други
физически или юридически лица преди огледа с посредника.
Съгласно чл.2 от сключения между страните договор,
клиентът поема задължението да не се свързва с продавача
на апартамента, на който е извършен оглед, без писменото съгласие на посредника, както и да преговаря и сключва сделки за
придобиването му. В случай, че се подпише нотариален акт за недвижим имот, посочен от посредника, по сила на който клиентът,
придобие собствеността върху имота без посредничеството на посредника, то
клиентът дължи на посредника неустойка в размер на 5% от продажната цена на
имота-предмет на огледа, независимо от цената или други условия, описани в
нотариалния акт.
Твърди, че при извършена на 01.11.2018г. справка по лице в Агенцията по вписванията, управителят на ищеца/посредник „Легаси" ЕООД
установил, че в нарушение на чл.2 от договора за
посредничество от 19.04.2018г. ответницата М.К.Т. е сключила нотариален акт и е
придобила на 10.08.2018г. посочения й от посредника/ищец „Легаси" ЕООД
недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда, с идентификатор 68134.4089.181.3.57, предназначение - жилище, апартамент, площ 65.490
кв.м., гр.София, мазе *, с адрес: обл.София
- Столична, община Столична, гр.С., ж.к.„***** *“, бл.*, вх.*, ет.*, ап.*, без неговото участие и посредничество. Твърди, че с тези си действия ответницата Т. не е
изпълнила задълженията си по чл.2 от процесния договор за посредничество,
поради което дължи уговорената в тази договорна клауза неустойка в размер на 5%
от продажната цена на имота - предмет на огледа, независимо от цената или други
условия, описани в нотариалния акт. Размерът на
продажната цена, върху която следва да се определи
неустойката е посочен в процесния договор и той е 150 000 лева, поради което
неустойката е в размер на 7 500 лева.
Твърди, че въпреки проведените многократни разговори
ответницата М.К.Т. отказала да изплати на ищеца посредник ..Легаси" ЕООД
дължимата неустойка по чл.2 от договора за посредничество от 19.04.2018г.
Предвид това поведение на
клиента/ответник ищецът „Легаси" ЕООД поискал със заявление по реда на чл.410 от ГПК издаване на
заповед за изпълнение на парично задължение в общ размер 7500 лева, ведно със
законната лихва върху главницата, считано от 30.01.2019г. до окончателното
изплащане, както и деловодни разноски в размер на 150.00 лв. Въз основа на
посоченото заявление по чл.410 от ГПК било образувано
ч.гр.д. №1135/2019г. по описа на VIII с-в на Районен съд Пазаржик. По образуваното производство е издадена
заповед за изпълнение на парично задължение от 22.03.2019г., с която е
разпоредено на длъжника М.К.Т. да заплати на кредитора „Легаси" ЕООД с ЕИК ********* сумата от 7 500 лв.
- договорна неустойка.
Посочва, че след уведомяването на ответницата Т. за
издадената заповед за изпълнение на парично задължения, същата подала
възражение с вх.№8760/09.04.2019г. до Пазарджишки районен съд, в което твърди, че „не дължи изпълнението на
вземането по издадената заповед за изпълнение". Заявява, че това твърдение на ответницата е изцяло невярно и представлява нейна защитна версия, с цел шиканиране на процеса и отлагане
на плащането на задължението й.
С оглед постъпилото
възражение съдът ги уведомил
за възможността в едномесечен срок от съобщението да предявят установителен иск относно вземането им, за което е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по ч.гр.д. №1135/2019г. по описа на ПРС.
Твърди, че горното определя правния интерес на
„Легаси" ЕООД с ЕИК ********* да предяви настоящия положителен
установителен иск за установяване на вземането му срещу ответницата М.К.Т. в размер на 7500 лева.
Моли съда
да постанови решение, с което да признае за установено,
че М.К.Т., с ЕГН ********** дължи на ищеца „Легаси" ЕООД с ЕИК ********* сумата по Заповед за изпълнение на парично
задължение от 22.03.2019г. по ч.гр.д. №1135/2019г.
по описа на VIII с-в на ПРС в размер на 7 500 лв.,
ведно със законната лихва върху главницата до окончателното изплащане, както и
деловодни разноски в размер на 150,00 лв. като вземането произтича от неустойка
по чл.2 от сключен на 19.04.2019г. договор за посредничество между страните.
Моли да им бъдат присъдени направените по настоящото дело разноски.
Към исковата молба
са приложени писмени доказателства, подробно описани.
В срока по чл.131 от ГПК по
делото е постъпил писмен отговор на исковата молба от ответницата, чрез пълномощника й, с който взема становище, че заведеният иск е изцяло неоснователен. Излага съображения.
Твърди, че в началото на миналата година (2018) ответницата е започнала да търси жилищен имот в
гр.София, който да закупи чрез собствени средства и чрез съфинансиране от
страна на банка, чрез банков кредит. След известно търсене
в интернет, същата е избрала няколко имота, измежду които и Апартамент №*,
находящ се в гр.С., ж.к.******- *“, бл.*, вх.*, ет.*. За въпросния апартамент е
уговорен оглед чрез контактната форма на интернет страницата, в която е била
видяна публикуваната обява.
Сочи, че на 19.04.2018г. е извършен оглед в
присъствието на представителя на ищеца „Легаси" ЕООД, по време на който
оглед е била предоставена от представители на дружеството за подпис бланка,
представляваща протокол за извършване на оглед на недвижим
имот, приложен към исковата молба. Същият протокол е бил подписан в един
екземпляр и до настоящия момент нито продавачите на недвижимия имот, нито ответницата не са разполагали с него.
Посочва, че по време на огледа на въпросния апартамент,
на който присъствали и други лица, придружаващи ответницата, се оказало,
че същите (придружителите) познават продавачите С. Б. и К. Б. . С оглед на този факт, ответницата, посредством общите им познати, започнала процедура по
кандидатстване за отпускане на жилищен кредит от „Сосиете Женерал
Експресбанк" АД. За недвижимия имот е направена пълна проверка на собствеността,
изготвена е оценка от служители на банката, чрез
посещения на място и документална проверка.
Твърди, че в хода на кандидатстването ответницата е провела преки преговори с продавачите, с
които постигнала
съгласие продажната цена на имота да бъде намалена до 145 500 лв., вместо
първоначално търсената цена от 150 000 лв.
В началото на месец август
2018г. ответницата
била одобрена от „Сосиете
Женерал Експресбанк" АД за отпускане на жилищен кредит, поради което
същата се свързала с продавачите за насрочване на дата на
изповядване на сделката. Договорът за жилищен кредит е подписан на
07.08.2018г., а покупко-продажбата е изповядана на 10.08.2018г., съгласно Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот №145, том IV, peг. №4616, дело №531/2018г.
на нотариус А. Л. , с peг. №386 в НК, с район на
действие - PC-гр.София, вписан в СВ - София с вх. peг. №52977/10.08.2018г.,
акт №160, том СХХ, дело №37923/2018г.
Ответницата твърди,
че едва с получаването на
исковата молба разбрала, че предоставеният протокол за извършване на оглед на недвижим имот
всъщност е бил прикрит договор за посредничество.
Отбелязва, че
в периода от 19.04.2018г. до 10.08.2018г. не е използвала услугите на
„Легаси" ЕООД по никакъв начин, нито е влизала в допълнителен контакт с
представители на дружеството. Единствената комуникация между страните е
осъществена непосредствено след извършения оглед на 19.04.2018г. по телефона,
при който разговор ответницата заявила на С.Д.Д., в качеството му на
управител на „Легаси" ЕООД, че не желае да се ползва от услугите му, без
да знае, че между тях е бил подписан договор,
прикрит под формата на протокол за оглед.
Твърди, че за документалната проверка на имота и
юридическото обезпечение на сделката не са ползвани услугите на
дружеството-ищец. То не е участвало и в преговорите между ответницата и продавачите на имота за намаляване на
продажната цена. От друга страна, между
продавачите С. Б. и К. Б. и „Легаси" ЕООД също липсва каквото и да
е облигационно или търговско правоотношение, касаещо продажбата на недвижимия
имот. Лицата не са били страни по никакъв договор, а и обратното не се твърди
от ищеца.
Твърди, че чл.2 от Договор за посредничество от
19.04.2018г., прикрит под формата на Протокол за
извършване на оглед на недвижим имот, се явява нищожен по смисъла на чл.146
ал.1 от ЗЗП. Процесният договор попада в приложното поле
на Закона за защита на потребителите, тъй като ответницата има качеството на потребител, съгласно §13, т.1 ЗЗП, а ищецът е търговец по смисъла
на §13, т.2 ЗЗП /Решение №507 от 27.04.2017г. на ОС-Пловдив
по в.гр.д.№5/2017г./. Сочи, че съгласно чл.143,
т.14 от ЗЗП неравноправна клауза в договор, сключен с потребител, е всяка
уговорка в негова вреда, която не отговаря на изискването за добросъвестност и
води до значително неравновееие между правата и задълженията на търговеца или
доставчика и потребителя като налага на потребителя да изпълни своите
задължения, дори и ако търговецът или доставчикът не изпълни своите. Съгласно
чл.146 ал.1 от ЗЗП неравноправните клаузи в договорите са нищожни, освен ако са
уговорени индивидуално. Не са индивидуално уговорени клаузите, които са били
изготвени предварително и поради това потребителят не е имал възможност да
влияе върху съдържанието им, особено в случаите на договор при общи условия.
Твърди, че ЗЗП е приет въз основа на Директива 93/13/ЕИО на Съвета от 5 април 1993 година относно
неравноправните клаузи в потребителските договори и преповтаря разпоредбите й.
Чл.143 от ЗЗП е идентичен с текста на чл.3 от Директивата – „B случаите, когато дадена договорна клауза не е
индивидуално договорена, [тя] се счита за неравноправна, когато въпреки
изискването за добросъвестност, [... ] създава в ущърб на потребителя
значителна неравнопоставеност между правата и задълженията, произтичащи от
договора. Не се счита за индивидуално договорена клауза, която е съставена
предварително и следователно потребителят не е имал възможност да влияе на
нейното съдържание, по-специално във връзка с договори с общи условия. Съгласно §3 от ЗЗП приложението съдържа примерен и
неизчерпателен списък на клаузи, които се смятат за неравноправни - основанията
в приложението са идентични с клаузите,
посочени в чл.143, т.1- 18. По приложението на Директивата Съдът на ЕС вече се
е произнесъл със задължителна за страните членки юриспруденция. Позовава се и цитира Решение от 14.03.2013г.
по дело С-415/2011г.
Твърди, че въведената със
ЗЗП, респективно с Директива 93/13 система на защита се основава на идеята, че
потребителят е в положение на по-слаба страна спрямо продавача или доставчика
от гледна точка както на преговорните си възможности, така и на степента си на
информираност, като това го принуждава да приема предварително установените от
продавача или доставчика условия, без да може да повлияе на съдържанието им
/Решение от 14.06.2012г. по С-618/10 на СЕС и цитираните в него решения/.
Следователно, за да бъде
неравноправна всяка от оспорените клаузи следва: да не е индивидуално уговорена; да е във вреда на потребителя; да не отговаря на изискванията за
добросъвестност и да води до неравновесие в
правата и задълженията на страните във вреда на потребителя (арг. от чл.143 и чл.146 ЗЗП).
Сочи, че съгласно чл.146 ал.4 ЗЗП тежестта за
доказване, че определена клауза е индивидуално уговорена пада върху търговеца /Решение №2390 от 2.04.2019г. на СГС по гр. д. №15456/2016г./.
Твърди, че тълкуването на разпоредбите на чл.2 от
Договора за посредничество, прикрит като Протокол за извършване на оглед на
недвижим имот, буквално води до извода, че ако клиентът
или свързани с него лица, придобият имота без посредничеството на посредника, то клиентът
дължи на посредника неустойка в размер на 5% от
продажната цена, независимо от цената или други условия в нотариалния акт. Този
текст налага на потребителя да изпълни своите задължения като плати за
неустойка за услуга, дори ако ответникът не е изпълнил своите задължения да му
предостави услугата. Т. е. налага на потребителя да плати за
нещо, което не е получил изобщо. Твърди, че тези клаузи създават в ущърб на потребителя значителна
неравнопоставеност между правата и задълженията, произтичащи от договора и не
може да се счита, че такива договорки биха се постигнали при индивидуално
договаряне между потребител и доставчика на услугата. По силата на договора, потребителят е поставен в по-неблагоприятно правно
положение от предвиденото в действащото национално право - чл.79 и сл. от ЗЗД.
В този вид редакцията на чл.2 от Договора попада изцяло в приложното поле на
чл.143, т.14 от ЗЗП и представлява неравноправна клауза /изцяло в същия смисъл
и Решение №6733 от 30.10.2018г. на СГС
по гр. д. №695/2017г.; Решение №4348 от 17.06.2014г.
на СГС по гр. д. № 11718/2012 г./.
По отношение на предвидения размер на неустойката - 5% от продажната
цена, независимо от цената или други условия в нотариалния акт - клаузата
попада изцяло в приложното поле на чл.143, т.5 от ЗЗП (неравноправна клауза в договор, сключен с потребител, е
всяка уговорка в негова вреда, която не отговаря на изискването за
добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и задълженията
на търговеца или доставчика и потребителя като задължава потребителя при
неизпълнение на неговите задължения да заплати необосновано високо обезщетение
или неустойка). От друга страна, съгласно
дефинитивната норма на чл.68г ал.1 ЗЗП, търговска практика, свързана с
предлагането на стоки или услуги е нелоялна, ако противоречи на изискването за
добросъвестност и професионална компетентност и ако променя или е възможно да
промени съществено икономическото поведение на средния потребител, когото
засяга или към когото е насочена, или на средния член от групата потребители,
когато търговската практика е насочена към определена група потребители.
В случая с протокола за оглед ищецът фактически сключва договор за
посредничество с извършилия огледа потребител и то го сключва при очевидно
нелоялна, дори заблуждаваща, търговска практика. Анализът на протокола за оглед
сочи, че той съдържа всички релевантни за един договор за посредничество
клаузи. На първо място лицето възлага на посредника срещу възнаграждение да
осъществява посредничество относно закупуване от страна на клиента на някой от
изброените в протокола имоти. На следващо място страните се съгласяват така
определената комисионна от 3% с ДДС да се дължи и при придобиване на имота от
роднини на клиента или всякакви други свързани с него физически и юридически
лица по смисъла на българското законодателство. При прилагане на теста за
добросъвестност и професионална компетентност, с оглед на съдържанието им по
§13, т.28 ЗЗП, е безспорно, че почтената търговска практика и добросъвестността
в областта на посредничеството при сделки с недвижими имоти не допускат
въвеждането в заблуждение на потребителя за целта на подписания протокол за
оглед, нито допускат получаването на възнаграждение, без формално да е сключен
договор за посредничество. Налице е и кумулативно изискваният елемент на
нелоялната търговска практика - възможността практиката да промени съществено
икономическото поведение на средния потребител. Обвързан от заплахата да
заплати 3% от стойността на сделката за недвижимия имот, потребителят може да бъде принуден да промени
намеренията си, тъй каго само по себе си възнаграждение от 3% от стойността на
сделката е доста сериозна сума. Тя има потенциала да въздейства при това
съществено на поведението на средния потребител /изцяло в този смисъл са
Решение №15567 от 13.12.2018 г. на ВАС по адм. д. №9458/2017г., VII о.; Решение №10570 от 16.08.2018г. на
ВАС по адм. д. №1494/2017г., VII o./.
Твърди, че са налице предпоставките
относно квалифицирането на клаузата като неравноправна, и съответно - нищожна,
съгласно цитираната по- горе практика: клаузата
не е индивидуално уговорена, а е представено за подпис на ответника като бланка
със заглавие „протокол за оглед", прикриващ договор за посредничество; същата е изцяло във вреда на ответницата, тъй като изключва възможността за
намаляването й като съответно се уговори по-ниска продажна цена; клаузата не отговаря на изискванията за
добросъвестност, тъй като е включена в прикрит договор като неустойка се дължи
дори и без предоставянето на насрещна престация от страна на посредника; същата налага неравновесие в правата и задълженията на
страните, договорен е значителен по обем размер на неустойката при неизпълнение
на задължението на поръчващия, а липсва уговорка за отговорността на
изпълнителя при неизпълнение задълженията му.
Поради изложеното счита, че
претендираната от ищеца договорна неустойка е недължима, поради нищожност на
клаузата в Договор за посредничество от 19.04.2018г., прикрит под формата на
Протокол за извършване на оглед на недвижим имот, съгласно чл.146 ал.1 от ЗЗП.
Твърди, че клаузата на чл.2 от Договор за
посредничество от 19.04.2018г., прикрит под формата на Протокол за извършване
на оглед на недвижим имот, е нищожна по смисъла чл.26 ал.1, предл. 3 ЗЗД, поради накърняване на добрите нрави.
C TP №1/15.06.2010г. по т. д. №1/2009г. ОСТК, ВКС (т.3) са изяснени
предпоставките, при които е нищожна уговорената в договор неустойка поради
накърняване на добрите нрави. Тази преценка се прави за всеки конкретен случай
към момента на сключване на договора, като клаузата за неустойка е нищожна, поради накърняване на добрите нрави (чл.26 ал.1 ЗЗД)
във всички случаи, когато е уговорена извън присъщите й функции: обезпечителна,
обезщетителна и санкционна. Накърняването
на добрите нрави по смисъла на чл.26 ал.1, пред.3
ЗЗД е налице, когато е нарушен правен принцип, който може и да не е
законодателно изрично формулиран, но спазването му е проведено чрез създаване
на други разпоредби, част от действащото право. Такива са принципите на
справедливост, добросъвестност в гражданските и търговските взаимоотношения, на
предотвратяване на несправедливото облагодетелстване. В гражданските
правоотношения принципът на справедливостта изисква да се закриля и защитава
всеки признат от нормите на гражданското право интерес, като се търси
максимално съчетаване на интересите на отделните правни субекти. Ако договора
или отделна негова клауза пренебрегва зачитането на взаимните интереси на
страните по сделката, до степен накърняваща справедливостта като основен правен
принцип, ще е налице накърняване на добрите нрави, водещо до нищожност на
договора или на отделната клауза. Въпросът дали са накърнени добрите нрави по
отношение на уговорената неустойка следва да бъде решен чрез комплексна
преценка.
Твърди, че в случая същата е въведена като санкция
неустойка в предварително определен размер на база обявена продажна цена, като
се изключва възможността за определяне съобразно цената, на която е продаден
реално имотът, от която би се определило дължимото възнаграждение (което също
не зависи от цената на имота). На
следващо място, уговорена е неустойка (5%) в почти двоен размер от дължимото
парично възнаграждение (3% с ДДС), като компесаторната по своя характер неустойка
обезпечава вредите от неизпълнение на задължението на поръчващия да заплати
възнаграждение в случай на сключване на сделка без участието на изпълнителя, а
и размерът на неустойката надхвърля многократно този на очакваните от
неизпълнението на задължението вреди, определени към момента на сключване на
договора (каквито вреди са недоказани, нито твърдени от ищеца).
Поради изложеното счита, че
претендираната от ищеца договорна неустойка е недължима, поради нищожност на
клаузата в договор за посредничество от 19.04.2018г.,
прикрит под формата на протокол за извършване на
оглед на недвижим имот, по смисъла чл.26 ал.1,
предл.3 ЗЗД, поради накърняване на добрите нрави. Моли в
случай че се приеме клаузата за неустойка за действителна, да се намали нейния размер като прекомерен.
Сочи, че съгласно чл.49 ал.1 ТЗ посредникът е
търговец, който по занятие посредничи за сключване на сделки. В законовата
дефиниция понятията търговец, по занятие и сключване на сделки не пораждат
проблем в конкретния казус. Въпроси поставя съдържанието на понятието
„посредничи". Законодателят не е дал легална дефиниция на понятието.
Поради което и с оглед на чл.36 ал.1 и чл.37 ал.1, 2 и 3 от Указ №833 от
24.04.1974г. за прилагане на Закона за нормативните актове (Указ №833) смисълът
на думата следва да бъде този, който е в общоупотребимия български език.
Съгласно „Български тълковен речник", Наука и изкуство, София, 2008, с.
708, посредничество е участие, намеса между две или повече лица с цел да се
улесни, подпомогне съвместната им работа, дейност или да се постигне съгласие,
а посредник е лице, което съдейства, посредничи за постигане на съгласие между
две или повече страни, който свързва две страни в дадена сделка и ги улеснява,
подпомага при нейното сключване. Следователно семантиката на думата
„посредничи" ясно сочи на предмета на договора за посредничество - в
настоящия контекст посредничество или посредник значи лицето да съдейства на
два правни субекта да постигнат съгласие за сключването на договор за
покупко-продажба на недвижим имот.
Твърди, че в настоящия случай, конкретният договор
изцяло попада в приложното поле на чл.49-51 ТЗ. Договорът за посредничество е
търговска сделка по смисъла на чл.1, ал.1, т.4, предл. второ от ТЗ. Касае се до
дейност, упражнявана по занятие от търговец, който е специализиран в
осъществяване на определени сделки или на сделки с определени обекти от
гражданския оборот. Няма спор и в теорията и в практиката, че търговският
посредник има правото на възнаграждение,
съобразно уговорката му с възложителя, ако посредникът е свързал страните по
него /Определение №383
от 25.05.2011г. на ВКС по т. д. №689/2010г.,
I т. о., Решение №1406 от 7. I. 1994г. по гр. д. №390/93г., на състав на V-тo г. о. на ВС и Определение №690 от 21.10.2010г. по т.
д. №328/2010г. на I т. о. на ВКС/. Ключовото
задължение /смисълът на правоотношението/ е осъществяването на
посредничеството, т. е. осъществяването на контакт между страните - продавач и
купувач. Предмет на договорът за посредничество не е извършването на определена
работа, а постигането на определен резултат - свързване на страните за
сключването на сделки. Такъв е предметът и на процесния договор за
посредничество. За разлика от договора за поръчка и за изработка, договорът за
търговско посредничество за сключване на договора за покупко-продажба на
недвижим имот включва не само задължение за организиране на огледи, но и
посредничество за постигане на съглашение между страни по сделка, съдействие за
проучване на цени, за снабдяване с информация и документи за имота. В този
смисъл е и практиката на съдилищата. Цитира такава.
Посочва, че спорен въпрос по делото е изпълнени ли са от
ищеца всички задължения по така сключения договор, които да обуславят
задължение за ответника да плати възнаграждение по същия, съответно неустойка
за неизпълнението му. Твърди, че фактическият
състав, който следва да се осъществи, за да възникне основанието за заплащане
на неустойка за неизпълнение на договор е: наличие на валидно договорно задължение; неизпълнение на задължението; уговорена неустойка. При уговорена неустойка вредите се обезщетяват, без да
е нужно да бъдат доказвани. Основното правило, за да възникне право да се
претендира неустойка, е претендиращият неустойката да е изправна страна по
договора. Сочи
съдебна практика.
Твърди, че за да се уважи иск за установяване
дължимост на вземането за неустойка, следва на първо място да бъде установено,
че ищецът е изпълнил задълженията си по договора за посредничество, пълно и
точно и е изправна страна, както и че са се реализирали останалите предпоставки
за възникване на вземането за неустойка. Относно първата предпоставка, твърди, че не е налице валидно сключено договорно
правоотношение, поради наличието на очевидно нелоялна, дори заблуждаваща,
търговска практика, съгласно която чрез протокола
за оглед ищецът фактически сключва договор за посредничество с извършилия
огледа потребител без същият да е имал воля за сключване на подобен договор, по
съображенията, изложени в отговора. Относно втората предпоставка, а именно,
ищецът да е изправна страна и да е изпълнил задълженията си, същият не е навел
твърдението, че е изпълнил всичките си задължения по договора. Единствено е наведено твърдението, че е
провел оглед на недвижимия имот, представляващ апартамент
№*, находящ се в гр.София, ж.к. „Младост - 4", бл.451, вх.3, ет.7.
От друга страна не са представени
доказателства за имота да са организирани преговори, да е осъществен контакт
между страните. Не са представени продажни документи и не е осъществено
посредничество за сключване на сделката, за изготвянето на окончателния договор.
За разлика от договора за поръчка и за
изработка, договорът за търговско посредничество за сключване на договора за
покупко-продажба на недвижим имот включва не само задължение за организиране на
огледи, но и посредничество за постигане на съглашение между страни по сделка,
съдействие за проучване на цени, за снабдяване с информация и документи за
имота. Без значение са причините за частичното изпълнение, в тази хипотеза не
се дължи възнаграждение от насрещната страна, доколкото престацията на
посредника не е осъществена в цялост. А доколкото неустойката се явява
обусловена от настъпилия резултат, тя също се явява недължима.
В настоящия случай след проведения оглед,
всички усилия за осъществяването на сделката, за намаляване на цената, за
снабдяване с необходимите документи, както и за изповядване на сделката, са
били изцяло осъществени от ответницата, без помощта
на ищеца.
Относно третата предпоставка, а именно, да
е налице уговорена неустойка, въпреки твърденията, че същата е нищожна, поради
изложеното по-горе в отговора, дори да се приеме
нейната валидност, то не са налице останалите предпоставки за възникването на
задължението за заплащането й, поради изложеното до тук, поради простата
причина, че ищецът не е изпълнил задълженията си. В този ред на мисли
неустойката се явява недължима от страна на ответницата.
Моли съда
да отхвърли претенцията на ищеца за заплащане на неустойка в размер на 7 500
лв., ведно със законната лихва върху главницата до окончателното й заплащане,
представляваща 5% от продажна цена в размер на 150 000 лв., съгласно протокол за извършване на оглед на недвижим имот.
Моли да й бъдат присъдите направените по делото разноски.
Представя
писмени доказателства. Прави доказателствено искане.
В
проведените по делото съдебни заседания, ищецът, чрез процесуалния си
представител, поддържа предявения иск и моли съда да го уважи като основателен
и доказан. Претендира разноските по заповедното и по исковото производство по представения
списък по чл.80 от ГПК. Излага доводи по същество в пледоарията си.
Ответницата, чрез пълномощника си,
моли съда да отхвърли иска като недоказан и неоснователен. Претендира
разноските по списъка по чл.80 от ГПК. Излага подробни съображения.
Съдът,
като взе предвид твърденията на ищеца в исковата молба и възраженията на ответника
в писмения отговор и като обсъди събраните по делото писмени и гласни доказателства
поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено следното:
Ищцовото дружество „Легаси“ ЕООД е
подало на 30.01.2019г. в Софийски районен съд Заявление за издаване на заповед
за изпълнение по чл.410 от ГПК срещу ответницата М.К.Т. в качеството й на
длъжник, въз основа на което е образувано ч.гр.дело №6032/2019г. по описа на Софийския
районен съд, впоследствие преминало /преобразувано/ в ч.гр.дело №1135/2019г. по
описа на Пазарджишкия районен съд. Заявлението е било уважено и Пазарджишкият
районен съд е издал Заповед №684 за изпълнение на парично задължение по чл.410
от ГПК на 22.03.2019г., с която е разпоредил ответницата-длъжник да заплати на дружеството
ищец-заявител и кредитор сумата от 7500,00 лева – договорна неустойка. Посочено е, че вземането произтича от следните обстоятелства: Дължима неустойка на Посредника /кредитор/ заявител в размер на 5% с ДДС от продажната цена в
размер на 150 000 /сто и петдесет хиляди/ лева за неизпълнение на задължение по
чл.2 от Договор за посредничество от 19.04.2018г. от страна на Клиента/длъжник.
Клиентът-длъжник Т. в качеството си на купувач е сключила нотариална сделка на
10.08.2018г. за процесния имот, представляващ ап.*,
находящ се в гр.София, Младост 4, бл.451, вх.3, ет.7, който й е посочен от
Посредника-заявител/кредитор „Легаси”ООД, без неговото посредничество и
участие.
Срещу така издадената
заповед ответницата е
възразила в законния двуседмичен срок по чл.414 ал.2 от ГПК, с
мотива, че не дължи
изпълнение на вземането по издадената заповед за изпълнение.
В законния
едномесечен срок, търговското дружество-ищец е предявило настоящия
установителен иск с правно основание чл.415 ал.1 от ГПК. Поради това, искът е
процесуално допустим и следва да бъде разгледан.
По
съществото му, съдът приема следното:
От
събраните по делото писмени доказателства се установява, че на 19.04.2018г. в
гр.София между ответницата М.К.Т. като клиент и ищцовото дружество „Легаси" ООД с ЕИК ********* в
качеството му на посредник е бил сключен договор за
посредничество, именуван „Протокол за извършване на оглед на недвижим
имот". Не е
спорно по делото, че на същата дата - 19.04.2018г. е бил извършен оглед на недвижим имот, представляващ
апартамент №*, находящ се в гр.С., ж.к.„***** *“, бл.*, вх.*, ет.*., с посочена продажна цена в
размер на 150000 лв.
Съгласно чл.1 от протокола-договор, с подписа си ответницата в качеството си на клиент е декларирала, че недвижимият имот, на който е извършен оглед й е
предоставен за пръв път от посредника, отговаря
на нейните изисквания и
не е гледала имота с други физически и/или юридически лица преди огледа с посредника.
С чл.2 от договора е уговорено, че клиентът няма право по какъвто и да е
начин да се свързва с продавача на имота без писменото съгласие на посредника,
както и да преговаря и сключва сделки за придобиването му. В случай, че се
подпише нотариален акт за недвижим имот, посочен от посредника, по силата, на
който клиентът, съответно свързани с него лица, негов/а съпруг/а, лице, с което
е във фактическо съжителство, упълномощено от него лице, роднина по права,
съребрена линия или сватовство, съдружник фирма, в която участва или с която е
в трудово правоотношение, придобият собствеността върху имота без
посредничеството на посредника, то клиентът дължи на посредника неустойка в
размер на 5% от продажната цена за имота, посочена в договора, независимо от
цената или други условия, описани в нотариалния акт.
Съгласно
чл.3 от договора, с подписа си клиентът се съгласява да заплати на посредника
комисионна в размер на 3% с ДДС от продажна цена. Възнаграждението се изплаща в
деня на подписването на предварителен договор за покупко-продажба, а в случай,
че такъв не се подписва – при изповядане на сделката с нотариален акт. При
забавяне или отказ на плащането, клиентът дължи неустойка в размер на 0,5% от
дължимата сума за всеки ден от забавянето като посредникът си запазва правото
да търси вреди и пропуснати ползи, надвишаващи този размер по съдебен ред.
С чл.4 от
договора е предвидено, че клиентът има право без допълнително заплащане да
използва всички услуги, които се предоставят от посредника, а именно: пълно
юридическо обслужване за покупка на имота, изготвяне на необходимите документи,
пълна проверка на собствеността и снабдяване с документи за вещни тежести на
имота.
Видно от
протокола-договор от 19.04.2018г. е, че ответницата М.Т. е подписала същия като
клиент, като и че собственоръчно е записала имената си под подписа. Тези
обстоятелства не са оспорени от ответницата.
По делото
не е спорно между страните, а и видно от приложената към исковата молба справка по лице /ответницата М.К.Т./ на Агенцията по вписванията от 01.11.2018г., както и от представения с писмения отговор на ответницата заверен препис от
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №145, том ІV, рег. №4616,
дело №531/2018г. на Б. Б. , помощник-нотариус по заместване при А. Л. – нотариус със съдебен район на действие –
района на Софийски районен съд, вписана в регистъра на НК под №386, на
10.08.2018г. ответницата М.К.Т.
е сключила с лицата С.
С. Б. и К. С. Б. договор за
покупко-продажба, по силата на който е придобила собствеността върху посочения
в протокола-договор от 19.04.2018г. недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.4089.181.3.57, предназначение - жилище, апартамент, с площ 65.49 кв.м., с адрес на имота: гр.София, район *****, ж.к.„*** *", бл.*, вх.*, ет.*, ап.*, ведно с прилежащи части: избено
помещение №* с площ 3,16 кв.м. и 4,179% идеални части от общите части на
сградата.
Преди подписването на горепосочения
нотариален акт, между ответницата М.К.Т. и продавачите К. С. Б. и С. С. Б. е било подписано Споразумение за
депозит-гаранция относно намерение за закупуване на същия недвижим имот от
20.04.2018г., представено по делото.
В исковата
си молба ищецът твърди, че нотариалният акт за покупко-продажба на процесния
недвижим имот е бил сключен между ответницата и продавачите без участието и
посредничеството на ищцовото дружество. Тези твърдения на ищеца не са оспорени
от ответницата.
В писмения
отговор на исковата молба ответницата признава, че на датата 19.04.2018г. е бил
извършен оглед на процесния апартамент и че това е станало в присъствието на
представителя на ищеца. Признава и това, че по време на огледа й е бил
представен за подпис протокола за извършване на оглед на недвижим имот,
приложен към исковата молба. Признава подписването на същия протокол. Твърди,
че в хода на кандидатстването й за отпускане на жилищен кредит е провела преки
преговори с продавачите, с които дори е постигнала съгласие за намаляване на
продажната цена до размера на 145 500 лева вместо първоначално търсената
цена от 150 000 лева. По делото не е спорно, че ответницата е
отказала и не е
заплатила на ищеца претендираната от него неустойка по чл.2 от договора от
19.04.2018г.
При тези
данни, от правна срана съдът приема следното:
Процесният договор за посредничество попада в приложното поле на Закона за
защита на потребителите, тъй като ответницата
има качеството на потребител, съгласно §13, т.1 от ЗЗП, а ищецът е търговец по смисъла на §13, т.2 от ЗЗП.
Съгласно разпоредбата на чл.143, т.14 от ЗЗП неравноправна клауза в договор, сключен с потребител,
е всяка уговорка в негова вреда, която не отговаря на изискването за
добросъвестност и води до значително неравновесие
между правата и задълженията на търговеца или доставчика и потребителя като
налага на потребителя да изпълни своите задължения, дори и ако търговецът или
доставчикът не изпълни своите.
Чл.146 ал.1 от ЗЗП предвижда, че неравноправните клаузи в договорите са
нищожни, освен ако са уговорени индивидуално. Не са индивидуално уговорени
клаузите, които са били изготвени предварително и поради това потребителят не е
имал възможност да влияе върху съдържанието им.
Настоящият
съдебен състав приема, че чл.2
от процесния договор за посредничество от 19.04.2018г. е нищожен по
смисъла на чл.146 ал.1 от ЗЗП. Съгласно същия, ако клиентът или свързани с него лица придобият имота без
посредничеството на посредника, то клиентът дължи на посредника
неустойка в размер на 5% от продажната цена, посочена в протокола за оглед, независимо от цената или други условия, описани в нотариалния акт. Налага се извода, че този текст задължава клиентът да изпълни своите задължения като плати неустойка,
дори и посредникът не е изпълнил своите основни задължения по договора за посредничество. Тази клаузи създава съществена неравнопоставеност между правата и задълженията на страните по договора. Затова не може да се приеме, че такава
договорка би се постигнала при индивидуално договаряне между клиента и посредника - доставчик на
услугата. Съгласно
чл.2 от договора, клиентът-ответницата е поставена
в по-неблагоприятно правно положение от това, предвиденото
в разпоредбите на чл.79 и сл. от ЗЗД. Предвид това чл.2 от договора
попада в приложното поле на чл.143, т.14 от ЗЗП и представлява неравноправна
клауза /изцяло в същия смисъл са Решение №6733 от
30.10.2018г. на СГС по гр. д. №695/2017г. и
Решение №4348 от 17.06.2014г. на СГС по гр. д. №
11718/2012 г./.
Предвидения размер на неустойката - 5% от продажната цена,
независимо от цената или други условия, описани
в нотариалния акт - попада в обхвата на разпоредбата на чл.143, т.5 от ЗЗП - неравноправна клауза в договор, сключен с
потребител, е всяка уговорка в негова вреда, която не отговаря на изискването
за добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и
задълженията на търговеца или доставчика и потребителя като задължава
потребителя при неизпълнение на неговите задължения да заплати необосновано
високо обезщетение или неустойка.
Освен това в
договора липсва уговорка за
отговорността на посредника при неизпълнение на неговите задължения.
Разпоредбата на чл.2 от договора за посредничество от 19.04.2018г. е нищожна и по
смисъла чл.26 ал.1, предл.3 от ЗЗД, поради накърняване на
добрите нрави.
Съгласно приетото в TP
№1/15.06.2010г. по т. д. №1/2009г. ОСТК, ВКС, клаузата за неустойка е нищожна, поради накърняване на добрите нрави във всички
случаи, когато е уговорена извън присъщите й функции: обезпечителна,
обезщетителна и санкционна.
В конкретния случай с чл.2 от процесния договор е въведена като санкция неустойка, чийто размер е предварително определен на база обявената
продажна цена на
недвижимия имот като се
изключва възможността за определяне размера на неустойката, съобразно цената, на която реално е продаден имотът и от
която би следвало да
се определи и дължимото възнаграждение. Уговорената в случая
неустойка в размер
на 5% е в почти двоен размер от дължимото парично възнаграждение - в размер на 3% с ДДС, съгласно чл.3 от договора.
Така, както е уговорена,
неустойката е предназначена да санкционира клиента-ответницата за виновно неспазване на договорното задължение.
Предварителното уговаряне на неустойка за неизпълнение и то в почти двоен размер на
договорното задължение, което не е функционално
обусловено от главното, доколкото е възможно да се наруши чл.2 от договора, но главното задължение да се изпълни и
посредничеството да се осъществи, излиза извън присъщите на неустойката
функции. Такава клауза противоречи на добрите нрави по смисъла на чл.26 ал.1,
предл.3 от ЗЗД, тъй като нарушава принципа на
справедливост и излиза извън обезпечителните и обезщетителните функции на неустойката. В случая уговорената неустойка, която
обезпечава самостоятелно задължение по правоотношението, е в почти двоен размер на това, което би се получило, при
реализирането на главното задължение. Подобна неустойка цели да санкционира
ответницата и то в противоречащи на добрите нрави
размери. Основната цел на такава неустоечна клауза е да
дoведе до неоснователно обогатяване на посредника за сметка на клиента и до възможност за
увеличаване на подлежаща на заплащане сума по договора до размер, който
е в контраст с добрите нрави.
В конкретния случай
противоречието между клаузата
за неустойка и добрите нрави е налице още при сключването на процесния договор. Предвид това в случая не е налице валидно неустоечно съглашение
и в тази си част –
чл.2 - договорът изобщо не е
породил правно действие. Нищожността на клаузата е
пречка за възникване на задължение за неустойка.
За пълнота на
изложението следва да се отбележи и това, че процесният договор попада в приложното поле на чл.49-чл.51 от ТЗ. Договорът за
посредничество е търговска сделка по смисъла на чл.1, ал.1, т.4, предл. второ
от ТЗ. Основното
задължение е осъществяването
на посредничеството, т.е. осъществяването на контакт между страните – в случая продавач и купувач. Предмет на договора за посредничество не е извършването на определена
работа, а постигането на определен резултат - свързване на страните за
сключването на сделка. За разлика от договора
за поръчка и за изработка, договорът за посредничество за покупко-продажба на
недвижим имот включва не само задължение за организиране на огледи, но и
посредничество за постигане на съглашение между страните по сделката, както и съдействие за проучване на цени, за снабдяване с
информация и документи.
За да се уважи искът
за установяване дължимост на вземане за неустойка, следва да се установи, че
ищецът-посредник е изпълнил задълженията си по договора за
посредничество, пълно и точно и че е
изправна страна по
него. В исковата молба ищецът е навел твърдението, че в изпълнение на задълженията му по договора е провел оглед с ответницата на недвижимия имот, представляващ апартамент
№*, находящ се в гр.София, ж.к. „****** - *", бл.*, вх.*, ет.*. Не е изложил твърдения и не е
представил доказателства да е
осъществен контакт между страните – ответницата и продавачите. Не
са представени продажни документи. Няма данни /а и твърдения/ за осъществено посредничество за сключване на сделката, за изготвянето на предварителен или окончателен
договор и др.
В
конкретния случай от страна на посредника е проведен само един оглед на
недвижимия имот. Няма данни по делото на този оглед продавачите въобще да се
присъствали. След огледа, всички усилия за осъществяването на сделката, за
намаляване на продажната
цена, за снабдяване с
необходимите документи, както и за изповядване на сделката, са били
осъществени, без посредничеството
на ищеца.
Уговорената в процесния договор неустойка е
нищожна по изложените по-горе съображения.
Налага
се извода, че в случая не са
налице предпоставките за възникване на задължението за заплащане на неустойка. Неустойката се явява недължима от страна на
ответницата.
Предявеният
иск като неоснователен ще следва да се отхвърли.
С оглед изхода
на делото, съдът приема, че в полза на ответницата следва да бъдат присъдени
разноски за
адвокатско възнаграждение в размер на 950 лева. За определяне на този размер на
възнаграждението за процесуално представителство на ответницата, съдът уважава частично
направеното от пълномощника на ищеца възражение за прекомерност на адвокатското
възнаграждение на пълномощника на ответницата, което съгласно представения Договор
за правна защита и съдействие е в размер на 1300 лева и съществено превишава
предвидения в Наредба №1 от 09.07.2004г. минимален размер на адвокатското
възнаграждение, съгласно чл.7 ал.2, т.3 от същата. Предвид развилото се
производство по делото съдът намалява същото до посочения размер от 950 лева.
Съдът не присъжда на ответницата договореното между нея и пълномощника и допълнително
заплащане на сумата в общ размер на 200 лева за явяването на пълномощника в
проведените по делото две съдебни заседания, тъй като липсват доказателства за
реалното плащане на тази сума.
По
изложените съображения, ПАЗАРДЖИШКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
предявения от „ЛЕГАСИ" ЕООД
с ЕИК *********, чрез управителя си С.Д.Д., със седалище и адрес на управление: гр.София,
ж.к."**** *", блок. *, вх.* против М.К.Т., с ЕГН **********, с адрес: *** иск с правно основание чл.415
ал.1 от ГПК: за признаване за установено, че ответницата М.К.Т., с ЕГН ********** дължи на ищеца „ЛЕГАСИ"
ЕООД с ЕИК ********* сумата по Заповед за
изпълнение на парично задължение от 22.03.2019г.
по ч.гр.д. №1135/2019г. по описа на VIII с-в на ПРС в размер на 7500 лв., ведно със законната лихва върху главницата до
окончателното изплащане, което вземане произтича от
неустойка по чл.2 от сключен на 19.04.2019г. договор за посредничество между
страните, като
неоснователен.
ОСЪЖДА „ЛЕГАСИ" ЕООД с ЕИК *********, с управител С.Д.Д., със седалище и адрес на управление: гр.София,
ж.к."**** *", блок. *, вх.* да заплати на М.К.Т., с ЕГН **********, с адрес: *** разноски по делото за адвокатско
възнаграждение в размер на 950,00 лева, като ОТХВЪРЛЯ претенцията на
ответницата за разноски над посочения размер и до претендирания със списъка по
чл.80 от ГПК размер от 1500 лева.
Решението подлежи
на обжалване с въззивна жалба пред Пазарджишкия Окръжен съд в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: