Р
Е Ш Е
Н И Е
Номер 260044 Година 2022, 23.03 Град Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаски окръжен
съд …………………….…….… граждански състав ……………………….
На осми декември
…………………….………...…… Година две хиляди двадесет и първа
В публично
заседание в следния състав:
Председател: Радостина Калиманова
Членове: ……………………………
Съдебни
заседатели: ..…………………………….
Секретар
………………………...…… Жана Кметска …….……………………………………
Прокурор ……………………………….…………………………..…………………………………
като разгледа
докладваното от ……..………...…… Р. Калиманова ………...……………...…
гражданско дело
номер ………… 177 ………… по описа за …… 2021 ….. година.
Производството по делото е с правно основание чл. 92, ал.
1 от ЗЗД, а предявената и поддържана такава при условията на евентуалност искова
претенция е с правно основание чл. 79 във връзка с чл. 82 от ЗЗД.
Образувано е по повод исковите претенции на Н.П.Й., с ЕГН **********,***,
със съдебен адрес град Бургас, ул. „Генерал Гурко“ №18, ет. 2 против К.Г.Д., ЕГН **********,*** за
осъждане на ответната страна да заплати на ищеца сумата от 45260 лева,
представляваща обезщетение за неизпълнение в размер на 0.1% на ден от
продажната цена на правото на строеж /62000 лева/, равняващо се на 62 лева на
ден, уговорено в пункт III от нотариален акт за покупко-продажба на право на
строеж № 1, том 1, peг. № 51, дело № 1/10.01.2017 година на нотариус с peг. №
600 с район на действие Районен съд-Несебър, вписан под акт № 14, том 1, дело №
14, вх. peг. № 50/12.01.2017 година на Служба по вписванията - Несебър за
периода на забавата, а именно от 01.02.2018 година до 01.02.2020 година, ведно
със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба до окончателното
изплащане на сумата. При условията на евентуалност е предявен и се поддържа иск
за заплащане на сумата от 13505.71 лева, представляваща обезщетение, чийто
размер е формиран като разлика между законната лихва върху продажната цена в
размер на 18894.29 лева и сумата на средномесечния пазарен наем за периода от
01.02.2018 година до 01.02.2021 година общо за двата обекта в размер на 32400
лева за лишаването на ищеца от правото да ползва обектите си, представляващи
жилище - апартамент, с описание съгласно КККР, одобрени със заповед за
одобрение на КККР № РД-18-46/18.08.2006 година на изпълнителния директор на АК,
представляващ СОС с идентификатор № 51500.503.263.3.3, с адрес: област Бургас,
община Несебър, град Несебър, п. к. 8230, ж. к. „Черно море“, ет. 2, с площ по
документ 79.69 кв. метра, на трети етаж, в жилищна сграда, ЗП № 3, в поземлен
имот с идентификатор № 51500.503.263.3, състоящ се от дневна с кухненски бокс,
спалня, баня с тоалетна и две тераси, при граници на север - калканен зид на
сграда № 2, на юг, изток и запад - външен зид и жилище - апартамент, с описание
съгласно КККР, одобрени със заповед за одобрение на КККР № РД-18-46/18.08.2006
година на изпълнителния директор на АК, представляващ СОС с идентификатор №
51500.503.263.3.4, с адрес: област Бургас, община Несебър, град Несебър, п. к.
8230, ж. к. „Черно море“, ет. 2, с площ по документ 68.26 кв. метра, на
тавански етаж, в жилищна сграда, ЗП № 3, в поземлен имот с идентификатор №
51500.503.263.3, състоящ се от дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна
и една тераса, при граници: на север - калканен зид на сграда № 2, на юг, изток
и запад - външен зид, ведно със законовата лихва, считано от датата на депозиране
на исковата молба до окончателното и плащане. В подкрепа на отправените искания
представя и ангажира доказателства.
Твърди се в исковата молба, по повод на която е образувано настоящото
производство, че с нотариален акт за покупко-продажба на право на строеж № 1,
том 1, peг. № 51, дело № 1/10.01.2017 година на нотариус с peг. № 600 с район
на действие Районен съд-Несебър К.Г.Д. продала на Н.П.Й. правото на строеж за
предвидените за изграждане два самостоятелни обекта в жилищна сграда, ЗП № 3,
която била предвидена да се изгради в поземлен имот с идентификатор №
51500.503.263, с общо РЗП от 290.62 кв. метра, както следва: апартамент на площ
от 79.69 кв. метра, на трети етаж, състоящ се от: дневна с кухненски бокс,
спалня, баня с тоалетна и две тераси, при граници: на север - калканен зид на
сграда № 2, на юг, изток и запад - външен зид и апартамент на площ от 68.26 кв.
метра, на тавански етаж, състоящ се от: дневна с кухненски бокс, спалня, баня с
тоалетна и една тераса, при граници: на север - калканен зид на сграда № 2, на
юг, изток и запад - външен зид срещу заплащане на цена в размер на 62000 лева,
платима по банков път. От нея преди подписване на нотариалния акт била
заплатена сумата от 25000 лева, а остатъкът от 37000 лева бил дължим на вноски
при достигане на съответната степен на завършеност, както следва: 5000 лева,
при завършен груб строеж на втори етаж на сградата; 10000 лева, при завършен
груб строеж на трети етаж на сградата; 5000 лева, при завършен груб строеж на тавански
етаж на сградата; 9000 лева, при снабдяване на акт образец 14 за сградата; 3000
лева, при въвеждането на сградата в експлоатация. За обезпечаване на вземането
за остатъка от продажната цена в размер на 37000 лева, в полза на отчуждителя
на имота била учредена законна ипотека.
Въпреки, че поетото от ответната страна задължение за въвеждане на сградата
в експлоатация в срок до 31.01.2018 година не било изпълнено, ищецът заплатил и
последната вноска, дължима при въвеждането на сградата в експлоатация.
Установявало се, че към 22.01.2021 година за сградата бил издаден акт образец
14 от 10.01.2017 година и нямало необходимата степен на завършеност, за да може
да бъде приета и въведена в експлоатация; до момента била приета само
конструкцията на сградата.
От бездействието на продавача по договора за покупко-продажба на правото на
строеж и дългата му забава за период повече от три години, ищецът търпял
значителни имуществени вреди, тъй като не използвал имотите си по
предназначение, нито можел да ги отдава под наем и да реализира доходи от тях.
Съгласно пункт III от договора за покупко-продажба на правото на строеж,
дължимо било обезщетение за неизпълнение в размер на 45260 лева, претендирано
за 730 дни забава, уговорено в размер на 0.1 % на ден от продажната цена на
правото на строеж /62000 лева/, равняващо се на 62 лева на ден за периода на
забавата от 01.02.2018 година до 01.02.2020 година. Всичко така казано
обуславяло правния интерес на ищеца от предявяване на настоящите осъдителни
претенции.
Съдът е изпратил препис от исковата молба и доказателствата към нея на
ответницата, като и е указал възможността да депозира писмен отговор в
двуседмичен срок, задължителното съдържание на отговора и последиците от
неподаване на такъв, респективно от неупражняване на права. В указания от
закона и съда срок същата е депозирала такъв. С него предявените
искови претенции са оспорени изцяло по основание и размер. Отправено е искане
като неоснователни те да бъдат отхвърлени.
Изтъква се, че за да се дължи неустойка, било необходимо да са налице
изискуемите от закона предпоставки - такава да е договорена от страните,
кредиторът да е изправна страна и да е налице виновно неизпълнение на
задължение от страна на длъжника. Сделката по нотариален акт № 1, том I, peг.
№51, дело № 1 от 10.01.2017 година съчетавала белезите на два вида договори: за
покупко-продажба на ограничено вещно право на строеж и за изработка в частта, в
която било уговорено строителството на сградата. Определената в раздел III от
същия неустойка била свързана със строителството и поставена в пряка зависимост
от срока за въвеждане на сградата в експлоатация. В раздел IV от договора била
определена степента на завършеност, като изрично било посочено, че изборът на
дограма, доставката и нейния монтаж са за сметка на купувача.
Не се оспорва, при изложеното по-горе от страна на ответницата, че към
настоящия момент сградата не била въведена в експлоатация, но се твърди, че
това било изцяло по вина на ищеца.
Пояснява се в тази насока, че още преди покупката ищецът договарял
условията на договора, обектите, които ще закупи и съответните срокове с
приятеля на ответницата - Десислав Бараков, с когото тя живеела на съпружески
начала. В началото на 2017 година той проявил интерес и към трите имота, нейна
собственост, но поради липса на средства сключил договор за два от тях, предмет
на нотариалния акт, а с Бараков се разбрали по-късно да вземе и третия.
След придобиване на имотите пред месец януари 2017 година до средата на
2017 година строежът бил почти довършен и подготвен за подписване на акт обр.
15. Ищецът настоял, обаче да бъде допуснат още през месец ноември 2017 година
за поставяне на дограма. След като бил допуснат до обекта, той поискал да
извърши сам всички довършителни работи по неговите обекти, които се изисквали за
въвеждане на сградата в експлоатация, като доставката на материалите да е за
сметка на ответницата. Това било сторено. Страните се уговорили да му заплатят
за труда 2000 лева. Договорените довършителни работи за въвеждането на сградата
в експлоатация приключили през месец юли 2020 година.
До 2018 година Бараков работел по довършване на другите обекти - жилище на
втори етаж, собственост на праводателите на ответницата и обекта на първи етаж,
който ищецът искал на закупи и поради тази причина той не бил предлаган за
продажба на трети лица.
С проблемите в строителството на обекта се ангажирал Десислав Бараков,
който именно осигурил достъп на ищеца до имотите му, както и нужното му водо- и
електроподаване през месец февруари 2018 година. Към този момент сградата била
почти готова, с изключение на някои дребни СМР, за подписване на акт образец
15. След като влязъл във владение на двата апартамента на 3 и 4 етаж, ищецът
преградил общите части, с което пресякъл достъпа до неговите имоти и покрива на
сградата. Липсата на такъв достъп била пречка за довършването на някои дребни
довършителни работи по покрива и терасите на имотите на ищеца като поставяне на
гръмоотвод и част от водосточни тръби и улуци. По същото време Десислав
Бараков, както и собственикът на имота на първия етаж вече били готови за
въвеждане на сградата в експлоатация. Ищецът ги уверил, че ще купи и имота на
първия етаж, като поръчал някои промени и в тази част. Така, в продължение на
почти две години ищецът ремонтирал собствените си имоти, настанил се да живее
там заедно с баща си и изобщо не настоявал за въвеждане на строежа в
експлоатация до лятото на миналата година. Тогава започнал електронна
комуникация чрез платформата Viber, изпращайки снимки на извършените от него
ремонти, а в края миналата година демонтирал вратите, преграждащи достъпа до
покрива.
Тогава станало ясно, че той бил извършил съществени изменения в отклонение
на архитектурните проекти, които представлявали пречка за въвеждане на целия
строеж в експлоатация, а именно: противозаконно преграждане на общите части на
сградата, с което се ограничавал достъпа до покрива й; извършване на съществена
промяна на ел. и ВиК инсталациите, която препятствала въвеждането в
експлоатация поради нуждата от промяна в съответните проекти; промяна местоположението
на комина на покрива, което ограничавало възможността долните етажи да
разполагат и ползват комин; разрушаване на част от покривната конструкция с цел
направа на тераса на покрива, което било пречка за въвеждането на обекта в
експлоатация; направа на допълнителни преградни стени в апартамента на четвърти
етаж без нужната промяна в архитектурния проект, които поставяли под опасност
здравината на плочата, върху която били изградени; монтиране на дървени вместо
метални входни врати, с което бил нарушен проектът и изискването на пожарната;
поставяне на входна плъзгаща врата на апартамента на четвъртия етаж в нарушение
на проекта; монтиране на бойлер в общите части на сградата на покрива, което
било в нарушение на техническите правила.
От гореказаното ставало ясно, че всички промени били направени от ищеца с
единствената цел да обособи двата апартамента в един /тип мезонет/ и си присвои
ползването на съответната част от стълбището и терасата на покрива изцяло за
свои нужди. Това обаче, не само не било договорено при покупката, но изисквало
сериозни промени в одобрените проекти, защото представлявало незаконно
строителство, което било непреодолима или труднопреодолима пречка за въвеждане
на сградата в експлоатация.
От лятото на 2020 година между Д. Б. и ищеца започнала електронна
комуникация чрез платформата Viber, която установявала горното и показвала, че
в началото се търсел начин за общо решаване на проблема с въвеждане на строежа
в експлоатация. През месец ноември ищецът платил последната дължима вноска по
договора и на 17.11.2020 година ответницата заличила учредената при покупката
на правото на строеж ипотека.
След заличаване на ипотеката ищецът започнал да предявява претенции за
неустойка, изчислена в размера и за периода по исковата молба, както и да иска
прехвърляне на обекта на първия етаж срещу дължимата му се, според него,
такава. На няколко пъти предлагал на Д. Б.вместо плащане на неустойката да му
бъде прехвърлен имота на първия етаж от същата сграда, за да го ползвал като
ателие. След като получил отказ, пристъпил към обезпечение на претенциите си
чрез налагане на възбрана върху притежавания от ответницата на първия етаж в
сградата с идентификатор №51500.503.263.3.1 обект. След налагане на възбраната
по имейл ищецът изпратил с прикачен файл проект за споразумение, което
ответницата отказала да подпише. Действията на ищеца сочели на това, че той
искал да вземе и имота на първия етаж от сградата, без фактически да го
заплати.
От горното е изведен извода, че уговорената между страните неустойка била
нищожна поради нарушаване на добрите нрави и принципа на справедливостта - чл.
26, ал. 1 ЗЗД, тъй като с оглед на начина, по който била уговорена - подневно,
без предварителен краен срок за дължимостта й, тя губела своя обезщетителен и
обезпечителен характер и ставала несъразмерна спрямо неизпълнението санкция.
При условията на евентуалност се поддържа, че не били налице две от
кумулативно изискваните условия за ангажиране отговорността на ответницата, а
именно кредиторът да е изправна страна и да е налице виновно неизпълнение на
задължение от страна на длъжника. В конкретния случай кредиторът бил във
владение на придобитите имоти от месец февруари 2018 година и с действията си
по извършване на незаконни преустройства в имотите, завземане на общото
стълбище и покрива на сградата препятствал въвеждането й в експлоатация.
Сградата била фактически довършена и подготвена за подписване на акт обр. 15
още през месец февруари 2018 година, т. е. няколко месеца след като ищецът бил
допуснат да владее и ползва имотите си, което сочело на изпълнение на договора
от страна на ответницата.
По отношение на иска по чл. 92, ал. 1, изр. 2-ро от ЗЗД се изтъква
следното:
Същата предвиждала възможност изправният кредитор да иска обезщетение и за
по-големи вреди от обезпечените с уговорената неустойка, ако ги докаже. При
доказване на реално претърпени вреди от пропуснати ползи или претърпени загуби,
те следвало да се присъдят не изцяло и паралелно с уговорената неустойка, а
след приспадане стойността на последната. Възможността кредиторът да търси
вреди по-големи от тези определени с неустоечната клауза бил свързана и с
приложението на чл. 82 ЗЗД, който императивно изисквал вредите и техния размер
да бъдат доказани.
В конкретния случай, като се вземел предвид безспорния факт, че ищецът бил
във владение на имотите от месец февруари 2018 година, то липсата на акт обр.
16 /разрешение за ползване/ не била пречка за това ползване и отдаването им под
наем, тъй като в имотите имало електричество и вода осигурени от ответницата.
Самият ищец ползвал имотите за живеене, което налагало извода, че увеличение на
имуществото му не би настъпило посредством отдаването им под наем. Освен това,
логически неоправдано било търсене на наем за два имота, след като чрез
преустройства същите били превърнати в един.
В случая ищецът по никакъв начин не установявал с твърденията си в исковата
молба, че имуществото му евентуално щяло да се увеличи чрез даване на
апартаментите под наем, след като самият той ги бил обитавал и превърнал в един
на две нива. Следователно, по делото липсвали доказателства за евентуално
сигурно настъпване на увеличение на имуществото от наемната цена на имотите, в
какъвто смисъл били разясненията, дадени с ТР №3 от 12.12.2012 година по тълк.
дело №1/2011 година на СГТК, което от своя страна сочело на неоснователност на
тази претенция.
Бургаският окръжен съд след като обсъди представените и
събрани по делото доказателства поединично и в тяхната съвкупност, съобрази
становищата и исканията на страните и като взе предвид и разпоредбите на
закона, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
От представените по делото доказателства се установява, а
и това не се спорно между страните, че на 10.01.2017 година те са сключили
договор за покупко-продажба на право на строеж. Посоченият договор е
обективиран в нотариален акт № 1, том 1, peг. № 51, дело № 1/10.01.2017 година на нотариус, peг. № 600 с
район на действие Районен съд-Несебър, вписан под акт № 14, том 1, дело № 14,
вх. peг. № 50/12.01.2017 година на Служба по вписванията-Несебър. Съгласно
договорките между страните, ответницата К.Д. е продавала на ищеца Н.Й. правото
на строеж за предвидените за изграждане два самостоятелни обекта в жилищна
сграда, ЗП № 3, която е предвидена да се изгради в поземлен имот с
идентификатор № 51500.503.263, с общо РЗП от 290.62 кв. метра, както следва:
апартамент на площ от 79.69 кв. метра, на трети етаж, състоящ се от: дневна с
кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна и две тераси, при граници: на север -
калканен зид на сграда № 2, на юг, изток и запад - външен зид и апартамент на
площ от 68.26 кв. метра, на тавански етаж, състоящ се от: дневна с кухненски
бокс, спалня, баня с тоалетна и една тераса, при граници: на север - калканен
зид на сграда № 2, на юг, изток и запад - външен зид срещу заплащане на цена в
размер на 62000 лева, платима по банков път. В договора е посочено, че преди
подписването му купувача е заплатил на продавача сумата от 25000 лева, като остатъка от продажната цена
в размер на 37000 лева е дължим на шест вноски, както следва: 5000 лева, при
завършен груб строеж на втори етаж на сградата; 10000 лева, при завършен груб
строеж на трети етаж на сградата; 5000 лева, при завършен груб строеж на
тавански етаж на сградата; 9000 лева, при снабдяване на акт образец 14 за
сградата; 3000 лева, при въвеждането на сградата в експлоатация. За
обезпечаване на вземането на продавача страните са се договорили да бъде
вписана законна ипотека върху имота предмет на договора. От представената по
делото справка № 353198/29.03.2021 година е видно, че учредената законна
ипотека е заличена на 17.11.2020 година. По силата на посочения договор,
ответницата Д. е поела задължението да изгради изцяло със свои сили и средства
посочената сграда и да предаде владението на описаните в договора два
самостоятелни обекта на ищеца с удостоверение за въвеждане в експлоатация в
срок до 31.01.2018 година. Страните са се договорили, че при забава при
изпълнението на това задължение по вина на продавача, последният дължи на
купувача неустойка в размер на 0.1 % на ден от сумата по договора. Неустойка за
забава е предвидена и за купувача, за задължението му за заплащане на вноските
по договореното разсрочено плащане, като същият дължи на продавача неустойка в
размер на 0.1% на ден от сумата по сделката за всеки отделен случай на забава. По
делото е представен констативен протокол по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ от 22.01.2021
година, от който е видно че процесната сграда е напълно завършена, като
конструкцията на сградата е приета с акт образец 14 от 10.01.2017 година.
Неустойката обезпечава
изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от
неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. За да бъде ангажирана
отговорността на ответната страна за неустойка, трябва да съществува
задължение, което не е изпълнено и такава да е уговорена между страните по
договора. Неустойката по своята правна същност представлява една предварителна
оценка на вредите, направена от самите страни. Тя не изразява реално претърпени
вреди и може да бъде по-малка или по-голяма от тях, гарантира изпълнението на
задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е
нужно те да се доказват. В същото време с уговарянето й страните предварително
решават, че при осуетяване на целта, към която е насочена, ще произлязат вреди
за кредитора и той ще има право да получи неустойката, без да доказва, че са
настъпили и какъв е техният размер. Фактът на неизпълнението сам по себе си
прави задължението за неустойка изискуемо,
като за реализирането на претенцията си за неустойка не е необходимо кредиторът
да доказва наличието на претърпени вреди.
В настоящото производство е безспорно установено, че ищецът
е изпълнил поетото от него задължение и е изплатил изцяло договорената между
страните продажна цена за двата имота. От своя страна ответникът не е изпълнил
в срок задължението си по т. III от процесния договор за покупко-продажба, за
което е уговорена неустойка. От значение е в тази насока за основателността на
претенцията установяването, с оглед направените от ответната страна възражения,
дали същата е действителна, както и дали ищецът е създал пречки, които са
довели до неизпълнение от страна на ответника на поетите от последния
задължения.
Съдът намира за неоснователно
възражението на ответника за нищожност на процесната клауза за неустойка,
поради това, че с нея се накърняват добрите нрави. Съобразно разпоредбата на
чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, нищожни са договорите, които противоречат на закона или
го заобикалят, както и договорите, които накърняват добрите нрави, включително
и договорите върху неоткрити наследства. В конкретния случай не би могло да се
приеме, че посочената клауза на договора нарушава добрите нрави и принципа за
справедливостта. Автономията на волята и свободата на договарянето са
прокламирани като основни конституционни свободи, чието зачитане е задължително
както за частноправните субекти, така и за държавните органи. Приложното им
поле е ограничено от законодателя с цитираната разпоредба, според която
съдържанието на договорите страните могат да определят свободно само дотолкова,
доколкото то не противоречи на закона и на добрите нрави. Като морални норми
добрите нрави нямат правно действие. По силата на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, обаче
на тях се придава и правно значение, като нарушението им се поставя по
последици наравно с нарушението на закона. Особеност на добрите нрави е, че те
не са писани и конкретизирани, а съществуват като общи принципи или произтичат
от тях. Един от тях е принципът на справедливостта, който в гражданските
правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от нормите на
гражданското право интерес, като се търси максимално съчетаване на интересите
на отделните правни субекти. При това задължение за зачитане на взаимните
интереси на страните по сделките, за нарушаването на принципа на
справедливостта при сключването им съдът следва да съобрази законодателството,
както и обстоятелствата в конкретния случай. Безспорно е, че неустойката освен
обезщетителна, има и наказателна функция, чрез съчетанието на които се
обезпечава надлежното изпълнение от длъжника. Съдът намира, че уговорената в
процесния договор неустойка не излиза извън тези нейни посочени три присъщи и
функции - обезпечителна, обезщетителна и наказателна. В тази връзка следва да
се посочи, че липсата на краен предел за начисляването и не прави клаузата за
неустойка нищожна. Преценка в такава насока на първо място следва да се прави
за всеки конкретен случай, като въпроса за накърняване на добрите нрави ще
следва да бъде решен при прилагане на комплексен подход, отчитащ фактори като
равнопоставеност на страните, реципрочност на задълженията, неоправдано висока
база за начисляване, превишаваща многократно действителните вреди на кредитора,
както и възможността неизправният длъжник сам да ограничи размера на
неизпълнението, за да не се превърне неустойката в средство за неоснователно
обогатяване. Действително, в цитираната норма на ЗЗД не се дефинира понятието
„добри нрави”, но тъй като законодателят е придал правно значение на
нарушаването им, приравнявайки го по последици с нарушаването на закона,
вложеният в това понятие смисъл следва да се тълкува, че в посочената категория
попадат само онези наложили се правила и норми, които бранят принципи, права и
ценности, които са общи за всички правни субекти и зачитането им е в интерес на
обществените отношения като цяло, а не само на индивидуалния интерес на някоя
от договарящите страни. Такива са принципите на справедливостта,
добросъвестността в гражданските и търговските взаимоотношения, както и на
предотвратяване несправедливо облагодетелствуване. Само несъразмерност на
главницата и неустойката към момента на неизпълнението не прави клаузата за
неустойка нищожна. Липсата на уговорен краен предел и срок за начисляване на
неустойката също не я правят нищожна, доколкото периодът и размерът й са
последица единствено от виновното бездействие на страната по договора. Страните
по процесния договор са предвидили неустойка за обезпечаване изпълнението както
на задълженията на ответника за снабдяване на сградата с удостоверение за
въвеждане в експлоатация, така и за тези на ищеца за заплащане на договорената
цена при условията и в размерите посочени в договора. Двете безспорно са
определени по един и същ начин и в едно и също изражение - 0.1 % за всеки ден забава, т. е. за един и същ вид
неизпълнение, а именно забавено такова и за престации, които страните като са
подписали договора са приели, че са равностойни, са предвидили подобна
равностойна санкция при неизпълнение. Освен това, от значение в случая е и обстоятелството, че
крайният срок и максималният размер на неустойката зависят единствено от волята
на ответника да изпълни поетото от него задължение за построяване и снабдяване
на сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация. Безспорно е, че така договореният размер на неустойката цели единствено и
само проявлението на посочените и функции, а не сочи на несправедливо по
съдържание съглашение поради обективната неравностойност на насрещните
задължения. В случая и по горните доводи не би могло да се приеме, че
договарянето на претендираната неустойка е в противоречие с добрите нрави, с
които в интерес на обществения интерес е ограничена договорната автономия. Това
налага извода, че уговорената неустойка е действителна.
По възражението на ответника за нейната недължимост
поради създадени пречки от страна на ищеца, които са довели до неизпълнение на
поетите от последния задължения, съдът намира следното:
За установяване на твърдените обстоятелства по делото са
допуснати до разпит свидетели и на двете страни. От показанията на свидетеля
Маджаров се установява, че в началото на 2017 година, когато за пръв път
посетил процесната сграда, тя била на
груб строеж. Свидетелят няколкократно бил посещавал апартаментите на ищеца,
който му показвал как върви строителството, като според същия то вървяло с
много бавни темпове. В апартаментите имало ток, тъй като работели машини. През
зимата на 2020 година ищецът ремонтирал закупените от него два апартамента,
находящи се в кв. „Черно море“ в град Несебър. При посещенията си свидетелят
видял, че коридорите и общите части на сградата не били довършени. Когато
посетил за първи път сградата, а и при второто му посещение, което не се сочи
от него кога се е осъществило, нямало врата, която да прегражда стълбището.
Сочи, че процесните апартаменти били закупени от ищеца с цел инвестиция, като
свидетелят му бил предложил да ги отдава под наем. Свидетелят Бараков, който
живее на семейни начала с ответницата твърди, че той организирал строителството
на сградата, като в началото на 2018 година тя била готова в груб вид. Ищецът
пожелал сам да довърши всички довършителни работи в закупените от него
апартаменти, като във връзка с това му искане, свидетелят го допуснал до обекта;
постигнали договореност относно доставката на материали и цената на труда.
Двамата се договорили след като ищецът довърши необходимите работи, да се обади
на свидетеля, за да бъдат пуснати документите за акт 16. Страните не бързали за
този документ и изчаквали ищецът да завърши започнатите от него работи. След
това ищецът преградил стълбището от втория етаж нагоре и ограничил достъпа до
последните два етажа и покрива на сградата. Около месец юли 2020 година ищецът си
сложил врата на апартамента и казал, че е готов, като премахнал оградната
врата, за да даде достъп до стълбищната клетка, но отказал да даде достъп до
покрива, където трябвало да се монтира гръмоотвод. Свидетелят сочи, че
жилищната електрическа и ВиК инсталация били променени изцяло от ищеца.
Собствените на ищеца апартаменти били преустроени като мезонет. Била изградена
допълнителна преградна стена в апартамента на третия етаж, като от двете стаи
били обособени три, което обстоятелство свидетелят твърди, че му е известно от
изпратени от ищеца снимки. Твърди се, че цялата сграда била захранена с ток и
вода още от 2018 година, които се взимали от съседа, като от средата на 2018 година
ищецът и баща му живеели там. Известен период от време един от апартаментите
бил ползван от ищеца като работилница. Свидетелят пояснява, че обектът бил
завършен, но нямал разрешение за ползване, защото имало нарушения в последните
два етажа и техникът отказвал да подпише документите. Той самият бил готов да
отстрани допуснатите от ищеца нарушения, но последният не го допускал. По отношение
на прозорците на сградата признава, че те не са както е по проект, а били
направени както било желанието на ищеца, който казал на работниците къде да ги
иззидат. От показанията на свидетеля Илиев се установява, че процесния имот бил
захранван с ток и вода от къщата на свидетеля, която е на калкан с процесния
имот. От три години ищецът живеел в закупените от него самостоятелни обекти с
баща си, като заедно с ответника заплащали на свидетеля консумирания ток, който
се отчитал на подотчетен електромер. Токът никога не бил спиран, освен поради
технически причини за повече от 10-15 минути. Свидетелят е категоричен, че от
2018 година ищецът живее в процесната сграда, където посрещал и приятели, а и
майка му идвала през лятото на почивка. Сочи, че с ищеца ги дели една стена и
се чувало какво става в съседния имот. Той бил влизал в процесния имот и видял,
че ищецът бил преградил с желязна врата стълбището. Това било много неприятно,
тъй като се чувало когато отварят и затварят същата.
За установяването на наведените в тази насока твърдения
за извършени в имота преустройства е допусната и изслушана съдебно-техническа
експертиза, вещото лице по която в рамките на своята неоспорена компетентност е
дало пълни и изчерпателни отговори на поставените му въпроси, поради което
съдът ги кредитира и основава своите изводи на тях. От прието и неоспорено от
страните заключение се установява, че съгласно одобрения архитектурен проект за
сградата, същата се състои от партерен етаж, първи и втори етаж и тавански
етаж, като таванския етаж е продаден на ищеца като жилищен такъв. Изчерпателно
е посочено от вещото лице в какъв вид се намира сградата и всеки един от
отделните обекти в нея към момента на изготвяне на експертизата. Констатирано
е, че е необходимо извършването на довършителни работи на партерния етаж, както
и отклонение от архитектурния проект, изразяващо се в увеличена полезна площ на
едната стая и антрето за сметка на предверието. Увеличени са размерите на
прозорците, като е променена и формата им - от правоъгълна в сводести. Не е
изграден отдушник в едната стая, както и предвидените по проект стъпала в
предверието. По отношение на първия етаж е констатирано, че апартаментът е в
незавършен вид, като са описани необходимите довършителни работи. Сочи се, че
прозорецът на стълбището между партерния и първия етаж е изграден в отклонение
на проекта. По отношение на втория жилищен етаж, описан в нотариалния акт, с
който ищецът е закупил обекти в сградата като трети жилищен е констатирано, че
апартаментът е в завършен вид и годен за обитаване, но не е изпълнен по проект -
входната врата; не е изграден зид между дневната и антрето, съответно не е
монтирана врата; не са изградени комина и отдушника в дневната; санитарния
възел е с по-голяма площ; част от прозорците са в отклонение на проекта;
металния парапет е необезопасен. По отношение на таванския етаж се сочи, че
същият е в завършен вид и годен за обитаване. Подробно се описва какви са отклоненията
от одобрения проект, отнасящи се до: входната врата; преграждащи стени и промяна
в площта на стаите; промяна в разположението и размерите на прозорците;
санитарния възел не съответства на проекта по площ и конфигурация; не е
изграден отдушник в едната стая; необезопасен метален парапет. На покрива на
сградата е изградена дървена покривна конструкция, която не е предвидена по
проект, монтиран е ел. бойлер, стоманобетонната плоча е изградена в отклонение
с проекта. По отношение на общите части се сочи, че не е изпълнена вертикалната
планировка, водосточните тръби са монтирани частично, в стълбището на трети и
тавански етаж са изведени ел. контакти без да са предвидени по проект, не е
монтирано ел. табло. За всички посочени от вещото лице отклонения от проекта се
сочи, че те не са съгласувани с автора на проекта и не са вписани в заповедната
книга на обекта. В тази връзка е посочено, че за въвеждането на процесната
сграда в експлоатация е необходимо да се нанесат извършените промени в сградата
в одобрения архитектурен проект като екзекутив, да се приведе сградата в
завършен вид, включително като се изгради вертикалната планировка. При
изпълнение на възложените му задачи вещото лице е констатирало, че достъпът до
покрива на сградата е ограничен откъм стълбището, като е затворен и обособения
отвор на покривната стоманобетонова плоча. На втория и таванския етаж, както и
на част от стълбището, без необходимите проекти е променена част от ел.
инсталацията. Направена е промяна на покрива на сградата, което е пречка при
въвеждането й в експлоатация. Входните врати в имотите на ищеца не са в съответствие
с изискванията за пожарна безопасност. В съдебно заседание вещото лице сочи, че
в състоянието, в което е в момента сградата, не може да се издаде за нея разрешение
за ползване, тъй като тя е в незавършен вид и в отклонение с проекта. Наред с
това сочи какви действия следва да бъдат предприети, за да може сградата да
бъде приведена във вид, в който да може да бъде въведена в експлоатация.
При така установените факти се налага извода, че
ответницата не е изпълнила задължението си по договора - в срок до 31.08.2018 година
да снабди сградата с Удостоверение за въвеждане в експлоатация, но за това
неизпълнение не следва да бъде ангажирана отговорността й, тъй като с
поведението си ищецът е създал пречки, при наличието на които завършването на
строителните работи е било невъзможно. От събраните по делото доказателства се
установява, че ответникът-длъжник, към момента на осигуряване на достъп на
ищеца до закупените от него обекти, е бил изпаднал в забава за изпълнение на
посоченото задължение, тъй като достъпът е бил осигурен след 31.01.2018 година.
Установява се още, че с поведението си ищецът - кредитор е препятствал достъпа
на ищцата до собствените си апартаменти, както и до покрива на сградата, като
след предоставения му достъп до закупените от него обекти е поставил желязна
врата на стълбището, с което е осуетил възможността ответницата са извърши
необходимите СМР. Ищецът не отрича обстоятелството, че с ответницата са
постигнали договореност, той сам да извърши някои от довършителните работи в
закупените от него апартаменти. От изслушаната по делото експертиза е безспорно
установено, че в имотите на ищеца са извършени множество дейности в отклонение
на одобрения проект на сградата, които представляват пречка за въвеждането й в
експлоатация. Безспорно е установено, че са налице и други обстоятелства
препятстващи изпълнението на това задължение на ответника - длъжник, а именно:
липса на вертикална планировка, както и необходимост от довършителни работи на
партерния и първи жилищен етаж. Това обстоятелство, обаче не рефлектира върху
факта, че с поведението си ищецът е създал обективни пречки за изпълнение на
задължението на ответника за въвеждане на сградата в експлоатация. Изграждането
на преградни стени, поставянето на ПДЧ врати вместо метални, промяната в стоманобетоновата
таванска плоча, изграждането на ел. инсталация в общите части на стълбището,
осуетяването на достъп до покрива, преграждането на стълбищната клетка, всяко
от които е в отклонение на проекта са действия, с които кредиторът - ищец е създал пречка на ответника да изпълни точно и
добросъвестно задължението си по договора. Дори да се приеме, че за известен
период от време /от 31.01.2018 година до осигуряването на достъп на ищеца до
неговите обекти/ ответницата е била в забава, то след осуетяването на достъпа й
до обектите на ищеца и покрива на сградата, тя се е освободила от последиците
на забавата, тъй като именно ищецът е създал пречки за изпълнение на поетото от
нея задължение. Следователно, несъмнено по делото следва да се приеме за
установено наличието на поведение от страна на ищеца, което препятства изпълнение
на договорните задължения от страна на ответницата. Поведението на ищеца препятстващо
изпълнение на задълженията от страна на ответницата се изразява в
непредоставяне на необходимото съдействие от негова страна на изпълнителя да
осъществи възложените СМР, както и извършването на СМР от негова страна, които
са в отклонение на проекта за сградата. В случая е налице взаимна вина и у
двете страни за неосъществяването на поетите задължения по договора, създаване на пречки в работата на другата
страна, неизпълнение на поети ангажименти, поради което не може да се определи
изправност на една от страните. По силата на чл. 96, ал. 1 ЗЗД, забавата на кредитора освобождава длъжника от всички последици
на собствената му забава, съответно той престава да отговаря за мораторни лихви
или мораторна неустойка. В този смисъл, без значение за крайния извод по спора
е наличието и обема на забавата на самия изпълнител.
Предвид гореизложеното предявеният иск следва да бъде
отхвърлен като неоснователен. Предвид отхвърлянето на главния иск, съдът следва
да разгледа и се произнесе по същество и по поддържани такъв при условията на
евентуалност.
Така предявения при условията на евентуалност иск за заплащане на претендираната сума от 13505.71
лева, представляваща
обезщетение, чийто размер е формиран като разлика между законната
лихва върху продажната цена в размер на 18894.29 лева и сумата на средномесечния
пазарен наем за периода от 01.02.2018 година до 01.02.2021 година общо за двата
обекта в размер на 32400 лева за лишаването на ищеца от правото да ползва
обектите си е неоснователен.
От събраните по
делото доказателства не се установява ищецът реално да е претърпял някакви
имуществени вреди. На първо място се заявява, че същият не могъл да ползва
обектите по предназначението им. От свидетелските показания се установява, че той
от близо три години ползва и живее заедно с баща си в закупените от него
обекти. Съдът не кредитира показанията на свидетеля Маджаров в частта им, в
която същият сочи, че ищецът живее в Ахелой, тъй като самият свидетел живее в
София и няма постоянно и непрекъснато наблюдение за този твърдян от него факт,
за разлика от свидетеля Илиев. В процеса не е установено и твърдението, че ищецът
е бил лишен от възможността да ги отдава под наем. Липсват ангажирани каквито и
да са доказателства, че същият изобщо е имал намерението да отдава под наем
закупените от него обекти, поради което вследствие на неизпълнение на
задължението на ответницата да снабди сградата с удостоверение за въвеждане в
експлоатация, да е претърпял имуществени вреди. Неустановяването
при условията на пълно и главно доказване на твърдените за претърпени от ищеца пропуснати ползи, както и на
обстоятелството, че същите са пряка и непосредствена последица от забавеното изпълнение
прави претенцията недоказана по основание. За да бъде присъдено обезщетение за
вреди от пропуснати ползи, следва да съществува сигурност за увеличаване
на имуществото на кредитора, която сигурност не се предполага. По настоящото
дело по горните доводи и съображения такава не е доказана, което налага извода
за неоснователност на претенцията и като такава същата следва да бъде
отхвърлена.
С оглед изхода на настоящото производство, направеното в
тази насока искане и на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, ищецът дължи заплащане
на направените от ответната страна разноски. Ответницата претендира разноски в
общ размер на 2250 лева, от които 1900 лева за адвокатско възнаграждение по
приложения на л. 36 от кориците на делото по договор за правна защита и съдействие, от който е видно, че то е
платено в брой, поради което този документ служи и като разписка за
действително извършен разход и 350 лева за депозит за вещо лице, които следва да
бъдат присъдени изцяло.
Мотивиран от горното и на основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД,
чл. 86 от ЗЗД, чл. 79 във връзка с чл. 82 от ЗЗД, Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Н.П.Й., с ЕГН **********,***, със съдебен адрес град Бургас, ул. „Генерал Гурко“
№18, ет. 2 против К.Г.Д., ЕГН **********,*** искови претенции за осъждане на ответната страна
да заплати на ищеца сумата от 45260 лева, представляваща обезщетение за
неизпълнение в размер на 0.1% на ден от продажната цена на правото на строеж
/62000 лева/, равняващо се на 62 лева на ден, уговорено в пункт III от нотариален
акт за покупко-продажба на право на строеж № 1, том 1, peг. № 51, дело №
1/10.01.2017 година на нотариус с peг. № 600 с район на действие Районен
съд-Несебър, вписан под акт № 14, том 1, дело № 14, вх. peг. № 50/12.01.2017
година на Служба по вписванията - Несебър за периода на забавата, а именно от
01.02.2018 година до 01.02.2020 година, ведно със законната лихва от датата на
депозиране на исковата молба до окончателното изплащане на сумата, както и
предявеният при условията на евентуалност иск за заплащане на сумата от
13505.71 лева, представляваща обезщетение, чийто размер е формиран като разлика
между законната лихва върху продажната цена в размер на 18894.29 лева и сумата
на средномесечния пазарен наем за периода от 01.02.2018 година до 01.02.2021 година
общо за двата обекта в размер на 32400 лева за лишаването на ищеца от правото
да ползва обектите си, представляващи жилище - апартамент, с описание съгласно
КККР, одобрени със заповед за одобрение на КККР № РД-18-46/18.08.2006 година на
изпълнителния директор на АК, представляващ СОС с идентификатор №
51500.503.263.3.3, с адрес: област Бургас, община Несебър, град Несебър, п. к.
8230, ж. к. „Черно море“, ет. 2, с площ по документ 79.69 кв. метра, на трети
етаж, в жилищна сграда, ЗП № 3, в поземлен имот с идентификатор №
51500.503.263.3, състоящ се от дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна
и две тераси, при граници на север - калканен зид на сграда № 2, на юг, изток и
запад - външен зид и жилище - апартамент, с описание съгласно КККР, одобрени
със заповед за одобрение на КККР № РД-18-46/18.08.2006 година на изпълнителния
директор на АК, представляващ СОС с идентификатор № 51500.503.263.3.4, с адрес:
област Бургас, община Несебър, град Несебър, п. к. 8230, ж. к. „Черно море“,
ет. 2, с площ по документ 68.26 кв. метра, на тавански етаж, в жилищна сграда,
ЗП № 3, в поземлен имот с идентификатор № 51500.503.263.3, състоящ се от дневна
с кухненски бокс, спалня, баня с
тоалетна и една тераса, при граници: на север - калканен зид на сграда № 2, на
юг, изток и запад - външен зид, ведно със законовата лихва, считано от датата
на депозиране на исковата молба до окончателното и плащане.
ОСЪЖДА Н.П.Й., с ЕГН **********,***, със съдебен адрес град Бургас, ул. „Генерал Гурко“
№18, ет. 2 да заплати на К.Г.Д., ЕГН **********,*** сумата от 2250 лева /две хиляди
двеста и петдесет лева/, представляваща направени
от нея съдебно-деловодни разноски.
Настоящото
решение подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните с
въззивна жалба пред Бургаския апелативен съд.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: