№ 13939
гр. София, 15.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 25 СЪСТАВ, в публично заседание на
четвърти юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:ЙОАННА Н. СТАНЕВА
при участието на секретаря КАМЕЛИЯ АНЧ. КОСТАДИНОВА
като разгледа докладваното от ЙОАННА Н. СТАНЕВА Гражданско дело №
20231110156918 по описа за 2023 година
Предявен е иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 310, т. 2 ГПК от Б. В. Д.
срещу Е. Ж. С. с искане да бъде осъден ответника да предаде държането върху следния
недвижим имот: апартамент № 7, находящ се в гр. София, район Витоша, ул. „Карамфил“ №
46, предадено въз основа на Договор за наем от 01.12.2022г.
Ищецът Б. В. Д. твърди, че на 01.12.2022г. от една страна като наемодател и Е. Ж. С.
от друга страна като наемател бил сключен договор за наем с предмет предоставяне за
временно и възмездно ползване под наем на следния недвижим имот: апартамент № 7,
находящ се в гр. София, район Витоша, ул. „Карамфил“ № 46. Сочи, че е собственик на
процесния имот. Поддържа, че договорът за наем бил сключен за срок от 1 година, считано
от 01.12.2022г. В съответствие с т. 3 от договора за наем наемателят е следвало да залаща
месечна наемна цена в размер на 900 лева, която се заплащала в срок до 25-то число на
месеца, предхождащ месеца на ползване на имота. Съгласно т. 6, б. „в“ от договора за наем в
случай на забавяне на плащането на договорения наем от страна на наемателя с десет или
повече дни, считано от договорения срок, наемодателят има право да прекрати предсрочно
договора с едностранно писмено уведомление до наемателя, който бил длъжен незабавно да
напусне имота. Твърди, че ответникът не бил изпълнил точно и своевременно своето
основно задължение по договора за наем- да заплати по уговорения начин, в уговорения
размер и срок дължимата месечна наемна цена. Е. С. не била извършила плащания на
наемната цена за месец юли 2023г. и за м. август 2023г. Поради което ищецът чрез своя
пълномощник- Стоян Д., бил изготвил уведомление за едностранно прекратяване на
договора за наем. Предвид отказа на наемателя да получи уведомлението, на 08.08.2023г.
бил изготвил и нотариална покана, с която уведомява ответникът, че договорът за наем бил
прекратен и следва да върне имота. Връчването на нотариалната покана било извършено
1
чрез залепване на уведомление по чл. 47 ГПК. В условия на евентуалност моли исковата
молба да се счита за уведомление за едностранно прекратяване на наемното
правоотношение, възникнало по силата на договора за наем от 01.12.2022г. Сочи, че към
датата на подаване на исковата молба Е. С. не била опразнила и не била предала на ищеца
държането върху процесния имот, поради което държи същия без основание. Искането към
съда е да уважи предявения иск.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от Е. С. чрез
назначения от съда особен представител –адв. С. Ч., с който се оспорва предявения иск.
Оспорва държането на процесния имот да е било предавано на Е. С., както и към месец юли
и август същата да е ползвала процесния имот. Сочи, че към този период не е налице
валиден договор за наем, по силата на който да дължи заплащане на наемна цена за него.
Оспорва твърденията за отказ на ответника да получи уведомление за едностранно
прекратяване на договора за наем. Оспорва представената нотариална покана като сочи, че
непредприемането на действия по връчване на поканата на адрес, за който връчителят има
данни, че лицето пребивава, опорочава процедурата по връчване чрез залепване на
уведомление по чл. 47 ГПК. Поддържа, че е налице нередовно връчване на нотариалната
покана, поради което договорът за наем не следва да се счита прекратен от момента, посочен
в поканата- 25.09.2023г. Оспорва, че имотът се държи от ответника, както към юли 2023г.,
така и към момента на депозиране на исковата молба - 17.10.2023г., както и към настоящия
момент. Искането към съда е да отхвърли предявения иск.
Съдът като взе предвид становищата на страните и въз основа на събраните по делото
доказателства, намери за установено следното от фактическа и правна страна.
По предявения иск в доказателствена тежест на ищеца е да установи: сключване на
договор за наем с ответника; предаване на имота, прекратяване на договора; задържане на
наетия имот от ответника без съгласие от страна на наемодателя.
В доказателствена тежест на ответника е да установи, че има правно основание да
държи имота.
В конкретния случай между страните не е спорно обстоятелството, че на 01.12.2022г.
е бил сключен Договор за наем за процесния имот- апартамент № 7, находящ се в гр. София,
ул. Карамфил № 46.
Горните обстоятелства се установяват и от приетия препис от Договор за отдаване на
недвижим имот под наем от 01.12.2022г., сключен между Стоян Б.в Д., пълномощник на Б.
В. Д., в качеството му на наемодател и Е. Ж. С. в качеството й на наемател.
В чл. 1 от договора е посочено, че наемодателят предоставя на наемателя за временно
и възмездно ползване под наем следния свой недвижим имот: апартамент № 7, находящ се в
гр. София, ул. „Карамфил“ № 46, заедно с мазе № 3, находящо се в сутерена на жилищната
сграда. В чл. 2 е уговорено, че договорът се сключва за срок от 1 година, считано от
01.12.2022г. В чл. 3 е уговорена наемна цена в размер на 900 лева месечно, платими от 20-то
до 25-то число на месеца, предхождащ месеца на ползване на имота.
2
Съгласно чл. 6 договорът се прекратява с изтичане на уговорения срок; с писмено
предизвестие от един месец след изтичане на срока на договора; при прекратяване от която и
да е от страните преди изтичане на срока на договора, неизправната страна дължи на
изправната неустойка в размер на един наем. Съгласно чл. 6, б. „в“ в случай че наемателят
закъснее с десет или повече дни да изпълни някое от задълженията си, уговорени в т. 3 и т.
5.2 от договора, то наемодателят има право да прекрати договора с едностранно писмено
уведомление, отправено до наемателя, а последният се задължава веднага да напусне имота.
По делото е приет и Приемо-предавателен протокол от 01.12.2022г., сключен между
страните, с който е предадено владението върху процесния имот във вид, обзавеждане и
състояние, описано в протокола.
Не е спорно, а и се установява от приетия Нотариален акт за продажба на право на
строеж № 52, том Втори, рег. № 3043, дело № 211/2016г. на нотариус Маргарита Перусанова,
че Б. В. Д. е собственик на процесния имот.
С оглед гореописаните обстоятелства по делото е установено, че между страните е
бил сключен договор за наем на процесния имот, както и че владението върху имота е било
предадено на датата на сключване на договора за наем.
Спорни между страните са въпросите за прекратяването на договора и датата, на
която имотът е бил освободен от ответника, по които са събрани следните доказателства:
По делото е прието уведомление от 21.07.2023г., изходящо от Стоян Д., в което е
посочено, че договорът между Стоян Б.в Д. и Е. Ж. С. на апартамент № 7, находящ се на 2
етаж на ул. Карамфил 46, район Витоша, гр. София се прекратява едностранно от страна на
наемодателя поради неплащане на наем от страна на наемателя в уречения срок и
закъснение с повече от 10 дни. Уточнено е, че начинът на прекратяване и освобождаване на
апартамента е описан в договора между двете страни в точка 6, подточка „В“, както и че
наемателят е длъжен да освободи имота веднага.
По делото е представена нотариална покана на нотариус Мариана Кандъкова,
подадена от Стоян Б.в Д. и адресирана до Е. Ж. С., в която е посочено, че е налице
незаплащане на дължимия договорен наем за срок повече от 10 дни от договорения падеж на
плащане. С оглед на което прекратява сключения договор за наем и считано от датата на
нотариалната покана отправя искане да се напусне имота и да бъде предаден във вида, в
който е бил получен, както и да бъдат изпълнени всички поети задължения за заплащане на
сметки и суми във връзка с договора за наем.
Видно от разписка на нотариус Кадънкова от 25.09.2023г. е посетен адрес- гр. София,
ул. Елин Връх 21 вх. В, ет. 3, ап. 29 на следните дати: 08.08.2023г., 27.08.2023г. и на
08.09.2023г., като при позвъняване никой не отваря, адресатът отсъства от посочения адрес,
съседи не са предоставили сведения. На 08.09.2023г. е залепепо уведомление по чл. 47 ГПК.
Св. Христо Йонев е посочил, че познава Б. Д. и Стоян Д. като негови близки. Знае, че
притежават апартамент точно до неговия в гр. София, ул. „Карамфил“ № 46. Сочи, че
техният апартамент бил отдаден под наем на Е. от декември 2022г. Твърди, че е я е виждал
3
многократно, като са имали проблеми поради слушане на музика с усилен звук. Имали
проблем с нея и съседи от кооперацията, тъй като имала куче и го насъсквала срещу
котките, които живеели в двора на кооперацията. Твърди, че миналата година, средата на
декември, се изнесла в късните часове на деня. През юли месец 2023г. Стоян Д. го помолил
да бъде свидетел при връчване на уведомление на Е. за прекратяване на договора за наем.
Твърди, че Стоян влязал, почукал на вратата и Е. се разкрещяла. Скъсала бележката и я
изхвърлила. Чул как Стоян й казва, че това е уведомление за напускане и прекратяване на
договорните отношения. Идвали били два пъти лица, които искали да й дадат призовки, на
които лично бил отварял и им бил казвал, че Е. живее в блока и бил видял, че на нейната
врата има залепена призовка.
При така събрания доказателствен материал съдът намира, че по делото не са
ангажирани доказателства ответникът да е била изправна страна по договора, в частност да е
изплащала своевременно дължимата наемна цена и консумативи за ползване на процесния
имот. В доказателствена тежест на ответника, както му е разпределена с доклада на съда, е
да установи, че има правно основание да държи имота, в случая да докаже че е изправна
страна по договора за наем, каквито доказателства и доказателствени искания не са
ангажирани по делото. Поради което съдът приема, че ответникът е бил в неизпълнение на
задълженията си към подаването на уведомлението за прекратяване, с което ищецът е
упражнил потестативното си право да прекрати облигационната връзка между страните.
По отношение на уведомлението за прекратяване на първо място, съдът намира, че от
приетата кореспонденция между страните, на която изцяло кореспондират изслушаните
свидетелски показания на св. Йонев, които съдът кредитира като логични и добросъвестно
дадени, се установява че към месец юли 2023г. ищецът ясно и недвусмислено е поискал да
бъдат прекратени взаимоотношенията на страните по отношение на процесния договор за
наем. В изпълнение на волята си наемодателят чрез пълномощника си е изготвил писмено
уведомление за прекратяване на договора за наем, което е поискал да връчи лично на
ответника през месец юли 2023г. Св. Йонев е заявил, че Стоян Д. е казал на Е. С., че това е
уведомление за прекратяване на договорните им отношения, като тя се развикала и го
скъсала. Съдът кредитира показанията на свидетеля в тази част, доколкото същият е бил
непосредствен свидетел на проведените между страните разговори и последващото
поведение на Е. С..
На следващо място, искането на ищеца да бъде преустановена облигационната връзка
е било отправено и посредством гореописаната нотариална покана, видно от която
ответникът е била търсена на регистрирания постоянен и настоящ адрес в рамките на един
месец и не е била открита, поради което е било залепено уведомление по чл. 47 ГПК. С
оглед на гореизложеното съдът приема, че поканата е била надлежно връчена на ответника
при условията на чл. 47 ГПК на 25.09.2023г.- с изтичане на двуседмичния срок от залепване
на уведомлението по чл. 47 ГПК.
На последно място, следва да бъде посочено, че договорът се прекратява с
достигането на писменото предизвестие до адресата. Връчването на покана чрез нотариус
4
или ЧСИ е само един от начините за удостоверяване на това достигане, а не единствен. След
връчването на препис от исковата молба на ответника договорът за наем е прекратен по
отношение на него. В този смисъл и Решение № 325 от 28.04.2010 г. на ВКС по гр. д. №
498/2009 г., IV г. о., ГК. Трайна е практиката на ВКС че исковата молба има характер на
предизвестие по смисъла на чл. 238, ал. 1 ЗЗД, като същата е намерила отражение в
решение № 1283/5.07.2002 г. по гр. дело № 35/2002 г. на ВКС, V г.о., решение №
711/13.05.2003 г. по т.дело № 37/2003 г. на ВКС, V г.о., решение № 584/27.05.2005 г. по т.дело
№ 849/2004 г.на ВКС-ТК и др., Решение № 113 от 28.07.2009 г. на ВКС по т. д. № 753/2008 г.,
II т. о., ТК.
След като договорът е прекратен, наемателят е длъжен да върне вещта (арг. чл. 233,
ал. 1, изр. 1 ЗЗД), като задължението му е да върне фактическата власт на наемодателя, като
опразни помещенията, освободи ги от имуществото си и предостави достъп до тях на
насрещната страна, а не просто да напусне имота. Под "връщане" на имота, предмет на
наемния договор, законът разбира предаването му от страна на наемателя на наемодателя.
Предаването на имота не се изчерпва само и единствено с преустановяване ползването му от
страна на наемателя. Имотът е предаден по смисъла на чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД когато
наемателят е осигурил на наемодателя достъп до имота и му го е предал в състоянието, в
което имотът е бил към момента на сключване на наемния договор. Предаването на
държането на имота в състоянието, в което е бил към момента на сключването на наемния
договор включва комплекс от фактически действия, които законът е възложил на наемателя
именно с разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД. На първо място имотът трябва напълно
да се опразни от вещи и друго имущество на наемателя, трябва да се предаде ключа от имота
от наемателя на наемодателя и пр. В този смисъл и Решение № 107 от 12.02.2009 г. на ВКС
по гр. д. № 4787/2007 г., III г. о., ГК.
В проведеното съдебно заседание на 04.07.2024г. процесуалният представител на
ищеца е заявил, че имотът е освободен в хода на процеса, след завеждане на исковата молба.
Твърди, че имотът е бил отдаден под наем, използван от ответника и освободен от същия в
период, който е след завеждането на исковата молба.
Гореизложеното кореспондира на свидетелски показания на св. Йонев, от които се
установи, че Е. С. е освободила процесния имот през месец декември 2023г.
Така освобождаването на наетото жилище от страна на ответника е след изпращане
на уведомлението за прекратяване на договора за наем и след подаване на исковата молба,
по която е образувано настоящото дело- 17.10.2023г.
Доколкото по делото е безспорно, че ответникът е освободила процесния имот в хода
на процеса съдът на основание чл. 235, ал. 3 ГПК следва да вземе предвид този факт и да
отхвърли предявения иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски ищеца, доколкото се установи по
категоричен начин, че ответникът е освободила имота след подаване на исковата молба, по
5
която е образувано делото. Е. С. не е заплащала дължимите месечни вноски в уговорените в
договора за наем срокове с оглед на което е станала повод за завеждане на настоящото
производство. Ищецът претендира разноски за държавна такса в размер на 432 лева, депозит
за особен представител в размер на 400 лева и адвокатско възнаграждение в размер на 1800
лева с ДДС, като са представени и доказателства за сторените разноски, а именно
Споразумение за предоставяне на адвокатски услуги от 10.10.2023г., фактура № 4760 от
10.10.2023г. и извлечение от банкова сметка.
В проведеното съдебно заседание на 04.07.2024г. процесуалният представител на
ответника е релевирал възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на
ищеца, което съдът намира за частично основателно.
За да прецени дали претендираното възнаграждение от 1800 лева с ДДС е прекомерно
съдът съобрази, че съгласно разясненията дадени в т. 20 от Тълкувателно решение №
6/06.11.2013г. по тълк.д.№ 6/2012г. на ОСГТК на ВКС, цената на иск по чл. 233, ал. 1, изр. 1
от ЗЗД за връщане на вещ след прекратяване на наемно правоотношение се определя от
наема за една година по договора. В разглеждания случай цената на иска, с оглед наемната
цена за една година по сключения между страните договор за наем, е 10800 лева. (12 месеца
по 900 лева на месец). При цена на иска от 10800 лв., минималното възнаграждение,
определено по реда на чл. 7, ал. 2, т. 3 от Наредба № 1/2004 г. за минималните размери на
адвокатските възнаграждения, е 1372 лева, увеличено с ДДС -1646,40 лева. Съдът намира, че
разгледаният от съда правен спор не се отличава с фактическа и правна сложност,
разглеждането на делото е приключило в рамките на едно съдебно заседание, като
основният спор между страните с оглед освобождаването на имота в хода на процеса касае
дължимостта на сторените по делото разноски.
Поради което адвокатското възнаграждение на ищеца следва да бъде определено по
минималния размер, предвиден в НМРАВ, увеличен с ДДС, а именно на сумата от 1646,40
лева. Т.е. общо на ищеца следва да се присъдят разноски в размер от 2478,40 лева
/1646,40+400+432/.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Б. В. Д., ЕГН **********, с адрес: гр. Перник, кв.
„Димова махала“ № 13, вх. В, ет. 3, ап. 54, срещу Е. Ж. С., ЕГН **********, с адрес: гр.
София, ул. „Елин Връх“ № 21, вх. В, ет. 3, ап. 29, иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД
вр. чл. 310, т. 2 ГПК за опразване на наето помещение: апартамент № 7, находящ се в гр.
София, район Витоша, ул. „Карамфил“ № 46, предоставено за ползване въз основа на
Договор за наем от 01.12.2022г.
ОСЪЖДА Е. Ж. С., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ул. „Елин Връх“ № 21, вх.
В, ет. 3, ап. 29, да заплати на Б. В. Д., ЕГН **********, с адрес: гр. Перник, кв. „Димова
махала“ № 13, вх. В, ет. 3, ап. 54, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 2478,40 лева,
6
представляваща сторените по делото разноски.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Софийски градски съд
в двуседмичен срок от датата на постановяването му /15.07.2024г./, която е обявена на
страните в проведеното съдебно заседание на 04.07.2024г.
Преписи от решението да се връчат на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7