Р Е Ш Е Н И Е

 

                                          №……….…/…………..

 

        Гр. София, 17. 05.2021г.

 

 

Софийски градски съд, Търговско отделение, VІ-18-ти състав в публично заседание на двадесет и седми април през две хиляди двадесет и първа година в състав:

                                               ПРЕДСЕДАТЕЛ:   МИРОСЛАВА КАЦАРСКА

при участието на секретаря ИРЕНА АПОСТОЛОВА като разгледа докладваното от съдията т.д.№ 181 по описа за 2020г., за да се произнесе, взе предвид следното:

 

           

Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД

Ищецът „К.И.“ ЕООД твърди, че с ответника „С.“ ООД сключил на 07.06.2018г. предварителен договор за продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът се задължи да му продаде за цена в размер на 40 000 лв. без ДДС, съответно сумата 48 000 лв. с ДДС, ако избере сделката да е облагае­ма, следния недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, находящ се в град София, Столична община, район „Надежда“, в квартал „Илиянци“, на улица „********(дванадесет), съставляващ имот с планоснимачен номер 131 (сто тридесет и едно) от квартал 10 (десет) по плана на град София, местност „НПЗ - Илиянци - запад I и II (първа и втора) част“, е площ от 1 500 кв.м. (хиляда и петстотин квад­ратни метра), при граници по стара скица: улица „Витошко лале“, улица, имот с планоснимачен номер 130 и парцел ІІ-СНС, отреден за научно-експериментална база, заедно с изградените в имота сгради: МАСИВНА ДВУЕТАЖНА АДМИНИСТРАТИВНА СГРАДА, преобразувано след извършено преустройство и основен ремонт на съществуваща сграда), със застроена площ 147,77 кв.м. (сто четири­десет и седем цяло седемдесет и седем и стотни квадратни метра), състояща се, как­то следва: на сутерена, на кота -2.10 метра от стълбище, лаборатория, бутилки, ла­боратория КИП и А, две помещения за проектанти, материално техническо, снаб­дяване, две помещения за чистачка, архив и коридори, на първия етаж, на кота ±0,00 метра от приемна, счетоводство с архивна, помещение за дихателна апарату­ра, лаборатория, компютърни зала, портиерна. санитарен възел и две стълбища, на втория етаж. на кота +2.60 метра от приемна с помещение секретар, технически кабинет, демонстрационна зала, кът за разговори, офис, кабинет, санитарен възел и две стълбища, и на тавана, на кота +5,20 метра от стълбище и три тавански по­мещения, и ГАРАЖ, със застроена площ от 50 кв.м. (петдесет квадратни метра) и заедно с всички подобрения н имота, като гореописаният поземлен имот съгласно актуална скица и съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри предс­тавлява поземлен имот с идентификатор 68134.1369.131 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка хиляда триста шестдесет и девет точка сто тридесет и едно), с адрес на имота: град София, Район „Надежда“, ул. „********(дванадесет), с площ от 1 513 кв.м. (хиляда петстотин и тринадесет квадратни мет­ра), с трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно пол­зване: за друг вид производствен, складов обект, стар идентификатор няма. номер по предходен план: 131 (сто тридесет и едно), квартал 10 (десет), при съседи - имо­ти с идентификатори: 68134.1369.132, 68134.1369.2029, 68134.1369.2030 и 68134.1369.542, а гореописаните сгради, съгласно актуални скици и съгласно ка­дастралната карта и кадастралните регистри представляват съответно: сграда с идентификатор 68134.1369.131.1 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка хиляда триста шестдесет и девет точка сто тридесет и едно точка едно), със застроена площ от 148 кв.м. (сто четиридесет и осем квадратни метра), с брой ета­жи: 2 (два), с предназначение: административна, делова сграда, стар идентифика­тор и номер но предходен план: няма и сграда с идентификатор 68134.1369.131.2 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка хиляда триста шестдесет и девет точка сто тридесет и едно точка две), със застроена площ от 60 кв.м. (шестде­сет квадратни метра), с брой етажи: 1 (един), с предназначение друг вид производс­твена, складова, инфраструктурна сграда. Сочи, че продажната цена е уговорена в този размер, при отчитане наличието на вписана договорна ипо­тека за 550 000 лв. в полза на „УииКредит Булбанк“ АД, учредена с нотариален акт, вписан в АВ под вх. рег. № 44086, акт № 86, том XX, дело № 21394 от 10.10.2012г. Поддържа, че в изпълнение на задължението по чл. 2 внесъл задатък от 4500 лв., като от 29.06.2018г., на която дата следвало да бъде сключен окончателния договор, ответникът отклонявал поканите му. Твърди, че ответникът се легитимира като собственик на процесния недвижим имот съгласно нотариален акт № 10, том I, рег. №3765, дело 193/2015 на нотариус В.В., вписан в Службата по вписвания с вх. № 35422 от 18.06.2015 г., акт № 81. Поддържа, че мнението на управителя на ответника, че за сключването на предварителния договор е било необходимо решение на общото събрание на съдружниците е невярно, тъй като както е прието в Тълкувателно решение № 3 от 15.09.2013 г. на ОСГТК на ВКС по тълк. дело № 3/2013 г., решението на Общото събрание на ООД по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ не представлява необходимо условие за действителността на раз­поредителна сделка с недвижим имот, собственост на дружеството, която е била сключена от неговия управител. Тълкувателното решение не е изгубило сила, като липсата на решение на общото събрание по чл. 137, ал.1, т.7 ТЗ не опорочава предварителния договор и не е пречка за обя­вяването му за окончателен. Предвид горното претендира обявяване на договора за окончателен. В допълнителната искова молба от 17.07.2020г. сочи, че е допуснал техническа грешка при посочване размера на задатъка, който е 4000 лв. Поддържа, че макар да е самостоятелен, предварителеният договор има връзка със сключения на съща­та дата договор за продажба на дружествени дялове и бил подписан едновре­менно с договора за продажба на дялове в кантората на нотариус В.. Твърди, обаче, че не е вярно, че предварителният договор е подписан инцидентно и без пред­варително обсъждане, а напротив бил предмет на преговори, започнали още през март 2018 г., като имало и вариант за прехвърляне срещу продажна цена от 45 000 лв. и задатък 4 500 лв., но с разменени имейли била намалена цената на 40 000 лв. Твърди, че на 07.09.2018г. ищецът встъпил в дълга по ипотечния кредит, което помогнало задължението да бъде разсрочено и банката да не започне изпълнение върху имота. Твърди, че писмото на нотариус В. било издадено извън официалната удостоверителна власт и не следва да се приема като доказателство. Твърди, че на посочената дата г-н С. не бил посещавал кантората на нотариуса. Представя платежно нареждане от 16.07.2020г. за повторно заплащане на задатъка. В хода на производството поддържа претенцията си чрез процесуалния си представител адв. Н. и претендира уважаването й. Представя писмена защита.

Ответникът „С.“ ООД оспорва иска като неоснователен и недоказан по съображения, подробно изложени в писмения отговор от 16.06.2020г. и допълнителния отговор от 18.08.2020г. В отговора управителят С. твърди, че подписването на договора било в офиса на нотариуса, в напрегната обстановка и не бил се запознал със съдържанието му подробно, но подписал същия. Твърди, че адв. Н. му обяснил, че бил съгласуван със съдружниците, но още на следващия ден установил, че те не знаели нищо. Твърди, че веднага организирал провеждане на ОС с единствена точка- разглеждане на предварителния договор, като такова било проведено на 21.06.2018г., на него присъствали лично всички трима съдружници на дружеството, а именно г-н Ц.П. К., г-н Ж.И.С. и управителя С.. На събранието съдружниците, представляващи 100 % от капитала на дружеството единодушно взели решение, че процесният договор противоречи на чл. 137, ал.1, т.7 от Търговския закон, както и на т.11, буква Ж от дружествения договор, като се решило и че ОС „не одобрява обещанието за продажба на недвижим имот, както и не одобрява действията на подписалия го без представителна власт“ в лицето на управителя на дружеството. Твърди, че на 22.08.2018 г., изпратил на дружество К.И. ЕООД нотариална покана, с която го уведомил за взетите решения от Общото събрание на С. ООД и му върнал чрез банков превод сумата от 4 000 лева, преведена като задатък. Твърди, че на датата 29.06.2018г. пред нотариус В. не се явил никой от страна на ищеца, а само той. Твърди, че исковата молба била недопустима, защото не били изпълнени договорените условия в предварителния договор, а именно да бъде платена договорената продажна цена. Счита, че решението на Общото събрание на ООД по чл. 137, ал.1, т.7 от Търговския закон е задължителен елемент от фактическия състав на разпоредителна сделка с недвижимо имущество и отсъствието на такова решение обуславяло невалидността и непротивопоставимостта на такава сделка на дружеството. Твърди, че договорите за разпореждане с недвижими имоти, по които страна е дружество с ограничена отговорност, извършени без изрично решение на общото събрание, при това съдържащо произнасяне по всички основни елементи на сделката - индивидуализиран имот, като обект на прехвърляне, цена, начин и условия на заплащане, били  нищожни и порокът не подлежал на саниране. Твърди, че липсвал задължителен елемент от фактическия състав за сключване на валидна сделка, което водело до невъзможност процесният предварителен договор да бъде обявен за окончателен. Твърди, че при липсата на валидно обективирано решение на съдружниците в ООД за разпореждане с процесния недвижим имот не била формирана воля на дружеството за сключването на договор за продажба на имотите и съответно, сключеният предварителен договор е нищожен поради липса на съгласие, позовавайки се цитирана съдебна практика. Наред с горното изтъква, че доколкото съдът съгласно чл. 363 от ГПК е длъжен да следи служебно дали отчуждителят е собственик на имота, то следвало да се провери дали е налице задължителното решение на ОС на съдружниците за разпореждане с недвижимия имот, каквото не било налице. Поддържа, че цитираното от ищеца ТР 3/2013г. е неприложимо поради измененията на ТЗ с бр. 105 на ДВ от 2016г., които са наложени именно с цел гарантиране интересите на съдружниците и затова за отчуждителни сделки се изисква съгласно чл. 137, ал.4 от ТЗ решение по протокол с нотариално удостоверяване на подписите и съдържанието, извършени едновременно. С допълнителният отговор поддържа всички първоначални възражения, като сочи, че са неверни и недоказани твърденията на процесуалния представител на ищеца относно връзката между процесния предварителен договор и договора за продажба на дружествени дялове от дата 07.06.2018 г., като не спори, че са подписани на една и съща дата, но твърди, че те не са свързани, сключени са от съвсем различни лица и договорът за продажба на дружествени дялове е неотносим към настоящия спор, което изтъква и за анекса към договора за кредит, който също твърди, че не бил обвързан с предварителния договор. Твърди, че приложената от ищеца кореспонденция е едностранна, като същата от дата 07.06.2018 г. в часовия пояс след 12.20 следобяд представлявала един и същи текст, изпратен от адв. Т. Н. на „К.“ ООД три пъти в рамките на 30 минути, а не на дружество „С.“ ООД, а също и във въпросната приложена кореспонденция липсвало каквото и да е волеизявление от представител на дружество „С.“ ООД, а и съвпадало времево с периода, в който той, адв. Т.Н. и останалите съдружници били при нотариус В.. Твърди и че неколкократно бил връщал задатъка на ищеца, но в момента сметката била блокирана и не можел да го върне. В хода на делото поддържа оспорването на иска чрез процесуалния си представител адв. З., както и чрез управителя си С. и претендира отхвърлянето му и присъждане на разноски. Излага подробни доводи и в писмена защита.

Съдът като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност намира за установено от фактическа страна следното:

            С исковата молба е представен на стр.8 от делото предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, който е от 07.06.2018г. и съгласно който С.“ ООД като продавач се задължил да продаде на ищцовото дружество като купувач за цена в размер на 40 000 лв. без ДДС, съответно 48 000 лв. с ДДС, следния недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, находящ се в град София, Столична община, район „Надежда“, в квартал „Илиянци“, на улица „********(дванадесет), съставляващ имот с планоснимачен номер 131 (сто тридесет и едно) от квартал 10 (десет) по плана на град София, местност „НПЗ - Илиянци - запад I и II (първа и втора) част“, е площ от 1 500 кв.м. (хиляда и петстотин квад­ратни метра), при граници по стара скица: улица „Витошко лале“, улица, имот с планоснимачен номер 130 и парцел ІІ-СНС, отреден за научно-експериментална база, заедно с изградените в имота сгради: МАСИВНА ДВУЕТАЖНА АДМИНИСТРАТИВНА СГРАДА, преобразувано след извършено преустройство и основен ремонт на съществуваща сграда), със застроена площ 147,77 кв.м. (сто четири­десет и седем цяло седемдесет и седем и стотни квадратни метра), състояща се, как­то следва: на сутерена, на кота -2.10 метра от стълбище, лаборатория, бутилки, ла­боратория КИП и А, две помещения за проектанти, материално техническо, снаб­дяване, две помещения за чистачка, архив и коридори, на първия етаж, на кота ±0,00 метра от приемна, счетоводство с архивна, помещение за дихателна апарату­ра, лаборатория, компютърни зала, портиерна. санитарен възел и две стълбища, на втория етаж. на кота +2.60 метра от приемна с помещение секретар, технически кабинет, демонстрационна зала, кът за разговори, офис, кабинет, санитарен възел и две стълбища, и на тавана, на кота +5,20 метра от стълбище и три тавански по­мещения, и ГАРАЖ, със застроена площ от 50 кв.м. (петдесет квадратни метра) и заедно с всички подобрения н имота, като гореописаният поземлен имот съгласно актуална скица и съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри предс­тавлява поземлен имот с идентификатор 68134.1369.131 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка хиляда триста шестдесет и девет точка сто тридесет и едно), с адрес на имота: град София, Район „Надежда“, ул. „********(дванадесет), с площ от 1 513 кв.м. (хиляда петстотин и тринадесет квадратни мет­ра), с трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно пол­зване: за друг вид производствен, складов обект, стар идентификатор няма. номер по предходен план: 131 (сто тридесет и едно), квартал 10 (десет), при съседи - имо­ти с идентификатори: 68134.1369.132, 68134.1369.2029, 68134.1369.2030 и 68134.1369.542, а гореописаните сгради, съгласно актуални скици и съгласно ка­дастралната карта и кадастралните регистри представляват съответно: сграда с идентификатор 68134.1369.131.1 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка хиляда триста шестдесет и девет точка сто тридесет и едно точка едно), със застроена площ от 148 кв.м. (сто четиридесет и осем квадратни метра), с брой ета­жи: 2 (два), с предназначение: административна, делова сграда, стар идентифика­тор и номер но предходен план: няма и сграда с идентификатор 68134.1369.131.2 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка хиляда триста шестдесет и девет точка сто тридесет и едно точка две), със застроена площ от 60 кв.м. (шестде­сет квадратни метра), с брой етажи: 1 (един), с предназначение друг вид производс­твена, складова, инфраструктурна сграда. В чл. 1, ал.2 от договора се сочи, че продажната цена в този размер е уговорена при отчитане наличието на вписана договорна ипо­тека за 550 000 лв. в полза на „УниКредит Булбанк“ АД, учредена с нотариален акт, вписан в АВ под вх. рег. № 44086, акт № 86, том XX, дело № 21394 от 10.10.2012г. Съгласно чл. 2, ал. 1 купувачът заплаща задатък в размер на 4 000 лв. в едноседмичен срок от днес, като плащането му е условие за влизане в сила и пораждане на правното действие на договора. Съгласно ал.2 на чл.2, остатъкът от продажната цена се заплаща след подписването на нотариалния акт и преди негово вписване. В чл. 3 страните са уговорили, че се задължават да сключат окончателен договор за продажба на 29.06.2018г. в 10,00ч. пред нотариус В..

            С исковата молба е представено преводно нареждане от 12.06.2018г. на „Уникредит Булбанк“ АД, с което ищецът е наредил  превод на сумата от 4 000лв. като плащане по предварителния договор в полза на ответника.

            Представен е на стр. 10 и следващите от делото нотариален акт от 18.06.2015г., съгласно който ответникът „С.“ ЕООД е признат за собственик на процесния подробно описан имот, придобит чрез покупко-продажба и преустройство.

            На стр. 12 и следващите е представен нотариален акт №78, т.2, рег.№6345, дело 256/2012г., вписан в АВ под вх. рег. № 44086, акт № 86, том XX, дело № 21394 от 10.10.2012г. за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот, съгласно която като обезпечение на предоставения заем на „К.“ ООД, а именно многоцелева кредитна линия с общ размер на кредитния лимит 550 000 лв., в полза на банката – „Уникредит Булбанк“ АД от „С.“ ООД е учредена ипотека върху описания имот.

            На стр. 19 и следващите от делото са представено копия от кадастрална карта с данни от КРНИ за процесния имот, издадени от Службата по геодезия, картография и кадастър от 27.01.2020г. Представена е и справка от Служба по вписванията по партидата на ответника актуална към 27.01.2020г.

            От ответника е представен с отговора на исковата молба протокол от Общо събрание на съдружниците от 21.06.2018г. на „С.“ ООД, а именно С. С., Ц.К. и Ж.С., с който са разгледали по т.1 процесния предварителен договор и са констатирали, че подписът под него е в противоречие с чл. 137, ал.1, т.7 от ТЗ и т.11, б.“ж“ от дружествения договор, като е прието, че ОС не одобрява обещанието за продажба на имота и действията на подписалия го без представителна власт, като упълномощава управителя на дружеството да уведоми съконтрахента за решението и да върне платената по договора сума. Представено е и платежно нареждане от 22.06.2018г., с който ответникът е превел на ищеца сумата от 4 000 лв. с основание по решение на ОС и още пояснения – нищожен предв. договор.

            Представена е от ответника нотариална покана до ищеца чрез нотариус В. с акт №113, рег.№ 4297/2018г., която покана съгласно отбелязването е връчена на ищеца чрез управителя Т. С. на 25.06.2018г., с която ответникът го уведомява за взетото решение на ОС и за връщане на сумата.

            На стр. 77 от делото е представено преводно нареждане от 16.07.2020г., с който ищецът отново е превел на ответника сумата от 4 000 лв. с основание плащане по предварителен договор, като с отговора е представено писмо №56/07.08.2020г., с което се възразява срещу горното, като се сочи, че сметката е запорирана от трето лице, но считат сумата за недължимо платена.

            С допълнителната искова молба са представени имейли, разменена кореспонденция, като същите са от Т.Н., всички от 07.06.2018г., като се коментира цената на имота, сметката и се сочи, че се изпраща като прикачен файл договор. Адресат на имейлите е К. иМ.С.а.

            На стр. 72 е представен договор за продажба на дружествени дялове между описаните 9 лица, включително и С. С. като продавач и съдружник и ищеца като купувач на същите, като се продават дялове от капитала на дружество „К.“ООД, ЕИК *******. Договорът е с нотариална заверка от помощник –нотариус по заместване при В.В. от 07.06.2018г.

            По делото е представен анекс № 16 от 07.09.2018г. към договор за поемане на кредитни ангажименти по линия за револвиращ кредит №7897804/03.10.2012г., с който е уговорено встъпването като солидарен длъжник на ищцовото дружество и солидарната му отговорност с кредитополучателя.

            Представено е писмо от нотариус В. с изх.№30/09.06.2020г., че от кантората й е изпратена описаната нотариална покана, а на посочената в предварителния договор дата – 29.06.2018г. се явил само С. С., като констативен протокол не е изготвян.

            Съгласно постъпилото с вх.№298224/29.03.2021г. писмо на СО данъчната оценка на процесния имот към 22.03.2021г. възлиза общо на 294 500,20 лв.

            По делото са събрани гласни доказателства. Свидетелят на ищеца Т. С. сочи, че е бил управител на „К.и.“ ЕООД към 07 юни 2018г. На тази дата присъствал в кантората на нотариус В. със съдружниците на „К.“, като освен договора за продажба на дялове на същата дата и място се подписал и предварителен договор за покупка на недвижим имот, собственост на „С.“. Освен свидетеля, договорът го подписал и г-н С., изписал си трите имена и се подписал. Сочи, че С. знаел за този договор, като преговорите се водили от тяхна страна от адв. Н., В. П. и С., а г-н С. знаел за тези преговори. При предявяване на намиращия се на стр. 8 предварителен договор, свидетелят сочи, че договорът е същия, който подписал, подписът е негов и съответно другият подпис е на С.. Свидетелят сочи, че адвокат Н. го запознавал след воденето на преговорите с резултатите от тях. Казва, че не помни кой подписал пръв договора, защото се подписали и доста други документи. Стаята била пълна с хора. Свидетелят на ответната страна, Р.С., сочи, че до месец юни 2018 г. бил съдружник в „К.“ ООД. На 7 юни 2018 г. подписали при нотариус прехвърляне на дружествени дялове на „К.“ ООД към „К.и.“ ЕООД, като били всички съдружници плюс представител от страна на купувача. Това се случило в кантората на нотариус В.В.. В приемната на кантората се събрали всички съдружници от наша страна – 9 човека от страна на „К.“ ООД и двама човека от страна на „К.и.“ ЕООД. Имало допълнително и външни хора, и отделно 2-3 жени в приемната, които работели в кантората. Помещението било около 20 кв.м., а те били около 15 човека. Чакали да ги извикат в кабинета на нотариуса, да им прочетат и да подпишат договора за прехвърляне на дялове. В един момент в суматохата ни казали, че влизат за подпис и малко преди това господин адвоката /свидетелят посочи адв. Н./ отишъл при С. С., като му поднесъл един лист за подписване, на който свидетелят бегло успял да прочете, че пише предварителен договор. Чул съвсем ясно, че това било съгласувано с Ж.и Ц., като Ж.С. е съдружник във фирмата „К.“ ООД, а Ц.К. също е съдружник във „К.“ ООД и съответно в „С.“. Казал, че е съгласувано с тях да се подпише, като на листа имало положен подпис. Чакал се подпис от С. С.. Буквално на коляно преди да влязат, г-н С. подписал документа. При предявяване на свидетеля на намиращия се на стр. 8 от делото предварителен договор, свидетелят сочи, че това бил документа, като текстът не е чел, но заглавие и подписи са му пределно известни. Пред кантората на В. бил свидетел на разговор между съдружниците на С. /С. С., Ж.С. и Ц.К., като С. С. ги попитал вярно ли е това, че има съгласуване за подписване на въпросния договор, който той вече подписал, при което те се учудили, и казали, че няма такова нещо и попитали какъв е този договор.

            При така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:

            За да бъде уважен конститутивния иск по чл. 19, ал.3 от ЗЗД следва да се установи, че между страните е сключен валиден предварителен договор и са налице предпоставките за обявяването му за окончателен, включително и съгласно чл.363 от ГПК, да са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред и отчуждителят да е собственик на имота.

            Първият спорен между страните въпрос с оглед възражението на ответника е валидността на предварителния договор. Ответникът твърди, че същият е нищожен като се позовава на липса на съгласие, защото нямало валидно обективирано решение на съдружниците в ООД за разпореждане с имота и не била формирана надлежно воля за това. По въпроса дали валидността на предварителния договор е обусловена от наличието на позитивно решение на ОС на съдружниците в ООД за разпореждане с имота е налице отговор в т.1 на ТР от 15.11.2013г. по тълкувателно дело № 3/2013г. на ОСГТК на ВКС, където изрично се посочва, че решение на ОС по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ не е необходимо условие за действителност на разпоредителна сделка с недвижим имот, собственост на дружеството или вещно право върху него, сключена от представляващия дружеството орган (управител /управители). В Тълкувателно решение 3/2013г. е прието и че сключването на предварителен договор не съставлява действие на придобиване или отчуждаване по смисъла на чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ, но доколкото всяка от страните има право да иска обявяването му за окончателен, следва да се приеме, че липсата на решение на ОС по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ, не опорочава предварителния договор и не е пречка за обявяването му за окончателен. Решението на ОС по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ не е условие, без което договорът да не може да бъде обявен за окончателен, не е елемент от фактическия състав на сделката, който заедно с волеизявлението, да доведе до желаното правно действие. Нормата на чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ регулира управлението на дружеството, но не засяга правото на представляващия да изразява воля, липсата на решение по чл. 137, ал. 1, т.7 ТЗ не може да се противопостави на третите лица и несъответствия от вътрешно - организационен характер не съставляват липса на съгласие и имат правно значение само в отношенията между дружеството и управителя. Всички изтъкнати от ответника доводи за пороци във волята са свързани с това, че управителят С. бил подведен при подписването, че сключването на този договор е съгласувано с останалите съдружници, а то не било и нямало решение на ОС на съдружниците. След като вземането на решение на ОС на съдружниците за разпореждане с имота не е нито условие за валидност на предварителния договор, нито предпоставка като елемент от фактическия състав за обявяване на договора за окончателен, тези му възражения са неоснователни. С. твърди, че договорът му бил поднесен за подпис от адв. Н., с други документи, в пълна с хора нотариална кантора, но независимо от горното, както се установи и от показанията на разпитания свидетел на ответника, и от самите твърдения на ответника чрез управителя му, той безспорно е разбрал съдържанието на подписвания договор, не го е подписал против волята си, а именно в резултат на упражнено насилие или принуда или друг порок, който да обуслови липса на съгласие, тъй като такъв не се установи. Единственото възражение на ответника е, че нямало решение на ОСС на съдружниците за сключването на този договор и той в суматохата при подписването не бил наясно има ли такова, но както сочи и самият ответник и свидетеля на ответната страна, непосредствено след подписване на договора е попитал другите съдружници за това дали има решение да се продава имота, поради което очевидно е бил напълно наясно какво подписва. Доколкото, обаче, наличието на такова решение на ОС на съдружниците за разпореждане с имота по никакъв начин не е елемент от фактическия състав на сделката, нито обуславя валидността на предварителния договор, дали е имало или не решение и съответното знание за това от управителя С. е ирелевантно. Установено е по делото, че Общото събрание на съдружниците на ответното дружество не е взело решение за сключване на предварителния договор,а дори след сключване на предварителния договор, е взело решение да не продава имота съгласно чл.137,т.7 ТЗ, но това не води до извод, че е налице липса на съгласие по чл. 26, ал. 2 ЗЗД по предварителния договор, тъй като това решение не е необходимо условие за действителност на разпоредителна сделка с недвижим имот, собственост на дружеството или вещно право върху него, сключена от представляващия дружеството орган (управител /управители). Процесният договор е подписан от законния представител на ответното дружество, не е оспорен откъм истинност и не се установява да е неистински документ, нито се установява да има порок на волята на законния представител, водещ до неговата недействителност, тъй като незнанието дали има решение на ОС за продажба на имота не е относимо и не опорочава волеизявлението. Доводите на ответника, че не следва да се прилагат разрешенията по Тълкувателното решение, цитирано по-горе, с оглед изменението на разпоредбата на чл. 137 от ТЗ също са неоснователни. В решение на ВКС № 44/14.07.2017г. по т.д.№1204/2016г., 2 т.о. е прието, че  измененията в чл. 137 ТЗ от 2017 г. нямат отношение към въпроса, по който е постановено Тълкувателно решение № 3/15.11.2013 г., ОСГТК, ВКС. Тълкувателното решение разрешава въпроса за значението на липсата на решение на Общото събрание на съдружниците в дружество с ограничена отговорност относно валидността на сделката, състояща се в извършено от управителя разпореждане с недвижим имот. Според даденото задължително тълкуване липсата на решение на общото събрание има значение за отношенията между съдружниците и управителя, но не се отразява на валидността на извършеното от последния разпореждане. Измененията в чл. 137 ТЗ през 2017 г. въвеждат квалифицирана форма за действителност на решението на общото събрание на съдружниците в дружество с ограничена отговорност за разпореждане с недвижими имоти и вещни права върху тях и постановяват нищожността му при неспазване на тази форма, но те нямат отношение към валидността на сделката, извършена без наличие на такова решение, в който е налице и съдебна практика като решение № 229/27.11.2018 г. по т.д. № 789/2017 г., I т. о., ВКС, както и определенията по недопускане до касация на актовете, които са били предмет на касационно обжалване по т.д. № 1561/2018 г., II т.о., ВКС, по гр. д. № 2574/2019 г., IV г. о., ВКС и мн. др. Сочената от ответника практика по въпроса, а именно Решение № 189 от 29.10.2019 г. на ВКС по гр. д. № 1888/2019 г., III г.о., изобщо не е в противния смисъл, тъй като в това решение по иск относно отговорността на ЧСИ за вреди, съдът е приел същото, а именно, че изискваното от ЧСИ като приложение към офертата за закупуване на имот на публична продан, да има решение на ОС на дружеството, е неправилно и такова не е необходимо. Другата цитирана от жалбоподателя практика не съставлява решения по чл. 290 от ГПК, а на по-долустоящи инстанции – РС-Монтана, ОС - Плевен, и не е задължителна, а и не се установява от настоящия съд да се касае за влезли в сила съдебни актове. Следователно съдът намира, че е налице един валидно сключен предварителен договор, а това, че няма решение на ОС на съдружниците на търговското дружество за продажба на имота и дори след сключването на предварителния договор е взето противно такова, е ирелевантно, тъй като не влияе нито на валидността на предварителния договор, нито касае обстоятелство от кръга на предпоставките, предмет на проверка като част от фактическия състав на сделката по смисъла на чл. 363 от ГПК. В тази връзка всички изтъкнати доводи от ответника, че имало правна невъзможност за разпореждането с имота, което съставлявала непреодолима пречка, не могат да бъдат споделени. Цитираната тук практика на ВКС касае особености на самия имот, предмет на предварителния договор и това, че същият не е годен да бъде предмет на самостоятелна прехвърлителна сделка, но не е свързана с единствения изтъкван от ответника довод за невъзможност, който се твърди да е липсата на решение на ОС на съдружниците за разпоредителната сделка. В случая се касае за валиден предварителен договор, сключен от законния представител на ответното дружество, поради което за третите лица, какъвто се явява и ищеца като съконтрахент по сделката, не могат да бъдат обвързващи ограничения във вътрешните отношения между съдружниците, включително и взетото решение на ОС на съдружниците от 21.06.2018г. Няма никакви вписани в Търговския регистър ограничения на представителната власт на управителя на ответното дружество – С. С., които да са противопоставими на третите лица по отношение на разпоредителни сделки с имоти, за да се приеме, че горецитираното решение е повлияло на валидността на предварителния договор, още повече, че същият го предхожда.

            С оглед горното съдът намира, че е сключен валиден предварителен договор, като по делото се установи, че задатъкът уговорен в размер на 4000 лв., е преведен на ответника с представеното преводно нареждане от 12.06.2018г., но сумата е върната с нареждане от 22.06.2018г. Независимо от горното към датата на превода е изпълнено условието на чл. 2, ал.1 от предварителния договор. Последвало е повторно плащане по нареждане от 16.07.2020г., като с писмо от 07.08.2020г. ответникът е възразил срещу превода с доводи, че сметката е запорирана. Безспорно е, че още с извършване на първия превод от 12.06.2018г. сметката на ответника е заверена със сумата и е настъпило плащане по смисъла на чл. 305 от ТЗ, а последващото връщане на сумата е нов юридически факт. Не се спори между страните с оглед изявленията им, че и повторно платената сума е върната. Горното, обаче, не е основание искът да не бъде уважен, тъй като съгласно разпоредбата на чл. 362, ал. 1, изр. 1 от ГПК, при иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си. В този смисъл при уважаване на иска следва да се постанови условен диспозитив, а именно ищецът да заплати цялата уговорена продажна цена, която е дължима, включително и сумата от 4000 лв., тъй като вече преведената такава не се спори, че е върната. Следователно при уважаване на иска, следва да бъде постановен условен диспозитив, а именно в двуседмичен срок от влизането на решението в сила, ищецът да бъде осъден да заплати на ответника уговорената продажна цена в размер на 48 000 лв., която е с начислен ДДС. В този смисъл е и приетото по тълкувателно дело № 4/2020 г. на ОСГТК на ВКС и решение № 195 от 28.05.2019 г. по т. дело № 2393/2017 г. на ВКС, I т. о. и др., съгласно които неизпълнението на задължение по предварителен договор и неизп­равността на ищеца - купувач не е пречка за упражняване на преобразуващото му право чрез конститутивния иск на чл.19 ал.3 от ЗЗД, щом предварителният договор, съдържащ уговорки за всички съществени условия на окончателния, не е развален или прекратен. В случай горното не се установява и не се твърди от страна на ответника, същият само многократно е изразявал становище, че договорът е нищожен, което не е така съобразно гореизложените мотиви.

            Съдът предвид гореизложените доводи намира, че е налице валиден предварителен договор, чието съдържание е ясно и има за предмет конкретно уговорени условия на прехвърлителна сделка – индивидуализиран е имота и цената. От приложените документи и справка се установи, че ответникът е собственик на процесния имот, който е обременен с договорна ипотека в полза на „УниКредит Булбанк“ АД, но горното не съставлява пречка за прехвърляне на имота, тъй като вписаната ипотека е противопоставима и на последващия приобретател. Ответникът се легитимира като собственик на процесния недвижим имот съгласно нотариален акт № 10, том I, рег. №3765, дело 193/2015 на нотариус В.В., вписан в Службата по вписвания с вх. № 35422 от 18.06.2015 г., акт № 81.

            Предвид факта, че предварителния договор, който се обявява за окончателен, е за прехвърляне на недвижим имот, следва да се съберат от съда дължимите разноски по прехвърлянето на имота, като заедно с това се нареди вписването на възбрана върху същия имот за тия разноски до тяхното издължаване съгласно чл. 364, ал.1 от ГПК. На основание чл. 44, ал. 1 във вр. с чл. 49, ал. 1 от ЗМДТ, ищецът следва да заплати в общината по местонахождението на имота, а именно Столична община, местен данък в размер на 3 % върху по-високата сума между данъчната оценка на имота и уговорената продажна цена, обявена в предварителния договор /по арг. на чл. 47, ал. 2 във вр. с чл. 46, ал. 2, т. 1 от ЗМДТ/ или сумата 8835,00 лв. Следва да се посочи, че плащането на данъка по чл. 44 от ЗМДТ се дължи от ищеца, тъй като той е в качеството на купувач на имота, а посочената норма предвижда местният данък да се заплаща именно от купувача, освен ако не е уговорено друго. Наред с това, ищецът следва да заплати по сметка на СРС държавна такса, аналогична на дължимата нотариална такса, определена съгласно правилата на ЗННД и чл. 8 от Тарифата за нотариалните такси към същия закон, но се дължи по сметка на съда, предвид обстоятелството, че в случая ролята на нотариалния акт играе съдебното решение за обявяване на предварителния договор за окончателен. Данъчната оценка на имота за 2021г. съгласно постъпилото писмо на СО е 294 500,20 лв., поради което съгласно Тарифата, нотариалната такса възлиза на 1 119,50 лв. Следва да бъде вписана възбрана върху недвижимия имот за обезпечаване на събирането на горните такси, както и следва да бъде забранено издаването на препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и данъчните и други задължения на праводателя му на основание чл. 364, ал. 3 от ГПК. Решението на съда следва да бъде вписано в шестмесечен срок от влизането му в сила, съгласно чл. 115, ал. 2 от ЗС.

            Разноски се претендират от страните и следва да бъдат присъдени съобразно изхода на спора, а именно на ищеца. От същия се претендират такива само за заплатената държавна такса по иска, възлизаща на сумата от 2 958,96 лв. Разноски за адвокатско възнаграждение не се претендират. На ответника не се следват разноски с оглед изхода на спора.

Воден от горното съдът

 

                                  Р Е Ш И:

 

ОБЯВЯВА за окончателен по иска, предявен от „К.И.“ ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление ***, и със съдебен адрес *** – адв.Т.Н., срещу „С.“ ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление ***, сключения на 07.06.2018г. предварителен договор за продажба на недвижим имот, за следния недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, находящ се в град София, Столична община, район „Надежда“, в квартал „Илиянци“, на улица „********(дванадесет), съставляващ имот с планоснимачен номер 131 (сто тридесет и едно) от квартал 10 (десет) по плана на град София, местност „НПЗ - Илиянци - запад I и II (първа и втора) част“, с площ от 1 500 кв.м. (хиляда и петстотин квад­ратни метра), при граници по стара скица: улица „Витошко лале“, улица, имот с планоснимачен номер 130 и парцел ІІ-СНС, отреден за научно-експериментална база, заедно с изградените в имота сгради: МАСИВНА ДВУЕТАЖНА АДМИНИСТРАТИВНА СГРАДА, преобразувана след извършено преустройство и основен ремонт на съществуваща сграда), със застроена площ 147,77 кв.м. (сто четири­десет и седем цяло седемдесет и седем и стотни квадратни метра), състояща се, как­то следва: на сутерена, на кота -2.10 метра от стълбище, лаборатория, бутилки, ла­боратория КИП и А, две помещения за проектанти, материално техническо снаб­дяване, две помещения за чистачка, архив и коридори, на първия етаж, на кота ±0,00 метра от приемна, счетоводство с архивна, помещение за дихателна апарату­ра, лаборатория, компютърни зала, портиерна, санитарен възел и две стълбища, на втория етаж, на кота +2.60 метра от приемна с помещение секретар, технически кабинет, демонстрационна зала, кът за разговори, офис, кабинет, санитарен възел и две стълбища, и на тавана, на кота +5,20 метра от стълбище и три тавански по­мещения, и ГАРАЖ, със застроена площ от 50 кв.м. (петдесет квадратни метра) и заедно с всички подобрения в имота, като гореописаният поземлен имот съгласно актуална скица и съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри предс­тавлява поземлен имот с идентификатор 68134.1369.131 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка хиляда триста шестдесет и девет точка сто тридесет и едно), с адрес на имота: град София, Район „Надежда“, ул. „********(дванадесет), с площ от 1 513 кв.м. (хиляда петстотин и тринадесет квадратни мет­ра), с трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно пол­зване: за друг вид производствен, складов обект, стар идентификатор няма. номер по предходен план: 131 (сто тридесет и едно), квартал 10 (десет), при съседи - имо­ти с идентификатори: 68134.1369.132, 68134.1369.2029, 68134.1369.2030 и 68134.1369.542, а гореописаните сгради, съгласно актуални скици и съгласно ка­дастралната карта и кадастралните регистри представляват съответно: сграда с идентификатор 68134.1369.131.1 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка хиляда триста шестдесет и девет точка сто тридесет и едно точка едно), със застроена площ от 148 кв.м. (сто четиридесет и осем квадратни метра), с брой ета­жи: 2 (два), с предназначение: административна, делова сграда, стар идентифика­тор и номер но предходен план: няма и сграда с идентификатор 68134.1369.131.2 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка хиляда триста шестдесет и девет точка сто тридесет и едно точка две), със застроена площ от 60 кв.м. (шестде­сет квадратни метра), с брой етажи: 1 (един), с предназначение друг вид производс­твена, складова, инфраструктурна сграда, на който ответникът се легитимира като собственик съгласно нотариален акт № 10, том I, рег. №3765, дело 193/2015 на нотариус В.В., вписан в Службата по вписвания с вх. № 35422 от 18.06.2015 г., акт № 81, за цена в размер на 48 000 лв. с ДДС, ПРИ УСЛОВИЕ ЧЕ ищецът „К.и.“ ЕООД изпълни задължението си да заплати продажната цена на ответника в размер на 48 000 лв. / четиридесет и осем хиляди лева/ в двуседмичен срок от влизане на решението в сила.

ОСЪЖДА на основание чл. 78 от ГПК „С.“ ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление ***, да заплати на „К.И.“ ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление ***, и със съдебен адрес *** – адв.Т.Н., сумата от 2 958,96 лв. / две хиляди деветстотин петдесет и осем лева и деветдесет и шест стотинки/, представляващи съдебно-деловодни разноски по производството.

ОСЪЖДА „К.И.“ ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление ***, и със съдебен адрес *** – адв.Т.Н., да заплати на СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, с адрес – гр. София, бул.“Витоша“ № 2, сумата от 1 119,50 лв. / хиляда сто и деветнадесет лева и петдесет стотинки/, представляваща такса по Тарифата за нотариалните такси към ЗННД.

ОСЪЖДА „К.И.“ ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление ***, и със съдебен адрес *** – адв.Т.Н.,***, сумата 8835,00 лв. / осем хиляди осемстотин тридесет и пет лева/, представляваща дължим местен данък за придобиване на имота.

Да се впише възбрана върху недвижимия имот за обезпечаване на събирането на горните такси, както и ДА НЕ СЕ ИЗДАВА препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и данъчните и други задължения на праводателя му съгласно чл. 364, ал. 3 от ГПК

Решението подлежи на въззивно обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.

 

 

                                                                      СЪДИЯ: