Р Е Ш Е Н И Е
№ 30.11.2018 г. гр.
Варна
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Варненски районен
съд гражданско
отделение
на първи ноември две
хиляди и осемнадесета година
В открито съдебно
заседание в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРТИН СТАМАТОВ
при секретар Мирослава
Иванова
Като разгледа
докладваното от съдията Стаматов
гражданско дело № 13682 по описа за 2017 г.
И за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на
Глава "ХVІІІ -та" вр. глава "ХІІІ-та" от ГПК.
Образувано
е въз основа на искова молба
подадена от Д.А.К., с която претендира да бъдат отменени решенията на ЕС на сграда в
гр. Бяла, ул. „Цар Ивайло” № 1, взети на ОС проведено на
30.08.2017г. с участие на етажен собственик „М.м.“
ООД посочени в т. 1, 2, 12, 20, 21, 22, 23 от протокола за ОС.
В
исковата молба се сочи, че с уведомление
по чл.
46б от ЗУЕС вх. № РД
7000-838/30.08.2017г., „M.M.“ООД било регистрирано пред Община - гр.
Бяла като управител на Етажната собственост
на сграда на ул. Цар Ивайло
№ 1, гр. Бяла. Това вписване било извършено
въз основа на решение от Общото събрание ЕС обективирано в Протокол от 30.08.2017г. Твърди се, че такова ОС с участието на „M.M.“ООД
не е било проведено. Действително е имало ОС на ЕС при условията
на чл.
15 ал. 3 от
ЗУЕС на 30.08.2017 г.
в 14.00 ч., но без участието на „M.M.“ООД, на което са
били взети други решения. Въз основа на тях
с уведомления по чл. 46б от ЗУЕС с входящи номера РД 9400 -1950/ 31.08. 2017 г. и РД
9400-2015/05.09.2017 г. регистрирали в Община - гр. Бяла избрани управител Д.А.К., заместник-управител М.И.М., касиер
А.Г.и главен контрольор Р.Ч.. На оспореното ОС „M.M.“ООД
е
гласувал за обекти
извън посочените като ипотекирани апартаменти от № 27 до № 33, за които
няма титули за собственост, както и с идеалните части на общи
на ЕС обекти - два снек бара,
офис / по проект - портиерна/, като липсват и идеалните части на помещенията
към басейна /включени
в списъка от 2015 г./ и въпреки това идеалните части са с общ
сбор 100 в протокола. Протоколът
от това ОС не е подписан от протоколчик и председател на събранието по
чл. 16 ал.
6 от ЗУЕС в частта
на съдържанието по ал. 5,
включваща гласуването и подписите. Лицата, които имат право да
присъстват на Общо събрание на
ЕС, са посочени в чл. 14 от ЗУЕС - избраното
лице за протоколчик
Е.П. не е нито собственик, нито ползвател, нито пълномощник на такова лице. На събранието са допуснати
и други лица извън тези по
чл. 14 от ЗУЕС -Б.Б.,
Е.П., К.И.Л.. В Списъка
от стр. 1 до стр.
6 от Протокола
има поставени подписи за присъстващи
лица, които не са идентифицирани.
По т. 1 от ОС липсва
пълномощното на лицето Росица Гочева,
която като представител на собственика
на ап. 117, е направила предложението „M.M.“ООД да бъде
избран за управител, въпреки че според
чл. 19 ал.
5 от ЗУЕС юридическо
лице не се
избира за управител
и в частта за
6-мес.период на функциите на управителя, защото по чл.
19 ал. 1 от ЗУЕС мандатът е две години. Т. 12 се оспрова, тъй като приетият отчет
не е направен достояние чрез окачване във фоайето
или чрез присъединяването му към протокола. Решенията по т. 20, 21, 22, 23
са недопустими като допълнения към поканата от
17.08.2017г. на
основание чл. 16 ал. 3 от ЗУЕС. Решението с т. 21 /т.З от допълнението/
е незаконно, защото индивидуалните договори касаят общите части
на сградата - Етажна собственост и като такива допускат
вписването им в Агенцията по вписвания.
За общите части на
сградата права по поддръжката
и управлението, и
размера на плащанията за тях
има само Общото събрание - чл. 11 ал.
1 т. 5, 7, 8, 9, 10, 11. Никой
собственик сам не може да
възлага дейности по общите части
на сградата, а точно това са
индивидуалните договори, които „M.M.“ООД
сключва. Решението по т.22 /т.4 от допълнителнението/ също е незаконно, тъй
като индивидуални договори за общи части
са недопустими, такъв може да
сключи само Етажната собственост. Собствеността на земята няма
никакво отношение към продадения апартамент-жилище, тъй като сградата е с вход на тротоара,
за влизане в нея не се
преминава през парцела; хората не ползват обектите
извън сградата в парцела, защото те са
само за гости
на хотела. Ползването на обекти извън
сградата, не може да мотивира
задължение за заплащане на поддръжка
на общи части
в сградата. Няма нови противопожарни
изисквания за сгради в Етажна собственост.
Претендират се разноски.
В
срока по чл.131 ГПК ответникът е депозирал писмен отговор на иска, в който
изразява становище, че е неоснователен. Сочи, че общото събрание с
негово участие е било законосъобразно проведено – свикване, кворум, протоколиране.
Претендират се разноски.
Съдът, след преценка на представените по
делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от
фактическа и правна страна следното:
Предявеният иск е конститутивен с правно основание чл. 40 от ЗУЕС.
Основателността му предполага проведено успешно
доказване от ищеца, че е собственик на обект в сграда в режим на етажна
собственост и, че са налице приети решения на ОС с атакуваното съдържание, което е оспорено в определения в чл. 16, ал. 9 ЗУЕС срок, като
въпреки това протоколът не е поправен, а представеният препис от протокола не
отразява достоверно извършените действия по повод взетите решения от общото
събрание. При такова доказване, в тежест на ответника е да докаже, че
решенията са взети валидно, при спазена процедура за свикване, покани, обявен
дневен ред гласуване; че общото събрание е проведено съгласно изискванията на
ЗУЕС, че протоколът е изготвен съобразно изискванията на закона и взетите
решения са в съответствие със законовите разпоредби.
Исковата претенция е допустима, като насочена срещу
етажната собственост, представлявана пред съда от избрания управител, на осн.
чл. 23, ал.4 и чл. 41 ЗУЕС. Ответници в производството по иск с правно
основание чл. 40 ЗУЕС
са собствениците в етажната собственост, като съгласно разпоредбата на чл. 41 ЗУЕС,
техен процесуален представител пред съда е председателят на управителния
съвет/управителят или упълномощено от него лице. Касае се за законно
представителство.
Съобразно разпоредбата на чл. 40, ал. 1 и ал. 2 ЗУЕС, всеки собственик може да иска отмяна на незакосъобразно решение на общото
събрание на ЕС, което следва да стори в 30- дневен срок от оповестяване на протокола
от събранието по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. В чл.16, ал. 6 и 7 е предвидено,
че протоколът от ОС се изготвя в седемдневен срок от провеждането му и се
подписва от председателстващия и протоколчика, като управителят следва да
постави на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение, че протоколът
е изготвен. За удостоверяване на това действие се съставя протокол от
управителя и един собственик, ползвател или обитател, в който следва да са
посочени дата, час и място на поставяне на съобщението, като при поискване
всеки от собствениците, ползвателите или обитателите получава копие от
протокола. В седемдневен срок от поставянето на съобщението, всеки член на ОС
може да оспори съдържанието на протокола, вкл. и неговата достоверност.
Формираната
съдебна практика приема, че срокът по чл. 40 ЗУЕС е преклузивен, поради
което и за спазването му съдът следи служебно. Пропускането му води до извод за
недопустимост на исковата молба и оттам прекратяване на производството. В
случая общото събрание, на което са взети оспорените решения е проведено на
30.08.2017г., а исковата молба е предявена на 11.09.2017г., поради което същата
е в срок и подлежи на разглеждане по същество.
Между страните не се спори, а и от представените
писмени доказателства – нотариален акт /л.80/ е видно, че ищецът е собственик
на самостоятелен обект на правото на собственост /ап.111/ в сграда на
административен адрес в гр. Бяла, ул. „Цар Ивайло” № 1.
Страните не спорят, а и от ангажираните писмени
доказателства се установява, че сградата се състои от повече от три
самостоятелни обекта с различни собственици. Следователно по отношение контрола
върху атакувани решения на ОС, приложение намират разпоредбите на ЗУЕС, по арг.
от чл.3 от същия закон.
Съобразно чл. 13 от ЗУЕС общото събрание се свиква
чрез покана, подписана от лицата,
които го свикват, която се поставя
на видно и общодостъпно място на входа на
сградата не по-късно от 7 дни
преди датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от
24 часа. Датата и часът на поставянето задължително се отбелязват върху
поканата от лицата, които свикват
общото събрание, за което се
съставя протокол. Общото събрание може да
бъде насрочено и да се проведе
най-рано на осмия ден след
датата на поставяне на поканата,
а в неотложни случаи - не по-рано от
24 часа след поставянето й.
В случая от събраните по делото докзателства,
не се установи наличието на свикване по горепосочения ред на общото събрание с
участието на „M.M.“ООД.
В действителност извършената процедура по свикване е била
по покана на етажни собственици, които не са участвали в това ОС и са посочили
в поканата друг дневен ред. При липса на валидно свикано общо събрание, взетите
на него решения са незаконосъобразни само на това основание.
Съобразно чл. 15 ал. 1 от ЗУЕС,
общото събрание се провежда,
ако присъстват лично или чрез
представители собственици на най-малко 67 на сто идеални
части от общите части на
етажната собственост, с изключение на случаите
по чл. 17, ал.
2, т. 1 - 4 и 7, в
които е предвиден по-голям процент за кворум. От ответникът, който носи доказателствената
тежест за установяването на тези факти, не се установи присъствието на такава
част от съсобствениците при провеждането на общото събрание от 30.08.2017г. с
негово участие, респ. - при вземане на обжалваните решения. По делото е представен списък на собствениците
/площообразуване/, с отразени
в него притежаваните от тях площи
и съответни проценти от общата площ,
но не са
представени категорични доказателства /титули за собственост и др./, относно
правото на собственост на лицата участвали в общото събрание, обосноваващи категоричен извод относно собствеността на тези лица
в общите части на етажната собственост. От протокола за ОС е видно, че един от етажните собственици- „М.М.“ ООД е гласувал, като са взети предвид
като негова собственост идеалните числа на обекти - Снек-бар първо
ниво, Снек-бар второ ниво, офис, които помещения по характера си
представляват общи части. Това е в
противоречие с императивната норма на
чл.17 ЗУЕС, според която всеки собственик гласува с притежаваните от него идеални части
от общите части, но
не и с идеалната част, прилежаща на общите части
При наличето на горните пороци
при свикване и провеждане на общото събрание от 30.08.2017г. с участието на „M.M.“ООД, всички взети на него
позитивни решения са невалидни и подлежат на отмяна. При така изложените правни
доводи, искът следва да бъде уважен изцяло.
На
основание чл. 78 ал. 1 от ГПК ответникът следва да бъде осъден
да заплати на ищеца направените по делото разноски,
които според приложения списък по чл. 80 ГПК и
доказателствата за реалното им извършване
– вносни бележки и договор за правна
помощ са в
размер от 100лв. за държавна такса и 3100 лева за адв. хонорар, против който не е направено
възражение по чл. 78 ал. 5 ГПК.
Мотивиран от горното, Варненският районен съд
Р
Е Ш И
ОТМЕНЯ по иска на Д.А.К. срещу Етажната собственост с административен
адрес в гр. Бяла, ул. „Цар Ивайло” № 1, решения на Общото събрание
на етажната собственост от 30.08.2017г. проведено с участие на
етажен собственик „М.м.“ ООД посочени в т. 1, 2, 12,
20, 21, 22, 23 от протокола за ОС, както следва: за избор на „М.м.“ ООД за управител на ЕС с мандат 6 мес.;
управителят да бъде избиран само от собствениците в сграда с идентификатор
07598.305.1.407; за приемане на отчет от управител Г.С. за период от 2015 г.– 2017г.; за извършване на поддръжка и управление на
общите части от „М.М.“ ООД; за задължване
всички съсобственици да сключат договори за поддръжка и управление на общите
части на сградата с „М.м.“ ООД; за предоставяне
ползването на обекти в парцела, където е построена ЕС, които са собственост на „М.м.“ ООД само на тези етажни собственици, които са сключили
с него договори за поддръжка и управление на общите части; да се съберат оферти
за прилагането на нови изисквания за противопожарна безопасност в сградата;
ОСЪЖДА на основание чл. 78 ал.
1 ГПК Етажната собственост с административен
адрес в гр. Бяла, ул. „Цар Ивайло” № 1 да заплати на Д.А.К. сумата от 3200 лева - разноски по делото.
Решението подлежи на въззивно обжалване
пред Варненски окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: