№ 1130
гр. София, 26.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-9 СЪСТАВ, в публично заседание
на тридесети януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Мария М. Запрянова
при участието на секретаря СИМОНА Н. ИЛИЕВА
като разгледа докладваното от Мария М. Запрянова Гражданско дело №
20221100112654 по описа за 2022 година
Производството е образувано по предявен от Е. И. Л. с ЕГН **********
с адрес гр. Варна, ул. *******, срещу „Грийнлайф Пропърти“ ЕООД с ЕИК
*********, гр. София, ул. ******* иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за
обявяване за окончателен на сключения между страните предварителен
договор от 27.02.2020г. по отношение на следния недвижим имот:
апартамент 55 /петдесет и пет/, находящ се във вход „А" (буква „А"), на
десети етаж, кота +27.88 (плюс двадесет и седем цяло и осемдесет и осем
стотни) метра, с чиста застроена площ 97,76 (деветдесет и седем цяло и
седемдесет и шест стотни) кв.м., състоящ се от: входно преддверие, дневна с
кухненски бокс, 2 (две) спални, 2 (две) бани с тоалетна, склад, балкон, при
съседи: апартамент 54 (петдесет и четири), външен зид, външен зид, ателие
56 (петдесет и шест), коридор, отгоре - апартамент 60 (шестдесет), отдолу -
апартамент 49 (четиридесет и девет), заедно с идеални части от общите части
на сградата, равняващи се на 18,04 (осемнадесет цяло и четири стотни) кв.м., с
обща площ 115,8 (сто и петнадесет цяло и осем десети) кв.м., заедно с
припадащите се към апартамента идеални части от правото на собственост
върху поземления имот, върху който е построена сградата и Паркомясто 105 /
сто и пет/, находящо се в подземен гараж ПГ2 в сутерен - 1, кота - 4,05 (минус
четири цяло и нула пет стотни) метра, с площ 12,75 (дванадесет цяло и
седемдесет и пет стотни) кв.м, при съседи: паркомясто 104 (сто и четири),
външен зид, външен зид, алея за маневриране, в едно с идеални части от
правото на стоеж върху поземления имот, върху който е построена сградата,
представляващ Поземлен имот с идентификатор 68134.305.507 /шестдесет и
осем хиляди сто тридесет и четири, точка, триста и пет, точка, петстотин и
седем/ по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-32/01.04.2016 г. на Изп.
директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, район
1
Възраждане, ул. *******, с площ 10611 кв.м. /десет хиляди шестстотин и
единадесет квадратни метра/, трайно предназна‐ чение на територията:
урбанизирана, при съседи: ПИ с идентификатор 68134.305.406, ПИ с
идентификатор 68134.305.137, ПИ с идентификатор 68134.305.408, ПИ с
идентификатор 68134.305.493, ПИ с идентификатор 68134.305.139, ПИ с
идентификатор 68134.305.491, за общата продажна цена от 105 900 евро (сто
и пет хиляди и деветстотин евро).
Ищецът твърди, че първоначално страните по делото са сключили
договор за депозит от 17.10.2019г., по силата на който ищецът, в качеството си
на приемаща офертата страна заплатила сумата от 5000 евро като депозит за
закупуване на процесния имот. Впоследствие след сключване на
предварителния договор от 27.02.2020г. страните постигнали съгласие
продажната цена да бъде заплатена от купувача на продавача на вноски по
банковата сметка на продавача в банка ОББ АД по утвърден от страните в чл. 3
от предварителния договор финансов план, както следва:
- при подписване на предварителния договор се заплащала сумата от
26500 евро, представляваща задатък по сделката;
- в 7-дневен срок от получаване на уведомление от продавача,че е
получил Акт образец 14 за сградата, купувачът заплащал сумата от 26 500
евро;
- в 7-дневен срок от получаване на уведомление от продавача, че е
монтирана дограма на имота,купувачът следвало да заплати сумата от 26 500
евро;
- в 7-дневен срок от получаване на уведомление от продавача,че е
получил Акт образец 15 за сградата, купувачът заплащал сумата от 15 800
евро;
- последната вноска в размер от 10 600 евро се заплащала на продавача в
7- дневен срок от получаване на уведомление от него, че е въвел сградата в
експлоатация.
Въз основата на постигнатата договореност, ищецът, в качеството си на
купувач по силата на сключения предварителен договор на 28.02.2022г.,
заплатил по банковата сметка на ответника сумата от 21500 евро, която сума,
заедно с предплатения депозит от 5000 евро представлявала първата вноска от
договорената от страните продажна цена.
В чл. 4 от предварителния договор било посочено, че крайният срок за
подписване на окончателния договор настъпвал на 31.07.2022г. или друга дата
след изтичане на този срок, която трябвало да бъде писмено договорена
между страните и купувачът следвало да бъде поканен за подписване на
окончателния договор за покупко-продажба на имота при избран от продавача
нотариус в гр. София.
Въпреки постигнатите договорености не бил сключен окончателен
договор по вина на ответника. Ищецът разбрал, че към момента на депозиране
на ИМ сградата е изградена в груб строеж и че същата е окантена с дограма
като съгласно сключения предварителен договор това било предпоставка за
2
заплащане на втората и третата вноска, но въпреки това представители на
ответното дружество не изпратили уведомление до ищеца за заплащане на
тези вноски, като същевременно не изпратили и уведомление за насрочване на
нова дата за нотариалното прехвърляне на имотите.
В срока по чл. 131 ГПК е депозиран ОИМ, с който ответникът оспорва
предявения иск като неоснователен, като в тази връзка са релевирани
следните възражения: съгласно чл. 1 от процесния предварителен договор
купувачът се задължава да закупи недвижимия имот в „изцяло завършен вид“,
а в случая Акт образец 15 и Акт образец 16 все още не са издадени по
отношение на процесната сграда, поради което не са налице условията за
сключване на окончателен договор; ищецът е неизправна страна по
предварителния договор, доколкото не е заплатил пълния размер на
продажната цена. С оглед изложените съображения намира предявения иск за
неоснователен.
В условията на евентуалност е предявен насрещен иск с правно
основание чл. 307 ТЗ, с който ответникът иска съдът да постанови решение, с
което да измени сключения предварителен договор в частта му относно
продажната цена като увеличи същата от 105 900 евро на 140 000 евро. В тази
връзка релевира, че е необходимо предоговаряне на продажната цена поради
разразилата се коронавирусна инфекция и обявената на 13.03.2020г. пандемия.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства и доводите
на страните, намира от фактическа и правна страна следното:
Предявен е иск от Е. И. Л. срещу „Грийнлайф Пропърти“ ЕООД с правно
основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения между
страните предварителен договор от 27.02.2020г. по отношение на описания
по-горе имот за общата продажна цена от 105 900
В доказателствената тежест на ищеца е да установи при условията на
пълно и главно доказване следните обстоятелства: 1/. наличието на валидно
правоотношение с ответника по предварителен договор, съдържащ уговорки
относно съществените условия на окончателен договор за прехвърляне на
правото на собственост върху процесните недвижими имоти; 2/. изпълнение
на задълженията на ищеца по предварителния договор; 3/. настъпил падежът
на насрещното задължение на ответника по сключения предварителен
договор; 4/. процесните недвижими имоти са собственост на ответника.
С приетия за окончателен доклад като безспорни са отделени
обстоятелствата по т. 1 и т. 4, както и следните обстоятелства:
- обстоятелството, че първоначално страните по делото са сключили
договор за депозит от 17.10.2019г., по силата на който ищецът, в качеството си
на приемаща офертата страна заплатила сумата от 5000 евро като депозит за
закупуване на процесния имот.
- обстоятелството, че след сключване на предварителния договор от
27.02.2020г. страните са постигнали съгласие продажната цена да бъде
заплатена от купувача на продавача на вноски по банковата сметка на
продавача в банка ОББ АД по утвърден от страните в чл. 3 от предварителния
3
договор финансов план, както следва: при подписване на предварителния
договор се заплащала сумата от 26500 евро, представляваща задатък по
сделката; в 7-дневен срок от получаване на уведомление от продавача,че е
получил Акт образец 14 за сградата, купувачът заплащал сумата от 26 500
евро; - в 7-дневен срок от получаване на уведомление от продавача, че е
монтирана дограма на имота,купувачът следвало да заплати сумата от 26500
евро; в 7-дневен срок от получаване на уведомление от продавача,че е получил
Акт образец 15 за сградата, купувачът заплащал сумата от 15 800 евро;
последната вноска в размер от 10 600 евро се заплащала на продавача в 7-
дневен срок от получаване на уведомление от него, че е въвел сградата в
експлоатация;
- обстоятелството, че на 28.02.2022г. ищецът заплатил по банковата
сметка на ответника сумата от 21500 евро, която сума, заедно с предплатения
депозит от 5000 евро представлявала първата вноска от договорената от
страните продажна цена.
Представено е уведомително писмо с изх. № 3204 от 31.08.23 г., в което
във връзка с получаването на Акт № 14 и Акт № 15, „Грийнлайф Пропърти“
ЕООД е поискало от Е. И. Л. да заплати сумата от 53 000 евро във връзка с
изпълнение на задълженията си по предварителния договор, както и платежен
документ от 05.09.2023, видно от който се установява, че тя е заплатила 53 000
евро.
Съгласно приетото заключение към СТЕ в периода след извършения
оглед и изготвянето на заключението на вещото лице е било представено
разрешение за ползване № СТ-05-488/19.09.2024г. за строеж „Жилищна сграда
с магазини и подземни гаражи: Първи етап – вход А, вход Б, вход В, сутерен 1
и помещение за трафопост, в ПИ с идентификатор 68134.305.507,
представляващ УПИ IV-449,450 – за ЖС, ПГ и ТП“.
В настоящото производство съдът намира, че между страните по делото е
налице възникнало валидно облигационно отношение по повод сключен
предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижим
имот от 27.02.2020 г. Последното съставлява безспорен факт между страните
по делото, който е отделен за такъв по реда на чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК с
приетия доклад по делото. Проверката на предварителното съглашение по чл.
19, ал. 1 ЗЗД показва, че в съдържанието му са отразени съществените условия
на постигнатото облигационното правоотношение по повод договор за
продажба - индивидуализиране на имота и договорена цена.
Съгласно разпоредбата на чл. 363, ал. 1 от ГПК, съдът в настоящото
производство следва да провери и дали са налице предпоставките за
прехвърляне собствеността върху недвижимия имот по нотариален ред,
включително и дали отчуждителите са собственици, както и дали са
изпълнени особените изисквания, поставени от закона.
От събраните писмени доказателства се установява, че „Грийнлайф
Пропърти“ ЕООД е собственик на процесните недвижими имоти, като
обстоятелството, че с нотариален акт №158/05.08.2020г., н.д. №0679/2020г. на
4
нотариус В. Благоева, имотите са ипотекирани в полза на „ОББ“ АД
потвърждава този извод.
Към датата на приключване на устните състезания ищецът е платил част
от уговорената продажна цена, а именно сума в общ размер 79 500 евро, като
разликата до уговорената в предварителния договор цена е 26 400 евро.
Предвид изложеното, не съществуват пречки за обявяване на
предварителния договор за окончателен при спазване на изискванията на
чл.362 и сл. ГПК.
Относно предявения насрещен иск по чл.307 ТЗ:
С протоколно определение от 22.2.2024г. съдът е приел за съвместно
разглеждане в настоящото производство предявения от „Грийнлайф
Пропърти“ ЕООД срещу Е. И. Л. насрещен иск с правно основание чл. 307 от
ТЗ, който е предявен като евентуален и с който „Грийнлайф Пропърти“ ЕООД
иска съдът да постанови решение, с което да измени сключения между
страните на 27.02.2020 г. предварителен договор по отношение на цената на
процесния недвижим имот, описан в насрещния иск, като я увеличи с 34 100
евро – от първоначално уговорената сума 105900 евро на 140 000 евро.
В доказателствена тежест на ищеца по насрещния иск „Грийнлайф
Пропърти“ ЕООД е да установи при наличието на пълно и главно доказване
кумулативното наличие на следните предпоставки: 1/ Наличието на валидно
сключен договор, чието изпълнение не е завършило. 2/Обстоятелството, че
след сключване на договора са настъпили непредвидими обстоятелства,
независещи от волята на страните, които се отразяват върху изпълнението на
сделката и са довели до чувствителна промяна на съотношението в стойността
на насрещните престации. 3/Наличието на причинна връзка между
настъпилите непредвидени обстоятелства и нарушената еквивалентност.
Съгласно заключението към СТЕ средната пазарна цена на процесния
апартамент към м.09.2024г. е 192 923 евро, а на паркомястото – 33864 евро.
Обектите са завършени и сградата е въведена в експлоатация. В табл.1 вещото
лице е посочило цените на основните строителни материали за 02.2020г.,
11.2022г., 05.2023г., като е видно, че е налице покачване. Съгласно табл.2 в
периода 2020-2023г. цените на строителните материали са се повишили средно
с 53,46%, а към м.11.2022г. повишението спрямо м.02.2022г. е с 44,01%.
Съгласно чл.307 ТЗ съдът може по искане на една от страните да
измени или да прекрати договора изцяло или отчасти, когато са настъпили
такива обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да
предвидят, и запазването на договора противоречи на справедливостта и
добросъвестността.
Стопанската непоносимост по смисъла на чл. 307 ТЗ е основание за
изменение или прекратяване на облигационната връзка, когато липсва
съгласие на страните за това, а обективната икономическа ситуация при
продължаването й според първоначалните условия създава предпоставки за
възникване на изключителна несправедливост в отношенията между страните.
Това изменение или прекратяване може да бъде постигнато чрез намесата на
5
съда по предявен иск на заинтересованата страна, който по характера си е
конститутивен и внася промяна в правната и имуществената сфера на
страните с цел предотвратяване на такава несправедливост. При това
произнасянето на съда по такъв иск променя, респ. прекратява правната
връзка занапред, преди да са настъпили предпоставките за търсене на
изпълнение на поетите с договора задължения, а не след като връзката е
прекратена, развалена или насрещното задължение е изпълнено. Нужните
материални предпоставки за възникване на преобразуващото право за ищеца
да постигне изменение/прекратяване на сключен от него договор се свеждат
до наличието на валиден договор, изпълнението по който е възможно;
настъпили драстични изменения в обстановката, при която е сключен
договора, които изменения не следва да са причинени от никоя от страните и
обстановката, и изменения да са били непредивидими за страните при
сключване на договора, а наличието им да обуславя изпълнение, което
противоречи на справедливостта и добросъвестността и страната, която иска
изменение или прекратяване на договора да е изправна, т. е. да не е изпаднала
в забава, както и причинно-следствената връзка между настъпилите промени
и разорителното състояние на търговеца, при евентуално изпълнение на
поетото задължение.
В случая е сключен предварителен договор за строителство и продажба на
недвижим имот, т. нар. „продажба на зелено“, при който бъдещият купувач се
е съгласил да плаща цената на бъдещия недвижим имот на части, докато
имотът се изгражда. Това означава, че купувачът участва във финансирането
на самия процес по строителство, като обикновено при завършването на
обекта е изплатил по-голямата част от предварително уговорената продажна
цена. Следователно купувачът поема част от риска, свързан с построяването
на съответния обект, поради което и цената, която уговаря при сключването на
предварителния договор, обичайно е по-ниска от пазарната. В случая е налице
съществено забавяне в уговорения срок за изпълнение на строежа – съгласно
предварителния договор окончателен договор е следвало да се сключи до
31.07.2022г. след въвеждане на сградата в експлоатация, а видно от
заключението към СТЕ, сградата е въведена в експлоатация повече от две
години след уговорения срок – на 19.09.2024г., към която дата е изчислена
пазарната цена на имотите според зададената от ищеца по насрещния иск
задача. Каква е пазарната цена на имотите две години след уговорения срок за
сключване на окончателен договор е ирелевантно за спора между страните.
Относно самото забавяне не се установява същото да се дължи на обявеното
извънредно положение в периода 13.03.2020г. – 13.05.2020г., доколкото по
отношение на строителството не са били предприети ограничителни мерки.
Релевантно в случая е обстоятелството, че цените на строителните материали
действително са се повишили към м.11.2022г. с 44,01%, което представлява
изменение в обстановката извън поведението на страните по договора и което
не е могло да бъде предвидено от тях към момента на сключването му. Това
изменение на обстоятелствата обаче само по себе си не е достатъчно за да
6
обуслови автоматично изменение и в цената, за която страните са се
уговорили да бъде заплатена от възложителя по договора. За да се допусне
прилагане на подобно изменение в съдържанието на договорната връзка, е
необходимо да се проведе доказване, че тези промени са довели такова
съотношение в насрещните престации по договора, което създава разорително
състояние на търговеца-изпълнител на възложеното, като това договорно
положение да противоречи на справедливостта и добросъвестността, като
общи принципи, следвани в гражданското право. В конкретния случай тези
предпоставки не се установяват. Увеличението на стойността на
строителството е съществено, но не разорително или прекомерно
обременително, и предвид разпределението на риска при този вид договори и
забавата на изпълнението му, запазването на уговорената в предварителния
договор цена не противоречи на справедливостта и добросъвестността и
следователно не са налице всички елементи на фактическия състав на
стопанската непоносимост
По тези причини предявения насрещен иск с правно основание чл. 307
ТЗ следва да бъде отхвърлен.
По разноските:
Предвид основателността на първоначалния иск и неоснователността на
насрещния иск разноски се дължат на ищцата Е. И. Л.. В настоящото
производство Е. Л. предяви и инцидентен установителен иск, който обаче
беше върнат преди ангажиране на ответната страна с процесуални действия,
поради което не следва да се взима предвид при определянето на разноските.
Съгласно представения списък и доказателства разноските на ищцата са в
размер на 14190 лева.
Мотивиран от горното, Софийски градски съд, ГО, І - 9 състав
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения между Е. И. Л. с ЕГН
********** с адрес гр. Варна, ул. *******, и „Грийнлайф Пропърти“
ЕООД с ЕИК *********, гр. София, ул. ******* предварителен договор от
27.02.2020г. по отношение на следния недвижим имот:
апартамент 55 /петдесет и пет/, находящ се във вход „А" (буква „А"), на
десети етаж, кота +27.88 (плюс двадесет и седем цяло и осемдесет и осем
стотни) метра, с чиста застроена площ 97,76 (деветдесет и седем цяло и
седемдесет и шест стотни) кв.м., състоящ се от: входно преддверие, дневна с
кухненски бокс, 2 (две) спални, 2 (две) бани с тоалетна, склад, балкон, при
съседи: апартамент 54 (петдесет и четири), външен зид, външен зид, ателие
7
56 (петдесет и шест), коридор, отгоре - апартамент 60 (шестдесет), отдолу -
апартамент 49 (четиридесет и девет), заедно с идеални части от общите части
на сградата, равняващи се на 18,04 (осемнадесет цяло и четири стотни) кв.м., с
обща площ 115,8 (сто и петнадесет цяло и осем десети) кв.м., заедно с
припадащите се към апартамента идеални части от правото на собственост
върху поземления имот, върху който е построена сградата и Паркомясто 105 /
сто и пет/, находящо се в подземен гараж ПГ2 в сутерен - 1, кота - 4,05 (минус
четири цяло и нула пет стотни) метра, с площ 12,75 (дванадесет цяло и
седемдесет и пет стотни) кв.м, при съседи: паркомясто 104 (сто и четири),
външен зид, външен зид, алея за маневриране, в едно с идеални части от
правото на стоеж върху поземления имот, върху който е построена сградата,
представляващ Поземлен имот с идентификатор 68134.305.507 /шестдесет и
осем хиляди сто тридесет и четири, точка, триста и пет, точка, петстотин и
седем/ по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-32/01.04.2016 г. на Изп.
директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, район
Възраждане, ул. *******, с площ 10611 кв.м. /десет хиляди шестстотин и
единадесет квадратни метра/, трайно предназна‐ чение на територията:
урбанизирана, при съседи: ПИ с идентификатор 68134.305.406, ПИ с
идентификатор 68134.305.137, ПИ с идентификатор 68134.305.408, ПИ с
идентификатор 68134.305.493, ПИ с идентификатор 68134.305.139, ПИ с
идентификатор 68134.305.491, за общата продажна цена от 105 900 евро (сто
и пет хиляди и деветстотин евро), при условие, че в 2-седмичен срок, считано
от влизане в сила на съдебното решение купувачът Е. И. Л. с ЕГН **********
с адрес гр. Варна, ул. *******, плати на продавача „Грийнлайф Пропърти“
ЕООД с ЕИК *********, гр. София, ул. *******, сумата 26 400 евро,
представляваща остатъка от продажната цена по предварителен договор от
27.02.2020г.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Грийнлайф Пропърти“ ЕООД с ЕИК
*********, гр. София, ул. ******* срещу Е. И. Л. с ЕГН ********** с адрес
гр. Варна, ул. *******, насрещен иск с правно основание чл. 307 ТЗ за
постановяване на изменение на сключения предварителен договор от
27.02.2020г. в частта му относно уговорената продажна цена, като вместо
уговорената от страните цена от 105 900 евро бъде опредЕ. цена в размер на
140 000 евро.
ОСЪЖДА „Грийнлайф Пропърти“ ЕООД с ЕИК *********, гр.
София, ул. ******* да плати на Е. И. Л. с ЕГН ********** с адрес гр. Варна,
ул. *******, сумата 14 190 лева – разноски в производството.
ОСЪЖДА Е. И. Л. с ЕГН ********** с адрес гр. Варна, ул. *******да
заплати по сметка на Столична община местен данък по реда на чл. 47
ЗМДТ, вр. чл.35, ал.2 от Наредба за определяне на размера на местните
данъци на Столичен общински съвет в размер на 6213,67 лв. по обявения за
окончателен договор от 27.02.2020г.
8
ОСЪЖДА Е. И. Л. с ЕГН ********** с адрес гр. Варна, ул. *******да
заплати и по сметка на Софийски градски съд нотариална такса за
прехвърлянето на имота в размер на 944,74 лв.
На основание чл. 364 от ГПК съдът разпорежда ДА СЕ ВПИШЕ
възбрана върху имота, до изплащането на тези разноски от ищцата.
ДА СЕ ИЗДАДЕ ПРЕПИС от решението след представяне на
доказателства за плащането на разноските по прехвърлянето на имота,
местния данък, както и всички дължими данъци и такси за имота към датата
на влизане в сила на съдебното решение, на основание чл. 364, ал. 2 от ГПК.
УКАЗВА на ищцата, че настоящото решение подлежи на вписване в
шестмесечен срок от влизането му в сила.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
9