Р Е Ш Е Н И Е

№ ….

гр.София, 03.01.2025г.

В     И  М  Е  Т  О   Н А    Н  А  Р  О  Д  А

 

СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД,  І ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, 24 състав, в публичното заседание на петнадесети февруари две хиляди  двадесет и трета година в състав:

                                           

                                                      ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЛЮБКА ГОЛАКОВА       

при секретаря Александрина Пашова, разгледа докладваното от съдията гр. д. № 16 965 по описа за 2019 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са обективно и субективно съединени искове с правно основание:

- главен иск: с правно основание чл. 26, ал.1, предл. 1 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/ относно сключения между страните договор през 2013г., оформен с нотариален акт,

- първи евентуален иск с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 4 от ЗЗД относно същия договор,

- втори евентуален иск с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 1 от ЗЗД относно същия договор,

- трети евентуален иск с правно основание чл. 28, ал. 1 от ЗЗД относно същия договор,

- четвърти евентуален иск с правно основание чл. 29 от ЗЗД относно същия договор и

- пети евентуален иск с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД относно същия договор и

- втори главен иск с правно основание чл. 108  от Закона за собствеността /ЗС/ относно целия имот и от втория ответник – А.С. с насрещни искове с правно основание чл. 72, ал. 1 от ЗС и чл. 72, ал. 2 от ЗС.

.

Ищецът – К.М.Б. твърди, че е собственик по дарение на двуетажна жилищна сграда, находяща се в гр. София, р-н Лозенец, ул. *****, със застроена площ от 92.97 кв. м., съставляващ сграда с идентификатор 68134.902.942.1, разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.902.942 и състояща се от: приземен етаж, състоящ се от две мазета и гараж; първи етаж, състоящ се от дневна, столова, кабинет, тераса, кухня, сервизно помещение и коридор; втори етаж, състоящ се от: три спални, две тераси, таван, две бани с тоалетни, килер и коридор; и ателие със сервизно помещение в подпокривното пространство на сградата, заедно с правото на строеж върху поземления имот, в който е построена сградата, целият с площ от 642 кв. м. Твърди, че на 11.07.2013г. с нотариален акт за учредяване право на ползване и прехвърляне на идеална част от недвижим имот срещу поемане на задължение № 24, том. № II, per. № 5936, дело № 197/2013 г. по описа на нотариус В.М., вписан под № 053 в регистъра на Нотариалната камара, ищецът е запазил за себе си и учредил при условията на съвместно ползване, заедно и поотделно на двамата ответници правото на ползване върху 1/3 идеална част от описания имот и прехвърлил на втория ответник правото на собственост върху 1/3 идеална част от процесния имот срещу задължението на приемателите за своя сметка, лично или чрез трето лице, да извършат следните ремонтни дейности:

- смяна на ВиК и електрическа инсталация;

- вътрешно и външно саниране на сградата;

- подмяна на настилките в цялата сграда;

- подмяна на дограмата в цялата сграда, по начин и с материали допълнително уговорени между страните. Заявява, че на същия ден предал владението върху имота на ответниците, с което изпълнил задължението си по договора. Счита, че процесният договор е нищожен на основание чл. 26, ал. 2 от ЗЗД поради начална невъзможност на престацията на приемателите, доколкото същата не е определена или определяема. На следващо място поддържа, че този договор е нищожен както и поради противоречие и заобикаляне на закона, доколкото е постигнато имуществено разместване, без да е ясна насрещната престация на ответниците и какво получава ищецът /съгласно молба – уточнение от 19.02.2020г./. Твърди, че този договор е нищожен и поради липса на основание, тъй като след като не е ясен предмета на насрещното задължение към ищеца, но няма как да бъде постигната преследваната от него кауза. Заявява, че при сключване на процесния договор бил подведен, че ще получи валидно изпълнение на насрещно имуществено задължение, което и до настоящия момент не е определено и не може да бъде определено, поради действията на ответната страна. Твърди, че измамливите действия на ответника С. продължили в периода 2013 г. - 2018 г., като след м. септември 2018 г. при извършване на поредните частични ремонтни дейности от негова страна, същият е преустановил изпълнението на каквито и да било дейности във връзка е изпълнението на договора и преговорите по постигане на уговорка за пълно изпълнение на договора и предприел действия по осъществяване на домашно насилие спрямо него и съпругата му, което е предмет на отделно съдебно производство по ЗЗДН. Заявява, че ответникът С., в периода от 2013 г. до 2018 г., извършил различни по характер ремонтни дейности в собствения му недвижим имот, които не представлявали надлежно изпълнение и не му били полезни. В гореописания период от време редовно предлагал провеждането на преговори и постигане на съгласие за сроковете и пълното изпълнение на задължението на ответниците. Въпреки горното, те продължавали да извършват частични и дребни ремонтни дейности в имота, без неговото съгласуване и без неговото одобрение, без това да представлява пълно изпълнение на предмета на договора, поради което счита, че и до настоящия момент не е изпълнено поетото задължение и не е определен и не може да бъде определен обхватът на дейностите и тяхната стойност, необходими за пълното изпълнение на задължението на ответниците. Посочва, че настоящата искова молба представлява и уведомление до ответниците за разваляне на договора поради неговото пълно неизпълнение. Моли да бъде постановено решение, с което:

 - главен иск – да бъде прогласена нищожността на сделката, обективирана в нотариален акт от 11.07.2013 г. за учредяване право на ползване и прехвърляне на идеална част от недвижим имот срещу поемане на задължение № 24, том. № II, per. № 5936, дело № 197/2013 г. по описа на нотариус В.М., поради противоречие и заобикаляне на закона,

- първи евентуален иск – да бъде прогласена нищожността на сделката поради липса на основание,

- втори евентуален иск – да бъде прогласена нищожността на сделката поради невъзможен предмет,

- трети евентуален иск – да бъде унищожена гореописаната сделка, предвид грешка в предмета на договора, тъй като е налице неяснота в съществен негов елемент, а именно – насрещните задължения на ответниците,

- четвърти евентуален иск – да бъде унищожена гореописаната сделка поради измама, представляваща въвеждането на ищеца в заблуждение, че ще получи насрещната престация и същата може да бъде уговорена в последващ етап. Посочва, че лицето, което е въвело ищецът в заблуждение е ответникът А.С., който  от сключване на договора до м. септември 2018г. е заблуждавал ищецът, че ще бъде сключено споразумение за изпълнение на поетите от него задължения, както и с извършените от него частични ремонти.

- пети евентуален иск -  да бъде развален договорът за учредяване право на ползване и прехвърляне на идеална част от недвижим имот срещу поемане на задължение поради пълно неизпълнение на задължението на приемателите М.И.Б. и А.А.С. и

- втори главен иск – да бъдат осъдени ответниците да му предадат владението на целия имот съгласно молба – уточнение от 19.02.2020г. Претендира направените по делото разноски, за което е представен списък съгласно чл. 80 от ГПК /л. 649/. Процесуалният представител на ищеца е направил възражение за прекомерност на претендираните адвокатски възнаграждения. В определения от съда срок процесуалният представител на ищеца е депозирал писмена защита.

Ответникът – А.А.С., в  законоустановения едномесечен срок по реда на чл.131 от ГПК е депозирал писмен отговор. В него се поддържа становище, правото на ползване е прехвърлено с дарствено намерение и стои извън предмета на предявения иск. Прави възражение, че ищецът попречил да настъпи условието за определяне на задължението му за ремонт, поради което следва да се приложи чл. 25, ал. 1, изр. 2 от ЗЗД. Поддържа, че при тълкуване на волята на страните следва да се приеме, че част от задълженията следва да бъдат дефинирани от специалисти в съответната област, а другата част от страните в зависимост от асортимента на пазара и подбора на изпълнители. Оспорва твърденията на ищеца, че ремонтните дейности са извършвани без неговото знание и съгласуване. В помещенията, които се ползват от него и съпругата му всичко е съобразявано единствено с техните желания - какво и кога да се сменя, ремонтира, какво да остане същото. В подкрепа на това посочва, че част от представените документи за извършени ремонти /договори, протоколи за строително – монтажни работи и предаване на стоки/ са подписани от ищеца. Сочи, че не отговаря  на истината и е твърдението, че ищецът е предлагал каквито и да било преговори във връзка с изпълнението на договора. Относно заявеното от ищеца, че е бил измамен, посочва, че при сключване на сделката той се е консултирал със своя адвокат, която е присъствала при изповядване на сделката,  ищецът е избрал нотариуса и съответно оформения нотариален акт е съставен по негово искане по този начин. Заявява, че в изпълнение на обещаното е извършил описаните в насрещната искова молба ремонти в имота. Оспорва твърденията в исковата молба, че насрещната престация в договора е неопределяема. Счита, че доколкото ищецът е приемал изпълнение по оспорения договор, то не може да претендира липса на предмет на сделката. Направено е възражение по отношение на исковете за унищожаемост на сделката, че същите са погасени по давност. Посочва, че за част от помещенията ищецът е отказал извършване на ремонт, тъй като е считал, че към настоящия момент такъв не е необходим. Поддържа, че е незначителна част от неизвършените съгласно договора ремонти, поради което на основание чл. 87, ал. 4 от ЗЗД не следва да бъде допуснато разваляне на договора. Моли да бъдат отхвърлени предявените искове. Претендират направените по делото разноски. Относно иска по чл. 87, ал. 3 от ЗЗД е направено искане да бъде определен подходящ срок за изпълнение на задълженията му, тъй като до подаване на исковата молба не е отправена от ищеца покана за тяхното изпълнение. Посочва, че тъй като след 2013г. отношенията са влошени между страните, към момента същият е лишен от достъп до имота поради издадена срещу него заповед за защита от домашно насилие по инициатива на ищеца и първия ответник. При евентуалност е направено предложение, в случай, че ищецът не желае реално изпълнение, неговото задължение да бъде преобразувано в парично. Претендира направените по делото разноски, за което  е представен списък съгласно чл. 80 от ГПК /л. 657/. В определения от съда срок процесуалният представител на този ответник е депозирал писмени бележки.

 

 

Ответникът – М.И.Б., в законоустановения едномесечен срок по реда на чл. 131 ГПК е депозирала писмен отговор. Заявява, че признава изцяло предявения от К.Б. иска, като поддържа, че синът й – А.С. не е изпълнил задълженията по процесния договора за прехвърляне на 1/3 идеална част от имота на ищеца срещу задължение за ремонт. Посочва, че мебелите в къщата са били хубави, от дърво, запазени и ищецът не е искал същите да бъдат махнати и да се прави ново обзавеждане, нито  бил съгласен да се поставят нови осветителни тела. Нищо от извършения ремонт в къщата не е било съгласувано с ищеца и на неговото противопоставяне вторият ответник е заплашил, че ще зареже ремонта. Относно покрива на къщата посочва, че през 2018г. са сменени само няколко керемиди, но всъщност той не е поправен и тече. Моли съда да постанови решение, с което да уважи предявения иск.

С определение от 10.11.2021г. съдът е приел за съвместно разглеждане в настоящото производство предявените насрещни искове от А.А.С. срещу К.М.Б. обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 72, ал. 1 ЗС и чл. 72, ал. 2 от ЗС.

По насрещните искове с правно основание чл.72, ал.1 и ал.2 от ЗС:

Ищецът – А.А.С. твърди, че  от 11.07.2013 г., когато е сключен договора за прехвърляне на идеална част от недвижимия имот владее без прекъсване процесния недвижим имот. Твърди, че владението на имота е добросъвестно, като всички подобрения са извършвани със знанието и без противопоставянето на ищеца К.Б., който през цялото време на извършване на подобренията е живял в недвижимия имот, участвал е в избора на материали, а някои е избирал и съвсем самостоятелно. Твърди още, че в рамките на добросъвестното си владение А.С. е извършил следните подобрения, увеличаващи стойността на имота на ответника, а именно:

Мазе:

-         боядисване,

-         поставяне на ламинат,

-         закупена и вградена нова пералня

Антре, стълбище, коридор към тоалетната:

-         цялостна шпакловка и боядисване на стени и тавани в помещенията;

-         цялото стълбище – изработка на стъпала от масивен МДФ, боядисани в черно и монтаж,

-         стените на тоалетната са обновени с нови плочки,

-         монтирани са нови мивка и тоалетна чиния, поставен е и душ;

-         срещу тоалетната е направена ниша, в която е монтиран хладилник, направен е подиум от плочки,

-         изправени са стените с плоскости,

-         изваден е контакт за хладилника;

-         портманто в антрето, което е специално изработено и монтирано за това помещение,

-         монтирани специални осветителни тела, избрани от ищеца, които да осветяват изложените в това помещение картини;

-         нови врати на кухнята и тоалетната;

-         подмяна с нови на всички ключове и контакти;

-         сменена дограма на прозореца към стълбището;

Кухня:

- нова подова настилка          от луксозни плочки;

- шпакловани и боядисани стени;

- изграден окачен таван;

- смяна на ВиК инсталация;

- смяна на осветление;

- нова дограма; подмяна с нови на всички ключове и контакти;

- изработено по поръчка, специално за това помещение кухненско обзавеждане, закупени уреди за вграждане;

Дневна и трапезария:

- подменена         подова настилка в трапезарията. При премахване     на старата настилка подът се оказва в много лошо състояние. За качествената му направа се влага двойно повече материал на обичайното;

- подменена подова настилка в дневната, положена върху старата по препоръка на майсторите с цел по-добра изолация;

- шпакловане и боядисване на стените;

- сменена дограма,

- изработени щори по поръчка;

- подменени        осветителни тела;

- подмяна с нови на всички ключове и контакти;

- поръчково вградено обзавеждане, изработено от „Евромебел"

Зимна градина:

-         подменена дограма,

-         нова подова настилка,

-         боядисване.

Спалня:

-         боядисване,

-         реставрация на дограма,

-         циклене на подова настилка,

Втори етаж:

Коридор:

-         изцяло подменена подова настилка - ламинат;

-         шпакловка и боядисване на стени и таван;

-         ново осветление, съобразно изискванията на ответника К.Б., да осветява добре картините му;

-         сменени 6 броя врати с нови.

Баня и тоалетна 1:

-         изцяло подменена настилка по под и стени,

-         нови мивка, тоалетна чиния и биде, нов шкаф за баня.

Баня и тоалетна 2:

-         изцяло подменена настилка по под и стени,

-         нови мивка, тоалетна чиния и душ; нов шкаф за баня, изработен по поръчка;

-         окачен таван и ново осветление.

Спалня 1:

-         шпакловка и боядисване;

-         нова подова настилка,

-         ново осветление;

-         сменени ключове и контакти;

-         нова дограма;

-         обзавеждане по поръчка, съобразно размерите и спецификите на стаята.

Спалня 2:

-         шпакловка и боядисване;

-         нова подова настилка;

-         ново осветление;

-         сменени ключове и контакти;

-         нова дограма;

-         обзавеждане по поръчка, което в едната си част не е възможно да се демонтира и използва на друго място без значително намаляване на стойността му.

Спалня/детска стая:

-         шпакловка и боядисване;

-         нова подова настилка,

-         ново осветление;

-         сменени ключове и контакти;

-         нова дограма;

-         обзавеждане по поръчка, съобразно размерите и спецификите на стаята.

Килер:

-         шпакловка и боядисване;

-         нова подова настилка,

-         ново осветление;

-         сменени ключове и контакти;

-         нова дограма;

-         обзавеждане по поръчка, нова пералня и изграждане на ВиК за нея;

Малко ателие:

- изработени от А.С. библиотечни рафтове от масивна дървесина по дизайн на К.Б.,

- реставрация на дограма. Ищецът посочва, че подобрения са извършени основно през месеците юли, август, септември 2013 г., като довършителни и монтажни работи е имало и през октомври и ноември 2013 г. След 2013 г. (приблизително около 2015-2016 ) е сменен основния ВиК щранг. През 2018 г. е направен необходим ремонт на покрива на къщата на стойност около 1500 лв., заплатен изцяло от ищеца. Подобренията са извършени изцяло със средства на С., чрез наемане на трети лица, както и с личен труд - негов и този на неговия баща А.С. (художник и реставратор) и бащата на неговата съжителка Р.И., който е ВиК специалист. В молба – уточнение от 28.10.2020г. посочва, че необходимите ремонти са:

- смяна на ВиК инсталация /кухня и баня/ - 800 лв.,

- реставрация на неподменената дограма /ателие и спалня/ - 350 лв.,

- смяна на основния ВиК щранг – 500 лв. и

- ремонт на покрива – 1 465лв. /закупуване и подмяна на керемиди, замазване на капаци, почистване на улуци и извозване на боклуци/, а всички останали описани в насрещната искова молба ремонтни дейности представляват подобрения на имота.

Моли да бъде постановено съдебно решение, с което се осъди ответникът да му заплати:

- 36 865 лева /съгласно молба – уточнение от 18.01.2021г./, представляваща направени подобрения в процесния имот и

- 3 115 лева, представляваща необходими разноски за процесния имот, заедно със законната лихва върху тази суми от датата на подаване на исковата молба – 14.08.2020г. до окончателното й изплащане. Моли да му бъде признато правото на задържане на 1/3 идеална част от недвижимия имот до окончателното изплащане на направените в имота подобрения и необходими разноски. Претендира направените по делото разноски. Относно направеното възражение за прихващане ищецът по насрещните искове е направил възражение за изтекла погасителна давност. На следващо място поддържа, че сумите за заплащане на консумативите са били предоставени от него. Оспорва твърдението, че той и неговата съжителка са живели в 2/3 от имота, евентуално поддържа, че са живели със съгласието и без противопоставянето на ищеца, и в резултат на притежаваните от А.С. вещни права върху имота. Твърди, че той и неговото семейство не са възпрепятствали ищеца да ползва имота, като последният не е отправил покана за заплащане на обезщетение за ползването му преди направеното пред съда възражение за прихващане. Относно претенцията за лихва се оспорва дължимостта, тъй като се твърди, че А.С. не е изпаднал в забава.

Ответникът по насрещните искове – К.М.Б. поддържа, че извършените подобрения са правени без съгласуването и въпреки неговото изрично противопоставяне. Заявява, че недобросъвестното владение върху 1/3 идеална част от процесния имот е продължило до 05.07.2020г. Твърди, че ищецът по насрещните искове не е увеличил пазарната стойност на имота, а по същество е намалил същата, като е нарушил архитектурния облик на къщата в интериорен и екстериорен аспект. Не е влагал необходимите по качество строителни материали, като с несъгласуваните промени в конструктивните елементи е нарушил сигурността на сградата /премахнал е старите каси на вратите, които укрепват къщата в конструктивен план/. Относно движимите вещи посочва, че същите могат да бъдат отделени от имота, без това да се отрази върху качествените характеристики на сградата. Посочва, че от представените към насрещните искове документи се установява, че строителните материали са закупувани от него, както и от трети лица, натоварени от него, а не от А.С.. Относно описаните действия по шпакловка и боядисване на стени и тавани, включително сваляне на тапети и подготвяне на стените за боядисване посочва, че са извършени лично от него, с материали също закупени от него. Посочва, че подменения материал на стълбището на антрето е по-некачествен от съществуващия. Това се отнася и до мебелировката на къщата и съответно новите осветителни тела. Всички извършени ремонти дейности в къщата са некачествени и всъщност намалят нейната стойност. Поставените нови осем врати са към настоящия момент са обелени, неуплътнени и на места се разлепват. Оспорва извършването на смяна на ВиК инсталация. Оспорва и твърденията на ищеца по насрещните искове за реставрация на старата дограма и съответно за изработка на библиотечни рафтове от масивна дървесина. Относно ремонта на покрива през 2018г. посочва, че са сменени неповече от 70 керемиди, които са качени от К.Б. и съответно той е извозил и строителния материал. Моли да се постанови съдебно решение, с което се отхвърлят предявените насрещни искове. Претендира направените по делото разноски. 

С определение от 30.03.2022г. съдът е включил в предмета на настоящото производство възражение за прихващане направено от ответника по насрещните искове /т. 2 и т. 5 на л. 248/ в депозирания от него отговор на 05.03.2021г.:

-8 873 лв. – заплатени сметки за електрическа и топлинна енергия, платени от К.Б. за процесния недвижим имот за периода 2013г. – 2020г., пропорционално на живеещите до 05.07.2020г. в имота вторият ответник, неговата съжителка и дъщеря й, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от м.06.2020г. и

- 42 000 лв. – представляваща цена за ползване на 2/3 идеални части от процесния недвижим имот от страна на втория ответник, съжителката му и нейната дъщеря за периода м.09.2013г. – м.07.2020г., ведно със законната лихва върху тази сума от м.07.2020г.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, и като взе предвид доводите, и възраженията на страните, намира за установено от фактическа страна следното:    

С определение постановено по реда на чл. 146, ал. 1 от ГПК съдът е отделил като безспорни между страните и ненуждаещи се от доказване в настоящото производство следните факти:

  - сключване на описаната в исковата молба сделка, оформена с нотариален акт през 2013г. и

- няма подписан писмен документ между страните след сделката, в който да е определено задължението на втория ответник относно ремонтите, за които се е задължил да извърши в имота.

На л. 9 – 11 от делото е представен нотариален акт за учредяване на право на ползване и прехвърляне на идеална част от недвижим имот срещу поемане на задължение акт №24, том II, рег. №5936, дело №197/2013г. по описа на нотариус с рег. №053 на НК, с който е оформена сключената сделка на 11.07.2013г. между ищеца, от една страна в качеството на прехвърлител и учредител и от друга страна – ответниците, в качеството на приематели. Съгласно т. 1 от него ищецът учредява при условията на съвместно ползване, заедно и поотделно на ответниците  право на ползване върху 1/3 идеална част от следния недвижим имот, като прехвърля и на втория ответник 1/3 идеална част от правото на собственост върху същия имот: двуетажна жилищна сграда, находяща се в гр. София, р-н Лозенец, ул. *****, със застроена площ от 92.97 кв. м., състояща се от: приземен етаж, състоящ се от две мазета и гараж, с декларирана площ от 30 кв. м. и 15 кв. м.; първи етаж, състоящ се от дневна, столова, кабинет, тераса, кухня, сервизно помещение и коридор; втори етаж, състоящ се от: три спални, две тераси, таван, две бани с тоалетни, килер и коридор; и ателие със сервизно помещение в подпокривното пространство на сградата, с декларирана площ на ателието от 70 кв. м., заедно с правото на строеж върху поземления имот, в който е построена сградата, целият с площ от 642 кв. м., съставляващ УПИ II – 387, от квартал №177 – А по плана на гр. София, местността „Лозенец – III част“, одобрен със заповед №РД – 50 – 636 от 25.07.1995г., потвърдена с решение №85 по протокол №56 от 06.08.2003г. на СОС, при граници на имота по скица:улица „Бигла“, улица „Златовръх“, УПИ III – 386 и УПИ I – 535, отреден за жилищно застрояване. В договора е записано, че идеалната част от гореописания недвижим имот се прехвърля срещу задължение на двамата ответници за своя сметка, лично или чрез трето лице, да извършат следните ремонтни дейности – смяна на ВиК  и електрическа инсталация, вътрешно и външно саниране на сградата, подмяна на настилките в цялата сграда, подмяна на дограмата в цялата сграда, по начин и с материали допълнително уговорени между страните.

На л. 12 – 13 е представен нотариален акт за дарение на недвижим имот №093, том В – I, рег. №1380, дело №092/1999г. по описа на нотариус Н.Г.при РС – София, в който е оформен сключения на 26.05.1999г. договор за дарение на описания в предходния абзац недвижим имот, като надарен е ищеца.

Във връзка с предявените насрещни искове вторият ответник е представил документи на л. 67 - 198 от делото, от които се установява:

-на 09.08.2013г. вторият ответник, в качеството на възложител е сключил договор №2503 с „Уют – стил“ ООД, в качеството на изпълнител с предмет – проектиране, изработка и монтаж на дограма, щори, комарници и др. съгласно приложение за сумата 5 133 лв., която е платена с касов бон,

- на 10.08.2013г. е сключен между описаните по-горе страни нов договор със същия предмет за сумата от 270 лв.,

- на 20.07.2013г. е сключен договор между същите страни със същия предмет на стойност 2 081 лв., които са платени същия ден с касов бон,

- на 05.07.2013г. закупени от втория ответник и заплатени строителни материали на обща стойност 1 060, 51 лв. /л. 96 – 97/,

- документи за закупени стоки от вторият ответник – л. 109 – 114, 118, 132,

- в периода м. 07.2013г. – м. 09.2013г. /л. 122 – 125/ на името на втория ответник са издадени четири фактури за мебелно обзавеждане, като има данни за извършено плащане в размер на 8 561, 31 лв.

Другите представените документи от втория ответник във връзка с предявените от него насрещни искове, съдът приема, че не установяват факти от значение за настоящото дело /и поради това не са подробно описани в настоящите мотиви/ по следните аргументи:

-на л. 81, 83, 84, 100, 101, – документът няма подписи нито от съставител, нито от получател,

-приходния касов ордер на л. 82, л. 83, л. 108 – не е ясно за какво е извършено плащането и от кого,  

- другият документ на л. 82, договора на л. 98 – 99,   – няма данни за извършено плащане,

- л. 85 – 88 – двата договора не са подписани от една от страните,

- л. 89 – 95, л. 106 – 107, 115 – 117, 130 – 131, 133, 290 - 292 – не е посочен получателя на стоките,

- л. 102 - 105 – като получател е посочено трето на спора лице,

- л. 108, 119 – 121,  134 – 176, 178 – 198, 235, 293 – 300 – фискални бонове, от които не може да се установи кой е заплатил стоките, описани в тях.

- л. 228 – 234 са представени гаранционни карти на различни електроуреди като в нито една от тях няма вписано име на купувач.

По искане на страните в настоящото производство е допусната съдебно – техническа експертиза. За изготвяне на заключението й изрично е посочено от вещото лице, че същото е извършило оглед на място в присъствието на представители на ищеца. Вещото лице е констатирало, че изпълнените видове строителни работи са с много добро качество, изпълнени с висококачествени материали /дори луксозни на места/ и с качествено изпълнение. В заключението е определена стойността на извършените подобрения в имота към момента на тяхното извършване общо – 36 805 лв., а към настоящия момент – 36 308 лв.В заключението е определена увеличената стойност на имота от подобренията – 41 500 лв. В приложение №2 към заключението са описани констатираните ремонти и подобрения, които са извършени в периода м.07.2013г. – м. 11.2013г.:

 Мазе: ламинат – 30 кв. м.,

Антре, стълбище, коридор към тоалетната:

-         цялостна шпакловка и боядисване на стени и тавани в помещенията – 84 кв. м.;

-         цялото стълбище – подменено  с масивен материал, челните панели на стъпалата изработени от фурнировано МДФ и боядисани в черно /без междинната площадка/

-         стените на тоалетната – плочки 15, 5 кв. м.,мивка, тоалетна чиния, душ;

-         срещу тоалетната е направена ниша – плочки 0, 6 кв. м., шпакловка и боядисване – 5, 20 кв. м., изваден е контакт;

-         портманто в антрето - специално изработено  около 5 кв. м.,

-         монтирани специални осветителни тела – констатирани са три броя, които могат да бъдат демонтирани;

-         нови врати на кухнята и тоалетната – констатирани 2 броя;

-         подмяна с нови на всички ключове и контакти – констатирани 12 броя;

-         сменена дограма на прозореца към стълбището – 2, 7 кв. м.;

Кухня:

- нова подова настилка          от луксозни плочки – констатирано 9 кв. м.,;

- шпакловани и боядисани стени – 22 кв. м.;

- изграден окачен таван – 9 кв. м.;

- смяна на ВиК инсталация – към мивката;

- смяна на осветление – горно осветление – 6 броя луни;

- нова дограма – 2, 3 кв. м.;

- подмяна с нови на всички ключове и контакти – 6 бр.;

- изработено по поръчка, специално за това помещение кухненско обзавеждане, закупени уреди за вграждане – на място е констатирано вградена кухня – комплекс от горни и долни шкафове около 10 кв. м., фаянсов плот от около 3 кв. м., вградена мивка с две корита и плот, миялна. Съществуващите в комплекса – абсорбатор, печка/фурна с платформа от котлони, хладилник – са подвижно обзавеждане.;

Дневна и трапезария:

- подменена подова настилка в трапезарията – плочки 13 кв. м.,

- подменена подова настилка в дневната – ламинат 24 кв. м.;

- шпакловане и боядисване на стените – около 100 кв. м.;

- сменена дограма, вкл. щори – 12, 20 кв. м. /щорите могат да се свалят/

- подменени осветителни тела – полюлей две тройки и една петица /могат да се демонтират/

- подмяна с нови на всички ключове и контакти – 12 бр.;

- поръчково вградено обзавеждане – констатирани са бели рафтове около 12 кв. м. – подвижни /могат да се демонтират/,

Зимна градина:

-         подменена дограма – 17 кв. м.,

-         нова подова настилка – 12 кв. м.,

-         боядисване – не е констатирано ново боядисване, а при огледа  - жълти петна.

Спалня:

-         боядисване – не се констатира ново,,

-         реставрация на дограма – почистване, шкурене и пребоядисване прозорци около 22 кв. м.,

-         циклене на подова настилка – констатирано е паркет на петна и олющен,

Втори етаж:

Коридор:

-         изцяло подменена подова настилка – ламинат – 7, 5 кв. м.;

-         шпакловка и боядисване на стени и таван – 42 кв. м.;

-         ново осветление, съобразно изискванията на ответника К.Б., да осветява добре картините му – 1 брой и може да се демонтира;

-         сменени 6 броя врати с нови.

Баня и тоалетна 1:

-         изцяло подменена настилка по под и стени – плочки по под 6 кв. м., плочки по стени – 26 кв. м.

-         нови мивка, тоалетна чиния и биде, нов шкаф за баня - констатирани.

Баня и тоалетна 2:

-         изцяло подменена настилка по под и стени – по под – 4 кв. м., плочки по стени – 24 кв. м.,

-         нови мивка, тоалетна чиния и душ;

-         нов шкаф за баня;

-         окачен таван – 4 кв. м. и ново осветление – вградени луни 4 бр..

Спалня 1:

-         шпакловка и боядисване – 48 кв. м.;

-         нова подова настилка – ламинат 14, 2 кв. м.,

-         ново осветление – 1 бр. полюлей, който може да се демонтира,;

-         сменени ключове и контакти – 4 бр.;

-         нова дограма – ПВЦ 4, 5 кв. м.;

-         обзавеждане по поръчка, съобразно размерите и спецификите на стаята – Не е констатирано никакво специално обзавеждане на спалня. В стаята има фотьойл, диван и бюро.

Спалня 2:

-         шпакловка и боядисване – 52 кв. м.;

-         нова подова настилка – ламинат 15, 30 кв. м.;

-         ново осветление – 1 брой полюлей – който може да се демонтира,;

-         сменени ключове и контакти – 3 бр.;

-         нова дограма – 5, 5 кв. м.;

-         обзавеждане по поръчка, което в едната си част не е възможно да се демонтира и използва на друго място без значително намаляване на стойността му . Не е констатирано обзавеждане на спалня. Има два фотьойла и маса..

Спалня/детска стая:

-         шпакловка и боядисване – 52 кв. м.;

-         нова подова настилка . ламинат 13, 10 кв. м.,

-         ново осветление – 1 бр. полюлей – който може да се демонтира;

-         сменени ключове и контакти – 3 бр.;

-         нова дограма – 3, 8 кв. м.;

-         обзавеждане по поръчка, съобразно размерите и спецификите на стаята – Не е констатирано. На място има бюро, бели гардероб и шкафове – подвижни..

Килер:

-         шпакловка и боядисване – 23 кв. м.;

-         нова подова настилка – ламинат 3 кв. м.,

-         ново осветление – не е констатирано;

-         сменени ключове и контакти – 2 бр.;

-         нова дограма – 0, 5 кв. м.;

-         обзавеждане по поръчка – шкаф около 3 кв. м., може да се демонтира

-         нова пералня и изграждане на ВиК за нея – не е констатирана;

Малко ателие:

- изработени от А.С. библиотечни рафтове от масивна дървесина по дизайн на К.Б. – констатирано 3 броя секции от рафтове около 6 кв. м., които могат да се демонтират,

- реставрация на дограма – почистване и боядисване около 17 кв. м.

В Приложение №3 към експертизата са остойностени необходимите ремонти както следва:

-         реставрация на дограма – 480 лв.,

-         смяна на ВиК инсталация – кухня и три бани – 600 лв.,

-         подмяна на основен ВК щранг – 500 лв. и

-         ремонт на покрив – 300 лв. или общо 1 880 лв., като към датата на изготвяне на заключението са – 1 816 лв.

Това заключение е оспорено от първия ответник в частта относно посочената квадратура за шпакловане, като тази страна твърди, че тя е не повече от 217 кв. м.

Това заключение е оспорено и от процесуалният представител на ищеца и вторият ответник, като във връзка с това е допусната тройна съдебно – техническа експертиза. В него вещите лица са посочили, че са извършили оглед на имота, въз основа на което са направили следните изводи:

Мазе: евтин ламинат – около 30 кв. м.,

Антре, стълбище, коридор към тоалетната:

-         цялостна шпакловка и боядисване на стени и тавани в помещенията – 84 кв. м., средно качество;

-         цялото стълбище – подменено  с масивен дървен материал, челните панели на стъпалата са изработени от фурнировано МДФ и боядисани междинната площадка между партерен и втори етаж, много добро качество на изпълнение,

-         стените на тоалетната – плочки 15, 5 кв. м. много добро качество,

-         нови санитарни принадлежности - мивка, тоалетна чиния, душ – добро качество, с изтекъл срок на годност,;

-         срещу тоалетната е направена ниша – подиум с плочки 0, 6 кв. м., шпакловка и боядисване – 5, 20 кв. м., изваден е контакт;

-         монтирани специални осветителни тела – констатирани са три броя, които могат да бъдат демонтирани;

-         нови врати на кухнята и тоалетната – констатирани 2 броя – с добро качество;

-         подмяна с нови на всички ключове и контакти – констатирани 12 броя – добро качество;

-         сменена дограма на прозореца към стълбището – 2, 7 кв. м. – с много добро качество;

Кухня:

- нова подова настилка          от луксозни плочки – констатирано 9 кв. м. – с отлично качество на монтажа,;

- шпакловани и боядисани стени – 22 кв. м. – много добро качество, с изтекъл срок на годност към момента на огледа;

- изграден окачен таван – 9 кв. м.; добро качество, изтекъл срок на годност,

- смяна на ВиК инсталация – само удължаване на ВК инсталация от близка предишна мивка до новото място на мивката – установен теч, лошо качество;

- смяна на осветление – горно осветление – 6 броя;

- нова дограма – 2, 30 кв. м.; много добро качество,

- подменени ключове и контакти – 6 бр.; добро качество,

- вградена кухня – комплекс от горни и долни шкафове около 10 кв. м., с вградена мивка с две корита, плот от фаянсови плочки около 3 кв. м. и миялна машина с много добро качество. Съществуващите – абсорбатор и печка, хладилник – са подвижно обзавеждане и могат да се демонтират;

Дневна и трапезария:

- подменена подова настилка от гранитогресни плочки – 13 кв. м., много добро качество,

- подменена подова настилка в дневната – ламинат 24 кв. м.; изхабен от експлоатация,

- шпакловане и боядисване с латекс по стени и тавани – 98 кв. м. – недобро качество, изтекъл срок на годност;

- подменена прозоречна дограма, много добро качество, вкл. щори – 12, 20 кв. м. /щорите могат да се свалят/

- подменени осветителни тела – полюлей две тройки и една петица /могат да се демонтират/

- подмяна на всички ключове и контакти – 12 бр.;

- поръчково вградено обзавеждане – около 12 кв. м. – подвижни /могат да се демонтират/,

Зимна градина:

-подменена прозоречна дограма, отваряема, алуминиев профил – 17 кв. м., много добро качество,

-подова настилка от гранитогресни плочки– 12 кв. м., много добро качество,

- не е правено шпакловане и боядисване, наличие на жълти петна и отворени фуги между стени и дограма.

Спалня:

-опит за ремонтиране на съществуваща прозоречна дограма – несполучлив – лошо качество, олющена и неподдържана подова настилка от стар паркет.

Втори етаж:

Коридор:

-подменена подова настилка – ламинат – 7, 50 кв. м.; изхабен от експлоатация – добро качество

-шпакловка и боядисване на стени и таван – 41, 56 кв. м.; изтекъл срок на годност – недобро качество,

-подменени входни врати на помещенията - 6 броя – добро качество,

- експертизата не приема осветление поискано за осветяване на картините, тъй като е констатирано 1 бр., което може да се демонтира.

Голяма баня с тоалетна:

-подменена настилка по под с теракотени плочки - 6 кв. м., добро качество,

-подменен фаянс по стени с фаянсови плочки – 26 кв. м. – добро качество,

- подменена санитарна мивка, батерия за мивка, тоалетна чиния, биде, нов шкаф за баня – добро качество.

Малка баня и тоалетна:

-нова настилка по под и стени – по под – 3, 60 кв. м., по стени – 25 кв. м.,

- нови тоалетна чиния, мивка, душ и шкаф за баня – по 1 бр.; добро качество,

-окачен таван с вградено осветление – 3, 98 кв. м. - 4 бр. осветителни тела – добро качество.

Спалня 1:

-         шпакловка и латексово боядисване – 48 кв. м.; добро качество,

-подова настилка сменена с ламинат 14, 20 кв. м., добро качество, износен от експлоатация,

-         сменени ключове и контакти – 4 бр.; добро качество,

-         нова прозоречна дограма – ПВЦ 4, 5 кв. м.; добро качество,

Експертизата не приема:

-         ново осветление – 1 бр. полюлей, който може да се демонтира,;

-обзавеждане по поръчка, съобразно размерите и спецификите на стаята – Не е констатирано никакво специално обзавеждане на спалня.

Спалня 2:

-шпакловка и латексово боядисване – 52 кв. м.; добро качество, извън срока на годност

- подова настилка сменена с ламинат 15, 30 кв. м.; добро качество, износен от експлоатация,

-         подменени ключове и контакти – 4 бр.; добро качество,

-         подменена прозоречна дограма – 5, 50 кв. м.; добро качество.

Техническата експертиза не приема:

-         ново осветление – осветителното тяло може да се демонтира,;

-обзавеждане по поръчка, съобразно размерите и спецификата на спалнята не е констатирано.

Детска стая:

-шпакловка и латексово боядисване – 42 кв. м.; добро качество, изтекъл срок на годност,

- подова настилка сменена с ламинат 13, 10 кв. м., добро качество, износен от експлоатация,

-         подменени ключове и контакти – 3 бр.; добро качество,

-подменена прозоречна дограма ПВЦ – 3, 80 кв. м.; добро качество.

         Техническата експертиза не приема:

-         ново осветление – осветителното тяло може да се демонтира;

-обзавеждане по поръчка, съобразно размерите и спецификите на стаята – Не е констатирано.

Килер:

-шпакловка и латексово боядисване – 23 кв. м.; добро качество, извън срока на годност,

-         подова настилка сменена с ламинат 3 кв. м., добро качество,

-         подменена прозоречна дограма – 0, 50 кв. м.; добро качество,

Техническата експертиза не приема:

-обзавеждане по поръчка – тъй като на място е констатирала шкаф, който е демонтируем,

-         нова пералня и изграждане на ВиК за нея – не е констатирана;

Малко ателие:

- стационарни библиотечни рафтове 3 броя – добро качество,

Техническата експертиза не приема ремонт и реставрация на съществуваща дограма – 17 кв. м., тъй като въпросната дограма не личи да е реставрирана – лошо качество. В заключението е посочено, че при рекапитулацията на изпълнените подобрения и СМР в имота са изключени всички работи, които се водят движимо имущество /които са посочени по-горе/, съобразено е и обстоятелството, че към 2019г. ремонтните работи като шпакловка по стени и боядисване са с вече изтекъл гаранционен срок, съответно и за санитарията, подвижната мебел и дървените стъпала на стълбището. Относно ремонта на покрива вещите лица са посочили, че не могат да определят в какъв обем и качество е извършен той предвид изминалия период от време, но при огледа са констатирали, че същият не е в добро състояние и се виждат изгнили участъци от стрехи и челни дъски. С оглед на това техническата експертиза е приела минимален частичен ремонт на покрива. В заключението е посочено, че общо стойността на извършените подобрения и необходими ремонти към момента на извършването им – 2013г. е 34 048 лв., а към настоящия момент – 34 075 лв. Вещите лица предлагат стойността да бъде редуцирана на 31 139 лв., като не се приемат шпакловъчните и бояджийските работи, поради изтекъл срок на експлоатация и подвижното обзавеждане.

Процесуалният представител на втория ответник изразява становище, че неправилно са изключени в заключението на тройната съдебно – техническа експертиза шпакловъчни и бояджийски работи, поради изтекъл срок на експлоатация и гаранционен срок, тъй като те винаги водят до увеличаване на стойността на имота. Молят експертизата да бъде ценена и в частите относно – подвижното обзавеждане, остойностяването на извършените в имота дейности.

По делото от ищеца във връзка с направеното от него възражение за прихващане са представени разписки за извършени плащания чрез easypay л. 325 – 516, 525 - 533 на потребена електрическа и топлинна енергия относно процесния недвижим имот за периода м.01.2013г. – м.06.2020г.

Пред настоящата инстанция по искане на страните са разпитани свидетелите: Г.А.Х.Б., П.М.М., Н.Д.Б., Е.Н.А.и З.И.М..

Първият свидетел посочва, че знае от първия ответник, че между страните се е стигнало до физическо и психическо насилие от страна на втория ответник към ищеца и първия ответник, които са съпрузи, поради което са заведени дела през 2019г. – 2020г.

Вторият свидетел посочва, че познава ищецът от 1980 година – били за състуденти в Художествената гимназия, съседи са на същата улица „Бигла“.

Третият свидетел посочва, че познава ищецът от 1980г., знае къщата в която живее и я е посещавал много пъти – по веднъж седмично. Знае за ремонта, който е започнал пролетта – лятото на 2013г. Описва, че ремонта е включвал – частично стълбище, кухня, подови покрития, бани, частично дограма и частично покрив. Част от описаните ремонти са правени от сина на М. – А., а друга част от К., което свидетелят е виждал с очите си. Свидетелят посочва, че е виждал К. да боядисва старите дограми, заедно са ходили да купуват материали за ремонта, като общо изразходваната сума е била над 2 000 лв. К. е купил и спалня. При ремонта са били сменени старите мебели с нови, което според свидетелят е било крайно неподходящо, тъй като старите мебели са били проектирани  специално и много хубави. К. също е бил против смяната на мебелите. Свидетелят посочва, че А. е поставил плочи върху старите плочки в трапезарията на хола, в баните, имаше смяна на санитарен фаянс в баните. Свидетелят посочва, че К. не е бил съгласен както с подмяната на мебелите, така и с начина на извършване на ремонта като цяло. Свидетелят посочва, че в периода 2013г. – 2020г. в имота са живели К., М., сина на М. – А., неговата съпруга и дъщеря й. Свидетелят описва, че през 2016г. е присъствал на разговор между страните, при който К. и М. са настоявали А. да довърши ремонта, имало е лека конфронтация. Свидетелят посочва, че не е виждал друг човек в къщата да прави ремонт, освен К..

Четвъртият свидетел посочва, че познава страните по делото от около 25 – 30 години. Посочва, че преди 10 – 15 години e правил ремонт в къщата, където са живели и тримата. Свидетелят посочва, че той е извършил шпакловане на стени на първи и на втори етаж, но не на всички помещения, като материалите му ги е дал С., като последният е бил наел още един майстор, който е получил за труда и на двамата парите от С., като му е дал неговата част от тях.

Петият свидетел посочва, че познава вторият ответник от 17 години, когато са били колеги в университета. Посещавал е къщата, в която С. и неговото семейство /общо трима/ са живели до преди две години – къща в Лозенец.   Свидетелят посочва, че е бил в тази къща преди и след ремонта, който е правен преди около 10 години. Свидетелят описва какво е включвал ремонта на къщата, който е направен от А. и финансиран от него – смяна на дограми и настилките на първия етаж, на двата етажа - боядисване, сменяне на мебели, правене на стълби между двата етажа, бани. Свидетелят посочва, че той лично е правил стълбището и кухнята като мебели, като С. му е заплатил за това. Свидетелят посочва, че е виждал С. да боядисва стените.

По искане на ищеца е допусната съдебно – счетоводна експертиза, чието заключение не е оспорено от страните и съдът кредитира като обективно и компетентно. В справка №1 към заключението е определена средната пазарна наемна цена на процесния период за:

-2013г. – 9 943 лв.,

-2014г. – 24 827 лв.,

- 2015г. – 29 572 лв.,

- 2016г. – 34 759 лв.,

- 2017г. – 38 490 лв.,

- 2018г. – 38 631 лв.,

- 2019г. – 38 490 лв. и

- 2020г. – 23 479 лв.

В приложение към експертизата – л. 601 – 603 са описани разписките за извършените плащания на ел. и топлинна енергия за периода 2013г. – 2020г. и тяхната стойност. В съдебно заседание вещото лице е посочило, че при определяне на средната пазарна наемна цена е взело предвид, че имотът се обитава и от други две лица. Вещото лице е посочило, че заключението относно заплащането на ел. и топлинна енергия е изработено въз основа на предоставените поделото разписки, от които се установява ,че плащането е правено в брой на каса на изипей. Вещото лице е обяснило, че при плащания в изипей не се попълва вносител, поради което не може да се установи кой реално е отишъл и предоставил сумата и извършил плащането.

Другите представени от страните доказателства съдът не обсъжда, тъй като счита, е същите са неотносими към предмета на правния спор.

 При така установените факти съдът прави следните изводи:

         Относно предявените искове – от ищеца и насрещни от ответника и направените възражения за прихващане

         В направения по делото доклад по чл. 146, ал. 1, т. 4 от ГПК съдът е указал коя от страните каква доказателствена тежест има за установяване настъпването на следните факти:

- на ищеца да установи:

- че е придобил правото на собствено по отношение на описания имот на посоченото в исковата молба основание,

- съдържание на сключената между страните сделка, оформена с нотариален акт през 2013г.,

- че имотът се намира във владение на ответниците,

- извършване на действия, с които е спряна или прекъсната давността по отношение на предявените искове за унищожаемост на сделката,

- състояние на имота преди сключване на сделката и към настоящия момент,

- стойност на имота към датата на сключване на сделката и че същата е по - малка от стойността на имота след извършване на ремонти в него от втория ответник,

 - извършване на посочените ремонтни дейности от ищеца по отношение на имота,

- закупуване на строителни материали за тези ремонти от ищеца,

                   - противопоставяне на извършването на ремонти от втория ответник – кога, по какъв начин и защо,

                   - некачественото изпълнение на извършения ремонт от втория ответник,

                   - с извършения от втория ответник ремонт е нарушена конструкцията и сигурността на сградата,

 

- на втория ответник да установи:

- извършване на описаните в насрещните искове ремонти,

- извършване на ремонтите, за които се е задължил съгласно сключения между страните договор през 2013г.,

- съгласуване на тази втора група ремонти с ищеца и неговото одобрение – както по отношение на вида на ремонта, така и на строителните материали и изпълнителите,

- действия на ищеца, с които е възпрепятствал възможността на ответника да изпълни своето задължение по посочения договор,

- ищецът се е консултирал с адвокат преди сключване на сделката, като последния е присъствал и при самото й изповядване пред нотариуса,

- подписания нотариален акт е по проект, който е изцяло самостоятелно изготвен от ищеца,

- движимите вещи, които са обект на насрещните претенции са прикрепени към основаната вещ по начин, при който при тяхното отделяне би се стигнало до нарушение на вещта.

  Относно приетото възражение за прихващане от ответника по предявените насрещни искове съдът в определение то 30.03.2022г. е допълнил доклада по чл. 146 от ГПК, като е указал, че в доказателствена тежест на ответника по насрещните искове е да установи:

-стойност на електрическа и топлинна енергия за периода 2013г. – 2020г. относно процесния имот,

-брой живущи в имота през този период,

-среден пазарен наем за процесния имот за периода м.09.2013г. – м.07.2020г. и

-ползване на 2/3 идеални части от процесния имот за посочения по-горе период от ищеца по насрещните искове лично или чрез трети лица.

1. Относно първият главен иск, предявен от ищеца с правно основание – чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД.

Съгласно чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД „нищожни са договорите, които противоречат на закона“. Противоречието със закона представлява несъобразяване с императивна правна норма или правен принцип, относно съдържанието на сделката или относно начина й на сключване. Достатъчно е обективното й несъответствие, като не е необходимо субективен елемент – знание или намерение на някоя от страните по нея. Законосъобразността на сделката се преценява спрямо праните норми, които са приложими към момента на нейното сключване.

 В конкретния случай от представения и описан по-горе нотариален акт от 11.07.2013г. се установява, че страните по делото са сключили няколко договора, оформени с един нотариален акт:

-първият с предмет - 1/3 идеална част от правото на ползване върху описания недвижим имот, със страни – ищеца, в качеството на прехвърлител и двамата ответници, в качеството на приобретатели и

- втори с предмет – 1/3 идеална част от правото на собственост върху описания недвижим имот със страни ищеца – в качеството на прехвърлител и втория ответник – в качеството на приобретател.

В нотариалният акт като насрещна престация е посочено, че „идеалната част от гореописания недвижим имот се прехвърля срещу задължение на приемателите /като са изписани имената на двамата ответника/ за своя сметка, лично или чрез трето лице, да извършат следните ремонтни дейности – смяна на ВиК  и електрическа инсталация, вътрешно и външно саниране на сградата, подмяна на настилките в цялата сграда, подмяна на дограмата в цялата сграда, по начин и с материали допълнително уговорени между страните“. При тълкуването на посочената клауза от договора следва да се посочи, че същата не е конкретизирана за кой от двата вида договори се отнася – относно договора за прехвърляне на идеална част от право на ползване или относно договора за прехвърляне на идеална част от правото на собственост. В разглеждания случай насрещната страна по двата договора не е една и съща, във втория не участва първият ответник, но същевременно никъде в нотариалния акт не е използвана думата безвъзмездно или други, от които да се направи извод, че някои от договорите е сключен с дарствено намерение. Предвид така посоченото, съдът приема, че и двамата сключени в посочения нотариален акт договори са възмездни, като е определена обща насрещна престация.

При възмездните договори съществени техни елементи са: страни, предмет и престация на всяка от страните. В разглеждания случай при двата договора имаме различни страни /частично съвпадащи си/, различен предмет и обща престация. Така формулирана последната не може да се приеме, че е индивидуално определена, нито родова определена – доколкото не са посочени вида на съответните родови вещи /материалите/, които следва да бъдат вложени в описаните строително – ремонтни дейности, нито начина, по който същият следва да бъде извършен. Тази престация не представлява и задължение с право на избор /алтернативно задължение/, доколкото при последното съдържанието е относително определено и се състои от няколко различни престации, като с допълнително юридическо действие се прави конкретизацията на задължението /акт на длъжника, на кредитора, на трето лице или на съда/. Така формулираната в договора обща престация не може да бъде определена и като условна, тъй като не е посочен какъв допълнителен факт следва да настъпи, който е извън волята на страните. Следователно от така изложеното следва да се приеме, че формулирана по този начин насрещната обща престация по двата договора не е ясна, не е определяема, не е условна или алтернативна, а същата е неконкретизирана по начин, допустим от закона по следните съображения. Предмет и на двата договора е прехвърляне на вещни права – право на ползване и право на собственост. При този вид сделки съгласно чл. 18 от ЗЗД законът е определил конкретна форма, в която следва да бъдат сключени – нотариален акт, която е форма за тяхната действителност. От тази правна норма следва, че минималното необходимо съдържание на договорите с предмет вещни права, трябва да се съдържа в нотариалния акт, в който те са оформени. Следователно липсата на конкретно посочена насрещна престация при възмезден договор с предмет вещни права следва да се тълкува, като липса на насрещна престация, което води като последица до нищожност на самата сделка, доколкото тя не съдържа всички минимални елементи на договора.

Допълнително следва да се посочи, че съдът приема, че не е допустимо и определяне на обща престация при два договора, които са възмездни, с различен предмет и несъвпадащи си страни. Този извод следва от изложените вече мотиви относно минимално необходимото съдържание при този вид сделки.

С оглед на изложените мотиви съдът приема, че двете сделки, оформени с описания по-горе нотариален акт за учредяване на право на ползване и прехвърляне на идеална част от недвижим имот срещу поемане на задължение акт №24, том II, рег. №5936, дело №197/2013г. по описа на нотариус с рег. №053 на НК  са нищожни на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД и съответно предявеният иск следва да бъде уважен, като се прогласи тяхната нищожност.

2. Относно предявените евентуални искове

Предвид изхода относно първият главен иск, следва да бъдат оставени без разглеждане предявените евентуални искове към него, както следва:

- първи евентуален иск с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 4 от ЗЗД относно същия договор,

- втори евентуален иск с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 1 от ЗЗД относно същия договор,

- трети евентуален иск с правно основание чл. 28, ал. 1 от ЗЗД относно същия договор,

- четвърти евентуален иск с правно основание чл. 29 от ЗЗД относно същия договор и

- пети евентуален иск с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД относно същия договор.

 

3. Относно вторият предявен главен иск с правно основание чл. 108 от ЗС

Страните по делото не спорят, че преди сключване на оспорените по-горе сделки, оформени в нотариален акт от 11.07.2013г., ищецът е единствен собственик на описания в посочения документ имот. С оглед на направения извод относно предявеният първи главен иск, че тези сделки са нищожни, следа да бъде признато за установено по отношение на ответниците, че към настоящия момент ищецът е единствен собственик на имота.

Не се спори от страните и се установява от събраните гласни доказателства, че първият ответник живее и към настоящия момент в имота. В депозираният отговор по предявените от вторият ответник насрещни искове срещу ищецът, последният е признал фактът, че от м. 07.2020г. вторият ответник не живее в имота. Предвид така установените факти, следва предявеният иск с правно основание чл. 108 от ЗС да се уважи по отношение на първия ответник и се отхвърли по отношение на втория ответник, доколкото същият не владее или държи имота.

 

4. Относно предявените насрещни искове с правно основание чл. 72, ал. 1 от ЗС и чл. 72, ал. 2 от ЗС

Ищецът по насрещните искове твърди, че тези необходими ремонти и съответно подобрения, са извършени в резултат на сключения между страните договор на 11.07.2013г. и в изпълнение на поетото в него задължение от тази страна за това. Както е прието по-горе в мотивите формулираното задължение в посочения договор не е конкретизирано и индивидуализирано. Не са ангажирани други доказателства, от които да се установи постигане на съгласие между страните относно времето, начина на извършване и вида на материалите, които следва да бъдат използвани при ремонтите. Предвид посоченото съдът приема, че извършеното от ответника не е в изпълнение на посочения по-горе договор, сключен между страните.

Относно претенцията за необходимите разходи, уточнени в молба от 28.10.2020г. в единичната съдебно – техническа експертиза същите са оценени към 2013г. – 1 880 лв. и към 2022г. – 1 816 лв., като изрично е посочено, че относно ремонта на покрива е приет същият да е извършен частично за смяна на 70 керемиди. В тройната съдебно – техническа експертиза относно тези ремонти е прието, че същите не са извършени по начина, по който се претендират, по следните причини:

- не е извършена смяна на ВиК инсталация, а само удължаване с оглед изместено място на кухненска мивка, като същото е с лошо качество,

- реставрация на несменена дограма – направен е опит за ремонт с лошо качество и

- с оглед констатираното състояние на покрива е приет минимален ремонт на покрива, като е определена тяхната стойност общо на 1 400 лв.

Съдът като взе предвид, че и двете заключения на съдебно – техническите експертизи са изготвени след извършен оглед на имота и предвид липсата на оспорване на втората, тройна експертиза, в тази част, следва да бъде частично уважен предявеният иск с правно основание чл. 72, ал. 2 от ГПК, като се осъди ищецът да заплати на вторият ответник сумата от 1 400 лв., представляваща извършени от него през 2013г. - 2018г. необходими ремонти на описания имот, които се изразяват в:

- свързване на ВиК до мивка в кухнята и баните,

- подмяна на основен ВиК щранг и

- минимален ремонт на покрива, като се отхвърлят исковете за сумата над 1 400 лв. до предявения размер от 3 115 лв. и в частта, относно претенцията за реставрация на неподменена дограма /ателие и спалня/.

Относно претендираните подобрения от ищеца по насрещните искове, съдът приема направените от ответника възражения, че със същите е намалена стойността на имота и съответно е нарушена сигурността на сградата, за неоснователни предвид изводите в обратен смисъл в заключението на вещото лице в единичната съдебно – техническа експертиза, която не е оспорена в тази част.

От заключенията на единичната и тройната съдебно – технически експертизи се установява, че част от претендираните подобрения не се установяват или са преместваеми, а именно:

Мазе:

-         боядисване,

-         закупена и вградена нова пералня

Антре, стълбище, коридор към тоалетната:

-         хладилник;

-         изправени са стените с плоскости,

-         портмантното в антрето е специално изработено и монтирано за това помещение,

-         монтирани специални осветителни тела, избрани от ищеца, които да осветяват изложените в това помещение картини;

Кухня:

- уреди – абсорбатор, печка и хладилник;

Дневна и трапезария:

- изработени щори по поръчка;

- подменени осветителни тела;

- поръчково вградено обзавеждане, изработено от „Евромебел"

Зимна градина:

-         боядисване.

Спалня:

-         боядисване,

-         реставрация на дограма,

-         циклене на подова настилка,

Втори етаж:

Коридор:

-         ново осветление, съобразно изискванията на ответника К.Б., да осветява добре картините му;

Спалня 1:

-         ново осветление;

-         обзавеждане по поръчка, съобразно размерите и спецификите на стаята.

Спалня 2:

-         шпакловка и боядисване;

-         нова подова настилка;

-         ново осветление;

-         обзавеждане по поръчка, което в едната си част не е възможно да се демонтира и използва на друго място без значително намаляване на стойността му.

Спалня/детска стая:

-         ново осветление;

-         обзавеждане по поръчка, съобразно размерите и спецификите на стаята.

Килер:

-         ново осветление;

-         обзавеждане по поръчка, нова пералня и изграждане на ВиК за нея;

Малко ателие:

- изработени от А.С. библиотечни рафтове от масивна дървесина по дизайн на К.Б.,

- реставрация на дограма.

Предвид така установеното от вещите лица и липсата на оспорване в тази част от страните на експертизите, съдът приема, че относно описаните по-горе подобрения, които се претендират искът следва да бъде отхвърлен.

В заключението на тройната съдебно – техническа експертиза при остойностяване на подобренията са изключени: санитарията, поради изтекъл експлоатационен срок и дървените стъпала на стълбището, по същата причина. В тази част заключението не е оспорено от страните, поради което  и предвид обосноваността на изводите, защо са изключени тези подобрения, съдът го кредитира. В същото заключение е предложено и да бъдат изключени ремонтните дейности свързани с шпакловане и боядисване на стени, по аналогичната причина с предходните две групи. В тази част е направено оспорване на експертизата от страна на ищеца по насрещните искове, като се поддържа, че извършването на тези дейности винаги води до увеличение на стойността на обекта. Съдът счита, че така направеното възражение е неоснователно по следните съображения. Ищецът по насрещните искове е посочил, че тези дейности са извършени през 2013г., имотът за периода от 2013г. до 2020г. е бил обитаван от пет лица, а след 2020г. от две лица и предвид така посочените обстоятелства е логично да се приеме, че след изтичане на повече от десет години след извършване на шпакловане и боядисване на стени и тавани при активно ползване на имота, извършването на тези ремонтни дейности не влияе върху стойността на имота в посока на нейното увеличение, за да бъдат същите отчетени. С оглед на изложеното съдът счита, че исковете следва да бъдат отхвърлени и относно:

-шпакловане и боядисване във всички помещения на стени и тавани,

         -санитарията и

         - изграждането на стълбище между първия и втория етаж.

         Съобразно заключението на тройната съдебно – техническа експертиза извършването на останалите констатирани подобрения е довело до увеличаване на стойността на имота към настоящия момент с 31 139 лв.

         Събраните свидетелски показания не опровергават твърденията на ищеца по насрещните искове, че е извърши лично или чрез трети лица описаните ремонтни дейности, както и, че е закупил строителните материали за тях. Оспорването от страна на ищеца – ответник по насрещните искове, че е финансирал закупуване на строителни материали, които са вложени в изработването на тези подобрения не се установява, доколкото разпитаният свидетел Бочев посочва, че е присъствал на закупуване на материали от страна на ищеца – ответник по насрещните искове, но не и на влагането им при ремонтните дейности, като единствено и виждал това лице да боядисва дограма. От събраните свидетелски показания не се установява и противопоставяне от страна на ищеца – ответник по насрещните искове на извършването на тези ремонтни дейности, което да е достигнало до ищеца по насрещните искове. Другите направени възражения от страна на ответника по насрещните искове се отнасят до ремонти, относно които съдът е изложил по-горе мотиви, че относно тях исковете следва да бъдат отхвърлени.

         Предвид изложените мотиви следва предявените искове по чл. 72, ал. 1 от ЗС да бъдат уважени за всички претендирани подобрения, с изключение на тези, за които съдът е изложил нарочни мотиви по-горе и до сумата 31 139 лв., като над тази сума до предявения размер от 36 865 лв. се отхвърлят.   

 

5. Относно направените възражения за прихващане

      Ищецът, който е ответник по предявените насрещни искове от втория ответник е направил възражение за прихващане с две заявени свои вземания. Предвид размера на насрещните искове, който съдът приема, че следва да бъде уважен по-горе в мотивите, първо ще бъде разгледано вземането за по-голямата сума – 42 000 лв., претендирана като цена за ползване на 2/3 от процесния имот за периода от м.09.2013г. – м.07.2020г. от ответника, неговата съжителка и нейната дъщеря.

Ищецът в настоящото производство твърди, че процесния имот за периода на това вземане е ползван от пет човека – той, двамата ответници, съжителката на втория ответник и нейната дъщеря. От разпитаният по делото трети свидетел – П.М.се установява този факт. Не са събрани доказателства за извършено разпределение на ползване на имота за този период от неговите петима обитатели, поради което съдът приема, че всеки един си е служил с него изцяло, без това да пречи на останалите. В приетото заключение на съдебно оценителната експертиза, което не е оспорено от страните и съдът кредитира като изготвено обективно и компетентно е определен размерът на средния пазарен наем за периода м.09.2013г. – м. 07.2020г. на имота – 238 191 лв. За ползваната само от вторият ответник – 1/ 5 идеална част от имота /доколкото е прието по-горе, че всички са ползвали общо имота/  средната наемна цена за заявения период е 47 638, 20 лв. Съдът констатира, че за първи път в депозираните писмени бележки от ответника е направено възражение за давност относно това вземане, което е несвоевременно, поради което и няма да бъде обсъждано в настоящото решение.

Неоснователно е възражението на втория ответник, че същият следва да бъде първо поканен, за да дължи плащане на сума за ползване на процесния имот. В разглеждания случай така заявеното вземане се основава на чл. 59, ал. 1 от ЗЗД, а не на чл. 31, ал. 2 от ЗС, поради което не е необходима покана.

С оглед на изложеното съдът приема, че от събраните по делото доказателства се установява ползване от втория ответник на 1/5 идеална част от процесния имот за периода на претенцията, без същият да има правно основание за това, поради което това лице дължи обезщетение на ищеца в размер на средния пазарен наем или 47 638, 20 лв.

Съдът като съпостави размера на задължението на ищеца към вторият ответник по предявения от последния насрещни искове – 32 539 лв. и размера на вземането на ищеца към този ответник в размер на 47 638, 20 лв., което е предявено до размер от 42 000 лв., приема, че с извършване на съдебно прихващане между тези две насрещни задължения между посочените страни в производството се погасява задължението на ищеца към ответника по предявените насрещни искове.

С оглед на така направения извод не е необходимо за настоящото производство да бъде обсъждано второто вземане, с което ищецът е направил възражение за прихващане, а в тази част последното следва да остане без разглеждане.

 

Относно заявеното право на задържане от втория ответник във връзка с предявените от тази страна насрещни искове

Съгласно чл. 90, ал. 1 от ЗЗД право на задържане на чужда вещ има лице, което има изискуемо вземане във връзка със запазване, поддържане, поправяне или подобрение на чужда движима вещ, докато бъде удовлетворен, освен ако е недобросъвестен.

В настоящия случай не се установява съществуване на неудовлетворено вземане на втория ответник, във връзка с извършените от него ремонти на описания имот, тъй като същото е погасено чрез съдебно прихващане в настоящото производство, поради което това искане следва да бъде оставено без уважение.

 

Относно направените по делото разноски

Ищецът е направил претенция в тежест на ответниците да бъдат присъдени направените от него в настоящото производство разноски. От представените по делото документи се установява, че ищецът е направил следните разноски за настоящото производство, които са включени в списъка съгласно чл. 80 от ГПК: заплатена държавна такса – 6 125, 21 лв., депозит по допуснатата съдено – техническа експертиза – 1 000 лв., такса за вписване на исковата молба – 171, 80 лв., 3 000 лв. – депозит за допуснатата тройна съдебно – техническа експертиза и 1 000 лв. – депозит по допуснатата съдебно – оценителна експертиза.

Първият ответник не претендира присъждане на разноски. В депозираният от него отговор е направил признание на предявените искове. С оглед на това поведение на тази страна и на основание чл. 78, ал. 2 от ГПК съдът приема, че не следва да бъдат възлагани разноски на същата за настоящото производство.

Вторият ответник претендира присъждане на разноски, които съгласно представения от тази страна списък са: 1 684 лв. – заплатена държавна такса относно предявените насрещни искове, 2 000 лв. – депозит по допуснатата съдебно – техническа експертиза, заплатен адвокатски хонорар – 5 000 лв. по основните искове и 2 000 лв. – относно насрещните искове /л. 660 – 668/. Съдът констатира, че в представения договор за правна защита и съдействие относно насрещните искове, същият е сключен едновременно с двама адвокати, като е посочен един хонорар. Предвид това и чл. 78, ал. 1 от ГПК съдът приема, че размерът на адвокатското възнаграждение за един адвокат относно предявените от тази страна насрещни искове е 1 000 лв. Относно последния разход – адвокатско възнаграждение е направено възражение за прекомерност от процесуалния представител на ищеца. Съдът като взе предвид предмета на правния спор, фактическата и правна сложност на делото, извършените процесуални действия от пълномощника на втория ответник и Наредба №1/2004г. за размера на минималните адвокатски възнаграждения, счита, че така направеното възражение за прекомерност на претендирания адвокатски хонорар от ищеца е неоснователно. 

Предвид изхода на делото и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК вторият ответник – А.С. следва да бъдат осъден да заплати на ищеца сумата от 9 500 лв. /доколкото от всички предявени искове и направени възражения за прихващане, единствено е отхвърлен искът по чл. 108 от ЗС срещу този ответник в осъдителната му част/.

Предвид изхода на делото и на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати на втория ответник – А.С.  сумата от 4 500 лв. /предвид направените разноски относно предявените насрещни искове, тяхното частично уважаване и отхвърляне на иска по чл. 108 от ЗС по отношение на този ответник в осъдителната му част/.

С тези мотиви съдът

 

Р Е Ш И :

ПРОГЛАСЯВА НИЩОЖНОСТТА, по искове предявени от К.М.Б., ЕГН – ********** със съдебен адрес:*** – чрез адвокат М.Б. срещу М.И.Б., ЕГН – ********** с адрес: *** и А.А.С., ЕГН – ********** със съдебен адрес: *** – чрез адвокат И.Д., на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД на двата договора от 11.07.2013г., които се съдържат в нотариален акт за учредяване на право на ползване и прехвърляне на идеална част от недвижим имот срещу поемане на задължение акт №24, том II, рег. №5936, дело №197/2013г. по описа на нотариус с рег. №053 на НК, който е вписан в Агенция по вписванията с вх. рег. №33111/11.07.2013г., акт №82, том  LXXIX, дело №26064/2013г., имотна партида №277024, а именно:

-договор сключен между К.М.Б., от една страна, в качеството на прехвърлител и от друга – М.И.Б. и А.А.С., в качеството им на поематели, с който им се прехвърля заедно и поотделно право на ползване върху 1/3 идеална част от следния недвижим имот: двуетажна жилищна сграда, находяща се в гр. София, р-н Лозенец, ул. *****, със застроена площ от 92.97 кв. м., състояща се от: приземен етаж, състоящ се от две мазета и гараж, с декларирана площ от 30 кв. м. и 15 кв. м.; първи етаж, състоящ се от дневна, столова, кабинет, тераса, кухня, сервизно помещение и коридор; втори етаж, състоящ се от: три спални, две тераси, таван, две бани с тоалетни, килер и коридор; и ателие със сервизно помещение в подпокривното пространство на сградата, с декларирана площ на ателието от 70 кв. м., заедно с правото на строеж върху поземления имот, в който е построена сградата, целият с площ от 642 кв. м., съставляващ УПИ II – 387, от квартал №177 – А по плана на гр. София, местността „Лозенец – III част“, одобрен със заповед №РД – 50 – 636 от 25.07.1995г., потвърдена с решение №85 по протокол №56 от 06.08.2003г. на СОС, при граници на имота по скица: улица „Бигла“, улица „Златовръх“, УПИ III – 386 и УПИ I – 535, отреден за жилищно застрояване и

- договор сключен между К.М.Б., от една страна, в качеството на прехвърлител и от друга – А.А.С., в качеството му на поемател, с който му се прехвърля 1/3 идеална част от правото на собственост върху описания в предходния абзац имот, при задължение на поемателите „за своя сметка, лично или чрез трето лице, да извършат следните ремонтни дейности – смяна на ВиК  и електрическа инсталация, вътрешно и външно саниране на сградата, подмяна на настилките в цялата сграда, подмяна на дограмата в цялата сграда, по начин и с материали допълнително уговорени между страните“.

ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ предявените евентуални искове от К.М.Б., ЕГН – ********** със съдебен адрес:*** – чрез адвокат М.Б. срещу М.И.Б., ЕГН – ********** с адрес: *** и А.А.С., ЕГН – ********** със съдебен адрес: *** – чрез адвокат И.Д.:

- първи евентуален иск с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 4 от ЗЗД,

- втори евентуален иск с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 1 от ЗЗД,

- трети евентуален иск с правно основание чл. 28, ал. 1 от ЗЗД,

- четвърти евентуален иск с правно основание чл. 29 от ЗЗД и

- пети евентуален иск с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД относно същите два договори, които са описани по-горе и се съдържат в нотариален акт за учредяване на право на ползване и прехвърляне на идеална част от недвижим имот срещу поемане на задължение акт №24, том II, рег. №5936, дело №197/2013г. по описа на нотариус с рег. №053 на НК, който е вписан в Агенция по вписванията с вх. рег. №33111/11.07.2013г., акт №82, том  LXXIX, дело №26064/2013г., имотна партида №277024.

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по иск предявен от К.М.Б., ЕГН – ********** със съдебен адрес:*** – чрез адвокат М.Б. срещу М.И.Б., ЕГН – ********** с адрес: *** и А.А.С., ЕГН – ********** със съдебен адрес: *** – чрез адвокат И.Д., с правно основание чл. 108, ал. 1 от ЗС, че К.М.Б., ЕГН – ********** е собственик на следния недвижим имот: двуетажна жилищна сграда, находяща се в гр. София, р-н Лозенец, ул. *****, със застроена площ от 92.97 кв. м., състояща се от: приземен етаж, състоящ се от две мазета и гараж, с декларирана площ от 30 кв. м. и 15 кв. м.; първи етаж, състоящ се от дневна, столова, кабинет, тераса, кухня, сервизно помещение и коридор; втори етаж, състоящ се от: три спални, две тераси, таван, две бани с тоалетни, килер и коридор; и ателие със сервизно помещение в подпокривното пространство на сградата, с декларирана площ на ателието от 70 кв. м., заедно с правото на строеж върху поземления имот, в който е построена сградата, целият с площ от 642 кв. м., съставляващ УПИ II – 387, от квартал №177 – А по плана на гр. София, местността „Лозенец – III част“, одобрен със заповед №РД – 50 – 636 от 25.07.1995г., потвърдена с решение №85 по протокол №56 от 06.08.2003г. на СОС, при граници на имота по скица: улица „Бигла“, улица „Златовръх“, УПИ III – 386 и УПИ I – 535, отреден за жилищно застрояване, като този имот е с идентификатор 68134.902.942.1 съгласно заповед №РД – 18 – 739/21.11.2017г. на изпълнителния директор на АГКК, застроена площ от 116 кв. м., на три етажа, с предназначение – жилищна сграда – многофамилна, която сграда е разположена в имот с идентификатор 6813.902.942, на основание нотариален акт за дарение на недвижим имот №093, том В – I, рег. №1380, дело №092/1999г. по описа на нотариус Н.Г.при РС – София.

ОСЪЖДА М.И.Б., ЕГН – ********** с адрес: *** на основание чл. 108 от ЗС да предаде на К.М.Б., ЕГН – ********** със съдебен адрес:*** – чрез адвокат М.Б. владението на следния недвижим имот: двуетажна жилищна сграда, находяща се в гр. София, р-н Лозенец, ул. *****, със застроена площ от 92.97 кв. м., състояща се от: приземен етаж, състоящ се от две мазета и гараж, с декларирана площ от 30 кв. м. и 15 кв. м.; първи етаж, състоящ се от дневна, столова, кабинет, тераса, кухня, сервизно помещение и коридор; втори етаж, състоящ се от: три спални, две тераси, таван, две бани с тоалетни, килер и коридор; и ателие със сервизно помещение в подпокривното пространство на сградата, с декларирана площ на ателието от 70 кв. м., заедно с правото на строеж върху поземления имот, в който е построена сградата, целият с площ от 642 кв. м., съставляващ УПИ II – 387, от квартал №177 – А по плана на гр. София, местността „Лозенец – III част“, одобрен със заповед №РД – 50 – 636 от 25.07.1995г., потвърдена с решение №85 по протокол №56 от 06.08.2003г. на СОС, при граници на имота по скица: улица „Бигла“, улица „Златовръх“, УПИ III – 386 и УПИ I – 535, отреден за жилищно застрояване, като този имот е с идентификатор 68134.902.942.1 съгласно заповед №РД – 18 – 739/21.11.2017г. на изпълнителния директор на АГКК, застроена площ от 116 кв. м., на три етажа, с предназначение – жилищна сграда – многофамилна, която сграда е разположена в имот с идентификатор 6813.902.942, на основание нотариален акт за дарение на недвижим имот №093, том В – I, рег. №1380, дело №092/1999г. по описа на нотариус Н.Г.при РС – София.

ОТВЪРЛЯ предявеният от К.М.Б., ЕГН – ********** със съдебен адрес:*** – чрез адвокат М.Б. срещу А.А.С., ЕГН – ********** със съдебен адрес: *** – чрез адвокат И.Д. иск с правно основание чл. 108, ал. 1 от ЗС относно искането да бъде предаден на ищеца от ответника владението на описания по-горе имот.

ОТВЪРЛЯ предявените от А.А.С., ЕГН – ********** със съдебен адрес: *** – чрез адвокат И.Д. срещу К.М.Б., ЕГН – ********** със съдебен адрес:*** – чрез адвокат М.Б. искове с правно основание чл. 72, ал. 2 от ЗС за сумата над 1 400 лв. до предявения размер от 3 115 лв. и в частта, относно претенцията за реставрация на неподменена дограма /ателие и спалня/ в описания по-горе имот, за която се твърди, че е извършена през 2013г.

ОТВЪРЛЯ предявените от А.А.С., ЕГН – ********** със съдебен адрес: *** – чрез адвокат И.Д. срещу К.М.Б., ЕГН – ********** със съдебен адрес:*** – чрез адвокат М.Б. искове с правно основание чл. 72, ал. 1 от ЗС за сумата над 31 139 лв. до предявения общ размер от 36 865 лв. и за следните претендирани подобрения, извършени в описания по-горе имот за периода 2013г. – 2018г. както следва:

Мазе:

-         боядисване,

-         закупена и вградена нова пералня

Антре, стълбище, коридор към тоалетната:

-         цялостна шпакловка и боядисване на стени и тавани в помещенията;

-         цялото стълбище – изработка на стъпала от масивен МДФ, боядисани в черно и монтаж,

-         монтирани са нови мивка и тоалетна чиния, поставен е и душ;

-         хладилник,

-         изправени са стените с плоскости,

-         портмантното в антрето е специално изработено и монтирано за това помещение,

-         монтирани специални осветителни тела, избрани от ищеца, които да осветяват изложените в това помещение картини;

Кухня:

- шпакловани и боядисани стени;

- уреди – абсорбатор, печка и хладилник,

Дневна и трапезария:

- шпакловане и боядисване на стените;

- изработени щори по поръчка;

- подменени        осветителни тела;

- поръчково вградено обзавеждане, изработено от „Евромебел"

Зимна градина:

-         боядисване.

Спалня:

-         боядисване,

-         реставрация на дограма,

-         циклене на подова настилка,

Втори етаж:

Коридор:

-         шпакловка и боядисване на стени и таван;

-         ново осветление, съобразно изискванията на ответника К.Б., да осветява добре картините му;

Баня и тоалетна 1:

-         нови мивка, тоалетна чиния и биде, 

Баня и тоалетна 2:

-         нови мивка, тоалетна чиния и душ;

Спалня 1:

-         шпакловка и боядисване;

-         ново осветление;

-         обзавеждане по поръчка, съобразно размерите и спецификите на стаята.

Спалня 2:

-         шпакловка и боядисване;

-         нова подова настилка;

-         ново осветление;

-         обзавеждане по поръчка, което в едната си част не е възможно да се демонтира и използва на друго място без значително намаляване на стойността му.

Спалня/детска стая:

-         шпакловка и боядисване;

-         нова подова настилка,

-         ново осветление;

-         обзавеждане по поръчка, съобразно размерите и спецификите на стаята.

Килер:

-         шпакловка и боядисване;

-         ново осветление;

-         обзавеждане по поръчка, нова пералня и изграждане на ВиК за нея;

Малко ателие:

- изработени от А.С. библиотечни рафтове от масивна дървесина по дизайн на К.Б. и

- реставрация на дограма.

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявените насрещни искове от А.А.С., ЕГН – ********** със съдебен адрес: *** – чрез адвокат И.Д. срещу К.М.Б., ЕГН – ********** със съдебен адрес:*** – чрез адвокат М.Б., че К.М.Б., ЕГН – ********** има следните задължения към А.А.С., ЕГН – **********:

-по иск с правно основание чл. 72, ал. 2 от ЗС за сумата 1 400 лв., представляваща извършени от А.С. през 2013г. - 2018г. необходими ремонти на описания имот, които се изразяват в:

- свързване на ВиК до мивка в кухнята и баните,

- подмяна на основен ВиК щранг и

- минимален ремонт на покрива /подмяна на 70 керемиди/ и

-по иск с правно основание чл. 72, ал. 1 от ЗС за сумата 32 539 лв., представляваща извършени от А.С. през 2013г. - 2018г. подобрения в описания имот, които се изразяват в:

Мазе:

-         поставяне на ламинат,

Антре, стълбище, коридор към тоалетната:

-         стените на тоалетната са обновени с нови плочки,

-         срещу тоалетната е направена ниша - подиум от плочки,

-         изваден е контакт за хладилника;

-         нови врати на кухнята и тоалетната;

-         подмяна с нови на всички ключове и контакти;

-         сменена дограма на прозореца към стълбището;

Кухня:

- нова подова настилка          от луксозни плочки;

- смяна на ВиК инсталация;

- смяна на осветление;

- нова дограма;

- подмяна с нови на всички ключове и контакти;

- изработено по поръчка, специално за това помещение кухненско обзавеждане, без уредите – абсорбатор, печка и хладилник;

Дневна и трапезария:

         - подменена         подова настилка в трапезарията,

- подменена подова настилка в дневната,

- сменена дограма,

- подмяна с нови на всички ключове и контакти;

Зимна градина:

-         подменена дограма,

-         нова подова настилка,

Втори етаж:

Коридор:

-         изцяло подменена подова настилка - ламинат;

-         сменени 6 броя врати с нови.

Баня и тоалетна 1:

-         изцяло подменена настилка по под и стени,

-         нов шкаф за баня.

Баня и тоалетна 2:

-         изцяло подменена настилка по под и стени,

-         нов шкаф за баня, изработен по поръчка;

-         окачен таван и ново осветление.

Спалня 1:

-         нова подова настилка,

-         сменени ключове и контакти;

-         нова дограма;

Спалня 2:

-         сменени ключове и контакти;

-         нова дограма;

Спалня/детска стая:

-         сменени ключове и контакти;

-         нова дограма;

Килер:

-         нова подова настилка,

-         сменени ключове и контакти;

-         нова дограма,

които задължения СА ПОГАСЕНИ ИЗЦЯЛО с извършено съдебно прихващане в настоящото производство с насрещно задължение на А.А.С., ЕГН – ********** със съдебен адрес: *** – чрез адвокат И.Д. към К.М.Б., ЕГН – ********** със съдебен адрес:*** – чрез адвокат М.Б. в размер на 42 000 лв., представляваща стойността на средния пазарен наем за ползване 1/5 идеална част от описания имот от А.С. за периода м.09.2023г. – м. 07.2020г., заявено с възражение за прихващане от К.М.Б., ЕГН – **********.

ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ предявеното възражение за прихващане относно вземане в размер на 8 873 лв. – представляващо стойността на заплатени сметки на електрическа и топлинна енергия, платени от К.Б. за процесния недвижим имот за периода 2013г. – 2020г., пропорционално на живеещите до 05.07.2020г. в имота  - вторият ответник, неговата съжителка и нейната дъщеря, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от м.06.2020г., направено от  К.М.Б., ЕГН – ********** със съдебен адрес:*** – чрез адвокат М.Б. по предявените срещу това лице насрещни искове с правно основание чл. 72, ал. 1 от ЗС и чл. 72, ал. 2 от ЗС от А.А.С., ЕГН – **********.

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на А.А.С., ЕГН – ********** със съдебен адрес: *** – чрез адвокат И.Д. за признаване на право на задържане на това лице на описания по-горе в настоящия диспозитив имот на основание чл. 91 от ЗЗД поради съществуващо неудовлетворено вземане за поддържане и подобрение на същия в периода 2013г. – 2018г., за което са предявени насрещните искове с правно основание чл. 72, ал. 1 от ЗС и чл. 72, ал. 2 от ЗС.

ОСЪЖДА А.А.С., ЕГН – ********** със съдебен адрес: *** – чрез адвокат И.Д. да заплати на К.М.Б., ЕГН – ********** със съдебен адрес:*** – чрез адвокат М.Б. на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК сумата 9 500 лв.

ОСЪЖДА К.М.Б., ЕГН – ********** със съдебен адрес:*** – чрез адвокат М.Б. да заплати на А.А.С., ЕГН – ********** със съдебен адрес: *** – чрез адвокат И.Д. на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК сумата 4 500 лв.

Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба, пред Софийски апелативен съд, в двуседмичен срок, от връчване на преписи от същото от страните по делото.

 

СЪДИЯ: