Р Е Ш
Е Н И
Е
гр. София, 26.11.2019
г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД,
Гражданско отделение, 23 състав, в публично съдебно заседание на
осми ноември през две хиляди и деветнадесета година, в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОЖАНА ЖЕЛЯЗКОВА
при
секретаря Ива И. като
разгледа докладваното от съдия гр.д. № 6917/ 2018
г., за да постанови решение, взе предвид следното:
Предявени са субективно съединени искове при
условията на евентуалност с правно основание чл.79 от ЗЗД.
ИЩЕЦЪТ- "О. - Ю. В. - Имотите в София" ЕООД,
ЕИК:********, твърди, че между него и ответника Н.Щ.К. е постигната договорка
за посредничество при закупуване на недвижим имот. За това е подписан договор
за посредничество при закупуване на недвижим имот, обективиран в протокол за
оглед от 13.03.2017 г. Посочва, че в чл.
2 и чл.3 от него са посочени изрично
недвижимите имоти, предмет на извършените огледи и на сделки за
покупко-продажба, а именно: 1. парцел, София, център, ул. „********№ 11,
цена - 930 000 евро без ДДС; 2.парцел, София, кв. *****, площ 1535 кв.м. цена -
720 000 евро без ДДС; 3. парцел, София, кв. Редута, ул. „************площ 1023
кв.м., цена 950 000 евро без ДДС. Твърди, че за извършената посредническа
дейност по договора е уговорено, че ответникът ще му заплати комисионно
възнаграждение в размер на 3,6 % с включен ДДС от договорената продажна цена. В
чл. 4.1., където се сочи, че купувачът или свързано с него лице по смисъла на §
1 от Допълнителните разпоредби на Търговския закон се задължава да заплати на
Агенцията комисионно възнаграждение в размер на 3,6 % с включен ДДС от цената,
посочена в чл. 3 от протокола при подписване на предварителен договор за
покупко-продажба на някой от горепосочените имоти, но не по-малък от 1000 евро
без ДДС.) Съгласно чл.4.6 е договорено ограничение за Н.Щ.К. или свързани с
него лица по смисъла на § 1 от Допълнителните разпоредби на Тъговския закон да
води преговори със собственика на имота, както и да сключва предварителен или
окончателен договор с него без присъствието или участието на представител на
"О. - Ю.В. -Имотите в София", ЕИК: ********. Излага и че съобразно
чл. 4.7 от договора в случай, че купувачът или свързано с него лице по смисъла
на пар.1 от допълнителните разпоредба на Търговския закон заобиколи агенцията и
не заплати на същата дължимото комисионно възнаграждение, той дължи комисионно
възнаграждение в размер на 3,6 % с включен ДДС от цената на имота, посочена в
чл. 3 от договора, а не от посочената в нотариалния акт продажна цена, но не по
–малко от 1000 евро без ДДС. Ищецът твърди, че след справка в Служба по вписванията
- гр. София е установил, че недвижимият
имот, находящ се в гр. София, ул. „********№ 11, предмет на договора за
посредничество, е закупен от „Л.И.2.“ ЕООД, ЕИК: ******* с нотариален акт за
покупко-продажба № 30, том III peг. № 4563, дело № 195 от 2017 г. без
присъствието и участието на представител на “О. - Ю.В. - Имотите в София.
Твърди, че това дружество е свързано лице с ответника Н.Щ.К. по смисъла на
пар.1 от допълнителните разпоредба на Търговския закон. В тази връзка посочва, че от справката в търговския
регистър към Агенцията по вписванията е видно, че управител и едноличен
собственик на търговското дружество „Л.И.2.“ ЕООД, ЕИК: ******* е Н.Щ.К.. С
оглед изложеното намира, че доколкото той е представил имота на първия ответник
Н.Щ.К. и е свързал предпочитания ответник със собственика на имота, то и
решението на свързаното с него лице да закупи същия е било взето благодарение
на неговата посредническа дейност, т.е., че е изпълнил добросъвестно
задълженията си по договора за посредничество, сключен с Н.Щ.К.. Съответно
претендира на основание чл. 79 ЗЗД, вр. чл. 4.7 от договора ответникът да му
заплати договореното комисионно възнаграждение в размер на 33 480 евро,
ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на депозиране на
исковата молба в съда до окончателното изплащане на сумата. Посочва, че с
покана за доброволно изпълнение е поканил този ответник, в личното му качество
и като управител на „Л.И.2.“ ЕООД, ЕИК: *******, да изплати дължимото възнаграждение, но до
този момент плащане не е постъпило от негова страна. При така изложената
фактическа обстановка предявява и евентуален иск срещу „Л.И.2.“ ЕООД, ЕИК: *******
за същата сума и на същото основание.
ОТВЕТНИКЪТ
- Н. Щ. К. с ЕГН **********, оспорва предявения иск по основание и размер.
Оспорва да е налице валиден договор за посредничество между него и ищцовата
страна, евентуално твърди, че дори и да се приеме, че има такъв, то ищецът не е
изпълнил договорните си задължения по него, поради което не му се дължи
възнаграждение. Излага, че към момента на подписване на процесния протокол
ищецът не е знаел кой е собственик на процесния недвижими имот и не е действал
по негово възлагане като в тази връзка твърди, че е трябвало сам и със помощта
на друг консултант да открие собственика и да се свърже с него. Не оспорва, че
имотът му е показан за първи път от ищеца, но посочва, че знае за неговата
продажба не заради дейността на същия, а от установено от него вписване на
възбрана върху имота от страна на ОББ. Твърди, че към 13.03.2017 г. ищецът не е
оферирал имота, тъй като не е имал никаква друга информация за него от страна
на собственика, в това число не е бил получил възлагане от него, а е знаел
единствено, че този имот се продава. Твърди и че в качеството му на физическо
лице са нарушени правата му като потребител на услуги, като преди подписването
на договора не му е предоставена по ясен и разбираем начин информация за
бъдещите договорни отношения с ищеца, а напротив- бил е умишлено подведен да
мисли, че подписва протокол за оглед на имот, а не договор за посредничество.
Прави възражение, че ищецът не е записал вземането си към ответника като
парично задължение в своите търговски книги, не го е осчетоводил като парично
вземане в счетоводството си през 2017 г. и не е издал съответната фактура по
ЗДДС към момента на отправяне на поканата за плащане на претендираната сума до
ответника. Към ИМ е приложена покана от ищеца до първия ответник, получена от
него на 12.09.2017 г., като от това следва, че най-късно през месец септември
2017 г. ищецът е бил длъжен да издаде фактура и да начисли ДДС по вземането,
което твърди в ИМ, че има към ответника. Посочва, че ако се приеме, че между
страните е в сила договор, обективиран в протокола от 13.03.2017 г., то в чл.
4.1. и 4.7. от него изрично се посочва, че сумата на възнаграждението е с
включен ДДС. А , за да е така, ищецът е бил длъжен да начисли съответния ДДС,
да издаде фактура и да изпълни останалите изисквания на закона. На следващо
място излага, че е извън нормалната търговска практика да се приеме, че, ако е
налице договор между тях, той би се съгласил да заплати посредническо
възнаграждение в размера, посочен в чл. 2 на протокола. В тази връзка твърди,
че е логично и законосъобразно възнаграждението да е уговорено като процент от
реалната продажна цена, а не от посочената в протокола цена. Евентуално твърди,
че е подписал договора при грешка, доколкото не е имал възможност да формира
валидна воля при така изложената в протокола оскъдна информация.
ЕВЕНТУАЛНИЯТ ОТВЕТНИК - Л.И.2.” ЕООД с ЕИК *******, оспорва иска по основание и размер. Поддържа
същите възражения като предпочитания ответник, като прави същите
доказателствени искания.
Съдът, след като обсъди
направените доводи и прецени събраните по делото доказателства съобразно
разпоредбата на чл.235 от ГПК, намира за установено следното:
Видно от представения протокол за оглед от 13.03.2017 г. ищецът "О. - Ю. В. - Имотите в София" ЕООД, ЕИК:********, и главният ответник са подписали същия,
като в него е посочено описание на имотите, предмет на огледа, сред които фигурира и имотът, закупен в последствие от
евентуалния ответник- недвижимият имот, находящ се в гр. София, ул. „********№
11(чл.2 от протокола). В чл.4 , т.1 до чл.4, т.9 са описани задълженията на
ответника, като единствено в последния чл.9, т.10 е посочено, че настоящият
протокол служи като удостоверение за извършения оглед и от страна на
собственика.
Представен е нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот № 30, том III, per № 4563, дело №
195 от 2017 г., от който е видно, че недвижимият
имот, находящ се в гр. София, ул. „********№ 11, предмет на протокол
за оглед от 13.03.2017 г., е закупен от „Л.И.2.“ ЕООД, ЕИК: ******* без
присъствието и участието на представител на “О. - Ю.В. - Имотите в София",
ЕИК: ********.
Видно от извадка от Търговсският регистър по вписвания за актуално
състояние на "Л.И.2." ЕООД, управител и едноличен собственик на
търговското дружество „Л.И.2.“ ЕООД, ЕИК: ******* е ищецът Н.Щ.К..
От представената покана за доброволно плащане на задължение по договор
се установява, че ищецът е отправил покана до ответника Н.Щ.К., в лично
качество и в качеството му на управител и едноличен собственик на търговското
дружество „Л.И.2.“ ЕООД, ЕИК: *******, с цел доброволно уреждане на
възникналите отношения.
По делото е прието
заключение на съдебно-счетоводна експертиза, което се възприема от съда изцяло
като обективно, пълно и компетентно, неоспорено от страните. От него съдът
приема за установено, че ищецът не е осчетоводил вземанията си от
който и да е от ответниците през 2017 г., когато ищецът е изпратил поканата за
плащане на ответника, посочена в ИМ.
По делото са събрани и гласни доказателства.
Свидетели на ищеца:
Свидетелят М.С.И., брокер на недвижими имоти в О.В С. ЕООД от 2013 година, изтъква, че познава ответника Н.К. много добре, тъй като
му бил препоръчен от юристка на строителна фирма БЛД като сериозен клиент,
който търси имот, искал да си намери парцел. Сочи, че започнали да работят. К. търсел
парцел на хубаво място в централните райони на София за жилищно строителство
или административно. Не са сключвали посреднически договор преди това. Твърди,
че практиката на фирмата е следната: първо се договарят устно, след това ходят
на огледи и след това сключват договор за посредничество след като се избере
имот. Имали готов протокол за оглед и като отидат на огледа подписват протокол,
че са правили оглед. Сочи, че в тези протоколи се описват условията. Устно е
обяснил на ответника какви са условията, с това започват. Той се съгласил и
казал, че няма проблем и че ще си плати комисионна. Направили среща в офиса,
предложил му много имоти и той си избрал няколко. На въпросния имот на ул. „********отишли
на оглед. Тези имоти били обявени в сайт и може всеки да ги види. К. му казал
какви са неговите критерии за имот, свидетелят му предложил десетки имоти, но
отишли и направили оглед само на този имот. След това се върнали в офиса и
подписали протокол. Ответникът му се обадил след няколко дни да му каже, че
този имот го харесва и иска да го купи, като си казал условията. Задал му доста
въпроси- дали на имота се дължи ДДС, дали има тежести, какво може да се застрои
там, не на последно място - да договорят цената, доста по-ниска цена искал да
договорят. Уговорили по-ниска цена с доста преговори. Колежката му Е.М.водела
преговорите, като свидетелят й казал каква цена иска да договорят. Твърди, че поне
25% смъкнали от цената, от 930 000 на 763 000. Договорили се. После ответникът
Н. Щ. К. спрял да вдига телефона. Твърди, че били пред подписване на
предварителен договор, всичко били уговорили и в един момент ответникът спрял
да вдига телефона. Това било лятото на 2017 г. След това се обадили на
собствениците и те казали, че имотът е продаден. Юристите на фирмата проверили
в Службата по вписванията дали има сделка и разбрали, че фирма на ответника К.
го е закупила. Изтъква, че ответникът К. не им е заплатил нищо. Потърсил го и
той му казал, че имота го е купил от банката. Свидетелят обяснява, че ответникът
се е свързал с банката и със собственика и така си е решил въпроса. Изтъква, че има и други такива случаи във
фирмата. Предварително не сключват писмени договори. В протокола за оглед, в
който пише условията, с които са се договорили, им дава някаква защита.
Признава, че не са свързали Н.К. със собственика на имота, той нямал такова
изискване да се вижда със собственика, него го интересували параметрите по
самата сделка. Обяснил на ответника всичко по телефона, което го интересувало,
след като се снабдил с необходимата документация. Юристите били проверили за
тежести. Били проверили за застрояването, като със собственика били уточнили
какво е застроено, това е най-важното, защото цената кореспондира какво може да
се построи на този имот от 2000 кв.м надземно РЗП. Твърди, че преди това имали
доста работа, докато избере имота. Не са ходили на други обекти. Представил му
много имота, но той избрал само на този да отиде. За всеки един имот му е казал
какво може да се построи, колко е РЗП-то, регулиран ли, не е ли регулиран, ток,
вода, канал. Сочи, че са правили много срещи, ответникът е идвал в офиса им
поне 6-7 пъти, в които му е предлагал имоти. Той постепенно започнал да се
насочва все повече към центъра, като са коментирали имоти в жк „Дружба“, в кв.Редута... Твърди, че всеки един имот бил
свързан с труд и проучване от страна на ищеца, тъй като проучват имота много
преди да дойде клиентът. Когато обявяват имот чрез фирма им, проучванията ги
правят много преди това и работата е много - инфраструктура, канал, вода, ток,
газ, което е свързано с труд и време. Сочи, че неговата колежка Е.М.преговаря
със собствениците. Свидетелят само предава информацията, която получа от нея. Фирмата
им е с 28 човека и всеки има своето задължение. Отделно са юристите, брокерите,
счетоводството, преговарящ екип. Неговото задължение е да информира клиента
какви парцели има, кои са хубави. Той не формира цената, тя е обявена. Това е
офертна цена, логично е след това да има някакви преговори. Изтъква, че тяхната
комисионна се определя въз основа на продажната цена на имота, от крайната му
цена, а не на тази, която е първоначално обявена. Не винаги получават
комисионна от двете страни по сделката, различно е. Ако се срещнат с друга
агенция, която има клиент, пък те имат само собственици, единият взима от
единия, другият от другия. Когато имотът е изцяло предоставен от тях, тогава
взимат и от двете страни. Твърди, че е представил на ответника само параметрите
на застрояване, обяснил му за тежестите, цената каква е, какво може да се
построи, комуникацията отпред.
Свидетелката М.А. С. изтъква, че от 2013 г. е брокер
на недвижими имоти и работи в брокерска фирма О.В С. ЕООД. Работи с клиентите купувачи и понеже е с дългогодишен опит е нещо като старши
брокер. По конкретния казус с колегата си обсъждали кои имоти да бъдат
предлагани на неговия клиент Н.К.. Направили проучване кои имоти са подходящи
спрямо неговото търсене за имот с инвестиционна цел, в центъра, в престижните
квартали на София. Това проучване им отнело няколко месеца. Изтъква, че те двамата
основно са проучвали кои имоти да бъдат подбрани, иначе целият екип участва по
един или друг начин по казуса. Сочи, че цялата фирма се състои от хора, които
разговарят със собствениците, отдел юристи има, от около 20 души е екипът и всеки
по някакъв начин участва по проучване, по задачата на този клиент спрямо
вътрешните правила на фирмата. Юристите проверяват собствеността, дали има
тежести, няма ли и ги информират. Имат технически отдел, който се занимава с
актуализацията на имотите, рекламата. Други колеги разговаряли със
собствениците, някои пък разговаряли с общините. От началото на 2017 г.
колегата й работи с този клиент. Твърди, че около 5-6 месеца им отнело, за да
отговорят на изискванията на този клиент. Сочи, че колегата й се виждал
многократно в офиса с К., предлагал му много имоти и в крайна сметка той се
спрял на парцела на ул. „********№ 11. В разговори с колегата й ответникът
поставял определени условия, на които колегата
й трябвало да отговори. Оттам се включили и други членове от екипа,
които извършвали проверки по въпросите, общували със собствениците, договаряли
цена, проверявали тежестите. Изтъква, че колежката й намалила цената. Колегата й
М.С. го информирал за това и когато трябвало да се сключи сделка, той престанал
да вдига телефона. Изтъква, че тъй като няма закони, те сами се опитвали да се пазят от недобросъвестни
клиенти- в такива случаи юристите започват да следят имота, периодично следят
имотите дали имат реализирана сделка. Сочи, че самият протокол за оглед, макар
да е протокол за оглед, съдържа клаузите на договор и представлява един
двустранен договор с права и задължения, който е подписан от М.С. и от ответника
Н.К.. След като направили справка в имотния регистър установили, че има
реализирана сделка за покупко-продажба, която при подробната проверка установили,
че е закупило дружеството „Л.И.“, което е представлявано от ответника Н.К..
Направили опити да се свържат с него. Юристите им изпратили нотариална покана.
Сочи, че колежката й Е.М.комуникирала директно със собствениците. Те са
възложили да предлагат имота и да търсят реални клиенти. Изтъква, че не са получили
възнаграждение от собствениците на имота.
Свидетелката Е.Д.М.също работи в брокерска фирма О.В С. ЕООД от 2004 година и добре е запозната с работата във фирмата. В конкретния
случай сочи, че това е един имот, който предлагали от 2011 г. Тя се свързала
със собственицитеИзтъква, че за съжаление няма закон за посредническата дейност
и при тях работата е разделена. Има брокери, които работят с купувачите, а
отделът, в който работи тя се занимава с продавачи и собственици. Тъй като били
продали в съседство един имот и някъде 2011 г. им посочили, че и този имот на
ул. „********№ 11 може да се продава. Лично тя се свързала със собствениците, които
са от Стара Загора, от фирма „А.“ с госпожа Д. Й.. Свързала се по телефона с
нея, говорили първоначално за условията, при които може да се предлага имотът,
след това те я насочили към техни представители в София. Лично тя имала една
среща на ул. „Бачо Киро“, на тази среща присъствал един от представителите на
собственика, който дойшъл от чужбина. Твърди, че те предлагаме този имот от
2011 г. Имали подписан договор с фирма „А.“ от Стара Загора. Даже договорът е
двуезичен, защото, доколкото си спомня, имало и собственик, който не живее в
България и не владее добре български език. В този договор е указано, че могат
да предлагат имота и каква е началната цена. Тя към 2011 година е била съвсем
друга. Сочи, че при продажбата на парцели трудно може да се фиксира срок, те не
са толкова бързо ликвидни. Доколкото знае, този имот се е продал 2017 година. Изтъква,
че принципът е такъв - тя говори със собствениците и може да кажа, че през тези
шест години е имала разговори и с хора,
които тук в София са представители на собствениците, и от Стара Загора- един
или два пъти с госпожа Й. е говорила. Основно са уточнявали цената на парцела,
която се е променяла във времето. Твърди, че те по принцип си поискали цената,
така както си я поискали и от ответника К.. Не са получили никаква комисионна
нито от собствениците, нито от К.. Не знае дали собствениците знаят, че този
клиент ги е прескачал. Предполага, че и от собственика ще поискат комисионна,
би трябвало да се дължи тази цена и от него. Конкретните им задачи във връзка с
продажбата на този имот са били да уточнява каква е цената за продажбата, има
ли някакви други особености по отношение на регулацията и застрояването. Спомня
си, че е говорила с техен архитект и е запомнила
имота - арх.Т., говорила е и с други хора, към които представителите на
собствениците са я насочвали, за да отговаря на въпросите на клиента. За
конкретния клиент получила конкретни
задачи. Първата задача била да уточни дали по сделката ще се дължи ДДС. Другата
задача била, тъй като имало една ипотека в ОББ, трябвало да уточни какво ще се направи
с тази ипотека, как ще се махне и те устно й казали: „ Да, това е така, имаме
уговорка с банката и това нещо ще го оправим в процеса на изповядане на
сделката“. Следващото нещо било да намали цената. Първоначално тя била
930 000, цената са намали на 763 000. Не се е налагало в общината да
ходят, но говорила с техен представител, за който й било казано, че е техен
архитект. През 2011 година е говорила с Д. Й. и след това през 2012 година е
имала разговори с нея, но успоредно с това е говорила и с представители на
фирмата „В.“ в София. Не е говорила през цялото време с госпожа Й.. В този
случай тя основно говорела с хората, които са в София и с архитекта. С
представители в София е водила преговорите, ходила на среща в София на ул.
„Бачо Киро“. Срещи не е имало, имало разговори по телефона и доколкото си
спомня някъде през месец април представител на собственика им върнал отговор,
че могат да говорят за тази цена-763 000. Не е говорила с ответника К.,
защото той говорил със С., тъй като при тях работата е разделена. Не знае кога
точно С. е съобщил на К. тази цена. Спомня си, че март-април е водела активни
разговори с хора от фирмата, представител от София и за цената, и по другите
въпроси. Цената била 930 000 и е смъкнали на 763 000, което намаление
на цената е в резултат на усилията, които положили с многократни разговори с
представители на фирмата. Продавачът и купувачът не са преговаряли директно,
около тази ситуация, която е била при тяхното посредничество, което не завършило
със сделка през тях. С купувачите разговаряла тя. Не са срещали купувача и
продавача. По телефона е провела разговори с представители на фирмата. Получила
обратна връзка и от тях получила информацията, че крайната цена е 763 000.
От първоначално зададената цена до окончателно намалена цена са изминали около
два месеца. През тези два месеца получавала въпроси на порции и през които уточнявала отговорите. Твърди, че тя дала предложение
за цената, не помни след колко време й върнали цена за сделка. Сочи, че Образец
3 е вътрешнофирмена документация.
Свидетели на
ответника:
Свидетелката Д. И. Й., представител на
фирмата продавач, управител на фирмата, сочи, че не знае от кога предлагали за
продан процесния имот. Лично тя не се е свързала с посредническата фирма да го
продаде този имот. Имали представител в София, който вероятно е комуникирал с
тях. В един момент, след седем години, тя е забравила изобщо дали е разписван
такъв договор от 2011 г. Възможно е да са разписали през 2011 г., но имотът е
продаден 2017 г. През този период от време купувач не се е появявал, още повече
доведен от фирмата-ищец. Не знае, че ответникът се е свързал с тази фирма. През
адвокатската фирма е реализирана сделката, с която адвокатска фирма работят, сочи, че са група фирми с различно
естество на дейност, обслужващи са от Адвокатска кантора „Л.К.“, с тях се е
свързал ответникът. Те вече знаели, че са се опитвали да продадат този имот и, ако се появи клиент, са
на разположение, след което те им казали, че са тръгнали преговори и т.н.
докато стигнали до сделка през 2017 г. Продали имота за 760 000. Първоначалната
цена била милион, което било невъзможно да се продаде на онзи етап. Не са се
появявали купувачи, с които да коментират цени, но имотът бил заложен, имали банково обезпечение, така че в един момент се
принудили да го продадат. От 2011 г., когато се твърди, че са разписали такъв
договор, са изминали седем години до 2017 години (продажбата му), твърди, че изобщо няма спомен
да са разписвали такъв договор, очевидно, защото служителите при ищеца не са
комуникирали с нейната фирма, не са водели купувачи, не са напомняли за
съществуването си. Лично с нея не са се свързали да и кажат, че К. се е появил
като купувач- адвокатската кантора „Л.К.“ намерили купувача, а не фирма „О. –
Ю.В“. Фирма „О. – Ю.В“. Твърди, че от ищцовата фирма не са говорили с тях за
цена, че К. се интересува от този имот, че иска да смъкне цената, нито с нея,
нито с представител на фирмата са се свързали. Твърди, че собственикът на
имота, който е собственик на фирмите, водил директни разговори с представителя,
в случая посредника „Л.К.“ в цялата сделка. „Л.К.“ напълно са си взели цялата
тази комуникация, договорка на цена, собственик, понеже той идвал до София,
директно се срещал с тях, всякакви комуникации с банки и по освобождаване на
имота от ипотеки и всичко подледващо. Изтъква, че „Л.К.“ е адвокатската кантора
и те работят с нея. Не са възложили на адвокатското дружество да търси купувач,
просто се появил купувачът. Не може да каже как се е появил купувачът, но
адвокатската фирма им казала, че има купувач. Те знаели, че са искали да продадат
този имот. Работят директно с Д.С., той е определен да обслужва техните фирми.
Лично тя не работи с други адвокати от кантората, но знае по имена Й., В..
Твърди, че от момента на сключването на договора 2011 година, през този период от
време нито един път не е чувала хора от ищцовата фирма, няма информация, че
купувачи са ходили, гледали, нито цени са обсъждали, абсолютно е забравила, че
съществуват. Не била информирана за този оглед на имота на ул. „Будапеща“, като
представляващ фирмата. Не предполага дали с някои от представителите в София са
контактували. Представител на фирмата в София не я информирал, че има купувач,
който посредникът им представя, който се интересува за цена и други
обстоятелства по имота. Не е възлагала на представител на ищцовата фирма да
осъществява огледи на имота по своя преценка. Ако устно той й е подсказал, че е
възможно, би му разрешила, но няма спомен за подобна ситуации. С „О. – Ю.В“ тя не
е комуникирала. Участници в преговорите са собственика на фирмата, Д.С. като
представил на „Л.К.“ и К. в последствие, когато дошло време да подписват
договора. Имали са директна комуникация с банките за разрешаване на тези
проблеми със запорите, като са били упълномощили адвокатската им фирма да
комуникира директно, със съгласието на собственика. Твърди, че сега разбрала,
че съществува договор с „О. – Ю.В“. След като била осъществена сделката, не помни кога е било, получили някаква покана,
след което им казали, че няма такъв договор, което е факт, не намерили оригинал
на такъв договор след седем години и до там се прекратило, казали им, че не
дължат никаква комисионна за несвършена работа, но и факта, че не са намерили
такъв договор да е подписан. Твърди, че не е намерила договора, видяла това,
което е в момента по делото. Сочи, че тя и всички служители отговарят за
договорите. Те се съхраняват в папки, в класьори, в шкафове. Твърди, че служители
на ищцовата фирма не са ги свързали с купувача, това е факт. Тя е управител и
на двете дружества – и на фирма „В.“ ЕООД, и на фирма „А.“. Не знае каква е
причината Н.К. да се откаже от посредническите услуги на „О. – Ю.В“.
Свидетелят Й.Б.И. е адвокат, който работи в
адвокатката кантора, която обслужва фирмата- продавач. Сочи, че са адвокати на
собственика на процесния имот, той има група от фирми, от 1999 година са
адвокати на фирмата. Знаели, че този имот се продава. Не им е възлагано да търсят
купувач на имота, станало случайно. Н.К. се обърнал към тях, имали общ приятел,
К. бил събрал информация за този имот и чрез този техен общ познат се свързал с
тяхната фирма. К. дошъл при него с документи, които бил събрал и го попитал
дали е възможно тази сделка да се осъществи. Казал му, че жената, с която живеел на семейна
начала, която също е адвокат, ги била взела от имотния регистър. Това бил
нотариален акт, данни за възбраната, ипотека. Тя му била изразила становище, че
е трудно да се реализира подобна покупка, затова той решил да вземе още едно
мнение и така се срещнали. Свидетелят сочи, че докато четял документа, видял, че става
дума за техни клиенти. Твърди, че ответникът не дошъл при него като адвокат на
продавача, а да вземе мнение доколко
такава сделка с този имот може да стане. Казал на ответника, че това е техен клиент
и ако иска може директно да го свърже с тях и да си договарят условията. Застъпил
му становище, че сделката може да се осъществи, защото познавал отношенията с
банката- кредитор. Имотът бил ипотекиран и банката била започнала изпълнително
производство с наложена възбрана. Обяснил му процедурата, по която може да се
вдигне тази тежест. От този момент насетне цялата комуникация била през тяхната
адвокатска фирма. Ответникът му казал да предложи на клиента им една цена,
доколкото си спомня била 750 000 евро. Когато предложили на клиента си,
той я приел, след което трябвало да съгласуват тази цена с банката, тъй като тя
била казала, че по принцип би се съгласила на продажба, но при условия, които
тя одобри. Банката наложила известно увеличение на цената, мисли, че едни
13 000 евро допълнително, като казала, че това е миниумът, под който не би
се съгласила на сделка. К. приел това увеличение и на база на тези договорки
вече подготвили предварителен договор. Твърди, че те изготвили предварителния
договор и си получили възнаграждението
от техния клиент. Не са взимали пари от К., тъй като били адвокати на
продавача. Опитвали се да съвместят интересите на двете страни, помагали са, но
през целия този процес К. не ползвал други адвокати. Не е виждал адвокат с него
освен с жената, с която живее на семейна начала и която е адвокат. За „О. –
Ю.В“ разбрал далеч след сделката. От банката провели няколко срещи, за да уточнят
при какви условия те биха се съгласили да вдигнат възбраната и да заличат
ипотеката, но служители от фирмата-ищец не участвали в преговорите. До тях не е
стигал интерес от страна на фирмата-ищец за изготвяне на документи по сделка. Свидетелят
изтъква, че са знаели, че този имот си търси купувач, но първият купувач, който
дошъл при тях бил К. и то съвсем случайно, както обяснил вече. Твърди, че в
никой момент Н.К. не е споделял, че е подписал договор с „О. – Ю.В“ и че вече е ходил на огледи на недвижимия
имот. Разбрал, че е имало някакви отношение с „О. – Ю.В“ след сделката. Не знае
тяхната фирма да е имала също договор с „О. – Ю.В“ за сключване на такъв
посреднически договор. Те обслужват тази фирмата-продавач и дори изготвили
отговор, защото „О. – Ю.В“ били изпратили покана на фирмата-продавач за
комисионна. Такъв договор не е бил подписван и по тази причини те не смятали,
че се дължи каквото и да е било. Сочи, че от 2011 година не всички договори
минават през тях, фирмата-продавач си има юрисконсулти, обръщат се към тях за
по - сериозни неща. Твърди, че те нямат
договор за посредничество, не е водил Н.К. на огледи на имота. Не знае дали К.
е купил имота, без да го гледа. Не е разбрал дали е видял имота, но разбрал, че
е запознат с имота, когато дошъл при тях.
Други относими доказателства по делото не са ангажирани.
При така установената
фактическа обстановка, от правна страна съдът намира следното.
По главния иск с правно основание с правно основание чл.79, ал.1, пр. 2 от ЗЗД:
За
успешното провеждане на предявените осъдителни искове в тежест на ищеца е да
докаже дължимостта на претендираните суми. В разглеждания случай същият е
длъжен да установи при условията на пълно и главно доказване факта, че с
ответника са се намирали във валидни облигационни правоотношения по силата на
сключен договор за посредничество при твърдените параметри на договореностите;
че се явява изправна страна по сключения между страните договор за
посредничество, т.е. че му е възложена работа, която той е изпълнил в
съответствие с клаузите на договора; размера на главната претенция; факта, че
ответникът е нарушил обективирано в процесния договор валидно задължение; че
ответникът е поканен да изпълни задължението по договора, но не е изплатил
същото.
От
своя страна ответникът следва да установи всички евентуално наведени от него
положителни правоизключващи и правопогасяващи възражения по исковете, от които
черпи благоприятни за себе си правни последици.
Договорът
за посредничество е съглашение, с което посредникът се ангажира да съдейства за
сключването на определена сделка, като в неговите задължения се включва
намирането на недвижим имот(в наст.случай), да предостави
информация за пазарни цени, характеристики на имота,
както и всяка друга информация, необходима за сключване на съответната сделка. Правилото е, че посредникът не участва при
самото сключване на сделката, а за разлика от договорите за поръчка и
изработка, договорът за посредничество за сключване на договора за
покупко-продажба на недвижим имот включва не само задължение за организиране на
огледи, но и посредничество за постигане на съглашение между страни по
сделката, съдействие за проучване на цени, за снабдяване с информация и
документи за имота (в този смисъл и постоянната съдебна практика в решение №
37/27.04.2012 г., т.д. № 1143/2010 г. на І Т.О. на ВКС и решение №
54/10.09.2010 г., т.д. № 267/2009 г. на ІІ Т.О. на ВКС).
Като
основен спорен между страните въпрос се очертава наличието на валидна
облигационна връзка по договор за поръчка за посредничество при покупка на
недвижим имот.
От
събраните доказателства съдът счита, че по делото не се установи между страните
да е възникнало валидно правоотношение по договор за посредничество. Протоколът
от 13.03.2017г., материализиращ по твърдения на ищеца договор за договор за
посредничество, не съдържа белезите на договор за посредничество, а един списък, съдържащ единствено задължения за купувача, гарантиращи
благоприятни последици за ищеца при евентуално сключване на договор за
посредничество.
Правната
природа на договора за посредничество го характеризира като неформален,
възмезден и двустранен договор.
Освен задължения на ответника в протокола за оглед от 13.03.2017г. не се съдържа нито едно задължения за ищеца-
например задължение за събиране и предоставяне на информация от агенцията, за
подготвяне на предварителен договор и за оказване на съдействие за сключване на
сделка по покупко-продажба, което е типичното съдържание на договора за посредничество, това не
се съдържат в протокола за оглед от 13.03.2017г.
Други
доказателства за валидно възникване на правоотношението, от което ищецът черпи правата
си не са ангажирани. Договорът за посредничество е неформален, но доколкото се
твърди стойността му да е над 5 000 лева, то свидетелски показания за този факт
не могат да бъдат събирани, поради действието на чл. 164, ал. 1, т. 3, пр.2 от ГПК и липсата на изричното съгласие на страните (ал. 2).
Но и
дори да се приеме, че е възникнало облигационно отношение между страните по силата
на договор за посредничество въз основа на устна уговорка, каквито твърдения
няма наведени в исковата молба, то от събраните
доказателства по делото категорично бе установено, че ищецът не е
извършил нито едно от фактическите и правни действия, за които би следвало да е
уговорено и за които би следвало да му се дължи комисионното възнаграждение.
Напротив, категорично се установи по делото, че страните по договора за
покупко-продажбата на недвижими имоти от 28.07.2017 г. са установили сами
контакт помежду си, като инициатор е бил купувачът по сделката. Страните сами
са договорили условията по договора - вида на прехвърления имот, цената на същия,
начина на плащане, преодоляване на тежести и т.н. От друга страна, нито
продавачът, нито купувачът са били консултирани в хода на преговорите по
закупуването му. Безспорно се установи, че собственикът не е ангажирал ищцовото
дружество с предлагането за продажба на своя имот, не е определял цена чрез
него. Безспорно се установи също, че към датата на огледа, ответникът не е
установил личен контакт със собственика, който не е присъствал на същия и в
този смисъл не може да се приеме, че ответникът умишлено ги е игнорирал при
сключването на окончателен договор, единствено с цел да не заплати комисионна.
Липсва, както бе посочено и по-горе, изричен договор за посредничество между
ищеца и ответника, с който да са регламентирани отношенията им.
С оглед всичко изложено, съдът намира предявения иск по
реда на чл. 79 ЗЗД за неоснователен и като такъв същият следва да бъде
отвърлен изцяло, без да се обсъждат останалите доводи на страните и събраните
доказателства във връзка с тях, в частност - свидетелските показания.
По същите съображения за неоснователността на главния иск съдът обосновава неоснователността на предявения при
условията на евентуалност иск с правно основание чл.79 от ЗЗД срещу евентуалния
ответник „Л.И.2.” ЕООД с ЕИК *******.
По разноските:
При
този изход на спора и на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, ответната страна има
право на сторените от нея разноски в производството. Искането
за присъждането им е направено своевременно, като за основателността и размера
на същите по делото са представени писмени документи и е приложен списък
по реда на чл. 80 ГПК.
Водим от горното, съдът
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от "О. - Ю. В.
- Имотите в София" ЕООД, ЕИК:********, със седалище и адрес ***, представлявано от Ю.В.А.- И., със
съдебен адрес:*** чрез адвокат В.В. от САК, против
Н.
Щ. К. с ЕГН **********, адрес: ***, р-н
Л., ул. ********, ап. *,
чрез адв. Н. В.В., САК, със служебен адрес: *** Б,
иск с правно основание чл. 79 от ЗЗД за заплащане на сумата 33 480 евро
(тридесет и три хиляди и четиристотин
и осемдесет евро), ведно със законна лихва върху главницата, считано от
датата на предявяване на исковата молба до
окончателното изплащане, КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОТХВЪРЛЯ предявения от "О. - Ю. В.
- Имотите в София" ЕООД, ЕИК:********, със седалище и адрес ***, представлявано от Ю.В.А.- И., със
съдебен адрес:*** чрез адвокат В.В. от САК, против
Л.И.2.”
ЕООД с ЕИК *******, с адрес: ***, р-н Лозенец, ул. ********, ап. 6,
представлявано от Н. Щ. К. - управител, чрез адв. Н. В.В., САК, със
служебен адрес: *** Б,
иск с правно основание чл. 79 от ЗЗД за заплащане на сумата 33 480 евро
(тридесет и три хиляди и четиристотин
и осемдесет евро), ведно със законна лихва върху главницата, считано от
датата на предявяване на исковата молба до
окончателното изплащане, КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА "О.
- Ю. В. - Имотите в София" ЕООД, ЕИК:********, със седалище и адрес ***, представлявано от Ю.В.А.- И., със
съдебен адрес:*** чрез адвокат В.В. от САК, да заплати на основание чл.78, ал.3 от ГПК
на Н. Щ. К. с ЕГН **********, адрес: ***, р-н Лозенец, ул. ********, ап. 6, и „Л.И.2.”
ЕООД с ЕИК *******, с адрес: ***, р-н Лозенец, ул. ********, ап. 6,
представлявано от Н. Щ. К. - управител, чрез адв. Н. В.В., САК, със
служебен адрес: *** Б,
направените разноски по делото в размер на 3 150лв.(три
хиляди сто и петдесет лева).
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски
апелативен съд в двуседмичен срок
от съобщаването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: