РЕШЕНИЕ
№ 138
гр. Пловдив, 28.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XII СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и четвърти февруари през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Симеон Г. Захариев
при участието на секретаря Милена Анг. Левашка Августинова
като разгледа докладваното от Симеон Г. Захариев Търговско дело №
20235300900774 по описа за 2023 година
Обективно съединени искове с правно основание чл.55, ал.1-ва, предл.трето от
ЗЗД и чл. 79, ал.1, предл.второ ЗЗД.
С. В. С. от град ****,
***, съдебен адрес: град *********, твърди че на 28.12.2021 г., в качеството си
на купувач, е сключил с ответното дружество „СЕНТ ДЖУЛИАНО” ЕООД, в
качеството му на продавач, предварителен договор за покупко- продажба на
право на строеж и строителство на недвижим имот - гараж № 7, със застроена
площ от 17,50 кв.м., предвиден да се построи в ПИ с идентификатор
56784.510.129, находящ се в град П. ***** , срещу цена в размер на 27381 лв.,
която заплатил изцяло на 04.01.2022 г. Твърди, че съгласно уговореното в
чл.2.3. от сключения Предварителен договор, прехвърлянето на правото на
собственост върху описания имот от „СЕНТ ДЖУЛИАНО" ЕООД в полза на
С. В. С., следвало да се извърши пред Нотариус след въвеждане на обекта в
експлоатация.
Тъй като продавачът не изпълнил задължението си, ищецът завел против
ответника иск с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД. Било образувано гр.д. №
13490/2023г. по описа на III гр.с. на РС – Пловдив, по което било установено,
че на 23.05.2023 г., ответникът се разпоредил с правото на собственост
относно процесния гараж в полза на трето лице. На основание изложеното,
твърди че с уведомление от 09.11.2023г., връчено на ответника чрез ЧСИ Петя
Николова, рег. № 911 на КЧСИ на 14.11.2023 г, развалил процесния договор и
1
го поканил да му върне заплатената сума от 27 381 лв., както и обезщетение за
пропуснати ползи в размер на 13 452,81 лв.
Последното претендира като разликата между стойността на пазарната
цена на обещания имот при довършен вид (с квадратура от 18,98 кв.м. при
цена от 1100 евро/кв.м.), намалена с определената стойност „на зелено” на
обещания имот, съгласно предварителния договор в размер на 27381 лв.
Тъй като не било извършено доброволно плащане, претендира
ответника да бъде осъден да заплати посочените суми, ведно със законната
лихва върху тях, считано от завеждане на исковата молба на 22.12.2023 г. до
окончателното плащане.
Ангажира писмени и гласни доказателства. Претендира присъждане на
разноски.
Ответното дружество "СЕНТ ДЖУЛИАНО” ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: град Пловдив, бул. „Н. Вапдаров“ № 69, ет.З,
представлявано от И. С. П., чрез: адв. Н. И. Ш., от АК-Пловдив, със служебен
адрес: град ******, оспорва предявените искове. Твърди, че е искано
увеличение на цената на конкретния обект. Твърди, че не е настъпил падежа
на задължението му по предварителния договор, тъй като процесната сграда
не е въведена в експлоатация /към момента на подаване на отговора на
исковата молба/. Оспорва твърдението на ищеца, че е в неизпълнение на
задължение по процесния предварителен договор. Твърди, че процесният
договор не е развален. Оспорва твърдението, че е била налице договорка за
луксозно строителство, както и че към настоящия момент средната пазарна
дена за кв.м. на имоти в същия район е 1100 кв.м.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства, както и
доводите на страните, намира за установено следното:
По делото е приет като доказателство предварителен договор, сключен
между страните на 28.12.2021 г., съгласно който ответното дружество „Сент
Джулиано“ ЕООД, в качеството му на продавач и изпълнител, се е задължило
да построи и продаде на С. В. С., в качеството му на купувач и възложител,
правото на собственост върху гараж № 7, разположен на 1-ви етаж-партер в
жилищна сграда, предвидена да се построи, съгласно инвестиционен проект,
одобрен от Община Пловдив, район „Западен“ на 28.04.2021 г. от гл. архитект
на Община Пловдив, район Западен и разрешение за строеж № 93/19.10.2021
г., в поземлен имот с идентификатор 56784.510.129 по КККР за град Пловдив,
с административен адрес на имота: град П. Бул. **** , с площ на имота 1167
м2, който гараж е със застроена площ от 17.50 м2, при граници – гараж № 6 и
Гараж № 8, ведно с прилежащите към гаража 0.770% от общите части на
сградата, равняващи се на 1.48 м2, ведно с 0.617% ид.ч. от описания поземлен
имот.
Съгласно чл.3.1. от договора, правото на собственост върху описания
недвижим имот и за изпълнението на СМР и материали, следвало да се
прехвърли на купувача срещу цена в размер на 27 381 лева, която купувачът се
задължил да заплати изцяло в деня след подписване на предварителния
договор. Съгласно чл.3.3., уговорената цена е окончателна и не подлежи на
2
промени по време на строителството на обекта.
Съгласно чл. 2.3. от предварителния договор, прехвърлянето на правото
на собственост върху описания гараж, следвало да се извърши след въвеждане
в експлоатация на обекта-предмет на договора.
Представено е платежно нареждане от 04.01.2022 г., с което ищецът е
заплатил на ответното дружество сумата 27 381 лв., т.е. пълната договорена
цена относно процесния гараж.
По делото е приет като доказателство нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот, сключен на 23.05.2023 г., пред Нотариус с рег. №
476 по регистъра на НК, с който ответното дружество е продало процесния
гараж на „Билд 22“ АД срещу продажна цена в размер на 12 000 лева.
С уведомление, връчено на ответното дружество чрез ЧСИ Петя
Стойчева Николова на 14.11.2023 г., ищецът го е уведомил, че разваля
сключения договор за покупко-продажба, предвид констатираната продажба
на гаража в полза на трето лице и го е поканил да му възстанови платената по
договора сума в размер на 27 381 лв., както и обезщетение за пропуснати
ползи в размер на 13 452.81 лв., формирано като разлика между заплатената от
ищеца цена и цената на обещания имот при довършен вид.
Не се оспорва от ответника получаването на посоченото уведомление на
посочената дата.
При така изложената фактическа обстановка, съдът намира, че се
налагат следните правни изводи:
С подписване на процесния предварителен договор, между страните е
възникнало редовно обвързващо ги облигационно отношение, по силата на
което ответното дружество се е задължило да построи и продаде на купувача
описания недвижим имот. Касае се за договор за строителство като под вид на
договора за изработка, съчетан с предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот. От своя страна, купувачът е поел задължение да заплати
уговорената между страните продажна цена.
Между страните не се спори, че купувачът е заплатил изцяло
договорената цена в размер на 27 381 лева, с което той е изпълнил основното
си задължение. Изрично посоченото в чл.3.3. от договора, че „сумите,
упоменати по-горе, са окончателни и не подлежат на промени по време на
строителството на обектите, предназначени за купувача…“, от една страна,
прехвърля изцяло търговския риск от промени в цени на материали и обекти,
настъпили по време на строителството, върху изпълнителя и продавач, а от
друга страна изключва възможността, той
като се аргументира с такива промени, да се позовава на обективно настъпила
невъзможност да изпълни задължението си по договора за строителство и
продажба. Посоченото е в унисон и с факта, че страните са договорили пълно
плащане на цялата продажна цена още при подписване на предварителния
договор, без да са уговорени периодични или частични плащания, както и без
да е прехвърлено правото на собственост.
Ето защо, съдът намира, че с факта на подписване на договора и
3
плащане на пълната продажна цена на уговореното строителство и стойността
на обекта, за дружеството-продавач е възникнало задължението да изпълни
поетите договорни задължения и срокове.
Съгласно чл.5.1. от договора, срокът за изпълнение на строителството до
издаване на акт, обр.15, е 24 месеца от датата на съставяне на протокол № 2, а
срокът за прехвърляне на собствеността върху описания гараж, съгласно
чл.2.3 е „след въвеждане на обекта в експлоатация“. Няма спор между
страните, че обектът е въведен в експлоатация с Удостоверение №
10/08.08.2024 г. на гл.архитект на район „Западен“, Община Пловдив. Съдът
намира, че както фактите относно датата на съставяне на акт, обр.15 и срокът
за изпълнение на строителството, така и тези относно въвеждане на обекта в
експлоатация, са неотносими към настоящия правен спор. Това е така, защото
ищецът твърди че е развалил процесния договор не поради факта на
неизпълнение на посочените срокове, както и липсата на въвеждане на имота
в експлоатация към момента на разваляне на договора, а поради извършено
разпореждане със собствеността върху обекта в полза на трето лице.
Действително, никъде в процесния договор, не е поето задължение на
продавача да не се разпорежда със собствеността върху процесния гараж в
полза на трето лице по време на действие на договора. Поето е задължение в
чл. 6.6., че „продавачът продава имота на купувача чист от тежести и
възбрани“.
В това се състои и основното възражение на ответното дружество, а
именно, че към момента на отправяне на уведомлението за разваляне на
договора, то не е било в неизпълнение на задълженията си по процесния
договор; че не са били налице предпоставки за развалянето му, както и че не
поето задължение да е собственик на обекта през цялото времетраене на
предварителния договор.
Съдът не споделя тези възражения.
Няма спор, че когато продавач по предварителен договор обремени
обекта с тежест /напр.вписана ипотека/ по време на действието на договора,
това само по себе си не е достатъчно основание за разваляне на договора по
негова вина. И това е така, защото важен за изпълнението на неговото
задължение, е момента на прехвърляне на собствеността, когато имотът
следва да е без вписани тежести и възбрани.
Казаното в пълна степен би се отнесло и за прехвърляне на правото на
собственост, ако обаче това прехвърляне е в такава правна форма, която би
гарантирала правото на купувача по предварителния договор да закупи имота.
Такъв би бил напр.договор за встъпване в дълг от трето лице; сливане,
вливане и др. При всеки от тези, а и ред други случаи, правото на собственост
върху процесния обект може да е вече с друг носител, но правата на купувача
по предварителния договор да са запазени и гарантирани пред новия
собственик. Подробно цитирания по-горе нотариален акт, с който продавачът
по предварителния договор се е разпоредил на 23.05.2023 г. в полза на трето
лице, не съдържа каквито и да е уговорки, от които може да се направи извод,
че правото на купувача по предварителния договор, да придобие имота при
4
настъпване на уговорения падеж, са гарантирани. Ето защо, съдът намира
възражението на ответното дружество, че „не е поемало задължение имотът
да е негова собственост през цялото време на действие на договора“ за
напълно неоснователно. В тежест именно на ответното дружество е
установяване на факта, че с извършената разпоредителна сделка, то не е
застрашило правата и интересите на купувача по предварителния договор
като си е запазило възможността да изпълни задължението си да прехвърли
собствеността върху обекта на купувача, предвид пълното плащане на
договорената цена. Такива доказателства не бяха ангажирани, поради което и
това възражение, съдът намира за неоснователно и недоказано.
С факта на установяване сключване на цитираната разпоредителна
сделка в полза на трето лице, за купувача по договора, в качеството му на
кредитор, е възникнало правото да развали договора, на основание чл. 87,
ал.2, предл.първо от ЗЗД – тъй като неговото неизпълнение е станало
невъзможно. Както се посочи, по делото не се ангажираха от ответника
доказателства за обратното, т.е. че той може да изпълни задължението си да
прехвърли правото на собственост върху гаража при въвеждане на обекта в
експлоатация.
Тук е мястото да се посочи, че фактът, че имотът е въведен в
експлоатация едва с Удостоверение № 10/08.04.2024 г. на гл.архитект на район
„Западен“ – Община Пловдив, нито прави дружеството-продавач изправно в
изпълнение на поетите с договора задължения, нито променя изводите на съда
за това, че е налице невъзможност да се изпълни задължението да се
прехвърли правото на собственост върху описания гараж, както към момента
на разваляне на договора, така и към момента на въвеждането в експлоатация.
Ето защо, съдът намира, че ищецът, в качеството си на кредитор, е
упражнил правомерно и законосъобразно правото си да развали процесния
договор на основание чл. 87, ал.2, предл.първо от ЗЗД и да поиска платеното
по него от Продавача. На основание чл.55, ал.1-ва, предл.трето от ЗЗД, с
разваляне на предварителния договор от кредитора, за Продавача е
възникнало задължението да върне полученото по него, а именно пълната
продажна цена в размер на 27 381 лв., ведно със законната лихва върху нея,
считано от завеждане на исковата молба до окончателното плащане на сумата
– както е поискано от ищеца. По делото не се представиха доказателства за
плащане на посочената сума, поради което съдът намира този иск за
основателен и доказан в пълния му предявен размер.
По иска с правно основание чл. 79, ал.1, предл.второ ЗЗД.
Ищецът претендира ответното дружество да му заплати обезщетение за
неизпълнения и развален договор в размер на 13 452.81 лв., която сума, според
него представлява разликата между заплатената от него цена на обект „на
зелено“, т.е. преди построяването му, когато той е заплатил пълната продажна
цена, и стойността на такъв гараж в завършен вид. Според ищеца, тази
стойност следва да се вземе предвид за „завършено луксозно строителство“ и
той я определя на сума в размер на 40 833.81 лв.
С факта на разваляне на процесния предварителен договор по вина на
5
продавача, за купувача е настъпила вреда, доколкото той е лишен от
възможността да притежава недвижим имот – гараж, в конкретния район и
местоположение. Предвид констатираната по-горе вина на ответното
дружество, то съдът намира, претенцията на ищеца да му бъде заплатено
обезщетение за това неизпълнение, за основателна предвид разпоредбата на
чл. 79, ал.1, предл.второ ЗЗД. Справедливо и основателно е тази вреда да се
изчисли с цената на имота в завършен вид, доколкото купувачът е поел риск да
изпълни изцяло, пълно и точно задължението си да заплати продажната цена
още при сключване на предварителния договор, с което именно си е
гарантирал тази цена, а от друга страна е инвестирал във възможността за
нейното увеличение.
Съдът не споделя като основателен доводът на ищеца за поето на
ответното дружество задължение процесният обект – гараж да бъде завършен
в луксозен вид. Такова задължение в договора не е било поето от продавача.
Ето защо, обезщетението следва да се изчисли като се вземе предвид цената
на обект гараж с квадратура и местоположение, сходни или идентични на
продавания обект, към момента на разваляне на процесния договор /19.11.2023
г./ В тази насока, по делото бе изслушана СТЕ, изготвена от в.л. С. Ж.,
заключението по която не бе оспорено от страните и което като компетентно
изготвено, съдът кредитира изцяло. С оглед изложените по-горе мотиви,
съдът възприема предложения от вещото лице Вариант 2, който дава
заключение относно стойността на гараж с посочената квадратура,
местоположение и степен на завършеност към момента на разваляне на
договора, в размер на 41 300 лв. В резултат на виновното неизпълнение на
задължението на продавача, за купувача е настъпила вреда в размер на
разликата между заплатената за неполучения имот пълна продажна цена от
27 381 лв. и стойността на такъв имот към момента на разваляне на договора в
размер на 41 300 лв. или 13 919 лв. Ищецът претендира 13 452.81 лв., поради
което този иск следва да се уважи изцяло в посочения размер като
основателен и доказан.
На ищеца следва да се присъдят претендираните от него разноски в
размер на 6633.35 лева, предвид представен списък на разноски по чл. 80 от
ГПК и разпоредбата на чл. 78, ал.1 от ГПК.
Предвид изложените мотиви, на основание чл.55, ал.1-ва, предл.трето от
ЗЗД и чл. 79, ал.1, предл.второ ЗЗД, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА СЕНТ ДЖУЛИАНО ЕООД, ЕИК *********, седалище и
адрес на управление: град Пловдив, бул. Н. Вапцаров 69, ет.3, съдебен адрес:
град *****, Адвокатско дружество „****“ – адв. Ш., да заплати на С. В. С.
ЕГН ********** от град *****, ***, съдебен адрес: град ***** – адв. С.,
сумата 27 381 лева, получена на отпаднало основание – развален по вина на
продавача предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот –
Гараж № 7, със застроена площ от 17,50 кв.м., предвиден да се построи в ПИ с
6
идентификатор 56784.510.129, находящ се в град ******, ведно със законната
лихва върху сумата, считано от 22.12.2024 г. до окончателното й плащане,
както и сумата 13 452.81 лв., представляваща обезщетение за неизпълнение на
същия договор, ведно със законната лихва върху посочената сума от
завеждане на исковата молба на 22.12.2024 г. до окончателното й плащане,
както и 6633.35 лева деловодни разноски.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Апелативен съд
Пловдив в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Пловдив: _______________________
7