№……………./22.05.2023
г.
гр.
Варна
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ
районен СЪД, гражданско ОТДЕЛЕНИЕ, ХLIX-ти състав, в публично заседание на двадесет и пети април, през две хиляди двадесет и трета
година, проведено в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ДИМИТЪР
ДИМИТРОВ
при
участието секретаря Милена Узунова, като разгледа докладваното от съдията гр. дело №1650 по описа на
Варненски районен съд за 2020 г., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството
е образувано по искова молба на „М.К." ЕООД, ***, K.K.”****”,
ул.57-ма, No3, комплекс ****, офис 1, представлявано от ****, чрез адвокат Т.П.,
съдебен адрес: ***, офис 2, против Т.Л.Я., ЕГН:**********,***,
с която e предявен иск с правно основание чл. 422, ал.
1 ГПК за приемане за установено, че ответникът дължи на ищеца
по заповед за изпълнение на парично задължение №9458/13.12.2019г. издадена по частно гражданско дело ч.гр.д. №19371/2019г., по
описа на ВРС, сумата от сумата 1168,40лв. съставляваща такса за поддръжка и управление на жилищен
комплекс "****" в гр.Варна, к.к."****", ул.57-ма, No3 за
календарна година 2019г., с падеж 15.08.2019г. съгласно Решение на ОСЕС от 05.07.2019г. и
Договор за поддръжка и управление на жилищен комплекс от 05.07.2019г., ведно
със законната лихва от датата на подаване на заявлението по чл. 410 от ГПК до окончателното изплащане на сумата.
Исковата
претенция се основава на следните твърдения в исковата молба и уточняващите
молби към нея:
Твърди се, че
ответника Т.Л.Я. е собственик на апартамент ****.,
находящ се на първи етаж в жилищната сграда в гр.Варна, к.к. "****",
ул.57-ма No3, съгл. ****, т. VI, дело 1294/, вх.рег.№2605/
12.02.2016г.наСВп. Твърди се, че на 05.07.2019г.
е проведено ОСЕС на жилищна сграда в гр.Варна, ****"
ул.57-ма№3, на което е взето решение /по т.1 / да се сключи договор с „М.К.” ЕООД за поддръжка на общите части на сградата, за срок от една
година /считано от 05.07.2019г.,/. Твърди се, че въз
основа на взетото решение на 05.07.2019г. е
сключен Договор за поддръжка и управление на жилищен комплекс ****. Съгласно
договора е възложено на "М.К."ЕООД като изпълнител
да извършва поддръжка и управление ***, к.к."****" ул.57-ма No3, с
цел осигуряване безопасност на имуществото на неговите собственици и правилно
стопанисване на имота, съгласно оферта, неразделна част от договора. Твърди се, че срещу поетите задължения, етажните собственици се
задължават да заплащат на изпълнителя годишна такса в размер на 20лв. с вкл.ДДС за 1 кв.м. застроена площ
за обекта, който притежава в сградата. Посочената цена
етажните собственици дължат независимо дали обитават имота, като са длъжни да
извършат плащането в периода от 01.06. до
15.08. за съответната година. Твърди
се, че при забава на плащанията собственик, който не е заплатил задълженията си
дължи неустойка на изпълнителя в размер на законната лихва за всеки просрочен
ден върху договорената такса за обекта. Твърди се, че
ответникът Т.Я. като собственик на Ап.7 в ж.к-кс**** в гр.Варна, к.к."****"
дължи сума за поддържка и управление на жилищния комплекс, като за притежавания
от нея обект с площ от 58,42кв.м. с общите
части, за 2019г. дължи годишна такса в размер на
1168,40лв., която сума е следвало да заплати в срок до 15.08.2019г. Твърди се, че при забава на плащането повече от 2 месеца,
изпълнителят има право да събере сумите по съдебен ред. Иска се и
присъждане на направените по заповедното производство и по настоящото дело
разноски.
В
предоставения му срок по чл. 131 от ГПК,
ответникът е депозирал отговор на исковата молба, с който счита иска за
неоснователен. Изтъква се, че Решенията, взети на общото събрание на ЕС
от 05.07.2019 г., въз основа на което ищецът
претендира „М.К." ЕООД да е било избрано да извършва
поддръжка и управление на етажната собственост на сграда, находяща се в КК „****"
в гр. Варна, ул. 57-ма № 3 са обжалвани от
етажни собственици, между които и Т.Я. в законоустановения срок / исковата
молба е подадена на 30.07.2019 г./ по реда на чл. 40 от ЗУЕС, по повод на което във Районен съд- Варна е образувано
гр. д. № 12076/19 г. на 16 състав. Твърди се, че между
ищецът и ответницата не е сключван валиден договор, с който ответницата да е
възложила на „М.К." ЕООД работа по поддържане и управление на
общите части на сградата - етажна собственост, техническа поддръжка на общите
части, контрол върху достъпа на комплекса, услуги, свързани с управлението и
експлоатацията на комплекса, по който договор качеството възложител има именно
ответницата и по силата на който договор ответницата да е поела задължения за
плащане с конкретни параметри, в т.ч. и за заплащане на възнаграждение,
уговорено по периодичност на плащане и размер. Твърди, че липсва потвърждаване
от ответницата на сключването на договора от 05.07.2019 г.,
поради което за ответницата не съществува законово основание да заплати
претендираната от ищеца суми. Представя приходни касови
ордери от които е видно, че ответницата за периода 01.06.2019 г. - 01.06.2020
г. е заплатила такса за поддръжка и управление на етажната собственост сумата
от общо 520 лв. или по 40 лева за всеки един
месец, като плащането е направено на законно избран Управителен Съвет на
процесната етажна собственост, представлявана от **** - Председател на УС. Твърди, че „М.К." ЕООД не е извършило
каквато и да било дейност и управление в етажната собственост - сграда,
находяща се в КК „СвСв. Константин и Елена" в гр. Варна, ул. 57-ма № 3, нито е извършвало работа, описана в
представеният по делото договор от 05.07.2019 г.,
поради което ответницата не дължи на ищеца претендираното в съдебното
производство плащане.
Съдът, след
преценка на събраните по делото доказателства и по вътрешно убеждение приема за
установено следното от фактическа и
правна страна:
Искът
по реда на чл. 422 ГПК е процесуално
допустим, предявен в преклузивния срок след издаване на заповед № 9458/13.12.2019г. за
изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК в
производството по ч.гр.д. № 19371/2019г. на
Районен съд – Варна в хипотезата на чл. 415, ал. 1, т. 1 ГПК.
Между страните
не е спорно, че ищцовото дружество „М.К.“ ЕООД, е собственик на самостоятелни обекти в комплекс „****“,
находящ се в гр. Варна, к.к.“****“, ул.“57 – ма“, № 3.
Ответницата
също е носител на вещно право на собственост върху самостоятелен обект,
представляващ апартамент №7, находящ се в
същия комплекс.
В хода на съдебното производство бяха представине и приети следните писмени
доказателства: протокол от ОСЕС от 05.07.2019 г.,
Договор за поддръжка и управление на жилищен комплекс с оферта, ****, т.VІ,
дело 1294, вх.рег.№ 2605/12.02.2016 г. на СВп., касова
книга на ЕС от 01.06.2019 г. до 01.06.2020 г. – 13 листа, 13 броя квитанции за
заплатена месечна такса поддръжка от месец юни 2019 г. до месец юни 2020 г.,
протокол от ОСЕС от 25.02.2019г. – 9 стр., съобщение за изготвен протокол от
проведено общо събрание от дата 12.07.2019 г., протокол за поставен протокол от
ОС от 04.03.2019 г., уведомление по чл.466 ЗУЕС от 05.03.2019 г., договор за
абонаментно сервизно обслужване на асансьори № D – 20-619 от 01.06.2020 г.,
инструкции за безопасно ползване на асансьорна уредба 32 броя фактури и
приложен към тях касови бонове за заплатени услуги по отпушване на канали, 17
броя фактури и касови бонове за
направени плащания за почистване на етажната собственост, 14 броя фактури и
касови бонове за направени плащания за поддръжка на асансьорна уредба в
процесната етажна собственост, изисканото и
предоставено ч.гр.д. № 19371/2019 г. по описа на ВРС, 48 състав, протокол
от ОС на собствениците на ЕС проведено на 25.02.2019 г., писмо от Община Варна,
р-н.Приморски рег.№ РЕС19000100ПР_001ПР от 29.03.2019 г., писмо РП – Варна №
2826/2019 г. от 26.01.2021 г., трудов договор № 3/31.10.2018 г., трудов договор
№ 5/08.07.2019 г., договор за поддръжка и управление на жилищен комплекс, 29
броя фактури за извършени плащания.
Ангажираните
писмени доказателства установяват, че на 25.02.2019г. е проведено ОС на ЕС, чиито решения са инкорпорирани в
Протокол от същата дата.
Под
точка № 2, е взето решение да се прекратят правомощията на ****, в качеството
му на управител на ЕС. Същият се явява и едноличен собственик
на капитала и управител на „М.К.“ ЕООД.
На същото ОС, са
избрани трима членове на УС на ЕС, както следва: ****, **** и ****. За
председател на УС е избрано лицето ****.
Така взетото
решение за избор на членове на УС и Председател на УС, е влязло в сила, от
който момент то е задължително за всички етажни собственици, включително за
тези които са гласували против, за не участвалите във вземането им и за лицата,
които по-късно ще станат етажни собственици или обитатели. Същевременно
задължителността им отпада за лицата, които вече не са етажни собственици или
обитатели, дори да са гласували за тях.
Установява се, че с Договор от 01.06.2019г. ****, в качеството си на
Председател на УС, е възложил на „****“ЕООД абонаментно сервизно обслужване на
монтирания в сградата асансьор. По договора доставчикът е издал 14 броя фактури
в периода 30.05.2019г. – 07.05.2020г. с получател Етажната собственост с МОЛ ****,
Председател на УС на ЕС. Същите са подписани **** и са съпроводени с касов
ордер за извършено плащане на 60 лева месечно. Представени са 17 броя фактури
за абонаментно почистване, издадени в периода 12.07.2019г. – 27.04.2020г. от „****“ООД,
с получател етажната собственост, подписани от **** и съпроводени с касов
ордер. По фактура от 01.08.2019г. етажната собственост чрез **** е заплатила на
„****“ЕООД сумата от 360 лева за отпушване на фекални канали и вертикали, а по
фактура от 05.11.2019г. – за смяна на „Г“ контакт. Видно от представените по
делото 13 бр. квитанции, за периода 01.06.2019г. – 01.06.2020 г. ответникът е
заплатил на касиера на етажната собственост **** такса поддръжка по 40 лева
месечно или общо 520 лева. Във всяка квитанция е посочен месецът, за който се
отнася плащането. От представения препис от касова книга се установяват
извършвани от етажните собственици регулярни плащания на такса поддръжка,
предавани на **** като член на управителния съвет на ЕС.
На 05.07.2019г. ОС на ЕС, свикано от управителя ****, е взело решение да се сключи договор със собственика на „М.К.“ ЕООД за
поддръжка на общите части на сградата съобразно представената оферта за срок от
една година. Взето е също решение собствениците, изразили съгласие да ползват
басейна, зелените площи и съоръженията, собственост на „М.К.“ ЕООД, да сключат
индивидуални договори с него по допълнително договорени параметри. На същата
дата 05.07.2019г. ****, действащ като управител на
ЕС, е сключил договор за поддръжка и управление на жилищен комплекс „****“ за срок от една година, считано от 05.07.2019г., с който е
задължил всеки един от собствениците да заплаща на изпълнителя „М.К.“ ЕООД
годишна такса в размер на 20 лв. с ДДС за 1 кв.м. застроена площ за обект, 5
който притежава сградата, платима в периода от 01.06. до 15.08 за всяка година.
Въз основа на този договор, в тежест на ответницата за притежавания от нея
обект с площ от 58,42кв.м. с общите части, за 2019г. е начислена годишна такса
в размер на 1168,40лв., която сума е следвало да заплати в срок до 15.08.2019г.
Съгласно чл.20 от договора, при забава на плащането повече от 2 месеца,
изпълнителят има право да събере сумите по съдебен ред.
Представени са сключени от „М.К.“ ЕООД трудови договори от 08.07.2019г.,
01.11.2019г. и 01.06.2020г. за длъжността портиер в процесния комплекс и от
31.10.2018г. и 02.06.2020г. за длъжността камериер без посочено място на
работа. Ищецът е представил фактури и касови бонове за заплатени материали и
услуги, без данни за връзка с комплекс „****“. Част от разходите са с неясен
предмет – ремонт на техническо устройство по фактура 3525/06.06.2019г. и
ел.измервания за издаване на сертификат за контрол по фактура от 05.04.2019г.
За други не е ясно дали са свързани с поддръжка на сградата или на басейна (по
фактура от 27.09.2019г. за филтър и фактура 531/10.07.2019г. за помпа), а трети
са без връзка с поддръжката на общите части – тоалетна хартия. Представени са
фактури за начислена от „М.К.“ ЕООД на трети за спора лица такса поддръжка за
различни периоди, вариращи от 14.07.2017г. до 05.06.2020г.
Решенията
на ОС на ЕС, вкл. и процесното
са оспорено по реда на чл. 40 ЗУЕС. Производството
по конститутивния иск е приключило с решение № 983/21.07.2022г., постановено по
в.гр.д. № 1205/2022г. по
описа на Окръжен съд – Варна, с което е потвърдено първоинстанционното решение
на Районен съд – Варна по гр.д. № 12076/2019г., с които са
отменени като незаконосъобразни всички решения на проведено на 05.07.2019г.
на ОС на ЕС.
Решението
на въззивната инстанция е влязло в законна сила на 21.07.2022г. Това съдебно решение, постановено по конститутивния иск по реда на
чл. 40 ЗУЕС, действа занапред, поради което следва да се приеме, че
решението на ОС на ЕС за сключване на договор със собственика на „М.К.“ ЕООД за поддръжка на общите части на сградата за срок от
1 година, е незаконосъобразно от деня на влизане в сила на въззивното съдебно
решение.
По предявения иск с правно основание чл. 422 ГПК с правно осн. чл. 79, ал.
1, предл. 1 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже наличието на валидно сключен с
етажната собственост договор за поддръжка, своята изправност по него,
качеството на ответника на етажен собственик и вземането си по размер, а в
тежест на ответника е да установи възраженията си за недействителност на
договора, факта, че за процесния период поддръжката на сградата е осъществявана
от новоизбран УС на ЕС и че е заплатил разходите за това в пълния дължим
размер.
За да може договорът за поддръжка да бъде валидно сключен и да породи права
и задължения за страните, трябва да са изпълнени следните условия: 1. Общото
събрание трябва да вземе решение с мнозинство повече от 67% ид.ч. от общите
части, с което да реши правомощията на управителя да бъдат възложени на лице,
което не е собственик (чл.11, ал.1, т. 11 от ЗУЕС); 2. Договорът трябва да бъде
сключен от представител на етажните собственици, упълномощен от общото
събрание; 3. Съдържанието на договора трябва да бъде одобрено с решение на
общото събрание, взето с мнозинство повече от 67% от ид.ч. от общите части; 4.
Срокът на договора трябва да бъде не повече от 2 години. Следователно
сключването на договора представлява смесен фактически състав, включващ и
решение на колективен орган. Надлежни страни по него са изпълнителят и
собствениците на самостоятелни обекти в сградата в режим на ЕС, в качеството на
възложители, представлявани от управителя или изрично упълномощено лице. В
разглеждания случай е налице взето решение на ОС на ЕС за сключване на
процесния договор от 05.07.2019г. Конститутивното съдебно решение по чл.40 от ЗУЕС за неговата отмяна има действие занапред, считано от датата на влизането му
в сила - 21.07.2022г. До този момент решението на ОС е обвързващо за всички
етажни собственици, поради което първият елемент от посочения по-горе
фактически състав следва да се приеме за осъществен към датата на сключване на
договора. Втората предпоставка обаче не е реализирана надлежно, тъй като
договорът не е сключен от представител на етажните собственици, упълномощен от
общото събрание. Към момента на сключване на договора легитимиран представител
на етажните собственици е председателят на УС на ЕС – ****, по силата на
решението на ОС от 25.02.2019г. Последното не е било атакувано, влязло е в сила
и следователно е задължително за етажните собственици и всички трети лица.
Наведеното твърдение на ищеца за съществуването на друг протокол от проведено
на 25.02.2019г. ОС на ЕС, но с различно съдържание, остана недоказано. По
делото бе представен незаверен за вярност препис от, чиято достоверност се
оспорва от ответницата, поради което съдът го изключва от доказателствения
материал по делото.
Съдът приема, че към момента на
сключване на процесния договор **** е с прекратени правомощия като управител на
ЕС, поради което не е бил легитимиран да сключи процесния договор с
управляваното от него дружество. Същият не е бил и изрично упълномощен от
етажните собственици за сключването му, видно от съдържанието на взетото
решение от 05.07.2019г. Липсва изискуемото от ЗУЕС решение за оправомощаването
му като трето лице за етажната собственост да сключи процесния договор.
Доколкото договорът е сключен не от надлежен представител на ЕС, същият се
явява висящо недействителен на основание чл.42 от ЗЗД. В тази хипотеза за мнимо
представлявания възникват две алтернативни потестативни права – да потвърди
договора и по този начин да го валидира или да се позове на недействителността.
В случая легитимиран да упражни този избор е всеки един от собствениците на
самостоятелни обекти в сградата в режим на ЕС, тъй като именно те се явяват
страни по договора. В срока по чл.131 от ГПК ответникът, в качеството му етажен
собственик, изрично се е позовал на недействителността. При липса на данни за
потвърждаване на договора от страна на Председателя на УС на ЕС, правните му
последици следва да се считат за ненастъпили, поради което в тежест
на ответницата Т.Л.Я., не е възникнало задължение за
заплащане на възнаграждение в размер на 20 лв. с ДДС
за 1 кв.м. застроена площ за апартамент № 7.
Предвид изложеното, предявеният иск
по реда на чл. 422 ГПК с правно осн. чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД, се явява
неоснователен и следва да бъде отхвърлен. За пълнота на изложението следва да
се посочи, че ищецът, в чиято тежест е било, не е ангажирал годни доказателства
за качеството си на изправна страна по договора. Видно от събраните
доказателства асансьорната поддръжка и почистването на сградата за процесния
период не са извършвани от ищеца, а са заплащани от председателя на УС ****.
Действително ищецът е представил доказателства за наети от него портиери с
месторабота процесния комплекс, но липсват данни за изплатени възнаграждения и
за продължителността на трудовите правоотношения, за да се определи точният
размер на направените разходи. Останалите представени от ищеца писмени
доказателства не съдържат обозначение на обекта, за който се отнасят, поради
което не се установява връзката им с комплекса. Отделно от това липсва яснота
дали същите са направени за поддръжка на сградата или за поддръжка на басейна и
зелените площи, собственост на ищеца. Във втория случай според решението на ОС
на ЕС от 05.07.2019г. се изисква индивидуален договор с етажния собственик,
желаещ да ги ползва, какъвто с ответника не е сключван. Друга част от разходите
се отнасят до предходен отчетен период. Извършените в полза на ищеца от други
етажни собственици плащания по договор за абонаментно обслужване са
непротивопоставими на ответника, не изключват заплащането им по сключени
индивидуални договори, а и повечето от тях касаят отчетен период 2017-2018г.
Нещо повече, установява се, че ответникът, както и много други етажни
собственици, са заплащали такса за поддръжка за процесния период на
новоизбрания управителен орган.
С
оглед изхода на спора, на ответната страна се следват разноски, които съгласно
предстнавения списък по чл.80 ГПК са в размер от 333лв. за заплатено адвокатско възнаграждение.
Водим
от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „М.К." ЕООД, ***, K.K.”****”,
ул.57-ма, No3, комплекс ****, офис 1, представлявано от **** против Т.Л.Я., ЕГН:**********,***,
иск с правно основание чл. 422, ал. 1
ГПК за приемане за установено, че ответникът дължи на ищеца по заповед за
изпълнение на парично задължение №9458/13.12.2019г. издадена
по частно гражданско дело ч.гр.д. №19371/2019г., по описа на ВРС, сумата от
сумата 1168,40лв. съставляваща
такса за поддръжка и управление на жилищен комплекс "****" в
гр.Варна, к.к."****", ул.57-ма, No3 за календарна година 2019г., с падеж 15.08.2019г. съгласно
Решение на ОСЕС от 05.07.2019г. и Договор за поддръжка
и управление на жилищен комплекс от 05.07.2019г., ведно със законната лихва от
датата на депозиране на заявлението по чл. 410 ГПК –
25.11.2019г. до окончателното изплащане на
задължение, за която сума е издадена заповед № 9458/13.12.2019г.
за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК в производството по ч.гр.д. № 19371/2019г. на
Районен съд – Варна.
ОСЪЖДА „М.К." ЕООД,
***, K.K.”****”, ул.57-ма, No3, комплекс ****, офис 1, представлявано от **** да заплати на Т.Л.Я., ЕГН:**********,*** сумата от 333 /триста тридесет и три/ лева, представляващи сторени
съдебно-деловодни разноски на осн.чл.78, ал.3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на
обжалване пред Окръжен съд – Варна в двуседмичен срок от връчването на препис
от акта на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: