РЕШЕНИЕ
№ 161
гр. Пловдив, 11.10.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ПЛОВДИВ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на осемнадесети септември през две хиляди двадесет и
трета година в следния състав:
Председател:Мария П. Петрова
Членове:Надежда Л. Махмудиева
Румяна Ив. Панайотова-Станчева
при участието на секретаря Стефка Огн. Тошева
като разгледа докладваното от Румяна Ив. Панайотова-Станчева Въззивно
гражданско дело № 20235000500304 по описа за 2023 година
Производство по чл.258 и сл. от ГПК.
Производството е въззивно ,образувано по въззивна жалба вх. №11930/
11.04.2023г. от „С. „ЕООД ,представляван от адв.П. Т. против решение № 237
/26.02.2023г.,постановено по гр.д.2893/2021 г. по описа на ОС – П., в частта ,в
която е развален на основание чл.87 ал.3 от ЗЗД договор за покупко продажба
на недвижим имот ,обективиран в нот.акт № ** / **.**.**** г. ,сключен
между дружеството жалбоподател и П. С. С.. Излагат се съображения за
неправилност и незаконосъобразност на решението в неговата обжалвана и се
заявява искане същото в тази му част да бъде отменено да бъде постановено
друго , с което насрещната искова претенция на П. С. бъде
отхвърлена.Претендират се разноски.
От въззиваемата страна П. С. С. не е постъпил отговор.
Съдът, след като взе предвид събраните по делото доказателства
поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено следното:
1
Въззивната жалба е допустима ,постъпила е в срок,изхожда от
легитимирана страна ,имаща интерес от обжалване и е против подлежащ на
въззивно обжалване акт ,поради което делото следва да бъде разгледано по
същество.
Предмет на въззивно разглеждане е искова претенция от П. С. С.
против „С. „ЕООД,предявена като насрещна така по иска ,предявен от „С.
„ЕООД против П. С. С. за заплащане на сумата 30 000 лв. - получена от
последния на отпаднало основание по развален предварителен договор от
17.12.2018 г., и е за разваляне на договор за покупко продажба на недвижим
имот ,обективиран в нот. акт № **, том *, рег.№ ***, дело № **/**.**.**** г.
на нотариус С. Й., рег.№ *** на НК за 50 /295 ид.ч. от ПИ с идентификатор
*****.***.***, като се претендира и възстановяване на собствеността върху
тези 50/295 ид.ч.от имота ,както и С. се задължава да възстанови платените
му от дружеството 2 500 лв. по тази сделка .
Гр.д.2893/2021г. по описа на ОС – П. е образувано по искова молба от
„С. „ЕООД против П. С. С. за заплащане на сумата от 30 000 лв. ,получена от
последния на отпаднало основание – развален предварителен договор от
17.12.2018 г. Ищецът е твърдял ,че на посочената дата сключил с П. С. С. и с
К. С. С., като учредители – собственици, предварителен договор с нот. заверка
на подписите рег.№ 5****/**.**.**** г. на нотариус С. Й., рег.№ *** на НК,
за учредяване право на строеж и покупко-продажба на идеални части от ПИ с
идентификатор *****.***.***, находящ се в гр. П., ****, срещу изграждане на
обекти в жилищна сграда. Според поетите с предварителния договор
задължения, при подписването му дружеството е заплатило на всеки от
учредителите по 30 000 лв. – частично плащане във връзка с бъдещото
учредяване правото на строеж. Ответникът П. С. не е изпълнил поетите от
него с предварителния договор задължения в съответните срокове, подробно
описани в ИМ, поради което ищцовото дружество е направило изрично
волеизявление за разваляне на Предварителния договор от 17.12.2018 г. с
предявяване на настоящия иск, поради неизпълнение от страна на ответника.
И тъй като договорът е развален, получените от П. С. 30 000 лв. са получени
от него на отпаднало основание, поради което ищецът моли съда да
постанови решение, с което да осъди ответника да му заплати исковата сума,
ведно със законните последици.
Ответникът П. С. С., от своя страна , е подал отговор, в който твърди,
че искът е неоснователен, тъй като разваляне на договора може да
предприема само изправната страна, а ищецът не е изпълнил редица свои
задължения, поети с предварителния договор, подробно описани в отговора,
поради което ответникът не е приел предложения проект за сключване на
окончателен договор, тъй като този проект не е съответствал на договорените
параметри с предварителния договор. Ако обаче съдът приеме, че ищцовото
дружество е изправна страна по Предварителния договор и същият е развален,
то всяка страна по него следва да върне полученото по този договор. Ето
защо, предявява насрещен иск за възстановяване от страна на „С.“ ЕООД на
2
прехвърлени му с нот. акт № **, том *, рег.№ ***, дело № **/**.**.**** г. на
нотариус С. Й., рег.№ *** на НК, като престация по Предварителния договор
общо 100/295 ид.ч. от ПИ с идентификатор *****.***.***, като претендира
разваляне на този договор , възстановяване на собствеността върху своите
50/295 ид.ч. и се задължава да възстанови платените му от дружеството 2 500
лв. по тази сделка.
Ответникът по насрещния иск – „С.“ ЕООД е подал отговор, в който
заявява, че насрещния иск е неоснователен, тъй като в изпълнение на поетите
с Предварителния договор П. и К. С.и са прехвърлили на дружеството в
договорения срок притежаваните от тях ид.ч. от процесния ПИ, а
дружеството им е заплатило уговорената цена и в тази част Предварителния
договор е изпълнен, като е налице сключен окончателен договор за покупко-
продажба на ид.ч. от недвижим имот и двете страни по който са изправни,
тъй като са си разменили договорените предварително престации.
Претендираната от дружеството сума от 30 000 лв. представлява цената на
правото на строеж, което е следвало да бъде учредено в полза на дружеството
върху останалите ид.ч. от същия недвижим имот,до каквото не се е стигнало
поради неизпълнение от страна на С. и не касае окончателната сделка от
**.**.**** г. Предвид гореизложеното е заявил и искане насрещната искова
претенция да се отхвърли.
Съдът с решението си е приел ,че предявеният главен иск е такъв с
правно основание чл. 55, ал. 1, т. 2 от ЗЗД и че същият е
основателен.Посочил е ,че в случая между обещателите К. и П. С.и, като
собственици и учредители при равни права, и „С.“ ЕООД, като приобретател
и изпълнител, е сключен на 17.12.2018 г. на основание чл. 19 от ЗЗД
предварителен договор за учредяване право на строеж и покупко продажба на
идеални части от УПИ, който договор обединява в себе си три самостоятелни
бъдещи сделки по смисъла на чл. 183 и сл. и чл. 258 и сл. от ЗЗД – покупко-
продажба на ид.ч. от недвижим имот; учредяване право на строеж и договор
за строителство . Относно покупко-продажбата на ид.ч. от процесния ПИ с
идентификатор *****.***.*** и двете страни по Предварителния договор за
изпълнили на **.**.**** г. задълженията си по чл. ІІІ.2.1 от него, като в
определения срок до 28.02.2019 г. К. и П. С.и са прехвърлили с нот. акт № **,
том *, рег.№ ***, дело № **/**.**.**** г. на нотариус Св. Й., рег.№ *** на
НК, собствеността на притежаваните от тях 100/295 ид.ч. от ПИ, а
дружеството им е превело по банков път договорената продажна цена в
размер на общо 5 000 лв., поради което и двете страни по тази сделка са
изправни. Останалите ид.ч. от ПИ освен тези, които ще останат собственост
на учредителите, е следвало да се прехвърлят на ищцовото дружество в срок
от 30 дни от влизане в сила на разрешението за строеж (23.01.2020 г.), т.е. до
22.02.2020 г. съгласно чл. ІІІ.2.2 от Предварителния договор, като това
задължение на обещателите не е изпълнено като едва на 04.12.2020 г.
наследниците на другия обещател - К. С. са прехвърлили по нотариален ред
на „С.“ ООД притежаваните от тях общо 97,5/295 ид.ч. от процесния
недвижим имот, а дружеството им е заплатило по банков път продажната
цена от 76 277 лв., но от страна на ответника П. С., като продавач - обещател,
3
липсва изпълнение (макар и закъсняло) на задължението по чл. ІІІ.2.2 от
Предварителния договор, поради което той е неизправна страна по този
договор. Поради това съдът е приел ,че изявлението за разваляне на
предварителния договор е породило съответния правен ефект и получената
от С. цена на правото на строеж , задължението за учредяване на което не е
изпълнил ,в размер на 30 000 лв. се явява получена на отпаднало основание
,поради и което е уважил така предявения от дружеството ищеца иск за
връщане на тази сума като е осъдил ответника С. да му е заплати.
Решението в тази му част не е обжалвано и като такова е влязло в сила.
Предмет на въззивно обжалване е решението в частта ,в която съдът се
е произнесъл по насрещната искова претенция и е развалил договор за
покупко – продажба на 50 / 295 ид.ч от поземлен имот с идентификатор
*****.***.*** , сключен между П. С. и „С. „ЕООД,с който и двете страни по
предварителния договор са изпълнили на **.**.**** г. задълженията си по чл.
ІІІ.2.1 от него и П. С. С. е осъден да заплати на ищцовото дружество сумата
от 2 500 лв. ,представляваща получената продажна цена по развалената
сделка. За да постанови този резултат съдът е приел ,че ,тълкувайки
действителната обща воля на страните по предварителния договор от
17.12.2018 г., тази сделка- договора за покупко-продажба на ид.ч. от
поземлен имот, няма самостоятелен характер, а е част от престациите по
предварителния договор и е сключена за постигане на целите именно на този
договор и тъй като същият е развален с едностранно волеизявление от страна
на дружеството „С. „ЕООД, то и сключената въз основа на задълженията по
него покупко-продажба на ид.ч. от процесния ПИ следва да бъде развалена,
тъй като е отпаднало правното основание за сключването й. На следващо
място е приел ,че тъй като при разваляне по съдебен ред на договори, с които
се прехвърлят вещни права, вещно-транслативният ефект настъпва по силата
на съдебното решение, като прехвърленият имот се връща в патримониума на
продавача, то същия следва да бъде осъден да върне на купувача продажната
цена, получена от него.
Тази изводи на съда не могат да бъдат споделени.С предварителен
договор от 17.12.2018 г. ,сключен между „С. „ЕООД от една страна ,и К. С. С.
и П. С. С. ,от друга ,страните са се задължили както следва : последните
двама като собственици на описан поземлен имот да учредят в полза на
първия възмездно правото на строеж върху всички обекти от жилищна сграда
по проучване и проектиране на инвестиционен проект за ново етажно
застрояване с изключение на обектите от тази сграда ,за които учредителите
ще си учредят и ще си запазят правото на строеж при условията на раздел IV
на договора , а именно в срок от 30 дни от влизане в сила на разрешението
за строеж ,удостоверено със заверка от органа ,който го е издал.Уговорили
са ,че с подписване на договора приобретателят – ищцовото дружество
,заплаща на учредителите общо сумата от 60 000 лв. ,преведена по банков
път съобразно правата им ,представляваща частично плащане на цената на
предстоящото учредяване на правото на строеж. Поели са задължение в срок
до 28.02.2019г. – чл.III.2.1 от договора ,учредителите да прехвърлят по
нотариален ред на приобретателя 100 / 295 ид.ч от поземления имот за сумата
4
от 5 000 лв. ,която ще бъде преведена по банков път ,както и че учредителите
ще прехвърлят в 30 дневен срок от влизане в сила на разрешението за
строеж,удостоверено със заверка от органа ,който го е издал останалите ид.ч.
от поземления имот освен тези ид.ч. ,които ще останат в собственост на
самите учредители – чл.V.1 от договора. В изпълнение на задължението по
чл.III.2.1 от договора страните са сключили на **.**.**** г. договор за
покупко-проджба ,обективиран в нот.акт № **/**.**.**** г. на нотариус С.
Й. , с който са прехвърлили правото на собственост върху 100 / 295 ид.ч. от
поземления имот за сумата от 5 000 лв.,изплатена изцяло и в пълен размер по
банков път. Останалите задължения обаче – за учредяване право на строеж и
прехвърляне правото на собственост върху останалите ид.ч. от имота са
останали неизпълнени в уговорения срок,поради което ,както съдът е приел с
решението ,в частта ,в която е влязло в сила , изявлението на ищеца за
разваляне на договора е произвело правно действия и ответникът С. дължи
заплащане на ищцовото дружество сумата от 30 000 лв. ,представляваща
част от цената на предстоящото учредяване на правото на строеж като
получена от ответника на отпаднало основание ,за което и същият е осъден.
Ответникът счита да са дадени от него на отпаднало основание и
прехвърлените на **.**.**** г. ид.ч. – в случая 50 / 295 ид.ч. ,от поземления
имот ,тъй като договорът за покупко продажба бил сключен именно във
връзка с разваления предварителен такъв и няма самостоятелен характер,
поради и което е предявил разглеждания тук иск ,целящ връщане в неговия
патримониум собствеността на процесните ид.ч. от имота .Този договор
действително е свързан с изпълнение на задължения ,поети с предварителния
такъв ,но доколкото обаче с последния страните са уговорили поетапно
изпълнение на задължения,произтичащи от него ,то сключвайки договора за
покупко продажба на съответните ид.ч. от поземления имот в срока
,уговорен договора , страните са изпълнили задължението да сключат
окончателен такъв за тези процесни ид.ч. ,а неизпълнението на
предварителния договор, довело до неговото разваляне касае останалите
поети от ответника в качеството му на учредител задължения , а именно за
прехвърляне на останалите ид.ч. от поземления имот ,освен тези които ще
запаси за себе си ,и учредяване на право на строеж върху имота в срока
,уговорен в договора. Поради това приема се ,че договорът за покупко-
продажба на 50 / 295 ид.ч. от имота има изцяло самостоятелен характер и
доколкото същият е изпълнен ,то не са налице никакви основания за
неговото разваляне като тук следва се спомене ,че двустранните договора
подлежат на разваляне единствено поради неизпълнение от страна на
длъжника по причина ,за която той отговаря – чл.87 от ЗЗД, какъвто
настоящия случай не е, като не е предвидена правна възможност за
разваляне на такъв договор поради отпадане на основанието за сключването
му.
Предвид изложеното налага се извода ,че предявеният от С. иск за
разваляне на договор за покупко продажба на 50 / 295 ид.ч. от ПИ с
идентификатор *****.***.*** ,сключен между него като продавач и ищеца
като купувач е лишен от основание и поради това следва да се отхвърли. Не
5
до тези изводи е стигнал първостепенния съд с решението в обжалваната му
част ,поради което като е уважил обсъждания по-горе иск е постановил
неправилно решение ,което следва да се отмени в тази му част и предявеният
от С. иск за разваляне на договор за покупко продажба на 50 / 295 ид.ч. от ПИ
с идентификатор *****.***.*** да бъде отхвърлен.
По разноските: в съдено заседание процесуалния представител на
жалбоподателя адв.П. Т. е заявил искане да бъдат присъдени направените
разноски в размер на заплатената ДТ ,поради което и предвид изхода по
делото на жалбоподателя следва да бъде присъдена сумата от 25 лв.
заплатена ДТ за въззивно обжалване.
Ето защо съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 237 / 26.02.2023г. ,постановено по гр.д.2893 / 2021
г. по описа на ОС – П. в частта ,в която е развален на основание чл.87 ал.3 от
ЗЗД договор за покупко-продажба на недвижим имот ,обективиран в
нотариален акт № ** / **.**.**** г. на Нотариус С. Й. в частта относно
продадените от П. С. С., ЕГН **********, на „С.“ ЕООД – П., ЕИК
*********, 50/295 ид.ч. от ПИ с идентификатор *****.***.*** по КККР на гр.
П., **** ВМЕСТО КОЕТО ПОСТАНОВИ :
ОТХВЪРЛЯ предявения от П. С. С., ЕГН ********** против „С.“
ЕООД – П., ЕИК *********, иск за разваляне на договор за покупко-
продажба на недвижим имот ,обективиран в нотариален акт № ** / **.**.****
г. на Нотариус С. Й. в частта относно продадените от П. С. С., ЕГН
**********, на „С.“ ЕООД – П., ЕИК ********* 50/295 ид.ч. от ПИ с
идентификатор *****.***.*** по КККР на гр. П., ****.
ОСЪЖДА П. С. С., ЕГН **********, от гр. ****, със съд. адрес: ****,
чрез адв. Ж. М., да заплати на „С.“ ЕООД – г****, с управител К. Г. К., ЕИК
********* разноски за настоящата инстанция в размер на 25 лв. заплатена ДТ
за въззивно обжалване.
Решението подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от
връчването му на страните с касационна жалба пред ВКС.
Председател: _______________________
6
Членове:
1._______________________
2._______________________
7