Р
Е Ш Е
Н И Е № 260213
гр. Бургас, 14.09.2020 год.
В И М Е
Т О НА
Н А Р О Д А
БУРГАСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД – XL гр. състав, в публично съдебно заседание на двадесет и четвърти
юни през две хиляди и двадесета година, с
Председател: Калин Кунчев
при секретаря Зинаида Монева, като разгледа докладваното
от съдията гр. дело № 8068 по описа на съда за 2019г., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството по настоящото дело е образувано по молба по чл.40, ал.2, във
вр. с ал.1 от ЗУЕС на ”Белмар груп“ ЕООД, ”Стройалиянс“ ЕООД, И. В. Г. и М. А. Р., с която се иска отмяна на решенията на съвмест-ното ОС на ЕС на
сгради A, B, C, D, E, F, G, H, I и К, изградени във ваканционен ком-плекс “Флорес
Гарден“, разположен в ПИ с идентификатор 81178.5.430 по КККР на гр. Ч, адм.
адрес: гр.Ч, общ.С, местност “А“, взети на 23. 08.2019г., като нищожни – поради
противоречието им със закона, евентуално – като не-законосъобразни. Твърди се, че са допуснати
нарушения при свикването и провеждането му, тъй като не е трябвало да се формират
отделни етажни собствености, а е следвало да бъде учредена една, обща такава –
за целия комплекс, както и че взетите решения касаят обекти – басейни, които не
са общи части, а индивидуална собственост на инвес-титора. Претендират се
разноски.
Ответните ЕС, чрез председателя на избрания управителен съвет – И. И, оспорват
основателността на претенцията и искат от Съда да я отхвърли. Претендират
разноски.
Съдът, като прецени поотделно и в съвкупност събраните в
настоящото производ-ство доказателства, както и доводите на страните, намира за
установено следното:
Молбата за отмяна на решенията на съвместното ОС на ЕС е подадена в срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС и от надлежни
страни /няма спор, че молителите са собственици на самостоятелни обекти във
ваканционния комплекс “Флорес Гарден“ – в гр.Ч, общ.С,
местност “А“, съобразно представените
нотариални актове/, поради което е процесуално допустима.
По делото не се спори, а и от представените писмени
доказателства се установява, че в ПИ с идентификатор 81178.5.430 по КККР на гр.Ч, адм. адрес: гр.Ч, общ.С, обл.Б,
местност “А“, собственост на ”БГ Естейтс Диве-лопмънтс” ЕАД, са изградени общо 10 сгради – A, B, C, D, E, F, G, H, I и К /първите две функционално и архитектурно свързани –
с общ сутерен, в който се намира подземен паркинг, спа-център и складове, и общ
партерен етаж, с разположена в него рецепция/, открит голям басейн, детски
басейн, ресторант, помещения за персонал, денонощна ох-рана с видеонаблюдение и
пропускателен пункт с бариера.
И макар за ваканционен комплекс “Флорес Гарден“ да са налице всички предпоставки
по §
1, т.3 от ДР на ЗУЕС /обособен е в
отделен урегулиран поземлен имот, в кой-то
са построени сгради в режим на ЕС и други обекти,
обслужващи собственици и оби-татели,
при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица/, предвид липсата на сключени от инвеститора
със собствениците
на самостоятелни обекти пис-мени договори с
нотариална заверка на подписите – по чл.2 от ЗУЕС, следва да се прие-ме, че въпросите за управлението и
поддръжката му, съответно, за свързаните с тях раз-ходи, съобразно чл.11 и
чл.18, вр. и с чл.1 от ЗУЕС, са от компетентността на ОС на ЕС на всяка от
сградите и съвместното тяхно ОС, а редът за жилищните комплекси от зат-ворен тип
не е приложим. В тази връзка, в десетте сгради на комплекса – през 2018г. и
2019г., са проведени общи събрания на етажните собственици – за A и B, с оглед функ-ционалната им и архитектурна
свързаност, е учредена една етажна собственост, на кои-то, с изключение на това на сграда D, са избрани
управителните им органи, включител-но са упълномощени да участват в съвместно ОС на ЕС.
Възраженията на молителите, че те е следвало да
формират само една етажна собственост, са неоснователни, тъй като не намират опора
в закона. Напротив, съгласно разпоредбата на чл.8, ал.2 от ЗУЕС – ко-гато
сградата е с повече от един вход,
управлението може да се осъществява във всеки отделен вход.
В
съответствие с чл.18, ал.2 от ЗУЕС, управителят на ЕС на сгради A и B е
сви-кал съвместно общо събрание на ЕС на сградите в комплекса на 23.08.2019г.
Предста-вени по делото са десет броя покани от 15.08.2019г., в които са
посочени датата, часа и мястото на провеждането, както и дневният му ред,
съответно – и десет броя протоколи от същата дата за залепването им на всяка
една от десетте сгради. Същите не са оспоре-ни от молителите, поради което
следва да се приеме, че при свикването на процесното съвместно ОС не са
допуснати нарушения на закона. Такива липсват и при провеждане-то му на
обявената дата – всички ЕС са представлявани от надлежно упълномощените им
представители, а собственици на самостоятелни обекти в сграда D, която
на прове-деното ОС на ЕС не е избрала управителни органи, са присъствали, с право да се
изказ-ват и да правят предложения по дневния ред, но без да могат да гласуват.
Що се касае до направените с молбата оспорвания на
решенията по т.3, т.4, т.5 и т.7, според настоящия съдебен състав, същите са изцяло
основателни по отношение на първите две от тях и частично – за третото, тъй
като се отнасят за сключването на дого-вори за поддръжка и за разходите и разпределението
им между етажните собствености за терен и съоръжения – басейни, които не попадат
в хипотезата на чл.18, ал.1 от ЗУЕС – не са общи части за десетте сгради /етажните
собственици могат да се ползват от зе-мята само доколкото
това е необходимо за използуването на постройката,
според ней-ното предназначение – чл.64 от ЗС/, а са собственост на трето лице
– ”БГ Естейтс Диве-лопмънтс” ЕАД /съоръженията – на основание чл.92 от ЗС/.
Последното обстоятелство предполага предварителното договаряне на ползването им
с дружеството, респективно – заплащане на съответна цена за това /за етажните
собственици липсва правно основа-ние да ги ползват безвъзмездно/, както и на
консумативите. Т. е. едва след постигане на такова съгласие със собственика, би
могло да се пристъпи и към решаване на въпросите за начина на ползване на
съоръженията, поддръжката и разпределянето на разходите за тях, при отчитане на
неговите параметри. В тази насока е и решението по т.7, с което се упълномощава
и се възлага на избрания управителен съвет да извърши проучване и да докладва
резултата от него – относно възможността за прехвърляне на партидите за ел. енергия
и вода на обслужващите съоръжения на името на отделните етажни собстве-ности. С
решението по т.5 е приета таблица за площообразуването, като е предвидено и че
разходите за поддръжка на съоръжения, услуги и други за общо ползване ще се раз-пределят
пропорционално на квадратурата на всяка една от ЕС и процентното съотно-шение
на идеалните части. Молителите не са ангажирали доказателства при площооб-разуването
да са допуснати грешки или закононарушения, поради което молбата им – в
съответната част, е неоснователна. Предвиденият във връзка с него начин на
разпределение на разходите между отделните етажни собствености, който би рефлектирал
пряко и върху всеки един етажен собственик, обаче, противоречи на закона – съгласно
разпоредбата на чл.51, ал.1 от ЗУЕС, разходите за управление и
поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно,
според броя на собствениците, пол-звателите
и обитателите, и членовете на техните домакинства,
независимо от етажа, на който живеят. Решението – в тази
му част, като незаконосъобразно, както и първите две – по т.3 и т.4, следва да
бъде отменено. В останалата й част, като неоснователна, молба-та следва да се
отхвърли.
Ответните ЕС следва да бъдат осъдени да заплатят на молителите сумата 275
лв. – разноски по делото за ДТ и платено адвокатско възнаграждение, съразмерно
с уважена-та част от претенцията.
В представения от ответните ЕС договор за правна защита и съдействие е предви-дено,
че уговореното адвокатско възнаграждение от 2 000 лв. се заплаща в брой в
деня на подписването му. Доказателства за извършено плащане на хонорара, обаче,
по дело-то липсват. Предвид това молителите няма да дължат разноски, съразмерно
с отхвърле-ната част от молбата им.
По изложените съображения, Съдът
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ, като незаконосъобразни, решенията на съвместното ОС на ЕС на сгра-ди A, B, C, D, E, F, G, H, I и К, изградени във ваканционен комплекс “Флорес Гарден“,
разположен в ПИ с идентификатор 81178.5.430 по КККР на гр.Ч, адм. адрес: гр.Ч,
общ.С, местността “А“, взети на 23.08.2019г., както следва: по т.3, с което се упълномощава
председателят на управителния съвет на етажните соб-ствености за утвърждаване
на условията и за подписване на договори с изпълнители на услуги по обслужване
и поддръжка на съоръжения за общо ползване и обща територия на комплекса, а в случай, че стойността на
конкретния договор надхвърля 500 евро, УС да взема изрично решение, прието с
квалифицирано мнозинство от 2/3 от членовете му или не по-малко от шестима
души, като управителите могат да гласуват задочно – не-присъствено, например – чрез
имейл или чрез друг електронен способ; по т.4,
с което е приет представеният проектобюджет за разходите на етажните
собствености по отно-шение на съоръжения, услуги и други, предназначени за общо
ползване от тях, и по т.5, в частта
му, с която е прието разпределението на разходите за поддръжка на съоръже-ния,
услуги и други, предназначени за общо ползване на етажните собствености, да
ста-ва пропорционално за всяка една от тях, съобразно нейната квадратура,
съгласно утвър-дената таблица за площи и процентното съотношение на идеалните
части, като в оста-налата
й част ОТХВЪРЛЯ молбата на ”Белмар груп“ ЕООД, ЕИК: *********, седалище и адрес на управление: гр.С
бул.”” № , вх. ет.; И. В. Г., гражданин на Р. Ф, роден на ***г., с постоянен
адрес: Р. Ф, гр.Ма, З; М. А. Р., граждан-ка на Р. Ф. – родена на ***г., с
постоянен адрес: Р. Ф, М. о, селище З, и ”Стройалиянс“ ЕООД, ЕИК: *********,
седалище и адрес на управление: гр.С. В, общ.Н, обл.Б, к-с ”” II, къща , ет., ап., като неоснователна.
ОСЪЖДА ЕС на сгради A, B, C, D, E, F, G, H, I и К, изградени във ваканционен комплекс “Флорес
Гарден“, разположен в ПИ с идентификатор 81178.5.430 по КККР на гр.Ч, с адм.
адрес: гр.Ч, общ.С, местността “А“, да за-платят на ”Белмар груп“ ЕООД, ”Стройалиянс“
ЕООД, И. В.Г. и М. А. Р. сумата 275 лв. – разноски по делото.
Решението може да
се обжалва пред ОС Бургас в 2-седмичен срок от връчването му на страните.
Съдия:/п/ Калин Кунчев
Вярно с оригинала: З.М.