Р Е Ш Е Н И Е № 536
гр. П., 28.03.2012 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
П.СКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ИСКОВО ОТДЕЛЕНИЕ, ІІІ-ти
граждански състав, в открито заседание на петнадесети декември през две хиляди
и единадесета година, в състав:
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ: МАРИЕТА БЕДРОСЯН
при участието на секретаря Е.К., като разгледа докладваното от съдията гр.д.№
959 по описа за 2011 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са обективно
евентуално и пасивно субективно съединени искове с правно основание чл. 72 - чл. 74 от ЗС и чл. 59 от ЗЗД.
Ищецът Д.А.В., ЕГН **********,*** 2, със съд. адрес: ***,
чрез пълномощника си адв. З.З., е
предявил обективно и субективно съединени искове по чл. 72 - чл. 74 от ЗС,
както и евентуален иск по чл. 59 от ЗЗД срещу ответниците Л.К.К. и Н.К.А..
Твърди, че двете ответници Л.К. и Н.А. са сестри, като
първата е майка на съпругата му, а втората ответница е нейна леля. Те са
съсобственици на основание покупко-продажби срещу задължения за издръжка и
гледане на прехвърлителите - техни родители, съгласно нот. акт № 31/1989 г. и
нот. акт № 32/1989 г., като Н. е собственик на първия етаж от жилищната сграда,
построена в УПИ ХІХ-202 от кв. 438 по плана на кв. Зеленчукова борса на гр. П.,
с адрес: ***, ведно с 1/2 ид.ч. от сутерена, 1/2 ид.ч. от тавана, 1/2 ид.ч. от
общите части на сградата и от правото на строеж, а Л. е собственик на правото
на строеж на втори жилищен етаж от жилищната сграда, построена в същия УПИ,
ведно с 1/2 ид.ч. от сутерена, 1/2 ид.ч. от тавана, 1/2 ид.ч. от общите части
на сградата, като правото на строеж на втори жилищен етаж не е реализирано до
момента. От 1991 г. до момента ищецът и семейството му живеят в имота със
съгласието на две собственици, но тъй като къщата била много стара и се
нуждаела от ремонт, през 2008 г. ищецът изтеглил банков инвестиционен кредит в
качеството му на ЕТ „Т.91 - Д.В.”, ЕИК *********, и със собствени сили и
средства извършил през периода м.04 - м.11.2008 г. ремонти работи в имота, подробно описани в ИМ, включващи и
преустройство на сутеренния етаж в магазин, със съгласието на двете ответници. Л.К.
дала съгласието си лично, а Н.А. - по телефона, тъй като по това време живеела
в И., като имала уговорка с ищеца след прибирането на последната в Б., тя да му
прехвърли собствеността върху нейната част от имота. За описаните в ИМ
подобрения, материали и труд - почистване от боклуци; подсилване на темелите и
хидроизолация; подмяна на греди, претърсване на покрива и изграждане на ново
стълбище; ремонт на сутеренния етаж; удължаване на съществуваща тераса на
източната фасада; изливане на бетонна плоча между сутерена и първия етаж;
полагане на подложна бетонна плоча в сутерена; изграждане и измазване на
масивна тухлена ограда; изграждане на дървен навес; изграждане на външна
тоалетна върху съществуваща такава; подмяна на ВиК и ел. инсталации, ищецът
заплатил общо 59 520 лв. Въпреки проведените многократни срещи с двете
ответници за уреждане на отношенията им с ищеца, те отказали да му прехвърлят
собствеността на имота или да му заплатят направените разходи по ремонта.
Ето защо, ищецът счита,
че като недобросъвестен владелец е извършил подобрения в чужд имот със съгласието и без
противопоставянето на двете собственици, а подобренията по т. 1, 2, 3, 6 и 7 от
ИМ са направени и с цел запазване на имота от разрушаване, като моли съда да
постанови решение, с което да осъди ответницата Л.К. да му заплати сумата
1 240 лв., представляваща част от дължимите общо 29 760 лв., както и
да осъди ответницата Н.А. да му заплати сумата 29 760 лв., ведно със
законните лихви и направените по делото разноски.
Моли също да му
се признае право на задържане на имота до окончателното плащане на
претендираните суми.
При условията на евентуалност претендира осъждане на
двете ответници за неоснователното им обогатяване до размера на обедняването му
или по 1 000 лв. за всяка от тях.
Подробни съображения в тези насоки излага в исковата
молба, в уточнението й и в писмена защита по съществото на спора. В подкрепа на
твърденията си ангажира гласни и писмени доказателства.
Ответницата Л.К.К., ЕГН **********,*** С., е подала
отговор, в който заявява, че искът е допустим и основателен и го признава
изцяло.
Твърди, че
изложените в ИМ фактически обстоятелства отговорят изцяло на действителността,
като къщата им е била в окаяно състояние и пред разпадане. След съгласие и от
страна на сестра й Н., дадено по телефона в присъствие на ответницата К.,
ищецът започнал през 2008 г. пълен ремонт на къщата. Н.А. обещала след
връщането си в Б. заедно със сестра си Л. да прехвърли имота на ищеца и
съпругата му, но като видяла в какъв хубав вид е имота, отказала да извърши
нотариалното му прехвърляне. А. отказала също така да заплати на ищеца
съответната част от разходите по ремонта, като самата Л.К. не е вложила средства
и не е участвала в ремонта на къщата.
Съображения в
тези насоки излага в отговора си. В подкрепа на твърденията си не ангажира
доказателства.
Ответницата Н.К.А., ЕГН **********,***, чрез
пълномощниците си адв. С.Д. *** и адв. С.Х. от АК - гр. Х., е подала
отговор, в който заявява, че искът е недопустим, недоказан и неоснователен.
Твърди, че през
1991 г. допуснала в собствения си имот ищеца и семейството му, поради
изключително лошото им финансово състояние, водена от желанието да помогне на
роднините си. През периода 2005 г. - 2008 г. работила в И., като през това
време сестра й Л., племенницата й С. - съпругата на ищеца, и той самият
започнали да я уговарят по телефона да им прехвърли собствеността върху първия
етаж от къщата, който те да ремонтират за себе си, а вместо това да построят за
нея втори етаж и да й прехвърлят собствеността върху него. Съгласие за това
ответницата никога не е давала, а по повод упражнявания неведнъж натиск върху
нея е образувано наказателно производство, по което има влязла в сила присъда.
Категорично
отрича да е била наясно с извършването на каквито и да е подобрения в имота,
тъй като е била в И. по това време, поради което не е могла да им се
противопостави. Счита също, че така заведения иск е недопустим, тъй като имота
и подобренията в него се ползват единствено от ищеца, който е държател, а не
владелец на имота, и от негово семейство. Нещо повече, претендира се почистване
на къщата от боклуци, при положение че през периода 1991 г. - 2008 г., т.е. 17
години, в него е живял само ищеца. Счита, че искът е и недоказан, тъй като
общият сбор на сумите по приложените фактури и касови бележки е 3 427,51
лв.
Ето защо, моли
претенциите на ищеца да се отхвърлят като неоснователни, ведно с присъждане на
разноски.
При условията
на евентуалност предявява възражение за прихващане на претенцията на Д.В. със
сумата от 72 300 лв., представляваща обезщетение за ползите от имота, от
които е била лишена през периода 01.07.1991 г. - 31.07.2011 г., в размер на
пазарния наем от 300 лв. месечно, каквото искане многократно е отправяла към
ищеца. Подробни съображения в тези насоки излага в отговора си и по съществото
на спора. В подкрепа на твърденията си ангажира писмени и гласни доказателства.
Във връзка с възражението на ответницата Н.А. за
прихващане, ищецът Д.В. е направил възражение за погасяване на претендираното
обезщетение в размер на пазарния наем по давност, съгласно чл. 111, б. “в” от ЗЗД.
Съдът, като прецени процесуалните предпоставки за
допустимост на предявените искове, събраните по делото доказателства поотделно
и в тяхната съвкупност и след като обсъди доводите на страните, съгласно чл.
235 от ГПК, намира за установено следното от фактическа страна:
По
делото няма спор, че ответниците Л.К. и Н.А., които са сестри, са съсобственици на
жилищната сграда, построена в УПИ ХІХ-202 от кв. 438 по плана на кв. Зеленчукова
борса на гр. П., с адм. адрес: ***, на основание покупко-продажби срещу задължения
за издръжка и гледане на прехвърлителите К. и А.А - техни родители, като Н.А. е собственик на първия етаж
от
жил. сграда, на 1/2 ид.ч. от сутерена, 1/2 ид.ч. от тавана, 1/2 ид.ч. от общите части
на сградата и от правото на строеж, а Л. е собственик на правото на
строеж на втори жилищен етаж, ведно с 1/2 ид.ч. от сутерена, 1/2 ид.ч. от
тавана, 1/2 ид.ч. от общите части на сградата, като правото на строеж на втори жил. етаж не е реализирано до
момента, видно от приложените нот. акт № 31, том ХХІІ, дело № 6791/1989 г., нот. акт № 32, том ХХІІ,
дело № 6792/1989 г., скица № 497
от 01.08.2008 г., писмо изх.№ 11-СД-646 от 09.06.2011 г., удостоверяващо
данъчна оценка на имота, както и скица на сграда № 15035/01.06.2011 г.
С протоколно
определение от 03.11.2011 г. е прието за безспорно, че от 1991 г. до 2008 г. ищецът и семейството му са живели в процесния имот със съгласието на
ответниците, като са ползвали 1 стая от първия етаж и половината от сутерена на
сградата, а след 2008 г. – само половината от сутерена.
Между ищеца като ЕТ “Т.91 – Д.В.”***
и “Прокредит Банк /Б./ “ АД е сключен на 30.04.2008 г. Договор за Прокредит
Спринт № 023-450980/30.04.2008 г., с който на ищеца Д.В. е отпуснат
инвестиционен кредит в размер на общо 25 000 лв., с част от които заемополучателят се задължава да погаси предсрочно
задълженията си към банката по договор за кредит от 12.01.2008 г., видно от
цит. договор.
С писмо изх.№
38-94-Л-19/15.05.2008 г. Район “З.ен” при Община П. е уведомил двете ответници Л.
и Н. А., че се допуска преустройство и промяна на предназначението на част от
призема на процесната жил. сграда в “Магазин за хранителни стоки”, видно от
цит. писмо. Представени са също Протокол от 31.07.2008 г. и Обяснителна
записка, както и 8 бр. фактури и касови бонове към тях за закупени стр.
материали, складови разписки и приемо-предавателни протоколи.
По
делото са приложени 2 бр. Декларации – съгласие по чл. 183 от ЗУТ от
ответницата Н.А. с нот. заверка на подписа й от 15.08.2008 г. на нотариус А.Ш.,
рег.№ * на НК. С първата от тях /л. 15 от гр.д.№ *8/2011 г., ПРС, VІІ гр.с./ Н.
се съгласява нейната сестра и съсобственичка на процесния имот – Л.К., да
извърши преустройство, строителни и ремонтни дейности в същия имот, със
следните параметри: 1/ преустройство на двете южни стаи от сутерена /бивши
изби/ в хранителен магазин; 2/ подсилване темелите на къщата; 3/ подменяне на
греди, претърсване на покрива, изграждане на ново стълбище; 4/ удължаване и
наливане на бетон на съществуваща тераса на източната фасада; 5/ изливане на бетонна
плоча с дебелина 12 см. между сутеренния и първия етаж; 6/ полагане на бетонна
плоча от 12 см. на две от южните сутерени стаи с оглед бъдещото им
преустройство в магазин; 7/ изграждане и измазване на масивна тухлена ограда
около дворното място; 8/ изграждане и поставяне на дървен навес от 50 кв.м; 9/
изграждане на външна тоалетна върху съществуваща такава.
В същата
декларация Н.А. заявява, че в качеството си на съсобственик ще учреди право на
строеж на сестра си Л., в т.ч. и при прехвърляне на собствеността й на член от
нейното семейство.
С втората нот.
заверена Декларация – съгласие по чл. 183 от ЗУТ /л. 16 от цит. дело на ПРС/ Н.А.
е заявила, че е съгласна с преустройството на двете сутеренни стаи в магазин за
хранителни стоки, като е посочено, че тази декларация следва да послужи пред
компетентните органи в Район “З.” – гр. П..
На същата дата
– 15.08.2008 г., в гр. София от нотариус А.Ш., рег.№ * на НК, е съставен и
Констативен протокол, в който са отразени следните волеизявления на страните по
спора:
- Л.К. е
заявила, че макар стр. книжа за преустройствата, описани в по-горе в 9 пункта,
да са издадени на нейно име, тя не е участвала нито с труд, нито със средства,
а ищецът Д.В., който е неин зет, е извършил всичко описано, като е вложил свои
средства;
- Н.А. е
заявила, че всички подобрения в процесния имот, които вече са направени от Д.В.,
са незаконни и са изградени без нейно съгласие и подпис. Разговаряла е с племенницата
си С. В. – съпруга на Д., по телефона за евентуално прехвърляне на първия етаж,
но не е давала съгласие да се започват преустройствата. Не желае да заплаща
направените подобрения, както и да участва в разходите по узаконяването им. Дава
съгласие за преустройство на две от стаите в сутерена в магазин за хранителни
стоки, както и ползването му безвъзмездно след преустройството;
- Д.В. е
заявил, че 3 пъти жена му С. е разговаряла по телефона с леля си Н., докато тя
е била в И.. Н. й казала да действат, а когато тя се върне в Б. ще оправят
всичко документално. Ищецът теглил банков кредит и вложил около 38 000 лв. в
преустройствата, които вече са извършени в имота, описани по-горе в 9
пункта.
С посоченото
по-горе протоколно определение от 03.11.2011 г. е прието за безспорно и
обстоятелството, че двете ответници не са вложили никакви средства в
извършените строително-ремонтни работи в имота им, в т.ч. и в преустройството
на двете сутеренни стаи в магазин, а с протоколно определение от 15.12.2011 г.
е прието също за безспорно, че описаните видове СМР действително са извършени в
процесния имот.
По делото е
представено Решение № 321/29.11.2010 г. по в.н.о.х.д.№ 2363/2010 г., ПОС, с
което е потвърдена Присъда № 274/27.05.2010 г. по н.о.х.д.№ 357/2010 г., ПРС,
ХІV н.с., с която на С. и на Д. В. са наложени наказания “Лишаване от свобода”
при условията на чл. 66, ал. 1 от НК, за това, че на 16.10.2008 г. в гр. П. в
съучастие помежду си като съизвършители противозаконно са лишили Н.А. и И.Т. от
свобода и с цел да принудят Н. да се разпореди със свое право на собственост
върху недвижим имот, находящ се в ***, са я заплашили с насилие, като деянието
е извършено от две лица.
По делото е прието заключението на единична
съдебно-техническа експертиза с вещо
лице Д.А.Б., което съдът възприема като компетентно и безпристрастно изготвено,
макар и оспорено от ответницата Н.А.. От него и от обясненията, дадени от
вещото лице в съдебно заседание на 03.11.2011 г., се установява, че стойността
и обема на извършените строително-ремонтни работи в процесния недв. имот към
2008 г. възлиза на общо 61 583,69 лв. Крайната пазарна стойност на
еднофамилната жилищна сграда с идентификатор 56784.514.202.1 по КККР, с площ от
103 кв.м, находяща се в ***, към м.10.2008 г. е 113 325,49 лв. С оглед смяната
на статута на 30 кв.м от сутеренната част в магазин за хранителни стоки, стойността
на тази търговска площ възлиза на 57 565,74 лв., с която сума се увеличава
стойността на имота.
Има изготвена стр. документация за смяната на статута на
сутеренните стаи в магазин, но ремонтът не е завършен и затова не е приет и не
е издадено разрешение за ползването му.
Към 2011 г. има намаление на цените на недвижимите имоти
с около 30 % - 36 %. Намаление на цените има и по отношение на СМР, но може би
не толкова голямо по размер.
По повод оспорване
на заключението на единичната експертиза е изготвена и тройна СТЕ с вещи лица В.Г.Р.,
В.Б.И. и инж. Й.Д.А., заключението на които съдът възприема като компетентно,
безпристрастно изготвено и неоспорено от страните. От него и от обясненията на
вещите лица, дадени в съдебно заседание на 15.12.2011 г., се установява, че към
датата на огледа две стаи и кухненски бокс в сутерена с височина 2,15 м се
използват за живеене, но не отговарят на СПН. Двете стаи, предвидени за
магазин, са с височина 3 м, но са без обособен отделен вход, без подова
настилка и не са боядисани. Няма одобрени строителни книжа за преустройство на
част от сутерена в магазин.
Стойността
на извършените ремонтни дейности към 2011 г. е в размер на общо 61 115 лв., а
при отчитане на амортизацията през периода от 2008 г. до 2011 г. тя е общо 58
711 лв. В посочените от вещите лица единични цени на отделните видове СМР са
включени труда, материалите и допълнителните разходи, като са дадени средни
цени за страната.
Справедливата
пазарна стойност на еднофамилната жилищна сграда с идентификатор 56784.514.202.1 по КККР, с площ от 103 кв.м, находяща се в ***,
към 2008 г. е 39 073 лв., а към 2011 г. е 83 370 лв. Размерът на увеличението
на стойността на имота, вследствие на извършените подобрения, не се отразява
директно върху справедливата пазарна стойност, тъй като тя е получена като са
отчетени и пазарни условия чрез метода на пазарните сравнения, които отчитат
пазара на недвижими имоти.
Размерът на увеличението на стойността на имота,
вследствие на извършените подобрения през 2008 г., е в размер на 44 297 лв.,
независимо, че общият размер на подобренията към 2011 г. е 58 711 лв.
Размерът
на наема за периода от 01.07.1991 г. до 31.07.2011 г. възлиза на общо 10 949
лв., а за 1/2 от него – 5 474 лв.
Показанията на разпитаните свидетели С. Г. В., П.Г.А., С.А.Х.,
С.К.И. и И.К.Т. съдът кредитира като логични, последователни и непротиворечиви,
макар и при условията на чл. 172 от ГПК по отношение на свидетелите С. В., С.И.
и И.Т.. От кредитираните свидетелски показания се установява, че св. С. В.
живеела в къщата от раждането си, а от 20 г. в нея живее и съпруга й – ищеца Д.В.
– “Собственичките и двете бяха съгласни да живеем в къщата. Те ни пуснаха да
живеем в нея. Не сме имали никакви уговорки за наем. ... Не са имали претенции
да им се заплаща наем.” Къщата е построена през 1959 г. и била в окаяно
състояние – “В къщата беше просто невъзможно да се живее. Имаше паднал
покрив, гредоред паднал. ... паднали стълби, нямаше баня и тоалетна, ...Поради
тази причина започнахме да търсим леля ми Н., за да се разберем и да се направи
ремонт на къщата. ... Многократно се обаждахме по телефона на леля ми Н.,
понеже тя беше по това време в И., а трябваше да я питаме за този ремонт. ...
Направихме по телефона устна уговорка, че ще теглим от банката заем за ремонта
и като си дойде леля ми ще се разберем. Ние искахме да си построим жилище, но
за да строим втори етаж, трябваше първо да се мине и започне от първия етаж.
Имахме уговорка с леля ми да си разменим етажите. Ние да ремонтираме изцяло
първия етаж и да налеем плоча за втория, а тя като се върне от И. да си построи
втория етаж. ... Това беше уговорено при разговорите ни по телефона и леля ми
не е имала никакви други претенции. Ние теглихме кредита и започнахме двамата
със съпруга ми да правим ремонт на първия етаж, който тя трябваше да ни
прехвърли и половината от мазето също. Когато си дойде от И. леля ми Н. отказа
категорично да ни прехвърли първия етаж, който вече бяхме ремонтирали. Видя, че
е станал много хубав и реши да го продаде, даже докара клиент да го оглежда и
купува. Помолих я да се разберем, но тя категорично ми отказа и каза, че на нас
няма да даде нищо. От там започнаха проблемите ни. Тогава ние й поискахме пари
– около 50 000 лв., колкото излезе ремонта, даже 60 000 лв. Тя отказа и да ни
плати и не ни е платила нищо и до момента” /св. В./
От показанията на св. П.А. и С.Х., без родство
със страните, които са участвали пряко в осъществяването на голяма част от
посочените СМР, се установяват подробно и с детайли отделните
строително-ремонтни дейности, които са били извършени в имота на ответниците,
но предвид приетото за безспорно обстоятелство, че претендираните СМР
действително са извършени в процесния имот, съдът не ги коментира обстойно. От
показанията на тези свидетели се установява, че ищецът Д.В. ежедневно
разпределял работата на всеки и пак той им заплащал за положения труд – “Д.
ми казваше всеки ден каква работа да свърша, той казваше и на майсторите, и на
нас каква работа да свършим. Той ни плащаше. ... Специално за тези
боклуци по 30 лв. ни плащаше Д. на ден, а за другите неща по 35 лв. – 40 лв.
Имало е и майсторска работа, там Д. ни плащаше вече на кв., каквото сме
свършили. Почти във всяка дейност съм участвал – при наливане на бетона, на
темелите, на основата. Д. ми плащаше по 40 лв. надница на ден за бетона. Над
100 кв.м плоча наляхме само долу. ... За наливането на плочите горе и
долу съм вземал около 700 лв. – 800 лв. само аз.” /св. Х./.
“Д. ми плащаше по 35 лв. – 40 лв. на ден, според това
каква работа съм свършил. ... Тогава заедно с нас работеше и един майстор – бай
К., който беше кофражист, а ние му помагахме. Бяха се разбрали за цена с Д. –
за 2 000 лв. и нещо се разбрахме за долната плоча и още толкова за горната,
всичко в завършен вид. Това включва долната плоча, кофраж, подпорни греди, след
това се нарежда арматурата. Арматурата я прави съвсем друг човек. Тя не влизаше
в тази цена. ... След като се направи долната плоча, аз лично правих
хидроизолация. Д. тогава ми плащаше на квадрат. Плати ми по 5 лв. на квадрат. Около
300 лв. общо ми плати Д. само за изолацията ... Взимал съм парите разпокъсано,
на ден, на седмица, общо взето Д. ми плащаше, както се разбрахме. Единствено за
майсторската работа, дето беше уговорена за кв.м, ми е плащал след свършената
работа. За по-общите работи ми плащаше надница по 40 лв. на ден. ... Аз съм
участвал от началото на строителните работи на къщата до края ... Работил съм 7
месеца – от април до октомври.” /св. А./.
От показанията на св. С.И. и
И.Т., които са брат и сестра на ответниците Л. и Н., но не са присъствали лично
на срещи между страните по делото, се установява, че Н. споделяла с тях, че не
е съгласна с извършваните от С. и Д. ремонтни работи в процесния имот. Според
св. Т., “Н. като се е върнала от И., казала на В., че ако ще ползват още
имота, иска наем, но не мога да кажа колко точно пари е искала.” Свидетелят
И. твърди, че “Сестра ми И. казваше, че сестра ми Н. й се оплаквала, че С. и
Д. я изнудват да правят някакви ремонти в къщата за магазин. ... В. са си
позволили да правят някакви ремонти там. Н. не се е съгласила с всички техни
желания – да се препише къщата, да се правят ремонти. Имахме доста разговори с Н.
за това и тя ми казваше, че нищо няма да препише, нито ще се съгласи на нещо,
което те са си решили да правят. Не съм присъствал лично на разговори между
страните какво ще се прави с къщата.”
При така установените фактически обстоятелства, съдът
направи следните изводи от правна страна:
Предявените пасивно субективно съединени искове с правно основание чл. 74, ал. 2, вр. чл. 72 от ЗС са допустими, а разгледани по същество са
ЧАСТИЧНО ОСНОВАТЕЛНИ.
Разпоредбите на
чл. 72 - 74 от ЗС регулират правоотношенията, породени от неоснователното
обогатяване на собственика с подобренията, извършени от владелеца на вещта.
Право на обезщетение за извършени подобрения в чужд имот има само владелецът,
но не и държателят. Държателят е лицето, което упражнява фактическа власт /сorpus/ върху вещта,
но то не я държи като своя, а за другиго, т.е. не я държи за себе си, защото
няма намерение да я свои /animus/. За да бъде превърнато
държането във владение намерението да се свои чуждата вещ трябва да бъде
обективирано недвусмислено чрез действие, което по категоричен начин отблъсква
владението на съ/собственика, който не ползва имота. В конкретния казус съдът
намира, че от събраните по делото писмени и гласни доказателства се установява,
че ищецът Д.В. и семейството му са ползвали /държали/ процесния имот през
периода 1991 г. - 2008 г. със съгласието на двете ответници, които са негови
собственици. През 2008 г. между ищецът и съпругата му С., от една страна, и ответницата
Н.А. започнали преговори по телефона, тъй като тя се намирала тогава в Р И.. В
резултат на тях се постигнала устна договореност ищецът и съпругата му да
извършат със свои средства и за своя сметка цялостен ремонт на съществуващата
едноетажна жилищна сграда и преустройство на част от призема в магазин за
хранителни стоки, като срещу това ответницата Н.А. обещала след връщането си в
страната да им прехвърли на тях или на сестра си Л. /майка на С./ собствеността
му, а тя да реализира правото на строеж на втори жилищен етаж, което се установява
от показанията на св. С. В.. Съдът кредитира показанията на тази свидетелка,
въпреки близката й родствена връзка със страните, тъй като те са логични,
последователни и непротиворечиви и се подкрепят и от събраните по делото писмени
доказателства, а именно неоспорените от ответницата Н.А. 2 бр. нот. заверени
Декларация - съгласие по чл. 183 от ЗУТ и Констативен протокол от 15.08.2008 г.
на нотариус А.Ш., рег.№ * на НК. Показанията на св. С. В. съвпадат с волеизявленията
на ответницата Н.А., обективирани в посочените документи, с изключение
единствено на твърдението на последната, че до 15.08.2008 г. не е давала
съгласие /вероятно писмено/ за започване на извършените до момента
преустройства, описани в тези документи, и не желае да ги заплаща, но „нямам и претенции за тях”, като
същевременно изрично дава писмено съгласие по чл. 183 от ЗУТ и „заявявам, че ще учредя право на строеж … в
предвидената нот. форма”. Ето защо, съдът приема, че от средата на 2008 г.
държането на имота от ищеца се е превърнало във владение, като извършените СМР
са били осъществени от него със съзнанието, че имотът само формално е
собственост на двете ответници, при изричното съгласие за това и на другия
съсобственик - ответницата Л.К.. Това намерение да се свои вещта /animus/ е било
многократно и недвусмислено афиширано от ищеца от средата на 2008 г. до момента,
видно от показанията на св. П.А. и С.Х., и то спрямо ответницата Н.А., което се
установява, както от показанията на водените от нея свидетели С.И. и И.Т.,
които макар и близки роднини, не са били допускани в имота, така и от фактическите
обстоятелства, предмет на приложената присъда на ПРС, поради което съдът
приема, че ищецът по категоричен начин е отблъсквал владението на съсобственика
Н.А..
Предвид
гореизложеното, съдът намира, че по отношение на ищеца са налице и двата
елемента на института на владението - фактическа власт върху имота /сorpus/ и намерение
той да се свои /animus/, като от страна на ответниците не се
опровергава законовата презумпция на чл. 69 от ЗС, съгласно която се
предполага, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я
държи за другиго.
Тъй като обаче даденото от ответницата Н. А.
обещание в полза на ищеца и семейството му, респ. в полза на ответницата Л.К., не
е годно правно основание, то упражняваното от ищеца владение върху имота е
недобросъвестно по аргумент от противното на чл. 70 от ЗС, тъй като той като
държател е започнал да държи вещта за себе си без правно основание за това.
Според чл. 74,
ал. 1 от ЗС, недобросъвестния владелец може да иска за подобренията, които е
направил, само по-малката сума измежду сумата на направените разноски и сумата,
с която се е увеличила стойността на имота вследствие на тези подобрения.
Подобрение на един имот е налице, когато вложените труд, средства и материали
са довели до увеличаване на стойността му, като увеличението се заплаща,
доколкото съществува към деня на постановяване на решението. От заключенията и
на двете СТЕ се установява, че вложените от ищеца материали, труд и средства са
довели до увеличаване стойността на процесния имот, който е построен през 1958
г. и е бил в твърде лошо състояние /липса на „В и К” инсталация, липса на санитарен
възел, височина на стаите от 2,15 м, вход за етажа от подвижна дървена стълба,
…/, според вещите лица, които са направили съответните констатации и изводи
след подробен оглед на същия, вкл. на първия етаж, който и към момента е
необитаем /няма нито „В и К”, нито ел. инсталация/.
След извършване
на описаните в исковата молба СМР и преустройство на две от стаите от призема в
магазин, които не се оспорват от ответниците, стойността на недвиж. имот,
собственост на двете ответници се е увеличила. Доколкото от тройната СТЕ се
установява, че процедурата по преустройството е започнала, но не е завършена,
както и самото фактическо преустройство на тези стаи, то извършеното следва да
се третира като незаконно строителство, тъй като към момента на осъществяването
му не са налице одобрени строителни книжа и документи за промяна на
предназначението на част от имота, съгласно изискванията на чл. 38, вр. чл. 149,
чл. 139, чл. 183 - 186 от ЗУТ и Наредба № 7 за ПНУТ. Тъй като обаче и двете
ответници като собственици на имота не са възразили на преустройството на част
от жилищните помещения в магазин, видно от признанията на Л.К. и от подписаните
от Н.А. нот. заверени декларации по чл. 183 от ЗУТ, съдът приема, че това
преустройство е подобрение, тъй като е довело до увеличаване на стойността на
имота, и собствениците не са поискали премахването му, като се взема предвид и започналата
вече процедура по промяна на предназначението, съгласно приложеното писмо от
15.05.2008 г. на Район „З.” - гр. П., Обяснителна записка, Протокол от
31.07.2008 г. и заключението на тройната СТЕ.
Съдът намира,
че в конкретния казус при уреждане правата на владелеца следва да намери
приложение разпоредбата на чл. 74, ал. 2, вр. чл. 72 от ЗС, съгласно която
когато собственикът е знаел, че се правят подобрения върху имота му и не се е
противопоставил, отношенията между тях се уреждат като с добросъвестен
владелец. Последният може да иска за подобренията които е направил, сумата, с
която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения,
определена към датата на постановяване на съдебното решение, както и
необходимите разноски, които е направил за запазване на вещта, като до
заплащането им има право да задържи имота. По делото се установи от
кредитираните гласни доказателства и от подписаните от Н.А. нот. заверени
документи, че тя е знаела за намеренията на ищеца и макар да твърди, че „съгласие не съм давала да почват
преустройствата”, следващото изречение в Констативния протокол от
15.08.2008 г. е „Давам съгласие за преустройството …”, поради което съдът намира, че към посочената дата по време на
изпълнение на СМР е налице валидно дадено съгласие, в т.ч. чрез нот. заверени
декларации, от Н.А. за извършване на преустройство на част от жилищните
помещения в магазин, в резултат на което притежавания от нея имот е увеличил
стойността си. По отношение на другата съсобственичка на имота - Л.К., не е
спорно, че тя е знаела и въпреки това не се е противопоставила, а е била
съгласна с извършваните СМР и преустройство.
Ето защо, на
основание чл. 74, ал. 2, вр. чл. 72 от ЗС ответниците дължат на ищеца за
направените от него подобрения сумата от общо 44 297 лв., с която се е увеличила
стойността на имота към 2011 г., съгласно чл. 72, ал. 1, пр. 2 от ЗС и възприетото
заключение на тройната СТЕ. Съдът възприема този вариант на заключението, тъй
като счита, че той най-обективно отразява пазарните механизми към момента, а
също така тази оценка се доближава и до посочената от единичната СТЕ стойност
от 57 565,74 лв. към 2008 г., която следва да се намали с 30 % - 36 % за
2011 г. От тази сума, съобразно правата им на собственост, ответниците дължат
на ищеца по 22 148,50 лв. всяка от тях, като до пълния предявен размер от 29 760
лв. исковете се явяват недоказани и неоснователни и следва да се отхвърлят.
Неоснователно е
възражението на ответницата Н.А., че предявеният главен иск за подобрения в
чужд имот е недопустим, тъй като ищецът продължава да ползва имота, респ. и
подобренията в него. Съдът приема, че недобросъвестното владение на ищеца е
било смутено от тази ответница с предприетите от нея действия във връзка с
продажбата на нейната част от имота, което се установява от приложеното
наказателно дело от 2010 г. и от ангажираните гласни доказателства, както и с
предявените от нейна страна претенции за заплащане на наем от ищеца и
семейството му след влошаване на отношенията между тях. Ето защо, от този
момент владението на ищеца е било прекъснато и се е превърнало в държане със
съгласие на собствениците, поради което вземането му за подобрения в чужд имот
е станало изискуемо, а възражението на ответницата А. за недопустимост на иска
е неоснователно.
В исковата
молба се твърди също, че подобренията, описани по т. 1, 2 , 3, 6 и 7 от нея,
представляват необходими разноски, които ищецът е направил за запазване на
вещта по смисъла на чл. 72, ал. 2 и чл. 73, ал. 2 от ЗС. Тъй като обаче в тази
насока няма посочена цена и формулиран петитум, съдът не обсъжда тези претенции,
които по принцип се присъждат в размер на действително направените разходи за
запазване на вещта, която в противен случай би погинала или би била съществено
увредена.
Тъй
като главният иск по чл. 74, ал. 2, вр. чл. 72 от ЗС срещу двете ответници е
основателен /макар и частично по размер/, съдът не се произнася по евентуално
съединените искове за неоснователно обогатяване по чл. 59 от ЗЗД.
С оглед
уважаване на предявения от ищеца главен иск съдът следва да се произнесе по
направеното от ответницата Н.А. при условията на евентуалност възражение за
прихващане със сумата от общо 72 300 лв., представляваща обезщетение за
ползите от имота, от които е била лишена през периода 1991 г. - 2011 г., в размер
на 300 лв. месечно. Съгласно чл. 73, ал. 1 от ЗС, недобросъвестният владелец
дължи на собственика добивите, които е получил и които е могъл да получи, както
и обезщетение за ползите, от които го е лишил, като се приспаднат направените
за това разноски. Няма спор, че ищецът и семейството му са живели през
посочения период в имота, поради което са лишили собствениците от ползите му.
Спорно е обаче каква част от процесния имот са ползвали, тъй като ищецът
твърди, че ползва само половината от сутерена, която е собственост на другата
ответница Л.К., а според тройната СТЕ жилищният етаж е необитаем. В тази насока
ответницата Н.А. не е ангажирала доказателства, поради което съдът приема, че не
се установява каква част от имота са ползвали и ползват сем. В. за процесния
период, поради което претенцията за обезщетение за ползите, от които е била лишена
ответницата А. е недоказана и неоснователна.
Същата е
недоказана и по размер, тъй като видно от заключението на тройната СТЕ размерът
на наема за посочения период възлиза на общо 10 949 лв., а за 1/2 от имота е 5
474 лв., т.е. далеч по-малко от претендираните общо 72 300 лв.
Наред с това,
от страна на ищеца е направено възражение за погасяване по давност на вземането
на тази ответница. В случая вземането е облигационно и се погасява с общата
5-годишна давност по чл. 110 от ЗЗД, тъй като не се касае за вземания за наем,
а за обезщетение на деликтно основание за пропуснати ползи в размер на пазарния
наем за имота. Ето защо, възражението за изтекла погасителна давност в полза на
ищеца е основателно, поради което претенцията на ответницата Н.А. за периода
1991 г. - 2006 г. е погасена по давност в тази част, поради което се явява
неоснователна и на това основание.
По отношение на
акцесорната претенция на право на задържане на вещта от ищеца по смисъла на чл.
72, ал. 3 от ЗС съдът намира, че претенцията е основателна и следва да се уважи,
тъй като ищецът има качеството на подобрител, приравнен на добросъвестен
владелец, и се намира във фактическо владение на имота, който държи за
собствениците.
Разноски на страните по съразмерност и компенсация не
следва да се присъждат на страните.
Предвид гореизложеното, П. окръжен съд
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА Л.К.К., ЕГН **********,*** С., да заплати на Д.А.В., ЕГН **********,***
2, със съд. адрес: ***, чрез адв. З.З., на
основание чл. 74, ал. 2, вр. чл. 72 от ЗС сумата 1 240 лв. /хиляда двеста и четиридесет
лв./ - част от дължимите общо 22 148,50 лв., представляващи увеличената
стойност към 2011 г. на притежаваната от нея идеална част от недвижим имот - еднофамилната жилищна сграда с идентификатор
56784.514.202.1 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-48/03.06.2009 г., с площ
от 103 кв.м, находяща се в ***, вследствие извършени СМР и започнала процедура
по промяна на предназначението на 30 кв.м от сутеренната част в магазин за
хранителни стоки, ведно със законната лихва, начиная от 16.03.2011 г. до
окончателното плащане.
ОСЪЖДА Н.К.А., ЕГН **********,***, да заплати на Д.А.В., ЕГН **********,***
2, със съд. адрес: ***, чрез адв. З.З., на
основание чл. 74, ал. 2, вр. чл. 72 от ЗС общо сумата 22 148,50 лв.
/двадесет и две хиляди сто четиридесет и осем лв. и 50 ст./, представляваща увеличената
стойност към 2011 г. на притежаваната от нея идеална част от недвижим имот - еднофамилната жилищна сграда с идентификатор
56784.514.202.1 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-48/03.06.2009 г., с площ
от 103 кв.м, находяща се в ***, вследствие извършени СМР и започнала процедура
по промяна на предназначението на 30 кв.м от сутеренната част в магазин за
хранителни стоки, ведно със законната лихва, начиная от 16.03.2011 г. до
окончателното плащане, като до пълния предявен размер от 29 760 лв. ОТХВЪРЛЯ иска като
НЕДОКАЗАН и НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОТХВЪРЛЯ възражението на Н.К.А., ЕГН **********,***, за ПРИХВАЩАНЕ по чл. 103 и сл. от ЗЗД на задължението й към Д.А.В.,***, за
подобренията в процесния имот със сумата от 72 300 лв. /седемдесет и две
хиляди и триста лв./ - обезщетение за ползите от този имот, от които е била
лишена през периода 1991 г. - 2011 г., като НЕДОКАЗАНО и НЕОСНОВАТЕЛНО.
ПРИЗНАВА на Д.А.В., ЕГН **********,***
2, със съд. адрес: ***, чрез адв. З.З., на основание чл. 72, ал. 3 от ЗС правото
ДА ЗАДЪРЖИ процесния имот - еднофамилната
жилищна сграда с идентификатор 56784.514.202.1 по КККР, одобрени със Заповед №
РД-18-48/03.06.2009 г., с площ от 103 кв.м, находяща се в ***, до заплащане от Л.К.К., ЕГН **********,***, и от Н.К.А., ЕГН **********,***,
съответно на
сумите 1 240 лв. и 22 148,50 лв., ведно със законната лихва върху тях, начиная от 16.03.2011 г. до окончателното плащане.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Апелативен съд
– гр. П. в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: ………………….
/М. Бедросян/