Р Е Ш Е Н И Е
№
…………../13.06.2022г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ
РАЙОНЕН СЪД, XXXIX - ти състав, в публично съдебно заседание на тринадесети май
през две хиляди двадесет и втора година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: Христина Колева
при
секретаря Цветелина Илиева, като разгледа докладваното от съдията гр.дело № 539
по описа за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано
по предявен от Е.В.
Симеонов, ЕГН: ********** с постоянен адрес в ****, съдебен адрес:***, чрез адвокат М.Т.
срещу Е.С.с адрес: гр. ****, представлявана от управителя О.Б.М., искова
молба с правно основание чл. 40 ЗУЕС за отмяна на решение на общото събрание на
Е.С.проведено на 09.12.2019 г., за отваряне на отделен вход за ап.1.
Твърди се в исковата молба, че е собственик по силата
на наследствено правоприемство
от баща си
В.Г.А., починал на
19.12.1988г., на апартамент, със застроена площ 94 кв.м., при граници
по нотариален акт №**, том ***, дело №***г. на ВН: ул. "****",
ап.
на К.Л.К.и
Е.С.К. и двора на кооперацията, ведно с разположения в северозападната част на сградата
таван от 25 кв.м., източната маза от 14.8 кв.м.
и западната под него маза
с площ 9.2 кв.м., както и 1/9 идеални части от общите
части на сградата и от дворното
място,
който се намира в сграда в режим на ЕС, находяща се гр. ****. На
09.12.2019г. било проведено Общо събрание на Е. с., свикано от домоуправителя
О.Б.М. при точка единствена:
Отделен вход за ап.*** Счита оспореното решение за
незаконосъобразно, тъй като не е спазена процедурата по свикване и провеждане
на събранието. Твърди се, че поканата за свикване на
Общото събрание не е подписана от посоченото лице,
не е обявен час и не е поставена
на входа на сградата. Не е спазен 7-дневния срок, визиран в разпоредбата на чл.13, ал.1 ЗУЕС.
В законоустановения срок от поставане на
уведомлението за изготвяне на протокола, с писмено възражение, изпратено на домоуправителя
по Viber, е оспорила съдържанието
на протокола с твърдения, че не са отразени в
цялост изявленията й, неправилно е отразено, че И. А. и Г.И. - Б. са собственици на апаратамент №1, както
и че Г.Й.И.-Б. е присъствала на ОС
на ЕС. Навежда доводи, че направилно са отразени ид.части на собствениците, участвали в ОС. Съдържанието на
протокола не съответства на чл.16, ал.5 ЗУЕС. В същия не вписано колко лица са
се явили лично и колко са
били представлявани от пълномощник. Налице било и разминаване в съдържанието на протокола и приложените списъци за регистрация и гласуване на присъствалите лица. В протокола на ОС К.Л.е посочен
като съсобственик на ап.4, ет.2 заедно с М.Л., а в протокола за регистрация
и гласуване е отразено, че е пълномощник,
за което липсвало представено пълномощно. Гласуването не било
проведено съгласно предварително обявения дневен ред. С
оглед промяната
на предназначението на общите части
(фасадна стена на сградата) чрез
отваряне на вход откъм улицата
непосредствено под прозорците на жилището
й за обект Дентален
център, не бил налице
изискуемият кворум от 100%. Поради изложеното моли за отмяната на
оспореното
решение.
В
срока по чл.131 ГПК не е депозиран писмен отговор на исковата молба.
На основание чл.23, ал.5 ЗУЕС Г.Й.И., ЕГН ********** ***, е конституирана като страна по делото. Счита иска за неоснователен.
СЪДЪТ, след като взе предвид представените по делото доказателства – по отделно
и в тяхната съвкупност, съобрази становищата на страните и нормативните актове,
регламентиращи процесните отношения, намира за установено следното от фактическа
страна:
Не е спорно между страните,
установеното и с Нотариален акт за собственост № ***, том ***, дело № ***г.; Удостоверение
за наследници изх.№ ***/12.10.2012г.; Удостоверение за наследници изх.№ ****/12.10.2012г.;
Удостоверение за наследници изх.№ ***/12.10.2012г., че ищцата притежава обект
/апартамент *** на ет.***във вх.***/ в ответната етажна собственост.
В същата етажна собственост, по силата
на възмездни сделки, обективирани в Нотариален акт за продажба на недвижим имот
№ ****, том ***, рег. № **, дело № **/2018г.
и Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***, том ****, рег.№ ***,
дело № ****г., И. А. и Г.И. са придобили собствеността върху самостоятелен
обект - за търговска дейност с идентификатор № **** /ет.***, вх.***/ и самостоятелен
обект - лекарски кабинет с идентификатор ****.
Представена е Покана от 25.11.2019г.
за свикване на ОС на ЕС с адрес ул. ****, което следва да се проведе на
09.12.2019г. в 18:00 часа при дневен ред: Отделен вход за ап.1, както и
протокол от същата дата удостоверяващ начина на уведомяване на етажните
собственици.
Представен е Протокол от проведено ОС
на живущите в ЕС на ул. ****, от който се установява, че на 09.12.2019г. в
18:00 часа се е провело ОС при дневен ред – Отделен вход за ап.****. Отразено
е, че на събранието са присъствали етажни собственици, представители на осем
обекта с 87.76 % ид.ч. от общите части на сградата. След
проведеното гласуване, е взето решение за отваряне на отделен вход за ап.**, с
гласовете на собствениците, притежаващи 69.7% ид.ч. от
общите части или 80% от присъстващите. Против са били 16.7% или 20 % от
присъстващите. Протоколът е подписан от управителя на ЕС и от протоколчика – И. А., единодушно избран на събранието.
Представен е и протокол за регистрация
на присъстващите на ОС, подписан от тях, посочени са и % ид.ч.
от общите части, които притежават.
Представен е протокол за гласуване на
ОС, подписан от всеки гласувал.
Представено е уведомление от 16.12.2019г.
по реда на чл.16, ал.7 ЗУЕС, с което етажните собственици се уведомяват, че
протоколът от ОС е изготвен.
Ищцата е подала до управителя на ЕС възражение
по чл.16, ал.9 ЗУЕС.
От служебна бележка, издадена от Община Варна
се установява, че О.М. е вписан като управител на ЕС на адрес гр. ****** в
регистъра на сградите в режим на ЕС в район Одесос, под рег. № ****/22.04.2019г..
Издадено е Разрешение за строеж № **г.
на И. А. и Г.И. за монтаж на външна стоманена стълба в имот с ид. **** към обект с предназначение - за здравни и социални
услуги с ид. ****, находящ
се в гр. ***, на основание 148, ал.2 ЗУТ вр. 147, ал.1 т.2 ЗУТ, което влиза в
сила при изпълнение на условията посочени в чл.156, ал.1 ЗУТ.
Видно е от писмо от Община Варна изх.№
******/08.05.2020г., че становището на проектанта е, че премахването на
тухления зид с цел оформяне на външен вход към обекта и установената липса на
стоманобетонна греда над него, не налага допълнителни конструктивни укрепвания.
Представени са актовете за собственост на
обекти в ЕС.
Приложени са доказателства за регистриране на
ЕС в община В., район О. под № ***/04.01.2010г., протокол от 15.11.2009г. от ОС
на ЕС за избор на вид на ЕС, форма на управление, органи на управление, управител
и списък на собствениците.
В хода на производството
е назначена съдебно - техническа
експертиза. В заключението на експерта,
поддържано в съдебно
заседание и прието от съда,
е посочен размер на идеалните
части от общите части на цялата
сграда, намираща се в гр. *****. Съобразно заключението, общият размер за присъстващи на Общото събрание е 89.06%.
Приложено
е пълномощно от ищцата, по силата на което е упълномощила майка си да я
представлява във връзка с управлението на притежавания от нея недвижим имот, находящ се в гр. ****, вх.***.
На
ищеца е дадена възможност за ангажиране на гласни
доказателства посредством разпит на свидетели, за установяване обстоятелствата по свикване и провеждане на ОС;
липсата на кворум за провеждане на събранието, отразяване на неприсъствали лица
в протокола и приложения списък като присъствали.
За установяване начина на провеждане на Общото
събрание на Е.С.на 09.12.2019г., в полза на Г.И. също е допуснато събиране на гласни
доказателства.
Св. Ж.М. ***, където се
извършва преустройството във вход А. На събранието през м.12.2019г. трябвало да
се реши да има ли отделен вход за кабинета или да се влиза през общия вход. Присъствали
и всички собствениците от вх.***. Св. била против. На събранието присъствал и
съпругът на св.. Решението на другите собственици за достъпа до този кабинет било
с мнозинство.
Св. Д.Г. присъствал на събранието, провело се на
09.12.2019г. Г.И. не присъствала на събранието, както било
отразено в протокола. Отразените проценти ид.ч. на
собствениците не съответствали на прилежащите им. След изготвяне на протокола
подали възражение до управителя. Собствениците на кабинета започнали да
разрушават фасадата. Ищцата имала представител на събранието. ЕС имала група
във Вайбър, в която се дискутирали въпросите по ЕС. Запознал
се с възражението на ищцата по съдържанието на изготвения протокол, чрез
изпратения PDF файл, който бил достъпен за всички. Ищцата била против да се отваря фасадата под спалнята и
под балкона й, защото се разрушавала конструкцията на сградата. На събранието
не им било предоставено конструктивно решение и проект за преустройството на
фасадата.
В показанията си св. Д.Б. установява, че е
присъствала на ОС на ЕС, за да подпомага организацията и провеждането му в
съответствие със закона. Събранието се
провело в двора на кооперацията. Отразеното в протокола, съответствало на
случилото се. Етажните собственици, които действително живеели в обектите си,
държали достъпът до кабинета да не бъде през общия вход. Към него момент,
входът на кабинета бил откъм общия за живущите вход, а не откъм улицата. По
изготвения проект имало възможност входът към кабинета да бъде директно от
улицата, да не се минава контролираният достъп до двора и входа на кооперацията.
Всички присъстващи на събранието били съгласни входът да е от улицата. Само
представителят на ищеца бил против. Преустройството на кабинета се
изразявало в отваряне на вход чрез разбиване на фасадната стена на сградата.
Св. И. А. ***
от есента на 2018г., в съсобственост с Г.И.. Придобитият имот бил със статут на
лечебно заведение. В момента обектът функционирал като ортодонтска
клиника. На събранието, провело се на 09.12.2019г. била избрана за протоколчик. В протокола били отразени присъстващите, които
удостоверили присъствието си с подпис. Г.И. присъствала лично. Отварянето на
отделен вход за клиниката било в интерес на живущите, за обезпечаване тяхната сигурност
и поради хигиенни норми. Преди към лечебното заведение не е имало самостоятелен
вход от външната страна. Имало два входа на лечебното заведение, но те били
през вътрешния вход.
Въз основа на горната фактическа установеност, съдът
формира следните правни изводи:
Предявеният иск, предмет на разглеждане на настоящото дело, черпи
правното си основание от разпоредбата на чл.40, ал.1 ЗУЕС, според която всеки собственик може да иска отмяна на
незаконосъобразно решение на общото събрание и има за предмет установяване
законосъобразността или незаконосъобразността на проведено Общо събрание на
етажна собственост. Според чл.40, ал.2 ЗУЕС молбата
се подава пред районния съд по местонахождението на Е.С.в 30-дневен срок от получаване
на съобщението по чл.16,
ал.7 ЗУЕС. Съдът приема молбата
за допустима, тъй като е подадена видно от представените писмени доказателства в законовия срок. Съгласно
чл.41 ЗУЕС собствениците или сдружението на собствениците се представляват пред
съда от председателя на управителния съвет /управителя/ или упълномощено от
него лице.
По искове с
правно основание чл.40 ЗУЕС в тежест на ответника е да докаже че са спазени
всички законови изисквания при провеждане на Общо събрание на етажната
собственост.
Искът за отмяна
решението на Общото събрание на Е.С.е предявен от легитимирано
лице – собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост.
Спорни
по делото са въпросите относно надлежното свикване и провеждане на ОС, дали
взетото решение съответства на изискванията на императивните разпоредби на
закона.
Относно
спазване на реда за свикване на ОС.
На основание чл. 13, ал. 1 ЗУЕС общото събрание се свиква
чрез покана, подписана
от лицата, които
свикват общото събрание,
която се поставя
на видно и общодостъпно
място на входа
на сградата не
по-късно от 7 дни преди
датата на събранието.
Върху поканата следва да
се отбележат дата и час на нейното
поставяне на видно и общодостъпно
място на входа
на сградата.
За датата и часа на поставянето се съставя протокол. Общото събрание може да
бъде насрочено не по-рано от осмия ден
след датата на
поставяне на поканата.
В разглеждания
случай по делото е представен протокол по смисъла на чл. 13, ал.1 изр.2 ЗУЕС за
поставяне на поканата на вход А и Б, в който е удостоверено, че на 25.11.2019г.
е поставено съобщение за провеждане на ОС на дата 09.12.2019г. в 18.00 ч.. Протоколът
е подписан от управителя на Е.С.и свидетел.
Съобразно нормата на чл. 16, ал.9 ЗУЕС, всеки член на Общото събрание може да
оспори съдържанието на протокола, включително достоверността на отразените в
него решения. Оспорването се извършва писмено пред Управителния съвет
(управителя), в 7-дневен срок от съобщението по ал. 7, но не по-късно от един
месец в случаите, когато собственикът, ползвателят или обитателят, отсъства. Съдържанието
на процесния протокол е оспорено съобразно горепосочената норма.
Ищецът е
оспорил удостоверените в протокола факти.
Посоченият
протокол е частен свидетелстващ документ, поради което не се ползва с
обвързваща съда материална доказателствена сила. При
оспорване на обективираните в протокола факти, същите
подлежат на доказване с всички доказателствени
средства /Определение № 427/26.06.2014г. по дело № 3157/2014г. на ВКС, I г.о/. В конкретния случай от
ответника са ангажирани гласни доказателства за поставянето на поканата за ОС
по реда, изискуем съгласно чл. 13, ал. 1 ЗУЕС. Ето защо, съдът намира, че
ищецът е установил надлежното свикване на ОС, за което му е разпределена доказателствена тежест с доклада по делото.
Относно правоизключващите
възражения на ищеца за незаконосъобразност на взетите решения поради
неспазването на изискванията на ЗУЕС във връзка с реда за провеждането на
общото събрание без наличие на нужния кворум, за вземането на решението и
обявяването му, следва да се отбележи следното:
Съгласно
чл.16, ал.4 и ал.5 ЗУЕС за провеждането на ОС се води протокол, който съдържа дата и
място на провеждане на събранието, дневния ред, явилите се лица и идеалните
части от ЕС, които те представляват, същността на изявленията, направените
предложения и взетите решения. Видно от приложения протокол от ОС проведено на 09.12.2019
год., същият съдържа всички определени в чл.16 ЗУЕС реквизити. Също така са
спазени изискванията на чл. 16, ал. 6 ЗУЕС за подписване на протокола от председателстващия събранието и протоколчика. От
ангажирания присъствен списък към протокола се установява, че на събранието са
присъствали представители на осем самостоятелни апартаменти в етажната
собственост, включително и представител на ищеца. Съдът намира за неоснователно
възражението за липса на надлежна представителна власт по отношение на гласувалото
лице за апартамент № 4 от протокола. Съгласно
разпоредбата на чл. 14 ЗУЕС собственик или ползвател, който не може да участва
в ОС, може да упълномощи пълнолетен член на домакинството си, който е вписан в
книгата на ЕС, или друг собственик, който да го представлява. Упълномощаването
може да бъде устно, направено на същото или предходното заседание или в писмена
форма. Следователно, законът предоставя възможността на собствениците да
предоставят права на близки от домашните и в устна форма, които да гласуват на
съответното общо събрание. В случай на опорочаване на волята на упълномощителя
и гласуване в разрез с неговото желание, то съответният собственик разполага с
възможността да обжалва решението на общото събрание на това основание. По
изложените съображения съдът приема, че на проведеното общо събрание на Е.С.са
присъствали представители на 8 броя апартаменти от двата входа. Правата на
всеки собственик, при формиране на кворума за провеждане на общо събрание, се
определят в съответствие с притежаваните от него идеални части от общите части
на сградата, съгласно разпоредбата на чл. 15 и чл. 17, ал. 1 ЗУЕС. В случая
всички 8 на брой надлежно представени собственици на апартаменти формират общо 89.06
% идеални части, установени несъмнено от писмените доказателства и заключението
на вещото лице.
Съдът счете, че събранието не е проведено
при нужния кворум.
На проведеното събрание, видно от
представения протокол от 09.12.2019г. е взето решение с мнозинство от
присъстващите, да се отвори отделен вход за
ап.1.
По отношение основанието за незаконосъобразност на взетото решение
без нужното мнозинство, съдът намира следното :
Нормата на чл.
17, ал.1 ЗУЕС предвижда, че в
Общото събрание собствениците имат право на глас, съответстващ на притежаваните
от тях идеални части от общите части на сградата. Ал.2 на чл. 17 ЗУЕС
регламентира видовете решения и съответното мнозинство, с което следва да се
вземат - Общото събрание на собствениците приема решения за предприемане на
действия за надстрояване и пристрояване, за учредяване право на ползване или
право на строеж и за промяна предназначението на общите части - със 100 на сто
идеални части от общите части.
Установи се, че за да се
отвори отделен вход за ортодонтската клиника, е
необходимо въздействие върху фасадата на кооперацията. По смисъла на чл.38 ЗС
при сгради в режим на ЕС общи на всички собственици са изброените в нормата
обекти, сред които са и външните стени. Съдът приема, че входът ще се изгради
чрез разрушаване на част от стена, която е обща част на ЕС.
Засягането на конструктивни елементи, съставляващи общи части на
сградата – външни
стени и др. съгласно чл.38, ал.1 от Закона за
собствеността, представлява съществено изменение на тези
части по смисъла на чл.
185, ал.1, т.3 ЗУТ, като
в случая с промяната на фасадата се променят устройствените предвиждания
за силуетни очертания на сградата. При съществено изменение на общи части
на сградата е необходимо решение на общото събрание
на собствениците, взето по установения
ред.
С решението на общото събрание
на собствениците в Е.С.от 09.12.2019г.,
е дадено съгласие за преустройството. Установи се, че това решение е
взето със 77.87 % от представените на събранието ид.части
от общите части на ЕС.
Решението на общото
събрание не
е прието при спазване на изискването
на чл.17, ал.2, т.1 ЗУЕС. В протокола е посочено,
че не
присъстват представители на всички апартаменти, т.е 100 на сто идеални части от
общите части.
Изложеното сочи, че
не е налице надлежно дадено съгласие от всички
субекти по чл.185, ал.2 ЗУТ.
Съгласно
нормата на чл.17, ал.1 ЗУЕС в ОС собствениците имат право на глас съобразно
притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата като решението
по ал.2, т.1 се взема със 100 % мнозинство или 100 % от собствениците на
идеални части от сградата. Решението, което се атакува е взето в нарушение на
посочения от законодателя кворум според настоящия състав, тъй като в конкретния
случай решението попада в хипотезата на чл.17, ал.2, т.1 ЗУЕС – преустройство
или пристрояване, или промяна предназначението на
общите части. В случая се цели отваряне на отделен вход през външната фасада, за
обслужване само интересите и правата на индивидуалните собственици на ап.1. В
този смисъл атакуваното решение е взето без предвидения в закона кворум от 100
% от носителите на права от общите части на сградата и само на това основание –
противоречие с императивна норма чл.17, ал.2, т.1 ЗУЕС, решението следва да
бъде отменено.
Макар
и взетото решение да е в интерес на етажните собственици, тъй като достъпът до ортодонтската клиника би се осъществявал от отделен извън
общия вход към кооперацията, което допринася за спокойствието и сигурността на
живущите, същото е взето при нарушаване на изискването за кворум.
Или
при така установеното от фактическа и правна страна, съдът намира иска за
основателен. Атакуваното решение подлежи на отмяна.
На
основание чл.78, ал.1 ГПК ищецът има право на разноски за платени държавна
такса, такса СУ, депозит за вещо лице, депозит за призоваване на свидетел и
възнаграждение за защита и съдействие от един адвокат.
Мотивиран
от изложеното съдът,
Р ЕШ И:
ОТМЕНЯ като незаконосъобразно решение на Е.
с. с административен адрес: гр. ****, взето на 09.12.2019 г., обективирано в точка 1 от Протокола от 09.12.2019г., с
което е прието
да се отвори отделен вход за ап.1, на основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
ОСЪЖДА Етажна собственост с адрес: гр. ****,
представлявана от управителя О.Б.М. да заплати на основание чл.78, ал.1 ГПК на Е.В. С., ЕГН: ********** с постоянен адрес в **** сумата от 745 лева (седемстотин
четиридесет и пет лева).
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано пред
Варненски окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: