№ 3373
гр. София, 21.01.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 54 СЪСТАВ, в закрито заседание на
двадесет и първи януари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ДЕСИСЛАВА СТ. ВЛАЙКОВА
като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА СТ. ВЛАЙКОВА Гражданско
дело № 20231110160490 по описа за 2023 година
Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 232, ал.
2 и чл. 92, ал. 1 ЗЗД за осъждане на С.А. ООД да заплати на Столична община сумата от
1407.60 лева, представляваща неизплатена част от наемни възнаграждения за м. януари,
февруари и март 2021г. по сключен между страните договор за наем на части от имоти
публична общинска собственост за поставяне на рекламни елементи № СОА16-ДГ66-7 от
20.06.2016г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на
исковата молба в съда- 03.11.2023г., до окончателно изплащане на задължението, както и
сумата от 7219.59 лева, представляваща неустойка за забава за периода от 05.12.2020г. до
03.11.2023г.
Ищецът твърди, че с ответника са страни по наемно правоотношение, възникнало по
силата на сключен помежду им договор за наем на части от имоти публична общинска
собственост за поставяне на рекламни елементи № СОА16-ДГ66-7 от 20.06.2016г. за срок от
10 години, по силата на който ответникът като наемател следвало да заплаща на ищеца като
наемодател месечно наемно възнаграждение в размер на 35 190.00 лева с включен ДДС.
Поддържа, че доколкото съгласно чл. 13, ал. 1 и ал. 3 от Наредбата за цените при сделки с
недвижими имоти на Столична община договорите за наем се сключват с клауза за ежегодна
актуализация на наемната цена, като такава се извършва и по договорите за наем, сключени
преди влизане в сила на наредбата, а актуализацията се извършва по силата на договора за
наем веднъж годишно, като наемателят се уведомява от Столична община, било налице
основание за исковия период- м. януари, февруари и март 2021г., уговореното в договора
месечно наемно възнаграждение, чийто размер за м. януари бил намален по силата на
сключено допълнително споразумение № СОА21-ДГ66-10/18.03.2021г., да бъде
актуализирано съобразно правилото на чл. 13, ал. 2 от Наредбата с индекса на
потребителските цени съобразно посочената в тази разпоредба формула. С оглед на това и
доколкото за посочения период ответникът заплащал месечното наемно възнаграждение в
уговорения с писмения договор и анексите към него размер, същият останал задължен за
остатъка от наемната цена, равняващ се на разликата между уговорената и реално
дължимата според наемодателя след актуализацията по правилата на наредбата. Поддържа,
че за периода м. 06.2020г. – м. 06.2021г. обявеният индекс на потребителските цени възлизал
на 2.7 %, поради което и доколкото в уговорения срок за заплащане на наемното
възнаграждение за посочените месеци, включени в исковия период, ответникът не заплатил
разликата в цената, формирана след индексацията, въпреки че бил уведомен за последната с
писмо от 29.06.2023г., последният допуснал неточно в темпорално отношение изпълнение на
1
паричното си задължение по наемното правоотноошение, което обусловило възникване в
правната сфера на ищеца на вземане за неустойка за забава, дължимостта на която била
уговорена в чл. 11 от писменото съглашение между страните. При тези доводи ищецът
претендира присъждане на процесните суми, законна лихва върху неплатената част от
наемното възнаграждение, както и разноски.
В законоустановения едномесечен срок е постъпил отговор на исковата молба по чл.
131 ГПК, с който ответникът оспорва предявените искове, поддържайки, че правилата на чл.
13 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община са
неприложими спрямо процесното съглашение, тъй като същото не попадало в предметния
обхват на наредбата, очертан в нормата на чл. 2 от същата, а и доколкото сключването на
процесния договор за наем било в резултат от проведена преди това конкурсна процедура,
чиито провеждане и условия били регламентирани в ЗОС, в Наредбата за общинската
собственост, както и в Наредбата за условията и реда за провеждане на търгове и конкурси,
в които не се съдържали правила за актуализация на наемната цена. Освен това, в
документацията по конкурсната процедура не била предвидена възможност за
актуализиране на изрично уговореното с договора за наем възнаграждение. Такава
възможност не била предвидена и в самия договор, а и във впоследствие сключените между
страните допълнителни споразумения. Като допълнителен довод за неприложимост на
нормите на чл. 13 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична
община сочи съдържанието на същите, съгласно които актуализацията по силата на самата
наредба, без да е предвидена в конкретния договор за наем, е приложима единствено по
отношение на договори, сключени преди влизането й в сила, какъвто процесният не е. В
условията на евентуалност- в случай че все пак въпросната наредба се счете за принципно
приложима към наемно правоотношение като процесното, следвало да се съобрази, че
действието й не е непосредствено, както и че съдържанието й противоречи на нормата на
чл. 20а ЗЗД, поради което и на основание нормата на чл. 15, ал. 3 ЗНА следвало да остане
неприложено. Поддържа, че доколкото не съществува основание да заплаща наемна цена,
по- висока от уговорената в договора и допълнителните споразумения, не е допуснал забава,
поради което и в правната му сфера не е възникнало и претендираното задължение за
неустойка. В условията на евентуалност оспорва претенцията по размер, считайки за
необосновано размерът на индексацията да се определя въз основа на данните за периода от
м. юни 2019г. до м. юни 2020г., тъй като вземанията за този период били погасени по
давност. Претендира разноски.
По така предявените искове с правно основание чл. 232, ал. 2 и чл. 92, ал. 1 ЗЗД
процесуално задължение на ищеца е при условията на пълно и главно доказване съобразно
нормата на чл. 154, ал. 1 ГПК да установи: 1/ съществуването между страните по делото през
исковия период на валидно наемно правоотношение със соченото в исковата молба
съдържание, вкл. размер на месечното наемно възнаграждение, срок за заплащане на
същото, неустоечна клауза за дължимост на неустойка за забава в сочения от ищеца размер;
2/ предоставянето от ищеца в полза на ответника на фактическата власт върху конкретните
обекти, предмет на договор за наем, представляващи части от имоти- публична общинска
собственост; 2/ основание по отношение на изрично уговореното с договора наемно
възнаграждение да се прилага поддържаният от ищеца размер на ежегодна актуализация; 3/
допуснато от ответника като наемодател неточно във времево отношение изпълнение на
паричното му задължение по договора за наем да заплати пълния размер на наемното
възнаграждение за искови период.
При установяване на тези факти с правно значение процесуално задължение на
ответника е да установи, че е заплатил претендираните суми, вкл. в срок, за което не се сочат
доказателства, но и не се излагат твърдения.
На основание разпоредбите на чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК като безспорни между
2
страните и поради това ненуждаещи се от доказване следва да бъдат отделени следните
обстоятелства с правно значение: че през релевантния за спора интервал от време между
страните е съществувало договорно правоотношение по договор за наем, по силата на който
ищецът е предоставил на ответника фактически за временно и възмездно ползване сочените
в процесния договор за наем части от имоти- публична общинска собственост, описани по
вид, брой и местоположение в приложение 2 към договора; че падежите на месечните
задължения на ответника да заплати наемно възнаграждение за исковия период са
настъпили; че за този период същият е заплатил наемна цена съобразно изричните уговорки
между страните, съдържащи се в писмения договор и допълнителните споразумения към
него; че част от договорното съдържание е и неустоечна клауза със соченото от ищеца
съдържание.
Следва да бъде допуснато събирането като писмени доказателства по делото на
представените от страните съответно с исковата молба и с отговор на исковата молба
документи, като на ищеца следва да бъде указано да завери същите съобразно нормата на
чл. 183, ал. 1 ГПК.
Съобразно искането на ищеца следва да бъде допуснато извършването на съдебно-
счетоводна експертиза по формулираните в исковата молба задачи, прецизирани и уточнени
от съда, както следва:
1/ При отговор на въпрос 2.1 вещото лице следва да приложи формулата, предвидена
в чл. 13, ал. 2 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична
община;
2/ При отговор на въпрос 2.4 вещото лице следва да установи размера на
неустойката за забава по чл. 11 от договора за наем за всяко месечно вземане, формирано
от разликата между т. нар. индексирано наемно възнаграждение и уговореното, респ.
заплатено такова, за периода от деня, следващ настъпването на изискуемостта съобразно
уговореното в договора за наем, до края на исковия период- 03.11.2023г.
Делото следва да бъде насрочено за разглеждане в открито съдебно заседание.
Така мотивиран и на основание чл. 140 ГПК във вр. чл. 146, ал. 1 и 2 ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ДОПУСКА събирането като писмени доказателства по делото на документите,
представени от страните съответно с исковата молба и с отговора на същата.
УКАЗВА на ищеца, че в срок до първото по делото открито съдебно заседание следва
да завери представените с исковата молба документи съобразно нормата на чл. 183, ал. 1
ГПК, като му УКАЗВА, че при неизпълнение на указанията в срок съдът ще остави без
уважение искането за приемането на тези документи като писмени доказателства по делото.
ДОПУСКА извършване на съдебно- счетоводна експертиза по формулираните от
ищеца в исковата молба задачи съобразно уточнението им от съда, както следва:
1/ При отговор на въпрос 2.1 вещото лице следва да приложи формулата, предвидена
в чл. 13, ал. 2 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична
община;
2/ При отговор на въпрос 2.4 вещото лице следва да установи размера на
неустойката за забава по чл. 11 от договора за наем за всяко месечно вземане, формирано
от разликата между т. нар. индексирано наемно възнаграждение и уговореното, респ.
заплатено такова, за периода от деня, следващ настъпването на изискуемостта съобразно
уговореното в договора за наем, до края на исковия период- 03.11.2023г.
3
НАЗНАЧАВА като вещо лице Л.Б.Б ..
ОПРЕДЕЛЯ депозит за възнаграждение на вещото лице в размер на 400.00 лева,
вносим от ищеца по депозитната сметка на СРС в едноседмичен срок от получаване на
препис от настоящото определение.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 19.03.2025г. от
10:20 часа, за когато страните да бъдат призовани, а вещото лице- след представяне на
доказателства за заплатен депозит в пълен размер.
УКАЗВА на страните, че могат да уредят спора помежду си чрез медиация. При
постигане на спогодба дължимата държавна такса за разглеждане на делото е в половин
размер.
КЪМ СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД действа програма „Спогодби“, която предлага
безплатно провеждане на медиация.
Препис от настоящото определение, в което е обективиран прокетът за доклад по
делото, да се връчи на страните.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4