№ 17097
гр. С., 21.09.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 31 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и четвърти юни през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:МИРОСЛАВ В. СТОЯНОВ
при участието на секретаря ГЕРГАНА Н. БАРАКОВА
като разгледа докладваното от МИРОСЛАВ В. СТОЯНОВ Гражданско дело
№ 20221110164370 по описа за 2022 година
Предявени са следните осъдителни искове от И. Г. Ф., ЕГН: **********, адрес:
гр. С., ул. „А. П. Ч.“ № 10, ет. 3, ап. 13, срещу „М. Г.“ ЕООД, ЕИК: ******, седалище и
адрес на управление: гр. С., район „С.“, ж.к. „Х. С.“, бл. 66, вх. 7, ет. 8, ап. 92, за
заплащане на следните суми за ползването на недвижим имот – магазин, находящ се в
гр. С., бул. „В. Л.“ № 101, ет. 1, по договор за наем от 11.04.2019 г. по:
1. Чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД за сумата от 7 200 лв. – неплатена наемна цена (по
380 лв./месец) за периода м. 04.2020 - м. 03.2022 г., ведно със законната лихва от
25.11.2022 г. до изплащане на вземането;
2. Чл. 86 ЗЗД за сумата от 380 лв. - мораторна лихва върху всяка просрочена
месечна наемна вноска за периода м. 04.2020-25.11.2022 г.;
3. Чл. 79 ЗЗД за сумата от 600 лв. - обезщетение за неспазено двумесечно
предизвестие за прекратяване на договор за наем от 11.04.2019 г. ведно със законната
лихва от 25.11.2022 г. до изплащане на вземането;
4. Чл. 86 ЗЗД за сумата от 35 лв. - мораторна лихва върху обезщетението от 600
лв. за периода 12.03.2022-25.11.2022 г.;
5. Чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД за сумата от 1641,76 лв., от които: 967,54 лв. -
стойност на потребена топлинна енергия за периода 01.12.2018- 30.04.2020 г.; 21,99 лв.
- услуга за дялово разпределение за периода 01.12.2020-29.02.2020 г.; 652,23 лв. –
съдебни разноски;
6. Чл. 86 ЗЗД за сумата от 83,05 лв. – мораторна лихва върху главницата за
потребена топлинна енергия за периода 25.01.2022-24.11.2022 г.;
7. Чл. 86 ЗЗД за сумата от 1,88 лв. – мораторна лихва върху главницата за
услугата за дялово разпределение за периода 25.01.2022-24.11.2022 г.
Ищецът твърди, че в качеството си на собственик на процесния имот сключил
1
процесния договор за наем с ответника, по силата на който предоставил на ответника
посочения имот за ползване срещу месечно възнаграждение в размер на 600 лв., който
договор бил прекратен на 12.03.2022 г. с двумесечно предизвестие от страна на
наемателя. От м. 04.2020 г. започнал да превежда наемна вноска от 300 лв. и така за
процесния период до прекратяването на наемния договор през м. 03.2022 г. дължал по
още 300 лв. за всеки месец. Ответникът не заплащал и консумативни разходи относно
ползването на имота, поради което ищецът като собственик бил осъден с Решение от
21.10.2022 г. по гр.д. № 16397/2022 г. на СРС, 156-ти състав за потребена топлинна
енергия, услуга за дялово разпределение и съдебни разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, с
който оспорва предявените искове. Не оспорва сключването и съответно
прекратяването на процесния договор и соченото в исковата молба съдържание
относно предмет, цена, срокове, начин на прекратяване, като не оспорва и
съдържанието на представения наемен договор. Излага, че между страните била
постигната устна уговорка за намаляване на месечния наем от 600 лв. на 300 лв. след
настъпването на пандемията от Ковид 19 и влизане в сила на решението на Народното
събрание за обявяване на извънредно положение. Относно претенцията за обезщетение
за неспазено предизвестие сочи, че на 12.03.2022 г. връчил на ищеца двумесечно
писмено предизвестие, с което започнал да тече двумесечният срок на предизвестие,
като от края на м. 04.2022г. освободил наетото помещение. Оспорва, че е потребил
топлинна енергия на стойност 1725,25 лв. Иска разпит на двама свидетели при
довеждане за опровергаване на ищцовите твърдения и доказване наличието на
договорка за намаляване размера на наемната цена.
Съдът, като обсъди събраните доказателства и доводите на страните,
приема за установено следното от фактическа и правна страна:
Ищецът следва да докаже:
- по иска за наемна цена: че за процесния период и имот между страните е било
налице валидно правоотношение по договор за наем; че въз основа на договора за
наем е предоставил спокойното и безпрепятствано ползване на имота на ответника за
срока на договора; размера и изискуемостта на претендираната месечна наемна цена;
- по иска по чл. 79 ЗЗД - получено от ищеца двумесечно предизвестие за
прекратяване на процесния договор и размер на уговореното обезщетение съгласно
договора;
- по иска за консумативни разходи и съдебни разноски - възникнало за
ответника задължение за заплащане на консумативни разходи в претендирания размер
за посочения период и сторени съдебни разноски от ищеца във връзка с воденото
срещу него дело за тяхното заплащане;
- по исковете по чл. 86 ЗЗД – съществуване на главен дълг, изпадане на
ответника в забава за определен период, размер на мораторната лихва.
В тежест на ответника е при установяване на горните обстоятелства да докаже
погасяване на дълга, както и своите искания и възражения.
Отношенията между страните по наемния договор са облигационни и въпросът
за собствеността не подлежи на изследване, тъй като не е условие за основателност на
предявения иск (арг. от Решение № 113 от 28.07.2009 г. на ВКС по т. д. № 753/2008 г., II
т.о.; Определение № 1232 от 20.11.2012 г. на ВКС по гр. д. № 245/2012 г., IV г. о.;
Решение № 1458 от 20.12.2022 г. на СГС по т. д. № 1057/2022 г.), но от Нотариален акт
за покупко-продажба на недвижим имот от 11.10.2018 г. се установява, че ищецът през
2
процесния период е бил собственик на процесния имот.
Не се спори между страните и се установява от приетия договор за отдаване под
наем на недвижим имот, че на 11.04.2019 г. страните по делото са сключили процесния
договор, по силата на който ищецът е предоставил за ползване процесния имот срещу
месечна цена от 660 лв. за срок от 2 години. Ищецът твърди, че за процесния период
ответинкът не му заплащал половината от месечния наем или сумата от 300 лв., а не
сумата от 360 лв., с оглед спазване принципа на диспозитивното начало съдът е
обвързан от ищцовите твърдения, че ответникът не е заплащал сумата от 300 лв. за
процесния период.
Не се спори по делото и се установява от неоспорения от ответника процесен
договор (чл. 2.2), че ищецът е предоставил държането на процесния имот на ответника
на 15.04.2019 г., както и че му е обезпечил спокойното и безпрепятствено ползване на
процесния имот за срока на договора, в каквато насока липсват ответникови
възражения и доказателства по делото в противоположен смисъл, имайки предвид, че
ответникът сам твърди, че за процесния период е ползвал имота и е заплащал
частично уговорената наемна цена от 300 лв., както се установява и от неоспорено от
ответника извлечение от сметка, видно от което ответникът е заплащал по банкова
сметка на пълномощника на ищеца М. М. по 300 лв. за м. 04-07.2020 г., а и от
показанията на свид. Д. и свид. М..
Неоснователно е възражението на ответника, че не са допустими свидетелски
показания за установяване изпълнението на процесния договор от страните по него.
Ограничението по чл. 164, ал. 1, т. 3 ГПК (чл. 133, б. „в“ ГПК, отм.), изключващо
свидетелски показания за установяване на договори на стойност, по-голяма от 5000
лева, не е приложимо, когато спорът не е за наличието на съществуващо договорно
отношение, а за смисъла на постигнатите договорености. В този случай, когато
страните спорят за значението на отделни уговорки или когато договорът не съдържа
всички уговорки, свидетелски показания са допустими за установяване на
обстоятелствата, при които е сключен, както и каква е била действителната обща воля
на страните. При изясняване на действителната обща воля на страните съдът може да
изследва обстоятелствата, при които е сключен договорът, характерът на преговорите,
разменената кореспонденция и как са изпълнявани задълженията по него след
сключването му (Решение № 16 от 31.01.2019 г. на ВКС по гр. д. № 1779/2018 г., IV г.
о.; Решение № 546 от 23.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 856/2009 г., IV г. о.).
По исковете по чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД за сумата от 7 200 лв., по чл. 79 ЗЗД за
сумата от 600 лв. и по чл. 86 ЗЗД за сумата от 35 лв. - мораторна лихва върху
обезщетението от 600 лв.
Основният спорен между страните въпрос е дали са постигнали изменение на
наемния договор с намаляване на месечната наемна цена от 660 лв. на сумата от 300
лв., както неоснователно твърди ответникът по делото.
От показанията на свид. Д. и свид. М. се установява, че уговорка за намаляване
на месечната наемна цена не е постигната между страните по делото, а показанията на
свид. Д., според които ответникът възкликнал радостно след „някакъв“ разговор, че
наемодателят му намалил месечния наем на половината заради пандемията се
опровергават от следващите му показания, че не е бил пряк свидетел на каквито и да е
уговорки за намаляване на наемната цена по процесния договор.
Процесният договор е сключен за срок от 2 години, тоест до 15.04.2021 г., след
която дата договорът следва да се счита прекратен съгласно чл. 6.1 от договора, но
3
страните не спорят, че договорът е продължил да ги обвързва за неопределен срок, тъй
като ответникът е продължил ползването на наетия имот на основание чл. 236 ЗЗД. В
тази хипотеза договорът може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие съгласно
чл. 238, изр. 1 ЗЗД, която има диспозитивен характер (Решение от 18.03.2016 г. по т.д.
№ 3200/2014 г., ВКС, I т.о.; Определение № 1024 от 21.10.2010 г. по гр. д. № 676/2010 г.
на ВКС).
Видно от неоспорено от ответника предизвестие управителят на ответното
дружество е уведомил пълномощника на ищеца, че считано от 12.03.2022 г. иска да
напусне процесния имот, като моли същото изявление да се счита за двумесечно
предизвестие за прекратяване на процесния договор. Предизвестието е подписано от
двете страни по договора на 12.03.2022 г., от което се извежда, че ответникът не е дал
двумесечен срок на ищеца, че счита договорът за прекратен след изтичането на същия
срок от получаването на предизвестието от ищеца, след като датата на самото
предизвестие и сочената в него дата на прекратяване на договора съвпадат, а между
тях няма отстояние от 2 месеца. Поради това се явява неоснователно оспорването на
ответника, че ищецът заявил, че договорът бил прекратен с двумесечно предизвестие с
исковата молба, като се има предвид, че в уточнителна молба от 14.12.2022 г. ищецът
изрично сочи, че претендира обезщетение поради неспазено предизвестие за
прекратяване на наемния договор от ответника Така се извежда, че процесният
договор е прекратен на 12.03.2022 г. по искане на ответника.
Според неоспорено от страните заключение на съдебно-счетоводна експертиза,
което съдът цени като компетентно и обективно изготвено, неизплатената наемна цена
за процесния период е 9960 лв. при уговорен размер на месечната наемна цена от 660
лв., но по гореизложените съображения се изследва въпросът дали ответникът е
заплатил наемна цена от 300 лв. за всеки от месеците, формиращи процесния период, в
каквато насока по делото липсват доказателства. Ищецът претендира неплатен наем за
пълен м. 03.2022 г., но с оглед на процесното предизвестие нему се дължи наем
пропорционално на 11 дни от м. 03.2022 г., през които е ползвал наетият имот или
именно сумата от 212,89 лв. При положение че според ищцовите твърдения ответникът
му е заплащал сума от 300 лв. вместо от 600 лв. за всеки процесен месец, то съдът
приема, че наемната цена за процесните 11 дни от м. 03.2022 г. е заплатена от
ответника преди подаването на исковата молба, поради което искът се явява
основателен за сумата от 6900 лв. (23 процесни месеца по 300 лв. съгласно ищцовата
претенция).
Липсват доказателства по делото, че страните са постигнали съгласие за друг
срок на предизвестието за прекратяване на наемния договор в случай на неговото
мълчаливо продължаване съгласно чл. 236 ЗЗД. След като ответникът не е спазил дори
и едномесечен срок, след чието изтичане процесният договор да бъде прекратен,
същият дължи обезщетение за този месец, но според изричните ищцови твърдения
ответникът му заплатил „две вноски по 300 лв. като обезщетение“ съгласно
уточнителна молба от 14.12.2022 г. на ищеца, тоест обезщетение в размер на 1 месечен
наем, поради което искът за заплащане на обезщетение за неспазено предизвестие
следва да бъде отхвърлен като неоснователен, което влече неоснователност и на иска
за мораторна лихва върху претендираното обезщетение.
По иска по чл. 86 ЗЗД за сумата от 380 лв. върху главницата за незаплатени
наемни вноски
Според чл. 3.4 от процесния договор месечният наем се заплаща ежемесечно от
15-то до 20-то число на текущия месец по съответна банкова сметка, което означава,
4
че при уговорен срок за изпълнение на паричното задължение ответникът се счита
изпаднал в забава след неговото изтичане съгласно чл. 84, ал. 1 ЗЗД.
Според заключението на съдебно-счетоводната експертиза мораторната лихва
за просрочените наеми за процесния период е 1509,03 лв., но вещото лице е взело
предвид като база за изчисление сума за олихвяване от 360 лв., а не от 300 лв.
неплатена месечна наемна цена, както изрично претендира ищецът. Видно от
таблицата в същото заключение вещото лице е изчислило основен лихвен процент
съобразно дните за периода на забава за всеки месечен наем, но дори и след
приспадане на изчислените мораторни лихви за неплатен наем за м. 03.2022 г. (24,90
лв.), за който месец първият предявен иск се явява неоснователен, се получава сума в
пъти по-голяма от претендираната от ищеца сума от 380 лв. - 1484,13 лв., до който
размер искът следва бъде уважен съобразно принципа на диспозитивното начало по
чл. 6, ал. 2 ГПК.
По иска по чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД за сумата от 1641,76 лв.
Ищецът представя Решение от 21.10.2022 г. по гр.д. № 16397/2022 г. на СРС, с
което е признато за установено на основание чл. 59 ЗЗД, че дължи суми за потребена
топлинна енергия и дялово разпределение за процесния имот, но по делото липсват
доказателства, че същото решение е влязло в сила, за да може да се направи извод, че
ищецът основава вземанията си на стабилен правен акт, годен да породи правни
последици. Въпреки това видно от разписка от 07.04.2023 г., неоспорена от ответника,
лицето М. М. (пълномощник на ищеца) е заплатило по сметка на ищеца по гр.д. №
16397/2022 г. на СРС – „Т. С.“ ЕАД сумата от 1768,84 лв. за главница, лихви и
разноски по същото дело, като общата призната за дължима сума съгласно
горецитираното съдебно решение, ведно със съдебните разноски е 1641,76 лв. Поради
това се явява неоснователен доводът на ответника, че не потребил топлинна енергия в
процесния имот, след като от съвкупната преценка на горепосоченият съдебен акт на
СРС и платежния документ за извършено във връзка с него плащане на процесни
задължения се установява, че в наетия имот са били потребени топлинна енергия с
предоставяне на услугата „дялово разпределение“.
Неоснователни се явяват исковете по чл. 86 ЗЗД за сумата от 83,05 лв. –
мораторна лихва върху главницата за потребена топлинна енергия и по чл. 86 ЗЗД за
сумата от 1,88 лв. – мораторна лихва върху главницата за услугата за дялово
разпределение. Липсват доказателства по делото, че ищецът е поставил ответника в
забава за заплащането на горепосочените главници, които главници ищецът
първоначално е заплатил.
По разноските
Неоснователно е искането на ищеца за присъждане на разноски за държавна
такса за частната жалба във връзка с в.ч.гр.д. № 7244/2023 г. на СГС, след като именно
в същото производство жалбоподателят не е поискал нейното присъждане.
Относно размера на адвокатското възнаграждение
Неоснователно е възражението на ответника по чл. 78, ал. 5 ГПК, тъй като
претендираното от ищеца адвокатско възнаграждение от 1300 лв. надвишава в
незначителна степен минималния размер съгласно НМРАВ от 1294,17 лв., чиито
разпоредби не са задължителни за съда, но служат като ориентир при присъждането на
адвокатски възнаграждения с оглед задължителния характер на даденото от СЕС
тълкуване на чл. 101, пар. 1 ДФЕС в Решение от 25.01.2024 г. по дело С-438/22 на СЕС
5
(Определение от 16.05.2024 г. по в.ч.гр.д. № 4493/2024г. на СГС). При това положение
ищцовото възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК е основателно също до размера от 1300 лв.,
до който ответникът може да претендира адвокатско възнаграждение.
С оглед изхода на делото и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответникът дължи
разноски на ищеца съобразно уважената част от исковете от 1833,29 лв. за държавна
такса, депозит за съдебно-счетоводна експертиза и адвокатско възнаграждение, а на
ответника се следват разноски на основание чл. 78, ал. 3 ГПК съобразно отхвърлената
част от исковете от 133,37 лв.
По изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД „М. Г.“ ЕООД, ЕИК: ******,
седалище и адрес на управление: гр. С., район „С.“, ж.к. „Х. С.“, бл. 66, вх. 7, ет. 8, ап.
92, да заплати на И. Г. Ф., ЕГН: **********, адрес: гр. С., ул. „А. П. Ч.“ № 10, ет. 3, ап.
13, сумата от 6900 лв. - неплатена наемна цена (по 300 лв./месец) за периода м.
04.2020 - м. 02.2022 г., ведно със законната лихва от 25.11.2022 г. до изплащане на
вземането, като
ОТХВЪРЛЯ иска по чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД на И. Г. Ф., ЕГН: **********,
адрес: гр. С., ул. „А. П. Ч.“ № 10, ет. 3, ап. 13, срещу „М. Г.“ ЕООД, ЕИК: ******,
седалище и адрес на управление: гр. С., район „С.“, ж.к. „Х. С.“, бл. 66, вх. 7, ет. 8, ап.
92, за сумата от 300 лв. за м. 03.2022 г. - неплатена наемна цена, ведно със законната
лихва от 25.11.2022 г. до изплащане на вземането.
ОСЪЖДА на основание чл. 86 ЗЗД „М. Г.“ ЕООД, ЕИК: ******, седалище и
адрес на управление: гр. С., район „С.“, ж.к. „Х. С.“, бл. 66, вх. 7, ет. 8, ап. 92, да
заплати на И. Г. Ф., ЕГН: **********, адрес: гр. С., ул. „А. П. Ч.“ № 10, ет. 3, ап. 13,
сумата от 380 лв. - мораторна лихва върху всяка просрочена месечна наемна вноска за
периода м. 04.2020-25.11.2022 г.
ОТХВЪРЛЯ осъдителни искове по чл. 79 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД от И. Г. Ф., ЕГН:
**********, адрес: гр. С., ул. „А. П. Ч.“ № 10, ет. 3, ап. 13, срещу „М. Г.“ ЕООД, ЕИК:
******, седалище и адрес на управление: гр. С., район „С.“, ж.к. „Х. С.“, бл. 66, вх. 7,
ет. 8, ап. 92, за заплащане на сумата от 600 лв. - обезщетение за неспазено двумесечно
предизвестие за прекратяване на договор за наем от 11.04.2019 г. ведно със законната
лихва от 25.11.2022 г. до изплащане на вземането, както и на сумата от 35 лв. -
мораторна лихва върху обезщетението от 600 лв. за периода 12.03.2022-25.11.2022 г.
ОСЪЖДА на основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД „М. Г.“ ЕООД, ЕИК: ******,
седалище и адрес на управление: гр. С., район „С.“, ж.к. „Х. С.“, бл. 66, вх. 7, ет. 8, ап.
92, да заплати на И. Г. Ф., ЕГН: **********, адрес: гр. С., ул. „А. П. Ч.“ № 10, ет. 3, ап.
13, сумата от сумата от 1641,76 лв., от които: 967,54 лв. - стойност на потребена
топлинна енергия за периода 01.12.2018- 30.04.2020 г.; 21,99 лв. - услуга за дялово
разпределение за периода 01.12.2020-29.02.2020 г.; 652,23 лв. – съдебни разноски.
ОТХВЪРЛЯ осъдителни искове по чл. 86 ЗЗД от И. Г. Ф., ЕГН: **********,
адрес: гр. С., ул. „А. П. Ч.“ № 10, ет. 3, ап. 13, срещу „М. Г.“ ЕООД, ЕИК: ******,
седалище и адрес на управление: гр. С., район „С.“, ж.к. „Х. С.“, бл. 66, вх. 7, ет. 8, ап.
92, за заплащане на сумата от 83,05 лв. – мораторна лихва върху главницата за
потребена топлинна енергия за периода 25.01.2022-24.11.2022 г., както и на сумата от
6
1,88 лв. – мораторна лихва върху главницата за услугата за дялово разпределение за
периода 25.01.2022-24.11.2022 г.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК „М. Г.“ ЕООД, ЕИК: ******,
седалище и адрес на управление: гр. С., район „С.“, ж.к. „Х. С.“, бл. 66, вх. 7, ет. 8, ап.
92, да заплати на И. Г. Ф., ЕГН: **********, адрес: гр. С., ул. „А. П. Ч.“ № 10, ет. 3, ап.
13, сумата от 1833,29 лв. - разноски по делото.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК И. Г. Ф., ЕГН: **********, адрес: гр.
С., ул. „А. П. Ч.“ № 10, ет. 3, ап. 13, да заплати на „М. Г.“ ЕООД, ЕИК: ******,
седалище и адрес на управление: гр. С., район „С.“, ж.к. „Х. С.“, бл. 66, вх. 7, ет. 8, ап.
92, сумата от 133,37 лв. - разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7