РЕШЕНИЕ
№ 665
гр. Варна, 01.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 12 СЪСТАВ, в публично заседание на
десети февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Десислава Йорданова
при участието на секретаря Станислава Ст. Стоянова
като разгледа докладваното от Десислава Йорданова Гражданско дело №
20223110107846 по описа за 2022 година
Съдът е сезиран с искова молба, подадена от В. Ш. срещу Етажна собственост,
находяща се в гр. Варна, ул. „Стоян Бъчваров“ № 143, представлявана от “РОЯЛ-БИЛД
2015” ЕООД, с която са предявени искове за отмяна на:
- решение по т. 1 от общото събрание на етажната собственост, проведено на
30.05.2022 г., с което за управител на ЕС е избрано дружеството “РОЯЛ-БИЛД 2015” ЕООД,
представлявано от Н. З.;
- решение по т. 3 от общото събрание на етажната собственост, проведено на
30.05.2022 г., с което 10 % от сумата за обща вода към фонд „Ремонт и обновяване“ е
пренасочена;
- решение по т. 4 от общото събрание на етажната собственост, проведено на
30.05.2022 г., с което е определена месечна такса за поддръжка в размер на 58 лв. за всеки
обект в сграда „Роял 2“ и прилежащите части;
- решение по т. 6 от общото събрание на етажната собственост, проведено на
30.05.2022 г., с което е дадено разрешение управителят на ЕС да започне процедура по
изискване на дължими към ЕС суми от некоректните собственици;
- решение по т. 7 от общото събрание на етажната собственост, проведено на
30.05.2022 г., с което е прекратен електронният достъп до паркинга на некоректните
собственици.
В исковата молба се излага, че ищецът е собственик на ап. *, ет. * в сграда,
находяща се в гр. Варна, ул. „Стоян Бъчваров“ № 143. Наведени се доводи за извършени
нарушения на процедурата по свикване и провеждане на състоялото се на 30.05.2022 г.
общо събрание на ЕС, на което същият е присъствал лично, а именно, че:
По свикването
собственикът, по чиято инициатива е свикано ОС – Н. З. /управител на
дружеството, избрано за управителен орган на ЕС/, заедно със съпруга си С. З. не
притежават изискуемите 20 на сто от ид.ч. от общите части на сградата, в разрив с
разпоредбата на чл. 12, ал. 2 ЗУЕС;
в поканата не са включени допълните точки, съобразно искане на останалите
собственици / по чиято инициат
По провеждането
Във връзка с дневния ред се излага, че предмет на гласуване са били въпроси,
1
несъответстващи на предварително обявените такива; в контраст на чл. 14, ал. 4 ЗУЕС;
събранието се е провело не в предварително обявения час – 11.00 ч., а в 19.00 ч.; не е избран
председателстващ събранието; Н. З. е била пълномощник на четирима други собственици,
представлявала е три обекта, по отношение на които се явява съсобственик и допълнителни
два – изцяло собственост на съпруга й, поради което и процентите ид.ч., от името на които е
гласувала като пълномощник, следва да бъдат изключени; не е спазен обявеният в поканата
час за провеждане на ОС, както и че в протокола не е вписано мястото, на което е
проведено; липсва отразяване на начина, по който е гласувано за всяка точка от дневния ред,
ведно с подпис на гласувалите; не са представени доказателства досежно процентите ид.ч.,
които всеки собственик притежава, като същевременно се оспорва и възможността
собственикът на обект, посочен като „паркинг“, да участва в гласуването, доколкото в
строителните книжа не е отразен като самостоятелен обект; в тази връзка е посочено и че
погрешно са изчислени ид.ч. от общите части на сградата, реално представлявани на ОС;
допуснато е нарушение, като първо е избран протоколчик на ОС, след което председател и в
протокола от събранието не е посочен процентният израз на гласувалите в полза на същите,
а в допълнение посочва, че не е избрано лице за преброител; взети са решения по въпроси
извън обявения в покана дневен ред.
По обявяване на протокола
Посочено е, че изготвения за ОС протокол не е поставен на видно място в сградата,
съобразно изискването на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС.
По отношение на решението по т.4 се сочи, че в противоречие със законовото
изискване на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС била определена ежемесечна такса в размер на 58 лв. за
всеки обект в сградата. Изложено е, че в тази точка недопустимо е включена и
допълнителна такава, с която се преурежда реда за събиране на средства във фонд ремонт и
обновяване, в противовес на чл. 50 ЗУЕС. По отношение на приетото по т. 1 от дневния ред
решение, с което за управител на ЕС е избрано дружеството-ответник, с представител Н. З.,
ищецът намира, че с оглед неправилното изчисляване на представляваните на ОС ид.ч. от
общите части на сградата, то изискуемото от закона квалифицирано мнозинство от 67% за
вземане на подобен тип решение не е спазено, поради което и същото е незаконосъобразно.
Посочено е и че не са конкретизирани правомощията на избрания управител..Намира, че
взетото решение по т.7 за прекратяване на ел. достъпа до паркинга на некоректните платци е
недопустимо, доколкото не е включено в дневния ред и се отнася до обекти, които не
представляват общите части на сградата.
Предвид изложеното, ищецът иска отмяна на посочените решения на ОС на ЕС.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, в който
е застъпено становище за допустимост, но неоснователност на така предявените претенции.
Изложени са доводи, че всички собственици са били надлежно уведомени за датата и
променения впоследствие час за провеждане на ОС. Във връзка с твърденията досежно
липсата на изискуемите от закона реквизити на изготвения протокол е посочено, че същият
се е стабилизирал, доколкото в предвидения в чл. 16, ал. 9 ЗУЕС срок, съдържанието му не е
било оспорено. Изложено е, че процентите ид.ч., притежавани от всеки собственик, са
отразени правилно в регистрационния списък, доколкото същите напълно кореспондират с
тези, описани в приложеното към отговора „Предварително ценообразуване“. В допълнение
излага и че паркингът също е отразен както в „Предварително ценообразуване“, така и в
инвестиционния проект на сградата, поради което и представлява обособен обект. Изложено
е, че управителят на дружеството, избрано за управител на ЕС, Н. З., заедно със съпруга си
С. З. в СИО са собственици както на ап. **, ** и **, така и на други обекти в сградата, в
резултат на което същата може да полага подписа си срещу всеки от тези обекти,
независимо че не е посочено нейното име. По отношение на твърденията, че управителят на
дружеството-ответник е представлявал повече от допустимите от ЗУЕС лица, намира, че
възражение за липса на представителна власт може да бъде направено само от мнимо
представлявания, а не от трето лице, каквото в случая е ищеца. Посочва се, че в протокола е
отразен начинът, по който присъствалите са гласували, независимо че законът не предвижда
такова изискване, а видно от приложения към протокола списък, ОС е проведено съгласно
чл. 15, ал. 2 ЗУЕС – при спадащ кворум. Намира, че взетото по т. 1 решение за избор на
управител на ЕС е законосъобразно, доколкото е взето с нужното мнозинство. По
отношение на решението по т. 3 счита, че пренасочената към фонд „Ремонт и обновяване“
2
сума е определена в съответствие с чл. 50, ал. 2, т. 2 ЗУЕС, като същата не е по-малка от 1 %
от МРЗ за страната. Излага се, че начина на определяне на ежемесечната такса в размер на
58 лв. /решение по т. 4/ е изцяло съобразен със законовите изисквания, доколкото се
разпределя поравно между всички собственици на обекти в сграда /чл. 51 , ал. 1 и 2 ЗУЕС/, а
не както е изложено в исковата молба. Ответникът сочи, че решението по т. 6 е взето с
нужното за това мнозинство и не противоречи на закона, с оглед на изрично предвидената в
чл. 38, ал. 2 ЗУЕС възможност дължимите към ЕС вноски да бъдат събирани по съдебен ред.
Решението по т. 7 също намира за законосъобразно, доколкото посоченият паркинг не
представлява обща част и за ползването му е уговорено заплащането на такса, включена в
таксата за поддръжка на общите части, поради което и при липса на плащане на дължимата
такава, може да бъде преустановен достъпа до него.
Моли за отхвърляне на така предявените претенции и присъждане на разноски.
Варненският районен съд, като прецени събраните по делото доказателства и доводите
на страните, съгласно чл. 235, ал. 2 ГПК, намира следното:
Предявеният от ищцовата страна конститутивен иск намира правното си основание
в разпоредбата на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
Предвид разпределената от съда доказателствена тежест, при условията на пълно и
главно доказване, ищцовата страна е следвало да докаже, че притежава право на собственост
върху самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост, което да му придава
качеството етажен собственик, провеждането на общо събрание, взетите решения, от което
събрание претендира да бъдат отменени.
В тежест на ответника е да докаже спазване на законоустановените предпоставки за
провеждане на събранието, вземане на решенията по чл. 15 и чл. 16 ЗУЕС – че покана е
залепена поне 7 дни преди провеждане на общото събрание, като в поканата в същия срок е
бил посочен часа на провеждане / 18.00 ч./, че събранието е проведено при необходимия
кворум; че решенията са взети с необходимото за всяко едно от тях мнозинство; че в 7-
дневен срок от провеждането на ОС е поставено на видно и общодостъпно място на входа
на сградата съобщение за изготвянето на протокола; че присъствалите лица са собственици
на самостоятелни обекти в сградата или упълномощени от тях лица; наличието на
представителна власт в полза на упълномощеното лице да представлява етажни
собственици, респ. в случай на извършени действия без представителна власт да представят
доказателства за потвърждаване на тези действия.
Разпоредбата на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС предвижда възможността всеки собственик да
поиска отмяната на незаконосъобразно решение на общото събрание при установяване
незаконосъобразността на проведеното общо събрание на етажната собственост.
Уважаването на така предявената претенция е обусловено от установяването на някое от
следните обстоятелства, а именно когато решението е взето в нарушение на предвидените в
закона процедури и правила за вземане на решение; когато решението е взето при нарушен
ред за свикването на Общото събрание и когато решението е взето по въпрос, който е извън
компетентността на Общото събрание на ЕС, предвидена в чл. 11 от ЗЕУС.
По делото е представен нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имот
номер 130,том 2, рег. номер 12142, дело 391 от 21.12.2006 г., в който е обективиран договор,
с който ищецът е закупил апартамент ** в гр. Варна, к.к. „Чайка“ , за който няма спор, че е
обект от адреса на етажната собственост-ответник. Съобразно така представеното писмено
доказателство, съдът намира, че безпротиворечиво се доказа, че ищецът е собственик на
самостоятелен обект в процесната сграда, която е в режим на етажна собственост, което
обстоятелство всъщност не се и оспорва от насрещната по спора страна.
В тежест на ответника е било установяване спазването на изискуемите от закона
предпоставки за провеждане на събранието от 30.5.2022г, както и че са взети решения,
съобразно изискванията на чл. 14, 15 и 16 ЗУЕС, отнасящи се до наличието на нужния
кворум за редовното осъществяване на всяко от тях, самото им провеждане и надлежното
представителството на неприсъствалите етажни собственици.
Съгласно чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС, общото събрание се свиква чрез покана, подписана
от лицата, свикващи общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на
входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи не
по-късно от 24 часа. Датата и часът на поставянето задължително се отбелязват върху
поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол. Общото
3
събрание може да бъде насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след датата на
поставяне на поканата, а в неотложни случаи - не по-рано от 24 часа след поставянето й.
В конкретния случай не са наведедни доводи за свикване на процесното ОС в
условията на неотложност, поради което съдът следва да провери дали покана е надлежно
залепено в срок от поне 7 дни преди ОС.
Към исковата молба е представен препис от покана на ОС на 30.05.2022 г. от 11.00
ч. в конферентната зала в сградата при дневен ред: „ 1. Определяне размера на паричните
вноски по чл.11, ал.1, т.4, т.5., т.7.и т.10 от ЗУЕС“, „2.Приемане на решение относно
оправомощаването по чл.11, ал.1, т.11 от ЗУЕС“ и „3.Други“. Отразено е, че поканата е
залепена на 23.04.2022 г. в 14.10 ч., като за свикващо събранието лице, подписало поканата е
посочено Н. З. З..
Към отговора на исковата молба, поканата приложена към исковата молба е
представена с ръкописна поправка на часа на ОС, а именно от 18,00ч. на дата 30.05.2022 г.,
като промяната е приподписана от свикващото събранието лице, без да е посочена дата на
поправката. Представен е и протокол за смяна на часа за провеждане на общо събрание,
насрочено на 30.05.2022 г., в който се уведомява, че ОС ще се проведе на 30.05.2022 г. от
18.00 ч. „по обявения в поканата дневен ред, а за дата на на залепяне е посочена 29.04.2022
г., 15.30 ч.
Събрани са свидетелски показания от свид.Й. във връзка със запознаването му с
поканата за ОС на 30.05.2022 г., които като подробни и последователно съдът цени като
достоверни. От тях се установява, че около месец преди датата на събранието е имало
уведомление за него. Тези показания съответстват и на писмените доказателства.
Действително се установява, че часът на провеждане на събранието е променен след
първоначалното й обявяване, но тази промяна, видно от представения протокол от
29.04.2022 г. е направена един месец преди събранието и е съобщена писмено на етажните
собствениците, с оглед на което не може да се стигне до извод, че е била налице известност
или несигурност за часа на провеждането. Видно от самия протокол от ОС от 30.05.2022 г.
се установява, че то е проведено от 19.00 ч. при условията на чл.15, ал.2 ЗУЕС.т.е. при
известен начален час от 18.00 ч. Не се установяват нарушения при свикването на
събранието.
По отношение на провеждането: В оспорвания протокол е отразено, че лицето Н. З.
представлява като пълномощник Н. К.-собственик на ап.**; С. Ч.- собственик на ап.**; В.
М.- собственик на ап.** и М. Г.- собственика на ап.**.
На л.56 и л.57 от делото са представени пълномощни в полза на Н.З. за
представителство на ОС от Н. К. и В. М.. Като преписи по делото са били представени
пълномощните от С. Ч.и М. Г., но с оглед неизпълнение на задължение по чл.183 ГПК от
ответната страна, същите са изключени като доказателства по делото.
По отношение на двете приети като доказателства по делото пълномощни /л.56-57/,
тъй като Н. З. не се явява трето лице за ЕС, съдът намира, че за редовността на
упълномощаването не се изисква нотариална заверка на подписа – чл. 14, ал. 3 от ЗУЕС и
същото е извършено в надлежна писмена форма.
Въпреки изключването от доказателствата на пълномощните в полза на З. от С. Ч. и
М. Г., съобразявайки съдържанието на протокола, в който са обективирани оспорваните
решения и отразеното в него представителство за тези етажни собственици, както и за
лицата Н. К. и В. М., съдът намира, че е нарушено правилото на чл.14, ал.4 ЗУЕС, че едно
лице може да представлява най-много трима собсвеници и/или ползватели. В конкретния
случай З. е посочена като пълномощник на четирима собственика, на четири самостоятелни
обект. Изискването на чл.14, ал.4 ЗУЕС е императивно и нарушаването му е достатъчно
основание за отмяна на оспорваните решения.
При тези изводи на съда, не е необходимо обсъждането на другите доводи за
незаконосъобразност на решенията, наведени от ищеца.
По отношение на разноските:
Съобразно правилото за разпределяне на разноските, с оглед уважаването изцяло на
ищцовата претенция, на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК на тази страна се следват разноски. По делото
е представен списък по чл. 80 ГПК, за сумата от 400 лв.- адвокатско възнаграждение за
осъществено процесуално представителство,, по отношение на която не е направено
възражение за прекомерност, като видно от представения договор за правна защита и
4
съдействие, същата е заплатена, доколкото договорът има характера на разписка в тази част
/л. 102/ и сумата от 80 лв., представляваща заплатената по делото държавна такса т.е общо
480 лв., които ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по иск на В. Ш., гражданин на Латвия, роден на **** г. в Екатеринбург,
със съдебен адрес: гр. Варна, *** следните решения на Общото събрание на Етажна
собственост, с административен адрес: гр. Варна, ул. „Стоян Бъчваров“ № 143,
представлявана от “РОЯЛ-БИЛД 2015” ЕООД:
- решение по т. 1 от общото събрание на етажната собственост, проведено на
30.05.2022 г., с което за управител на ЕС е избрано дружеството “РОЯЛ-БИЛД 2015” ЕООД,
представлявано от Н. З.;
- решение по т. 3 от общото събрание на етажната собственост, проведено на
30.05.2022 г., с което 10 % от сумата за обща вода към фонд „Ремонт и обновяване“ е
пренасочена;
- решение по т. 4 от общото събрание на етажната собственост, проведено на
30.05.2022 г., с което е определена месечна такса за поддръжка в размер на 58 лв. за всеки
обект в сграда „Роял 2“ и прилежащите части;
- решение по т. 6 от общото събрание на етажната собственост, проведено на
30.05.2022 г., с което е дадено разрешение управителят на ЕС да започне процедура по
изискване на дължими към ЕС суми от некоректните собственици;
- решение по т. 7 от общото събрание на етажната собственост, проведено на
30.05.2022 г., с което е прекратен електронният достъп до паркинга на некоректните
собственици, на основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, Етажна собственост, с
административен адрес: гр. Варна, ул. „Стоян Бъчваров“ № 143, представлявана от “РОЯЛ-
БИЛД 2015” ЕООД ДА ЗАПЛАТИ на В. Ш., гражданин на Латвия, роден на ***. в
Екатеринбург, със съдебен адрес: гр. Варна,****, сумата от 480,00 лв. /четири стотин и
осемдесет лева/, представляваща сторени съдебно-деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Варна в двуседмичен срок от
връчване на препис от него на страните.
Препис от решението да се изпрати на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
5