Р Е Ш Е Н И Е 261784
21.06.2021 г., гр. Пловдив,
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИ РАЙОНЕН СЪД, XIІ-ти гр. състав, в открито
съдебно заседание на тридесети март две хиляди двадесет и първа година, в
състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: ВЛАДИМИР РУМЕНОВ
при секретаря Катя Грудева, като разгледа докладваното от съдията гр. д.
№ 13006 по описа на същия съд за 2020г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството е по реда на чл. 235 от ГПК - решение по иск.
Искова молба на „Кондор - недвижими имоти“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление в Пловдив, ул. „Петко Д.Петков“ № 23, депозирана
против П.Х.Д., ЕГН **********, с адрес ***.
Според изложеното в исковата молба, между страните имало сключен на дата
02.06.2016г договор за посредничество при закупуване на недвижими имоти № ****.
По силата на договора, ищцовото дружество съдействало на Д. при закупуване на
недвижим имот. Ответника бил консултиран и запознат с конкретни оферти
съобразно предложените от него параметри на сделка и характеристики на жилище и
били извършени огледи на подходящи с оглед същите характеристики жилища. Едно
такова жилище се предлагало на адрес комплекс „***** „ в ****, и след оглед, за който бил съставен надлежно
протокол към договора, ответникът обявил закупуване на жилище в комплекс „*****“,
представляващо апартамент в бл. *, ет. *, ап. ** на ул. „****** ****“ № *, със
площ 52.72 кв. м., и се съгласил да
заплати покупната му цена в размер на 35 000 евро, а в полза на посредника – и
договорената комисионна. На основание на договора за посредничество бил сключен
и тристранен договор за гаранция, по силата на който, ищецът се ангажирал да
преустанови предлагането на имота и започнал да подготвя съответната
документация /предварителен договор и др./ за закупуване на имота; на свой ред,
Д. платил договорената в този договор
сума от 500 лева. Предварителен или
окончателен договор за закупуването на имота обаче не бил сключен, тъй като
ответникът отказал да подпише такъв.
Затова ищецът иска да бъде осъден ответника да му заплати дължимото
посредническо възнаграждение , изчислено като 2.4 % върху стойността на
огледания апартамент от 35 000 евро
, или 1642.89 лева, ведно със законна лихва върху тази сума в размер от 500.63
лева ,начислена за период от 07.10.2017г до 07.10.2020 , и законната лихва
върху главницата от датата на подаването на исковата молба – 08.10.2020г до
окончателното изплащане на вземането. С оглед изложените твърдения, че при
всички случаи на изпълнение от страна на посредника, се дължи и минимално
възнаграждение от 600 евро , то евентуално се иска
ответника да бъде осъден да ги
заплати ( 1173.50 лева ) и лихва
в размер от 357.59 лева за същия период от от
07.10.2017г до 07.10.2020 , и законната лихва върху главницата от датата
на подаването на исковата молба – 08.10.2020г до окончателното изплащане на
вземането.
Ищецът иска и присъждане на разноските по делото.
Ответникът оспорва иска. Излага доводи, че клаузи от двата договора са
нищожни поради невъзможен предмет, поради противоречие с добрите нрави, поради
липса на основание ( чл. 26 от ЗЗД ) и
поради неравноправие по смисъла на чл. 143 от Закона за защита на
потребителите. Прави се и поради тази липса на основание насрещно възражение за
прихващане с недължимо платената сума с тази на гаранцията. Направено е и
възражение за изтекла в полза на Д. давност, погасила процесното вземане, както
и възражение за неизпълнен договор, като се отрича твърдението на ищеца за
точно изпълнение на договореното.
При тези факти, води се един иск с правно
основание в чл. 79 и 86 от Закона за задълженията и договорите – за заплащане
на алтернативно определено възнаграждение по договора ( в максимален размер от
2.4 % от стойността на имота, но не по – малко от 600 евро), допустим като осъдителен. Тъй като решението по
иска за реално изпълнение от страна на
ответника на задължението по договора ще се ползва със сила на пресъдено нещо ,
недопустимо е съда да разгледа по
същество такъв иск два пъти, тъй като се касае за иск на едно и също основание,
между едни и същи страни и с един и същи вид
на търсената защита; допустимо е обаче, с оглед твърденията на ищеца,
искът да бъде уважен отчасти , напр. до размера на минималното дължимо възнаграждение.
От фактическа и правна страна, съдът
установи следното:
По наличието на двата договора – за
посредничество и за гаранция , не се спори. Няма спор , че ответника не е
закупил никое от предлаганите жилища, няма и сключени с него предварителни
договори с поето такова бъдещо задължение. Безспорен е и факта на предадената
от Д. сума от 500 лева , за да
преустанови ищеца предлагането на имота и да изготви необходимата за
прехвърлянето на собствеността документация.
Предвид съществените елементи на договора за
посредничество, той следва да се приеме за договор за поръчка с изрично
договорено възнаграждение; в това отношение, практиката на върховните съдилища
е константна. Договорено е между страните по договора за поръчка, ищецът
да извърши определени действия (чл. 1) -
да проучи предлаганите за продажба имоти , да намери и предложи на възложителя
подходящ имот, отговарящ или близък до заданието му, да проучи възможността за
неговото придобиване, да свърже възложителя с лицата, притежаващи правото да се
разпореждат с имота, да подпомага страните за подписване на предварителен или
окончателен договор за имота. Насрещното задължение на ответника е да плати
цена - възнаграждение на посредника в размер от 2.4 % от стойността на
закупения имот, „ или „ във всички случай на изпълнение – не по – малко от 600
евро с ДДС“.
В отношенията между страните е приложим
Закона за за защита на
потребителите в
редакцията му към ДВ бр. 102
от 29.12.2015 г.,
доколкото ответникът има качеството на "потребител" по смисъла на § 13. т.1 , а ищецът – на "търговец" по смисъла на § 13 т. 2 от закона. Оттам, договорът между
страните е такъв за „услуга“ по смисъла
на § 13 т. 35 от същия закон.Той е типов, като в него единствено името на
ответника е попълнено ръкописно; на практика същият се явява сключен при общи
условия , което изключва индивидуалното договаряне на отделни клаузи. Тъй като възнаграждението е договорено да е дължимо независимо от
това, дали има сключен предварителен или окончателен договор за някой от
предлаганите имоти по причина в длъжника, то на практика прикрива неустоечно
плащане по смисъла на чл. 92 от Закона за задълженията и договорите. Разпоредбата
на чл.143 т.5 ЗЗП дефинира като
неравноправна клауза в договор, сключен с потребител, всяка уговорка във вреда
на потребителя, която не отговаря на изискването за добросъвестност и води до
значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца или доставчика
и потребителя, като задължава потребителя при неизпълнение на неговите
задължения да заплати необосновано високо обезщетение или неустойка; Предвид
размера си , еквивалентен на дължимо при пълно изпълнение възнаграждение, и без да има данни за претърпени
вреди от неизпълнението, тази неустойка не само е необосновано висока по
смисъла на чл. 143 от ЗЗП, но и не притежава необходимата обезпечителна или
обезщетителна функция. Тоест, тя е нищожна на основанието по чл. 146 ал. 1 във
вр. чл. 143 ал. 2 т . 5 от Закона за защита на потребителите.
На следващо място , неравноправна е и сама
по себе си клаузата на чл. ІІІ т . 1 от договора , която предвижда плащане на
минимално определена цена от 600 евро „
във всички случаи на изпълнение“. Тази абстрактна формулировка позволява на търговеца да да определи дали стоката или
услугата отговаря на посочените в договора условия, като тълкува клаузите,
уреждащи обема на точното негово изпълнение.
На следващо място , дори да се приеме , че
се касае за възнаграждение , а не за неустойка, то това възнаграждение е договорено
да е с оглед постигнат положителен за възложителя резултат – сключване на
предварителен или окончателен договор. Тълкувайки систематично договора по
смисъла на чл. 20 от ЗЗД, съдът приема ,
че според договорката на второто
изречение от чл. ІІ т. 1, част от
задълженията на изпълнителя включват подпомагане на страните за подписване на
предварителен или окончателен договор; до този момент, цената, на която жилището се предлага , не
обвързва страните и договорът за посредничество
е лишен от съгласие. На следващо
място, според чл . ІІ , т. 4 от
договора, изпълнителят получава договореното възнаграждение в деня на
подписване на предварителен договор; ако
такъв няма, плащането се дължи в деня на
окончателния такъв, непосредствено преди изповядването на сделката пред
нотариус ; страните не са договорили необвързан със сключването на
предварителен или окончателен договор срок за плащане. Аргумент в полза на този
извод се черпи и от чл. ІІІ т.3 от договора – ако след сключването на
предварителен договор възложителят откаже да сключи окончателен, възнаграждение
се дължи.
Има изложени в исковата молба твърдения, че Д.
е отказал сключването на предварителен договор, които останаха недоказани; дори
да се приеме обратното , сключването на договор – или отказа за такова – са
израз на договорната свобода на страните и не могат да се тълкуват като
аргумент, обосноваващ причина за неизпълнение на друг контракт, за която
длъжникът да отговаря. Сключването на договора за гаранция не може да се
приравни на изпълнение от страна на посредника
или съгласие от страна на Д. да сключи предварителен или окончателен
договор.
Възражение за давност не може да бъде
споделено – вземането на ищеца е за сума, съставляваща реално изпълнение по
договор, за която няма основание по смисъла на чл. 111 от ЗЗД да се приложи кратката погасителна давност ,
а общата такава не е изтекла. Вземането за лихви също не е погасено по
давност, тъй като същите се претендират
за период , спрямо който и кратката давност не е изтекла.
Разноските се присъждат в тежест на ищеца.
Воден от изложеното и на
основание чл. 235 от ГПК, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ иска на „Кондор -
недвижими имоти“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление в
Пловдив, ул. „Петко Д.Петков“ № 23, да се осъди
П.Х.Д., ЕГН **********, с адрес ***. , да заплати на ищеца сума от 1642.89 лева-
главница, възнаграждение по договор за посредничество № **** от дата
02.06.2016г., ведно със законна лихва върху тази сума в
размер от 500.63 лева, начислена за период от
07.10.2017г до 07.10.2020 , като неоснователен.
Осъжда Кондор - недвижими имоти“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление в Пловдив, ул. „Петко
Д.Петков“ № 23, да заплати на П.Х.Д., ЕГН **********, с адрес ***, сумата от 400 лева разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред състав
на ПОС , в срок от две седмици от датата на уведомлението до страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: /п/
Вярно с оригинала.
АД