Р Е Ш Е Н И Е
гр.София, 27.08.2018г.
В И
М Е Т
О Н А Н
А Р О
Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, І ГО 7-ми състав
на
пети юни година 2018
в
открито съдебно заседание в следния състав:
СЪДИЯ: Гергана
Х. - Коюмджиева
секретар:
Поля Георгиева
като
разгледа докладваното от съдията гр.дело № 4760
описа за 2007 год., за да
се произнесе взе предвид следното:
Предявени са искове с правно основание чл.55, ал.1, предл.III от ЗЗД, чл. 92 от ЗЗД, вр. с чл. 189, ал.3 от ЗЗД и чл.88, ал.1,
изр. второ ЗЗД, при условията на обективно и субективно съединяване.
По изложените
в исковата молба и молба
–уточнение от 06.02.2017г. ищците И. Р.
С., ЕГН ********** и Ц.Д.С., ЕГН:**********,*** са предявили
срещу К.Н.А., ЕГН:
**********, и М.Н.А. ЕГН **********, осъдителни искове сумата в общ размер на
67 975.60лв., представляваща сбор от заплатената продажна
цена и уговорена компенсаторна неустойка
по договор за покупко –продажба на недвижим имот от 22.06.2005г., а също така и законна лихва,
считано от датата на предявяване на иска - 03.04.2007г. до окончателното й
изплащане. Ищците претендират, че
ответниците, в качеството на
продавачи по Нотариалния акт за покупко - продажба на недвижим имот №
22, том II, peг. № 2118, дело 196 / 2005г. по описа на нотариус А.Л., с peг. №
386 от НК, им дължат
разделно- всеки по ½ част, връщане на сумата от 16 993,90лв. -
размера на заявената в нотариалния акт продажна цена на апартамент Апартамент № 10 , находящ се в ж.к. *********, която
видно от записано изявление на продавачите в края на абзац първи на нотариалния
акт, продавачите са получили от купувачите напълно и в брой, както и сумата от
50 981,70лв. - размера на предварително договорената между страните
неустойка, предвидена в пункт II от
нотариалния акт. Претендират присъждане на законна лихва от
предявяване на исковата молба до изплащането.
Процеса
по обективно съединените осъдителни искове е иницииран въз основа на предявен
на 03.04.2007г. от И. Р. С., и Ц.Д.С., обратен иск срещу ответниците
К.А. и М.А. - конституирани като трети-лица помагачи в предявения от С.З.М.ревандикационен
иск срещу И. и Ц. С. за предаване на владението върху процесния апартамент,
развил се по гр.д.№ 23458/2006 г. по описа на СРС, І ГО,50
състав. /приложеното гр.д.№ 23458/2006 г. по описа на СРС
/ Поради размера на цената му, обратният
иск не бил родово подсъден на районен съд, като с протоколно определение от 17.04.2007г. по гр. д. №
23458/2006 г. по описа на СРС, 50 с-в, исковата молба по обратния иск е отделена и изпратена по
подсъдност на СГС, като по същата е образувано настоящото производство./протокол на л.9- л.10/ С определение
от з.с.з. 27.02.2008г. производството по настоящото дело било спряно на основание чл.182, ал.1, б.”г”
от ГПК/отм./, до приключване на
обуславящия спор по гр.д.№ 23458/2006 г.
по описа на СРС, І ГО, 50 с-в с влязло в сила на решение. Делото е възобновено с определение от
18.11.2015г.
Ищецът И. Р. Ц.е починал в хода на делото, на 25.10.2010г., поради което в неговото
процесуално качество на основание чл. 120 ГПК (отм.), във вр. с § 2, ал. 1 ГПК
е конституиран неговия законен наследник
– дъщеря му Н.И.Г. (другият законен наследник - преживялата съпруга, е страна
по делото). /удостоверение
за наследници №РЛН-1625 от 07.02.2016г. на л.90/
В молба – уточнение на иска от 06.02.2017г.
ищците Ц.Д.С. и Н.И.Г. сочат, че с влязло в сила на 17.03.2015г. съдебно Решение
от 20.11.2009г. по гр. д. №23458/2006г. на СРС, ГК, 50 с-в, претърпели
съдебно отстранение от закупения на 22.06.2005г. - Апартамент № 10,
находящ се в ж.к. ********П вх. А, ет. 4, който им бил продаден от ответниците К.Н.А. и
М.Н.А., с Нотариален акт за покупко - продажба
на недвижим имот № 22, том II, per. №2118,
дело № 196 / 2005г. по описа на нотариус А.Л., с per. №3 86 от регистъра на НК, вписан в
Служба по вписванията с вх. № 30261 от 22.06.2005п, акт № 45, том LXXXVIV, дело № 22184 от
22.06.2005, имотна партида № 256226. Уточняват, че имота бил предмет на предявен от трето лице срещу нас
ревандикационен иск по чл.108 ЗС, като с Решение от 30.06.2014г. на СГС, ГО, II
„А“ въззивен с-в, влязло в сила на 17.03.2015г. били обявени за добросъвестни владелци. Сочат още, че в процеса по предявения срещу тях
ревандикационен иск, ответниците К.А. и М.А. бяха привлечени като трети лица - помагачи.
Поддържат, че предвид
съдебното им отстранение от продадения имот, договора се счита развален по право от датата на
влизане в сила на решението за съдебното отстраняване от имота, което ще рече от
17.03.2015г. Сочат, че
в
началото на пункт първи на Нотариален акт № 22 от 22.06.2005г., било отразено:
„К.Н.А. и М.Н.А. продават на И.Р.С. и Ц.Д.С. следния свой съсобствен недвижим имот, придобит по дарение“, което сочи на извод, че същите са
придобили имота като обикновени съсобственици с равни дялове, а входа гр. д.
№23458/2006г. на СРС, ГК, 50 с-в, е
установено, че са прехвърлили права, които не притежават.
При изложените фактически твърдения,
позовавайки се на осъществената евикция
и на клаузата за неустойка - ищците претендира за осъждане на ответниците: да
върнат сумата от 16993,90 лева, представляваща общия размер на заплатената
продажна цена, да заплатят сумата от 50981,70
лева представляваща неустойка уговорена в клаузата на пункт втори от договора
разделно всеки от тях по ½ част,
заедно със законната лихва върху всички посочени по-горе суми, считано от
предявяването на иска, до деня на окончателното плащане. При основателност на
иска, ищцците претендира за осъждане на ответниците да й заплатят и направените
в настоящия процес съдебни разноски.
Ответниците К.Н.А., и М.Н. А.,
представлявани от пълномощника си адв. К. Й., заявяват оспорване на претенциите
по основание и размер и молят за тяхното
отхвърляне. В подаденото становище от 07.02.2007г. поддържат оспорване, че насочените към
ответниците субективно съединени искове са неоснователни, тъй като при изповядване
на процесната продажба, не е налице умишлено деклариране на неверни данни от
продавачите, поради което не дължат връщане на цената от 16993,90лв., нито неустойка от 50981,70лв. Твърдят, че са
добросъвестни и не са знаели за право на трети лица върху имота, който продали. Правят възражение, че неустойка в троен
размер е прекомерна, води до неоснователно обогатяване на ищците и противоречи
на добрите нрави. Сочат, че не са представени доказателства, ищците да са
върнали на С.М., както и не е доказано последния да им платил сумата 13 300лв.
Оспорват твърдението, че ищците са съдебно отстранени, като твърдят, че
процесния имот е още във владение на ищците. Правят възражение, че е изтекла
погасителната давност за разваляне на договора за покупко –продажба. Ответниците
са направили искане техните праводатели - Р. С. И. ЕГН **********, Л.Т. ЕГН **********, П.С.Т.
ЕГН **********, да бъдат привлечени като трети лица помагачи.
С протоколно определение в о.с.з. на
07.02.2017г. на
основание чл. 175, ал.1 ГПК (отм.), във вр. с § 2, ал. 1 ГПК, са конституирани Р.
С. И. ЕГН **********, Л.Т.Т. ЕГН **********, П.С.Т. ЕГН **********, като трети
лица помагачи на страната на ответниците.
Съдът,
преценявайки събраните по делото доказателства по реда на чл. 188, ал.2 и ал.3
от ГПК /отм./, във вр. с §2, ал. 1 от ПЗРГПК, приема за установено от
фактическа страна следното:
Съдържанието на приетия като доказателство
Нотариален акт № 22, том II, per. №
2118, дело № 196 / /2005 г. от 22.06.2005г.
по описа на нотариус А.Л., с peг. №
386 при НК и район на действие СРС
обективира постигнатото съгласие за сключване на договора, по силата на който продавачите
К.Н.А.
и М.Н.А.
от една страна и купувачите И.Р.С. и Ц.Д.С. от друга
страна са се съгласили да бъде прехвърлено - от патримониума на споменатите
продавачи в патримониума на купувачката правото на собственост върху Апартамент № 10 , находящ се в ж.к. **********, с площ от
67,92 кв.м., ведно с избено помещение №10
с площ от 2,69 кв.м
при съседи на жилището: от изток - апартамент № 11, запад - апартамент № 9,север
- разделна стена с блок 807 и детска площадка, юг - стълбище, отгоре -
апартамент № 13, ведно с избено помещение № 10 , с полезна площ от 2,69 м2,
при съседи: изток - мазе № 9, запад - мазе № 11, север - коридор, юг - коридор,
ведно с 5,193% идеални части от общите части на сградата и правото на строеж
върху мястото,
срещу продажна цена в размер на
данъчната оценка на имота от 16 993, 90 лева.
В
абзац първи от пункт
II от нотариалния акт , продавачите
А.заявили, че са единствени собственици
на продавания имот. В абзац трети от от пункт II от нотариалния акт, страните са
уговорили задължение на продавачите, в случай, че декларираните обстоятелства
се окажат неистински или в случай, че купувачите претъпят съдебно
отстраняване от имота, то продавачите
дължат на купувачите връщане на продажна
цена от 16 993, 90 лева. и неустойка в трикратния размер на продажната
цена. В пункт III от същия
документ, страните в нотариалното производство са посочили, че сумата на
продажната цена е платена преди подписването на договора./л.18 – л.19 от делото/
Прието
е неоспорено относно автентичност Авизо
по платежно нареждане от 22.06.2005г. на „Е.В.Б.Б.”, с което И.Р.С. е наредил плащане на сумата 30 200 евро,
в полза на К.Н.А., с посочено основание – за
покупка на жилище. /л.209 от делото/
Обстоятелството, че сумата от
30 200 евро е наредена в деня на процесната покупко-продажба, с посочено
основание – за покупка на жилище сочи, че посочена в нотариалния акт цена съвпадаща
с
данъчната оценка на имота от 16 993, 90 лв. е симулативна и договорената цена е валутната
сума по приетото авизо.
В нотариалното производство по процесната
покупко-продажба от 22.06.2005г. ответниците
К. и М.А. представили нотариален акт № 156, том I, н.д.№134/2005г. на нотариус М. К., в който е обективирано дарение
на Апартамент № 10 , находящ се в ж.к. **********, от третото
лице помагач - Р.
С. И. на К.Н.А. и М.Н.А. – нейни син и дъщеря./л.142 от делото/ Р.
С. И. от своя страна представила при
изповядване на дарствената сделка
нотариален акт за покупка
продажба №29, том V, н.д.№818/2004г. на нотариус Р. Д. с рег.№274
от НК, в който е отразено съгласие – третите лица Л.Т.Т.
ЕГН ********** и П.С.Т. ЕГН **********
да продадат на Р.И., процесното жилище за сумата 16993,90лв./л.140-л.141 от делото/
Съдържанието на приети
преписи от Решение от
20.11.2009г. по гр. д. №23458/2006г. на СРС, ГК, 50 с-в, /препис на л.68-69 от
настоящото дело/, Решение от 30.06.2014г. на СГС, ГО, II „А“
въззивен с-в, влязло в сила на 17.03.2015г. /препис на л.73-л.79 от настоящото
дело/ и
Определение
№ № 142 / 17.03.2015 г. по гр.д. № 146/2015 г. по съгласно описа
на ВКС установява, че по съдебен ред е бил разрешен възникналия спор между ищците в настоящия процес и третото лице С.З.М., по който К.А. и М.А. участвали
като помагачи.
С влязлото в сила въззивно решение от
30.06.2014г. на Софийски градски съд ГО, II „А“ въззивен състав, е оставено в сила
първоинстанционното решение, в частта, с която са уважени предявените от С.З.М.срещу И.Р.С. и
Ц.Д.С. пасивно субективно съединени петиторни осъдителни искове с правно
основание чл. 108 ЗС за предаване владението върху следната недвижима вещ:
апартамент, находящ се в гр. София, ж. к. „**********състоящ се от две стаи,
кухня, сервизни помещения, със застроена площ от 67,92 м2 при
съседи: от изток - апартамент № 11, запад - апартамент № 9,север - разделна
стена с блок 807 и детска площадка, юг - стълбище, отгоре - апартамент № 13,
ведно с избено помещение № 10 , с полезна площ от 2,69 м2, при
съседи: изток - мазе № 9, запад - мазе № 11, север - коридор, юг - коридор,
ведно с 5,193% идеални части от общите части на сградата и правото на строеж
върху мястото, от който имот ищецът притежава право на собственост върху
½ идеална част. С въззивния съдебен акт, е отменено Решение №
І-50-49/04.07.2011 г., поправено с Решение от 25.11.2011 г., с които е
поправено Решение от 20.11.2009 г., постановено по гр. д. № 23458/2006 г. по описа
на СРС, 50 състав, в частта, с която е отхвърлено предявеното от ищците Ц.Д.С.
и Н.И.Г. срещу С.З. М., ЕГН **********, възражение за
упражняване право на задържане по чл.70, ал. 3 ЗС върху Апартамент
№ 10, находящ се в гр. София, ж. к. „**********. 4, с площ от 67,92 м2,
до заплащане на сумата 13300 лв., представляваща стойност на извършени в имота
подобрения; като вместо него е признато на основание чл. 72, ал. 3 ЗС на Ц.Д.С.
и Н.И.Г. Аправото на задържане на АПАРТАМЕНТ № 10, находящ се в гр. София, ж.
к. „**********. 4, състоящ се от две стаи, кухня, сервизни помещения, със
застроена площ от 67,92 м2 при съседи, до заплащане на сумата 13300
лв. от С.З.М.-извършващ правни
действия чрез своята майка и настойник Т.К.И., ЕГН **********, представляваща
стойността на извършените в него подобрения.
За да потвърди решението на първоинстанционния съд, с което е уважен
иска по чл.108 от ЗС, въззивния съд е приел, че пълномощникът на С.З.М./ищец по спора/- Л.Т.Т. е договаряла сама със себе си, във вреда на
представлявания с цел да се облагодетелства, при което с оглед неговото
психично състояние и обстоятелството, че процесния имот е продаден на цена
почти два пъти и половина по-ниска от пазарната такава – то възмездния
транслативен договор, обективиран в нотариален акт № 156, съставен по н. д. № 143/2004 г. но
нотариус Е.К., е нищожен поради противоречие с добрите нрави – арг. чл.26,
ал.1, предл.3 и чл.40 ЗЗД, респ.
договорът за покупко – продажба не е породил правното действие, към което
изявленията на страните са били насочени и следователно ответниците И.С. и Ц.Д.С., които са четвърти
приобретатели на спорния имот не са придобили право на собственост върху него и
упражняват фактическа власт без правно основание, поради което ревандикационния
иск по чл.108 от ЗС е уважен. Прието е още, че не е опровергана презумпцията на
чл.70, ал.2 от ЗС, като ответниците И.Р.С. и Ц.Д.С. се явяват добросъвестни владелци, като е
уважено дилаторното им възражение за заплащане на подобрения в спорния
апартамент съгл. чл.72, ал.1 ЗС и упражнено право на задържане по реда на чл.72, ал.3 ГПК.
С
Определение № 142 / 17.03.2015 г. по гр.д. № 146/2015 г. съгласно описа на ВКС,
ГК, порво г.о., не е допуснато касационно обжалване на Решение от 30.06.2014г.
на СГС, ГО, II „А“ въззивен състав. Считано от 17.03.2015г. Решение от
20.11.2009г. по гр. д. №23458/2006г. на СРС, ГК, 50 с-в, с което И.Р.С. и Ц.Д.С.
са осъдени да предадат владението на процесния недвижим имот, е влязло в
законна сила, породило СПН, както и изпълнителна сила, като евикцията /съдебно
отстраняване от имота/ е осъществена.
От приетия неоспорен приемо –предавателен протокол
от 15.02.2017г. е видно, че Н. И.Г. и Ц.Д.С.
са предали на настойническия съвет на С.З.М.–поставен под пълно запрещение, чрез
пълномощника адв.М. Р., ключовете от апартамент № 10, находящ се в гр. София,
ж. к. „*******П, вх. „А”, ет. 4. /л.183
от делото/
При така установената фактическа обстановка, сочи
на следните правни изводи:
Относно
иска за връщане на платената цена, с пр.основание чл.55, ал.1, предл.III от ЗЗД, вр. с чл.189, ал.1, изр. второ ЗЗД
За
да квалифицира претенциите и разреши спора по същество, решаващият състав
изхожда от разбирането, че с осъществяването на евикцията спрямо последните по
веригата купувачи на процесния недвижим имот /И. и Ц. С./ е развален договорът
за продажба, по който са страна. В този смисъл Решение № 317/28.06.2004 г. по
гр.д. № 1014/03 г., ІІ т.о., в което при обуславяне на недопустимост на иск по
чл. 87, ал.3 от ЗЗД, е прието, че с влизане в сила на решението за съдебно
отстраняване договорът за продажба се счита за развален.
С влизане в сила на решението за съдебно
отстраняване на И.Р.С. и Ц. Дим. С.,
договорът за покупко- продажба между
ищците и двамата ответници в настоящия процес (К.А. и М.А. ) следва да
се счита развален (вж. напр. Решение № 317/28.06.2004 г. по гр. д. № 1014/2003
г., ІІ ТО на ВКС). Тази именно правна последица на осъществената евикция
настъпва независимо от това дали евинцираният купувач е бил добросъвестен.
Съдебното решение за отстраняване на купувачите на И.Р.С. и Ц. Д.. С. от имота е задължително и
за участвалите в процеса по реализиране на евикцията продавачи на имота
(ответниците К.А. и М.А. ) и ги обвързва
със задължителната сила на установеното в мотивите по см. на 179, ал. 2
ГПК /отм./
Така признатият прекратителен ефект
на договора за продажба в резултат на предприето от трето на облигационната
връзка лице действие по съдебно отстраняване следва да се придаде и на
предхождащите процесния договор договори за продажба на същите имоти, които
също следва да се считат развалени. Отреченото вещно-прехвърлително действие на
договорите по веригата означава невъзможност за изпълнението им, което е в
подкрепа на извода, че са развалени по право /чл. 89 ЗЗД/. Според
правната доктрина, с влизане в сила на съдебното решение, с което купувачът е
осъден да предаде имота, т.е, с което е съдебно отстранен, договорът за
продажба се счита развален по право. Аргумент за това становище се извлича от
нормата на чл. 188, във вр. с чл. 192 ЗЗД, която допуска купувачът, който е
знаел за правата на трети лица, при съдебно отстранение да реализира правата
си, като иска директно връщане на цената. Този извод се налага и от правилото
на чл. 89 ЗЗД, според което при двустранните договори ако се погаси
задължението на едната страна поради невъзможност да бъде изпълнено, договорът
се счита развален по право. Константната практика на ВКС също застава на становището, че, при съдебно отстранение на купувача,
договорът следва да се счита за развален по право, с влизане в сила на
решението за отстраняването./ „Когато купувачът е съдебно отстранен, договорът
се счита развален по право с влизане в сила на решението за съдебното
отстраняване“ – в този см. Решение на
№922/10, 12. 2008 г. по гр.д.№ 6342/2007 г. на ВКС, трето г.о., Решение
№ 296 от 05.11.2013г. по гр.д., №48/2013г./
Правоотношенията между страните по настоящото
дело, които са купувачи /ищците/ и продавачи /ответниците/ по договора за
продажба от 22.06.2005 г. следва да се разглеждат на плоскостта на заличаването
на облигационната им връзка.
Установената осъществена евикция и
настъпилото по право разваляне на сключения между страните по делото договор за
продажба на недвижимите имоти обуславя основателност на претенцията за връщане
на даденото, тъй като се държи на отпаднало основание по смисъла на чл. 55,
ал.1, т.3 от ЗЗД. По делото не се спори, че в изпълнение на договора ищецът е
заплатил на ответницата посочената в нотариалния акт сума от 16 993,90
лв., представляваща договорената продажна цена, която подлежи на връщане на
посоченото основание. Сумата следва да се присъди, ведно със законната лихва от
предявяването на иска – 03.04.2007 г. до окончателното й изплащане, в
съответствие с направеното искане в исковата молба.
Относно иска по
чл.92, ал.1 от ЗЗД:
Съдебното
отстранение на купувача от недвижимия имот е особен институт в правото,
регламентиран от нормите, уреждащи договора за покупко-продажба. За целите на
настоящия процес е уместно да се отбележи разликата между потенциална евикция
(хипотеза, в която имотът принадлежи на трето лице, чиито права са
противопоставими на продавача, а следователно и на купувача) и фактически
претърпяна евикция (хипотеза, при която купувачът е бил отстранен от закупения
имот по законоустановения ред, тъй като действителния собственик на закупения
имот, различен от продавача е противопоставил на купувача правата си).
От влязлото в сила Решение от 20.11.2009г. по
гр. д. №23458/2006г. на СРС, ГК, 50 състав се установи, че ищците С. са
претърпели съдебно отстранение от недвижимия имот, който преди това е закупили
от ответниците. Това е така, доколкото се установи, че срещу купувачите е бил уважен
предявения от трето лице С.М. петиторен иск за собственост по чл.108 ЗС.
Както
бе отбелязано, с влизане в сила на решението за съдебно отстраняване на ищците,
договорът за покупко-продажба между тях и ответниците (продавачите К.А. и М.А.
) следва да се счита развален . Тази именно правна последица на осъществената
евикция настъпва независимо от това дали евинцираният купувач е бил
добросъвестен. Съдебното решение за отстраняване на купувачите И. и Ц. С. от
имота е задължително и за участвалия в процеса по реализиране на евикцията
продавач на имота (ответниците К.А. и М.А.
) и ги обвързва, с правните си последици, създавайки за купувачите предпоставки
да реализира правата си по чл. 189, ал.1 и чл. 191, ал.1 от ЗЗД.
Уместно е да се отбележи, че за да упражни
посочените по-горе и изрично уредени от чл. 189, ал. 1 от ЗЗД права срещу
продавача, за евинцирания от имота купувач не е необходимо да предявява
специален иск за разваляне на договора, защото, както бе посочено по-горе,
договорът за покупко-продажба се счита развален, дори да бъде предявен, искът
по чл. 189, ал. 1 от ЗЗД след фактически претърпяна съдебна евикция би бил
недопустим (вж. отново Решение № 317/28.06.2004 г. по гр. д. № 1014/2003 г., ІІ
т.о. на Върховен касационен съд на Република България).
В този смисъл несъстоятелно е възражението наведено от ответниците, че правото да се иска разваляне
но договора за покупко –продажба от 22.06.2005г. е погасено по давност.
Такива претенции по чл. 189, ал. 1 от ЗЗД и по
чл. 191, ал. 1 от ЗЗД обаче в настоящото производство не са предявени.
Независимо от правни последици на евикцията,
съгласно чл. 189, ал. 1 от ЗЗД, каквито претенции в настоящото производство не
са предявени, продавачът (ответниците К.А. и М.А. ) отговаря пред купувача
(ищците С.), за неизпълнение на задължението си да прехвърли собствеността
върху имота. Отговорността се реализира по общите правила (виж. чл. 189, ал. 1,
изр. 3 от ЗЗД). Общите правила за неизпълнението на договорните задължения
предполагат неизправната страна по договора да обезщети изправната страна за
претърпените от нея вреди, които са пряка и непосредствена последица от
неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при възникване на задължението.
Вредите могат да бъдат установени като размер и предварително, посредством клауза
за неустойка.
Именно такъв характер (компенсаторна неустойка
за обезщетяване на вредите от евентуална евикция) има уговореното в Договора за
покупко-продажба (нотариален акт за продажба на недвижим имот № 22, том II, per. № 2118, дело № 196 / /2005
г. от 22.06.2005г. по описа на нотариус А.Л.,
е per. № 386 при НК) задължение на
продавача, да заплати на купувача обезщетение в размер на трикратния размер на
платената продажна цена, възлизаща на 50 981,70 лв.
В случая пределите на отговорността на
продавача са регламентирани с чл. 189, ал.1, изр. 3 във връзка с чл. 88, ал. 1,
изр. 2 във връзка с чл. 82 от ЗЗД. Независимо от посочените правни последици на
евикцията, съгласно чл. 189, ал.1 от ЗЗД, продавачите отговарят пред купувача
за неизпълнение на задължението си да прехвърлят собствеността върху имота.
Отговорността се реализира по общите правила (виж. чл. 189, ал.1, изр.3 от ЗЗД). Общите правила за неизпълнението на договорните задължения предполагат
неизправната страна по договора да обезщети изправната страна за претърпените
от нея вреди, които са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са
могли да бъдат предвидени при възникване на задължението. Вредите могат да
бъдат установени като размер и предварително, посредством клауза за неустойка.
Съгласно
задължителните указания по ТР № 7 / 13.11.2014г. по т.д.№7/2013г. на ОСГТК, в
хипотезата на развален двустранен договор, съгласно чл.88, ал.1 ЗЗД , който не
е за периодично или продължително изпълнение
е дължима единствено неустойка за обезщетяване на вреди от
неизпълнението поради разваляне, ако такава е била уговорена. Именно такава
компенсаторна неустойка за вредите от неизпълнението, поради разваляне е
уговорена от страните в настоящия казус.
Клаузата е действителна и обвързва страните,
в частност - двамата ответници, които следва да бъдат осъдени да понесат
договорната отговорност за неизпълнение, като заплатят на ищците сумата от 50
981,70 лв. разделно всеки по ½ част, съобразно правата посочени в
представения в нотариалното производство
нотариален
акт № 156, том I, н.д.№134/2005г. на нотариус М. К.. Върху тази сума, ищците
дължат и заплащането на претендираната от ищцата законна лихва, считано от
датата на предявяването на иска, до деня на окончателното плащане.
Наведеното
възражение за прекомерност на неустойката е неоснователно предвид
действителния размер на вредите. По делото бе
прието АВИЗО по платежно нареждане за заплатената и по банков път сума за
покупка на жилището, с което се удостоверява цялата реално получена сума от
ответниците в деня на сключване на договора за покупко-продажба. Авизото е от
22.06.2005г. - датата, на която е
изповядана нотариалната сделка за покупко - продажба на апартамент № 10, между
същите страни. Наредител е първоначалният ищец И.Р.С. /починал в хода на
процеса/ и от документа е видно, че в графата „Платихме на“ е отразен ответника
К.Н.А., а посоченото основание на превода е: „за покупка на жилище“.
Преведената по банков път сума по платежното нареждане е в размер на 30 200
ЕВРО, страните са договорили като връщане на описаната в нотариалния акт
заплатена в брой продажна цена, съответстваща на данъчната оценка на имота и
неустойка в тройния й размер.
По изложените съображения, съдът приема, че
предявените и разгледани по- горе искове са основателни и следва да бъдат
уважени в предявените размери.
По отношение на разноските;
При този изход на спора право на разноски
имат ищците. На основание чл. 64, ал. 1 от ГПК /отм./, двамата
ответници следва да бъде осъдени да заплатят на ищците сумата от 5 816 лева за съдебни разноски пред първа
инстанция, включително държавна такса 2735 лв., разноски за процесуално
представителство 2770лв., разноски по обезпечителното производство.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА К.Н.А., ЕГН: **********, и М.Н.А.
ЕГН **********, и двамата със съдебен адрес ***, да заплатят разделно по 1/2 част на Ц.Д.С., ЕГН:********** и Н.И.Г.,***, ЕГН: **********,***,
основание чл.55, ал.1, предл. III от ЗЗД,
вр. с чл.189, ал.1, изр. второ ЗЗД - сумата от 16 993,90 лева, представляваща
заплатена продажна цена по развален по право договор за покупко- продажба
обективиран в Нотариален акт № 22, том II, per. № 2118, дело № 196 / 2005
г. на нотариус А.Л., с peг. № 386 при НК, ведно със законната лихва върху сумата,
считано от деня на предявяването на иска на 03.04.2007г. до деня на окончателното плащане.
ОСЪЖДА
К.Н.А., ЕГН: **********, и М.Н.А. ЕГН **********, да
заплатят разделно по 1/2 част на Ц.Д.С.,
ЕГН:********** и Н.И.Г.,***, ЕГН: **********,на основание чл. 92, ал.1
от ЗЗД, сумата от 50 981,70лв. представляваща уговорената неустойка, предвидена
в пункт II от нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот № 22, том
II, per. № 2118, дело № 196 / 2005 г. на
нотариус А.Л., с peг. № 386 при НК,
ведно със
законната лихва върху сумата, считано от деня на предявяването на иска на 03.04.2007г. до изплащането.
ОСЪЖДА
К.Н.А., ЕГН: **********, и М.Н.А.
ЕГН **********, да заплатят на Ц.Д.С., ЕГН:********** и Н.И.Г.,***, ЕГН: **********,
на основание чл. 64, ал. 1 от ГПК /отм./- сумата от 5 816 лева за съдебни разноски пред настоящата инстанция.
Решението е постановено при участие на Р. С.
И. ЕГН **********, Л.Т. ЕГН **********, П.С.Т. ЕГН **********, като трети лица
помагачи на ответниците.
Решението подлежи на въззивно обжалване, пред Апелативен съд -
София, в 14-дневен срок от съобщението
до страните, че е изготвено и обявено с мотивите.
СЪДИЯ: