№ 2137
гр. София, 02.08.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Г СЪСТАВ, в публично
заседание на десети май през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Албена Александрова
Членове:Нели С. Маринова
ДИМИТРИНКА ИВ.
КОСТАДИНОВА-МЛАДЕНОВА
при участието на секретаря Виктория Ив. Т.а
като разгледа докладваното от ДИМИТРИНКА ИВ. КОСТАДИНОВА-
МЛАДЕНОВА Въззивно гражданско дело № 20221100501909 по описа за
2022 година
Производството е по реда на чл. 258 от Гражданския процесуален кодекс
(ГПК) и следващите.
С решение № 20199024/15.10.2021 г. СРС, постановено по гр. д. № 59361//2019г.
по описа на СРС, 159 състав е осъдил “Х.” ЕООД, ЕИК **** да заплати на АЛ. М. ХР.
сумата от 3665.16 лв., представляваща обезщетение за ползата от която ищецът е лишен в
периода от 20.02.2018г. до 14.01.2019г., поради невъзможност да ползва собствената си
9.25/100 ид. ч. от недвижим имот, представляващ едноетажна жилищна сграда с
идентификатор № 68134.407.6.2 по КККР, находяща се в гр. София, ул. ****, ведно със
законната лихва върху сумата, считано от датата на подаване на исковата молба –
15.10.2019г. до окончателното плащане на дължимото, като отхвърля иска за разликата над
уважения размер до пълния предявен размер от 5 667.30 лв. и за периода от 15.01.2019г. до
11.07.2019г. и иска за обезщетение за забава за сумата от 377.54 лв. за периода от
20.03.2008г. до 11.07.2019г. С посоченото рещение ответникът „Х.” ЕООД, ЕИК **** е
осъден да заплати на ищеца АЛ. М. ХР. сумата от 618.26 лв., представляваща направени от
ищеца разноски по делото, а от ищецът е осъден да заплати на ответника сумата от101.50 лв.
, сторени от ответника разноски по делото.
Срещу решението в отхвърлителната част е постъпила въззивна жалба от ищеца АЛ.
М. ХР., с оплаквания, че в посочената част решението е неправилно и незаконосъобразно.
Въззизвникът излага оплаквания, че е неправилен извода на съда, че поради незабавното
действие на Заповед № РА-29-01/15.01.2019г., издадена от Столична Община, с която е
забранено ползването и достъпа до имота и на двете страни, доколкото същата подлежала на
незабавно изпълнение съгласно чл. 217 от ЗУТ, ответникът е бил в незвъзможност да
ползва, поради което искът бил неоснователен. Твърди, че с цитираната заповед на
1
директора на дирекция „Обищнски строителен контрол” при НАГ-СО, на основание чл. 178,
ал. 6 ЗУТ е забранено ползването и достъпа до строеж „Преустройство и промяна на
предназначение” на интернет клуб в офис. Заповедта е издадена след констататция, на
административен орган, че обектът се ползва по различно предназначение по смисъла на
§5, т. 41 от ДР на ЗУТ във връзка с Наредба № РД-02-20-5/15.12.2016г. за съдържанието,
създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри, без
предварително да е въведен в експлоатация с променено предназначение. Посочва че не
съответства на нормата на чл. 217 от ЗУТ изводът на първоинстанционния съд, че заповедта
подлежала на предварително изпълнение. Освен това въпросната заповед се отнасяла до
достъпа до строеж „преустройство и промяна на предназначение” на интернет клуб в офис,
а не на сградата въобще. Твърди, че по делото било доказано, че ответникът ползва
процесната сграда след заповедта, обстоятелство което се установява от факта, че при
принудителния въвод във владение на 11.07.2019г. лицето, което е владеело сградата, е бил
именно ответникът. Излага допълнителни доводи относно обстоятелството, че в началото на
2019г. ответникът е предприел действия за промяна на предназначението на сградата, което
му е отказано със Заповед от 08.02.2019г. на гл. Архитект на СО-район Оборище, която е
отменена от Административния съд. Твърди, че за извършване на тази процедура са били
извършвани огледи и замервания на сградата като достъпът до нея е осигуряван от
ответника. По изложените съображения бил неправилен изводът, че за периода от
1501.2019г. до 11.07.2019г. ответникът е бил в обективна невъзможност да владее и ползва
притежаваните от ищеца идеални части. Във въззивната жалба се твърди още, че е
неправилно и решението в частта по иска по чл. 86, ал. ЗЗД за заплащане на обезщетение за
забава на ползвания процесен имот. Твърди, че е налице хипотезата на неоснователно
обогатяване, при която него не е необходимо да има покана за заплащане, аргумент изведен
от ал. 2 на цитирания член, според която при задължение от непозволено увреждане
длъжникът се смята в забава и без покана. По изложените съображения моли за отмяна на
обжалваното решение в отхвърлителната част и постановяване на друго, с което същата да
бъде уважена в предявения размер. Претендира разноски.
Ответникът по въззивната жалба - „Х.” ЕООД е оспорил същата. Твърди, че
ищецът А.Х. никога не е възнамерявал да ползва процесния имот, съобразно правата си.
Още през 2016г. чрез своите пълномощници бил подал заявление до Столична Община,
район Оборище, с което е поискал да бъде забранено ползването на процесната сграда и да
бъде наредено нейното премахмане. Въз основа на това искане е издадена Заповед, че
считано от 15.01.2019г. се преустановява ползването на сградата. Заповедта е обжалвана от
ответника пред АССГ и ищецът като заинтересовано лице е поддържал нейната правилност.
Твърди, че по изложените причини на ищеца не се дължи никакво обезщетение за периода
след 15.01.2019г., от когато е налице наложена забраната за ползването. Изтъква още, че
ответното дружество е съсобственик на спорния имот и като такъв е изпратил нотариална
покана до ищеца А.Х. с искане да посочи банкова сметка, по която да се заплаща част от
наема, който е получавал за имота. Ищецът не е отговорил на поканата. По изложените
съображения въззиваемата страна – ответник счита, че исковата претенция на въззивника е
недопустима както по размер така и по основание и като такава следва да бъде оставена без
уважение. Моли за оставяне без уважение на въззивната жалба на ищеца А.Х. и
потвърждаване на решението в обжалваната отхвърлителна част.
По делото е постъпила въззивна жалба от ответника в първоинстанционното
производство „Х.“ ЕООД срещу решението в осъдителната му част. В нея излага същите
доводи като в отговора на въззивната жалба. Моли за отмяна на решението в осъдителната
часткато неправилно, като претендира разноски за въззивна инстанция.
В законоустановеният срок е постъпил отговор от процесуалния представител на
ищеца АЛ. М. ХР.. С него оспорва твърдението на ответника, че никога не е искал да ползва
сградата, а е искал нейното премахване. Изтъква, че със заповед № РА-29-01/15.01.2019г. се
нарежда преустановяване ползването на обекта на осн. чл. 178, ал. 6 от ЗУТ.
Административният акт е издаден след като е констатирано, че обектът се използва по
2
различно предназначение по см. на §5, т. 41 от ДР на ЗУТ във връзка с Наредба № РД-02-20-
5/15.12.2016г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралнат карта и
кадастралните регистри без предварително да е въведен в експлоатация с промененио
предназначение. Твърди, че постановяването на посочената заповед е по причина на
поведението на ответника, който ползвал сгладата не по предназначение. Сочи, че тези
противоправни действия не го освобождават от отговорността му за обезщетяванена ищеца,
за това, че е лишен от възможността да ползва съсоствената си сграда. Твърди, че имотът е
бил във владение именно на ответинка, като това се установява от представения по делото
Протокол за въвод във владение на недвижим имот от 11.07.2019г. Твърди, че самият факт
на владението, осъществявано от ответника, е достатъчно основание за дължимоста на
присъденото обезщетние с обжалваното решение.
Съдът, като прецени становищата на страните и обсъди представените по делото
доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:
Районният съд е бил сезиран с осъдителни искове с правно основание чл. 59 ЗЗД.
Ищецът – АЛ. М. ХР. твърди, че е собственик на 9,25/100 ид.ч. от недвижим имот,
представляващ едноетажна жилищна сграда с идентификатор №68134.407.6.2 по КККР,
находяща се в гр. София, ул. ****, като правото му на собственост било признато с влязло в
сила решение №58/12.05.2014г. по гр.д.№7025/2013г. на ВКС. Сочи, че ответникът „Х.“
ЕООД е закупил сградата през 2007г., като отдавал същата под наем на трето лице „Г.Б.“
ЕООД. По тази причина за периода от 12.05.2014г. до 11.07.2019г. ответникът се е обогатил
за сметка на ищеца, като е ползвал лично и чрез държател целия имот и като е лишил ищеца
от възможността да реализира доходи. Ищецът е изложил доводи като е определил размера
на претендираното обезщетение, а именно съобразно действащите за периода пазарни
наемни цени или 9.25 % от всяка месечна наемна вноска, като дължимите суми са в размер
на 325 лв. за всеки месец. Общата претендирана сума е в размер на 5 667.30 лв.
Ответникът „Х.“ ЕООД, действащ чрез процесуалния си представител адв. В.Т. е
оспорил предявения иск като неоснователен. Твърди, че на 15.01.2019г. е издадена Заповед
на Столична община, съгласно която е преустановено ползването на обекта и обезщетение
на ищеца не се дължи. Излага съображения, че е поканил ищеца да му посочи способ за
заплащане на наем, съобразно чл. 31 ЗС, но ищеца и до сега не дал отговор. Прави
възражение за прихващане в размер на сумата на 6000 лв., представляваща пропуснати
ползи от ответника за периода 28.12.2018г.-28.02.2019г., вследствие причинени от ищеца
вреди, изразяващи се в злонамерени действия от последния, довели до прекратяване на
сключения от ответника с третото лице Г.Б.“ ЕООД договор за наем.
По делото е представен Нотариален акт за продажба на недвижим имот
№62/01.11.2007г. на нотариус К. Б., съгласно който В.М.Ж. е продал на ответника
едноетажна жилищна сграда, находяща се в гр. София, ул. ****, разположена в дъното на
дворното място, със застроена площ от 88,80 кв.м., което дворно място е с площ от 1064
кв.м., съставляващо УПИ №V-15 от кв. 536 по плана на гр. София, м. „Център“. Ищецът
АЛ. М. ХР. се е легитимирал като собственик на 9.25 /100 ид. части от едноетажна жилищна
сграда, находяще сев гр. София, по ул. **** с Решение №58/12.05.2014г. по гр.д.
№7025/2013г. на ВКС. В него е индивидуализиран спорния имот, който представлява
9,25/100 ид.ч. от едноетажна жилищна сграда в гр. София, ул. ****, застроена на 88,80 кв.м.,
разположена в дъното на дворното място с площ от 1064 кв.м., съставляващо имот №15 от
кв. 536 по плана на гр. София, м. „Център“. Исковата молба е вписана с вх. Рег.
№70970/17.11.2006г.
Видно от приложения Договор за наем от 28.05.2010г., ведно с Анекс №1/15.05.2013г.
и Анекс №2/05.04.2016г., ответникът е предоставил за временно възмездно ползване като
наемодател процесната сграда на трето лице - „Г.Б.“ ЕООД, считано от 01.06.2010г., срещу
месечен наем от 1800 евро. Договорът за наем е прекратен преди настоящото съдебно
производство, видно от представените по делото уведомления от 04.12.2018г., 12.12.2018г.
и 18.12.2018г. В тях се съдържа информация, че третото лице наемател ще предаде
3
владението на ответника на 27.12.2018г.
Представена е нотариална покана №7946/30.12.2014г. на нотариус Т. М., от ищеца
А.Х., изпратена до третото лице наемател на сградата - „Г.Б.“ ЕООД, която му е връчена на
05.01.2015г. С нея той е поискал от наемателя заплащане на 220 лв. ежемесечно
обезщетение за ползването на притежаваните от ищеца идеални части от собствеността на
сградата. Третото лице е отговорило на ищеца , че полза имота на правно основание -
договор за наем, сключен с наемодател – „Х.“ ЕООД, и че винаги е бил коректен в
изпълнение на задължението си за плащане на договорената наемна цена.
Представено е Определение от 14.11.2016г. по гр.д.№55037/2016г. на СРС, с което е
спряно производството по изп.д.№5091/2016г. по описа на ЧСИ М. Б., и е дадена
възможност на „Х.“ ЕООД да предяви иск за установяване правата си върху процесния
недвижим имот. С последващ акт - Определение от 01.06.2017г. по гр.д.№2398/2017г. на
СГС е отменено Определение от 14.11.2016г. по гр.д.№55037/2016г. на СРС. По делото са
представени обезпечителна заповед от 20.06.2018г., Определение №1254/10.04.2019г. по
гр.д.№1706/2019г. на САС, Определение 1888/10.06.2019г. по гр.д.№1706/2019г. на САС.
По настоящото дело са представени заявление от 20.07.2016г. до Дирекция
„Общински строителен контрол“ при НАГ-СО, молба от 19.10.2016г. до Директора на
Дирекция „Общински строителен контрол“ арх. К., писмо относно заявление от 20.07.2016г.
до Директора на Дирекция „Общински строителен контрол“ арх. К., подадени от ищеца
А.Х. относно процесната сграда. С тях ищецът заявява, че процесната сграда не е
предвидена в действащия подробен устройствен план за застрояване, който е от 1990г.,
построен е без разрешение и е била с предназначение: „здравно заведение“. Уведомил е
компетентните институции, че се ползва от трето лице- наемател без промяна на
предназначението и е поискал да бъде извършена проверка дали за сградата има валидно
разрешение за ползване и валидно одобрени строителни книжа.
Съгласно представената по делото Заповед №РА-29-01/15.01.2019г. на Директора
на Дирекция „Общински строителен контрол“ при НАГ-СО е забранено ползването и
достъпа на строеж „Преустройство и промяна предназначението“ на интернет клуб в офис“,
находящ се в УПИ №V-15 от кв. 536, в гр. София, ул. ****. От представените по делото
писмени доказателства се установява, че Решение №1335/26.02.2020г. по адм.д.
№2843/2019г. на АССГ е отхвърлена жалбата на ответника срещу така издадената заповед.
Посоченото решение е потвърдено с Решение №14450/23.11.20г. на ВАС по адм.д.
№6334/2020г.
С Решение №7439/29.11.2019г. по адм.д.№4782/2019г. на АССГ, по жалба на „Х.“
ЕООД е отменена Заповед от 08.02.2019г. на гл.архитект на СО-район Оборище, с която е
отказано да се одобри инвестиционен проект за „Промяна предназначението на интернет
клуб в офис“, находящ се в процесния имот.
По делото е представена нотариална покана от 22.11.2018г. от ответника, връчена на
ищоцовото дружество на 14.12.2018г. В нея се съдържа предложение за съвместно ползване
или отдаване на имота на трети лица, като са направени предложения в духа на разумно
стопанисване на имота като съсобственици. В същото време с Протокол за въвод във
владение на недвижим имот от 11.07.2019г. по изп.д.№2454/2018г. по описа на ЧСИ М. П.,
ищецът е въведен във владение в процесния имот. С Нотариална покана от 16.09.2019г.,
връчена на ищеца на 14.10.2019г., ответникът е поискал от ищеца обезщетение за
притежаваните от дружеството идеални части и невъзможността да ползва същото.
По делото са събрани гласни доказателства чрез разпита на свидетелите Д.К. и М.М..
Св. К. посочва, че е адвокат и е упълномощен от ищеца да води административни дела във
връзка с незаконосъобразно ползване на сградата. Сградата се ползвала като офис, без да
има необходимото разрешение за ползване за такъв. По повод на това подали сигнал и била
направена проверка на адреса. Свидетелят посочва, че бил виждал имота да се ползва като
офис. При проверката било установено, че сградата се използва като офис, имало бюра,
компютри и др. Дружеството, което ползвало сградата, било „Глобъл България“, което
4
впоследствие се преименувало на „ДНК Глобъл Груп“. Когато разговарял с представители
на дружеството, те посочили, че ползват имота като наемател, като се легитимирали с
договор за наем. След това била издадена заповед за забрана за ползване на имота. След
като била издадена заповед за забрана ползването на обекта, фирмата прекратила наемните
правоотношения с ищеца, което се случило през м. 12.2018 г.
Другият разпитан свидетел М. разказва, че в периода 2011 г. до 01.2019г. работел в
рекламна агенция „Грей“, която ползвала сградата на бул. „Янко Сакъзов“ до началото на
2019 г. През 2018 г. започнали да имат някакви проблеми. Започнали да получават писма за
имота, който били наели, започнали постоянни проверки, идвал ЧСИ, получавали писма,
което пречело на работата. В началото на 2019 г. фирмата му работодател освободила
сградата. Имотът бил освободен преждевременно, преди изтичане на крайния срок на
договора за наем.
По делото е назначена съдебно-техническа оценителна експертиза, от която се
установява, че средната пазарна наемна цена за процесния имот за периода 20.02.2018г. до
11.07.2019г. е 61268,16 лв. (съответно 37920,65 за 2018г. и 23347,51 за 2019г.), а за
собственика на 9,25 % ид.ч. за периода 20.02.2018г. до 11.07.2019г. е в размер на 5667,30 лв.
а лихвата за периода 20.03.2018г. до 11.07.2019г. е в размер на 377,54 лв. Вещото лице дава
заключение, че средният наем за периода 28.12.2018г. до 28.02.2019г. за собственика на
90,25 % ид.ч. е в размер на 7098,47 лв. Съдът кредитира заключението на вещото лице,
което не е оспорено от страните, и което съотвествва на събраните по делото доказателства.
Софийски градски съд, след като взе предвид становищата на страните и събраните по
делото доказателства, намира следното:
Въззивните жалби на двете страни са допустими - подадени са в законоустановения
срок, предвиден в чл. 259, ал. 1 от ГПК, от страни в процеса, имащи право и интерес от
обжалване и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт.
След извършената служебна проверка на първоинстанционното решение въззивният
съд счита, че то е изцяло валидно и е допустимо в обжалваните части, което обуславя
настоящата инстанция да се произнесе по неговата правилност. Съгласно чл. 269, изр. 2 от
ГПК и постановките в т. 1 от Тълкувателно решение № 1 от 09.12.2013 г. по тълк.д. №
1/2013 г. по описа на ОСГТК на ВКС, при произнасянето по правилността на обжалваното
съдебно решение въззивният съд е ограничен до релевираните в жалбата оплаквания за
допуснати нарушения на процесуалните правила и на материалноправните норми, както и
до проверка за правилното прилагане на релевантни към казуса императивни
материалноправни норми, дори ако тяхното нарушение не е въведено като основание за
обжалване. Разгледани по същество двете жалби са неоснователни.
Предявеният в настоящето производство иск е с правно основание чл.59, ал.1 ЗЗД.
За да бъде уважен предявения иск, в тежест на ищеца е да докаже наличие на
обедняване от негова страна, изразяващо се в намаляване на имуществото му, конкретния
размер на посоченото намаляване, наличие на обогатяване в патримониума на ответника,
изразяващо се в реално увеличаване на имуществото му, в размер на обогатяването, както и
че посоченото имуществено разместване произтича от един и същи факт или група от факти.
В частност, с оглед заявените в исковата молба факти, следва да се докаже, че ищецът е
собственик на посочените ид.ч. от процесния имот, както и че същите се владеят от
ответника без правно основание за посочения период.
В настоящия случай се установява, че ответникът е владял и ползвал (лично и чрез
друго лице) притежаваните от ищеца ид.ч., считано от 01.11.2007г. до 15.01.2019г., когато е
издадена Заповед №РА-29-01/15.01.2019г., с която е забранено ползването и достъпа до
имота, както на ответника, така и на ищеца, доколкото съгласно чл. 217 ЗУТ, същата
подлежи на незабавно изпълнение. По делото няма данни за периода след издаване на
Заповед №РА-29-01/15.01.2019г., до датата на въвода във владение на ищеца- 11.07.2019г.,
заповедта да е била отменена, още повече, че за същата е било налице висящо съдебно
5
производство до 23.11.20г., когато е постановено окончателното решение на ВАС. Предвид
това, настоящият съдебен състав намира, че за периода от 15.01.2019г. до 11.07.2019г.,
ответникът е бил в обективна невъзможност да владее и ползва притежаваните от ищеца
идеални части, поради което за този период искът се явява неоснователен и като такъв
следва да бъде отхвърлен.
В останалата част- за периода от 20.02.2018г. до 14.01.2019г., съдът намира
предявения иск за основателен. Ответникът дължи на ищцата обезщетение за ползването на
9,25/100 ид.ч. от имота без основание, което съобразно трайната съдебна практика се
съизмерва със средния пазарен наем на имота. Предвид приетото и неоспорено отстраните
заключение на СТЕ за средния пазарен наем, следва да се приеме, че за периода от
20.02.2018г. до 31.12.2018г., дължимата сума е в размер на 3507,66 лв. (9,25% от 37920,65
лв.), а за периода от 01.01.2019г. до 14.01.2019г. е в размер на 157,50 лв. (2159,64
лв./9,25%от 23347,51/ :192 дни=11,25лв. х 14 дни=157,50), или дължимото от ответника на
ищеца обезщетение от 20.02.2018г. до 14.01.2019г., е в размер на сумата от 3665,16 лв. При
общия фактически състав на неоснователното обогатяване по чл. 59 ЗЗД, вземането е
изискуемо от деня на получаване на престацията, поради което не следва да бъде отправяна
писмена покана до длъжника / решение № 298/14.12.2011г. по гр.д. № 1502/2010г., II г.о.,
ГК, решение № 394/27.11.2015г. по гр.д. № 3034/2015г., IV г.о., ГК/.
Обжалваното решение е правилно и в частта за иска по чл. 86, ал.1 ЗЗД за заплащане
на обезщетение за забава върху обезщетението за ползване на процесния имот. По делото
липсват ангажирани доказателства от ищеца за отправянето на покана за плащане на
обезщетение съгласно чл. 84, ал.2 ЗЗД (Решение № 48/10.09.2012г. по гр.д. № 237/2011г., II
т.о., ГК). Разменената кореспонденция между страните, представена по делото се отнася
само до покани за решаване на въпроси относно ползването на съсобствения имот, а не
конкретна покана за обезщетение. По изложените искът за обезщетение за забава, предявен
от ищеца, е недоказан и като такъв следва да бъде отхвърлен изцяло.
Поради съвпадане на крайните изводи на двете инстанции обжалваното решение
следва да бъде потвърдено, а двете въззивни жалби да се оставят без уважение.
С оглед изхода на делото двете страни нямат право на разноски.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 20199024/15.10.2021 г., постановено по гр. д. №
59361//2019г. по описа на СРС, 159 състав.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6