№ 16727
гр. София, 16.10.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 162 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и седми юли през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:РУМЯНА З. ЗАПРЯНОВА
при участието на секретаря АНЕЛИЯ Н. Г.А
като разгледа докладваното от РУМЯНА З. ЗАПРЯНОВА Гражданско дело
№ 20231110119829 по описа за 2023 година
Производството е образувано по иск, предявен от Х. Н. З., ЕГН **********, с
постоянен адрес в ..., чрез пълномощника му адв. ... против Н. К. Н., ЕГН **********, с
адрес в ....
Твърди се в исковата молба, че ищецът е собственик на недвижим имот, находящ се в
.... На 01.11.2020 г. ищецът, чрез пълномощника си Л. Х.ва З.а е сключил договор за наем на
недвижимия имот с ответника. В договора за наем е описано, че наетото помещение ще бъде
използвано като офис. Предвидени са клаузи уреждащи дължимата се наемна цена и начина
на плащане. Уговорената наемна цена е 440 лв., а падежът на задължението за заплащане на
наема е от 5-то до 10-то число на текущия месец. Съгласно чл. 13 от Договора наемателят се
е задължил да заплаща и консумативните разходи (ел.енергия, вода, парно отопление вкл.
разходите за поддържане на Общите части, с изключение на тези, които представляват
полезни и луксозни подобрения). Договорът първоначално е сключен за срок от 12 месеца,
но впоследствие е трансформиран в безсрочен. Владението върху наетия имот е предадено
на наемателя на 01.11.2020 г.
От средата на 2021 г., наемателят е спрял да плаща входните си такси, сметките за
топлоенергия и В и К услуги и е започнал да плаща наема със закъснение. В началото на
2022 г. Н. изплатил дължимите наеми, но не и сметките за вход, вода и топлоенергия. На 24
август 2022 г. пълномощникът на ищеца – наемодател е изпратил до ответника уведомление
по електронна поща, с което е отправил изявление за разваляне на договора за наем поради
неизпълнение на задълженията на наемателя. Съобщението е изпратено на посочената от
наемателя електронна поща, съгласно чл.28 от Договора. Въпреки това наемателят
продължил да не заплаща дължимите се наеми и да не освобождава имота, поради което до
Н. Н. е изпратена нотариална покана, връчена на 22.11.2022 г., чрез която наемателят отново
е поканен да освободи апартамента и да предаде ключовете на наемодателя, като го върне в
състоянието, в което го е получил предвид изричното предизвестие за прекратяване на
наемното правоотношение. След получаване на нотариалната покана наемателят е спрял да
заплаща и месечния наем, като единствените консумативни разходи които плаща са за
1
електричество.
С тези обстоятелства ищецът обуславя правния си интерес от предявяването на
осъдителен иск с правно основание чл. 233 ал. 1 т. 1 от ЗЗД за осъждане на ответника да
предаде имота, предмет на договора за наем.
С исковата молба процесуалният представител на ищеца представя писмени
документи, които моли да бъдат приети като доказателства по делото.
В съдебно заседание ищецът, чрез пълномощника си, поддържа предявения иск и
направените доказателствени искания. Не сочи нови доказателства.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът, чрез пълномощника си, депозира отговор на
исковата молба. С отговора се оспорва като неоснователна исковата претенция. Сочи се в
отговора, че ответникът е сключил договор за наем с Л. З.а, а не с ищеца и няма основание
да се счита, че договорът с Л. З.а е прекратен. Н. Н. оспорва представеното с исковата молба
пълномощно, като твърди, че такова при сключването на договора за наем не му е
представено и то няма достоверна дата, поради което му е непротивопоставимо.
С отговора ответникът не прави доказателствени искания и не изразява становище по
доказателствените искания на ищеца.
В съдебно заседание ответникът поддържа направените с отговора възражения. Моли
за събирането на гласни и писмени доказателства, но исканията му не са уважени.
Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, приема за установено от фактическа страна, следното:
С констативен нотариален акт № 25, том I, рег. № 632, ...
На 01.11.2020 г. е сключен договор за наем със страни – наемодател Л. Х.ва З.а и
наемател – ответника Н. К. Н., предмет на който е отдаването на временно и възмездно
ползване на апартамент 5, находящ се в ... Уговорената наемна цена е в размер на 440 лв. и
същата е платима от 5-то до 10-то число на текущия месец. В чл. 13 от договора страните са
уговорили задължението на наемателя да заплаща в срок наемната цена, консумативните
разходи за имота (ел. енерги, вода, парно отопление и др.) и разходите за поддръжка на
общите части, с изключение на тези, представляващи полезни и луксозни подобрения.
Съгласно чл. 23 и чл. 24 от договора, същият се сключва за срок от 12 месеца, считано от
01.11.2020 г., но ако никоя от страните не отправи едномесечно предизвестие за
прекратяването му, същият се счита продължено за неопределен срок. Чл. 24 букви „б“ и „в“
от договора регламентират възможността за прекратяването на договора с едномесечно
предизвестие от всяка от страните, както и с едномесечно предизвестие от наемодателя към
наемателя в случай на неплащане в срок на наемната цена или неспазване на хигиенните
правила, вътрешния ред на сградата или добрите нрави или правилата за безопасност.
Наетият имот е предаден с приемо-предавателен протокол от 01.11.2020 г., в който е
отразено само името на Л. Х.ва З.а, но протоколът е подписан за наемодател и за наемател.
С нотариална покана с рег. № 5666/2022, том 2, № 65 по описа на нотариус ...,
връчена на ответника на 22.11.2022 г., Л. З.а е уведомила Н. Н., че отправя едномесечно
предизвестие за прекратяване на договора за наем, тъй като наемателят не е изпълнил
задълженията си да заплати наемната цена, считано от месец юли 2022 г., стойността на
топлинна енергия в размер на 1 800 лв. и стойността на студена вода в размер на 60 лв.
Като доказателство делото е прието пълномощно, съставено в обикновена писмена
форма, с което ищецът упълномощава дъщеря си Л. З.а да се разпорежда и да отдава под
наем имота му на булевард ...
При така установената фактическа обстановка, съдът намира предявеният осъдителен
иск с правно основание чл. 233 ал. 1 изр. първо от ЗЗД вр. чл. 310 т. 2 от ГПК, за
2
неоснователен, предвид следните съображения:
За успешното провеждане на иск с правно основание чл. 233, ал. 1 предл. първо от
ЗЗД, в тежест на ищеца е, съобразно разпоредбата на чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК, при
условията на пълно и главно доказване да установи кумулативното осъществяване на
следните елементи: 1. наличие на валидна облигационно-правна връзка между него и
ответника по силата на сключен договор за наем; 2. прекратяване на наемното
правоотношение между страните по делото, по силата на което ищецът е бил наемодател, а
ответникът наемател-независимо от основанието за прекратяване, като конкретното
основание не оказва влияние върху задължението на наемателя да върне наетата вещ; 3.
отдадената под наем вещ да не е върната на наемодателя след прекратяването на договора за
наем, без да са налице правни основания за това.
Съдът счита, че в хода на първоинстанционното производство ищецът не доказа
материално правната си легитимация и качеството си на „наемодател“ на имота, чието
опразване претендира. Според съдържанието на представения от самия ищец писмен
договор за наем, наемодател по договорното правоотношение е Л. З.а. Тя е лицето, което е
вписано в приемо-предавателния протокол за предаване на наетия имот и го е подписала,
както и лицето, което е отправило нотариалната покана за прекратяването на наемното
правоотношение. В нито един от посочените документи липсва отразяване или отбелязване,
че Л. З.а е действала като пълномощник на баща си – ищеца по делото Х. З.. По делото е
прието като писмено доказателство пълномощно, съставено в обикновена писмена форма, с
което ищецът упълномощава Л. З.а да сключва договор за наем на апартамент № 5, находящ
се на булевард ... Липсват, обаче, каквито и да било доказателства, че ответникът – наемател
е уведомен, че сключва договор с пълномощника Л. З.а, а наемодател е именно ищецът.
Напротив, всички документи, които носят подписа и на ответника, са с посочен наемодател
Л. З.а, без от съдържанието им да става ясно, че същата е пълномощник на ищеца. Освен
това, пълномощното няма достоверна дата по смисъла на чл. 181 ал. 1 от ГПК, и е възможно
съставянето му да е след сключването на договора за наем.
Съдът отчита обстоятелство, че именно ищецът се легитимира като собственик на
наетия имот с констативен нотариален акт. От доказателствата по делото, обаче, не може да
се направи категоричен извод, че ищецът е и наемодател по процесния договор. При анализа
на данните в писмените доказателства и с оглед гореизложените съображения, касаещи
упълномощителната сделка, съдът приема, че облигационното правоотношение по договора
за наем е възникнало с Л. З.а, а не с ищеца, като наемодател.
С оглед гореизложените съображения, съдът приема, че Х. З. не доказа да е
наемодател по процесния договор за наем, нито пък именно той да е прекратил наемното
правоотношение. В този смисъл, не е налице първата и основа предпоставка за уважаване на
иска по чл. 233 ал. 1 от ЗЗД вр. чл. 310 т. 2 от ГПК, а именно наличието на валидно наемно
правоотношение между ищеца и ответника. Предвид тези аргументи, съдът счита, че искът
следва да бъде отхвърлен без да се изследва наличието на останалите предпоставки за
уважаването му – валидно прекратяване на договора за наем и ползването на наетия имот от
ответника.
Ответникът не претендира заплащането на разноски, нито представя доказателства за
направени такива, поради което съдът не дължи произнасяне по реда на чл. 78 ал. 3 от ГПК.
Водим от горното и на основание чл. 233 ал. 1 от ЗЗД и чл. 235 от ГПК, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Х. Н. З., ЕГН **********, с постоянен адрес в ... против
Н. К. Н., ЕГН **********, с адрес в ... иск за осъждане на ответника да освободи и предаде
3
на ищеца наетия от Н. Н. имот, а именно: ....
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба, подадена чрез Софийски
районен съд до Софийски градски съд в двуседмичен срок считано от датата на връчването
му на страните.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4