Определение по дело №304/2010 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

Предявен е иск с правно основание чл. 646 ал. 2 т. 4 /отм./ от ТЗ, действаща към датата на предявяване на иска, приложима на основание § 15 от ПЗР на Закона за изменение и допълнение на ТЗ, обн. ДВ. бр. 20/28.02.2012 г., за обявяване нищожност по отношение на кредиторите на несъстоятелността на договор от 12.08.2009 г. за покупко- продажба на недвижим имот, както и за отмяна на н. акт № 96, том III, peг. № 7743, дело № 496/2009 г. по описа на нотариус Т.Р.с район на действие PC- К. и на н. акт за покупко- продажба на недвижим имот с № 198, съставен на 07.10.2009 г. от нотариус Р., том ІІІ, вписан с вх. № 2837, том 7, акт 152 по описа на Службата по вписвания- К..

Ищецът Д. З. М.И.в качеството й на синдик на „Д." О. Г. К. твърди в исковата молба, че с решение № 31 на Кърджалийския окръжен съд от 10.02.2010 г., постановено по Г. д. № 371/2009 г., била обявена неплатежоспособността наД.-М-** О. Г. К. с начална дата- 10.04.2009 г. и било открито производство по несъстоятелност на дружеството. Със същото решение било допуснато обезпечение чрез налагане на запор върху движими вещи и възбрана върху недвижими имоти, собственост на Д.-М-72О.. С решение на Окръжен съд- К., постановено на 11.06.2012 г. по Г. д. № 371/2009 г., Д.-М-72О., Г. К. била прекратена дейността на предприятието на Д.-М-72О. и дружеството биÙо обявено в несъстоятелност. На 12.08.2009 г.- т.е. след началната дата на неплатежоспособността- 10.04.2009 г., била извършена възмездна сделка с имуществено право от масата на несъстоятелността, а именно: с договор за покупко- продажба на недвижим имот от 12.08.2009 г., за който бил съставен нотариален акт № 96, том III, peг. № 7743, дело № 496/2009 г. по описа на нотариус Т. Р. с район на действие PC- К., Д.-М-72О. К., чрез управителя Н.Г.П. продал на Г.И.ЕООД /чийто правоприемник бил ответникът „С. Г. 2” О./ недвижим имот, собственост на продавача, а именно: урегулиран поземлен имот № ХІІІ- 3249, със застроена и незастроена площ от 698 кв.м., находящ се в Г. К., общ. К., оБ. П., в кв. 129 по одобрения със Заповед № 938/1964 г. подробен устройствен план на Г. К., при граници: УПИ - ХIV- 3249, УПИ- Х -2448, УПИ- ХI- 2448, УПИ- ХII-2448, УПИ- II - 2592 и улица, ведно с изградената в имота в съответствие с Разрешение за строеж № 84/14.05.2007 г. и одобрен архитектурен проект на 14.05.2007 г. от Община К. сграда в груб вид, представляваща „магазин за мебели” на две нива с РЗП от 1241.80 кв.м. Данъчната оценка на описания недвижим имот към момента на покупко- продажбата му на 12.08.2009 г. била 121627.50 лв. Имотът бил продаден за сумата 165000 лв. без ДДС. Договорът за покупко- продажба на недвижимия имот, сключен на 12.08.2009 г., за който бил съставен НА № 96 по дело № 496/2009 г. по описа на нотариус Т. Р., бил нищожен на основание чл. 646 ал. 2 т. 4 от ТЗ по отношение на кредиторите на несъстоятелността, тъй като представлявал извършена от длъжника след началната дата на неплатежоспособността възмездна сделка с имуществено право от масата на несъстоятелността, при която даденото значително надхвърля по стойност полученото. Сумата, за която бил продаден имота не съответствала на стойността му, т. е. стойността на имота значително надхвърля цената, получена от Д.-М-72О. за същия и сделката увреждала масата на несъстоятелността. От справка в Службата по вписвания се установявало, че на 07.10.2009 г. имотът бил продаден от Г.И.ЕООД на Р.Т.200*” ЕООД, за което от нотариус Р. на същата дата бил съставен НА за покупко- продажба на недвижим имот, вписан с вх. № 2837, том 7, акт 152 по описа на Службата по вписвания- К.. Впоследствие, и след преобразуване /сливане на ТД Г.И.ЕООД, Р. Т. 2009” ЕООД, „Ц. Т. 2009” ЕООД, „Т. Т.2009”, ЕООД, „Д. Д.” ЕООД и „Е. И.” ЕООД/, на 10.11.2011 г. бил вписан нов собственик на описания по- горе недвижим имот- ответникът „С. Г. 2” О., който бил правоприемник на посочените дружества и при сливането им, тяхното имущество преминало към него. Преобразуването на търговските дружества и „С. Г. 2” О. като нов собственик на описания имот били вписани на 10.11.2011 г. с вх. № 2650, том 3, акт № 7 по описа на Службата по вписвания- К.. Приобретателите на процесния имот- Г.И.ЕООД и „Р. Т.” ЕООД били преобразувани чрез сливане в „С. Г. 2” О.. На основание чл. 646 ал. 2 т. 4 от ТЗ се иска постановяване на съдебно решение, с което да се прогласи като нищожен по отношение на кредиторите на несъстоятелността на Д.-М-72О. договор за покупко- продажба на недвижим имот от 12.08.2009 г., за който е съставен н. акт № 96, том III, peг. № 7743, дело № 496/2009 г. по описа на нотариус Т. Р. с район на действие PC- К., по силата на който Д.-М-72О.- К., чрез управителя Н.Г.П. продал на Г.И.ЕООД /чийто правоприемник бил ответникът „С. Г. 2” О., Г. П./ недвижим имот, собственост на продавача, а именно: урегулиран поземлен имот № ХІІІ- 3249, със застроена и незастроена площ от 698 кв.м., находящ се в Г. К., общ. К., оБ. П., в кв.129 по одобрения със Заповед № 938/1964 г. подробен устройствен план на Г. К., при граници: УПИ- XIV- 3249, УПИ-Х- 2448, УПИ- ХI- 2448, УПИ- ХI I-2448, УПИ- II- 2592 и улица, ведно с изградената в имота в съответствие с Разрешение за строеж № 84/14.05.2007 г. и одобрен архитектурен проект на 14.05.2007 г. от Община К. сграда в груб вид, представляваща „магазин за мебели” на две нива с РЗП от 1241.80 кв.м., както и да се отмени нотариален акт № 96, том III, peг. № 7743, дело № 496/2009 г. по описа на нотариус Т. Р. с район на действие PC- К., както и нотариален акт за покупко- продажба на недвижим, с който е изповядана следващата сделка на разпореждане с описания недвижим имот, съставен на 07.10.2009 г. от нотариус Р., вписан с вх. № 2837, том 7, акт 152 по описа на Службата по вписвания- К.. Исковете се поддържат в съдебно заседание и се претендират разноски по делото, за което е представен списък по чл. 80 от ГПК. Ищецът представя доказателства и се иска при преценката, дали даденото надхвърля значително по стойност полученото по процесната сделка, да се кредитира като обосновано заключението по тройната съдебно- техническа експертиза, във варианта, включващ остойностяване на процесния имот при наличието и на покрив на процесната сграда. Сочи, че вещите лица констатирали, че процесната сграда била с приета конструкция, което означавало безспорно, че била завършена в груб строеж, чийто елемент бил покрива, което се подкрепяло и от легалната дефиниция на ЗУТ. Твърди, че след като сградата е била предмет на прехвърлителна сделка, то с оглед разпоредбата на чл. 181 ал. 2 от ЗУТ, същата била в груб строеж и имала покрив, което било надлежно удостоверено от Общинската администрация, за което имало издадено удостоверение. В случая имало конкуренция на два документа- приемо- предавателен протокол от 11.08.2009 г., в който страните по процесната сделка записали, че сградата е без покрив, а другият документ е удостоверението, издадено по чл. 181 ал. 2 от ЗУТ, в който било записано, че сградата е с покрив и е завършена в груб строеж. Следвало да се даде тежест на удостоверението по чл. 181 ал. 2 от ЗУТ, тъй като било официален документ с материално- доказателствена сила, а приемо- предавателния протокол бил частен документ, който не се ползвал с такава сила. Поддържа, че фактурите удостоверявали извършени работи след 12.08.2009 г. От заключението на вещите лица се установявало, че сградата с покрива към 12.08.2009 г. струвала 230862.26 лв., което съпоставено със стойността по сделката, давало основание да се приеме, че даденото значително надхвърля полученото.

В срока по чл. 367 от ГПК ответникът Д.-М-72О. /в Н. Г. К. и ответникът „С. Г. 2” О. Г. П. са подали писмени отговори, в които са изложили съображения за неоснователност на предявения иск и са представили доказателства. В съдебно заседание процесуалният представител на ответниците твърди, че в производството се спорело само по въпроса дали даденото значително надхвърля стойността на полученото, налице ли и съответствие на стойността на имота и продажната му цена. Ищцовата страна заявявала неподкрепено с доказателства обстоятелство за вида на сградата към момента на извършване на сделката. Твърди, че трудно можела да се търси конкуренция на документи и незавършеността на обекта на строителство не можела да бъде установена с удостоверението, на което ищцовата страна се позовавала. Удостоверението не било административен акт, нито имал стойността на официален такъв. Документът не съдържал конкретна информация за степента на завършеност на сградата, което установили и вещите лица. Твърди, че била изградена покривна конструкция, което не означавало завършен покрив. Вещите лица били категорични, че сградата била без покрив. Следвало да се има предвид, че нямало монтирани панели, които били купени 4 месеца след сделката. Касаело се за сграда в незавършен вид и не било налице разминаване или несъответствие в стойностите на пазарната оценка на имота и тази, на която страните са постигнали съгласие. Дори и да се приемела тезата на ищеца, законодателят изискал да има значително несъответствие, а в случая разминаването било по- малко от 20 %. Искът бил недоказан и неоснователен и като такъв следвало да се отхвърли. Претендират разноски.

Съдът като прецени събраните по делото доказателства, приема за установено следното:

С решение № 31/10.02.2010 г., постановено по Г. д. № 371/2009 г. по описа на Кърджалийския окръжен съд, била обявена неплатежоспособността на Д.-М-72О. Г. К., с начална дата- 10.04.2009 г. и открито производство по несъстоятелност на дружеството. Със същото решение било допуснато обезпечение чрез налагане на запор върху движими вещи и възбрана върху недвижими имоти, собственост на Д.-М-72О.. С решение № 135/11.06.2012 г. постановено по Г. д. № 371/2009 г. по описа на К. о. с., била прекратена дейността на предприятието на Д.-М-72О. и дружеството обявено в несъстоятелност. На 12.08.2009 г., т. е. след началната дата на неплатежоспособността 10.04.2009 г., била извършена възмездна сделка с имуществено право от масата на несъстоятелността- с договор за покупко- продажба на недвижим имот от 12.08.2009 г., за който бил съставен нотариален акт № 96, том III, peг. № 7743, дело № 496/2009 г. по описа на нотариус Т. Р. с район на действие PC- К., Д.-М-72О. К., чрез управителя Н.Г.П. продал на Г.И.ЕООД /чийто правоприемник бил ответникът „С. Г. 2” О., за което страните не спорят/, недвижим имот, собственост на продавача, а именно: урегулиран поземлен имот № ХІІІ- 3249, със застроена и незастроена площ от 698 кв.м., находящ се в Г. К., общ. К., оБ. П., в кв. 129 по одобрения със Заповед № 938/1964 г. подробен устройствен план на Г. К., при граници: УПИ- ХIV- 3249, УПИ- Х- 2448, УПИ- ХI- 2448, УПИ-ХII-2448, УПИ- II- 2592 и улица, ведно с изградената в имота в съответствие с Разрешение за строеж № 84/14.05.2007 г. и одобрен архитектурен проект на 14.05.2007 г. от Община К. сграда в груб вид, представляваща „магазин за мебели” на две нива с РЗП от 1241.80 кв.м. Данъчната оценка на описания недвижим имот към момента на покупко- продажбата му на 12.08.2009 г. била 121627.50 лв. Имотът бил продаден за сумата от 165000 лв. без ДДС.

Приложеното към нотариалната преписка удостоверение № 92-00-798 от 03.08.2009 г., издадено от дирекция „КСТ и ОС” при Община К., за да послужи пред нотариус, удостоверява, че строеж „Магазин за мебели” в УПИ ХІІІ- 3249 кв. 129 по плана на Г. К., област П., е изпълнен в съответствие с ИТП одобрен/съгласуван на 14.05.2007 г., разрешение за строеж № 84/14.05.2007 г., издадено от Гл. архитект на Община К., и че към 03.08.2009 г. строежът е завършен в груб вид. Изпълнени били зидарии, покривна конструкция, достигнатото ниво било кота +9.60 м., отговаря на предвиденото по проект. Било отразено в удостоверението, че строежът е законен, не подлежи на премахване и в съответствие с чл. 181 ал. 2 от ЗУТ, като „сграда, завършена в груб строеж”, може да бъде предмет на прехвърлителна сделка. Към нотариалната преписка са приложени и протоколи от 11.08.2009 г. от проведени общи събрания на дружествата Д.-М-72О. и Г.И.ЕООД, на които са взети решения съответно за продажба и за закупуване на процесния имот за сумата в размер на 165000 лв.

По делото е приложен приемо- предавателен протокол от 12.08.2009 г. между Д.-М-72О., представлявано Н.Г.П.в качеството му на продавач и Г.И.ЕООД, представлявано от Г. в качеството му на купувач, съгласно който продавачът предава на купувача владението върху УПИ № ХІІІ- 3249 в Г. К. с площ 698 кв. м., ведно с изградената в него сграда в груб вид, представляваща магазин за мебели, изградена в следната степен на завършеност- изградена основа на сградата; носеща метална конструкция и метална основа за предна фасада. Посочено е в протокола, че сградата се предава без поставена дограма и стъклопакети, без окачена предна фасада, без покрив, без ВиК и ел. инсталации. Страните се съгласили, че поземления имот и сградата в него се предавали от продавача на купувача съгласно договореното и те нямали претенции една към друга към момента на предаване и за в бъдеще.

По делото са назначени единична и тройна съдебно- икономически оценителни експертизи. Единичната експертиза, извършена от И. П. Й. С., след проучване на материалите по делото и извършения оглед и справки посочва, че пазарната стойност към 12.08.2009 г. на процесния недвижим имот е: стойност на сградата- 158714 лв., ДДС- 31743 лв., общо- 190457 лв. и стойност на парцела- 5955 лв., ДДС- 1191 лв. и общо- 7147 лв. или общо 164670 лв., ДДС- 32934 лв., и стойност плюс ДДС- 197604 лв. В съдебно заседание вещото лице обяснява, че била изградена носещата конструкция, но в случая не бил изграден покрив и сградата била незавършена от гледна точка на готовност за експлоатация. Към датата на извършване на сделката, степента на незавършеност на сградата възлизала на 75 %, а извършени работи- 25 %. Не можело да се ползва сравнителния метод, тъй като нямало пазарни аналози, с които да се направи сравнение на такава степен на незавършеност. Вещото лице определило стойността на земята и на сградата по различни методи, защото стойността на земята можела да се определи единствено и само по пазарен метод. Носещата конструкция в случая били стоманени елементи, които носят покрива, но самият покрив не бил положен. Той бил положен впоследствие след датата на продажбата от покривни панелни елементи като вещото лице предполага, че това е направено от следващите собственици. Обяснява, че за да приеме, че покрива не бил завършен, изхождал от приемо- предавателния протокол. Твърди, че конструкцията на сградата не била стоманобетонна, а от метални профили, които носели цялата сграда и били дебелостенни стоманени греди, които се правели до височината на покрива, след което се полагали елементите на самия покрив. Грубият строеж трябвало да бъде с покрив като под завършен груб строеж се разбирало не само покривната конструкция, но и действителния покрив, който покрива сградата и я защитава от атмосферните въздействия, но в удостоверението било записано покривна конструкция, което било различно от покрива. И тъй като към делото имало документи за закупуване на покривни панели, които покриват покрива и били след датата на извършената продажба, вещото лице приело, че сградата била без завършен покрив, т.е. била отворена отгоре.

От заключението на назначената по делото тройна оценителна експертиза с вещи лицаЕ. А. Я., В. В. С. и П. Й. С., се установява, че за процесния обект- мебелен магазин, проекта предвиждал сграда с монолитни стоманобетонни плочи на стоманен скелет и оставащ кофраж от ЛТламарина. Външните стени на сградата били от стоманобетон- 25 см в сутерен и тухлена зидария на горните нива. Покривът бил от топлоизолационни панели с пенополиуретан- 6 см. Над първи търговски етаж бил предвиден окачен таван „КНАУФ”. Предвидена била топлоизолация от външна страна с 5 см пенополистирол, полиестерна мрежа, хидроизолационна запечатка и минерална мазилка. Предната фасада- стьклена, наклонена със стъклопакет от цветно стъкло. Към датата на продажбата- 12.08.2009 г. съгласно подписания приемо- предавателен протокол за предаване във владение на купувача, строежът бил в следната степен на завършеност: Завършени изкопни и бетонови работи, изградена носеща метална конструкция от стоманени „Н” профили и метална носеща основа за предната фасада. Сградата била без покрив, без дограма, предна фасада, без ВиК, Електроинсталация и товарен асансьор. На този етап СМР приключили с подписването на АКТ обр. 16, с който се приемала конструкцията на сградата. Към датата на повторно извършения оглед- 24.09.2013 г., сградата била в същото състояние, както и при огледа, извършен на 08.08.2013 г. Степента на незавършеност на процесния обект към 12.08.2009 г. без наличието на покрив, възлизала на 68.69 %, а при наличието на покрив- възлизала на 60.45 %. Пазарната стойност към 12.08.2009 г. на УПИ № XIII- 3249, със застроена и незастроена площ от 698 кв.м., находящ се в Г. К., общ. К., оБ. П., в кв. 129 по одобрения със Заповед № 938/1964 г. ПУП на Г. К., ведно с изградената в имота в съответствие с Разрешение за строеж № 84/14.05.2007 г. и одобрен архитектурен проект на 14.05.2007 г. от Община К. сграда /незавършено строителство/, представляваща „магазин за мебели” на две нива с РЗП от 1241.80 кв.м., по метода на сравнимите аналози възлизала, както следва: При наличието на покрив- стойността на сградата била 165742 лв., ДДС- 33148 лв., общо- 198890.91 лв. Стойността на парцела била 26643 лв. ДДС- 5329 лв, общо 31971.35 лв. Общо стойността на сградата и парцела била 192385 лв., ДДС- 38477 лв. и общо- 230862.26 лв. Без покрив стойностите били: на сградата- 120903 лв., ДДС- 24181 лв. и общо 145083.68 лв. Стойността на парцела била същата като при наличието на покрив, а общата стойност на сградата и парцела била- 147546 лв., ДДС- 29509 лв. и общо- 177055.03 лв. В съдебно заседание вещите лица обясняват, че в случая имало изпълнение на покривна конструкция на сградата, която представлявала винкел L10, с дебелина 4- 5 мм, който бил поставен и се виждал на място, а покривното покритие било закупено след датата на сделката, поради което приемали, че към момента на сделката имало изпълнена покривна конструкция без покривно покритие. В заключението при варианта с покрив, имали предвид удостоверението за въвеждане на сградата в груб строеж. ДДС било начислено върху пазарните стойности на сградата и парцела по отделно, с единната ставка 20 %.

Не се спори по делото, че на 07.10.2009 г. имотът бил продаден от Г.И.ЕООД на Р.Т.200*” ЕООД, за което от нотариус Р. на същата дата бил съставен НА за покупко- продажба на недвижим имот. Впоследствие, и след преобразуване /сливане на ТД „Г. И." ЕООД, Р. Т. 2009” ЕООД, „Ц. Т. 2009” ЕООД, „Т. Т. 2009”, ЕООД, „Д. Д.” ЕООД и „Е. И.” ЕООД/, на 10.11.2011 г. бил вписан нов собственик на недвижимия имот- ответникът „С. Г. 2” О., който бил правоприемник на посочените дружества и при сливането им тяхното имущество преминало към него.

По делото е приложен договор за покупко- продажба от 02.11.2009 г. между Р.Т.200*” ЕООД Г. Л., област П. като купувач и „Дж.- 2” О. Г. П. като продавач, съгласно който продавачът се задължавал да продаде на купувача, а последният да закупи покривни панели за обект „магазин за мебели” с обща площ 418 кв. м. с 20 броя комплекти за сглобяване, които да се монтират върху вече изградената метална конструкция, съставляваща част от покривната конструкция, което страните се договорили да изпълнят до 30.11.2009 г., с продажна цена 16640.42 лв. с включен ДДС. На 29.11.2009 г. между същите страни бил подписан приемо- предаÔателен протокол за покривните панели.

Приложен към делото е и договор от 19.11.2008 г. /преди процесната сделка/, подписан между Д.-М-72О.- Г. П.- възложител и „Б. и Ко” О. Г. П.- изпълнител, съгласно който изпълнителят приел да извърши срещу възнаграждение работи по доставка и монтаж на окачена фасада на обект „магазин за мебели” срещу което възложителят се задължил да заплати сумата 99600 лв. без ДДС. С Анекс, подписан на 08.10.2009 г. /след процесната сделка/ към договора за доставка и монтаж от 19.11.2008 г., подписан между Д.-М-72О., Р.Т.200*” ЕООД и „Б. и Ко” О., страните по него се договорили, че поради настъпване на промяна в собствеността, свързана с обекта, предмет на договора за доставка и монтаж, считано от 08.10.2009 г. за страна по договора като възложител да се счита Р.Т.200*” ЕООД, който поемал всички права и задължения по договора за доставка и монтаж на окачената фасада на „магазин за мебели” в Г. К..

Представени са по делото и заверени копия на фактури за закупени от „С. Г. 2” О. стоки.

При така приетата фактическа обстановка съдът счита, че предявеният иск по чл. 646 ал. 2 т. 4 /отм./ от ТЗ, е основатален и доказан. Съображенията за това са следните: Съгласно разпоредбата на чл. 646 ал. 2 т. 4 от ТЗ /отменена/, действаща към датата на предявяване на иска и приложима на основание § 15 от ПЗР на Закона за изменение и допълнение на Търговския закон /ДВ. бр.120/28.02.2012 г./, нищожно по отношение на кредиторите на несъстоятелността е извършването от длъжника след началната дата на неплатежоспособността на възмездна сделка с имуществено право от масата на несъстоятелността, при която даденото значително надхвърля по стойност полученото. Съгласно цитираната разпоредба, за да е налице нищожност по отношение на кредиторите на несъстоятелността, следва да са налице следните предпоставки: възмездна сделка с имуществено право от масата на несъстоятелността, сделката да е извършена след началната дата на неплатежоспособността на търговеца и даденото по сделката значително да надхвърля по стойност полученото. В случая, по делото се установява, че на 12.08.2009 г., т. е. след началната дата на неплатежоспособността, която е 10.04.2009 г., Д.-М-72О. е извършило възмездна сделка- покупко- продажба с имуществено право от масата на несъстоятелността, като е продало на Г.И.ЕООД, който препродал на ответника „С. Г. 2” О., недвижим имот, представляващ УПИ № ХІІІ- 3249, със застроена и незастроена площ от 698 кв.м., находящ се в Г. К., общ. К., оБ. П., в кв. 129 по одобрения със Заповед № 938/1964 г. ПУП на Г. К., при граници: УПИ- XIV- 3249, УПИ- Х- 2448, УПИ- ХI- 2448, УПИ- ХII- 2448, УПИ-II- 2592 и улица, ведно с изградената в имота в съответствие с Разрешение за строеж № 84/14.05.2007 г. и одобрен архитектурен проект на 14.05.2007 г. от Община К. сграда в груб вид, представляваща „магазин за мебели” на две нива с РЗП от 1241.80 кв.м. за сумата 165000 лв. Или, налице е възмездна сделка с имуществено право от масата на несъстоятелността, извършена след началната дата на неплатежоспособността на дружеството. Впрочем, страните по делото не спорят по тези обстоятелства.

Що се касае до това, надхвърля ли даденото по сделката значително по стойност полученото, съдът приема за установено, че в случая и тази предпоставка на иска, е налице. За да приеме това, съдът съобрази следното: Видно е от нотариалния акт и е безспорно по делото, че процесния урегулиран поземлен имот е продаден ведно със „сграда в груб вид”. Спорно е, дали така продадената сграда към датата на сделката, е имала покрив или не. В тази връзка е установено, че при изповядване на сделката, е било представено удостоверение за степен на завършеност на сградата с № 92-00-798/03.08.2009 г., издаденото на основание чл. 181 ал. 2 от ЗУТ от Община К.. В удостоверението е посочено, че строеж „Магазин за мебели” в УПИ ХІІІ- 3249 кв. 129 по плана на Г. К., област П., е изпълнен в съответствие с ИТП одобрен/съгласуван на 14.05.2007 г., разрешение за строеж № 84/14.05.2007 г., издадено от Гл. архитект на Община К., и че към 03.08.2009 г. строежът е завършен в груб вид. Изпълнени били зидарии, покривна конструкция, достигнатото ниво било кота +9.60 м., отговаря на предвиденото по проект. Било отразено в удостоверението, че строежът е законен, не подлежи на премахване и в съответствие с чл. 181 ал. 2 от ЗУТ, и като „сграда, завършена в груб строеж”, може да бъде предмет на прехвърлителна сделка. Понятието „груб строеж” има легално определение в § 5 т. 46 от ЗУТ, съгласно която разпоредба, това е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите страни и покривът, без или с различна степен на изпълнени довършителни работи”. От този момент се счита, че е налице самостоятелен обект на собственост и съгласно чл. 181 ал. 2 от ЗУТ може да се извършва разпореждане със сградата или самостоятелни обекти от нея. Само след завършване на сградата в груб строеж, констатирано от общинската администрация, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея. Сградата е достатъчно обособена като постройка според архитектурния проект и строителното разрешение, когато е изградена в груб вид и е покрита, изградена е изцяло до покрив във фаза „груб строеж”. Впрочем, ако процесната сграда не е отговаряла на изискванията на чл. 181 ал. 2 от ЗУТ- ако не са били изпълнени ограждащите стени и покривът, то същата не би могла да бъде предмет на сделката. Установяването на завършеността на сградата в „груб строеж” се извършва именно по установения в чл. 181 ал. 2 от ЗУТ ред- с акт на общинската администрация, осъществяваща надзорни строителни функции. Удостоверението за степента на завършеност на разрешен строеж като административен акт по смисъла на АПК удостоверява факти с правно значение и има за цел да удостовери етапа на завършване на сградата с оглед годността й да бъде предмет на разпоредителни сделки. Като официален документ, издаден от длъжностно лице в кръга на службата му по установените форма и ред, съставлява доказателство за изявленията пред него и за извършените от него и пред него действия. Доказателствената му сила, може да бъде оборена по реда на чл. 193 от ГПК, каквото производство в случая няма открито, но не и чрез приложените по делото частни документи по смисъла на чл. 180 от ГПК- приемо- предавателни протоколи, фактури и др.

Поради изложеното, съдът счита, че следва да се приеме варианта на тройната експертиза, при който стойността на процесната сграда към датата на сделката- 12.08.2013 г., е изчислена „при наличието на покрив” при степен на незавършеност- 60.45 %, в която част съдът го кредитира, в размер на 165742 лв., а заедно със стойността на парцела от 26643 лв., или общо стойността на процесния имот възлиза на 192385 лв., а с ДДС- 230862.26 лв., при данъчната оценка към тази дата- 121627.50 лв. Съдът не кредитира заключението на единичната експертиза в частта, в която вещото лице приема, че процесната сграда е продадена без покрив, тъй като освен, че това противоречи на тройната експертиза в посочения по- горе вариант, в която същото вещо лице е участвало, но и, ако покрив не е бил изграден, сградата не би могла да бъде предмет на сделка. И тъй като получената от „Д.- М - 72” О. сума по сделката е 165000 лв. и тази сума е по- малка от пазарната стойност на имота, която е 192385 лв., или с 27385 лв., съдът приема, че полученото от дружеството по сделката е със 17 % по- малко от пазарната стойност на имота, респ., в случая е налице и третата предпоставка за нищожност по отношение на кредиторите на несъстоятелността, а именно, че даденото по сделката значително надхвърля по стойност полученото. Поради това и на основание чл. 646 ал. 2 т. 4 /отм./ от ТЗ, във връзка с § 15 от ПЗР на Закона за изменение и допълнение на ТЗ /ДВ. бр.120/28.02.2012 г./, следва да се обяви за нищожен по отношение на кредиторите на несъстоятелността договор за покупко- продажба на недвижим имот от 12.08.2009 г., за който е съставен НА № 96 том ІІІ рег. № 7743 дело № 496/2009 г. на нотариус Т. РР. с район на действие РС- К., с който Д.-М-72О. е продал на Г.И.ЕООД недвижим имот, представляващ УПИ № ХІІІ- 3249, със застроена и незастроена площ от 698 кв.м., находящ се в Г. К., общ. К., оБ. П., в кв.129 по одобрения със Заповед № 938/1964 г. подробен устройствен план на Г. К., при граници: УПИ- XIV- 3249, УПИ- Х- 2448, УПИ- ХI- 2448, УПИ- ХII- 2448, УПИ- II- 2592 и улица, ведно с изградената в имота в съответствие с Разрешение за строеж № 84/14.05.2007 г. и одобрен архитектурен проект на 14.05.2007 г. от Община К. сграда в груб вид, представляваща „магазин за мебели” на две нива с РЗП от 1241.80 кв.м. за сумата 165000 лв.

Исковете по чл. 537 ал. 2 от ГПК за отмяна на нотариален акт № 96, том III, peг. № 7743, дело № 496/2009 г. по описа на нотариус Т. Р. с район на действие PC- К., както и на нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот, с който е изповядана следващата сделка на разпореждане с описания недвижим имот, съставен на 07.10.2009 г. от нотариус Р., вписан с вх. № 2837, том 7, акт 152 по описа на Службата по вписвания- К., като неосноватÕлни следва да бъдат отхвърлени, тъй като на отмяна подлежат само констативните нотариални актове и нотариалните актове по обстоятелствена проверка, докато нотариален акт за сделка не се отменя по този ред.

При този изход на делото и тъй като синдикът на Д.-М-72О. /в Н., Г. К. е направил разноски от името и за сметка на дружеството, следва да се осъди „С. Г. 2” О. да заплати на Д.-М-72О. /в Н. Г. К. направените по делото разноски в размер общо на 3859.60 лв., съгласно приложения списък по чл. 80 от ГПК, от които- 400 лв. за вещи лица и 3459.60 лв.- за адвокатско възнаграждение. Следва също така да се осъдят Д.-М-72О. /в Н. Г. К. и „С. Г. 2” О. да заплатят по сметка на Кърджалийския окръжен съд държавна такса в размер на 4865.10 лв.

По изложените съображения и на основание чл. 646 ал. 2 т. 4 /отм./ от ТЗ във вр. с § 15 от ПЗР на ЗИД на ТЗ, съдът

Р Е Ш И:

ОБЯВЯВА ЗА НИЩОЖЕН по отношение на кредиторите на Д.-М-72О. /в Н., със седалище и адрес на управление Г. К., бУ. „Х. Б. № 8. вх. Б, . 6, ап. 11, ЕИК *********, договор за покупко- продажба на недвижим имот от 12.08.2009 г., за който е съставен нотариален акт № 96, том III, peг. № 7743, дело № 496/2009 г. по описа на нотариус Т. Р. с район на действие PC- К., с който Д.-М-72О. К., чрез управителя Н.Г.П. продал на Г.И.ЕООД, с правоприемник „С. Г. 2” О. Г. П., с ЕИК *********, недвижим имот, собственост на продавача- УПИ № ХІІІ- 3249, със застроена и незастроена площ от 698 кв.м., находящ се в Г. К., общ. К., оБ. П., в кв. 129 по одобрения със Заповед № 938/1964 г. подробен устройствен план на Г. К., при граници: УПИ- ХIV- 3249, УПИ- Х- 2448, УПИ- ХI- 2448, УПИ- ХII- 2448, УПИ- II- 2592 и улица, ведно с изградената в имота в съответствие с Разрешение за строеж № 84/14.05.2007 г. и одобрен архитектурен проект на 14.05.2007 г. от Община К. сграда в груб вид, представляваща „магазин за мебели” на две нива с РЗП от 1241.80 кв.м. за сумата 165000 лв. без ДДС.

ОТХВЪРЛЯ предявените от Д. З. Милева- Иванова- синдик на Д.-М-72О. Г. К. /в Н. искове по чл. 537 ал. 2 от ГПК за отмяна на нотариален акт № 96, том III, per. № 7743, дело № 496/2009 г. по описа на нотариус Т. Р. с район на действие PC- К., както и на нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот с № 198, съставен на 07.10.2009 г. от нотариус Р., том ІІІ, вписан с вх. № 2837, том 7, акт 152 по описа на Службата по вписвания- К., като неоснователни.

ОСЪЖДА „С. Г. 2” О. с ЕИК *********, със седалище и адарес на управление Г. П., бУ. „Х. Б. № 105 . 1 О. 1 да заплати на Д.-М-72О. /в Н. Г. К., с ЕИК *********, направените по делото разноски в размер общо на 3859.60 лв., от които- 400 лв. за вещо лице и 3459.60 лв.- за адвокатско възнаграждение.

ОСЪЖДА Д.-М-72О. /в Н., Г. К., с ЕИК ********* и „С. Г. 2” О., с ЕИК ******, със седалище и адарес на управление Г. П., бУ. „Х. Б. № 105 . 1 О. 1 да заплатят по сметка на Кърджалийския окръжен съд държавна такса в размер на 4865.10 лв.

Решението може да се обжалва пред Апелативен съд- П. в двуседмичен срок от връчването му на страните.

Председател: