№ 164
гр. Варна , 27.01.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ в публично заседание на
единадесети януари, през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Невин Р. Шакирова
Членове:Светла В. Пенева
Красимир Т. Василев
при участието на секретаря Цветелина Н. Цветанова
като разгледа докладваното от Светла В. Пенева Въззивно гражданско дело
№ 20203100503290 по описа за 2020 година
Производството по делото е образувано по въззивна жалба на С. Я. Н. против решение
№ 420 от 29.01.2020 г., поправено с решение № 3568 от 28.07.2020 г., постановено по
гражданско дело № 17117 по описа за 2018 г. на четиридесет и трети състав на Районен съд
– Варна, с което е отхвърлен предявения от въззивницата срещу Р. Г. Б. иск с правно
основание член 55, алинея 1, предложение първо от Закона за задълженията и договорите
/ЗЗД/ за осъжданe на ответника да заплати на ищеца сума в размер на 20 000 лева,
представляваща получен от ответника, без правно основание задатък /капаро/ по повод
водени преговори за сключване на договор за продажба на недвижим имот, като
неоснователен, както и е отхвърлен предявения от въззивницата срещу Р. Г. Б. иск с правно
основание член 55, алинея 1, предложение второ от ЗЗД за осъжданe на ответника да
заплати на ищеца сума в размер на 20 000 лева, представляваща получен от ответника с
оглед неосъществено основание задатък /капаро/ по повод водени преговори за сключване
на договор за продажба на недвижим имот, като неоснователен.
В жалбата се излага, че решението е незаконосъобразно и неправилно. Сочи, че
първоинстанционният съд не е обсъдил събраните по делото доказателства в цялост и
поотделно, поради което и е достигнал до неправилен извод, че процесната сума от 20 000
лева не е получена от ответницата без основание или с оглед на неосъществено основание.
Също така се излага, че е налице недобросъвестно поведение у ответницата, което също
обаче съдът не е възприел. По делото няма доказателства, че страните са правили уговорки
по член 93 от ЗЗД, напротив – ищцата твърди, че е дала сумата като аванс във връзка с
водените преговори за покупко-продажба на имота, а насрещната страна заявява, че това е
капаро, а впоследствие – неустойка. Ако бъде прието, че сумата е дадена с основание, то то е
отпаднало поради нефинализиране на сделката по вина на ответницата поради неизправност
на документите, отказ да продава имота и намаляне на срока за изпълнение на задълженията
1
на ищцата, въпреки че е знаела, че имотът ще се заплаща чрез банков кредит. С оглед на
изложеното се иска постановеното решение да бъде отменено и да се уважи изцяло иска.
В срока по член 263, алинея 1 от ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба, с който
същата се смята за недопустима, а в евентуално – неоснователна. Недопустимостта се
основана на твърдения, че въззивната жалба е депозирана едва след постановяване на
решението по член 247 от ГПК, а неоснователността – че решението е постановено при
правилно преценяване на фактическата обстановка въз основа на събраните доказателства и
законосъобразно направени изводи. Сочи се, че вина за разваляне на договора има ищцата.
Иска се потвърждаване на решението.
Настоящият състав на Варненски окръжен съд, гражданско отделение – първи
състав, като съобрази предметните предели на въззивното производство, очертани в
жалбата, и след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, както и
становищата на страните и по вътрешно убеждение, съобразно член 235 от
Гражданския процесуален кодекс, счита за установено от фактическа и правна страна
следното:
В исковата молба се твърди, че през месец декември 2017 г. ищцата с ответницата и
нейния съпруг водили преговори с оглед сключване на договор за покупко-продажба на
недвижим имот в село Въглен, община Аксаково, област Варна, представляващ дворно
място цялото с площ 500 кв.м, парцел I -226 в квартал 13, заедно с изградените в него
жилищна сграда, сайвант и лятна кухня, както и едноетажна търговска сграда,
представляваща магазин за хранителни стоки със склад и санитарен възел със застроена
площ на магазина от 50 кв.м, при граници на парцела от две страни улици и парцели №№ II
- 225, XV - 213. Уговорили цена за прехвърляне собствеността върху описания по-горе имот
в размер на 100 000 лева, като било предвидено цената да бъде платена чрез ипотечен
банков кредит. В началото на месец февруари 2018 г. във връзка с подготовка на
документите за продажбата на имота и сключване от ищцата на договор за банков ипотечен
кредит за плащане на договорената цена от банката установили, че документите за
собственост, касаещи едната от сградите в имота - магазина за хранителни стоки, не са
изрядни. От банката поискали да им бъде представен документ, удостоверяващ
собствеността. Във връзка с изготвянето на необходимите документи продавачите Б. имали
нужда от парични средства. От друга страна банката изисквала доказателства за платено
капаро с оглед одобряване на документите за покупката и отпускане на кредит. Поради това
на 01.10.2018 г. ищцата заплатила по банков път по сметка в „Сосиете Женерал
Експресбанк“ АД с титуляр Р. Г. Б. сумата от 20 000 лева чрез извършени два парични
превода един на стойност 11 600 лева и втори за 8 400 лева. Твърди, че ответниците не
могли да се снабдят с документи, които да отговарят на изискванията на банката, поради
което банката отказала отпускането на искания кредит. Със съпруга на ответницата, се
споразумели да сключат договора за покупко-продажба, като първоначално ищцата плати
още 55 000 лева, а остатъка от 25 000 лева да заплати в срок до една година. При последната
им среща този срок бил намален на шест месеца. Тъй като заявила, че не може да изпълни
тези условия, Б. отказали сключване на договора. Заявено било, че ще върнат сумата от
20 000 лева, когато продадат имота на трето лице. На 17.10.2018 г. отправила телепоща с
изх.№ 38 от същата дата до Р. Г. Б. с изявление за разваляне на договора за покупко-
продажба и липсата на съществуващ вече интерес от страна на ищцата за сключването му и
за връщане сумата от 20 000 лева заплатено капаро по посочена в поканата банкова сметка
или за уточняване на начина и срока на плащане на това задължение. Твърди, че телепощата
е получена на 18.10.2018 г. от И.Г. - дъщеря на Т. и Р.Б. -, живееща в едно домакинство с
тях. Излага, че сумата не е върната, поради което търси връщане на същата по съдебен
ред.
2
В срока по член 131 от ГПК е постъпил отговор от ответницата Р. Г. Б., с който се
оспорва иска като неоснователен. Не се оспорва, че между страните по спора са водени
преговори по сключване на договор за продажба на описания в исковата молба имот. Не се
спори и обстоятелството, че сумата в размер на 20 000 лева е постъпила под формата на
капаро в банковата сметка на ответницата. Твърди се, че между страните има сключен
предварителен договор за покупка на недвижим имот от 30.03.2018 г. Оспорват твърденията
на ищцата, че причина за разваляне на същия са неизпълнение на задълженията от страна на
продавачите да осигурят всички необходими документи за отпускане на кредит - скица,
данъчна оценка, удостоверение за тежести, като се сочи, че всички тези документи са били
предоставени своевременно. Навеждат се доводи, че причина за разваляне на договора е
виновното поведение на ищцата, като се сочи, че същата не е изпълнила нито едно от
поетите по договора задължения, а именно: първо да заплати уговорено капаро в размер на
25 000 лева, като същата е заплатила капаро в размер на 20 000 лева, и второ - задължението
да сключи окончателен договор до 30.06.2018 г. Ответницата счита предварителния договор
за прекратен по вина на купувача, като задържа платената като капаро сума под формата на
обезщетение за неизпълнение на задълженията на купувача да сключи окончателен договор.
Твърди също, че причините да не бъде отпуснат кредит на ищцата са свързани единствено и
само на нейните действия и вината е изцяло нейна, тъй като не отговаря на изискванията на
банката. Същата е пожелала да бъде удължен срока на договора с още три месеца, за да
може да кандидатства и в други банка, а ако не успее платената от нея сума като капаро да
остане като неустойка по договора. Въпреки постигнати договорки и намерения за
удължаване на срока за сключване на окончателен договор, през месец октомври 2018 г.
получили телеграма, с която ищцата желаела разваляне на договора и продавачите да й
върнат платеното капаро, въпреки че самата тя признава, че не може да изпълни договора.
Твърди се, че претендираната сума е платена на ответницата като капаро по сключения
между страните предварителен договор от 30.03.2018 г.
Не е спорно между страните, че са били водени преговори по сключване на договор за
продажба на гореописания описания недвижим имот, както и, че сумата в размер на 20 000
лева е постъпила по банковата сметка на ответницата. Тези обстоятелства се и доказват
посредством приетите по делото писмени доказателства.
От нотариален акт /НА/ за продажба на недвижим имот № 178, том VIII, дело №
2248/1997 г. на нотариус Светлана Стойчева /лист 7 от първоинстанционното дело/ е видно,
че Т. Георгиев Банчев е закупил в режим на СИО недвижим имот в село Въглен,
представляващ дворно място цялото с площ 500 кв.м, парцел I-226 в квартал 13, заедно с
изградените в него жилищна сграда, сайвант и лятна кухня, както и едноетажна търговска
сграда, представляваща магазин за хранителни стоки със склад и санитарен възел със
застроена площ на магазина от 50 кв.м, при граници на парцела от две страни улици и
парцели №№ II - 225, XV - 213.
Прието е и удостоверение за търпим строеж № 97 от 26.07.2017 г., издадено от
Община Аксаково /лист 8 от първоинстанционното дело/, от което е видно, че изградената в
дворното място едноетажна търговска сграда, представляваща магазин за хранителни стоки
със склад и санитарен възел със застроена площ на магазина от 50 кв.м, представлява
търпим строеж, съгласно § 127, алинея 1 от ПЗР на ЗУТ.
Прието е по делото и писмо вх.№ 75278 от 16.10.2019 г. от „УниКредит Булбанк“ АД
ведно с преписка по искане на ищцата за отпускане на кредит, съдържаща искане за
жилищен/ипотечен кредит от С. Я. Н. от 03.09.2018 г. и приложените към него документи.
При така изложените твърдения предявената искова претенция има правното си
основание в член 55, алинея 1, предложение първо и в условията на евентуалност -
3
предложение второ от ЗЗД, тоест необходимо е да се изследва дали липсва основание и в
случай, че не приеме същото да е налице - осъществена ли е престация с оглед
неосъществено основание.
Между страните няма спор, че са били в преддоговорни отношения по повод
покупко-продажба на посочен недвижим имот, но до сключване на окончателен договор не
се е стигнало. Въпреки наведените от ответницата твърдения, че между страните е бил
сключен предварителен договор на 30.03.2018 г., такъв не е представен като доказателство
по делото. От показанията на свидетеля Ц.Д. – посредник по сделката –, който заявява, че е
виждал подписан предварителен договор, изготвен от него, обаче не може да бъде направен
категоричен извод за наличието на такъв и още по-малко за съществените клаузи на
договора. Още повече, че насрещната страна /ищцата/ въобще не твърди наличието на
предвалителен договор. Основният спорен въпрос между страните е дали предадената сума
от 20 000 лева от ищцата на ответницата представлява капаро /задатък/ или аванс. Капарото
/задатък/ е парична сума или друга ценност, която едната страна дава на другата при
сключване на договора като доказателство, че той е сключен, както и за обезпечаване на
неговото изпълнение. Страните могат да договорът, че даденото при сключване на договора
няма да съставлява задатък, а аванс, който не гарантира изпълнението, а е част от
продажната цена. Преддоговорните отношения между страните могат да преминат през
различни етапи, предхождащи сключването на предварителен или окончателен договор.
Няма никаква пречка в рамките на тези преддоговорни отношения страните да сключат и
други съглашения с организационен и подготвителен характер - да си обещаят, че
преговорите ще продължат или че ще сключат помежду си предварителен договор след
определен срок от време и/или при определени условия. Тези съглашения също имат
договорен характер /член 8 от ЗЗД/, като не е необходимо те да имат съдържанието на член
19, алинея 2 от ЗЗД, тъй като не са предварителни договори, а е достатъчно в тях ясно да е
изразена взаимната насрещна воля на страните. Когато страните по такова съглашение се
уговорят, че едната страна предава на другата определена парична сума, включително и като
авансово плащане на част от цената от страна на купувача, която да служи и като
обезпечение за изпълнението на поетото задължение за сключване на договор, респективно
да служи като обезщетение при неизпълнение на това задължение в зависимост от
конкретната уговорка. В конкретният случай страните не са представили предварителен
договор, нито от събраните гласни доказателства може да бъде направено неопровержимо
заключение какво значение са придали страните на сумата – на капаро /задатък/, на аванс
или и на двете. Доколкото обаче е безспорно доказано, че между страните са водени
преддоговорни отношения във връзка с покупко-продажба на имот, то не може да бъде
прието, че сумата фактически е дадена без основание. С оглед на изложеното настоящият
състав на съда намира, че не е налице първата хипотеза на член 55, алинея 1 от ЗЗД –
първоначална липса на основание.
При това положение е налице вътрешнопроцесуалното условие за разглеждане на
евентуалния иск по член 55, алинея 1, предложение второ от ЗЗД. Предварителният договор
за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или
нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма, както и да съдържа
уговорки относно съществените условия на окончателния договор - член 19, алинея
1 и алинея 2 от ЗЗД. В случая платежните нареждания, в които ищцата е посочила, че
сумите представляват капаро за недвижим имот, не удостоверяват съществените условия на
договора. Предварителните съглашения, които не покриват изискванията за съдържание на
предварителен договор, също са договори и могат да съдържат клаузи за обезщетения,
неустойки, задатък и подобни. Тези съглашения обаче могат да се отнасят само до
последиците от ненадлежното изпълнение на поетите със съглашението задължения, а
процесните платежни нареждания удостоверяват получаването на „капаро“ по договор за
4
покупко-продажба, какъвто нито е сключен, нито е възможно да бъде обявен за окончателен.
При липсата на валиден предварителен договор е без правно значение кой и по каква
причина се е отказал от сключването на окончателен договор, поради което и даденото
посредством двете платежни нареждания е получено с оглед неосъществено основание и
подлежи на връщане.
Поради несъвпадане на правните изводи на двете инстанции решението на
първоинстанционния съд следва да бъде отменено по предявения иск по член 55,
алинея 1, предложение второ от ЗЗД и вместо него да се постанови друго в посочения
по-горе смисъл.
По разноските
Въз основа на отправеното от въззивницата искане и на основание член 78, алинея 1 от
ГПК съдът намира, че следва да й присъди претендираните по делото разноски, които са в
размер 2 008 лева пред първата инстанция /800 лева държавна такса, 8 лева преводна такса и
1 200 лева адвокатско възнаграждение/ и 1 604 лева пред въззивната инстанция /400 лева
държавна такса, 4 лева преводна такса и 1 200 лева адвокатско възнаграждение/, общо –
3 612 лева.
По изложените съображения и на основание член 271, алинея 1 от ГПК, настоящият
състав на въззивния съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № № 420 от 29.01.2020 г., поправено с решение № 3568 от
28.07.2020 г., постановено по гражданско дело № 17117 по описа за 2018 г. на четиридесет и
трети състав на Районен съд – Варна, в частта, с която е отхвърлен предявения от С. Я. Н.
срещу Р. Г. Б. иск с правно основание член 55, алинея 1, предложение второ от ЗЗД за
осъжданe на ответника да заплати на ищеца сума в размер на 20 000 лева, представляваща
получен от ответника с оглед неосъществено основание задатък /капаро/ по повод водени
преговори за сключване на договор за продажба на недвижим имот, и вместо него
ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА Р. Г. Б. ЕГН ********** от град Варна – ж.к. „Владислав Варненчик“
бл.208 вх.2 ап.58 да заплати на С. Я. Н. ЕГН ********** от село Въглен, община Аксаково –
ул. „Втора“ № 6 сума в размер на 20 000 /двадесет хиляди/ лева, представляваща получена
от ответницата с оглед неосъществено основание по повод водени преговори за сключване
на договор за продажба на недвижим имот, на основание член 55, алинея 1, предложение
второ ЗЗД.
ПОТВЪРЖАДАВА решението в останалата му обжалвана част.
ОСЪЖДА Р. Г. Б. ЕГН ********** от град Варна – ж.к. „Владислав Варненчик“
бл.208 вх.2 ап.58 да заплати на С. Я. Н. ЕГН ********** от село Въглен, община Аксаково –
ул. „Втора“ № 6 сумата от 3 612 /три хиляди шестстотин и дванадесет/ лева, представляваща
сторени по делото съдебно-деловодни разноски пред двете инстанции, на основание член
78, алинея 1 от ГПК
Решението може да бъде обжалвано в едномесечен срок от връчването му на
страните с касационна жалба чрез Окръжен съд – Варна пред Върховен касационен
съд по реда на член 280 и следващи от Гражданския процесуален кодекс.
5
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6