№ 557
гр. Варна, 30.08.2022 г.
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ, в закрито заседание на
тридесети август през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Магдалена Кр. Недева
Членове:Николина П. Дамянова
Росица Сл. Станчева
като разгледа докладваното от Николина П. Дамянова Въззивно частно
търговско дело № 20223001000427 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 274 и сл. ГПК, образувано по въззивна
частна жалба на М. ИВ. П. и М. Р. П., двамата от гр. Варна, представлявани от
адв. С.С. от АК – Монтана, срещу определение № 875/14.02.2022г.,
постановено по т. д. № 25/2022г. по описа на Варненски окръжен съд, с което
е прекратено, като недопустимо, производството по делото в частта по
предявен от жалбоподателите срещу „Стройпроект Инвест" ЕООД – гр.
Варна, ЕИК *********, иск за разваляне на договор за извършване на
строителство на стойност 22 500 евро, обективиран в нот. акт № 63, том I, рег.
№ 3088, дело № 55 от 2020г., на основание чл. 130 ГПК.
В жалбата се заявяват оплаквания за незаконосъобразност на
определението по съображения, че по съдебен ред следва да се развали целият
окончателен договор за покупко – продажба, какъвто е процесният
нотариален акт, включващ себе си и суперфицията и необходимите СМР – та
за имота и въвеждане в експлоатация на цялата сграда, които са в единна и
неделима цялост съгласно уговорките в нотариалния акт и в предварителния
договор, който е част от нотариалния акт. Искането е за отмяна на
определението и връщане на делото на първоинстанционния съд с указания за
продължаване на съдопроизводствените действия по иска за разваляне на
цялото правоотношение между страните по съдебен ред, независимо от това,
че същото има комплексен характер – вещен и облигационен.
Частната жалба е подадена в срок, от легитимирани лица, чрез
1
надлежно упълномощен процесуален представител, срещу подлежащ на
обжалване съдебен акт, при наличие на правен интерес от обжалването и е
процесуално допустима.
Ответното дружество „Стройпроект Инвест" ЕООД – гр. Варна, на
което е редовно връчен препис от жалбата, не изразява становище.
Съставът на АпС - Варна, като обсъди доводите на жалбоподателите
във връзка с изложените оплаквания и данните по делото, и съобрази
прилозимите правни норми намира частната жалба за неоснователна по
следните съображения:
Първоинстанционният Варненски окръжен съд е бил сезиран с искова
молба на М. ИВ. П. и М. Р. П., с която са предявени активно субективно и
обективно кумулативно съединени искове срещу „Стройпроект Инвест“
ЕООД – гр. Варна, както следва: конститутивни искове с правно основание
чл. 87, ал. 3 ЗЗД за разваляне на „нот. акт за покупко – продажба на вещно
право и извършване на строителство № 63, том I, рег. № 3088, дело № 55 от
2020г. “, и осъдителни искове с правно основание чл. 55, ал.1, предл. 3 ЗЗД и
чл. 88, ал. 2 ЗЗД за осъждане на ответното дружество да върне продажната
цена, която според ищците възлиза на сумата 29 000 евро. След адресната
част на исковата молба е посочена цена на друг осъдителен иск за сумата 2
886.64 лв., за който не е изложено фактическо основание и няма петитум.
В изпълнение на указания на съда, дадени с разпореждане №
254/18.01.2022г., в уточняваща молба вх. № 2660/03.02.3022г., отново се
посочва, че се иска разваляне на „целия нотариален акт“, по съображения, че
съдържа две неразривно свързани престации на продавача – вещна и
облигационна, включени в една обща договорна връзка, неделими една от
друга. Посочват се за първи път и елементи от фактическо основание на друг
осъдителен иск за сумата 2 886.64 лв. – направени от ищците разноски във
връзка с продажбата.
За да прекрати производството по делото в частта за разваляне на
сключения между страните договор за извършване на строителство на
стойност 22 500 евро, решаващият съдия е направил изводи, че тойне
подлежи на разваляне по съдебен ред, доколкото с него не се прехвърлят,
учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти
по смисъла на чл. 87, ал. 3 от ЗЗД.
2
Изводите са правилни.
В предварителния договор за покупко – продажба на недвижим имот от
04.02.2020г., който според ищците е част от нот. акт № 63, том I, рег. № 3088,
дело № 55 от 2020г., се констатират противоречия по отношение на неговия
предмет. Според Раздел I, т. 11. предмет на договора е продажбата на
жилищен обект: апартамент № 10 на ет. 4 в новострояща се жилищна сграда с
адрес: гр. Варна, ул. „Р.М.“ № 24“. Съгласно чл. 2.7 от договора, продавачът,
който се явява строител – инвеститор на новостроящата се сграда, в която се
намира обещания имот, е поел задължение да снабди сградата с Акт обр. 14
до 01.09.2020г. Същевременно, срокът за сключване на окончателен договор е
28.02.2020г., т. е. шест месеца преди уговорения срок за снабдяване на
сградата с Акт обр. 14, от който момент жилищният имот става годен предмет
за покупко – продажба по нотариален ред. След като обещанието за продажба
е поето от строителя и е изискуемо преди построяване на обекта, още при
сключване на предварителния договор смисъл на уговорките между страните
са за сключване на окончателен договор за прехвърляне на право на строеж
по нотариален ред преди осъществяване на строителството на сграда до етап
груб строеж, както и за сключване на договор за строителство за жилищния
обект, за който е прехвърлено право на строеж на купувачите, и въвеждане на
сградата в експлоатация.
Именно на датата, уговорена от страните като краен срок за сключване
на окончателен договор, е осъществена сделката по нот. акт № 63, том I, рег.
№ 3088, дело № 55 от 2020г., с която продавачът – строител, е прехвърлил на
купувачите М. ИВ. П. и М. Р. П. право на строеж за посочения Раздел I, т. 11
от предварителния договор жилищен обект. В нотариалния акт уговорената
обща цена в предварителния договор за прехвърляне правото на строеж и за
осъществяване на СМР вече е разделена на две престации. Продажната цена
за прехвърленото право на строеж, приблизително равна на неговата данъчна
оценка, е 6 500 евро, а стойността на СМР, които продавачът – строител се е
задължил да извърши, е за сумата 22 500 евро. Последната сума не е част от
продажната цена на правото на строеж, предмет на нотариалната сделка, а
купувачите са поели задължение да я заплатят след изповядването й, преди
вписване в Служба по вписванията.
Въз основа на посоченото следва да се приеме, че по силата на
3
писмения договор от 04.02.2020г. между страните е възникнало комплексно
правоотношение с елементи както на предварителен договор за покупко-
продажба на право на строеж, така и на договор за изработка по чл. 258 ЗЗД.
Взаимозависимостта и връзката между клаузите на двата договора от
комплексното правоотношение се изразява в това, че неизпълнението на
задълженията на продавача – строител по единия от договорите е основание
за разваляне на цялото правоотношение. Респ. неизпълнението на продавача–
строител в частта за построяване на жилищния имот, предмет на договора,
чрез построяване и въвеждане в експлоатация на сградата, в която следва да
се намира, е предвидено като основание за купувачите да поискат разваляне
на окончателния договор за прехвърляне право на строеж по съдебен ред – на
основание чл. 3.4 от предварителния договор купувачите могат да развалят
„окончателния договор“, ако изпълнителен е в забава, продължила повече от
6 месеца след изтичане на срока за снабдяване на сградата с обр.15, който
съгласно чл. 2.7 е 30.12.2021 г. От тази взаимовръзка обаче не произтича
правен интерес за ищците за предявяване на иск за разваляне на договора за
строителство, който е сключен още с подписването на предварителния
договор, а не по нотариален ред, както се твърди с жалбата. Облигационната
връзка относно осъществяване на строителството за жилищния обект, която
подлежи на разваляне по реда на чл. 87, ал.1 или ал. 2 ЗЗД, ще бъде
преустановена с връчване на ответното дружество на препис от исковата
молба, по която е образувано т. д. № 25/2022г. по описа на ВОС, ако са
налице предпоставките за това по чл. 87 ЗЗД, доколкото ищците претендират
правни последици, както от развалянето на договора за прехвърляне на вещно
право на строеж, така и на договора за строителство, с предявяване на
осъдителни искове за връщане на платените суми и по двата договора, като
престирани на отпаднало основание.
Правният интерес от търсената съдебна защита, който е положителна
процесуална предпоставка от категорията на абсолютните за всички искове,
липсва по предявения иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД в частта за
разваляне на договор за строителство по съдебен ред, следователно
производството в тази част е недопустимо.
Поради съвпадение на правните изводи на двете съдебни инстанции
относно частичната недопустимост на производството, обжалваното
определение следва да се потвърди.
4
Така мотивиран, на основание чл. 278 ГПК, ВнАпС, ТО, I- ви състав
ОПРЕДЕЛИ:
ПОТВЪРЖДАВА определение № 875/14.02.2022г., постановено по т.д.
№ 25/2022г. по описа на Варненски окръжен съд.
Определението подлежи на обжалване с частна жалба пред Върховния
касационен съд, при условията на чл. 280, ал. 1 ГПК, в едноседмичен срок от
съобщенията до страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5