Р Е
Ш Е Н
И Е № 73
гр.Поморие, 23.05.2017год.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ПОМОРИЙСКИЯТ районен съд, гражданско
отделение, в публично заседание на шести април през две хиляди и седемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НАСЯ ЯПАДЖИЕВА
при секретаря В.А., като разгледа
докладваното от съдия Н.Япаджиева гр.дело № 494 по описа за две хиляди и шестнадесета година за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството пред ПРС е образувано по повод
искова молба подадена от „Феста Хотели” АД, представлявано от И.Г. –
изп.директор против Етажната собственост на сграда к-с „Феста Поморие Ризорт”, бл.А с председател К.А.У.. Ищеца в
исковата молба сочи, че е собственик на апартаменти в жилищна сграда с идентификатор
57491.509.34.1 и е активно
легитимиран да предяви настоящия иск за отмяна решенията взети на проведеното
на 22.08.2016г. общо събрание
на собствениците на бл.А,
представляващ сграда с идентификатор 57491.509.34.1 с адрес гр.Поморие, ул. Княз
Борис І, № 211, к-с Феста Поморие Ризорт. Твърди, че събранието е свикано от
Николай Ч. в качеството му управител на ЕС на бл.А на комплекса и взетите решения на 22.08.2016г. са нищожни, тъй като не отговарят на изискванията на
ЗУЕС за учредяване и съществуване на самостоятелна етажна собственост - не са налице предпоставките на
чл.8, ал.2, като блок
А не
отговаря на императивните разпоредби за самостоятелно управление, тъй като
същия е във функционална връзка с останалите части на комплекса, чрез общи
фоаета и коридори и от блок А може да се
достигне до всички блокове. Счита, че нищожни са решенията чиято цел е
учредяване и управление на етажна собственост, когато не са налице
предпоставките по чл.8, ал.2 от ЗУЕС. Моли съдът да прогласи за нищожни решенията взети на проведеното на
22.08.2016г. общо събрание на собствениците на вх.А, като противоречащи на
закона. В условията на евентуалност, моли съдът да отмени решенията на
взети на проведеното на 22.08.2016г. общо събрание на собствениците на вх.А
като незаконосъобразни. Твърди, че при провеждане на ОС на ЕС и вземане на
решенията са допуснати нарушения на чл.12 от ЗУЕС като Н. Ч. не е притежавал качество на
управител за да свика ОС, че не са отразени всички обекти на ищеца в ЕС, че е
нарушена разпоредбата на чл.16, ал.2 и ал.5 от ЗУЕС и чл.50, ал.2 т.1 относно
определяне размера на вноската във фонд „Ремонт и обновяване.
В срока е постъпил отговор от ответника, в
който оспорва иска, като сочи, че в комплекса са обособени четири блока – А, Б, В и Г и хотелска част и етажната
собственостq може да съществува
както за всяка отделна сграда така и за
отделни входове от сгради и всеки отделен вход е самостоятелен и обслужва само
своите апартаменти и всеки отделен вход е провел собствено събрание и
собствениците на самостоятелни обекти не са длъжни да включат в създадената от
тях ЕС всички обекти на територията на комплекса. Твърди, че общото събрание на
етажната собственост на блок А проведено на 22.08.2016г. е проведeно законно, по предварително обявен дневен ред с
изготвена покана за свикване, изготвен е протокол за регистрация и уведомление за
изготвяне на протокола и в тази връзка предявения иск е неоснователен.
Правното основание на иска е чл.26 от ЗЗД. Правното
основание на евентуално съединения иск е чл. 40, ал.3 от Закона за управление на етажната
собственост.
Съдът
след преценка на събраните доказателства намира за установено от фактическа
страна следното:
Установява се от представения Устав на
акционерно дружество „ФЕСТА ХОТЕЛИ” АД,
че ищеца е собственик на самостоятелни
обекти находящи се в бл.А на комплекса с идентификатор 57491.509.34.1 и в тази връзка има правен интерес от оспорване решенията взети от ОС
на ЕС проведено на 22.08.2016г.
Представено е Разрешение за
ползване с което е разрешено ползването на строеж: „Ваканционно селище, хотел и
КОО / апартаменти за сезонно ползване блокове А, Б, В, Г и хотел с хотелски
стаи – 36бр., хотелски апартаменти – 10бр., ресторант – PUB, основен ресторант, средиземноморски ресторант, лоби бар, рецепция, четири
магазина за промишлени стоки, фитнес зала, банков офис, СПА център, подземен
паркинг и два открити басейна находящ се
в УПИ
VІ-1717, 1971, 1972, кв.255 в което е посочено че строежът е изпълнен в
съответствие с одобрените проекти и разрешения за строеж.
В представения Технически паспорт на строеж „Ваканционно
селище, хотел и КОО/апартаменти за сезонно ползване блокове А, Б, В, Г и хотел,
като вид на строежа е посочено „Ваканционно селище, хотел и КОО / Блокове А, Б,
В Г и хотел/, външни ВиК връзки и кабели НН.
Представено е Определение на БОС с което е
потвърдено определение на ПРС по гр.дело № 494/2015г. с което е прекратено производството по делото
образувано по предявен иск от „Феста хотели” АД гр. София против Етажната
собственост на жилищна сграда находяща се в гр.Поморие, ул. „Княз Борис I”, № 211, к-с Феста Поморие Ризорт, бл.А, представлявана от управителя Н.Н.
Ч., за отмяна на решенията на общото събрание (ОС) на етажната
собственост, проведено на 26.08.2015г.,
като незаконосъобразни. Представена е
покана за свикване на ОС на
собствениците на имоти в сграда с идентификатор 57491.509.34.1 , от която е видно, че събранието е свикано от
Николай Ч. в качеството му на управител
на ЕС в блок А, като събранието е насрочено за 22.08.2016г. от 09.00ч. при
дневен ред: т.1 Отчет
на управителя на етажната собственост за приходите и разходите на бюджета през 2016г., т.2 отчет на контрольорът за изминалата година, т.3 Обсъждане и формиране на бюджет за
2017г., т.4 определяне
на таксата за поддръжка и реда на разпределение на разходите за общите части на комплекса. Срокове за плащане на таксите,
т.5 определяне на реда за събирана на такси за поддръжка и санкции за
неплатилите, т.6 Обсъждане и приемане на правила за вътрешния ред, т.7. Избор
на управител на ЕС.
Представен е протокол, съставен във връзка с поставянето на поканата за ОС
от 13.08.2016г. Представен
е и протокол от общо събрание на
собствениците на самостоятелни обекти в комплекс в сграда с идентификатор 57491.509.34.1 по к.карта,
намиращ се в комплекс „Феста Поморие Ризорт” бл.А, проведено на 22.08.2016г., в който са обективирани
решенията на общото събрание взети на същата дата.
Във връзка с твърдението
на ищецът, че вход А не отговаря на
изискването за обособяване на самостоятелна етажна собственост, тъй като не са налице предпоставките на чл.8, ал.2 и блок А е във функционална връзка с останалите части на
комплекса, чрез общи фоаета и коридори и от блок А може да се достигне до всички блокове е назначена СТЕ.
Вещото лице в представеното заключение
е посочило, че блок А е част от основното застрояване – сграда включваща
блокове с апартаменти А, Б, В, Г и хотел, заемащ централната й част и всеки
блок има самостоятелна стълбищна клетка и асансьори, като сградата е решена с
един главен, симитрично разположен вход с фоайе от който чрез система от
коридори се достига до 4-те блока с апартаменти. Всеки от блоковете има
вход/изход към свободна дворна площ от която чрез два вход/изхода към
крайбрежната алея се осъществява връзка с плажа, като въпреки наличието на тези
вход/изход, отделните блокове функционират
заедно и за основен достъп до апартаментите и хотелските стаи се ползва
централния вход. Вещото лице е посочило, че коридорите обслужват етажи от
първи-партерен до четвърти във всичките 4 блока и хотелска част и се осигурява връзка между всички самостоятелни
обекти намиращи се на тези етажи, като различните блокове и хотелската
част са с различен брой нива и до самостоятелните
обекти в пети и шести етажи се достига от стълбищните клетки и асансьорите
обслужващи съответните блокове и хотела
– пети етаж на бл.А има връзка с пети етаж на бл.Б, но шести етаж на бл. А
е достъпен единствено от стълбищната му
клетка. Посочено е в СТЕ, че в кадастралната карта отделните блокове и
хотелската част са нанесени като отделни сгради със съответните идентификатори в съответствие с разпоредбата
на чл. 23 ЗКИР, като отделните сгради в к.карта са нанесени с контури по дилитационните фуги, които делят основната сграда на общо 5
части, но те следва да се разглеждат като самостоятелни сгради, единствено и
само по смисъла на ЗКИР.
В съдебно заседание
вещото лице е пояснило, че може да има различни конструкции обединени в една
сграда, които функционират заедно без да могат да функционират поотделно, като
в конкретния случай са налице пет отделни конструкции, които функционират като
една сграда. Всички етажи от първи до четвърти за всички блокове А, Б, В, Г и
хотелската част са свързани посредством
система от коридори и няма никакви врати и прегради. Сочи, че е минала през
централния вход и така е достигнала до блок А
и от този вход може да достигне до четирите блока, но само до 4-я етаж,
като няма достъп до пети и шести етажа и достъпа до тези етажи е от съответните
стълбищни клетки и асансьори които ги обслужват.
При така изяснената фактическа обстановка настоящата инстанция, счита, че така взети от общото събрание на етажната собственост на бл. А на 22.08.2016г. решения не са нищожни. На проведеното ОС на ЕС на 22.08.2016г. не е взето решение за учредяване на ЕС и избор на управител и контрольор, като тези решения са били взети на предходно ОС проведено на 26.08.2015г., а с исковата молба не се иска прогласяване нищожността на това решение, а като се твърди че е нищожно учредяването на ЕС на бл. А, се твърди че са нищожни решенията приети от ОС на ЕС на 22.08.2016г. Според съда решенията приети на 22.08.2016г. не са нищожни, тъй като законът - ЗС, ЗУЕС урежда специална процедура за вземането на тези решения и ЗС и ЗУЕС не урежда специални основания за нищожност на решенията на общото събрание на етажната собственост. Според съда обаче решението с което е учредена етажна собственост на собствениците на обекти в бл. А е нищожно, тъй като противоречи на разпоредбата на чл.8, ал.2 от ЗУЕС.
След като съдът счита, че решенията не са нищожни, следва
да разгледа иска за отмяна на взетите решения на ОС на 22.08.2016г. като незаконосъобразни.
Иска е предявен в законоустановения срок.
Според съда взети решения на ОС на 22.08.2016г. от етажните
собственици на бл. А, който блок не е самостоятелен и не може да образува
самостоятелна етажна собственост са незаконосъобразни. Установява се от
заключението на вещото лице, че основния подход към сградата е централния вход,
който е от хотелската част и отделните блокове функционират заедно т.е. не са
налице предпоставките всеки блок или всеки вход да образува самостоятелна
етажна собственост. Решението с което е учредена етажна собственост на собствениците на обекти
в бл. А, взето на предходно събрание, проведено на 26.08.2015г. е нищожно, тъй
като противоречи на императивната разпоредбата на чл.8, ал.2 от ЗУЕС. Неправилни
са твърденията на процесуалния представител на ответника в отговора на исковата
молба, че решенията взети от ОС на ЕС на блок А на 26.08.2015г. са били
потвърдени от РС Поморие с определение от 26.02.2016г. по гр.д. № 494/2015г. и
това определение е потвърдено от ОС Бургас с определение по ч.гр.дело №
708/2016г. Гражданско дело №494/2015г. по описа на РС Поморие, е било
образувано по повод искова молба подадена от „Феста Хотели” АД с която е предявен иск
за отмяна на решенията взети на ОС на ЕС на блок А на 26.08.2015г., като с
постановеното от РС Поморие определение, решенията взети на ОС на ЕС на блок
А от 26.08.2016г. не са потвърдени от РС
Поморие, а производството е прекратено, тъй като исковата молба е била подадена след
изтичането на преклузивния срок в който може да се иска отмяна на решенията
като незаконосъобразни.
Съгласно чл.8, ал.2 от ЗУЕС , когато сградата е с повече от един вход, управлението може да се осъществява във всеки отделен вход. Когато отделния вход осигурява достъп и обслужва само част от самостоятелните обекти / а не всички/ това е основание управлението да се извършва от самостоятелна етажна собственост учредена от собствениците на обектите в този вход. В конкретния случай разпоредбата на чл. 8, ал. 2 от ЗУЕС не намира приложение, тъй като в изградения комплекс съществуват повече от един вход/изход, но всеки от този вход/изход не осигурява достъп само и единствено до част от самостоятелните обекти. Когато входа осигурява достъп и обслужва само част от самостоятелните обекти /а не всички/, това е основание управлението да се извършва от самостоятелна етажна собственост, учредена от собствениците на обектите в сградата, които този вход обслужва. Именно наличието на обособеност /относителна самостоятелност, при която отделният вход дава достъп само до част от индивидуално притежаваните обекти - които и единствено обслужва /респективно не обслужва и други части/обекти на сградата/, би позволило ефективно самостоятелно управление съобразно чл. 8, ал. 1 от ЗУЕС на съответните общи части от отделената етажна собственост и спазване на взетите от нея решения и правила за вътрешен ред. В този смисъл Решение №53/11.03.2016 г. на ВКС по гр. д. № 4753/2015 г., III г. о. Според съда решението взето за възникването, за формиране на отделна самостоятелна етажна собственост в бл. А на ОС на 26.08.2015г. е нищожно, тъй като противоречи на императивната разпоредбата на чл.8, ал.2 от ЗУЕС, , а решенията взети на проведеното на 22.08.2016г. са незаконосъобразни, като взети от ЕС която е формирана в противоречие със закона и която е ненадлежно учредена.
Според съда касае се за един комплекс в който сградите са свързани по
своето предназначение и са изградени като комплекс, а не като отделни изолирани
сгради,
които могат да бъдат подчинени на различен режим на управление. Макар да има няколко входа, никой от тези
входове не е изграден с цел за да обслужва само определени обекти и да не
позволява от него да се достига до други обекти, като от всеки от входовете
може да се стигне до всички обекти. Тези различни входове, естествено са изградени за
удобство на ползвателите, но не са самостоятелни входове които да обслужват
само и единствено определени обекти и от тях да е невъзможно да се достигне до
други обекти обслужването на които може да е и от и друг вход. Според съда целия комплекс следва да бъде подчинен на един режим на
управление и всички собственици на обекти следва да бъдат поставени при еднакви
условия и да бъдат обвързани от общи правила. Затова и според настоящия състав
в комплекса не може да се свикват общи събрания на различни групи, а следва да се свика едно ОС
на всички собственици, които да вземат решения за управлението на целия комплекс.
Разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС, предвижда, че управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Видно е от тази разпоредба, че идеята на законодателя е управлението на общите части в комплекса, поради особеностите му който го отличават от самостоятелните жилищни сгради е да се управляват от един субект, а не от различни ЕС, за да се постигне добро функциониране на комплекса и собствениците и ползватели да бъдат поставени при еднакви условия. В конкретния случай е налице комплекс, в който обаче не е налице контролиран достъп и в тази връзка не може да се определи като „затворен комплекс”, но това не бива да изключва идеята, че в комплексите управлението на общите части следва да се осъществява така, че собствениците да са поставени при еднакви условия и с еднакви възможности да ползват комплекса. Предвид изложеното, според съда не са налице предпоставките на чл.8, ал.2 от ЗУЕС за провеждане на общо събрание само между собствениците на част от самостоятелните обекти и решенията взети на проведеното на 22.08.2016г. ОС на ЕС са незаконосъобразни и следва да бъдат отменени.
На основание чл. 78 ал.1 от ГПК на ищеца следва да бъдат присъдени
направените разноски по делото, съобразно изхода на делото и ответника следва да бъде
осъден да заплати на ищеца разноски в размер на 225 / двеста двадесет и пет/ лева. На основание чл.78, ал.3 ищецът следва да
заплати на ответника разноски в размер на 150 / сто и петдесет/ левъ съразмерно
на отхвърлената част от иска.
Мотивиран от изложеното ПРС
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ иска предявен от„Феста Хотели” АД, ЕИК **********, със
седалище и адрес на управление гр. София, район Триадица, бул. България № 83а, представлявано от И.Г. – изп.директор с пълномощник адв. Т. против Етажната собственост на жилищна
сграда намираща се в гр.Поморие, ул. Княз Борис І, № 211, к-с „Феста Поморие Ризорт”, блок А с управител К.А.У. за прогласяване като нищожни решенията взети на проведеното на 22.08.2016г. ОС на ЕС на жилищна сграда намираща се в гр.Поморие,
ул. Княз Борис І, № 211, к-с „Феста Поморие Ризорт”, блок А с управител К.А.У. като неоснователен.
ОТМЕНЯ решенията на Общото събрание на собствениците в Етажната собственост на жилищна сграда
намираща се в гр.Поморие, ул. Княз Борис І, № 211, к-с „Феста Поморие Ризорт”, блок А с управител К.А.У. приети на
общото събрание на 22.08.2016г., обективирани в Протокол
от Общо събрание на собствениците на блок А, представляващ сграда с идентификатор 57491.509.34.1
по кадастралната карта и кадастралните регистри на общ.Поморие с адрес
гр.Поморие, ул. Княз Борис І № 211, като
незаконосъобразни.
ОСЪЖДА Етажната собственост на жилищна сграда намираща се в гр.Поморие,
ул. Княз Борис І, № 211, к-с „Феста Поморие Ризорт”, блок А с управител К.А.У.
да заплати на „Феста хотели” АД, ЕИК
********* представлявано от изп.директор И.
Г. сумата от 225 / двеста двадесет и пет/ лева направени разноски по делото съразмерно с уважения
иск.
ОСЪЖДА „Феста хотели” АД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление
гр.София, бул. България 83А представлявано от изп.директор И. Г. да заплати
на Етажната
собственост на жилищна сграда намираща се в гр.Поморие, ул. Княз Борис І, №
211, к-с „Феста Поморие Ризорт”, блок А с управител К.А.У. сумата от 150 /сто и
петдесет/ лева направени
разноски по делото.
Настоящото решение подлежи на въззивно обжалване пред Бургаски окръжен
съд, в двуседмичен срок от съобщаването на страната за постановяването му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: