Р Е
Ш Е Н
И Е
Номер 428 Година 2021,25.03. Град Бургас
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Бургаски окръжен съд граждански състав
На двадесет и
трети ноември Година две хиляди и двадесета
В публичното заседание в следния състав:
Председател:Антоанета
Андонова - Парашкевова
Секретар Жанета Граматикова
Прокурор
Като разгледа
докладваното от
съдията
търговско дело 506
по описа за 2019 година
и за да се
произнесе, взе предвид следното:
Ищиците К.С.С. и В.Д.С., двамата
с посочен адрес: гр. Б., ж.к. „В.“, бл. **, вх. *, ет. *, ап. **, чрез
пълномощника адв. Мариета Георгиева, с адрес на кантора: гр. Бургас, ул.
„Александровска“ № 115, вх. А, ет. 4 са предявили следните обективно и субективно съединени
установителни искове против ответниците Б.Т.Г. с посочен адрес: гр. Р., ул. „И.С. А.“ бл. *, вх. *,
ет. *, ап. ** и „Райфазенбанк“ АД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление: гр. София, р-н Лозенец, бул. „Никола Вапцаров“ № 55: за прогласяване за нищожен-поради противоречие
със закона, а при условията на евентуалност -поради противоречие с добрите
нрави, а при условията на евентуалност-като привиден/абсолютно симулативен/, на
сключен между ищците и първия ответник договор за покупко-продажба на недвижим
имот, оформен с нот. акт № *** от 17.08.**** год. на нотариус Антоанета Дичева и за приемане
за установено по отношение на ответниците, че ищците са собственици на
самостоятелен обект с идентификатор 07079.617.135.1.27 по КККР на гр. Бургас, с
площ от 105,47 кв.м., с административен адрес: гр. Бургас, ж.к. „Възраждане“,
бл. 39, вх. 2, ет. 6, ап. 27, ведно с прилежащото избено помещение № 27 и
3,423% ид.ч. от общите части на сградата и съответните ид.ч. от правото на
строеж, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж –
самостоятелни обекти № 07079.617.135.1.28, № 07079.617.135.1.12, под обекта - №
07079.617.135.1.25, над обекта - № 07079.617.135.1.29,който имот е
идентичен с апартамент № 27, находящ се в гр. Бургас, ж.к. „Възраждане“,
бл. 39а, вх. Б, ет. 6, с площ от 105,47 кв.м., състоящ се от: две спални,
дневна, кухня, баня, тоалетна, трапезария, антре, дом. Помещение, дрешник, при
граници: север – стълбище и П., изток – външен зид, юг. Фуга, запад – външен
зид, отгоре – П., от долу – Г., заедно с избено помещение № 27, при граници:
север – коридор, изток – К., юг – коридор, запад – коридор, както и 3,423%
ид.ч. от общите части на сградата и съответните ид.ч. от правото на строеж,
както и за прогласяване за нищожна на основание като сключена от несобственик
на учредената с нотариален акт № ***,
том *, рег. № ****, дело № *** от 24.08.**** г. на нотариус Антоанета Дичева договорна ипотека
върху имот с идентификатор 07079.617.135.1.27 по КККР на гр. Бургас, с площ от
105,47 кв.м., с административен адрес: гр. Бургас, ж.к. „Възраждане“, бл. 39,
вх. 2, ет. 6, ап. 27, ведно с прилежащото избено помещение № 27 и 3,423% ид.ч.
от общите части на сградата и съответните ид.ч. от правото на строеж, при
съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – самостоятелни обекти №
07079.617.135.1.28, № 07079.617.135.1.12, под обекта - № 07079.617.135.1.25,
над обекта - № 07079.617.135.1.29, идентичен с апартамент № 27, находящ се в
гр. Бургас, ж.к. „Възраждане“, бл. 39а, вх. Б, ет. 6, с площ от 105,47 кв.м.,
състоящ се от: две спални, дневна, кухня, баня, тоалетна, трапезария, антре,
дом. помещение, дрешник, при граници: север – стълбище и П., изток – външен
зид, юг. Фуга, запад – външен зид, отгоре – П., от долу – Г., заедно с избено
помещение № 27, при граници: север – коридор, изток – К., юг – коридор, запад –
коридор, както и 3,423% ид.ч. от общите части на сградата и съответните ид.ч.
от правото на строеж. Ищците твърдят, че са собственици на недвижимия имот, като между първия от тях и лицето Т.Р.Г., са съществували
дългогодишни търговски и приятелски отношения, продължили впоследствие и с неговия син – първия ответник Б.Г.. Заявяват,че през 2006 г., бащата на първия ответник Т. Г.
предоставил на ищеца С., паричен заем в размер на 27 640 лева,като поради
финансови затруднения, ищецът не успял да върне заетата сума на уговорения
падеж – 30.03.2008 г. Сочат, че забавата продължила и след падежа, като с цел
запазване на добрите отношения, страните се договорили ищецът да прехвърли на Т. Г. процесния имот, като
обезпечение на дадения заем. Тъй като заемодателят имал неуредени отношения по
повод на банков кредит, предложил имота да бъде прехвърлен на неговия син –
първия ответник Б.Г.. В изпълнение на този договорка бил сключен договор за
покупко – продажба, с който ищците прехвърлили на ответника Б.Г. собствения си
апартамент за сумата от 45 500 евро. Сделката била обективирана в
нотариален акт № ***, том *, рег. **** дело № *** от 17.08.**** г. на нотариус
Дичева с рег. № 450 в НК. Твърдят,че на 24.08.2011 г., първият ответник учредил
договорна ипотека върху процесния имот в полза на втория ответник
„Райфайзенбанк“ АД, за което бил съставен нотариален акт № ***, том *, рег. ****
дело № ***/**** г. на нотариус Дичева с рег. № 450 в НК. Заявяват, че
единствената цел на извършеното от тях разпореждане с процесния имот, била да
се обезпечи вземането на Т. Г. по договора за заем от 05.01.2006 г. Уговорката
между страните била ищеца С. да обслужва задълженията на първия ответник по
договора за кредит с втория ответник, като до момента бил изплатил близо
50 000 лева. Твърди се, че в действителност, страните по договора за
покупко – продажба не са целели правните му последици, поради което сделката
била абсолютно симулативна – нищожна на основание чл. 26, ал. 2 пр. последно от ЗЗД. Във връзка с изложеното се заявява, че владението върху имота никога не е
било предавано на ответника Б.Г.. Ищците продължавали и към настоящия момент да
живеят необезпокоявани в него, като единствено те са заплащали всички текущи
разходи и са извършвали подобрения. В подкрепа на твърденията си ищците, сочат
и обстоятелството, че Б.Г. предоставил на ищеца С. пълномощно с нотариално заверен подпис и съдържание, по силата на което
последния можел да извършва всякакви действия на управление и разпореждане с
имота, както и да го продаде на когото намери за добре, включително на себе си
и да определи цената. Според ищците това пълномощно има качеството на обратно
писмо или на начално на писмено
доказателство по смисъла на чл. 165 ал. 2 от ГПК. Позовават се на разпоредбата
на чл. 152 от ЗЗД, съгласно която недействително е съглашение, в което се
уговаря предварително, че ако задължението не бъде изпълнено, кредиторът ще
стане собственик на веща, както и всяко друго съглашение, което уговаря
предварително начин на удовлетворяване на кредитора, различен от този, който е
предвиден в закона. От посоченото се прави извода, че сключената между ищците и
първия ответник сделка е нищожна на основание чл. 152 от ЗЗД и чл. 26, ал. 1,
пр. първо от ЗЗД. При условията на евентуалност се твърди, че договора за
покупко – продажба е нищожен и на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, поради
противоречието му с добрите нрави, тъй като заплатената продажна цена е два
пъти по – ниска от действителната продажна цена на имота към момента на
сключване на договора. На следващо място се заявява нищожност на процесната
сделка, при условията на евентуалност, и на основание чл. 26, ал. 2, пр 5 от ЗЗД, поради привидност и се иска да бъде прието за установено, че ищците са
собственици на имота. Във връзка с гореизложеното, ищците заявяват, че
доколкото прехвърлителната сделка между тях и първия ответник е нищожна, то
нищожна на основание чл. 167, ал. 3 във вр.
с чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД, се явява и изповяданата договорна ипотека
върху процесния имот в полза на „Райфайзенбанк“ ЕАД, тъй като е сключена от
несобственик.
Предявените искове са с правно основание в чл. 152
във вр. с чл.26,ал.1,предл.1 от ЗЗД, а
при условията на евентуалност с
правно основание в 26, ал. 1, пр. 3, а
при условията на евентуалност с правно основание в чл. 26, ал. 2, пр. 5 от ЗЗД, както и
чл.124,ал.1 от ГПК и чл.170,предл.2 във
вр. с 167, ал. 3 вр. с
чл.26,ал.1,предл.1 от ЗЗД.
Ответникът Б.Т.Г. с посочен адрес: гр. Р., ул. „И.С. А.“ бл. *, вх. *,
ет. *, ап. **, в законоустановения срок е подал отговор на исковата молба, в
който изразява становище за нейната неоснователност. По отношение на
предявеният иск по чл. 152 от ЗЗД, излага съображения, че забраната на тази
разпоредба се прилага само за съглашения, които се сключват преди или
едновременно с договора, от който възниква главното вземане. Заявява, че не
отговаря на истината твърдението на ищците, че процесния договор за покупко –
продажба обезпечавал вземане на Т. Г. по договор за заем от 05.01.2006 г. Това
обстоятелство било видно и от страните по заемния договор, съгласно който
заемополучател е „Солло“ ЕООД, а не ищеца С. – липсва идентичност на страните
по двете правоотношения. Посочва се още, че падежа на вземането по заемния
договор бил на 30.03.2008 г., а процесната прехвърлителна сделка била сключена
повече от три години след падежа му - на 17.08.2011 г. В подкрепа на
твърдението за липса на връзка между двата договора, се сочи и обстоятелството,
че ищеца, в качеството си на заемополучател – физическо лице, все още не бил
върнал заета от Т. Г. сума, което ответника намира за закономерно и логично,
тъй като заемополучател по заемния договор е не ищеца, а „Солло“ ЕООД. От
изложеното прави извод, че процесния договор за покупко – продажба не е сключен
в нарушение на общата забрана за обезпечаване на задължение в отклонение от
предвидените в закона начини. Като аргумент на това ответника сочи, че дори да
се приеме, че е уговорен различен от първоначалния начин за удовлетворяване на
кредитора, то тази уговорка е направена след възникване на паричното задължение
и неговия падеж, поради което е валидна и представлява даване вместо изпълнение. По съществото си, уговорката
представлява последващо споразумение за погасяване на облигационното
правоотношение, което не е в противоречие на императивни законови разпоредби,
нито на добрите нрави. За неоснователна се счита от ответника и претенцията на
ищците за нищожност на процесната сделка, поради противоречие с добрите нрави,
предвид обстоятелството, че имота е продаден на цена по – ниска от пазарната. В
тази връзка се сочи, че законът позволява на страните да направят конкретна
преценка, относно потребността от насрещните престации и тяхната взаимна
еквивалентност, включително да уговорят продажна цена на един недвижими имот и
под данъчната му оценка. Изтъква, че за да е налице нищожност на сделката, поради
противоречие с „добрите нрави“, неравностойността на престациите следва да е
такава, че практически да е сведена до липса на престация. При заплащане на
цена на имот по данъчната му оценка, не се налага извод за такава
неравностойност на престацията която да води до нищожност на сделката. По –
нататък ответникът излага съображения за неоснователност и на евентуалната
претенция на ищците по чл. 26, ал. 2, пр. 5 от ЗЗД. Счита за невярно
твърдението на ищците, че страните по договора не са желали и целели неговите
правни последици, както и че сделката била абсолютно симулативна. Подчертава,
че за намерението му да придобие собствеността върху имота, свидетелства факта,
че го е закупил с кредит от Райфайзенбанк. Заявява, че ищците са били наясно с
предмета на сделката и нейните правни последици. Посочва, че страната която
твърди, че сделката е привидна, носи тежестта да докаже симулацията, като за
целта е необходимо да представи писмени доказателства – обратно писмо. Посочва
се правната характеристика на този документ, както и разликата между него и
документ, служещ за начало на писмено доказателство. В тази връзка заявява, че
даденото от него пълномощно от 20.12.2012 г. няма качеството на обратно писмо,
нито на начало на писмено доказателство, тъй като е едностранно волеизявление и
не отразява елементи от прикрит договор, които да правят вероятно наличието на
симулация. Подчертава обстоятелството, че посоченото пълномощно е оттеглено, за
което ищецът е надлежно уведомен на 16.12.2018 г. Относно твърденията на
ищците, че продължават да живеят в процесния имот, ответникът заявява, че
уговорката между страните е той да се ползва възмездно, като се заплаща сума в
размер на 304 евро месечно по сметка на Райфайзенбанк, поради което това
обстоятелство няма отношение към твърдяната симулация. Оспорва се и твърдението
за извършени подобрения в процесния имот, като се сочи, че от съдържанието на
представените в тази връзка документи от ищците, се установява, че разходите са
направени от „Солло“ ЕООД, а не от тях. Обръща се внимание и на постоянната
адресна регистрация на ищеца С., която била в с. Жеравна, дом 228, който адрес
е и адрес на управление на дружеството „Солло“ ЕООД. В заключение ответникът
заявява, че със сключването на договора за покупко – продажба на процесния имот
на 17.08.2011 г. , той е придобил собствеността върху същия, поради което при
учредяването на ипотеката в полза на Райфазенбанк не е нарушил разпоредбата на
чл. 167, ал. 3 от ЗЗД.
Ответникът „Райфазенбанк“ АД, ЕИК ********* със седалище
и адрес на управление: гр. София, р-н Лозенец, бул. „Никола Вапцаров“ № 55
изразява становище за неоснователност на предявения иск за обявяване на
нотариалния акт за учредяване на договорна ипотека за нищожен. Оспорва
фактическите твърдения на ищците и заявява, че договора за покупко – продажба е
действителен. В тази връзка сочи, че банката е предоставила на Б.Г. кредит в
размер на 46 893,35 евро, от които 45 500 евро били предназначени за
финансиране на покупката на процесния имот, която сума била преведена на
продавачите на 31.08.2011 г. Оспорва твърденията на ищците, че процесната
сделка между тях и първия ответник обезпечава паричен дълг на ищеца С. към Т. Г..
Наред с това сочи, че за да е налице хипотезата на чл. 152 от ЗЗД е необходимо,
страните по договора предварително да са уговорили начин на удовлетворяване на
кредитора, различен от законоустановения, а не след възникване на задължението,
както е в настоящия случай. Подчертава се, че в случая уговорката между
страните е действителна и представлява даване в изпълнение, тъй като е
постигната след падежа на задължението по договора за заем. Изразява се
несъгласие и по отношение на твърдяната от ищците нищожност на договора, поради
противоречието му с добрите нрави, предвид нееквивалентността на престациите по
него. В тази връзка заявява, че страните разполагат със свобода при договаряне,
което от своя страна предполага преценка за равностойността на престациите,
която в случая е съобразена с данъчната оценка на имота, посочена в нотариалния
акт. Прави се заключение за недоказаност
на твърденията на ищците за симулативност на прехвърлителния договор, като се
твърди, че той ги обвързва и ответника Б.Г. е станал негов собственик. Счита,
че представеното пълномощно от 20.12.2012 г., няма характер на обратно писмо,
нито на начало на писмено доказателство по смисъла на чл. 165, ал. 2 от ГПК. От
изложеното се прави извод, че учредената в полза на „Райфазенбанк“ АД договорна
ипотека е действителна.
С подадена в срок допълнителна
искова молба, ищците поддържат направените от тях твърдения и поясняват и
допълват първоначалните си такива. Излагат съображения, че правата и
задълженията по договора за заем се считат за възникнали в правната сфера на
ищеца С., тъй като управител на дружеството „Солло“ ЕООД е Стоянка Мирчева С. и
със сключването на договора ищецът не би могъл да задължи трето лице по него.
Заявяват, че уговорката за прехвърляне на имота като обезпечение на
предоставения заем е постигната още с предоставянето на заетата сума. Твърдят
още, че сумата посочена като продажната цена по договора с Б.Г., също
представлява предоставен от последния заем, а не е продажна цена на имота.
Заявяват, че именно това е причината ищците да обслужват изцяло банковия кредит
на първия ответник в „Райфайзенбанк“ АД. Отричат наличието на уговорка между
страните за прехвърляне на собствеността на процесния имот на Б.Г., вместо
изпълнение на възникналото задължение към Т. Г.. Твърдят, че страните не са желаели
настъпването на последиците от сключването на договора, което е видно от
представените по делото доказателства, включително от факта, че те продължават
да живеят в имота и единствено те са заплащали погасителните вноски по договора
за кредит. Заявяват, че между страните не е налице наемно правоотношение, по
отношение на процесния имот, като в тази връзка оспорват твърденията на
ответника, че са постигнали съгласие да ползват имота възмездно като му
заплащат по 304 евро месечно. Сочат, че настоящ адрес на ищеца С. е именно
процесния имот, в който са правени множество подобрения, което се установява от
представените доказателства. Поддържат и евентуално предявеният иск за
нищожност с правно основание в чл. 26, ал.2, пр. 5 от ЗЗД като твърдят, че сделката
е абсолютно симулативна, и отново се позовават на представеното пълномощно от
20.12.2012 г., като го определят като „начало на писмено доказателство“ за
наличието на твърдяната привидност.
В законоустановеният срок
ответникът Б.Т.Г. с посочен адрес: гр. Р.,
ул. „И.С. А.“ бл. *, вх. *, ет. *, ап. **, е подал допълнителен отговор на
исковата молба, в който поддържа направено оспорване на предявените искове и
въвежда и нови фактически твърдения. Ответникът заявява, че неговия баща Т. Г.
не е предоставил в заем на ищеца К.С. сумата от 27 640 лева, посочена в
договора от 05.01.2006 г. Заемното правоотношение не се осъществило, тъй като
ищеца не разполагал с надлежно учредена представителна власт от дружеството „Солло“
ЕООД. Ответникът твърди, че Т. Г. не е
подписал договора за заем и не е предал сумата на ищеца. По указания на
своя счетоводител, последния оставил за
информация на управителя на „Солло“ ЕООД неподписан екземпляр от договора с
указанието, че докато не получи надлежно пълномощно от управителя на фирмата
или потвърждение от последния за конкретния договор, няма да подпише договора и
да предостави заема. Поради неизпълнение на нито едно от исканията му, Т. Г. не
предал парите на ищеца С.. В подкрепа на това твърдение се изтъква факта, че
бащата на ответника никога не бил отправил искане за връщане на сумата посочена
в заемния договор. За необосновани са счетени твърденията на ищеца С., че
правата и задълженията по договора от 2006 г. били възникнали в неговата правна
сфера. В тази връзка се сочи, че когато лице е действало без представителна
власт, то дължи обезщетение на другата страна, а не встъпва в правата на мнимо
представлявания. Сочи се, че такава сделка е относително недействителна и при
липса на потвърждение от представлявания, договора се счита за недействителен,
поради което мнимия представител не може да встъпи във вече несъществуващо
правоотношение. Заявява, че от 05.01.2006 г. до настоящия момент договора за
заем е в състояние на висяща недействителност и не поражда права и задължения
за страните по него. Подчертава, че ищеца не е страна по него и не може да се
позовава на недействителността по чл. 42, ал. 2 от ЗЗД, което е в правомощията
само на мнимо представлявания. Поради изложеното счита за необосновано
твърдението на ищеца за съществувала между него и Т. Г. уговорка за прехвърляне
на процесния имот като обезпечение на предоставения заем. На следващо място се
оспорва и твърдението на ищците, че сумата посочена като продажна цена в
договора за покупко-продажба, представлява предоставен заем от първия ответник.
Ответникът посочва, че в случая се оспорва официален документ, който се ползва
с доказателствена сила по смисъла на чл. 179, ал. 1 от ГПК, относно извършените
от нотариуса действия и направените пред него изявления от страните по
сделката. Ответникът заявява, че през 2011 г. ищеца бил в лошо финансово
състояние и само два дни след сделката, ответника му бил предоставил заем в
размер на 10 000 лева, като ищеца поел задължението да връща заемната сума
като погасява по – рано изтегления от Б.Г. потребителски кредит от Юробанк Еф
Джи – клон Бургас. Поради неизпълнение на поетите от ищеца задължения в
продължение на повече от година, за заетата сума била издадена нотариално
заверена разписка. Именно във връзка с тази уговорка било издадено пълномощното
от ответника от 20.12.2012 г., за да има възможност ищеца да води преговори с
банката във връзка с погасяване на кредита на ответника. За необосновано е
счетено твърдението на ищеца, че посоченото пълномощно обективира волята на
ответника да прехвърли обратно на ищеца процесния имот. Отново се подчертава
обстоятелството, че твърдените разходи за ремонт на процесния апартамент са
направени от „Солло“ ЕООД, а не от ищеца.
В
допълнителен отговор от ответника
„Райфазенбанк“ АД е взел становище само по напавеното от ищците
доказателствено искане, свързано с представянето на документи от страна на този
ответник.
Бургаски окръжен съд
като обсъди доводите на страните и представените и събрани по делото
доказателства намира за установено от фактическа страна следното:
На 05.01.2006 г.
между ищеца К.С. като собственик на „Солло“ ЕООД и Т.Р. Г. е подписан документ,
назован „Договор за заем“. В него е
посочено, че собственикът на „Солло“ ЕООД е получил от Т. Г. в брой сумата от
27 640,00 лева, които се задължава да върне на 30.03.2008 г.,като
последната цифра на годината е поправена и поправката е приподписана от
страните.
На 27.07.2011 г. между
Райфазенбанк“ и Б.Т.Г. е сключен договор за банков кредит в размер на
46 893,35 евро, със срок на издължаване до 10.08.2041 г.Кредитът е
отпуснат за описаната в самия договор цел,а именно за финансиране покупката
на самостоятелен обект с идентификатор № 07079.617.135.1.27 по КККР на
гр.Бургас.
На 17.08.2011 г. е сключен
договор за покупко – продажба, с който ищците прехвърлили на ответника Б.Г.
собствения си апартамент, представляващ: самостоятелен обект с идентификатор
07079.617.135.1.27 по КККР на гр. Бургас, с площ от 105,47 кв.м., с
административен адрес: гр. Б., ж.к. „В.“, бл. **, вх. *, ет. *, ап. **, ведно с
прилежащото избено помещение № 27 и 3,423% ид.ч. от общите части на сградата и
съответните ид.ч. от правото на строеж, при съседни самостоятелни обекти в
сградата: на същия етаж – самостоятелни обекти № 07079.617.135.1.28, №
07079.617.135.1.12, под обекта - № 07079.617.135.1.25, над обекта - №
07079.617.135.1.29, който имот е идентичен с апартамент № 27, находящ се в гр.
Бургас, ж.к. „Възраждане“, бл. 39а, вх. Б, ет. 6, с площ от 105,47 кв.м.,
състоящ се от: две спални, дневна, кухня, баня, тоалетна, трапезария, антре,
дом. Помещение, дрешник, при граници: север – стълбище и П., изток – външен
зид, юг. Фуга, запад – външен зид, отгоре – П., от долу – Г., заедно с избено
помещение № 27, при граници: север – коридор, изток – К., юг – коридор, запад –
коридор, както и 3,423% ид.ч. от общите части на сградата и съответните ид.ч.
от правото на строеж за сумата от 45 500 евро. Сделката
е обективирана в нотариален акт № ***, том *, рег. **** дело № *** от 17.08.****
г. на нотариус Дичева с рег. № 450 в НК.От съдържанието на подписания
нотариален акт е видно,че продавачите са
заявили изрично съгласие продажната цена от 45500 евро да им Бъде изплатена
чрез средствата от кредит,отпуснат на купувача от „Райфайзенбанк България“ ЕАД
по договор за банков кредит от 27.07.2011 год. и при условията на този договор за кредит,след представяне на вписания нот. акт за
покупко-продажба,вписване в полза на банката
на ипотека върху имота за обезпечаване на целия размер на кредита по
договора за банков кредит и представяне на удостоверение за тежести върху имота,издадено
от Агенция по вписванията,от което да е видно,че банката е първи по ред и
единствен ипотекарен кредитор,като неспазването на посочения начин се счита за
пълно неизпълнение на задължението на
купувача за заплащане на продажната цена.
На 22.08.2011 г. Б.Т.Г. е упълномощил
К.С.С. да подаде искания и да получи от съответните институции схема и
данъчна оценка за процесния имот.
На 23.08.2011 г. К.С., като пълномощник на Б.Г. е подал декларация
по чл. 14 от ЗМДТ от негово име, с която имотът е деклариран като собственост
на Б.Г..
На 24.08.2011 г. е учредена
договорна ипотека върху горепосочения имот с идентификатор 07079.617.135.1.27
по КККР на гр. Бургас, която е обективирана в нотариален акт № ***, том *, рег.
№ ****, дело № *** от 24.08.**** г. на нотариус Антоанета Дичева. В нотариалният акт
е посочено, че ответникът „Райфазенбанк“ ЕАД предоставя на кредитополучателя –
ответник Б.Т.Г. по договор за банков кредит от 27.07.2011 г., кредит в размер на
46 893,35, като са посочени и условията на кредита. За обезпечаване на
отпуснатия кредит, кредитополучателят е учредил договорна ипотека върху
процесния имот.
От представеното извлечение от
сметка –лист 189 от делото ,е видно, че „Райфайзенбанк България“ ЕАД е изпълнила
задължението си по договора за банков кредит,сключен с Б.Г. като на 31.08.2011
год. е наредила заемната сума по съответната банкова сметка, а след това,на
същата дата е изпълнила наредения от
кредитополучателя Б.Г. вътрешно-банков
превод с размер от 45500 евро с основание закупуване на недвижим имот по сметка на бенефициента В.Д.С. .Видно от
преводно нареждане за кредитен превод –лист 191, В.С. е превела част от получените от нея по банковата й
сметка парични средства с размер от 71385,40 лв. на 01.09.2011 год. по сметка на ЧСИ Трифон
Димитров,а от удостоверението на лист 192 е видно,че към 01.09.2011 год. ищците
по настоящото дело са били длъжници по изпълнително дело № 20088010400048 по
описа за 2008 год. на този частен съдебен изпълнител,като задъленията им по
изпълнителното дело са били в общ размер
от 71385,40 лв.От документа на лист 375 от делото е видно,че към 29.07. 2010
год. процесния апартамент е бил обект на
принудително изпълнение,като е била разгласена публичната му продан.Въз основа
на искане от друга банка до ЧСИ Трифон
Димитров изпълнително дело № 48 от 2008
год. е спряно на същата дата и е спряна
публичната продан на недвижимия имот.
Видно от разписка за получена
сума, на 01.09.2011 г., К.С. е получил от Б.Г. сумата от 10 000 лева.В
документа саморъчно е уточнено,че сумата
е изтеглена чрез банков кредит с договор
за потребителски кредит от 2011 г. от
„Юробанк И Еф Джи България“ ЕАД.Налице е и изрично посочване в края на
разписката,че К.С. се задължава да обслужва горепосочения кредит от името на
кредитополучателя Б.Г..Подписът на К.С.
върху посочения документ е заверен нотариално на 19.12.2012 г.
На 20.12.2012 г. с пълномощно
рег. № 7486 и рег. № 7487 на нотариус Пеню Шилков за извършени на същата дата нотариална заверка на подпис и съдържание, Б.Г.
е упълномощил К.С. да го представлява и извършва всякакви фактически и правни
действия от негово име и за негова
сметка,…както и да извършва от негово име и за негова сметка плащане на
дължимите от него суми и да подава и получава документи декларации,книжа и
парични суми във връзка със сключените от упълномощителя договори за кредит
през 2011 г. с „Юробанк И Еф Джи България“ ЕАД и „Райфазенбанк“ ЕАД.Пълномощното включва и
права К.С. да подписва от ивето и за
сметка на Б.Г. всякакви договори и да го
представлява в преговори за сключване на споразумения,включително с посочените
по-горе две банки по повод сключените от Г. и банките договори за кредит от
2011 год.,включително да води преговори и да сключва договори за рефинансиране
на кредитите му в двете банки с трети юридически и физически лица,включително
банки. Със същото пълномощно на упълномощеното лице са предоставени правомощия
да извършва всякакви действия на управление и разпореждане с процесния имот,както
и учредяване на вещни тправа върху имота,в това число да сключва договори за отдаване под наем,продажба,замяна,ипотека
и др. на когото и на цена,които сметне за необходимо ,с всички произтичащи от
това права и задължения ,да подписва всякакви други документи в тази връзка и
да получава от негово име и за негова сметка насрещни плащания,
включително да договаря сам със себе си при упражняване на дадените му с
пълномощното права.
На същата дата ,20.12.2012 год., Б.Г.
в качеството на управител на
„Луна-тек“ЕООД е упълномощил К.С. да го представлява пред “Трейс Комерс“
ЕООД за сключване на договор между
дружествата с посочен конкретен предмет.
На 10.10.2012 г. с пълномощно
рег. № 5897 на нотариус Пеню Шилков Б.Г., в качеството на управител и
представляващ дружество „Луна-тек“ ЕООД е упълномощил К.С. да го представлява
пред „Първа инвестиционна банка“ АД във връзка с взаимоотношения на дружеството
с банката.
Видно е че горните две пълномощни
са изготвени след като преди това, на 29.03.2012 г., между
Б.Г., в качеството на продавач и К.С., в качеството на купувач е бил сключен договор за покупко – продажба на
дружествени дялове, по силата на който, 500 дружествени дяла от капитала
на „Луна-тек“ ЕООД са прехвърлени в
собственост на К.С..
На 20.12.2012 г., К.С. и Б.Г. са
подписали документ наименован „Обратно писмо“, в който са обективирани следните договорки помежду им: К.С. се задължава да обслужва кредити, получени от Б.Г. през 2011 год. в
гр.Бургас ,а именно Райфайзенбанк -45500 евро,Юробанк-10000 лв. и 3000
лв.-Кт.К.;договор за продажба на апартамент
в Бургас ,к-с „Възраждане“ ,бл.39,вх. 2,ет.6,ап.27 ,-нот.акт № ***/17.08.****
год. е привиден и страните не желаят реално прехвърляне на собственост и
предаване на владение;в срок до 31.12.2018 год. Б.Г. се задължава да прехвърли
обратно собствеността на имота на К. и В. С. ;К. и В. С. запазват несмущавано и
без ограничения владението на имота и не дължат наем до обратното му
прехвърляне;продажбата на имота на Г. служи за обезпечение на горните кредити и
вземане на Т.Г. от „Солло“ ЕООД-27640 лв.
На 29.11.2013 г., К.С. и Б.Г. са подписали още един документ наименован „Обратно писмо“,
в който са обективирали следните договорки помежду си: К.С. поема изплащането
на задълженията на Б.Г. по договор за кредит с „Райфазенбанк“ от 08.07.2011 г. в размер на 46345 евро и задълженията по ИД № 7089/12 год. и по изп.д. № 7018/2013 г. на
ДСИ при РС Русе; договора за продажба на процесния апартамент е привиден и
страните не желаят реално прехвърляне на собствеността и предаване на
владението;в срок до 31.12.2018 год. Б.Г. се задължава да прехвърли обратно
собствеността на имота на К. и В. Стоянови,които запазват несмущавано и без
ограничения владението на недвижимия имот и не дължат наем на Б.Г. до обратното
прехвърляне на собствеността му;Б.Г.-управител на „Луна-тек“ЕООД предава на К.С. 1 бр. оригинал на пълномощно с нот. заверка №
6882 от 29.11.2013 год. на нотариус Пеню Шилков и дава изричното си съгласие апартаментът в
гр.Бургас да се използва от К.С. за офис и седалище на „Луна-тек“ ЕООД ,вкл. да
бъдат издавани фактури за наем;реалната пазарна цена на апартамента в
гр.Бургас е 90000 евро ; прехвърлянето
на собствеността на Г. на 17.08.2011 год. служи само и единствено за обезпечение на кредите
и задълженията посочени в първата точка на документа, както и за вземането на Т.
Г. от „Солло“ ЕООД по договор за заем в размер на 27 640 лева.
Не е спорно между страните,а това
е видно и от приложените писмени доказателства,че договорът за банков кредит,подписан на дата 27.07.2011 год. е бил обслужван до 08.01.2019 год.,когато е било извършено
последното плащане.Видно е също така,че като вносител в преобладаващата част от вносните
бележки за извършени погасителни вноски
по кредита е вписано името на К.С.. Безспорно е също така,че
кореспонденция с банката по повод
кредита е била водена както с Б.Г.,така и с К.С..
От данните по делото е видно,че
от 2018 год. е започнало нередовно обслужване на кредитните задължения,като с писмо от 16.04.2019 год.
„Райфайзенбанк България“ ЕАД е обявила кредита за предсрочно изискуем.
Преди това,обаче със заявление –лист 278 от
делото, до банката представено в канцеларията й на 03.07.2018 год. ,К.С. се е легитимирал като пълномощник на Б.Г. и е отправил две предложения към нея,във връзка с обявяване на кредита от 2011 год. за предсрочно изискуем.Отново ,на 19.07.2019 год. К.С. в качеството на
пълномощник на търговско дружество,отправя предложение за цесия към банката ,
във връзка с вече образувано изпълнително дело-лист 279 от делото.
На 12.08.2018 г. Б.Г. е оттеглил
пълномощно с рег. № 7486/20.12.2012 г. и рег. № 7487/20.12.2012 г.
На 26.07.2019 г.,помощник ЧСИ при
ЧСИ Делян Николов, рег. № 804 е извършил
опис на процесния недвижим имот.В протокола за опис е отбелязано ,че присъства само едно лице-К.С.С.,за което е записано
изрично уточнение,че е лице,обитаващо
имота с цялото си семейство,записани са имейл адрес и телефон,след което е отбелязано-наемател на имота без
вписан договор за наем,назначен за пазач.В същия протокол е посочен и периода
на насрочена публична продан на описваното имущество -14.09.2019
год.-14.10.2019 год. ,обстоятелството,че според сведенията събрази от помощник
ЧСИ към деня на налагане на възбраните описания имот е бил във владение на Б.Г.,като
за пазач е назначен К.С..Протоколът е подписан само от К.С., в качеството на
свидетел и пазач,няма данни той да е направил нито устно,нито писмено изявления
,нито да е заявил права по отношение на имота,представител на взискателя и
длъжника Б.Г. не са подписали протокола и не е отразено да са присъствали на
описа. На 21.08.2019 г. ЧСИ Делян Николов
е изпратил до Б.Г., в качеството му на
длъжник, съобщение за насрочена публична продан на процесния апартамент за
периода от 14.09.2019 г. до 14.10.2019 г. в която е посочена начална цена на имота 138960 лв. Горните действия са
извършени по образувано изп.д.№ 20198040400473,в хода на което е била възложена
и извършена експертна оценка / вх. № 18376/12.08.2019 г./,при която въз основа на определена пазарна стойност в
размер на 163600 лв. е определена ликвидационна стойност от 139060 лв.
Видно от книжата по настоящото
дело, исковата молба,въз основа на която то е образувано е постъпила в
канцеларията на съда на 02.10.2019
год.,т.е. в периода на обявената публична продан по горното изпълнително дело.
Не е спорно,че ищците не са
напускали процесния имот,а са продължили и след продажбата през 2011 год. да го
обитават като свой. Представени са
фактури, приемо – предавателни протоколи и други документи за покупка на стоки
и строителни материали, транспорт и монтаж. Представени са разписки за платени
сметки за ток и природен газ, от които е видно, че партидите на абонатните
номера са на името на ищцата В.С.. По делото са налични и вносни бележки за
заплатени ВиК услуги от ищеца С..От събраните доказателства не се
установява от 2011 год. до 2015 год. за
процесния имот да е заплащан данък върху недвижимите имоти и такса битови
отпадъци,като е образувано през 2019 год. изпълнително дело при БСИ Трифон
Димитров с взискател Община Бургас и длъжник Б.Г..
Разпитани са свидетели, от
показанията на които се установява, че ищците и първия ответник са имали
дългогодишни лични и бизнес отношения, както и че след сключването на договора
за покупко – продажба на процесния апартамент ищците са продължили да го
ползват и да го поддържат.
От приложената годишна данъчна
декларация е видно,че Б.Г. за първи път е декларирал доходи от наем на 21.07.2020 год. ,няколко месеца след като
в отговор на исковата молба,подаден на 17.01.2020 год. заявява,че е постигнато
съгласие между него и ищцитеда продължат
да ползват възмездно продадения имот,като заплащат месечно сумата от 304 евро
по евровата сметка на Г. в Райфоайзен банк.
По делото е назначена съдебно –
почеркова експертиза, от която се установява, че в двата документа наименован „Обратно
писмо“ са налични подписи положени от ответника Б.Г..
Видно е също така,че по възлагане
на „Инвестбанк“ АД Бургас е бил изготвен
доклад за определяне на пазарна стойност на процесния апартамент,като към
19.12.2018 год. консултантската къща е определила пазарна стойност от 85100
евро.
От приложения експертен доклад
–лист 236 от делото,върху който е налице означение,че е "За служебно
банково ползване“ и посочен
кредитоискател Б.Г. ,а собственик на обекта В.С.,е видно,че към 09.12.2010 год. процесния апартамент е
бил оценен за сумата от 171720
лв.-пазарна стойност.
При установената по-горе
фактическа обстановка съдът направи следните изводи от правна страна:
По предявените искове с правно
основание в чл. 152 във вр. с
чл.26,ал.1,предл.1 от ЗЗД.
Съгласно трайно
установената съдебна практика, ако преди или заедно с възникването на едно вземане страните постигнат
съгласие, в случай на неизпълнение кредиторът да стане собственик на определена
вещ или да бъде удовлетворен по различен начин от този, който е предвиден в
закона, съглашението нарушава забраната на чл. 152 ЗЗД и е
нищожно поради заобикаляне на закона. Подобни съглашения не се сключват явно,
тъй като нищожността им е очевидна и лесно прогласима, затова те се сключват
под прикритието на друга - явна сделка –предварителен договор за прехвърляне на собственост, която е допустима
от закона, но страните са съгласни тя да не ги обвърже. Правното основание на
тази претенция е в чл.26,ал.1предл.2 от ЗЗД във вр. с чл.152 от ЗЗД.
За да се произнесе по основателността
на предявената претенция на това
основание , съдът следва да търси действителната обща воля на страните, като за
целта тълкува отделните уговорки между тях във връзката им една с друга и всяка
една поотделно, като ги прилага в смисъла, който произтича от целия договор, с
оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. /чл. 20 ЗЗД/.
Първоначално с исковата молба
като правоотношение,чието обезпечаване е уговорено да се извърши с договора за покупко-продажба от 17.08.2011 год. договор за заем от
05.01.2006 год.,впоследствие с допълнителната искова молба е въведено и
твърдение,че сумата,получена като продажна цена по на имота по договора от 17.08.2011 год. също
представлява предоставена от Г. заемна сума.
От събраните по делото доказателства, съдът намира, че в
случая връзка между представения документ , назован „Договор за заем“ от
05.01.2006 г. и договора за покупко-продажба от 17.08.2011 год. в хипотезата на
чл.152 не се установява да е налице.Договорът
за заем предшества с повече от 5 години договора за покупко-продажба,като
последния е сключен и четири години след
настъпване на уговорения падеж на задължението за връщане на заетата сума.Без
значение е в случая обстоятелството,че страните по договореностите от 05.01.2006 год. и от 17.08.2011 год. не съвпадат.Връзка между
двете договорки страните за първи път създават с
волеизявленията,направени в обратните
писма от 20.12.2012 год. и от 29.11.2013 год.в
края на които приемат,че продажбата на
имота през 2011 год. служи за
обезпечение,включително на вече възникналото през 2006 год. и изискуемо от 2008 год. вземане на Т. Г. от „Солло“ ЕООД с размер от
27640 лв.,но не само на него.
От събраните по делото доказателства
се установява,че договорът за покупко-продажба от 17.08.2011 год. е пряко
свързан с насоченото принудително изпълнение към описания в
него обект-апартамент , по изпълнително дело № 48 по описа за
2008 год. на ЧСИ Трифон Димитров към този момент. Изпълнение
към този имот е било насочено по същото изпълнително дело още от средата на 2010 год.,а той за ищците представлява тяхното семейно жилище,което
винаги са обитавали,независимо от адресните регистрации през годините, включително
в други населени места..Именно започналото принудително изпълнение по отношение на апартамента е
наложило предприемане на действия
за осигуряване на парични
средства за пълно погасяване на
задълженията ,за събиране на които е било образувано, и за предотвратяване
невъзвратимо загубата на собствеността върху него , чрез принудителното му
прехвърляне на трето лице,между което и ищците не съществуват отношения на взаимна
близост и доверие.Горният извод е
основан на следните установени от приложените писмени доказателства
обстоятелства: част от получената на 31.08.2011 год. по банковата сметка на съпругата на К.С.-ищцата В.С. сума от
45500 евро посредством
сключения между Б.Г. и „Райфайзенбанк България“ ЕАД кредит като
продажна цена по сделката,а именно сумата от 71 385,40 лв. е била преведена още на следващия ден-01.09.2011 год. по сметка на ЧСИ Трифон Димитров за пълно
погасяване на задълженията в този размер към тази дата по изп.д.№ 48 по описа
за 2008 год.Следователно покупко-продажбата по нот. акт № 181 от 17.08.2011
год.към момента на извършването й не е нищожна на основание чл.152 от ЗЗД-тя не
предхожда по време,нито съвпада по време
със сключването или падежа на
задължението по посочения от ищците договор за заем от
05.01.2006 год.Съгласието между ищците и Б.Г. тази продажба да служи като
обезпечение на вземането на бащата на
последния от „Солло“ ЕООД е постигнало за първи път в доста по-късен момент-година и
половина след покупко-продажбата и почти 6 години и половина от датата,посочена
в документа за заемното правоотношение ,а именно на 20.12.2012 год. в
подписаното обратно писмо,чиято автентичност от гледна точка на ответника Г. бе
безспорно установена чрез извършената и
неоспорена от страните съдебно- почеркова експертиза.
Продажбата е пряко свързана и цели да предотврати
насочената по време на сключването й публична продажба на процесния недвижим имот
и придобиването му от трето лице,с което ищците не се намират в доверителни близки
отношения.От данните по делото е видно,че тя няма напълно самостоятелно значение,а е свързана и е
част от действията по осигуряване на парични средства за погасяване на
задълженията по изпълнително дело № 48 от 2008 год.Съдът намира,че от данните
по делото е видно,че ищците и Б.Г. са се споразумели последния от свое име да изтегли целеви банков кредит ,с който да финансира
закупуването отново от свое име на
семейното жилище на ищците,като с получените от банката средства К. и В.
Стоянови да погасят задълженията си по
изпълнителното дело и да предотвратят изнасянето му на публична продан. С тегленето
на кредит Г. не предоставя притежавани
от него лични парични средства на Стоянови, със задължение да му ги върнат,а им
заплаща продажна цена с привлечени такива. Видно от събраните по делото доказателства ,
най-близката с оглед на дата на
изготвяне към момента на сключване на договора за покупко-продажба от 2011 год.
пазарна оценка на процесния апартамент е тази от 09.12.2010 год.-листи 236
и 237 от делото,като тя е в
размер на 87800 евро. Уговорената продажна цена от 45500 евро е почти наполовина по-малка от тази пазарна
стойност и малко по – висока от данъчната оценка,но не само покрива изцяло задължението по
изпълнително дело № 48 по описа за 2008 год.,а и формира остатък от около 17000
лв.Не са въвеведи никакви фактически твърдения,а и от събраните доказателства не се
установява от кого и за какво е бил използван този остатък,няма данни той да е
бил предаден на Б.Г. след наредения от В.С. от банковата й сметка превод
на сумата от 71385,40 лв. към ЧСИ Трифон
Димитров. Същевременно разликата от
45500 евро до 46893,35 евро/размера на отпуснатия кредит/ е използвана за заплащане на допълнителни
разходи по кредита. След сключването на договора за кредит ,на договора
за покупко-продажба и договора за ипотека ищците са продължили да
обитават необезпокоявано семейното си жилище,да заплащат консумативите за него и
да се грижат за него,извършвайки подобрения,като единствено са преустановили заплащането на местни данъци
и такси битови отпадъци за него.Същевременно,от момента на сключване на
договора за кредит ,обслужването му ,изразяващо се в заплащане на погасителни
вноски ,включително и през 2018 год. е
извършвано от К.С.,той е водил кореспонденция
с банката във връзка с допуснатото неизпълнение на задълженията за
вноски като се е легитимирал с качеството пълномощник на Г..Около година след горните сделки
и по-точно на 20.12.2012 год. видно от
издаденото от Б.Г. пълномощно в полза на
К.С.-лист 15 от делото ,на последния се предоставя възможност да извършва широк кръг от действия,както по отношение на
договора за кредит от 27.07.2011 год.,така и по отношение на прехвърления апартамент,включително право за разпореждане с него и при условията
на договаряне сам със себе си. Безспорно се установи,че текстът на пълномощното е предоставен от К.С. ,а Г. само го е подписал.Пълномощното
е било съставено ,за да бъде използвано
в дълъг период от време-години,в който период самия упълномощител Г. е заживял в чужбина . Няма
данни Б. Г. да е търсил отчет от К.С. за
дейността,развивана от името на Б.Г. чрез тях,като пълномощното е било оттеглено едва през 2018
год. ,когато е спряно редовното обслужване на кредита.
От горните обстоятелства става
ясно,че договорът за банков кредит,независимо,че е бил подписан от името на Б.Г. , е бил сключен изцяло за сметка ,в полза и в интерес на К.С..Житейските и правни последици
от този договор се припокриват с
тези,които биха се породили,ако К.С. бе теглил кредит и бе ипотекирал семейното си жилище като обезпечение по кредита-би получил
привлечени средства, за да погаси задълженията по изпълнителното дело и би запазил семейното си жилище.С оглед на тази
съпоставка съдът намира,че в случая Б.Г.
е действал в качеството на косвен представител на К.С. в отношенията му с
банката.Независимо,че в отношенията с банката кредитополучател е Б.Г. във
вътрешните отношения между Б.Г. и К.С. кредитополучател е К.С. и кредитът обслужва
изцяло неговите интереси.
Горното е осъществено поради съществуващите дългогодишни търговски и
приятелски взаимоотношения между Т. и Б.
Гаманови от една страна и ищеца –от друга,
основани на взаимно доверие.
Горните изводи не се опровергават ,а в
подкрепа на тях се съдържанието на представените по делото две обратни писма.Двата
документа са съставени –три години ,
съответно 4 години ,след падежа на задължението по договора за заем от
05.01.2006 г.-задължението за връщане е следвало да бъде изпълнено на 30.03.2008
год., и година и половина след сключване
на договорите за кредит и
покупко-продажба и от съдържанието им не може да бъде установено, твърдението за
наличието уговорка преди съставянето на
първото от тях на 20.12.2012 год. Изразът
„Днес, 20.12.20012 год.,респ. Днес, 29.11.2013 г., ... долуподписаните…, се
споразумяха за следното:“, води до извода, че договорките са направени в деня
на подписване на първия документ и
отчасти са препотвърдени,респ.
изменени с втория.
Следователно,от събраните по делото доказателства не се установява ,че е било постигнато
предварително съгласие, относно процесния заемен договор от 05.01.2006 год.
между Т. Г. и „Солло“ ЕООД , за удовлетворяване на Т. Г. по различен начин от
този, който е предвиден в закона,а именно чрез покупко-продажба на недвижим
имот, тъй като не само ,че прехвърлянето
на процесния имот е извършено повече от пет години след сключване на договора
за заем и повече от три години след неговия падеж,но и тъй като какво вече бе
изяснено по-горе покупко-продажбата е част от поредица от действия, пряко насочени към предотвратяване на
предстояща публична продан на семейното жилище на Стоянови.Договорът за
покупко-продажба не обезпечава и заем ,предоставен от Б.Г. в размер на 45500
евро,тъй като от събраните по делото доказателства не се
установява заемно правоотношение с К.С.,средствата за което заемодателя Г. да е получил
посредством сключения от него на 27.07.2011 год. договор за банков кредит. гг
Предвид изложеното, искът по чл.
152 във вр. с чл.26,ал.1,предл.1 от ЗЗД
се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
При това положение следва да бъде
разгледан, предявеният при условията на евентуалност иск по чл. 26, ал. 1, пр. 3
от ЗЗД.
Не е налице
твърдяната нищожност на договора за
покупко - продажба, поради противоречието му с добрите нрави. Безспорно е разбирането на закона
и съдебната практика, че нищожността е най-тежкият порок на сделките като
гражданско правни волеизявления, тя е изначална и порокът, независимо от това,
кой от предвидените от закона е установен, съществува още към момента на
сключване на сделката, като е незаздравим. Съдържанието на насрещните права и
задължения по договора се определя по съгласие на страните, които съгласно чл.
9 от ЗЗД могат свободно да определят съдържание, доколкото то не противоречи на
повелителни норми на закона и на добрите нрави. Следователно облигационното
правоотношение предпоставя самостоятелност, от една страна, а от друга страна,
се ограничава от „добрите нрави“ и от императивните правила. Тези правила
определят, че при продажбата държавната такса се дължи въз основа на данъчната
оценка, дори ако е договорена цена е по-ниска от нея. Следователно законодателя
допуска, че цената на един недвижим имот по волята на страните може да бъде
по-ниска от данъчната оценка. В същото време понятието „добри нрави“ предполага
известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно
несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката. Съгласно
практиката на ВКС, тази неравностойност трябва да е такава, че
практически да е сведена до липса на престация.От събраните по делото
доказателства е видно,че най-близката с
оглед на дата на изготвяне към момента на сключване на договора за
покупко-продажба от 2011 год. пазарна оценка на процесния апартамент е тази от
09.12.2010 год.-листи 236 и 237
от делото,като тя е в размер на 87800 евро,т.е. малко по-малка от двойния
размер на уговорената продажна цена от 45500 евро,който е 90000 евро. В конкретния случай отклонението от пазарната
стойност и заплащането на цена на имота в размер на 45 500 евро, която се
явява малко по – висока от данъчната оценка и по-малка почти двойно от пазарна стойност,определена в близък период от
време,не налага извод за такава неравностойност на престацията, която да
съставлява нарушение на „добрите нрави“ и да води до нищожност на сделката в
хипотезата на чл. 26, ал. 1 ЗЗД.Както бе посочено и по-горе покупко-продажбата
е част от поредица от действия,насочени към преустановяване на публичната
продан на недвижимия имот.В тази
поредица от действия-договор за банков кредит,прокупко-продажба на имот и
ипотекирането му , Б.Г. е косвен представител на К.С.. Очевидно е ,че уговорената по-ниската продажна цена обуславя по-нисък размер на банковия кредит,който както се установи и
по-горе е изтеглен ,за да задоволи изцяло интересите на К.С., и е бил обслужван от него-колкото по-малка по размер е предоставената в заем сума от банката,толкова
по-благоприятно би било това за самия К.С., с оглед изплащане на заема в годините,а от там ви за избягване
на принудително изпълнение по
отношение на семейното жилище.При това положение и предявеният евентуален иск
за нищожност поради противоречие с добрите нрави е неоснователен.
По отношение на евентуално
предявеният иск по чл. 26, ал. 2, предл. 5 от ЗЗД, който следва да бъде
разгледан предвид неоснователността на предходните, съдът намира същия за
неоснователен.
Твърденията на ищеца, че
договорът обективиран в нотариален акт нотариален акт № *** от 17.08.**** год.
на нотариус Антоанета Дичева е нищожен, поради сключването му при наличието и в
условията на абсолютна симулация, останаха недоказани. За да е налице
привидност на сделката, следва де се установи по несъмнен начин, че към дата на
сключването й страните не са желали да се породят последиците й – да бъде
прехвърлено правото на собственост и да бъде заплатена цената. В исковата молба
е посочено, че страните са сключили сделката, за да бъде обезпечен договор за
заем от 05.01.2006 г., а в допълнителната искова молба, че продажната цена, по
договора за покупко – продажба, представлява предоставена от ответника Г. заемна сума. В
настоящия случай, съобразно изричните изявленията на ищеца същият се позовава
на абсолютна симулация по процесното правоотношение. Симулацията се разкрива чрез съставено от страните по
атакуваната сделка обратно писмо (контралетр), от което да е видна волята им да
не бъдат обвързвани от последната сделка. Няма ограничения на срока, в който
такъв документ може да бъде съставен и подписан от страните по договора –
предварително, по време на или след сключване на сделката. От съдържанието на
този документ трябва да се разбира по категоричен начин, че страните не желаят
последиците на сделката,като следва да е ясно,че това нежелание не е породено
впоследствие,след сключване на сделката,а е било налице изначално,в момента на сключването
й.
Както вече бе
посочено по-горе от съдържанието на представените по делото два броя обратни
писма от 20.12.2012 г. и 29.11.2013 г. не може да бъде направен извода, че
посочените документи разкриват по несъмнен или по косвен начин волята на
страните по договора за покупко - продажба, правните му последици да бъдат само
оповестени и да внушат у трети лица убеждението, че такива са възникнали в
патримониума на приобретателя, без реално те да настъпят. Наименованието на
документите „Обратно писмо“ не достатъчно ,за да се приеме, че страните са
постигнали договорености за привидност
на сключена между тях сделка, необходимо е от съдържанието на документа това да
се установява по безспорен начин. Граматическото
тълкуване води до извод,за постигнато съгласие в момента на съставяне на
писмата,първото от които е от 20.12.2012 год. ,а не за удостоверяване на вече постигната в предходен момент-към датата на
изповядване на сделката за покупко-продажба-17.08.2011 год. уговорка. Тези
обратни писма,разгледани във връзка с останалите събрани по делото
доказателства потвърждават,както бе посочено по-горе изводът,че между Б.Г.
и К.С. са налице отношения на косвено
представителство.Покупко-продажбата не е симулативна,тя е желана и цели прехвърляне на собствеността,тъй като
в противен случай не би могъл да бъде
сключен договорът за кредит,който
е избран като форма за
снабдяване с парични средства за погасяване на
задължението по изпълнителното дело.Именно затова в обратните
писма,въпреки изявленията,че той е привиден и с него страните не целят реално
прехвърляне на собствеността и предаване на владението е определен срок до
31.12.2018 год.,в който Г. се задължава да прехвърли обратно
собствеността на имота на Стоянови.При привиден договор такава уговорка е ненужна,страната всякога би могла да се позове на привидността и да предяви иск за
разкриване на симулацията. В потвърждение на извода,че сделката не е
симулативна са и следните обстоятелства-К.С. е заплатил
от името на Б.Г. на 18.08.2011 год. на Община Бургас данък за
придобиване на имота,а на 23.08.2011 год. е подал в Община Бургас декларация
от името на Б.Г. като негов пълномощник по чл.14 от ЗМДТ за
облагате с данък върху недвижимите имоти, от 2011 год. не е заплащал
нито от свое име,нито от името на Б.Г.
дължимите за имота местни данъци,нито
такси битови отпадъци,въпреки че семейството му е
останало да обитава жилището, заплащайки
консумативите и извършвайки подобрения.Задълженията по ЗМДТ са
посочени в издаденото удостоверение за данъчна оценка за целите на
настоящото производство-лист10 от делото и са в размер на 2428,08 лв.,а за
принудителното им събиране е образувано и изпълнително дело през 2019 год. Покупко-продажбата в случая е сделка на доверие. То се изразява в това, че едната страна разчита другата
да изпълни впоследствие едно свое обещание за последващо прехвърляне на
придобитите от сделката права.Индиция за това е и изготвеното
пълномощно на 20.12.2012 год., датата на което
съвпада с датата на първото обратно писмо ,като с това пълномощно са създадени гаранции
за ищеца К.С.,че той и семейството му ще
запазят процесния имот в свое владение
до уговорената в обратните писма дата
31.12.2018 год.,до която Б.Г. е следвало да им прехвърли обратно собствеността.
Не се установи твърдението на
ответника, че имотът се ползва от ищците, поради наличието на договорка за
заплащане на наемна цена в размер на 304 евро , платима чрез погасяване на
дължимите месечни вноски по договора за банков кредит, обезпечен с учредената
договорна ипотека. Действително преобладаващата част от погасителните вноски
по кредита-от първата до последната през 2018 год. са погасявани от ищеца, но не се установява
това да е било въз основа на договор за наем.Наемни правоотношения между ищците
и Б.Г. изрично се отричат в обратното
писмо от 20.12.2012 год. Намерения за наемни правоотношения се съдържат в обратното
писмо от 29.11.2013 год.,но между Г. и „Луна
тек“ ЕООД.Потвърждение за липсата на наемни правоотношения се съдържа и в
поведението на ответника Б.Г.-едва в хода на производството по настоящото дело,
няколко месеца след въведено фактическо
твърдение в този смисъл с писмения
отговор той е подал декларация за получени доходи от наем,а
ангажираният от него свидетел-майка му,не възпроизвежда свои лични
впечатления или наблюдения от
взаимоотношенията между страните,а препредава чутото от своя син Б.Г. –страната по делото,въвела твърдения за наемни
правоотношения.
Ангажираните по делото доказателства, ценени по отделно и в тяхната съвкупност не доказват привидност на сделката по нотариален акт № 181 от 17.08.2011 год. на нотариус Антоанета Дичева.Ето защо и искът за прогласяване на абсолютна симулация се явява неоснователен и следва да се отхвърли.
Предвид гореизложено неоснователен
се явява предявеният от ищците иск за
признаване на установено по отношение на ответниците, че те са собственици на
процесния имот идентификатор 07079.617.135.1.27 по КККР на гр. Бургас.С нот. акт № 17.08.2011 год. те са прехвърлили собствения си имот на Б.Г.,като последиците
–транслативен ефект са били желани и от двете страни.Договорът за
покупко-продажба е произвел действието си,като ищците са загубили собствеността
по отношение на процесния
апартамент.Няма данни собствеността да им е върната след 31.12.2018 год. ,така
както е уговорено в обратните писма.
По отношение на претенцията по чл. 167, ал. 3
вр. с чл. 26, ал. 1, предл. 1от ЗЗД, съдът намира следното:
Съгласно чл. 167, ал. 3 от ЗЗД, ипотека може да се
учреди само върху имоти, които при сключването на договора принадлежат на
лицето, което я учредява, от което се установява, че ипотечното право е
производно от правото на собственост. В настоящия случай, както бе посочено по
– горе, договорът за покупко – продажба
сключен между ищците и първия ответник не е нищожен на нито едно от сочените в исковата
молба основания, поради което към момента на учредяването на договорната
ипотека, ответникът Г. е бил собственик
на процесния имот и договора обективиран в нотариален акт № ***, том *, рег. № ****, дело № *** от
24.08.**** г. на нотариус Антоанета
Дичева е действителен.
При това положение учредената договорна ипотека не е нищожна и този иск следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
По отношение
на разноските:
Предвид изхода на
делото, ищците дължат заплащане на направените в производството от
ответника разноски. Искане за присъждане на разноски е направено от ответника Б.Г.,
който не е представил в срок списък на разноските по чл. 80 от ГПК. От
документите по делото е видно, че ответникът е направил разноски в размер на
1 550 лева, от които – 1 200 лева за адвокатски хонорар и 350 лева за
съдебно – почеркова експертиза, които следва да му бъдат присъдени изцяло.
По изложените съображения и на
основание чл. 152 във вр. с
чл.26,ал.1,предл.1 от ЗЗД, чл. 26, ал. 1, пр. 3, чл. 26, ал. 2, пр. 5 от ЗЗД,
както и чл.124,ал.1 от ГПК и чл.170,предл.2
във вр. с 167, ал. 3 вр. с
чл.26,ал.1, предл.1 от ЗЗД, съдът
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от К.С.С. и В.Д.С.,
двамата с посочен адрес: гр. Б., ж.к. „В.“, бл. **, вх. *, ет. *, ап. **, чрез
пълномощника адв. Мариета Георгиева, с адрес на кантора: гр. Бургас, ул.
„Александровска“ № 115, вх. А, ет. 4 обективно и субективно съединени
установителни искове против ответниците Б.Т.Г. с посочен адрес: гр. Р., ул. „И.С. А.“ бл. *, вх. *,
ет. *, ап. ** и „Райфазенбанк“ АД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление: гр. София, р-н Лозенец, бул. „Никола Вапцаров“ № 55: за прогласяване за нищожен-поради противоречие със закона-чл.152 от ЗЗД във вр.
с чл.26,ал.1,пр.1 от ЗЗД , а при условията на евентуалност -поради противоречие
с добрите нрави-чл.26,ал.1,пр.3 от ЗЗД , а при условията на евентуалност-като
привиден/абсолютно симулативен/-чл.26,ал.2,пр. последно от ЗЗД , на сключен
между ищците и първия ответник договор за покупко-продажба на недвижим имот, оформен
с нот. акт № *** от 17.08.*** год. на нотариус Антоанета Дичева и за приемане
за установено по отношение на ответниците, че ищците са собственици на
самостоятелен обект с идентификатор 07079.617.135.1.27 по КККР на гр. Бургас, с
площ от 105,47 кв.м., с административен адрес: гр. Бургас, ж.к. „В.“, бл. **,
вх. *, ет. *, ап. **, ведно с прилежащото избено помещение № 27 и 3,423% ид.ч.
от общите части на сградата и съответните ид.ч. от правото на строеж, при
съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – самостоятелни обекти №
07079.617.135.1.28, № 07079.617.135.1.12, под обекта - № 07079.617.135.1.25,
над обекта - № 07079.617.135.1.29,който имот
е идентичен с апартамент № 27,
находящ се в гр. Бургас, ж.к. „Възраждане“, бл. 39а, вх. Б, ет. 6, с площ от
105,47 кв.м., състоящ се от: две спални, дневна, кухня, баня, тоалетна,
трапезария, антре, дом. Помещение, дрешник, при граници: север – стълбище и П.,
изток – външен зид, юг. Фуга, запад – външен зид, отгоре – П., от долу – Г.,
заедно с избено помещение № 27, при граници: север – коридор, изток – К., юг –
коридор, запад – коридор, както и 3,423% ид.ч. от общите части на сградата и
съответните ид.ч. от правото на строеж, както и за прогласяване за нищожна като
сключена от несобственик на учредената с нотариален акт № ***, том *, рег. № ****,
дело № *** от 24.08.**** г. на нотариус
Антоанета Дичева договорна ипотека върху имот с идентификатор
07079.617.135.1.27 по КККР на гр. Бургас, с площ от 105,47 кв.м., с
административен адрес: гр. Бургас, ж.к. „Възраждане“, бл. 39, вх. 2, ет. 6, ап.
27, ведно с прилежащото избено помещение № 27 и 3,423% ид.ч. от общите части на
сградата и съответните ид.ч. от правото на строеж, при съседни самостоятелни
обекти в сградата: на същия етаж – самостоятелни обекти № 07079.617.135.1.28, №
07079.617.135.1.12, под обекта - № 07079.617.135.1.25, над обекта - №
07079.617.135.1.29, идентичен с апартамент № 27, находящ се в гр. Бургас, ж.к.
„Възраждане“, бл. 39а, вх. Б, ет. 6, с площ от 105,47 кв.м., състоящ се от: две
спални, дневна, кухня, баня, тоалетна, трапезария, антре, дом. помещение,
дрешник, при граници: север – стълбище и П., изток – външен зид, юг. Фуга,
запад – външен зид, отгоре – П., от долу – Г., заедно с избено помещение № 27,
при граници: север – коридор, изток – К., юг – коридор, запад – коридор, както
и 3,423% ид.ч. от общите части на сградата и съответните ид.ч. от правото на
строеж.
ОСЪЖДА К.С.С. и В.Д.С., двамата с посочен адрес: гр. Б., ж.к. „В.“,
бл. **, вх. *, ет. *, ап. **, чрез пълномощника адв. Мариета Георгиева, с адрес
на кантора: гр. Бургас, ул. „Александровска“ № 115, вх. А, ет. 4 да заплатят на Б.Т.Г. с посочен адрес: гр. Р., ул. „И.С. А.“ бл. *, вх. *,
ет. *, ап. **, разноски за настоящото първоинстанционно
производство в размер на 1 550 лв.
Решението подлежи на обжалване
пред Апелативен съд –Бургас в двуседмичен срок от връчване препис от него на
страните.
СЪДИЯ: