Номер 55004.11.2020 г.Град Плевен
В ИМЕТО НА НАРОДА
Окръжен съд – ПлевенІІ въз. граждански състав
На 04.11.2020 година в публично заседание в следния състав:
Председател:Весела Л. Сахатчиева
Членове:Рени М. Спартанска
Жанета Д. Георгиева
Секретар:Дафинка Н. Борисова
като разгледа докладваното от Рени М. Спартанска Въззивно гражданско
дело № 20204400500648 по описа за 2020 година
Производство по чл. 258 и сл.от ГПК.
С решение на Плевенски Районен съд №608 от 09.06.2020г., постановено по гр.дело
№1141/2020г.по описа на същия съд на основание чл. 28 ал.2,пр.1 вр.с ал.1,изр.1 от ЗАЗ е
развален сключения на 06.04. 2010г. между И. Б. П. ,ЕГН ********** и „***“ ЕООД, ЕИК
***, със седалище и адрес на управление с.***, ул.“***“ №2,представлявано от управителя
Н.Р. договор за аренда на земеделска земя с нотариална заверка на подписите , рег.
№845/06.04.2010г.,вписан в Служба по вписванията Плевен вх. №4851/12. 04. 2010г.,том VІ,
акт №191, н.д.№1692/2010 г. и Анекс към него от 29.03.2016 г. с нотариална заверка на
подписите рег.№503/29.03.2016 г., Акт №132, том I на нотариус А.П., вписан в Служба по
вписванията – Плевен с вх.рег.№4807/06.06.2016 г., Акт №161, том 8, д.№2269/2016г.,
поради забавяне плащането на арендното плащане за стопанската 2018/2019 година с повече
от три месеца.Със същото решение на ПРС на основание чл.78 от ГПК „***“ ЕООД, ЕИК
***, със седалище и адрес на управление с.***, ул.“***“ №2,представлявано от управителя
Н.Р. е осъдено заплати на И. Б. П. , ЕГН ********** от гр.Плевен,ж.к.“***“,бл.***,ап.52
,със съдебен адрес: гр.Плевен,ул.“***“№12,адвокат Й.Я. от ПАК деловодни разноски в
размер на 396 ,39лв.
Срещу така постановеното решение е постъпила въззивна жалба от ответника пред
ПРС-„***“ ЕООД с.*** , представлявано от управителя Н.Р. чрез неговия пълномощник
адвокат К.Д. от ПАК като са изложени доводи,че решението на ПРС е неправилно,
незаконосъобразно,постановено в нарушение на материалните и процесуалните
норми.Твърди се,че ПРС е анализирал само обстоятелствата в ИМ, като не са обсъдени
1
направените от дружеството ответник възражения. Посочено е,че основното възражение в
отговора на ИМ е,че предявеният иск е недопустим,че с анекса от 20.06.2016г.е променен
срока на договора за аренда на зем.земи,който е удължен с още 7 стопански години,което
представлява нов договор за аренда.Изложени са доводи,че при съпоставяне разпоредбата
на чл.3 ал.1 ЗАЗ,предвиждаща форма за действителност на арендния договор-писмена с
нот.заверка на подписите ,както и вписване в СВ и тази на чл.18 ЗАЗ за продължаване
действието на арендния договор, предвиждаща същата форма –писмена с нот.заверка на
подписите и вписване в СВ,може да се приеме,че юридическият факт на продължаване на
арендния договор по чл.18 ЗАЗ е приравнен на сключване на нов аренден договор между
същите страни .Твърди се,че ПРС не е обсъдил кога е внесена дължимата арендна вноска на
ищеца,която е изцяло погасена преди връчване на поканата за разваляне на договора.В
заключение въззивникът моли Окръжния съд да отмени обжалваното решение на ПРС като
неправилно и да постанови друго,с което производството по делото бъде прекратено,поради
недопустимост на предявения иск ,а в случай,че съдът приеме,че искът е допустим,същият
да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан. Претендират се и направените разноски
за двете съдебни инстанции.В съдебното заседание на 07.10.2020г.въззивното дружество
чрез своя пълномощник адвокат К.Д. от ПАК поддържа подадената въззивна жалба и моли
съда да я уважи.Подробни доводи и съображения в тази насока са изложени в депозираното
от адвокат Данков писмено становище.Претендират се и разноските за въззивната
инстанция,съгласно представен списък по чл.80 ГПК.
Въззиваемият И. Б. П. не е депозирал писмен отговор в срока по чл.263 ал.1 ГПК.За
съдебното заседание на 07.10.2020г.от същия чрез неговия пълномощник адвокат Й.Я. от
ПАК е постъпила молба за разглеждане на делото в тяхно отсъствие,в която е взето
становище ,че обжалваното решение на ПРС е правилно и законосъобразно.Подробни
доводи и съображения по съществото на спора са изложени в депозираната от въззиваемия
И.П. чрез пълномощника му адвокат Й.Я. от ПАК писмена защита.
Окръжният съд като прецени посочените във въззивната жалба оплаквания,
становищата на страните и представените по делото доказателства, приема за установено
следното.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259 ал.1 от ГПК от надлежна страна,
срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което е допустима. Разгледана по
същество е НЕОСНОВАТЕЛНА.
Безспорно между страните е,че на 06.04.2020г.между въззиваемия И. Б. П. като
арендодател и въззивното дружество “***“ЕООД като арендатор е сключен договор за
аренда, по силата на който ищецът е отдал под аренда на арендатора три земеделски имота с
обща площ 26,981 дка,както следва: 1/нива от 12,997 дка. в м.“***“,ІІІ-та категория,
съставляваща имот №***; 2/нива от 4,999 дка. в м.“***“ ,ІІІ-та категория, съставляваща имот
№*** и 3/нива от 8,925 дка. в м.“***“, ІV-та категория, съставляваща имот с №*** по плана
2
за земеразделяне в землището на с.***.Съгласно арендния договор земеделските имоти са
отдадени под аренда за срок от 7 години, считано от 01.10.2010г.,а дружеството арендатор
се е задължило да заплаща арендна вноска в размер на 15 лв.за дка.Арендният договор е
сключен в изискуемата съгласно чл.3 ЗАЗ писмена форма с нотариална заверка на
подписите с рег.№845/06.04.2010 г.,Акт №99, том II на нотариус А.П. и е вписан в Служба
по вписванията Плевен вх.№4851/12.04.2010 г., том VІ, акт №191, н.д.№1692/2010 г.
Няма спор,че на 29.03.2016г.страните са сключили анекс към договора за аренда,който
също е с нотариална заверка на подписите,с рег. №503/29. 03. 2016 г., Акт №132, том I на
нотариус А.П. и вписан в Служба по вписванията Плевен с вх.рег.№4807/06.04.2016 г.,Акт
№161, том 8, д. №2269/2016 г.С анекса срокът на действие на договора е продължен с още 7
стопански години,считано от началото на следващата стопанска година, в която изтича
срокът на действие на договора, а именно – от 01.10.2017г. до 01.10.2024г.,като с него
страните са постигнали договореност за увеличаване размера на арендното плащане – по 50
лв.на дка , считано от 01.10.2017г.
От представения договор за доброволна делба от 30.10.2000 г.с нотариална заверка на
подписите,рег.№9565/30.10.2000г.на нотариус С.И.,вписан в СВ гр.Плевен се установява, че
ищецът И. Б. П. е получил в дял и е станал собственик на описаните по-горе земеделски
земи,предмет на арендния договор.
Безспорно между страните е,че с писмено уведомление от 17.01.2020г. ищецът като
арендодател е уведомил управителя на ответното дружество, че плащането на арендната
вноска за стопанската 2018/2019 г. е забавено с повече от три месеца, поради което на осн.
28 ал.1 във вр.с чл.27ал.1,т.2 от ЗАЗ разваля сключения договор за аренда от 06.04.2010 г.и
анекса към него от 29.03.2016г. Уведомлението видно от приложеното заверено
ксерокопие от известие за доставяне е получено от управителя на дружеството на 28.01.2020
г.,преди завеждане на ИМ на дата 27.02.2020г.
От представения РКО от 18.12.2019г. се установява, че въззивното дружество
„***“ЕООД е заплатило на ищеца И.П. сумата от 200 лв.,с посочено основание – „рента
2019“.Видно от представените РКО от 24.01.2020г. и служебен бон от „Български пощи“
ЕАД към него,на посочената дата 24.01.2020г.чрез пощенски запис дружеството е превело
на ищеца сумата 1000,85 лв.Ищецът не оспорва,че е получил горепосочените
суми,представляващи дължимо арендно плащане за стопанската 2018/2019г.
Спорни в настоящото производство,а и пред ПРС са били въпросите – налице ли са
предпоставките на чл.28, ал.2 вр.ал.1 от ЗАЗ за разваляне на арендния договор, поради
забавено изплащане на арендната вноска за повече от 3 месеца,подлежи ли на разваляне по
съдебен ред процесният аренден договор като такъв,сключен за срок повече от 10
години,съгласно чл.28 ал.2 ЗАЗ,респ.допустим ли е предявеният иск .
Окръжният съд изцяло възприема изложените от ПРС съображения,че е налице един
3
договор за аренда,сключен за срок повече от 10 години ,който подлежи на разваляне по
съдебен ред,съгласно чл.28 ал.2 ЗАЗ.Неоснователни са изложените от въззивника доводи за
недопустимост на предявения иск, поради това,че са налице два отделни договора за аренда
всеки със срок от 7 години,направени както с въззивната жалба,така и с писмения отговор по
чл.131 ГПК .Процесният договор за аренда от 06.04.2010г.е за срок от 7 стопански години,а
със сключения към него анекс от 29.03.2016 г. страните са постигнали договореност
действието на договора да продължи за още 7 години.Не се касае за изменение на арендния
договор по смисъла на чл.16 ЗАЗ, която разпоредба предвижда,че изменението не може да
засяга уговорения срок ,а за продължаване на договора по смисъла на чл.18 от ЗАЗ. Спазена
е предвидената в чл.18 ЗАЗ форма за действителност при продължаване на арендния
договор- писмена форма с нотариална заверка на подписите,както и вписване в Службата по
вписванията с оглед противопоставимостта му на трети лица. В самия анекс е посочено,че с
него се продължава срока на действие на арендния договор за още 7 години, на основание
чл.18 ЗАЗ ,което потвърждава изложените по –горе съображения , че е налице продължение
на арендния договор. Анексът е сключен преди изтичане на деветия месец на стопанската
година, предхождаща прекратяването на договора за аренда, в съответствие с предвиденото
в чл.18, ал.2 ЗАЗ.Фактът ,че с анекса е договорена нова по-висока арендна вноска, дължима
от 01.10. 2017г., т.е.от започване на новия продължен срок на арендния договор,че
продължаването на срока на арендния договор се извършва в изискуемата за сключване на
аренден договор форма-писмена с нотариална заверка на подписите,както и вписване в СВ,
също не обуславя извода,че между страните е сключен нов аренден договор.В настоящия
втори въззивен гр.състав при ПОС е налице непротиворечива практика по въпроса, че с
анекса по чл.18 ЗАЗ се продължава срока на действие на първоначално сключения аренден
договор,а не е сключен нов договор.В този смисъл са решение на ПОС №201/27.02.2020г.по
в.гр.д.№948/2019г.;решение на ПОС №154/04.04.2018г.по в.гр.д.№103/2018г.;решение на
ПОС №282 от 09.07.2018г.по въззивно гр.д.№360/2018г.
С оглед изложеното правилни и законосъобразни са изводите на ПРС, които
настоящата инстанция споделя,че в конкретната хипотеза е налице един аренден договор,
със срок повече от 10 години,който съгласно чл.28 ал.2 ЗАЗ подлежи на разваляне по
съдебен ред.Така предявеният иск е допустим ,а изложените възражения във въззивната
жалба за недопустимост на иска са неоснователни.
Съгласно чл.28 ал.1 ЗАЗ арендодателят може да развали договора поради забавяне
на плащането на арендното плащане за повече от три месеца.Когато вноските са уговорени
за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на
плащането най-малко на две последователни вноски.
Съгласно чл.7 от процесния аренден договор плащането на аредндната вноска се
извършва в 14-дневен срок след приключване на стопанската година.За стопанската
2018/2019г. арендаторът е следвало да заплати на ищеца-арендодател за отдадените под
аренда 26,981 дка зем.имоти арендна вноска в размер на 1 349,05лв.в срок до
4
15.10.2019г.,като това задължение не е изпълнено и арендаторът е в забава.Разпоредбата на
чл.28 ал.1 ЗАЗ урежда едно специфично основание за разваляне на арендния договор –забава
на арендното плащане за повече от 3 месеца след падежа и при тази форма на неизпълнение
в ЗАЗ е предвидено отклонение от общия ред по чл.87 ал.1 ЗЗД за разваляне на
двустранните договори,поради неизпълнение ,а именно отклонение от изискването за даване
на подходящ срок за изпълнение,с предупреждение,че с изтичането му договорът се счита
прекратен.В този смисъл са и разясненията в мотивите към ТР №2/20.07.2017г.на ОСГТК на
ВКС по т.д.№2/2015г. ЗАЗ е специален закон спрямо ЗЗД и само за неуредените от него
случаи е допустимо приложението на общите правила. Безспорно е,че за стопанската
2018/2019г.арендаторът е забавил плащането на арендната вноска с повече от 3 месеца.След
настъпване на падежа 15.10. 2019г., в рамките на 3-месечния период,арендаторът е
извършил плащане единствено на сумата 200лв.при дължимо плащане в размер на
1 349,05лв., като не може да се приеме,че неизпълнената част от задължението в размер на
1149,95лв.е незначителна с оглед интереса на кредитора. Изплащането на по-голямата сума
от 1000,85лв.и то не в пълен размер,тъй като е останала дължима сума от 15,15лв./удържана
като такси от „Български пощи“ЕАД/ е извършено след изтичане на 3-месечния
срок.Основателно е становището на въззиваемияв депозираната писмена защита,че след
изтичане на тримесечния срок ,съгласно чл.28 ал. ЗАЗ арендодателят има право да развали
арендния договор ,като е без значение дали плащането е забавено с няколко дни или месеци
след този срок.В случая волята на И.П. като арендодател да развали сключения договор е
изразена още на 17.01.2020г.след изтичане 3-месечния срок на 15.01.2020г.с изпратеното до
арендатора писмено уведомление. Плащането на по-голямата сума дължима като арендна
вноска е извършено 9 дни след изтичане на 3-месечния срок по чл.28 ал.1 ЗАЗ, но де факто
забавата е от 99 дни,тъй като падежът за плащане на арендната вноска е бил на
15.10.2019г.Приетото от ищеца забавено плащане след 3-месечния срок на сумата,дължима
по договора за стопанската 2018/2019г.не лишава арендодателя от правото му да развали
сключения аренден договор,след като са налице предпоставките на чл.28 ал.1 ЗАЗ.
С оглед изложеното,Окръжният съд намира,че са налице предпоставките на чл.28 ал.1
ЗАЗ за разваляне на арендния договор.Искът е допустим, а по същество основателен и
следва да бъде уважен.Крайният извод на ПРС за уважаване на така предявения иск и
разваляне на процесния аренден договор е правилен,поради което и на осн.чл.271 ал.1 ГПК
обжалваното решение на ПРС следва да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно.
Въззиваемият И.П. не е направил разноски за въззивната инстанция и такива не
следва да се присъждат.
Цената на иска,съобразно чл.69 ал.1,т.5 ГПК е под 5 000лв.и съгласно чл.280 ал.2,т.1
ГПК настоящото решение е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
Водим от горното,Окръжният съд
5
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА на осн.чл.271 ал.1 ГПК решението на Плевенски Районен съд
,ХІІІ-ти гр.с.№608 от 09.06.2020г.,постановено по гр.д.№1141 за 2020г. по описа на същия
съд .
Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6