РЕШЕНИЕ
№ 2724
гр. Бургас, 17.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XXXII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и първи ноември през две хиляди двадесет и
четвърта година в следния състав:
Председател:СТОЯН П. МУТАФЧИЕВ
при участието на секретаря ЕЛЕНА Ч. НОВАКОВА
като разгледа докладваното от СТОЯН П. МУТАФЧИЕВ Гражданско дело №
20242120104080 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по повод искова молба от „БУЛВЕСТ“ ЕООД, ЕИК –
*********, против: Етажна собственост на собствениците на сграда А в комплекс „****“, гр.
С. ******, с идентификатор **** по КККР на гр. С.; Етажна собственост на собствениците
на сграда В в комплекс „****“, гр. С. ******, с идентификатор **** по КККР на гр. С.;
Етажна собственост на собствениците на сграда С в комплекс „****“, гр. С. ******, с
идентификатор **** по КККР на гр. С.; Етажна собственост на собствениците на сграда D в
комплекс „****“, гр. С. ******, с идентификатор ****** по КККР на гр. С.; Етажна
собственост на собствениците на сграда E в комплекс „****“, гр. С. ******, с
идентификатор **** по КККР на гр. С.; Етажна собственост на собствениците на сграда F в
комплекс „****“, гр. С. ******, с идентификатор ***** по КККР на гр. С., като всички
сгради в режим на етажна собственост се намират в поземлен имот с идентификатор
******** по КККР на гр. С..
Предявен е иск по чл.40, ал.1 от ЗУЕС за отмяна като незаконосъобразни на всички
решения, взети на съвместно общо събрание по чл.18 от ЗУЕС на всички етажни
собствености, ответници по делото, проведено на 17.05.2024 г.
В законоустановения срок по делото не постъпва отговор на исковата молба.
В съдебно заседание процесуалният представител на ищеца поддържа иска и моли
съда да го уважи, като присъди на страната сторените по делото разноски.
В съдебно заседание процесуалният представител на Етажна собственост на
собствениците на сграда А в комплекс „****“, на Етажна собственост на собствениците на
сграда E в комплекс „****“ и на Етажна собственост на собствениците на сграда F в
комплекс „****“ оспорва иска и моли съда да го отхвърли, като присъди на тези страни
разноските по делото.
В съдебно заседание представител на Етажна собственост на собствениците на сграда
В в комплекс „****“, на Етажна собственост на собствениците на сграда С в комплекс
1
„****“ и на Етажна собственост на собствениците на сграда D в комплекс „****“ не се
явява.
Бургаският районен съд, след като взе предвид събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
На 10.05.2024 г. на основание чл.13 от ЗУЕС е съставен протокол за поставяне покана
за съвместно общо събрание съгласно чл. 18, ал. 1 ЗУЕС поради необходимост от решаване
на въпроси, свързани с общите части на всички етажни собствености в комплекс ****, ****
– гр. С.. Видно от съдържанието на протокола Д. С. Л., управител на етажната собственост
на сграда А с кадастрален идентификатор **** в комплекс ****, в качеството на инициатор
за свикване на съвместно общо събрание съгласно чл. 18, ал. 1 от ЗУЕС на етажните
собствености, в комплекс ****, в присъствието на Д. Д. С. - свидетел - собственик на ап. FA
2-2, в сграда F, в комплекс ****, на 10.05.2024 г. в 8:30 часа на входните врати на
апартаменти ****, находящи се в сграда А, на входните врати на апартаменти ****,
находящи се в сграда В, на входните врати на апартаменти ****, находящи се в сграда С, на
входните врати на апартаменти **********, находящи се в сграда D, на входните врати на
апартаменти **** находящи се в сграда Е, на входните врати на апартаменти
************* находящи се в сграда F, както и на входната врата в комплекс **** е залепил
Покана за свикване на съвместно общо събрание съгласно чл. 18, ал. 1 ЗУЕС поради
необходимост от решаване на въпроси свързани с общите части на всички етажни
собствености в комплекс ****, **** - гр. С., насрочено за 17.05.2024г. от 16:00 ч.
Поканата има следното съдържание:
Съвместното общо събрание на комплекс **** се свиква по инициатива на
управителя на етажната собственост на къща А и съгласно чл. 18, ал. 1 от ЗУЕС за участие в
него етажните собствености излъчват равен брой представители. Общото събрание на
етажната собственост на сграда А е взело решение, че при провеждане на съвместно общо
събрание по смисъла на чл. 18 от ЗУЕС етажната собственост на сграда А с кад.
идентификатор **** ще бъде представлявана от по един представител на всеки
самостоятелен обект в сградата, тъй като по този начин интересът на всеки етажен
собственик ще бъде защитен в максимална степен, поради което следва всяка етажна
собственост в комплекс **** да бъде представлявана от четирима представители в
съвместното общо събрание. Събранието ще се проведе на 17.05.2024 г. от 16.00 часа в
апартамент **** при следния дневен ред: избор на председател на съвместното общо
събрание; избор на протоколчик на съвместното общо събрание; избор на език на
събранието; определяне на финансовата година и приемане на бюджет на разходите за
поддръжка на общите части за етажните собствености в комплекса, предназначени за общо
ползване - градина и басейн; определяне реда за разпределяне на разходите; определяне на
срокове и начини на плащане на разходите за поддръжка на общите части на етажните
собствености; избор на фирма за поддръжка на общите части на етажните собствености в
комплекса - градина и басейн; избор на лице, което да бъде упълномощено от съвместното
общо събрание да сключи договор за поддръжка на общите частите на етажните
собствености в комплекса; разни.
По делото е приет като доказателство протокол от съвместно общо събрание съгласно
чл. 18 от ЗУЕС на етажните собствености в комплекс **** — град С., неоспорен от
страните, в който е отразено, че „Съгласно поканата за провеждане на събранието всяка
етажна собственост се представлява от четирима представители (само сграда F се
представлява от трима собственика). Отразено е също така, че малко преди 16:00 ч. на
17.05.2024 г. участниците се събират в апартамент **** в който трябва да се проведе
събранието според поканата. Един от участниците заявява, че има алергия срещу кучета и
няма да може да участва в събранието, ако то се провежда в този апартамент. Затова
участниците в събранието решават да преместят събранието в непосредствена близост, на
терасата на плувния басейн. Участниците се отправят към апартамента на П. М., за да му
съобщят за промяната в локацията. Той отказва да се среща с участниците в събранието.
След като всички се настаняват на терасата, се появя полиция.
2
В протокола е отразено, че на събранието присъстват общо 14 представители на
етажните собствености в комплекс „****“. Видно от списък на присъстващи лица на
събранието присъстват както лично етажни собственици, така и техни пълномощници.
Събранието е открито и е проведено по предварително обявения дневен ред.
То взема следните решения: за председател на съвместното общо събрание е избрана
Д. Л.; за протоколчик на събранието е избрана Л. Б.; събранието да бъде проведено на
английски език; определя финансовата година да бъде от 01.04.24 г. до 31.03.25 г. и приема
бюджет на разходите за поддръжка на общите части за етажните собствености в комплекса,
предназначени за общо ползване - градина и басейн - в размер на 27 936 евро (54 755 лева),
съгласно проекто-бюджет неразделна част от протокола; разходите за поддръжка на общите
части на етажните собствености ще се разпределят поравно според броя на собствениците,
ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства, за един обитател /
ползвател се падат 441 евро, като малките апартаменти заплащат за двама обитатели 882
евро, а големите апартаменти за 3,3 обитатели 1455 евро; сумите за плащането на разходите
по поддръжка на общите части в комплекса да бъдат внесени наведнъж от всеки собственик
в банковата сметка на Сдружение за ****, с ЕИК: **** най-късно до 31 май 2024 г.; избира
фирма „А.” да поддържа басейна и градината на комплекса през текущата година;
упълномощава Д. Л.с да сключва и договори с фирми за поддръжка на басейна и градината в
комплекса; бъдещите съвместни общи събрания на комплекса по член 18 ЗУЕС за вземане на
необходими решения, касаещи общите части на комплекса, могат да бъдат провеждани в
смесен режим на работа (присъствено и онлайн), при посочените в ЗУЕС правила.
На 22.05.2024 г. е изготвено съобщение за изготвен протокол от заседание
на съвместно общо събрание съгласно чл. 18 от ЗУЕС на етажните собствености в комплекс
„****“ – С., като то е залепено на входните врати на апартаменти ****, **** находящи се в
сграда *, на входните врати на апартаменти *********** находящи се в сграда
*, на входните врати на апартаменти *******, находящи се в сграда
*, на входните врати на апартаменти ********* находящи се в сграда
*, на входните врати на апартаменти********* находящи се в сграда *,
на входните врати на апартаменти ********, ****, находящи се в сграда F, както и на
входната врата в комплекс „****“.
Изложената фактическа обстановка съдът прие за установена въз основа на
писмените доказателства по делото.
По правото:
Предявеният иск е с правно основание чл.40 от ЗУЕС и е допустим, тъй като на
22.05.2024 г. на основание чл.16, ал.7 от ЗУЕС е поставено съобщение за изготвен протокол
от съвместно общо събрание съгласно чл.18 от ЗУЕС на етажните собствености в комплекс
„****“, проведено на 17.05.2024 г., а искът е предявен на 21.06.2024 г.
Дружеството ищец притежава собственост в комплекса.
Искът е основателен, като мотивите за това са следните:
Според разпоредбата на чл.18, ал.1 от ЗУЕС при необходимост от решаване на
въпрос, който е свързан с общи части на две или повече етажни собствености, може да се
проведе съвместно общо събрание, за участието в което етажните собствености излъчват
равен брой представители. Разпоредбата е императивна, а не диспозитивна.
Според настоящия съдебен състав, за да бъде спазена процедурата за провеждане на
общо събрание по чл. 18 от ЗУЕС, следва да се проведе общо събрание във всяка етажна
собственост, която да излъчи представител или представители и да му/им делегира
правомощия за гласуване на съвместното общо събрание. Че провеждане на такова събрание
е необходимо, следва и от съдържанието на самата покана, в която изрично е посочено, че
такова е проведено в етажна собственост на сграда А. Не съществува пречка общо събрание
на всяка етажна собственост, което да избере нейн представител за участие в съвместното
общо събрание, да се проведе в условията на неотложен случай по смисъла на чл.13, ал.1 от
ЗУЕС предвид краткия срок от датата на поканата до датата на провеждане на съвместното
3
общо събрание. По делото липсват доказателства за проведени такива общи събрания във
всички 6 етажни собствености.
Разпоредбата на чл. 18 ЗУЕС е свързана с делегирането на правомощия на конкретни
лица, поради което нормите за упълномощаване от собственик или ползвател на друго лице,
което да го представлява в съвместното общо събрание, са неприложими, т.е. не може в това
събрание да участват пълномощници. Дори и да се приеме, че упълномощаване е допустимо,
то упълномощителят трябва преди това да е избран от общо събрание на конкретната етажна
собственост да участва в съвместното общо събрание и това трябва да е отразено в
протокола на съвместното общо събрание, което в настоящата хипотеза не е изпълнено.
На следващо място, от съдържанието на поканата следва, че всяка етажна
собственост в комплекс „****“ следва „да бъде представлявана от четирима представители в
съвместното общо събрание“. Ако се приеме тълкуването, че всички етажни собственици от
всяка една етажна собственост са „представители“ по смисъла на чл.18, ал.1 от ЗУЕС в
съвместното общо събрание, каквото следва от присъствен списък, неразделна част от
протокола за съвместното общо събрание, в който предварително са отразени имена на
„собственици“, а не на представители, то видно от протокола за съвместното общо събрание
етажната собственост на града F се представлява от трима собственици, т.е. изначално не е
налице и няма как да има равен брой представители на всички етажни собствености.
Извън горното, управителят на етажната собственост на сграда А не може да
„изисква“ с поканата за свикване на съвместното общо събрание от другите етажни
собствености техните четирима представители да са задължително „всички етажни
собственици“ – такова изискване в ЗУЕС няма. След като в поканата е употребена думата
„представител“, а не „собственик“ или „ползвател“, то следва, че представител може да бъде
и лице, което не притежава тези качества (например пълнолетен член от домакинството по
аргумент от чл.14 от ЗУЕС). В този смисъл, не може да се приеме, че списъкът на лицата,
които следва да присъстват на съвместното общо събрание, съвпада със списък на всички
етажни собственици в шестте етажни собствености. Ако всяка етажна собственост следва да
бъде представлявана от четирима представители, то това означава, че на съвместното общо
събрание могат да присъстват общо 24 представители (6 ЕС по 4 представители всяка).
Видно от протокола от съвместното общо събрание в него е отразено, че присъстват
различни представители на етажните собствености – трима за Етажна собственост на
собствениците на сграда А; двама за Етажна собственост на собствениците на сграда В;
двама за Етажна собственост на собствениците на сграда С; двама за Етажна собственост на
собствениците на сграда D; трима за Етажна собственост на собствениците на сграда E;
двама за Етажна собственост на собствениците на сграда F. От тази информация не става
ясно кои са останалите лица, които е следвало да присъстват от всяка една етажна
собственост като излъчени представители, но не са се явили.
С оглед изложеното съдът намира, че е нарушен чл.18, ал.1 от ЗУЕС – не са излъчени
равен брой представители от всяка етажна собственост за участие в събранието и на същото
участват лица, които не са предварително излъчени от всички етажни собствености, поради
което взетите решения на съвместното общо събрание са незаконосъобразни и следва да
бъдат отменени. При това положение, е безпредметно да се обсъждат останалите наведени
от ищеца нарушения на материални или процесуални разпоредби при свикването и
провеждането на съвместното общо събрание, защото те не могат да променят крайния
правен извод.
Искът е основателен и следва да бъде уважен.
По разноските:
При този изход на делото право на разноски има само ищецът, които са в размер на
680 лева (заплатена държавна такса от 80 лева и адвокатско възнаграждение в размер на 600
лева) и следва да бъдат възложени в тежест на ответниците, които са дали повод за
завеждане на делото.
Мотивиран от горното Бургаският районен съд
4
РЕШИ:
ОТМЕНЯ като незаконосъобразни всички решения, взети на съвместно общо
събрание по чл.18 от ЗУЕС на Етажна собственост на собствениците на сграда А в комплекс
„****“, гр. С. ******, с идентификатор **** по КККР на гр. С., на Етажна собственост на
собствениците на сграда В в комплекс „****“, гр. С. ******, с идентификатор **** по КККР
на гр. С., на Етажна собственост на собствениците на сграда С в комплекс „****“, гр. С.
******, с идентификатор **** по КККР на гр. С., на Етажна собственост на собствениците
на сграда D в комплекс „****“, гр. С. ******, с идентификатор **** по КККР на гр. С., на
Етажна собственост на собствениците на сграда E в комплекс „****“, гр. С. ******, с
идентификатор ****** по КККР на гр. С., и на Етажна собственост на собствениците на
сграда F в комплекс „****“, гр. С. ******, с идентификатор ******** по КККР на гр. С.,
проведено на 17.05.2024 г.
ОСЪЖДА Етажна собственост на собствениците на сграда А в комплекс „****“, гр.
С. ******, с идентификатор **** по КККР на гр. С., Етажна собственост на собствениците
на сграда В в комплекс „****“, гр. С. ******, с идентификатор **** по КККР на гр. С.,
Етажна собственост на собствениците на сграда С в комплекс „****“, гр. С. ******, с
идентификатор **** по КККР на гр. С., Етажна собственост на собствениците на сграда D в
комплекс „****“, гр. С. ******, с идентификатор 67800.8.52.4 по КККР на гр. С., Етажна
собственост на собствениците на сграда E в комплекс „****“, гр. С. ******, с
идентификатор ****по КККР на гр. С., и Етажна собственост на собствениците на сграда F
в комплекс „****“, гр. С. ******, с идентификатор ****по КККР на гр. С., да заплатят на
„БУЛВЕСТ“ ЕООД, ЕИК - *********, сумата от 680 (шестстотин и осемдесет) лева,
представляваща разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок
от съобщаването му.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
5