№ 134
гр. С, 30.10.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – С в публично заседание на втори октомври през две
хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Стела Д. Бъчварова
при участието на секретаря Таня Л. Луканова
като разгледа докладваното от Стела Д. Бъчварова Гражданско дело №
20234150100240 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взема предвид:
Производството е по искове с правно основание чл.28, ал.2 вр. ал.1 от
ЗАЗ и чл.30, ал.1 от ЗАЗ.
Първоначално с исковата молбата са предявени искове по чл. 8, ал.1 от
ЗАЗ вр. чл.79, ал.1 и чл.86, ал.1 от ЗЗД; чл.28, ал.2 вр. ал.1 от ЗАЗ и чл.30, ал.1
от ЗАЗ, като ищецът се твърди, че на 10.11.2011г. между М И.а Ц –
арендодател и ответното дружество в качеството на арендатор бил сключен
договор за аренда на земеделски земи - нива с идентификатор №37798.7.10 по
КККР и нива с идентификатор №37798.7.26 по КККР за срок от пет стопански
години – от 2011г. до 2016г. Договорът бил нотариално заварен на
23.12.2012г. Впоследствие с анекси от 05.01.2015г. и 29.01.2018г., вторият от
които също нотариално заверен на 30.01.2018г. и вписан в СВ К, страните
удължили срока на договора съответно до края на стопанската 2019/2020г., и
до края на стопанската 2026/2027г. С анексите били променени арендното
плащане и по отношение предмета на договора -останала първата нива.
Съгласно чл.7 от Анекса от 29.01.2018 г., страните са определили, че
арендното плащане е в размер на 50 лв. за декар земеделска земя. Отдаденият
имот по договора за аренда бил с площ от 14,399 дка, следователно
дължимото годишно арендно плащане е 719,95 лв. (14,399 дка х 50 лв./дка). В
1
ал.2 било договорено, че арендното плащане се извършва след
приключването на стопанската година. В случая срокът за плащане на
арендната сума за стопанските 2019/2020 г., 2020/2021 г. и 2021/2022 г. е
съответно 02.10.2020 г., 02.10.2021 г. и 02.10.2022 г.
Твърди, че на 27.05.2020г. ищцата Т. Т. придобила собствеността на
първата нива / №37798.7.10 по КККР/ с договор за покупко-продажба. Още на
следващия ден ищцата изпратила уведомително писмо до ответното
дружество, с което го уведомила, че е придобила собствеността на имота и
същото следва да заплаща договорената арендна цена на нея. Уведомлението
било получено на 09.06.2020г. Въпреки това на ищцата не било издължено
аредното плащане за топанските 2019/2020 г., 2020/2021 г. и 2021/2022 г.
Твърди, че на основание чл.86, ал.1 от ЗЗД, поради забавата на арендното
плащане, арендаторът й дължи и законна лихва за забава, както следва: за
периода от 03.10.2020 г. до 19.04.2023 г. върху главницата от 719,95 лв. за
стопанската 2019/2020 г. - 185,80 лв. лихва върху главницата; за периода от
03.10.2021 г. до 19.04.2023 г. върху главницата от 719,95 лв. за стопанската
2020/2021 г. - 112,80 лв. лихва върху главницата и за периода от 03.10.2022 г.
до 19.04.2023 г. върху главницата от 719,95 лв. за стопанската 2021/2022 г-
39,80 лв. лихва върху главницата.
Заявява, че законът в чл.28, ал.1 и 2 от ЗАЗ позволява арендодателят да
може да развали договора поради забавяне на арендното плащане за повече от
три месеца, като при договори за аренда, сключен за срок над 10 години,
развалянето става по съдебен ред. Счита, че настоящия случай е именно такъв
- първоначално договорът е сключен за периода 2011 г. - 2016 г. като
понастоящем, поради удължаването му, срокът на договора изтича в края на
стопанската 2026/2027 г., т.е. същият срок е над 10г., което обуславя реда за
разваляне - по съдебен ред. Като последица от развалянето, на основание
чл.30, ал.1 от ЗАЗ, ответникът следвало да бъде осъден да предаде имота по
договора на ищцата.
Моли да бъде постановено решение, с което съда да осъди ответното
дружество да й заплати сумата в общ размер на 2159,85 лв., представляваща
сбор от дължимото арендно плащане по договор за аренда на земеделска земя,
вписан в СВ К с дв. вх. peг. №4/04.01.2012 г., изменен с анекси, последният от
които е вписан в СВ К с дв. вх. peг. №441/05.02.2018 г. за стопанските
2
2019/2020 г., 2020/2021 г. и 2021/2022 г. в размер на 719,95 лв. за всяка една
година, заедно със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска
до окончателното изплащане на задължението. На основание чл.86, ал.1 от
ЗЗД да осъди ответника да й заплати сумата в общ размер на 338,40 лв.
(триста тридесет и осем лева и четиридесет стотинки), представляваща сбор
от сумата 185,80 лв. - мораторна лихва върху главницата 719,95 лв. за
периода 03.10.2020 г. - 19.04.2023 г., сумата 112,80 лв. - мораторна лихва
върху главницата 719,95 лв. за периода 03.10.2021 г. - 19.04.2023 г. и сумата
39,80 лв. - мораторна лихва върху главницата 719,95 лв. за периода 03.10.2022
г. -19.04.2023 г.
Да развали на основание чл.28, ал.1 и 2 от ЗАЗ договор за аренда на
земеделска земя, вписан в СВ К с дв. вх. per. №4/04.01.2012 г., изменен с
анекси, последният от които е вписан в СВ К с дв. вх. per, №441/05.02.2018 г.
поради неизпълнение на задължението на арендатора с повече от 3 (три)
месеца да извърши дължимото арендно плащане към арендодателя за
стопанските 2019/2020 г., 2020/2021 г. и 2021/2022 г.
Да осъди ответното дружество на основание чл.30, ал.1 от ЗАЗ С, ЕИК
* да върне на Т. А. Т., ЕГН ********** следния недвижим имот, находящ се в
гр. К, а именно: нива с идентификатор №37798.7.10 по Кадастралната карта и
кадастралните регистри (КККР), местност „С“, площ 14 399 кв.м., четвърта
категория, номер по предходен план - 007010, при граници: имоти с
идентификатори 37798.7.28, 37798.7.11, 37798.7.40, 37798.7.9, който е обект
на договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ К с дв. вх. peг.
№4/04.01.2012 г., изменен е анекси, последният от които е вписан в СВ К с дв.
вх. peг. №441/05.02.2018 г. поради разваляне на договора относно този имот
вследствие виновно неизпълнение на арендатора. Претендира разноски.
Ответникът С, ЕИК *, седалище и адрес на управление с. В, общ. С,
представлявано от С. И. Д. в срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК не е депозирал
писмен отговор. Преди съдебното заседание е постъпила молба с вх. №
3762/29.09.2023 г., подадена от пълномощника адв. Гашаров, с която
представя платежно нареждане от 19.09.2023 г., от което е видно, че
представляваното дружество „С – В“ е заплатило на ищцата сумата в размер
на 2498,25 лв. по Договор за аренда № 4/04.01.2012 г. дължима за стопанските
години 2019-2020 г.; 2020-2021 г.; както и за стопанската 2021- 2022 г., ведно
3
с претендираната законна лихва по предявения иск по чл. 8, ал. 1 от ЗАЗ.
В съдебно заседание ищцата, чрез своя пълномощник - адвокат Н. РТ
поддържа исковата претенция по отношение на втория и третия кумулативно
предявени искове и моли съда да я уважи изцяло като основателна и доказана.
По отношение на предявените осъдителни искове заявява, че с
направеното плащане след завеждане на исковата молба, което плащане
погасява в пълен размер претендираната от ищеца главница и законна лихва,
оттегля иска по чл. 8, ал. 1 от ЗАЗ за претендирани неплатени арендни вноски
за стопанската 2019-2020 г.; 2020-2021 г. и 2021-2022 г. в общ размер на
2159,85 лева, както и иска по чл. 86, ал. 1 от ЗЗД за законна лихва в размер на
338,40 лева. С протоколно определение в съдебно заседание съдът прекрати
производството по отношение на исковете по чл. 8, ал.1 от ЗАЗ вр. чл.79, ал.1
и чл.86, ал.1 от ЗЗД, поради оттегляне на исковата претенция.
В съдебно ответникът не се представлява. С писмено становище
оспорва предявените искове, като счита същите за неоснователни и
недоказани и моли да бъдат отхвърлени. Счита иска по чл. 28 от ЗАЗ за
недопустим, тъй като сключените анекси представляват нови договори за
аренда и сключени за срок по-малък от 10 години, поради което моли да се
прекрати производството по делото по отношение на предявения иск по чл.
28 от ЗАЗ. На основание чл. 119, ал. 2 от ГПК прави възражение за липса на
подсъдност на Районен съд С да разгледа делото по иска с правно основание
чл. 28 от ЗАЗ, тъй като местонахождението на недвижимия имот, за който се
иска прекратяване на договор за аренда, предмет на настоящото дело е гр. К,
съгласно разпоредбата на чл. 109 от ГПК, поради което моли производството
по делото да се прекрати и делото да се изпрати за разглеждане в Районен съд
К. Претендира разноски.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и като
съобрази разпоредбите на закона, приема за установено от фактическа и
правна страна следното:
Видно от представения по делото Нотариален акт за покупко-продажба
на поземлен имот – земеделска земя № 68, том IV, рег. № 3953, дело №
247/2020 г. на нотариус ВМ на 27.05.2020г. ищцата Т. А. Т. е придобила от
продавача М И.а Ц собствеността на имот, находящ се в землището на гр.К,
по кадастралната карта и кадастралните регистри, представляващ поземлен
4
имот с идентификатор №37798.7.10 по КККР, одобрени със заповед №РД-18-
89/11.12.2007 г. на изпълнителния директор на АГКК, в местността “С“, с
площ от 14399 квадратни метра, трайно предназначение на земята:
земеделска, начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята при
неполивни условия четвърта, номер по преходен план 007010, при съседи на
имота поземлени имоти с идентификатор 37798.7.28, 37798.7.11, 37798.7.40,
37798.7.9.
Представен по делото е договор за аренда от 16.11.2011г. между
продавача М И.а Ц и ответника С. Договорът бил нотариално заварен на
23.12.2012г. и вписан в СВ гр. К под №4, рег.№4, том първи. С договора
собственика е предоставила на ответното дружество за ползване два имота,
единият от които с идентификатор №37798.7.10 по КККР, закупен
впоследствие от ищцата. Договорът бил сключен за срок от 5 стопански
години, считано от стопанската 2011/2012г. до 2015/2016г. включително.
Представен по делото е Анекс от 05.01.2015 г. към договор за аренда от
16.11.2011г. между М И.а Ц и ответника С, с който описания по-горе договор
за аренда бил продължен за срок до 01.10.2020г., а предмет на договора
останал само имот с идентификатор №37798.7.10 по КККР.
Последвал Анекс от 29.01.2018 г. към договор за аренда от 16.11.2011г.
между М И.а Ц и ответника С, нотариално заверен на 30.01.2018г. и вписан в
СВ гр.К под №441, рег.№53, том втори, с който договорът бил продължен до
стопанската 2026/2027г., включително.
Представена е и покана от 28.05.2020г., получена от ответното
дружество на 09.06.2020г., с която Т. Т. уведомява ответника, че е придобила
собствеността на процесния имот и че заплащането на арендата следва да се
извършва от наемателя на посочена от нея банкова сметка, по която същата е
титуляр.
Представено по делото е и платежно нареждане от 19.09.2023 г. за
внесена сума за стопанските 2019-2020 г.; 2020- 2021 г. и 2021-2022 г.
При така установената фактическа обстановка съдът направи следните
правни изводи:
По възражението за неподсъдност на делото по местонахождението на
недвижимия имот, същото е неоснователно, доколкото е направено от
ответника след изтичане на срока по чл.131 от ГПК и след определението на
5
съда по чл.140 от ГПК, а същевременно съгласно разпоредбата на чл. 119, ал.
2 от ГПК съдът следи служебно за местната подсъдност и на това основание е
приел за разглеждане така предявените обективно кумулативно съединени
искове по чл. 8, ал.1 от ЗАЗ вр. чл.79, ал.1 и чл.86, ал.1 от ЗЗД; чл.28, ал.2 вр.
ал.1 от ЗАЗ и чл.30, ал.1 от ЗАЗ. Така е, защото договора за аренда поражда
само облигационни отношения между страните по него. Поради това за него
няма как да намери приложение предвиденото в чл. 109 от ГПК правило,
уреждащо подсъдност по местонахождението на недвижимия имот.
Доколкото предметът на спора не е иск за разваляне на договор за вещни
права върху недвижим имот, то приложение намира общото правило за
местна подсъдност установено в чл. 105 от ГПК - по постоянния адрес или
седалището на ответника. В този смисъл е съдебната практика в Определение
№ 571/11.10.2010 г. по гр. дело № 519/2010 г. по описа на ВКС, г. к., IV г.о.
От извършената от съда справка в ТР се установява, че седалището и адреса
на управление на ответника е в с. В, общ. С, т.е. компетентен да разгледа
делото е Районен съд С.
Неоснователно е и възражението на ответната страна за недопустимост
на иска по чл. 28, ал.2 вр. ал.1 от ЗАЗ, тъй като сключените анекси
представляват нови договори за аренда и техния срок е по-малък от 10
години. Така направено възражението е въпрос по същество на спора и касае
неговата основателност. В случая се касае за договор за аренда, чиито срок е
по-голям от десет години, тъй като договорът първоначално е сключен за
период от 5 стопански години, считано за стопанските 2011/2012г. до
2015/2016г. включително, а след това с два анекса е продължен – за срок до
01.10.2020г., а след това до стопанската 2026/2027г., включително. Договорът
между страните не е бил прекъсван, поради което съдът приема, че неговия
срок е от стопанската 2011/2012г. до 2026/2027г.
За да се приеме за основателен този иск с посоченото по-горе правно
основание, е необходимо съдът да установи, че страните са били в
правоотношение, възникнало по силата на сключен между тях договор за
аренда на земеделска земя, че ищецът е изправна страна, а ответникът -
неизправна поради виновно неизпълнение на задължението си да предаде
договореното арендно плащане повече от три месеца. В случая безспорно се
доказа, че ответното дружество не е плащало арендното си задължение за
повече от три месеца, за ищцата е възникнало потестативното право да
6
развали договора съгласно чл. 28, ал. 1, изр.1 ЗАЗ, което предвид срока на
договора – над 10 стопански години, се упражнява само по съдебен ред.
Като последица от това съгласно чл. 30, ал. 1 ЗАЗ, ответникът дължи
връщане процесната земеделска земя, предмет на арендния договор и
придобита от ищцата след сключване на договора.
При този изход на делото, на основание чл. 78, ал. 1 и ал.2 от ГПК,
ответникът следва да заплати направените от ищеца разноски съгласно
представения списък по чл.80 от ГПК в размер на 236,40 лева за ДТ и 1000,00
лева за адв.възнаграждение. В този смисъл е и формираната практика на ВКС,
според която правото, респ. задължението на ответника за разноски в
хипотезата на отхвърляне на иска поради плащане, респ. при прекратяване на
делото поради оттегляне или отказ от исковете в резултат на погасяване на
задълженията, е в пряка зависимост от това, дали същият е станал причина за
завеждане на делото. В конкретния случай повод за завеждане на иска е
неплащането на дължимата аренда за три стопански години от страна на
ответното дружество. Независимо, че ищеца оттегли два от кумулативно
предявените искове за осъждане на ответника да му заплати главница по
арендата и акцесорно дължимата мораторна лихва за забава, това оттегляне е
в резултат от погасяване правото на ищеца вследствие на факти, независещи
от него - плащане от страна на длъжника след завеждане на исковата молба и
преди датата на съдебното заседание. Ето защо съдът намира, че на ищеца се
дължат разноски за всички искове, които същият е направил по делото. В този
смисъл Определение № 255 от 30.05.2018 г. по ч. т. д. № 1076/2018 г., т. к., I т.
о. на ВКС, Определение № 2897/ 09.10.2023 г. по ч. гр. д. № 3591/2023 г., г. к.,
III г. о. на ВКС и др.
По направеното възражение за прекомерност на адвокатското
възнаграждение съдът намира същото за неоснователно. В случая са
предявени първоначално четири обективно кумулативно съединени иска
предмет на спора и в случая е приложима разпоредбата на чл. 2, ал. 5 от
Наредба № 1/09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения, според която дължимото възнаграждение за осъществено
процесуално представителство по гражданско дело се определя съобразно
вида и броя на предявените искове, за всеки един от тях поотделно. След като
е представен договор за правна помощ, в който е отразено, че адвокатското
7
възнаграждение е в размер на 1000 лева, то договореното възнаграждение
дори е по-ниско от минималното такова за четирите иска.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
РАЗВАЛЯ на основание чл.28, ал.1 и ал.2 от ЗАЗ договор за аренда на
земеделска земя, вписан в СВ К с дв. вх. peг. №4/04.01.2012 г., изменен с
анекси, последният от които е вписан в СВ К с дв. вх. peг, №441/05.02.2018 г.,
поради неизпълнение на задължението на арендатора с повече от 3 (три)
месеца да извърши дължимото арендно плащане към арендодателя за
стопанските 2019/2020 г., 2020/2021 г. и 2021/2022 г.
ОСЪЖДА на основание чл. 30, ал.1 от ЗАЗ С, ЕИК *, седалище и адрес
на управление с. В, общ. С, представлявано от С. И. Д. да върне на Т. А. Т.,
ЕГН ********** с адрес гр. ** следния недвижим имот, находящ се в гр. К, а
именно: нива с идентификатор №37798.7.10 по Кадастралната карта и
кадастралните регистри (КККР), местност „С“, площ 14 399 кв.м., четвърта
категория, номер по предходен план - 007010, при граници: имоти с
идентификатори 37798.7.28, 37798.7.11, 37798.7.40, 37798.7.9, който е обект
на договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ К с дв. вх. peг.
№4/04.01.2012 г., изменен е анекси, последният от които е вписан в СВ К с дв.
вх. peг. №441/05.02.2018 г. поради разваляне на договора относно този имот
вследствие виновно неизпълнение на арендатора.
ОСЪЖДА С, ЕИК *, седалище и адрес на управление с. В, общ. С,
представлявано от С. И. Д. да заплати на Т. А. Т., ЕГН ********** с адрес гр.
** направените по делото разноски, в размер на 1 236,40 лева (хиляда двеста
тридесет и шест лева и 40ст.) за ДТ и адв. възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Велико
Търново в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – С: _______________________
8