Р Е Ш Е Н И
Е
№ …
гр. София, 19.08.2020г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, I- 11- ти състав, в публичното
заседание на двадесет и трети юни две хиляди и двадесета година в състав:
СЪДИЯ: Илиана
Станкова
при секретаря Диана Борисова, като разгледа гр.д. № 3427/2007 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са обективно и
субективно активно съединени искове с правно основание чл. 87, ал.3 от ЗЗД.
Ищците М.С.Т. и С.А.С. твърдят, че с ответника „И.-**“ ООД сключили три договора за учредяване право на строеж, обективирани в нотариални актове № 93/2000 г., 67/2002 г. и 76/2002 г., върху съсобствения им недвижим имот, находящ се в гр. София, Столична община, район „Триадица“ , на кръстовището на ул. „Алабин“ и ул. „Княз Борис І“ УПИ V- 6, от кв. 254, по плана на гр. София, местност „Центъра“, с площ от 632 кв.м., при граници по скица: ул. „Алабин“, ул. „Княз Борис І“ и поземлени имоти №№ І и ІІ-1, срещу задължение на ответника за построяване в този УПИ на четири-пет-шест-седеметажна офисна сграда, съгласно виза за проучване и проектиране и одобрен инвестиционен проект. Ищците сочат, че взаимно си учредили и запазили правото на строеж на недвижими имоти в бъдещата сграда, описани в раздел І на нотариален акт № 93/2000 г. и предали на дружеството фактическата власт на поземления имот за започване на строителството. В исковата молба се сочи, че в договора ответникът се задължил в срок от 27 месеца от датата на протокола за строителна линия и ниво на сградата да получи разрешение за ползването й и да предаде владението на построените в напълно завършен вид имоти на ищците в тази сграда. Ищците твърдят, че към датата на подаване на исковата молба срокът за изпълнение на задълженията на ответника по договора е изтекъл, тъй като протоколът за строителна линия и ниво на сградата е издаден на 18.09.2000 г., а през есента на 2002 г. строителството на сградата е спряно. Искат от съда да развали договорите (уточнение на исковата молба в о.с.з., проведено на 25.11.2008 г., лист 50, том І от делото). Претендират разноски.
Третите лица – помагачи на ответника Д.А.В., Р.Д.П., К.А.К. и М.Х.К. оспорват исковете. Твърдят забавянето на строителството на процесната сграда да се дължи изцяло по причина на ищците, поради възникналите спорове за собственост, както и на обективно настъпилия в хода на процеса факт – смърт на управителя на ответното дружество.
Съдът, като обсъди събраните
по делото доказателства, достигна до следните фактически изводи:
Установява се от нотариален акт № 93/11.08.2000 г., че между С.А.С. и М.С.Т., от една страна, като съсобственици на празно дворно място, находящо се в гр. София, североизточния ъгъл на кръстовището на ул. „Алабин“ и ул. „Княз Борис І“, съставляващо парцел V- 6, от кв. 254, по плана на гр. София, местност „Центъра“, с площ от 632 кв.м., и „И.-**“ ООД, от друга, за взаимно учредяване на право на строеж за построяване на недвижими имоти в предвидената за изграждане в същото сграда по разрешение за строеж № 298/27.07.2000 г. Според договора, в полза на С.А.С. се запазва правото на строеж по отношение на имотите, посочени в чл. 1, А – общо 10, а на М.С.Т. се запазва правото на строеж върху имоти, посочени в чл. 1, Б – общо 10 броя, а М.Т. и С.С. учредяват в полза на „И.-**“ ООД право на строеж на всички недвижими имоти само в сутерена, на І-ви приземен етаж и ІІ-ри етаж, без тези, за които физическите лица са си учредили и запазили право на строеж. Според чл. 8, ал. 3 от договора всеки от учредителите се задължава да прехвърли на „И.-**“ ООД, при условие, че дружеството е изпълнило задълженията по сключения между страните предварителен договор от 10.06.1999 г, както следва: С.А.С. – собствеността на имотите, посочени чл. 1, б. „Аи“ и „Ак“, а М.С.Т. – собствеността на посочените в чл. 1, б. „Бз“, „Би“ и „Бк“.
В раздел ІІ от договора е посочено, че срещу учреденото му и описано в чл. 4 право на строеж „И.-**“ ООД поема следните задължения: да построи до степен да са напълно годни за предназначението си съгласно Наредба № 6 за приемане и разрешаване на ползването на строежи в Р.България, в напълно завършен вид, съобразно одобрения на 26.07.2000 г. от УАГ при СО архитектурен проект, недвижимите имоти, посочени в чл. 1, при спазване стандартите на БДС за строителството и въвеждане в експлоатация, с гарантирано качество на българските материали и подробно описание на степен на завършеност и вид на материалите. Посочено е, че дружеството се задължава да изгради външни връзки и проводи за ел. захранване, водоснабдяване, канализация и телефонизация, и осигурява тяхното приемане от държавната приемателна комисия с протокол образец 16. Според чл. 13, ал.1 от договора, дружеството е длъжно да започне строителството в срок от 20 дни от датата на издаване на протокола за строителна линия и ниво, а според ал. 2 – да завърши строителството на сутерен, първи, втори и трети етаж до степен излята железобетонна плоча на ІІІ-ти надземен етаж и завършено строителство „на карабина“ на сутерен, първи и втори надземни етажи в срок не по-късно от 12 месеца от деня на издаване на протокол за строителна линия и ниво на сградата; както и окончателно да построи недвижимите имоти на физическите лице на сутерен, първи, втори и трети етаж по чл. 1 в напълно завършен вид до степен напълно завършени „до ключ“ и да изготви акт обр. 15 в срок от 24 месеца след датата на протокола за строителна линия и ниво на сградата. Според чл. 16, ал. 3 строителят се задължава да осигури издаване на акт обр. 16 за приемане на сградата в срок от 27 месеца от датата на протокола за строителна линия и ниво, както и според ал.4 незабавно след това да поиска издаване на разрешение за ползване, след което незабавно да предаде обектите завършени в степен „до ключ“ на учредителите. Според чл. 21, ал.1 от договора ако дружеството не е изпълнило точно което и да било от задълженията си по чл. 12 и/или 13 страните приемат, че е налице неизпълнение на договора по вина на дружеството и всяко от физическите лица има право да иска развалянето му, без да е необходимо да се дава достатъчен срок за изпълнение. В този случай вложените от строителя до момента средства не му се заплащат от собствениците, а извършването на строителството се прекратява, като страните не си дължат никакво обезщетение или неустойка. Според чл. 22 страните се съгласяват, че частичното неизпълнение, на което и да е от задълженията на дружеството, се приема за негово пълно неизпълнение, както и че ако строителят не изпълни в пълен обем уговореното в договор в срок, собствениците губят интерес от изпълнението.
На 24.06.2002 г. е сключен нотариален акт № 067, с който С.С. и М.Т., като съсобственици на УПИ V-6, в кв. 254, по плана на гр. София, м. „Центъра“ в изпълнение на задълженията си по сключения между страните на 10.06.1999 г. предварителен договор за учредяване право на строеж и изграждане на готов строителен продукт и по силата на подписания на 11.08.2000 г. договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на етажи от сграда, учредяват на „И.-**“ ООД право на строеж върху описания УПИ за построяване на всички недвижими имоти, находящи се само на ІІІ-ти етаж на предвидената за изграждане в поземления имот четири-пет-шест-седем-етажна офис сграда, без правото на строеж за недвижимите имоти, за които учредителите взаимно са си запазили това право в чл. 1и чл.2 от договора от 11.08.2000 г. В чл. 2 от договора е предвидено, че всеки от учредителите се задължава да прехвърли на „И.-**“ ООД, при условие, че дружеството е изпълнило задълженията си по предварителен договор он 10.06.1999 г. и от договора за учредяване на право на строеж от 11.08.2000 г., собствеността на следните имоти – на склад №2, находящ се на ІV етаж и офис 8, находящ се на V- ти етаж; М.Т. – да прехвърли собствеността на склад 2, находящ се на ІІІ ти етаж, офис 7, находящ се на 5-ти етаж и офис 4, находящ се на 5-ти етаж, в сроковете по цитирания предварителен договор. В чл. 5, ал.1 от този договор е предвидено, че всички договорености, постигнати между страните в предварителен договор за учредяване право на строеж и изграждане на готов продукт от 10.06.1999 г. и договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на етажи от сграда от 11.08.2000 г. запазват действието си и се прилагат съответно и към настоящия договор.
С нотариален акт за учредяване право на строеж в изпълнение на задължение за построяване на сграда от 11.07.2002 г. учредителите по посочените по-горе нотариални актове учредяват право на строеж на „И.-**“ ООД в същия недвижим имот и в изпълнение на задълженията си по предварителен договор за учредяване право на строеж и изграждане на готов строителен продукт от 10.06.1999 г. и по силата на подписания на 11.08.2000 г. договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на етажи от сграда, за построяване на всички недвижими имоти от ІV-ти етаж до кота „Било“ включително на строящата се в имота офис сграда, без правото на строеж, за които учредителите взаимно са си учредили и запазили това право. Според чл. 2 от договора М.Т. в изпълнение на сключения между страните предварителен договор от 10.06.1999 г. и договор от 11.08.2000 г. прехвърля на „Интерстропроект-90“ ООД правото на строеж на склад 2, находящ се на трети етаж, а офис 3 на-ти етаж по искане на дружеството е прехвърлен на С.Й.Б.. И в този договор е посочено, че всички договорености, постигнати между страните в предварителен договор за учредяване право на строеж и изграждане на готов продукт от 10.06.1999 г. и договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на етажи от сграда от 11.08.2000 г. запазват действието си и се прилагат съответно и към настоящия договор и са част от съдържанието му.
Видно от протокол № 51/18.09.2000 г. за определяне на строителна линия и ниво се открива строителна площадка от 14.09.2000 г. в имот V-6, кв.254, по плана на гр. София, м. Центъра.
Видно от удостоверение по чл. 181, ал.1 ЗУТ от 17.07.2006 г. (лист 327, том І от делото) към този момент процесната сграда, съгласно разрешение за строеж № 298/27.07.2000 г. е изградена в груб строеж.
Видно от акт за установяване състоянието на строеж при спиране на строителството от 30.11.2002 г. строежът на „ІІ.Г. + Офис Сграда (М)-(5/6/7ЕТ)“ е спрян, поради гражданско дело № 16/2002 г. при СГС и дело № 6493/2002 г. на 45 състав на СГС, при което по част „Конструктивна“ сградата е завършена в „Груб строеж“, като са съставени актове обр. 7 за приемане на извършените СМР по нива и елементи на стр.конструкция, обр. 12 за установяване на всички видове СМР, подлежащи на закриване и акт обр. 14 за приемане на конструкция.
Видно от влязло в сила на 05.03.2012 г. решение по гр.д. № 8330/2010 г. по описа на СГС, със същото е признато за установено по иска на С.А.С. и М.Т.С. срещу Държавата, че последната не е собственик на недвижим имот, представляващ УПИ V-6 с площ от 632 кв.м., находящ се в гр. София, североизточния ъгъл на ул. „Алабин“ и ул. „********, по плана на гр. София, м. Центъра. Видно от мотивите на съдебния акт предмет на въззивно обжалване е било решение по гр.д. № 1608/2004 г. по описа на СРС, 26 състав.
Видно от влязло в сила на 08.01.2014 г. решение от 31.03.2006 г., по гр.д. № 6493/2002 г. по описа на СРС, 45 състав, частично обезсилено с решение по гр.д. № 3785/2006 г. по описа на СГС, ІІ в състав, със същото са отхвърлени исковете на Министерство на вътрешните работи, предявени на 18.02.2002 г. срещу М.С.Т., С.А.С. и „И.-**“ ООД с правно основание чл. 108 ЗС и чл. 109 ЗС за право на собственост върху имот УПИ V-6 с площ от 632 кв.м., находящ се в гр. София, североизточния ъгъл на ул. „Алабин“ и ул. „********, по плана на гр. София, м. Центъра и за преустановяване на строителството върху част от дворното място, предоставена за ползване от МВР за музей и библиотека на МВР.
Установява се от представеното по делото писмени доказателства, че управителят на дружество „И.“ ЕООД Е.Г.Н.е починала на 10.09.2013 г., като по искане на прокуратурата на Р.България е образувано производство по чл. 155, ал.1, т.3 ТЗ за прекратяване на „И.“ ЕООД поради липса на управител повече от 3 месеца, поради смърт на едноличния собственик на капитала и управител на дружеството Е.Г.Н.– т.д. № 8319/2014 г. по описа на СГС, VІ-18 състав. С решение от 17.03.2015 г. дейността на дружеството е прекратена и е започнала неговата ликвидация. Видно от вписванията в търговския регистър дейността на дружеството е възстановена, считано от 25.01.2016 г.
Установява се, че на 26.09.2016 г. страните са подали по делото молба-споразумение за определяне на допълнителен срок по чл. 87, ал. 3 ЗЗД от 17 месеца, като в о.с.з., проведено на 22.11.2016 г., е даден 12-месечен срок за изпълнение на договора.
Според заключението на приетата по делото съдебно-техническа експертиза, в т.ч. и отговорите на вещото лице в о.с.з., проведено на 23.06.2020 г., представените по делото актове по време на строителството са акт обр. 7, обр. 11 и обр. 12, като акт 15 и 16 сградата няма. Според заключението, степента на завършеност на сградата, изчислена в парична стойност възлиза на 97,32 % без взети предвид външни връзки и 93,08% като се вземе предвид необходимостта от изграждане на външни връзки, като общата стойност на обектите в сградата при 100% степен на завършеност (таблица 4, колона 6) без външни връзки е - 3 225 643лева, а с тях 3 408 343 лева, а общата стойност на работите в установената при огледа степен на завършеност – 3 139 256,00 лева – без външни връзки и 3 172 536 лева – с външни връзки.
При така установеното от
фактическа страна от правна страна съдът намира следното:
Установява се по делото, че страните са обвързани от общо три договора за учредяване право на строеж срещу задължение на ответника за изграждане на сградата. Видно от съдържанието на трите нотариални акта първият е за взаимно учредяване право на строеж върху обекти в новострояща се сграда, като ищците, в качеството се на собственици на имота при равни квоти запазват правото на строеж върху едни обекти и учредяват поетапно на ответника право на строеж на отдели обекти в сградата срещу негово задължение за изграждане на цялата сграда, в т.ч. и на обектите, за които ищците са запазили право на строеж до степен на завършеност получено Разрешение за ползване и довършителни работи подробно описана в договора от 11.08.2000 г. В договора от 11.08.2000 г. е посочен и срокът за изпълнение на договора от страна на дружеството строител и суперфициар - 27 месеца от датата на протокола за строителна линия и ниво да е издаден акт обр. 16, а незабавно след това Разрешение за ползване на сградата. Касае се за договори с комплексно съдържание, по отношение на които намират съответно приложение както общите правила на ЗЗД, така и специалните правила касаещи договора за продажба и договора за изработка, свързани с изпълнението, респ. неизпълнението на съответните задължения от комплексната облигационна връзка.
Съгласно
разпоредбата на чл. 87, ал. 3 ЗЗД развалянето на договорите, с които се
прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими
имоти, става по съдебен ред. Ако ответникът предложи изпълнение в течение на
процеса, съдът може да даде според обстоятелствата срок за това.
За
да бъде развален един двустранен договор е необходимо да се установи наличието
на действителен договор между страните, по който ищците са изправна страна,
както и виновното му неизпълнение от страна на ответника.
Наличието
на облигационни отношения между страните по три договора за учредяване право на
строеж срещу задължение за построяване на сграда не е спорно между страните.
В
тежест на ищците в процеса беше да докажат, с оглед възражението на ответника
за забава на кредитора (наречено от ответника възражение за неизпълнен
договор), че са изпълнили договорите точно.
В
тежест на ответника е да докаже точното изпълнение на задълженията си по
договора, респ. наличието на обстоятелства изключващи вината му.
По
възражението за забава на кредитора, съдът намира следното.
Установява
се по делото, че на 18.02.2002 г. срещу ищците и ответника от страна на МВР е
предявен ревандикационен иск с предмет имота, по отношение на който е
процесното право на строеж, както и негаторен иск за преустановяване
строителството на процесната сграда. Доколкото не се установява точната дата на
предявяване на иска и с оглед тежестта на доказване, посочена по-горе, следва
да се приеме за дата на предявяване най-ранната през 2002 г. Предявяването на
този иск, видно от акт за установяване състоянието на строеж при спиране на
строителството от 30.11.2002 г., е станало причина ответникът да спре
изпълнението на договора за строителство до приключване на съдебните спорове. Към
този момент сградата е била завършена в „груб строеж“, като са били съставени
актове обр. 7 за приемане на извършените СМР по нива и елементи на
стр.конструкция, обр. 12 за установяване на всички видове СМР, подлежащи на
закриване и акт обр. 14 за приемане на конструкция. Установява се, че правните
спорове относно собствеността на мястото, в което е процесната сграда, са
приключили с влязло в сила решение на 08.01.2014 г.
Със
сключване на договора за учредяване правно на строеж под формата на нотариален
акт, учредителите изпълняват своето задължение по договора (арг. чл. 18 ЗЗД).
Предявяването на вещни права на трети
лица по отношение правото на собственост върху имота, по отношение на който е
учредено правото на строеж, както и на права, свързани с правото на построяване
на сграда в имота (каквито са заявените с предявения срещу страните негаторен
иск права) представлява форма на неточно изпълнение на това задължение. В тази
връзка в практиката на ВКС - решение № 424 от 24.01.2012 г. по
гр. д. № 1872/2010 г., ВКС, IV г. о., постановено по реда на чл. 290 - чл. 293 ГПК е дадено тълкуване във
връзка с приложението на института на т. н. "евентуалната евикция",
като в същото е прието, че е налице пълно/неточно неизпълнение на задълженията
на продавача, съответно на учредителя на право на строеж и когато правата на
трето лице само са предявени по съдебен ред или дори още не са предявени, но
могат във всеки момент да бъдат предявени и противопоставени на купувача. По
аргумент на по-силното основание, щом предявяването на права на трети лица по
отношение на имота е основание за разваляне на договора за учредяване на право
на строеж от страна на приобретателя на правото, поради неизпълнението му от
учредителя, то същото е и обстоятелство изключващо отговорността за забава на приобретателя,
поел насрещно задължение за построяване на сграда в имота, предмет на спор за
собственост. Предявяването на вещни права изключващи тези на прехвърлителя,
респ. ограничаващи правата на суперфициара представлява форма за неизпълнение
на насрещните задължение на учредителя на правото на строеж, която представлава
забава на кредитора по смисъла на чл. 95 ЗЗД, която изключва отговорността на
длъжника за неговата забава – арг. чл. 96, ал. 1 ЗЗД. Ето защо, съдът намира,
че към момента на предявяване на иска ответникът не е бил в забава на
изпълнението.
За
пълнота следва да се отбележи, че с оглед функционалната връзка между
сключването на всеки следващ договор за учредяване право на строеж с оглед
изпълнение на задълженията на строителя по предходния, съдът приема, че със сключването
на втория и третия нотариален акт от страна на ищците-прехвърлители е налице
приемане на работата по всеки предходен. Дори и да се приеме, че е била налице
забава на строителя, с приемането на работата е налице отказ от правата свързани с последиците на тази
забава.
Установява
се по делото, че една година след отпадане на забавата на кредитора е настъпил
друг факт, изключващ виновната отговорност на ответника – постановено е решение
за прекратяване дейността на ответното дружество, което представлява обективна
пречка за изпълнение на договора. Съдът намира, че настъпването на това
обстоятелство се явява непредвидимо и непредотвратимо събитие от извънреден
характер, възникнало след сключване на договора по смисъла на чл. 306, ал.2 ТЗ,
което от своя страна има за последица спиране на изпълнението на задълженията
на търговеца, с оглед разпоредбата на чл. 306, ал.4 ТЗ. Ето защо до датата, на
която дейността на „И.-**“ ООД е възстановена – на 25.01.2016 г. е налице
изключващо отговорността на ответника обстоятелство.
Установява
се по делото, че до момента на спиране на изпълнението на договора от страна на
ответника, поради забавата на ищците, договорът е изпълняван от строителя
точно, като процесната сграда е била изградена на груб строеж.
Предоставянето
на срок за изпълнение в хода на процеса по чл. 87, ал.3, изр. второ ЗЗД може де
бъде извършено само в хипотезата на надлежно упражнено право на разваляне на
договора от страна на ищеца, но не и когато той е бил в забава на кредитора към
момента на предявяване на иска, поради което съдът намира, че не следва да
обсъжда въпроса за последиците от неизпълнението на договора от страна на
ответника в този срок.
Съдът намира, че правото на разваляне на
договора не принадлежи на кредитора, който е бил в забава към момента на
предявяване на иска ( в този смисъл виж. А.К., Облигационно право, Обща част,
Четвърто издание, издателство Сиби, 2007 г., стр. 360, както и практиката на
ВКС - Решение № 203 от 30.01.2012 г. по т. д. № 116/2011 г., т. к., II т. о. на ВКС). Ето защо само на това основание
предявеният иск следва да бъде отхвърлен. За пълнота на изложението, следва да
се обсъди и наличието на виновно неизпълнение на договора от страна на
ответника като основание за развалянето му.
По
делото несъмнено се установява, че към момента на устните състезания процесната
сграда няма подписани акт обр. 15 и 16 и разрешение за ползване, както и че
владението на обектите, по отношение на които ищците са запазили право на
строеж и ответникът е имал задължение за строителство „до ключ“, не е
предадено.
Според
разпоредбата на чл. 87, ал.4 ЗЗД разваляне на договора не се допуска, когато
неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед на интереса на
кредитора. Според практиката на ВКС, която настоящият съдебен състав споделя
(решение 202/25.07.2012 г. на ВКС, ІІІ г.о. по гр.д. № 1145/2011 г.),
разпоредбата на чл. 87, ал.4 ЗЗД има диспозитивен характер.
В
настоящия случай следва да бъде тълкувана волята на страните за установяване
дали е налице такава уговорка отклоняваща се от диспозитивното правило. В тази
връзка и с оглед разпоредбата на чл. 20 ЗЗД, следва да бъдат тълкувани трите
договора за учредяване право на строеж, като се има предвид и обстоятелството,
че последиците от същите са обвързани и с предварителен договор от 10.06.1999
г., сключен между страните, за чието съдържание липсват доказателства по
делото.
В разпоредбата
на чл. 22, ал. 1 от първия нотариален акт, към който следващите два препращат, е
посочено, че страните приравняват частичното неизпълнение (независимо от обема
му) на което и да е било от задълженията на дружеството по настоящия договор на
пълно неизпълнение на това негово задължение, а в ал. 3 е предвидено, че ако
строителят не изпълни точно задълженията си собствениците губят интерес от
изпълнението и то става безполезно, като прилагат правилата на предходния член
– чл. 21, ал. 1 от договора, в който е предвидено, че ищците могат да искат
разваляне на договора без да дават подходящ срок за изпълнение, като вложеното
от строителя до момента на неизпълнението не му се заплаща от собствениците,
договорът се прекратява като страните не си дължат неустойки и обезщетения.
При
тълкуване на тези клаузи от договора следва да се има предвид, че към същите се
препраща в сключените в последствие два нотариални акта, като препращането
следва да се приеме и по отношение цялостната степен на завършеност на сградата
и в частност на обектите, за които ищците са запазили правото си на строеж.
Съдът намира, че клаузите на чл. 22, ал. 1 и ал. 3, във връзка с чл. 21, ал. 1
и ал. 2 от договора от 11.08.2000 г., към които препращат следващите два
договора, не е предвидено отклонение от диспозитивното правило на чл. 87, ал.4 ЗЗД, а единствено е изключена по волята на страните необходимостта от
достатъчен срок за изпълнение при неизпълнение на договора, предвидена в чл.
87, ал. 1 ЗЗД, като предпоставка за разваляне на договора.
По
въпроса относно значителността на изпълнението с оглед интереса на кредитора е
постановено решение по чл. 290 ГПК - решение № 318 от 27.06.2012 г. на ВКС по
гр. д. № 273/2012 г., IV г. о., според което въпросът дали частичното
неизпълнение е съществено за кредиторовия интерес, се решава съобразно
конкретно установените по делото факти и е в пряка зависимост от вида на
договора и дължимите по него престации. Прието е, че и в случаите, при които
при двустранен договор дължимият резултат е изработка на вещ следва да се
подходи по аналогия на принципа на чл. 206, ал.1 ЗЗД, като стандарт при оценка
на неизпълнението трябва да е стойността на работите, необходими за изграждане
на вещта във вид готов за ползване, според уговореното в договора. Посочено е,
че когато при такъв договор неизпълнените работи съответстват на 1/5 или повече
от стойността на договора, интересът на кредитора е засегнат съществено и не
следва да се прилага правилото на чл. 87, ал. 4 от ЗЗД. В този смисъл е и решение № 102 от 3.08.2010 г. по т. д. №
897/2009 г. на II т. о., в което е прието, че развалянето на договорите е
крайна мярка тъй като целта на закона е да охрани създадената договорна връзка
и само при сериозни причини тя да се разваля.
От
приетата по делото техническа експертиза се установява, че общата стойност на
изпълнените работи към момента на изготвяне на заключението е 3 172 536 лева, а
стойността на всички работи, които е следвало да се изпълнят по процесните три
договора е 3 408 343 лева или изпълнени са 93,08 % от работите в парично
изражение. Неизпълнените работи, видно от заключението и отговорите на вещото
лице в открито съдебно заседание представляват довършителни работи – втора ръка
латекс, полагане на настилка в част от помещенията на ищците, на няколко
интериорни врати, запълване на фуги, поставяне на кухненски шкафове, тоалетни
казанчета и плочки на малка квадратура, които работи са на малка стойност - в
процентно съотношение от общата от 2,68 %, следващ от анализа на данните на
заключението. Останалата част от неизпълнените работи са тези, свързани с т.н.
от вещото лице „външни връзки“, свързани с електро захранването и
топлозахранването на обекта. В тази връзка от експертизата е видно, че
помещение за присъединяване е изградено, но самото присъединяване към
електропреносната мрежа не е извършено. На 25.01.2017 г. е сключен договор за присъединяване между „ЧЕЗ Разпределение България“ АД от една страна и
страните по делото, от друга, по който е направено частично плащане от страна
на ответника. Видно от чл. 7 от така сключения договор, изградените съоръжения
за присъединяване се поставят под напрежение след прехвърляне на правото на
собственост / правото на строеж върху тази част от имота в полза на
електроразпределителното дружество. Въвеждането на тези съоръжения в
експлоатация е предпоставка и за издаване на разрешение за ползване на цялата
сграда.
Разпоредбата
на чл. 87, ал.4 ЗЗД и задължителната практика по прилагането й свързват преценката
на кредиторовия интерес при договори като настоящия със стойността на
изпълнените работите поради обективния характер на този критерий, отчитайки
посоченото по-горе, че целта на закона е да бъде запазена договорната връзка,
когато неизпълнената част е на незначителна стойност. Няма съмнение, че
кредиторовият интерес най-пълно е удовлетворен при 100 % изпълнение на работите
по договора, в т.ч. сградата да е въведена в експлоатация. Законът и съдебната
практика обаче държат сметка и за спазване на принципите на облигационното
право за забрана за злоупотреба с права и за пълноценно реализиране на
облигационната връзка. В настоящия случай договорът за строителство е изпълнен
почти изцяло, като остават неизпълнени само малка част от довършителните работи
в обектите, собственост на ищците, доизграждането на външните връзки и
въвеждането й в експлоатация. На такъв етап от изпълнението съдът намира, че
развалянето на облигационната връзка не кореспондира с посочените по-горе
правни принципи и норми.
Предвид
изложеното, с оглед паричната стойност на неизпълнените работи от 6,98 % съдът
намира, че виновното неизпълнение от страна на ответника на процесните три
договора за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на
части от сграда е незначително с оглед интереса на кредиторите-ищци, поради
което исковете за развалянето им следва да бъдат отхвърлени.
При
този изход от делото ищците нямат право на разноски.
Ответникът
не претендира разноски по делото, поради което не му се присъждат такива.
Така
мотивиран, съдът
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от М.С.Т., ЕГН: **********
и С.А.С., ЕГН: ********** срещу „И.-**“ ООД, ЕИК: ******** искове
с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД за разваляне на договори за учредяване право на строеж срещу
задължение за построяване на сграда, обективирани в нотариални актове №
093/11.08.2000 г., № 067/24.06.2002 г. и № 076/11.07.2002 г. и трите на
нотариус Даниела Груева.
Решението е постановено при участието на Д.А.В., ЕГН: **********, Р.Д.П., ЕГН: **********, К.А. К., ЕГН: ********** и М.Х.К., ЕГН: **********.
Решението подлежи на обжалване
пред Софийски апелативен съд в 14-дневен
срок от връчване на препис.
СЪДИЯ: