Р Е
Ш Е Н И Е
№
…….……./……………..2016 г.
гр. Варна
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ
ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ в открито съдебно
заседание, проведено на дванадесети май, през две хиляди и шестнадесета година,
в състав:
СЪДИЯ: Д. ХРИСТОВА
при секретар В.П.
като разгледа докладваното от съдия Христова
гражданско дело 2375
по описа за 2015 г.,
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е образувано по искове на А.Й.Й. срещу И.Н.К. за прогласяване за недействителен
договора за продажба от 24.09.2013г, вписан в СВ № 176 t.LVII д.№ 11964
вх.рег.№ 21777/ 24. 09. 2013г., с който ищцата е продала на И.Н.К. апартамент с
идентификатор 10135.2560.47.10.33 в гр.Варна ул."Васил Друмев" №15
вх.Д ет.6 ап.28 поради това, че страните предварително са уговорили начин за
обезпечаване на заема, различен от ипотека и са прехвърлили имота с уговорката
за обратното му изкупуване за недействителен, на основание чл. 26 ал.1 ЗЗД вр.чл.152 ЗЗД, и срещу Д.З.Ж., при
участието на И.Н.К. като трето лице-помагач, за приемане за установено, че
ищцата е собственик на процесния имот и за предаване на
владението му, на основание чл.108 ЗС.
В исковата
молба си молба А.Й.Й. излага, че изтеглила кредит в размер на 29 000 лева от
„Ай еф джи лизинг" АД, който обезпечила с договорна ипотека от
13.06.2013г. върху жилището си в гр. Варна, ул. „Васил Друмев" № 15, вх.
Д, ет. 6, ап. 28. Тъй като не успяла да започне работа, се обърнала към Е. Т.,
която се занимавала с лихварство, за да изтегли друг заем и с парите от него да
погаси предходното си задължение. Тодорова предложила да погаси задължението
на А.Й. към „Ай еф джи лизинг" АД, ако тя прехвърли собствения си недвижим
имот на името на ответника И.Н.К.. Обещала също да я назначи работа и така да й
осигури доказани доходи, необходими за да получи банков кредит. С получените
средства А.Й. щяла да възстанови на И.Н.К. платената от него сума за погасяване
на задължението на А. към „Ай еф джи лизинг" АД, а той от своя страна - да
й върне собствеността върху апартамента. С нот.акт № 170, том 1, дело 170/24.
09.2013г. на нотариус В. Д. ищцата прехвърлила апартамента на И.К., ведно с
предварително договорената сума от 5 000 лева, срещу задължението да погаси
дълга й към „Ай еф джи лизинг" АД. По настояване на ответника в договора
било записано, че имотът се продава на стойност 41 000 евро, въпреки че
платеният дълг бил в размер на 30 934,92 лв. В исковата молба се твърди, че
остатъкът от изплатената сума до пълния размер от 41 000 евро била преведена по
сметката на А.Й., която изтеглила на 02.10.2013 г. и незабавно след това
върнала на И.К., а той я депозирал обратно в личната си сметка в „Уникредит
Булбанк" АД. Ищцата твърди, че освен платената от ответника сума за
погасяване на задължението й към „Ай еф джи лизинг" АД не е получавала
други плащания, тъй като уговорката при сключването на продажбата била за
обезпечаване на вземането на ответника към А.Й. в размер на 30 934,92лв., като
в срок от 6 месеца жилището да й бъде върнато обратно. Въз основа на тези
фактически твърдения счита, че договорът за продажба е сключен в противоречие с
чл.152 ЗЗД, тъй като бил уговорен друг начин на удовлетворяване на кредитора,
различен от предвидения в закона. Ищцата излага още, че Е. Т. отказала да я
назначи на работа според уговорката им, поради което тя не успяла да върне
получения заем в уговорения шестмесечен срок. На 15.04.2014г.
ответникът И.Н.К. прехвърлил процесния имот на Д.З.Ж., с
която се познавали покрай дъщеря й. На 03.04.2014г. ищцата сключила договор за
заем за послужване с Ж., като след изтичане на уговорения едногодишен срок в
полза на заемодателя била издадена заповед за изпълнение и бил извършен въвод
владение, въз основа на който Ж. получила фактическата власт върху жилището.
Ищцата твърди, че предвид нищожността на договора с И.Н.К. от 24.09.2013г. тя е
собственик на имота, а ответницата Д.Ж. го е закупила от несобственик и
го владее без правно основание.
Ответникът И.Н.К. оспорва
иска.Твърди, че договорът за продажба от 24. 09. 2013г. не е привиден и не е
сключен с цел да обезпечи връщане на задължение на купувача към продавача.
Твърди, че липсват доказателства в подкрепа на твърдението за уговорка между
страните по договора той да се сключи за обезпечение на парично задължение на
продавача. Продажната цена е платена изцяло, като от общата цена от 41000 евро
30934,52 лв. са платени за погасяване на задължение на продавача. Оспорва
твърдението, че е получавал обратно разликата над 11000 евро. В условие за
евентуалност - при уважаване на иска за нищожност, прави възражение по чл. 34 ЗЗД за връщане на платената цена по нищожен договор.
Ответницата Д.З.Ж. е оспорила исковете и изложените от
ищцата твърдения за привидност на договора като прикриващ обезпечение на заемно
правоотношения между страните. Счита, че не е налице порок на атакуваната
продажба от 24.09.2013г., а в условията на евентуалност, че дори при
установяване на такъв правата й като добросъвестен приобретател следва да се
считат запазени с оглед разпоредбата на чл. 17 ал.2 ЗЗД.
В първото по
делото заседание на 10.03.2016г. ищцовата страна е променила фактическите си
твърдения, като вместо първоначалното твърдение, че ищцата е получила при
продажбата сумата от 41000 евро се твърди, че е получила само сумата от 30000
евро, от които 14124 евро е върнала на И.Н.К. на 02. 10. 2013г. незабавно след
като ги е изтеглила от сметката си.
Съдът след като се запозна със становищата на страните, събраните писмени и
гласни доказателства, правните норми регламентиращи процесните отношения,
приема за установено следното от фактическа и правна страна:
С договор, обективиран в нот.акт № 176 t.LVII вх.р.№
21777/24.09.2013г. А.Й.Й. е продала на И.Н.К. процесното жилище за цена от 41000
евро.Съгласно договора 11000 евро платени по банков път преди сключването на
този договор, а разликата от 30000 евро ще се заплати чрез банков кредит
следва:
А/за
погасяване на дълг към посоченото в акта трето лице- 30934,92лв;
Б/сума в
размер, равняващ се на остатъка от продажната цена, представляващ разликата
между договорената цена и платеното капаро ще се плати на продавача по банков
път на продавача след представяне на доказателства за вписана първа по ред
законна ипотека в полза на кредитиращата купувача И.Н.К. „Уникредит
Булбанк".
Между
страните няма спор, че сумите по точки А и Б от нотариалния акт, 30934,92лева и 14 124
евро са били преведени на продавача. Променените в първото съдебно заседание
фактически твърдения са за оспорване на получаването на сумата от 11000 евро.
С договора, обективиран в нот.акт № 23
т.1 рег.№ 711/15.04.2014г., вписан в СВ акт № 63 t.XIX per. № 7712/ 16.
04.2014г., И.Н.К. е продал на от.Д.Ж. процесния имот за цена от 37700 евро,
която сума е изплатена изцяло по посочения в акта начин.
Плащането на цената по този договор
не е спорно и се установява от представените преводни нареждания и извлечения
от сметки.
Представен е
предварителен договор от 07.07.2014г., с който Л. В. като пълномощник на
собственика продавача И.К., се задължила да прехвърли на Ж. правото на
собственост върху описания апартамент за цена от 37700 евро, от които 3770 евро
се заплащат като капаро по банков път, а остатъка от 33930 евро се заплаща в
деня на окончателния договор, който ще се сключи до 24.04.2014г. Договорът
съдържа изричната уговорка, че по отношение на имота има сключени и
непрекратени договори за наем /t.IV.4/, а съгласно t.VI.9 в деня на нотариалното изповядване
купувачът следвало да сключи със заварения наемател нов договор за наем за срок
от една година. Едновременно с това Ж. заплатила в брой на представител на „Дом
БГ" ООД предварително уговореното възнаграждение за посредническата услуга
в размер 3% от първоначално договорената цена от 40000 евро или 1200 евро,
което е удостоверено с представените разписка и фискален бон.
На
23.03.2014г. между А.Й.Й. и купувача Д.З.Ж. е подписан договор с нотариална
заверка на подписите peг. № 766/ 23. 04. 2014 г. на
нотариус К. Иванов, с който Д.Ж. е предоставила на А.Й.Й. /К./ апартамента за
временно безвъзмездно ползване за срок от една година, а Й. се задължила да
върне имота при прекратяване действието на договора с изтичане на едногодишния
срок, считано от 23.04. 2014г.
Във връзка с
изложеното в отговора на Ж. по повод освобождаването на имота са представени
нотариална покана от 21. 03. 2015г., констативен протокол от 24. 04. 2015г. на
нотариус П. М., заповед № 3080/28. 05. 2015г. по ч.гр.д. № 5018/015 г. на Варн.
районен съд XXXIII състав, издадения по това дело изпълнителен лист и протокол
за въвод от 16. 07.2015г. за въвод във владение по изп.дело № 2015808400661 по
описа на ЧСИ 3. Димитров, рег.№ 808. Не е спорно, че от извършване на въвода, имотът се владее от отв. Ж..
От
показанията на разпитаните свидетели се установява следното:
Свидетелката Д. Т. С. се
запознала с ищцата случайно при посещение в друг офис. Разбрала, че Й. се
притеснява за изплащането на кредита си към „ Ай Еф Джи лизинг". Затова
свидетелката завела А. при своя позната- Е. Т., която се занимавала с консултантски
услуги по покупко-продажба на имоти с банкови кредити. Присъствала на разговор
между двете, на който Тодорова предложила вариант, при който трето лице да
изтегли кредит, с който Й. да погаси досегашното си задължение. Е. предложила
такова лице да бъде зет й той да изтегли заема за погасяване на кредита на А.,
като за това ще е необходимо А. да прехвърли апартамента на И., след което тя
щяла да има шест месеца за да върне на И. изтеглената сума. Свидетелката
възприела това като даден от Е. на А. съвет. Твърди, че е присъствала и на
друга среща между А. и Е. но уточнява, че за „движението на нещата" по-нататък
знае от Е.. Пак от нея впоследствие научила, че И. не желае да чака повече от
шест месеца и продава апартамента на жена, която била съгласна А. да живее още
една година. Заявява, че не е присъствала на разговор между И. и А. при който И.
да е изразявал съгласие да предостави заем на А. срещу нейното жилище като
обезпечение, както и на какъвто и да е разговор между тях. По-нататък в
показанията си твърди, че е присъствала на общо три срещи между А. и Е., като
обаче отново пояснява, че за уговорките между тях, вкл. тези за участие на И.,
знае от Е..
Свидетелката Л. М. В.
живее на съпружески начала с И.Н.К.. Знае, че А. отишла при майка й Е.
Т. за съвет. Била посъветвана да намери доверен човек, който да изтегли кредит,
като с получената сума А. погаси досегашния кредит и след шест месеца да върне
парите като си намери работа. От показанията на свидетелката е явно, че има
тази информация от майка си. След известно време А. дошла, по израза на
свидетелката, „с ясната представа" да си продава апартамента. Искала да
получи пари, за да си върне заема. Във връзка с това майката на свидетелката й
се обадила, тъй като имотът се продавал изгодно. В. и К. решили да го купят. А.
искала да остане година - две като плаща наем и те се съгласили, защото така от
наемите щели да си изплащат кредита. Заявява, че предложението от А. е било
именно за продажба, което страните впоследствие потвърдили и пред нотариуса. Относно поставеният въпрос - защо пред разследващ полицай И. и
майка й са казали друго, че жилището е закупено с цел да подпомогнат А. да плати кредита и след
като върне парите след шест месеца, тя да си върне парите, свидетелката
отговаря, че заявеното в тези показания не отговаря на истината. В този период
тя и нейното семейство, т.е И.К. и майка й Е., били под голям стрес,
защото не знаели за какво става дума. Тъй като И.К. е германски гражданин се
посъветвали с адвокат в Германия и се оказало, че за извършената продажба в България
К. дължи данъци в Германия и там може да бъде обвинен в укриването им. Само
поради страха от санкцията те дали на разследващия полицай невярна информация.
В показанията си Свидетелката Л. М. В. обяснява, че А. останала в имота и не пожелала да
сключи договор за наем с тях, защото им имала доверие. Когато свидетелката и К.
решили да продадат апартамент и го обявили чрез брокерска фирма, там
многократно били водени клиенти за оглед. Тъй като А. живеела в апартамента, тя
отваряла при всеки от огледите и присъствала на тях и при разговорите с
водените от фирмата клиенти. Тя била напълно наясно, че имота се продава, но
никога не е имала каквито и да е възражения във връзка с продажбата нито е
заявявала пред В. или пред евентуалните купувачи претенции за имота. Уговорката
с А. била тя да продължи да живее в имота още две години и да плаща на И. наем
от 380лв. месечно. Наемът за тези две години бил платен като след сделката
между тях част от общата наемна цена от 8-9 хиляди лева била преведена от А. на
И., а друга част му била дадена в брой, които той внесъл в банката.
Свидетелката С. Д.Д. работи като брокер в кантора „ДОМ
БГ" и е била посредник по продажбата от К. на Ж.. До информацията за имота
достигнали чрез частна обява на Л. В. в сайт за обяви. Имотът би обявен за 40
хиляди евро. Ж. проявила интерес към имота и имало среща между нея и В..
Впоследствие
свидетелката разбрала, че в имота има наемател, който Л. държала да остане там
още една година. Това било причината да се намали цената от 40 хиляди евро на
37700 евро с наема за една година в приет от двете страни размер. Присъствала е
на огледа на имота от Ж. в присъствието на А., която не изразила някакво възражение
по евентуалната продажба, а се съгласила да освободи жилището до една година.
Бил сключен и предварителен договор, в който било включено условието за
оставането на наемателя. Според свидетелката В. и Ж. се виждали за пръв път на
огледа и сделката била поводът за тяхното запознанство.
При така
установените факти, съдът приема следните правни изводи:
Според
твърденията на ищцата страните по процесния договор не са желаели прехвърлянето
на собствеността, а са извършили продажбата преследвайки друга правна цел -
обезпечаване на парично задължение на А.Й. към И.К., като по този начин са
заобиколили забраната по чл.152 ЗЗД за предварително уговаряне на начин на
удовлетворение на кредитора, различен от предвидения в закона. Съдебната
практика приема, че в този случай договорът за продажбата е привиден, като
обаче е нищожно и прикритото с него него съглашение за обезпечаване на дълг
чрез прехвърляне на собственост поради противоречие със законовата забрана по
чл. 152 ЗЗД.
Страната,
която твърди, че сделката за прехвърляне на собствеността е извършена в
обезпечение на паричен дълг, следва да установи твърдяното заемно
правоотношение и обезпечаването му с прехвърления имот, като в тази хипотеза за
установяването на заемното правоотношение не важи ограничението за доказване по
чл.164 ал.1 т.З ГПК, защото страната, която цели да го установи, не претендира
последиците от договора за заем. Във връзка с доказването на привидността на
нотариалния договор се приема, че то се подчинява на правилата за доказване на
симулацията по чл.165 ал.2 ГПК, съответно и чл.165 ал.1 ГПК - при наличие на
договор за заем между страните по продажбата той би могъл да се преценява като
обратен документ с оглед доказването на привидността, а при изгубване или унищожаване
на документа свидетелите са допустими, ако се докаже това е станало не по вина на страната.
Твърденията на ищцата за наличие на заемно правоотношение с И.К. и за извършване на продажбата с цел обезпечаване на задължение на
привидния продавач, следва да се приемат за недоказани.
Приложените
по делото обяснения дадени в предварителна проверка извършвана от орган
на МВР биха могли
да се считат като основание за допускане на гласни доказателства за разкриване
на привидността на продажбата с оглед разпоредбата на чл.165 ал.2 ГПК. Те обаче не
могат да се преценяват и обсъждат като доказателство в граждански процес,
най-малкото защото не са събрани непосредствено. Следва да се има предвид, че
даването на обяснения в случая не е извършвано по образувано досъдебно
производство, когато лицата има качество на свидетели, а представляват всъщност
извънпроцесуално действие в рамките на проверка по реда на Закона за МВР.
Всякакви доводи за наличие на наказателна отговорност във връзка с тези
показания поначало са без значение за
настоящия спор.
Показанията
на свидетелката С. съдържат нейни
впечатления от една среща между ищцата и трето лице - Е. Т., на която
последната била дала съвет имотът да се прехвърли на трето лице, което да
изтегли заем, с който да се погаси съществуващия към този момент дълг на А.Й.,
като предложила това да е И.К.. Подобни показания не могат да имат
доказателствена стойност по отношение на релевантния за спора факт за наличие
други уговорки между ищцата и ответникът И.К., които те да са прикрили с договора за
продажба. Няма твърдения и данни Е. Т. да е действала от името на И.К. и по
какъвто и да начин той да е бил обвързан с последиците от собствените се действия. Свидетелката С.
не е присъствала на какъвто и да е разговор между ищцата и И.К., нито е
разговаряла с него по повод на продажбата, като дори не твърди да го познава.
Следователно въз основа на нейните показания не би могло да се установи
твърдяното от ищцата заемно правоотношение и сключването на продажбата с цел
неговото обезпечаване.
Тезата на
ищцата не се подкрепя и от съдържанието на самия договор, който включва условие
част от цената да се плати от купувача чрез пряко плащане на кредитор на
продавача за погасяване на негово задължение, обезпечено с ипотека върху имота.
Оспорването на получаването на сумата от 11000 евро според променените
фактически твърдения е неуспешно, като доказателства в тази насока неса ангажирани от ищцата. Извършеното оспорване включва опровергаване на съдържанието на изходящ от
страната /продавача/ частен документ, какъвто е нотариалния договор между
страните, поради което съдът не може да извежда изводи основани
на свидетелски
показания поради тяхната недопустимост. Твърдението за „връщане" от
продавача на купувача на част от получената цена е недоказано, но и поначало е
без значение за спора.
Показанията
на свидетелката В.
потвърждават, че действително ищцата е потърсила нейната майка Е. Т. за
съдействие и съвет, но била посъветвана единствено да намери човек, който да
изтегли кредит, с който да се погаси нейното задължение, като до шест месеца
върне парите. Точно това е възприела пряко и свидетелката С.. Същевременно В. сочи категорично, че след
известно време А. дошла с „ясната представа да са продава апартамента".
Ответницата Д.Ж. е
добросъвестен купувач на
недвижимия
имот, чийто права съгласно чл.17 ал.2 ЗЗД не се засягат от установяването на
привидността /в случай, че е доказана, какъвто не е настоящия/ . Нормата е въведена в интерес на
правната сигурност и брани правата на трети добросъвестни приобретатели на
недвижими имоти от последиците от този вид нищожност, обусловена от
симулативното съглашение на страните по предходния договор, което не би могло
да е известно на трети лица. Добросъвестността на приобретателя тук се състои в
незнанието на фактите, от които произтича привидността на предходното
съглашение, в случая - в незнанието на привидната уговорка между тези лица и
прикритото съглашение тяхно съглашение. По общо правило и по аналогия със
сходни хипотези, в които добросъвестността има правно значение, тя и в този
случай се предполага. В исковата молба отсъстват твърдения за подобни факти
относно знание на купувача Ж., като останаха недоказани са твърденията за
предходно познанство между Ж. и К., които всъщност са и без значение.
С
оглед изхода от спора, разноските направени от ответниците следва да бъдат
присъдени в тежест на ищцата. От
представените списъци се установява, че всеки от ответниците е заплатил
адвокатско възнаграждение на своя процесуален представител в размер на 3000
лева.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от
А.Й.Й. с ЕГН ********** *** срещу И.Н.К., германски гражданин, р.на *** г. в гр. Варна, с адрес в РБългария –
гр.Варна, ж.к. „Трошево“ 55, вх. Ж, ет.6, ап. 23 иск за прогласяване
за недействителен договора за продажба от 24.09.2013г, вписан в СВ № 176 т.LVII д.№ 11964
вх.рег.№ 21777/ 24. 09. 2013г., с който ищцата е продала на И.Н.К. апартамент с
идентификатор 10135.2560.47.10.33 в гр.Варна ул."Васил Друмев" №15
вх.Д ет.6 ап.28 поради това, че страните предварително са уговорили начин за
обезпечаване на заема, различен от ипотека и са прехвърлили имота с уговорката
за обратното му изкупуване за недействителен, на основание чл. 26 ал.1 ЗЗД вр.чл.152 ЗЗД
ОТХВЪРЛЯ предявения от А.Й.Й. с ЕГН ********** *** срещу Д.З.Ж. с ЕГН **********
*** при участието на И.Н.К. като трето
лице-помагач, за приемане за установено, че ищцата е собственик на апартамент с
идентификатор 10135.2560.47.10.33 в гр.Варна ул."Васил Друмев" №15
вх.Д ет.6 ап.28 и за предаване на владението му, на основание чл.108 ЗС.
ОСЪЖДА А.Й.Й. с ЕГН ********** *** ДА ЗАПЛАТИ на И.Н.К., германски гражданин, р.на ***
г. в гр. Варна, с адрес в РБългария – гр.Варна, ж.к. „Трошево“ 55, вх. Ж, ет.6,
ап. 23 сумата от 3000 лева,
представляващи направените по делото разноски, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.
ОСЪЖДА А.Й.Й. с ЕГН ********** *** ДА ЗАПЛАТИ на Д.З.Ж. с ЕГН ********** *** сумата от
3000 лева, представляващи направените по делото разноски, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред
Варненски апелативен съд в двуседмичен срок от връчване на съобщението до
страните.
СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД: