Определение по дело №2995/2019 на Районен съд - Стара Загора

                                               

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

 №………………….     24.06.2019г.             гр. Стара Загора

 

СТАРОЗАГОРСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД              VI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ

На 24 юни                                2019 г.

В закрито заседание в следния състав:

 

                                     ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТАНЯ ИЛКОВА                                                       

Секретар:

Прокурор: 

като разгледа докладваното от съдия ТАНЯ ИЛКОВА

гр. дело № 2995 по описа за 2019 година.

 

    Производството е образувано по предявена искова молба на „Имоти за Вас” ООД, гр. Варна, против Г.Б.Ж. ***.

   СЪДЪТ, в изпълнение на разпоредбата на чл. 131, ал.1 от ГПК, е връчил препис от исковата молба, ведно с приложенията към нея на ответника, като е дал указания на последния във връзка с упражняване на правата му по ГПК. Ответникът в законоопределения срок  е депозирал писмен отговор на исковата молба.

     Като взе предвид депозираната искова молба и постъпилия писмен отговор, съдът счита, че с оглед изясняване на делото от фактическа страна следва да бъдат приети като доказателства приложените към молбата документи, тъй като същите са относими към спора и са годни доказателствени средства по смисъла на ГПК. Следва да се произнесе по направените искания.

     Съдът счита, че с оглед изясняване на фактическата обстановка по делото, се явява необходимо назначаването на съдебно – икономическа експертиза, като вещото лице да отговори на поставените в исковата молба въпроси.

Съдът счита, че следва да напъти страните към  доброволно уреждане на спора, включително и чрез използване на процедура по медиация или други способи. Следва да укаже на страните, че неявяването на някоя от страните, която е редовно призована, не е пречка за разглеждането на делото; че при неподаване в срок на писмен отговор, респ. невземане на становище по отговора, и неявяване в съдебно заседание, без да е направено искане за разглеждане на делото в отсъствие на страната, насрещната страна може да поиска постановяване на неприсъствено решение или прекратяване на делото, както и присъждане на разноските; че с писмена молба могат да заявят желание да ползват правна помощ при необходимост и право на това.

   Водим от горното и на основание чл.140, ал.1 и ал.3  от ГПК, съдът

                   О  П  Р  Е  Д  Е  Л  И :

 

          ПРИЕМА като доказателства по делото, представените от ищеца заверени копия на:   Заверено копие на Договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 03.05.18г., ведно с Приложение №1; Заверено копие на Посреднически договор за ексклузивна продажба на недвижим имот от 11.07.17г.; нот. акт за покупко-продажба на недвижим имот №161, том I, рег.№5021, дело №113/18г. на Нотариус Людмила Гонова, с район на действие ВРС, рег.№ 116 на Нотариалната камара и Справка за имот – копия; извадка от TP, удостоверяваща процесуалното качество на дружеството - ищец, като търговец по смисъла на ТЗ.

         ПРИЕМА като доказателство по делото заверено копие  от извлечение от моряшки паспорт на Г.Б.Ж..

 

          В съдебно заседание ответникът да заяви дали ще се ползва от приложеното копие на акт за раждане/ приложено към молба от Биньо Ж./, като в противен случай, ищецът да представи копие от същия акт.

 

         ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на ищеца да води в съдебно заседание едно лице, което да бъде изслушано в качеството на свидетел, относно изложените в исковата молба обстоятелства.

 

         ДОПУСКА в качеството на свидетел за ответника лицето Биньо Георгиев Б., при режим на довеждане, за установяване на исканите от страната обстоятелства.

 

СЪОБЩАВА на страните ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД по делото :

Ищецът „Имоти за Вас” ООД, гр. Варна, чрез пълномощника си, твърди в исковата молба, че дружеството има за основен предмет на дейност осъществяването на посредничество при сделки с недвижими имоти. По повод осъществяваната от дружеството дейност, на 03.05.18г. ответникът Г.Б.Ж. потърсил съдействието на дружеството, с цел закупуване на тристаен апартамент в гр.Варна. В тази връзка, между ищеца и ответника  бил подписан Договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 03.05.2018г. По силата на договора, ответникът възложил, а ищцовото дружество приело да проучи пазара, да извърши действия по намиране и предоставяне за оглед на подходящи имоти в гр.Варна, срещу насрещно поето от възложителя задължение, да заплати възнаграждение в размер и начин на плащане, съгласно договореното в чл.З и чл.6.3-6.6 от Договора. Срокът на договора бил до покупка на недвижим имот.

Ищецът подходил с нужния професионализъм и за кратък период от време предложили на възложителя подходящи имоти, отговарящи на търсенето му. На ответника били предложени седем имота, на които в периода от 03.05.18г. до 14.05.18г. бил извършен оглед от негова страна. Документирането на извършените от ответника огледи се осъществявало с негов подпис в Приложение №1, представляващо неразделна част от Договора за посредничество, като срещу всеки огледан от възложителя имот, той полагал подписа си.

Така, на 03.05.18г., от страна на ответника бил извършен оглед на предложен от ищеца недвижим имот, находящ се в гр.Варна, ул. „Константин Фотинов” № 16, ет. 1 , ап.2, което било удостоверено с негов подпис в Приложение № 1. Огледът бил организиран от ищцовото дружество и на него присъствал ответникът Г.Б.Ж. и служител на дружеството. Имотът се предлагал от страна на продавача за сумата от 92 000 евро. Между продавача на имота и ищцовото дружество, на 11.07.2017г. бил сключен посреднически договор за ексклузивна продажба на недвижимия имот, находящ се в гр.Варна, ул.”Константин Фотинов” №16, ет.1 , ап.2.

Ответникът харесал и силно се заинтересувал именно от този имот. След огледа на последния имот, посочен в Приложение № 1, който бил на 14.05.18г., му предлагали и други имоти, но с различни доводи, той отказал да ги огледа и посети, което породило у тях съмнение. Преди няколко седмици, след направена справка в Агенцията по вписванията, служители на ищцовото дружество установили, че имотът, находящ се в гр.Варна, ул.”Константин Фотинов” № 16, ет.1, ап.2, на който ответникът извършил на 03.05.18г. оглед с посредничеството на ищеца, бил закупен на 03.07.18г. за сумата 89 000 евро от Биньо Георгиев Ж., с ЕГН: ********** - баща на ответника. За извършената сделка бил съставен нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 161, том I, рег.№5021, дело №113/18г. на Нотариус Людмила Гонова, с район на действие ВРС, рег,№116 на Нотариалната камара. Нот. акт е вписан в Службата по вписвания с вх.рег.№17342/03.07.18г., дв.вх.рег.№ 17230, Акт №115, том XLIII, дело 9273.

По силата на разписания от ответната страна Договор за посредничество при покупка на недвижим имот, за Г.Б.Ж. възникнало задължение да заплати на ищцовото дружество сумата 5221.98лв/левовата равностойност на 2670 евро по фиксинга на БНБ/, представляваща посредническо/комисионно/ възнаграждение за извършеното от ищцовото дружество посредничество, съгласно предвиденото в т.З и Р-л III, т.6.2-6.6 от Договора. Съгласно посочените договорни разпоредби, в случай, че възложителят закупил недвижим имот, информация за който е получил от ищеца, следвало да заплати на ищцовото дружество уговореното възнаграждение в размер на 3% от договорената покупна цена, но не по-малко от 500 евро, като възнаграждението било дължимо от купувача при подписване на предварителен договор между него и продавача. Същевременно, съгласно т.6.5 от Договора, ответникът се задължил да води преговори и осъществява сделка с предложен от агенцията имот, включен в Приложение №1, само чрез нея. При неспазване на това условие, в случай, че закупи имота, дължал уговореното комисионно възнаграждение, независимо дали Агенцията е изпълнила другите си задължения по договора. Възложителят дължал уговореното в договора възнаграждение и когато имотът бъде закупен от свързани с него лица по смисъла на т.1-т.5 от параграф 1 от ДР на ТЗ. Ищецът твърди, че купувачът Биньо Георгиев Ж., е баща на ответника и свързано лице с ответника по смисъла на тази разпоредба /попада в кръга на свързаност, посочен в т.6.6 от Договора/.

Тъй като не били уведомени за датата на сключване на предварителен договор, нито били сигурни, че такъв е подписан, дължимото възнаграждение следвало да се определи на базата на посочената в нотариалния акт покупна цена, а именно сумата 89 000 евро. Посредническото им възнаграждение се определяло на сумата 5221.98лв /левовата равностойност на 2 670 евро по фиксинга на БНБ/, представляващо 3% върху покупната цена от 89 000 евро.

 

Съгласно чл.86, ал. 1 от ЗЗД, при неизпълнение на парично задължение, длъжникът дължи обезщетение в размер на законната лихва от деня на забавата. Поради това, ищецът претендира и законна лихва за забава, считано от 04.07.18г.- датата, следваща нотариалното изповядване на сделката за покупко-продажба на недвижимия имот, до 22.01.19г. - датата на завеждане на настоящата искова молба.

Въз основа на изложеното, твърди, че между „ИМОТИ ЗА ВАС” ООД, с ЕИК: ********* и ответника Г.Б.Ж., е възникнала валидна облигационна връзка. Налице е изпълнение на задълженията от страна на ищеца, изразяващо се в намиране на подходящ имот за покупка от страна на Г.Б.Ж., а именно - апартамент, находящ се в гр.Варна, ул.”Константин Фотинов” № 16, ет.1 , ап.2. Имотът бил закупен от бащата на ответника, в резултат на посредничеството на ищцовото дружество, доказателство за което е подписаното от ответната страна Приложение №1 и Договор за посредничество. Ответникът не изпълнил възникналото задължение за заплащане на комисионно/посредническо/ възнаграждение.

От дружеството ищец провели разговор по телефона с Г.Б.Ж., обяснили му, че им дължи посоченото възнаграждение, поканили го в офиса, за да се разберат, но до момента плащане към ищеца нямало, както и желание за разговор.

Предвид изложеното, за ищцовото дружество се поражда правен интерес от предявяване на настоящите искове.

Ищецът моли, след доказване на твърденията му, съдът да постанови решение, с което да осъди ответника - Г.Б.Ж., с ЕГН: **********, на основание чл.79, ал.1 и чл.86, ал.1 от ЗЗД, да му заплати сумата от 5516.44 лв., както следва:

- Сумата от 5221.98лв - левовата равностойност на 2 670 евро по фиксинга на БНБ/, представляваща комисионно/посредническо/ възнаграждение, съгласно Договор за посредничество, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на настоящата искова молба, до окончателното и изплащане.

- Сумата 294.46лв., представляваща законна лихва за забава върху главницата 5221.98лв, считано от 04.07.18г.- датата, следваща нотариалното изповядване на сделката за покупко-продажба на недвижимия имот, до 22.01.19г. - датата на завеждане на настоящата искова молба.

Претендира за сторените съдебно-деловодни разноски, включително разходи за процесуално представителство.

Банковата сметка на ищцовото дружество е:

IBAN: *** "Първа инвестиционна банка” АД

Ответникът Г.Б.Ж., чрез пълномощника си, е депозирал писмен отговор на исковата молба в законоопределения срок. Счита предявените обективно съединени искове за допустими, но неоснователни и недоказани, като излага следните  съображения:

Действително между ищеца и ответника е бил сключен на 03.05.2018 г. договор за посредничество при покупка на недвижим имот, вследствие на който са организирани и проведени огледи на недвижими имоти, посочени в протокола, представляващ приложение към договора, като сред тях е имотът, находящ се в гр. Варна, ул. „Константин Фотинов” № 16, ет. 1, ап. 2. Последният бил придобит от Биньо Георгиев Ж., ЕГН **********, чрез покупко-продажба, за което е съставен и подписан Нотариален акт № 161, том 1, № 5021, дело № 113/2018 г. на Нотариус Людмила Гонова, peг. № 116 на НК, с район на действие Районен съд Варна, вписан в Службата по вписвания с вх. peг. № 17342/03.07.2018 г., дв. вх. per. 17230, Акт № 115, том XLI1I, дело 9273.  Не отрича, че същият му е баща и следователно свързано с него лице по смисъла на параграф 1. т. 1-5 от ДР на ТЗ.

Съгласно горецитираният договор за посредничество, както правилно отбелязвало ищцовото дружество, ответникът дължал на същото заплащане на посоченото комисионно (посредническо) възнаграждение при изпълнение на задълженията на посредника, включително в случай, че свързано с него лице закупи имот в резултат на посредничеството на ищеца.

Конкретният договор изцяло попадал в приложното поле на чл. 49-51 ТЗ, още повече, че процесния недвижим имот, за който е осъществено посредничеството, не представлявал вещ за лично потребление по смисъла на чл. 318. ал. 2 ТЗ. Сочи, че Договорът за посредничество е абсолютна търговска сделка по смисъла на чл. 1, ал. 1, т. 4, предл. 2 ТЗ. Касае се до дейност, упражнявана по занятие от търговец, който е специализиран в осъществяване на определени сделки или на сделки с определени обекти от гражданския оборот. Няма спор и в теорията и в практиката, че търговският посредник има правото на възнаграждение, съобразно уговорката му с възложителя, ако посредникът е свързал страните по него /виж определение № 383 от 25.05.2011 г. на ВКС по т. д. № 689/2010 г., I т. о„ решение № 1406 от 7.1.1994 г. по гр. д. № 390/93 г.. на състав на V-то г. о. на ВС и определение № 690 от 21.10.2010 г. пот. д. № 328/2010 г. на I т. о. на ВКС/. Ключовото задължение, ядрото на правоотношението е осъществяването на посредничеството, т. е. осъществяването на контакт между страните - продавач и купувач. Предмет на договорът за посредничество не е извършването на определена работа, а постигането на определен резултат - свързване на страните за сключването на сделки. Такъв е предметът и на конкретния „договор за посредничество при покупка на недвижим имот” - по арг. от т. 4.4. и т. 6.3 от договора изпълнението на посредничеството настъпва с постигането на съгласие между страните и сключването на предварителен или окончателен договор. За разлика от договора за поръчка и за изработка, договорът за търговско посредничество за сключване на договора за покупко-продажба на недвижим имот включвал не само задължение за организиране на огледи, но и посредничество за постигане на съглашение между страни по сделка, съдействие за проучване на цени, за снабдяване с информация и документи за имота. В този смисъл е и практиката на съдилищата - вж. решение № 3660/27.5.2015 г. по в. гр. д. № 12365/2014 г. по описа на СГС, решение от 20.06.2014 г. по в. гр. д. № 17077/2013 г. по описа на СГС. решение от 16.10.2014 г. по в. гр. д. № 295/2014 год. по описа на СГС, решение от 04.11.2013 г. по в. гр. д. № 1702/2013 г. по описа на ПОС. V гр. с-в. Не било нужно посредникът да взема и непосредствено участие в преговорите по сделката, както и двете страни да изпълнят изцяло задълженията си по сделката. Достатъчно било сключването на сделката да е в резултат от това, че посредникът е поставил в контакт страните - /К„ К„ Систематичен курс по Българско Търговско право. Второ издание, София, Придворна печатница, 1939 г., стр. 437/.

В конкретния случай обаче не били налице предпоставките за заплащане на претендираното възнаграждение, тъй като „ИМОТИ ЗА ВАС" ООД, ЕИК ********* не е изпълнило договорните си задължения. Посредникът не е изпълнил задълженията дори и в минимално необходимото съдържание, а именно: да свърже страните, каквото задължение в разписано в т. 4.4. от процесния договор. Това била и причината ответникът да не изпълни задължението си по т. 6.5 от договора. Той бил поставен в обективна невъзможност от страна на посредника, който така и не свързал страните, за да може да се извършат съответни проучвания за имота, да се преговоря по съществените условия на договора за покупко-продажба, да се сключи предварителен, респективно окончателен договор под формата на нотариален акт.

След огледа на горепосочения имот, проведен от представител на ищеца и ответника на 03.05.2018 г. до неговото заминаване на рейс (24.06.2018 г.). тъй като същия е моряк по професия, а и след това Агенцията не била отправяла покана до ответника за среща, респективно преговори със собственика на имота, нито е организирала подобна.

Това била и причината бащата на ответника Биньо Георгиев Ж. да се свърже самостоятелно със собственика на имота, чрез получаване на телефонния му номер от лице, живеещо в жилищната сграда в гр. Варна, ул. „Константин Фотинов” № 16. Осъществяването на сделката за покупко-продажба, включително свързването със собственика, преговорите по намаляване на цената и проверката за тежести на имота били извършени от бащата на ответника, Биньо Георгиев Ж., т.е. нито едно от действията, свързани с придобиването на имота не е било в резултат на посредничеството на ищеца.

Досежно представения от Агенцията посреднически договор за ексклузивна продажба на недвижим имот, намира същия за неотносим към настоящия правен спор. Съгласно разпоредбата на чл. 21, ал. 1 от ЗЗД, договорът поражда своето действие между страните. По изключение, когато това е установено в закон, договорът може да породи действие и спрямо трети лица. Тези трети лица няма да са страни по договора, а само могат да черпят права от него. Договорът в полза на трето лице не може да налага задължения за третите лица. Следователно тук договорът няма да има силата на закон за третото лице, защото то няма да е страна по него, респективно този договор по никакъв начин не влияе върху правната сфера на ответника.

Ответникът моли съдът да отхвърли предявената искова молба, като неоснователна и недоказана, алтернатовино да бъде намалена по размер. Претендира за направените разноски.

 

 

 

    УКАЗВА на страните по делото за възможността им да уредят взаимоотношенията помежду си, чрез алтернативни средства за разрешаване на спорове – медиация, както и чрез постигане на спогодба. По този начин ще бъдат значително намалени разходите за всяка от страните, като дължимата по делото държавна такса ще бъде намалена наполовина.

    УКАЗВА на страните, че неявяването на някоя от страните, която е редовно призована, не е пречка за разглеждането на делото; че при неподаване в срок на писмен отговор, респ. невземане на становище по отговора, и неявяване в съдебно заседание, без да е направено искане за разглеждане на делото в отсъствие на страната, насрещната страна може да поиска постановяване на неприсъствено решение или прекратяване на делото, както и присъждане на разноските; че с писмена молба могат да заявят желание да ползват правна помощ при необходимост и право на това.

     ВНАСЯ делото в открито съдебно заседание и НАСРОЧВА същото за 14.10.2019г. от 13.30ч., за която дата да се призоват страните. 

     Препис от определението да се връчи на страните.На ищеца да се връчи препис от постъпилия писмен отговор.  

                          РАЙОНЕН СЪДИЯ: