Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 25.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЬД, ГО, ІІ Е
въззивен състав, в публичното съдебно заседание на двадесет и пети
февруари две хиляди двадесет и втора година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАНКА ИВАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ПЕТЪР САНТИРОВ
мл. с. ЯНА ВЛАДИМИРОВА
при участието
на секретаря Елеонора Георгиева, като разгледа докладваното от съдия Иванка
Иванова гр. дело № 12864
по описа за 2020
г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 ГПК – чл.273 ГПК.
С решение № 9010 от 13.01.2020 г., постановено по гр. д. № 14458/2017 г. по описа на СРС, I ГО, 47 състав, са отхвърлени предявените от Б.Б.Т., З.С.П., М.З.П. и В.З.П. срещу „Н.Н.- Н. Н.“ ЕООД и „Т.Т.К.“ АД субективно съединени искове с правно основание чл.124, ал.1 ГПК вр. с чл.26, ал.2, предл.1 ЗЗД - за установяване по отношение на ответниците, че договорът за покупко - продажба, оформен в нотариален акт № 199/2007 г. на нотариус Б., с рег. № 32 от НК, е нищожен поради невъзможен предмет в частта, в която ЕТ „Н.-Н. – Н. Н.“ продава на „Т.Т.К.“ АД три броя паркоместа, находящи се в гр. София, *******, а именно: паркомясто № 1, на кота + 0.16 метра, с площ от 18.07 кв. м., при съседи: калкан, УПИ III-204, 205, паркомясто № 2 и маневрена улица; паркомясто № 2 на кота +0.16 метра, с площ от 18.07 кв.м., при съседи: паркомясто № 1, УПИ III-204, 205 и маневрена улица; паркомясто № 3 на кота + 0.16 метра, с площ от 18.07 кв. м., при съседи: рампа, УПИ III-204, 205, паркомясто № 2 и маневрена улица. Отхвърлени са предявените субективно съединени отрицателни установителни искове с правно основание чл.124, ал.1 ГПК - за установяване по отношение на „Т.Т.К.“ АД, че не е собственик на горепосочените три броя паркоместа. Ищците са осъдени, на основание чл.78, ал.3 ГПК да заплатят на „Т.Т.К.“ АД направените по делото в размер на 3 040, 48 лв.С решение № 114826 от 09.06.2020 г., постановено по горепосоченото дело, по реда на чл.250 ГПК, е оставена без уважение молбата на З.С.П., М.З.П. и В.З.П., за допълване на постановеното решение чрез произнасяне по предявен иск за нищожност на нотариален акт № 199/2007 г. по отношение на процесните паркоместа.С определение № 178989 от 18.08.2020 г., постановено по горепосоченото дело е изменено решението от 13.01.2020 г. в частта за разноските, като Б.Б.Т., З.С.П., М.З.П. и В.З.П., да заплатят на „Т.Т.К.“ АД, по 760, 12 лв., представляваща част от направените по делото разноски в общ размер 3 040, 48 лв.Срещу постановените основно съдебно решение от 13.01.2020 г. е депозирана въззивна жалба от ищците З.С.П., М. Ц.П. и В.З. П., с която го обжалват в частта, с която съдът е отхвърлил предявените от тях искове. Излагат съображения, че обжалваното решение е необосновано и неправилно, постановено в нарушение на материалния и процесуалния закон. Неправилно решаващият се е позовал на чл.37, ал.4 ЗУТ, която е приета през м.12.2015 г., оспорената сделка от 02.05.2007 г., разрешението за строеж е от 09.12.2004 г., а суперфицията е от 28.02.2005 г. Паркоместата не фигурират при площообразуването, има ги графично посочени в преработката. Считат, че неправилно решаващият е приел, че приложение намира чл.98 ЗС и паркоместата са принадлежност към склада. Също така не е посочено кои обекти обслужват процесните паркоместа. Поддържат, че паркоместата съставляват незаконен строеж, защото не е извършен в съответствие с изискванията на закона. Неправилно решаващият съд се е позовал на ТР № 3/2014 г., което не намира приложение в разглеждания случай. Съдът не е обсъдил нарушението на закона, което съставлява самостоятелно основание за нищожност на оспорения договор Липсват изложени съображения във връзка с доводите им за липсата на нотариално заверено съгласие за паркоместата, което прави незаконно одобряването на преработката на проекта. Съдът не е обсъдил и възраженията им за липсата на вещно – правно действие на договора, че паркоместата не са декларирани в данъчната служба от „Т.Т.К.“ АД, както и че от 2016 г. същите се ползват само от собствениците на земята, а не от посоченото дружество. Съдът не е обсъдил доказателствата за липсата на паркоместата в площообразуването, което е изготвено след преработката, както и възраженията им, че същите не съставляват самостоятелен обект на правото на собственост. Не е съобразил и заключението по допълнителната съдебно – техническа експертиза, съгласно което паркоместата не отговарят на необходимата квадратура и могат да бъдат ползвани само от собствениците на гаража пред тях за маневриране. Счита, че необосновано решаващият съд е приел, че процесните паркоместа са надлежно индивидуализирани в одобрения инвестиционен проект. Молят съда да отмени обжалваното решение и да уважи предявените искове. Претендират сторените по делото разноски.
В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор
на въззивната жалба от ответника „Т.Т.К.“ АД, с който я оспорва. Излага
съображения, че обжалваното решение е правилно и законосъобразно. Счита, че
процесните паркоместа са обособени след преработка на инвестиционния проект,
разпределение на кота + 0, 16, одобрена от СО – Район „Надежда“ на 14.10.2005
г. и съгласувана със собствениците на поземления имот, за което са положили
подписи. Законосъобразно решаващият съд е съобразил нормата на чл.37, ал.4 ЗУТ,
както и чл.98 ЗС, които намират приложение в разглеждания случай, съгласно
формираната съдебна практика. В нотариалния акт не са посочени проценти от ид.
ч. на сградата или от правото на строеж както не се посочват припадащи се ид.
ч. към мазетата, описани в площоразпределение от преди преработката за
ценообразуване на сградата на ул. „*****. Няма предвидени ид. ч. за мазе № 5 в
представения с исковата молба нотариален акт.
Твърди, че процесните паркоместа обслужват склада, закупени са заедно с
него в един и същи договор за покупко – продажба. Неправилно жалбоподателят
поддържа, че склад не може да има прилежащи паркоместа, а само към апартамент
или офис, тъй като в чл.37, ал.4 ЗУТ няма такова ограничение. Счита, че
паркоместата може да се прехвърлят отделно от обекта, към който принадлежат, но
само на собственик на друг обект в сградата, защото вссяко от тях има
характеристика на принадлежност. Моли съда да постанови решение, с което да
потвърди обжалваното решение. Претендира сторените по делото разноски.
В срока по чл.263, ал.1 ГПК не е постъпил писмен
отговор на въззивната жалба от ответника „Н.– Н. Н.“ ЕООД.
Постъпила е частна жалба от ищците З.С.П., М.З.П. и В.З.П.
срещу определение от 18.08.2020 г., постановено по реда на чл.248 ГПК. Излагат
съображения, че неправилно решаващият съд е разделил разноските поравно между
ищците. Считат, че ищецът Б.Б.Т. дължи 1 520, 24 лв., тъй като процесния парцел
е създаден чрез обединяване на два имота, единият от които е собственост на
посочения ищец. Молят съда да отмени обжалваното определение, като постанови Б.Б.Т.
да заплати сумата от 1 520, 24 лв., а на останалите ищци да заплатят по 507, 75
лв.
В срока по чл.276, ал.1 ГПК не е постъпил писмен
отговор на частната жалба от ответниците.
Съдът, след като прецени представените по делото
доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл.12 ГПК
и чл.235, ал.2 ГПК, приема за установено следното от фактическа страна:
СРС е сезиран с обективно и субективно съединени
искове съответно с правно основание чл.26, ал.2, предл.1 ЗЗД и чл.124, ал.1 ГПК. Ищецът Б.Б.Т. твърди, че
на 05.12.2003 г. с нотариален акт за дарение на недвижим имот № 157, том II,
рег. № 4777, по н. д. № 324/2003 г. на нотариус Ц.Д., рег. № 350, вписана в
регистъра на НК с район на действие СРС, е придобил правото на собственост
върху дворно място, представляващо тогава имот пл. № 223, находящ се в гр.
София, ул. „******, стара ул. „Физкултура“, нов и стар кв. № 840, по плана на
гр. София, район „Надежда“, м. „Триъгълника“, с площ от 316 кв. м., при съседи
на парцела: улица, парцел I-224, парцел III-204, 205, парцел IV-206 и парцел XIV-221. На 09.12.2003 г. СО – Район „Надежда“ е
издала разрешение за строеж № 193 на жилищна сграда в парцел XV-222, 223, кв.
840, м. „Триъгълника“, Район „Надежда“, на името на собствениците на двата
имота В.А.П. и Б.Б.Т.. На 28.05.2005 г. с нотариален акт за учредяване на право
на строеж № 41, т.II, рег. № 02625, н. д. № 0220/2005 г. на нотариус В.Б.,
нотариус с район на действия СРС, вписана под № 302 в НК, взаимно с В.А.П.,
собственик на поземлен имот, собственик на ПИ, находящ се в гр. София, ул. „******,
представляващ имот пл. № 222, от кв.840, по плана на гр. София, м.
„Триъгълника“, Район „Надежда“, целият с площ от 314 кв. м. при съседи на имота
по скица: ул. „Майор Димитър Думбалаков“, имот пл. № 223, УПИ III-204, 205, УПИ
IV-206 и УПИ XIV-221и Б.Б.Т., в качеството му на собственик на ПИ, находящ се в
гр. София, ул. „******, представляващ имот пл. № 223 от кв.840 по плана на гр.
София, Район „Надежда“, м. „Триъгълника“, с площ от 316 кв. м., при съседи на
имота: ул. „Майор Димитър Думбалаков“, УПИ I-224, УПИ
III-204, 205, имот пл. № 222, за които е отреден парцел XV-222, 223 от кв. 840 по
плана на гр. София, Район „надежда“, м. „Триъгълника“, целият с площ от 630 кв.
м., при съседи по скица: улица „Физкултура“, УПИ I-224, УПИ III-204, 205, УПИ
IV-206 и УПИ XIV-221, си учредили безвъзмездно право на строеж върху обекти в
предвидената за построяване масивна жилищна сграда, състояща се от партерен етаж,
три жилищни етажа, един жилищен етаж с таванно скосяване от северната страна и
тавански етаж с мезонети, като предвидили изграждане на 11 подземни гаража и 2
гаража в партрния етаж, 18 мазета, 2 магазина и едно шивашко ателие, два
четиристайни апартамент, 10 тристайни апартамента и 3 двустайни апартамента, с
разгърната застроена площ от 2 976, 63 кв. м. Собствениците на земята учредили
на Н. Л.Н., действащ като ЕТ „Н.Н.– Н. Н.“ правото да построи всички обекти,
посочени по – горе, както и правото на собственост въпху част от имотите в
сградата, а именно: 11 подземни гаража, 16 мазета, 2 магазина, 2 четиристайни,
8 тристайни апартамента и двустайни апартамента, 2 мезонета, като не е
предвидено право на строеж и собственост върху паркоместа. Твърди, че не е
учредявал право на строеж на паркомясто № 1, № 2 № 3 в имота на Н. Л.Н.,
действащ като ЕТ „Н.Н.– Н. Н.“. С нотариален акт № 199, т. III, рег. № 08959,
н. д. № 553/2007 г. на нотариус В.Б., рег. № 302 на НК, с район на действие
СРС, Н. Л.Н., действащ като ЕТ „Н.Н.– Н. Н.“ е продал на „т.Т.К.“ АД три броя
паркоместа, находящи се в гр. София, ул. *****, а именно: паркомясто № 1, на
кота + 0, 16 м., с площ от 18, 07 кв. м., при съседи: калкан, УПИ III-204, 205,
паркомясто № 2 и маневрена улица; паркомясто № 2 на кота + 0, 16 м. с площ от
18, 07 кв. м., при съседи: паркомясто № 1, УПИ III-204, 205 и маневрена улица; паркомясто
№ 3 на кота + 0, 16 с площ от 18, 07 кв. м., при съседи: рампа, УПИ III-204,
205, паркомясто № 2 и маневрена улица.
Излага съображения, че описаните паркоместа не могат да са предмет на
прехвърлителна сделка, тъй като не
представляват недвижима вещ по смисъла на ЗС, не съставлява обект по смисъла на
§ 5, т.39 ЗУТ, не е самостоятелен ПИ по смисъла на чл.19 ЗУТ и не са паркомясто
по смисъла на чл.55 от Наредба № 7, тъй като площта им е по – малка от
изискуемата. Молят съда да постанови решение, с което да отмени горепосочения
нотариален акт в частта, с която е прехвърлено правото на собственост върху
имоти, находящи се в гр. София, ул. „*****– описаните по – горе паркоместа
съответно № 1, 2 и 3. Поддържат, че
оспорената сделка не е произвела вещен ефект поради липса на сгъласие от страна
на собственика на земята, както и от наследниците на В.А.П.. Продавачът не би
могъл да се разпорежда с повече права, отколкото притежава. Съставеният
нотариален акт за прехвърляне на вещни права е нищожен, тъй като има невъзможен
предмет – описаните паркоместа нямат самостоятелна обособеност и не могат да бъдат
обект на право на собственост, нито на разпоредителни сделки. Паркоместата,
описани в нотариалния акт, не отговарят на установените в действащия
устройствен закон изисквания за самостоятелни обекти и не представляват годни
за извършване на разпоредителни сделки самостоятелни обекти.
С определение от 08.06.2018 г. СРС е констатирал, че
гр. д. № 41339/2017 г. на СРС, 47 състав има за предмет искове с предмет,
идентичен с предявения по делото, като различни са ищците. С оглед на това и на
основание чл.213 ГПК са съединени за разглеждане в едно производство исковете,
предмет на гр. д. № 14458/2017 г. и гр. д. № 41339/2017 г. на СРС, 47 състав.
Ищци по гр. д. № 41339/2017 г. на СРС, 47 състав, са З.С.П.,
М.З.П. и В.З.П., като наследници на В.А.П., починала на 29.07.2015 г.
Последната е била собственик по силата на арение от 15.02.1994 г. на дворно място от 314 кв. м., съставляващо имот пл. № 222,
кв.840, м. „Триъгълника“, с посочени съседи. Оспорена е същата сделка в частта
относно паркомясто № 1, 2 и 3, тъй като няма предвидено право на строеж и
собственост върху паркоместа. Когато е подписана преработката, учредителите на
правото на строеж га проверили дали правилно са отразени промените и не са
обърнали внимание, че на мястото на зелената площ са ситуирани без тяхно знание
и съгласие три паркомества. Впоследствие строителят им обяснил, че е планирал
паркоместата да бъдат ползвани от учредителите на правото на строеж като
частично обезщетение за забавеното строителство, тъй като те са собствени на
земята. Впоследствие първоначалният
строител ЕТ „Н.Н.– Н. Н.“ се е оттеглил и строителството на сградата е било
възложено на „Т.Т.К.“ АД. Твърдят, че не са учредили право на строеж върху
процесните паркоместа. Излагат
съображения, че същите не могат да бъдат обект на прехвърлителна сделка, тъй
като не съставляват недвижима вещ по чл.110, ал.1 ЗС, не са обект по смисъла на
§ 5,, т.39 ЗУТ, не е самостоятелен ПИ по чл.200 ЗУТ вр. с чл.19 ЗУТ, както и не
са паркомясто по смисъла на чл.55 от Наредба № 7, тъй като не отговарят на
изискванията за площ. Претендират
прогласяване нищожност на нотариалния акт за продажба на недвижим имот в частта
на паркоместа съответно № 1, 2 и 3, поради невъзможен предмет към момента на
сключването му, доколкото не съставляват самостоятелни обекти. Молят съда да признае за установено по
отношение на „Т.Т.К.“ АД, че не е собственик на процесните паркоместа.
С постъпилия в срока по чл.131 ГПК писмен отговор на
исковата молба ответникът „Т.Т.К.“ АД оспорва предявения иск. Твърди, че с
преработка на инвестиционния проект на кота + 0, 16 м., одобрена от СО – Район
„Надежда“на 14.10.2005 г. и съгласувана със собствениците на поземления имот – В.А.П.
и Б.Б.Т., за което са положили подписи, същите не само са дали съгласие за
преработката, но и за разположението на процесните паркоместа – върху
покривната част на придобития от дружеството поземлен склад с площ от 526 кв.
м., който съставлява самостоятелен обект в сградата. Поддържа, че процесните
паркоместа съставляват прилежаща част. В нотариалния акт няма посочен процент
от ид. ч. на сградата или от правото на строеж, както не е сторено и по
отношение на мазетата. Няма пречка процесните паркоместа да се прехвърлят отделно
от обекта, към който принадлежат, но само на собственик на друг обект в
сградата, защото всяко от тях има характера на принадлежност. С оспорената
сделка е купил подземен склад с прилежащите му паркоместа. Излага съображения,
че оспорената сделка е валидна и е произвела правно действие, включително и
вещно – транслативен ефект. Продавачът се е снабдил с данъчна оценка за
паркоместата, част от цената е платена за паркоместата, в Имотния регистър са
вписани отделни партиди на паркоместата. Макар и несамостоятелен обект,
паркоместата са реални, но и прилежащи към закупения подземен склад. По тази
причина нямали самостоятелен идентификатор по ЗИКР, но имат граници и площ,
аналогично на мазетата. Като прилежащ обект за тях няма изискване на нормативен
акт по отношение на площ. С оглед на това чл.55 от Наредба № 7 от 22.12.2003 г.
не намира приложение по отношение на процесните паркоместа. Дружеството е
лицензиран изпълнител на универсални и неуниверсални пощенски услуги. Всеки
склад предполага паркиране на превозни средства във връзка с товаро –
разтоварна дейност. С този мотив са придобити процесните паркоместа. Позовава
се на ТР № 3/2014 г. на ВКС, ОСГК. Твърди, че дружеството притежава в същата
сграда офис на четири нива с разгърната застроена площ от 717, 29 кв. м.,
заедно с припадащите се общо 27, 73 ид. ч. от общите части на сградата и
правото на строеж, магазин № 4 с площ от 8-, 80 кв. м. и 2, 53 % ид. ч. от
общите чати на сградата и правото на строеж. Процесните паркоместа са
разположени върху покривната част на подземния склад, собственост на
дружеството, разположени са върху този склад и не са в незастроената част от
дворното място. Дори да се приеме, че покривната част на подземния склад е обща
част на сградата, дружеството притежава повече от 50 % от общите части на
сградата от правото на строеж, поради което се легитимират и като собственици
на процесните паркоместа. Моли съда да постанови решение, с което да отхвърли
предявените искове. Претендира сторените по делото разноски.
В срока по чл.131 ГПК е постъпил писмен отговор на
исковата молба от „Н.-Н.Н.“ ЕООД, с който я оспорва. В оспорения нотариален акт
процесните паркоместа са надлежно индивидуализирани като самостоятелни обекти.
Собствениците на поземления имот са му учредили право на строеж, като на стр.2
било предвидено, че в изключителна собственост на приемателя на правото на
строеж остават всички самостоятелни обекти от гореописаната сграда с изключение
на тези имоти, за които учредителите взаимно и бевзъзмездно са си заплатили
правото на строеж. С оглед на това смита, че не се изисква ново учредяване на
право на строеж на обекти от преработката на проекта на сградата, при
положение, че не е променено обезщетението на собствениците на земята и всички
други самостоятелни обекти, каквито се явяват паркоместата, които са
собственост на приемателя. В.А.П. и Б.Б.Т. са се подписали под чертежите на
паркоместата на преработка от 2007 г., за да удостоверят съгласието си с
изменението на одобрения проект. В нотариалното производство са спазени всички
изисквания на закона – имотите са надлежно индивидуализирани, издадена е
данъчна оценка за тях. Целият парцел бил застроен. По време на строежа е
позволявал на собствениците на земята са спират на паркоместата, но не знае
защо са счели, че като собственици на земята под жилищния блок са собственици
на паркоместата, които са част от стоманобетонната конструкция, на която имало
тревна площ върху 10 см. Моли съда да постанови решение, с което да отхвърли
предявения иск.
С нотариален акт № 93, том XII, дело 2714/1994 г. от
15.02.1994 г. М. Й.С.е дарила на дъщеря си В.А.П. дворно място то 314 кв. м.,
съставляващо имот пл. № 222, в кв.840 по плана на гр. София, м. „Триъгълника“,
с посочени съседи.
С нотариален акт за дарение на недвижим имот № 157,
том II, рег. № 4777, дело № 324/2003 г. от 05.12.2003 г. Б.М.Т.и Е.Б.Т.са
дарили на сина си Б.Б.Т. дворно място, представляващо имот пл. № 223, находящо
се в гр. София, ул. „******, стара ул. „Физкултура“, нов и стар кв.840, по
плана на гр. София, Район „Надежда“, м. „Триъгълника“, с площ от 316 кв. м., с
посочени съседи.
По делото е представено разрешение за строеж № 193 от
09.12.2004 г., издадено от СО – Район „Надежда“ на В.А.П. и Б.Б.Т. за жилищна
сграда в имот XV-222, 223, кв.810, по плана на гр. София, м. „Триъгълника“. На
15.10.2007 г. главният архитект на Район „Надежда“ е одобрил преработка на
инвестиционен проекта, на основание
чл.154, ал.5 ЗУТ – промяна на вътрешни преградни зидове, увеличаване
височината на асансьора с една спирка до к + 14, 50, обединяване на ателиета на
к+14, 50 и к+16, 94.
С нотариален акт за учредяване право на строеж № 41,
том II, рег. № 02625, дело № 0220/2005 г. от 28.02.2005 г. В.А.П. и Б.Б.Т.,
като собственици на горепсоочените имоти са си учредили взаимно и безвъзмездно
са си отстъпили право на строеж върху изрично посочени обекти от предвидената
за построяване върху парцела масивна жилищна сграда, състояща се от партерен
етаж, 3 жилищни етажа, един жилищен етаж с изграждането на 11 подземни гаража и
2 гаража в партерния етаж, 18 мазета, 2 магазина и едно шивашко ателие, 2
четиристайни апартамента, 10 тристайни апартаменти, 4 двустайни апартамента, 2
мезонета, с разгърната застроена площ от 2 976, 63 лв., съгласно съгласуван
между собствениците и одобрен архитектурен проект с разрешение за строеж № 193
от 09.12.2004 г. на СО – Район „Надежда“, както следва: В.А.П. да построи и
получи в изключителна собственост апартамент 2, на първи жилищен етаж; шивашко
ателие на партерния етаж; гараж № 2, а Б.Б.Т. да построи и получи с
изключителна собственост апартамент № 13 на четвърти жилищен етаж; гараж № 1.
Собствениците на посмеления имот са учредили право на строеж на Н. Л.Н.,
действащ като ЕТ „Н.– Н. Н.“, правото на строеж върху всички обекти в масивна
жилищна сграда, описана по – горе, като стане собственик на всички обекти в
сградата, без посочените в раздел I, т.1 и 2.
С нотариален акт за продажба на недвижим имот № 199,
том III, рег. № 08959, дело № 553/2007 г. от 02.05.2007 г. Н. Л.Н., действащ
като ЕТ „Н.Н.– Н. Н.“ е продал на „Т.Т.К.“ АД подземен склад в процесната
жилищна сграда; паркомясто № 1 на кота + 0.16 метра, с площ от 18.07 кв.
м., при съседи: калкан, УПИ III-204, 205, паркомясто № 2 и маневрена улица; паркомясто
№ 2 на кота +0.16 метра, с площ от 18.07 кв.м., при съседи: паркомясто № 1,
УПИ III-204, 205 и маневрена улица; паркомясто
№ 3 на кота + 0.16 метра, с площ от 18.07 кв. м., при съседи: рампа, УПИ
III-204, 205, паркомясто № 2 и маневрена улица.
С нотариален акт № 111, том І, рег. № 1406, дело №
85/2006 г. от 16.03.2006 г. Н. Л.Н., в качеството си на ЕТ „ Н.Н.– Н. Н.“ е
продал на „Т.Т.К.“ АД магазин № 4 на партерния етаж в процесната жилищна сграда
с площ от 60, 80 кв. м., заедно с 2, 35 % от общите части на сградата, както и
офис с разгърната застроена площ от 717, 29 кв. м., на четири нива.
Съгласно
удостоверение № 674/28.06.2012 г. е въведена в експлоатация на строеж „Жилищна
сграда“, находяща се на УПИ XV-222, 223, кв. 840 по плана на гр. София, м.
„Триъгълника“, район „Надежда“ – СО, с административен адрес ул. „Майор ******-40,
с възложители: В.А.П. и Б.Б.Т., „Т.Т.К.“ АД
Съгласно представеното удостоверение от СО – Район
„Надежда“, процесните паркоместа 1, 2 и 3 са декларирани земи с площ от 18, 07
кв. м., като всеки от тях има отделна данъчна оценка по 677, 10 лв.
С нотариално заверена декларация от 23.11.2005 г. В.А.П.
и Б.Б.Т. са декларирали, че са съгласни със следните промени: магазин 1 в офис,
шивашко ателие и два магазина, подземен гараж; част от мазетата и прилежащите
им общи части в склад, апартаменти на първи, втори и трети етажи в офиси и
разделяне на тристайните апартаменти на четвърти и пети етаж в двустайни, отразени
в преработка на одобрения архитектурен проект от 09.12.2004 г. от Техническата
служба при СО – Район „Надежда“, таблица за ценообразуване, скица с виза за
проучване и проектиране, разрешение за строеж№ 193/09.12.2004 г. на ДАГ при СО
за процесната жилищна сграда.
Върху представената по делото преработка са положени
подписи от В.А.П. и Б.Б.Т. в качеството им на съгласували собственици, относно
разпределение на кота + 0, 16.
С решение № 2 от 08.11.2007 г. по ф. д. № 10752/1990
г. са вписани в Регистъра за еднолични тълговци и колективни фирми следните
промени: прехвърляне на търговско предприятие на ЕТ „Н.Н.– Н. Н.“, като
съвкупност от права, задължения и фактически отношения на „Н.Н.– Н. Н.“ ЕООД.
От заключението на вещото лице инж. Т.В.Т.по
изслушаната пред СРС съдебно – техническа експертиза се установява, че съгласно
представената скица за ПИ с идентификатор 68134.1387.2076 по ККР, одобрени със
заповед № РД-18-48/12.10.2011 г. на изпълнителния директор на АГКК, с
административен адрес: гр. София,, ул. „%Майор ******-40, с площ 622кв. м.,
който имот има номер по предходен план 222, 223, кв.840, парцел XV, в имота
няма нанесени самостоятелни обекти с идентификатори за паркомясто № 1, № 2 и №
3, поради което същите нямат качеството недвижим имот – обект на кадастъра,
съгласно чл.23 ЗКИР и за тях не може да се издава кадастрална скица. В
инвестиционния проект, част „Архитектура“, за строеж на процесната жилищна
сграда, разпределение на кота + 0, 16 м., преработка 2005 г., издадена на
основание чл.154, ал.5 ЗУТ и протокол на РЕС № 24/14.10.2005 г., съгласуван със
собствениците на имота – В.А.П. и Б.Б.Т., в графичната част се предвижда в
северозападната част до рампа паркомясто № 1, паркомясто № 2 и паркомясто № 3.
В легенда на проекта в таблица са описани помещенията съ съответната им площ,
които се предвиждат да бъдат изпълнени на кота + 0, 16 м., а именно: магазин №
1, магазин № 2, шивашко ателие, гараж № 1 и гараж № 2. Вещото лице приема, че
разминаването между графичната част на проекта и легенда към него е поради
факта, че в таблицата към легендата са посочени само помещенията, които
представляват самостоятелни обекти. Поради факта, че предвидените по проект в
северозападната част до рампа паркомясто № 1, № 2 и № 3 не представлвяват
самостоятелни обекти, същите не са отразени в таблицата към легендата.
Необходимата площ за площадки за открито паркиране на преводни средства, на
основание чл.55, ал.1 от Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за
устройство на отделните видове територии и устройствени зони, се определя по
следния начин: за леки автомобили – по 22 до 25 кв. м. на автомобил. Процесните
паркоместа са с площ от 18, 07 кв. м. и не отговарят на предвидената необходима
площ за паркиране на автомобил. Съгласно представеното по делото
площоразпределение за ценообразуване на процесната жилищно – административна
сграда общата разгърната площ на сградата – апартаменти, ателиета, офиси,
магазини, складове, мазета, гаражи и приемна офис, възлиза на 2 866, 40 кв. м.,
която включва площта на отделните обекти, както и съответната площ от общите
части, която е изчислена съобразно припадащият се процент от общите части за
всеки обект. За притежаваните от „Т.Т.К.“ АД магазин № 4 общата застроена площ
е 68, 37 кв. м., която включва застроена площ от 60, 80 кв. м. и 7, 57 кв. м.,
която съответства на припадащия се процент от общите части на сградата, а за
обект офис на четири нива общата застроена площ е от 497, 21 кв. м.1, която
включва застроена площ от 432, 87 кв. м. и 64, 34 кв. м., която съответства на
припадащия се процент от общите части на сградата. Съобразно притежаваните от
посоченото дружество обекти в процесната жилищна сграда, процент от припадащата
му се чакст от общите части на сградата е 19, 73 %.При оглед на място вещото
лице е установило, че в северозападната част до рампа се намират процесните три
паркоместа, на кота + 0, 16, които са разположени върху стоманобетонова плоча –
покрив на подземен склад, хидроизолация и паркинг елементи. В построените след
влизане в сила на Наредба № 2 от 29.06.2004 г. за планиране и проектиране на
комуникационно – транспортните системи на урбанизираните територии сгради в
режим на етажна собственост, строителят предвижда подземни нива с места за
паркиране. По смисъла на чл.37, ал.4 ЗУТ тези паркинги – гаражи могат да имат
статут на самостоятелен обект в сградата, статут на обща част в сградата или
отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните
самостоятелни обекти в сградата. Строителят следва да уреди този въпрос с
инвестиционния проект. Допустимо е и въпрос на инвестиционно решение в сграда в
режим на етажна собственост да се определят дали местата за паркиране ще се
предвиждат като гаражи със статут на самостоятелен обект в сградата; да имат
статут на обща част в сградата или със статут на принадлежност към съответните
обекти в сградата.
Съгласно допълнение към съдебно – техническата
експертиза, вещото лице е съобразило притежавания от „Т.Т.К.“ АД подземен склад
на кота – 3.00 м., с площ от 526 кв. С оглед на това процент от общите части на
сградата, които притежава посоченото дружество, възлиза на 45, 50 %.
От заключението на вещото лице инж. Д.Н.М. по
изслушаната пред СРС повторна съдебно – техническа експертиза се установява, че
след извършена съпоставка между приложените по делото нотариални актове, с
които „Т.Т.К.“ АД се легитимира като солствник на магазин № 4, офис и подземен
склад и площообразуването, вещото лице е установило, че в нотариален акт №
111/2006 г. посоченият процент идеални части към двата обекта – магазин и офис
напълно съответстват по размер на припадащите им се проценти, съгласно
площооразпределението. В нотариалния акт за подземния склад не е посочен размер
на припадащите се към него идеални части от общите части на сградата. Вещото
лице не е в състояние да се произнесе дали е допуснат пропуск при съставяне на
нотариалния акт или такава е била волята на страните, тъй като въпросът не е
технически. При условие, че към подземния склад принадлежат припадащите се
идеални части от общите части на сградата, техният размер възлиза на 48, 78 %.
При условие, че към подземния склад не се прехвърлят припадащите се идеални
части от общите части на сградата, същите възлизат на 29, 11 %. Предвид
изискванията на чл.37, ал.4 ЗУТ, вещото лице счита, че е допустимо и необходимо
с инвестиционния проект да се предвидят прилежащи паркоместа към отделен
самостоятелен обект в сграда, в каквато насока е и чл.43, ал.1 ЗУ, съгласно
който за нови сгради необходимите гаражи и места за паркиране задължително се
осигуряват в границите на УПИ.
Вещото лице е пояснило при изслушването му, че на
стр.74 от делото в таблицата за площ разпределение не фигурира нито подземния
склад, нито паркоместата. Тази таблица кореспондира с договора за учредяване
право на строеж и тя е първоначално изготвена. На стр.75-77 с намира таблица, в
която фигурира на ет.1, кота +0, 16 3 броя паркоместа.
От допълнителното експертно заключение се установява,
че съгласно чл.43, ал. ЗУТ, в редакцията му към 09.12.2004 г. и 28.05.2005 г.,
за нови сгради необходимите места за гариране и/или паркиране задължително се
осигуряват в границите на урегулирания поземлен имот. С оглед на това към
датата на учредяване на правото на строеж за процесната жилищна сграда и към
датата на издаване на разрешението за строеж за същата е било допустимо и
необходимо с инвестиционните проекти единствено да бъдат предвидени
необходимите места за паркиране и гариране в процесния ПИ, без същите да бъдат
разпределяни към отделните обекти в сградата.
Съгласно чл.154, ал„5 ЗУТ в редакцията му към 2007 г., когато е одобрена
преработка на инвестиционния проект, е предвидено, че след издаване на разрешението
за строеж, изменения в одобрения инвестиционен проект в обхвата на съществени
отклонения по ал.2, т.5, 6, 7 и 8, се допускат по искане на възложителя,
придружено с нотариално заверено съгласие на заинтересуваните лица по чл.149,
ал.2, въз основа на одобрен инвестиционен проект към издаденото разрешение за
строеж. Тези изменения се отразяват със забележка в издаденото разрешение за
строеж и се допускат преди реализирането им. В съответствие с това изискване на
гърба на издаденото разрешение № 193/09.12.2004 г. е записана забележка от
главния архитект на Район „Надежда“ – СО, с която е одобрена преработка на
инвестиционния проект, касаеща: промяна на вътрешни преградни зидове;
увеличаване височина на асансяора с една спирка до кота + 14, 50 м., както и обединяване
на ателиета на кота+ 14, 50 м. и на кота + 16, 94 м. Така с одобрена преработка
на инвестиционния проект за процесната сграда, на основание чл.154, ал.5 ЗУТ е
допуснато изменение, касаещо само и единствено описаните в забележката на главнния
архитект промени в проекта.
При така
установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:
Съгласно нормата на чл.269 ГПК съдът се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му
част, като по останалите въпроси съдът е ограничен от посоченото в жалбата.
При извършена служебна проверка въззивният съд установи,
че обжалваното решение е валидно, като същото е процесуално допустимо.
Липсва спор между страните, а и от
ангажирания по делото нотариален акта за продажба на недвижим имот № 199, том
ІІІ, рег. № 08959, дело № 553/2007 г. от 02.05.2007 г. се установи, че Н. Л.Н.,
действащ като ЕТ „Н.Н.– Н. Н.“ е продал на „Т.Т.К.“ подземен склад, заедно с
паркоместа съответно № 1, № 2 и № 3.
Спори се дали посочените паркоместа
съставляват самостоятелен обект на правото на собственост или не.
По въпроса дали съставлява обект на
правото на собственост паркинг, изграден върху покривна плоча на подземни
гаражи с определена площ, местонахождение и граници, функционално обособен и
ограден, макар без оградни стени и покрив, е постановено по реда на чл.290 ГПК решение
№ 46 от 07.03.2018 г. по гр. д. № 2489/2017 г. на ВКС, ГК, ІV ГО. С него е
разяснено, че паркинг, изграден върху покривна плоча на подземни гаражи с
определена площ, местонахождение и граници, но без оградни стени и покрив, не
представлява самостоятелен обект на правото на собственост. Такъв самостоятелен
обект могат да бъдат паркинг - гаражите в сгради в режим на етажна собственост,
когато са част от постройката и са обособени с инвестиционния проект. Това
разрешение важи и преди приемането на действащата нормативна уредба по чл. 37,
ал. 4 ЗУТ, но нито преди, нито след промените в тази уредба, направени ДВ бр. 86/2012
г. и бр. 101/2015 г., законът допуска изграждането на открит паркинг като
самостоятелен обект на собственост в дворното място или върху друга обща част
на сградата. Съгласно чл. 43, ал. 1 ЗУТ за новите сгради необходимите места за
паркиране се осигуряват задължително в границите на уреголиран поземлен имот, в
който е построена сградата, но тези места, дори да са наименувани „паркинг“, не
са самостоятелен обект на собственост. В тази насока са и решение № 171 от
8.08.2014 г. по гр. д. № 4175/2013 г. на ВКС, ГК, IV ГО, решение № 189 от
6.01.2015 г. по гр. д. № 2640/2014 г. на ВКС, ГК, I ГО, решение № 199 от
10.08.2015 г. по гр. д. № 5955/2014 г. на ВКС, ГК, IV ГО, постановени по реда
на чл.290 ГПК и др.
В разглеждания случай процесните
паркоместа са построени върху подземен склад, имат определена площ,
местонахождение и граници, функционално обособен са, макар да нямат оградни
стени и покрив, поради което спрямо тях намират приложение дадените разяснения
с цитираната практика на ВКС. Площта на паркоместата е 18, 07 кв. м. Същевременно
съгласно изискванията на чл.55, ал.1, г.1 от Наредба № 7/22.12.2003 г. за
правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени
зони, необходимата площ за площадки за открито гариране и паркиране на превозни
средства за леки автомобили е по 22 до 25 кв. м. на автомобил, т. е. това
изискване не спазено.
По изложените съображения въззивният съд
счита, че процесните паркоместа не съставляват самостоятелен обект на правото
на собственост. Това обстоятелство не води до еднозначен и несъмнен извод за
нищожност на оспорената сделка поради невъзможен предмет, а задължава съда да
изследва действителната воля на страните, обективирана в оспорената сделка,
съобразно изискванията на чл.20 ЗЗД – да
се търси действителната обща воля на страните, като отделните уговорки трябва
да се тълкуват във връзка едни с всяка една да се схваща в смисъла, който
произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и
добросъвестността.
При тълкуване на договора се търси смисъла, който
следва от общия разум на изявлението, като значение имат и обстоятелствата, при
които е сключен договора, породените към този момент отношения между страните и
произтичащото от това поведение на последните, както и това след сключването
му, които обстоятелства водят до цялостно изясняване на действителната воля на
страните. Тълкуването на договора цели запазване на цялото действие на договора
така, както в действителност е желано от страните, независимо от съдържащите се
в него непрецизни, неточни и дори неправилни формулировки при посочването на
неговия предмет, в какъвто смисъл е цитираното по – горе решение № 46 от
07.03.2018 г. по гр. д. № 2489/2017 г. на ВКС, ГК, ІV ГО.
Налице е формирана съдебна практика, съгласно която договор
за прехвърляне на реална част от обект, който не може да породи правни
последици поради несамостоятелността на прехвърлената част, се конвертира в
договор за продажба на идеална част от целия обект. Когато предмет на
прехвърлителната сделка е реално необособима част от имот и насрещните
престации на практика са изпълнени (цената е платена и владението е предадено),
волеизявленията на страните може да се тълкуват в смисъл, че ползваното
описание на предмета е погрешно и всъщност волята е да се прехвърли това, което
е възможно. В тази насока са разясненията, дадени с цитираното по – горе
решение на ВКС, което следва да намери приложение и в разглеждания случай. Прехвърлените
с оспорената сделка паркоместа не съставляват самостоятелен обект на правото на
собственост и са реално необособима част от имот. Също така страните не спорят,
че цената по договора е платена и владението на паркоместата е предадено.
Следва да се отбележи също така, че в инвестиционния проект, част
„Архитектура“, след преработка 2005 г., съгласуван със собствениците на имота –
В.А.П. и Б.Б.Т., в графичната част предвижда в северозападната част до рампа
процесните паркоместа. С възникване на етажната собственост, след реализиране
на правото на строеж и отчуждаването на един от самостоятелните обекти в
жилищната сграда, при която части от етажи стават собственост на повече от едно
лице, предвид нормата на чл.37 ЗС, дворното място става принадлежност към
сградата (решение № 21 от 25.03.2020 г. по гр. д. № 1144/2019 г. на ВКС, ГК,
ІІІ ГО, постановено по реда на чл.290 ГПК и др.). То губи самостоятелното си
предназначение и съставлява обслужваща сградата част. Към момента на възникване
на етажната собственост ползването на дворното място е разпределено с инвестиционния
проект. С придобиването на част от етаж от сградата приобретателят се е
съгласил и с разпределението на ползването на дворното място като обща част към
нея, което е извършено още със сделката между собственика и първия
приобретател.
С цитираното по – горе решение на ВКС№ 46 от
07.03.2018 г. по гр. д. № 2489/2017 г. е разяснено също така, че идеалната част
от дворното място с вече разпределеното му ползване може да бъде прехвърлена от
собственика свободно и без да е необходимо съгласието на останалите етажни
собственици. В този случай предметът на сделката е възможен и тя не е нищожна.
Предвид обстоятелството, че обект на сделката в
оспорената от ищците част е идеална част от дворното място, която съответства
на посочената площ от паркоместата, като е разпределено ползването му и с оглед
формираната трайна съдебна практика на ВКС, следва да се приеме, че договорът в
оспорената му част не е с невъзможен предмет, поради което предявеният иск с
правно основание чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД е неоснователен. По делото не се
установи също така противоречие със закона или заобикаляне на закона, като
основание за нищожност на сделката в оспорената част.
След като сделката е валидна, същата е произвела
правно действие, включително има вещно – транслативен ефект. Прехвърлителят се
легитимира като собственик на прехвърлените паркоместа, съставляващи идеална
част от дворното място с вече разпределеното му ползване. С оглед на това
предявеният отрицателен установителен иск за собственост също се явява
неоснователен.
Тъй като крайните изводи на двете инстанции съвпадат,
обжалваното решение следва да се потвърди.
По разноските по производството:
При този изход
на делото и на основание чл.78, ал.3 ГПК в полза на ответника по жалбата „Т.Т.К.“
АД следва да се присъди сумата от 550 лв., представляваща заплатено адвокатско
възнаграждение за осъществяване на процесуално представителство във въззивното
производство.
В предмета на
делото е включена частна жалба срещу определението по чл.248 ГПК.
Частната жалба
е депозирана в срока по чл.248, ал.3 ГПК вр. с чл.259, ал.1 ГПК, като същата е
процесуално допустима. Разгледана по същество, частната жалба е неоснователна.
Производството
по реда на чл.248 ГПК е инициирано от Б.Б.Т. с искане за уточняване обема на
отговорността за разноските на всеки един от ищците.
С обжалваното
определение съдът е приел, че отговарят по равно.
Искът за
прогласяване на нищожност на сделката в оспорената от ищците част е
облигационен по своя характер, поради което за отговорността за разноските няма
значение притежавана от всеки един от ищците идеална част от поземления имот,
върху който е построена сградата. Установителният иск за собственост е предявен
само от жалбоподателите, поради което разноските по този иск не следва да се
възлагат на Б.Б.Т.. По аргумент от 271ал.1, изр.2 ГПК, положението на
жалбоподателите не може да се влоши при липса на жалба от другата страна. Ето
защо съдът смита, че частната жалба се явява неоснователна и като такава следва
да се остави без уважение.
Воден от гореизложеното, съдът
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 9010/13.01.2020 г., постановено по гр. д. № 14458/2017 г. по описа на СРС, І ГО, 47 състав, В ОБЖАЛВАНАТА ЧАСТ.
ОСЪЖДА З.С.П., ЕГН **********, М.З.П., ЕГН ********** и В.З.П.,
ЕГН **********, всички със съдебен адрес *** – адв. Н.М.А., да заплатят на „Т.Т.К.“
АД, ЕИК ******, с адрес ***, на основание чл.78, ал.3 ГПК, сумата от 550 (петстотин и петдесет) лв.,
представляваща заплатено възнаграждение за един адвокат за осъществяване на
процесуално представителство във въззивното производство.
ОСТАВЯ
БЕЗ УВАЖЕНИЕ частна жалба, депозирана
от З.С.П., ЕГН **********, М.З.П., ЕГН **********
и В.З.П., ЕГН **********, всички със съдебен адрес *** – адв. Н.М.А., срещу определение
№ 178989/18.08.2020 г., постановено по гр. д. № 14458/2017 г. по описа на СРС, І ГО, 47 състав, по реда на чл.248 ГПК, като неоснователна.
Решението в частта, с която съдът се е произнесъл по предявения от Б.Б.Т., ЕГН **********, иск, е влязло в сила, като необжалвано.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен
срок от връчването му на страните, при условията на чл.280, ал.1 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.