Р Е
Ш Е Н
И Е
№………
гр. София, 5.1.2023 г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 15 - ти състав, в
публичното заседание на четвърти ноември през две хиляди двадесет и втора
година, в състав:
СЪДИЯ: ГАЛЯ
ВЪЛКОВА
при секретаря Тодорова, като разгледа докладваното от
съдията гр.д. №20211100101912, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по иск на Н.Х.А. срещу Г.Л.П. с
правно основание чл. 124 ГПК за установяване, че ищецът е придобил на основание
давностно владение недвижими имоти, представляващи:
самостоятелен обект с идентификатор 68134.304.138.1.13 по КККР на изпълнителния
директор на АГКК, с предназначение жилище, апартамент, в сграда с идентификатор
68134.304.138.1, ведно с избено помещение № 14, с площ от 7,50 кв.м. и таванско
помещение № 11, с площ от 12 кв.м. и 170/4810 ид.ч.
от общите части на сградата и дворното място, върху което е построена сградата.
Ищецът твърди да е сключил с ответника на 11.02.2011 г.
предварителен договор за покупко-продажба на апартамент № 13, находящ се в гр. София, ул. „******, ведно с избено
помещение № 14 и таванско помещение № 11 и 170/4810
ид.ч. от общите части на сградата и дворното място,
върху което е построена сградата. На същата дата ответникът му предал
владението и от този момент ищецът започнал да упражнява фактическа власт върху
имота и да го свои; извършил е основен ремонт. Твърди да е упражнявал
фактическа власт върху имота до 01.07.2021 г. и да е изтекъл 10-годишения срок,
в който е придобил имотът на оригинерно основание -
по давност. В откритото съдебно заседание от 08.07.2022 г. твърди, че след
изтичане на 10-годишния давностен срок, на 02.07.2021
г. е проведен принудителен въвод на ответника в процесните имоти и владението му е отнето. Претендира разноски по делото.
Ответникът оспорва иска. Сочи, че спрямо трето на спора лице
- Д.Е.Н.е водил иск с правно основание чл. 108 ЗС, по който е постановено
решение по гр. дело № 3425/2014 г. на СAС, като
ищецът по иска (ответник в настоящия спор) е признат за собственик на процесния апартамент и Д.Н.е осъден да му предаде
владението. Успоредно с това е воден иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД
от ищеца в настоящото производство - Н.А. срещу ответника, който иск е
отхвърлен. Твърди опитът му да реализира правата си на основание изпълнителен
лист, издаден въз основа на решението по чл. 108 ЗС да е осуетяван в
продължение на 2 години от Д.Н.и Н.А., представящи се като приобретатели
на имота, а по едно от делата като владелец да се е представял М.Б., твърдейки
да е придобил владението от Н.А.. Междувременно, и следващо лице Н. А.Н.е
заявявал претенции върху имота при твърдение да го е придобил по давност в
резултат на 10-годишно владение (образувано гр. дело № 1055/2021 г., СГС,
І-11). При следващ опит за въвод в имота е открит А.Д.Р.с
резултат за ковид и поради изолация въводът е отново отложен. Въводът
бил извършен на 02.07.2021 г., откогато ответникът успял да възвърне
фактическата си власт върху имота. Посочва, че за периода от 13.03.2020 г. до
отмяната на извънредното положение на основание ЗМДВИП не текат давностни срокове, свързани с погасяване и придобиване на
права от частноправни субекти. Посочва, че предварителният договор обуславя
качеството на ищеца на държател на имота. Твърди, че не е подписвал
предварителен договор от 11.02.2011 г. и ищецът не само, че не е упражнявал
необезпокоявано, явно и несмущавано владение, но изобщо не е владял процесния апартамент. Претендира разноски по делото.
Съдът, след като се запозна със становищата на страните и
събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:
Придобивната давност е
способ за придобиване на право на собственост или ограничено вещно право чрез
фактическото упражняване съдържанието на това право в определен в закона период
от време. Тоест, фактическият състав на придобивната
давност включва два елемента: владение и изтичане на определен срок, като за
зачитане на материалноправните последици на
давността, следва да е налице позоваване на давността пред орган, сезиран за
защита на субективно право.
Владението върху
имота представлява упражняване на фактическа власт с намерение за своене на вещта (чл. 68, ал. 1 ЗС). Чл. 69 ЗС установява оборима презумпция, че владелецът държи вещта като своя,
докато не бъде доказано, че я държи за другиго. При преценката дали е
установено владение, следва да се вземат предвид характеристиките на
владението, които са изрично посочени в чл. 2 от Закона за давността (отм.):
непрекъснато (да не е загубено за повече от 6 месеца съгласно чл.81 от ЗС),
спокойно (да не е установено по насилствен начин), явно (да не е установено по
скрит начин) и несъмнително.
В конкретния
случай, ищецът твърди да е установил фактическа власт върху недвижимия имот на
основание предварителен договор за покупко-продажба. Неоснователно е
твърдението на ответника, че предварителният договор предава на купувача – ищец
качеството на „държател“. Действително, фактическата власт, упражнявана на
основание договор, различен от прехвърлителния,
поначало е държане. Чл. 70, ал. 3 ЗС, обаче, изрично нарича „владелец“ лицето
на когато владението е предадено въз основа на предварителен договор. Ако вещта
на купувач по предварителен договор му бъде отнета, няма причина да му бъде
отказана владелческа защита. Следователно, въпреки,
че купувачът по предварителен договор владее „зад“ облигационната връзка, която
по определение включва признание на правата на продавача като собственик, с
оглед целта на предварителния договор, този купувач по изключение от общото
правило, че упражняването на фактическа власт по договор със собственика е
държане, може да се третира като владелец, ако са налице характеристиките на
владението.
Предварителният
договор за покупко-продажба не прехвърля вещни права и съответно, не е годно
правно основание да направи купувача по такъв договор собственик. Следователно,
владелецът, придобил фактическа власт върху вещта на основание предварителния
договор за покупко-продажба е недобросъвестен (арг.
чл. 79 ЗС, вр. 70 ЗС) и за да придобие недвижим имот
по давност следва да упражнява владение върху имота в период от 10 години (арг. чл.79, ал.1 ЗС).
Ищецът представя предварителен договор за покупко-продажба
на апартамент Г.П. с твърдение ответникът Н.А. да се е задължил да продаде следните
недвижими имоти: АПАРТАМЕНТ №13, находящ се в гр.
София, в сградата на ул. „Княз ******на петия етаж,
състоящ се от три стаи, кухня, вестибюл, баня, клозет, килер и три антрета, с
изложение към бул. „Княгина Клементина“
и тераса, с квадратура от 97 кв.м., при съседи на жилището: бул. „Княгина Клементина“, капитан И.В.,
стълбище и тераса, н-ци на д-р В.Б., заедно с избено
помещение №14 от 7.5 кв.м., при съседи: д-р М.Ш., коридор, Ц.П., М.М.и В.М., заедно с таванско помещение №11 от 12 кв.м., при
съседи: ул. „Княз Борис I, Х.Ф.,
коридор, жилище на портиера, заедно с 170/4810 ид.ч.
от общите части на сградата и дворното място, върху което е построена сградата,
находящо се в гр. София, ул. „******, цялото от 360
кв.м., съставляващо парцел I-6 от кв.
206 по плана на гр. София, при съседи на дворното място: ул. „Цар Борис“, бул.
„К. Клементина“, наследници на д-р В.Б. и А.Ф.Л.,
срещу уговорената в договора цена.
Процесният апартамент съответства на самостоятелен обект с идентификатор
68134.304.138.1.13 по КККР, одобрени със Заповед РД-18-32/01.04.2016 г., на
изпълнителния директор на АГКК, находящ се на ет. 6 в
сграда с идентификатор 68134.304.138.1 по КККР.
В т. 5 от предварителния договор е предвидено, че владението
се предава от Г.П. на Н.А. при подписване на предварителния договор.
С решение от 18.01.2019 г., постановено по гр.д. № 1717/2016
г., СГС, I ГО, 7 с-в, е обявен за окончателен предварителният договор,
сключен на 11.02.2011 г. между ищеца Н.А. и ответника Г.П. за продажба на процесния недвижим имот. С решение 2829 от 17.12.2019 г. на
САС, влязло в сила на 25.03.2021 г., въззивният съд е
отменил решението на първоинстанционния съд и е
отхвърлил иска. Във въззивното производство е била
допусната повторна тройна съдебно-почеркова
експертиза от специалисти в областта на криминалистичното
изследване на документи в сектор „Документи изследвания“ при ЦЕКИ към НИК – МВР
относно автентичността на подписа на Г.П. върху предварителния договор, които
стигат до извод, че ръкописните имена „Г.П.“ и подписът на продавача, поставени
върху предварителния договор не са изпълнени от това лица. Разликата в
изводите, до които са достигнали експертите в първоинстанционното
производство и последната тройна експертиза вещите лица обясняват с това, че
експертизата във въззивното производство е
разполагала с много по-богат сравнителен материал от почерка на Г.П., както и с
това, че в НИК техниката за почерково изследване е
по-добра и никой експерт извън института не разполага с по-добра техника.
Поради това, въззивният съд е формирал извод, че процесният предварителен договор не е подписан от ответника
Г.П., което е обосновало извод за нищожност на този договор поради липса на
съгласие – чл. 26, ал. 2, хипотеза втора ЗЗД. Оспорването по чл. 193 ГПК
представлява облекчена форма за предявяване на инцидентен установителен
иск и настоящият съд дължи да зачете влязлото в сила решение на САС. Поради
установеното, че предварителният договор не е подписан от ответника Г.П.,
същият не представлява признание на неизгоден за ответника факт, че е предал
владението на ищеца.
Според свидетеля на ищеца Е.И.(гръб на л. 134 – гръб на л.
136) през 2011 г. ищецът му казал, че ще купува процесния имот и през месец февруари 2011 г. го е завел
там, за да направи дизайн на апартамента, включително вътрешно обзавеждане;
ищецът му е отключвал, за да може свидетелят да вземе мерки; сочи, че
апартаментът е бил изключително занемарен и да не е виждал никой друг в
апартамента (л. 135). През 2014 г. е започнал основен ремонт на имота и
свидетелят е ходил там понякога, за да следи за изпълнението. През 2016 г. е
приключил ремонтът и свидетелят е ходил там, защото бил натоварен и с вътрешно
обзавеждане. Казва, че е ходил в апартамента един или два пъти месечно като
последно е отишъл няколко дни преди 1-ви юли 2021 г. Сочи да е виждал в
апартамента само ищеца и майстори и да не е виждал ответника до датата на
съдебното заседание – 14.07.2022 г.
Свидетелят на ищеца М.М.(гръб на
л. 136 - л. 143) сочи, че в началото на 2011 г.
ищецът го е извикал в процесния апартамент да го
попита дали ще може да извърши строително-монтажни работи. На място е бил и
ответника, за когото ищецът му е казал, че е човекът, от който иска да купи
апартамента. След 20-30 дни ищецът отново се е обадил на М.М.,
за да му даде ответника количествено – стойностна сметка за СМР; с ищеца е бил
и ответникът като, докато свидетелят е правил замерванията си, ищецът е дал на
ответника пари в брой; ремонтът е започнат през 2014 г. и е продължил пет
години. Сочи, че е правен ремонт в цялата сграда – във входа, на таванското
помещение и на покрива; строително-монтажните работи са приключили в края на
2018 г., а ремонтът с обзавеждането – около 2019 г.; след ремонта е посещавал
имота всяка седмица по веднъж в продължение на две години. Сочи, че е плащал
такса вход на домоуправителя от името на ищеца; в апартамента е виждал винаги
само ищеца, който му е осигурявал достъп, и не е виждал други лица. Сочи, че
ищецът е живял със семейството си (жена и четири деца), а малко по-късно казва,
че в процесния апартамент ищецът е живял с
осиновеното си дете, а не с всички деца.
Показанията на двамата свидетели - Е.И.и М.М.в някои части не съответстват на останалите доказателства
по делото - от приложения протокол за въвод във
владение от 27.03.2019 г. се установява, че лицето Ш., което живее в съседен на
процесния имот е заявило, че не е виждал ищеца в
имота до момента на въвода (л. 112); от писмените
доказателства за проведено Общо събрание на Етажната собственост в сградата с
адрес ул. „*****, в която са процесните имоти, се
установява, че към 12.06.2019 г. като собственик на процесния
апартамент е записан М.Б., а не ищеца (л. 121); същият е посочен като
собственик на процесния апартамент в документи на ЕС
към 10.02.2020 г. (л. 115). Тези обстоятелства дискредитират показанията
относно обстоятелствата, че само ищецът е бил в апартамента, че същият е живеел
там със семейството си и се е представял пред съседите като собственик на
имота.
Свидетелите на ответника - И.П.- майка на ответника (л. 142)
и В.П.сочат (гръб на л. 151 – гръб на л. 154), че апартаментът е разбиван
няколко пъти през 2008 г. и, че трето за спора лице – Д.Н.е претендирало право
на собственост върху процесния апартамент. Свидетелят
В.П.сочи, че на няколко пъти – края на 2008 г., 2009 г. – до 2017 г. е минавал
покрай апартамента, почуквал е на вратата и там е бил този човек – Д.Н., „аз го
срещах пред входа или на вратата; когато потропам той отваря малко и след като
ме види затваря вратата на апартамента“ (гръб на л. 152).
Според свидетеля И.П.от октомври 2008 г. до 30.08.2018 г. са
водили съдебно дело с Д.Н., който е претендирал права върху процесните
имоти. Казва, че ответникът не е влизал в апартамента след 2008 г. до
извършване на въвода през 02.07.2021 г. (л. 144-л.
145), т.к. такова действие е щяло да се счита за самоуправство
(гръб на л. 145). Казва, че е разбрала от съседи и информация от Софийска вода
и институции, че е започнат ремонт на апартамента през 2017 г. (л. 146); от
2019 г. до 2020 г. в апартамента е живеел М.Б. със семейството си (л. 147),
който също е имал претенции върху процесния
апартамент.
Според свидетелят В.П.около 2017 г. е започнат ремонт на
апартамента (гръб на л. 152) и през 2019 г. – и на покрива (л. 153). Твърди
никога да не е виждал Н.А. преди съдебното заседание по настоящото дело от
08.07.2022 г.
При преценка на показанията на свидетелите И.П.и В.П.се
установява, че същите са подробни, логични и непротиворечиви едни спрямо други.
От писмените доказателства се установява, че трето за спора
лице - М.Б. е възложило с договор от 19.09.2019 г. на друго трето за спора лице
(И.В.) ремонт на покрива на сградата, в която е процесният
апартамент (л. 113- л. 114). Същият е записан в документи на ЕС към 12.06.2019
г. и 10.02.2020 г. като собственик на процесния
апартамент и за същият свидетелят И.П.сочи да е предявявал претенции върху
имота. Като претендиращ собственик, същият би бил заинтересован от ремонт на
сградата, в която е процесният апартамент. От
договора не може да се направи извод, че ремонтът е извършен, но съответства на
показанията на свидетеля И.П., че трето лице – М.Б. е имал претенции върху
имота и, че е правен ремонт на покрива на сградата (за което сочат и
свидетелите М.М.и В.П.).
По делото е приложен и договор от 02.05.2014 г., с който
ищецът възлага на дружеството К.-****ЕООД извършването на СМР на процесните имоти. Дружеството – изпълнител е представлявано
от ищеца като управител. С оглед на това, че ищецът е заинтересована от делото
страна и договорът касае изгодни за страната факти, същият не се ползва с доказателствена стойност и информацията в него подлежи на
доказване.
Има противоречия между показанията на свидетеля И.П.и
свидетеля М.М.относно обстоятелствата, че ответникът
е бил в процесния имот през 2011 г., че ищецът е
живял със семейството си в него, както и, че му е било възложено от И.П.превозът
на дърва. Показанията на И.П., в сравнение с тези на М.М.са
подробни и логични, съответства на писмените доказателства по делото, за
разлика от показанията на свидетеля Мехмедов (вж. по-горе), поради което, съдът
ги кредитира.
От показанията на четиримата свидетели се установява, че в
апартамента е правен ремонт като има разминаване в годината, в която е правен
ремонта – според свидетелите на ищеца такъв е започнат около 2014 г., според
свидетелите на ответника – около 2017 г. От доказателствата по делото не се
установява по категоричен начин ремонтът да е извършен от ищеца или по негово
възлагане от трето лице. Не се установява и ищецът да е упражнявал фактическа
власт с намерение за своене върху процесните
имоти, което да е спокойно и явно.
Съгласно чл. 3, т. 2 от Закона за мерките и действията по
време на извънредното положение (ЗМДВИП), изменен с Държавен вестник (ДВ) бр.
34 от 09.04.2020г., за срока от 13.03.2020 г. до отмяната на извънредното
положение спират да тека давностните срокове, с
изтичането на които се погасяват или придобиват права от частноправните
субекти. Разпоредбата се отнася до погасителната и придобивна давност. С решение на МС е решено, че считано от
01.04.2022 г. България няма да е в ситуация на извънредна епидемична
обстановка.
Не
е спорно между страните, а и се установява от приложените доказателства, че на
02.07.2021 г. ответникът е въведен във владение на процесните
имоти.
От събраните доказателства не се установява ищецът да е
упражнявал непрекъснато, спокойно, явно и несъмнително фактическа власт върху
недвижимите имоти с намерение за своене в продължение
на 10 години, считано от 11.02.2011 г. до 01.07.2021 г. (датата преди
непосредственото извеждане на ищеца от недвижимите имоти). Дори и да се приеме,
че ищецът е упражнявал фактическа власт върху имота, считано от 11.02.2011 г., в
какъвто смисъл са неговите твърдения и които съдът счита да не са доказани,
срокът е спрял да тече на 13.03.2020 г. на осн. чл.
3, т. 2 ЗМДВИП и не е текъл до 01.07.2021 г., когато ответникът е въведен във
владение на имота и следователно, дори и в този случай не е изпълнен
фактическият състав на придобиване по давност чрез упражняване на фактическата
власт с намерение за своене в продължение на 10 г.
Поради изложеното, исковете следват да
бъдат отхвърлени като неоснователни.
По
разноските:
С оглед неоснователността на исковете, на ищеца не се дължат
разноски.
На ответника следва да се присъди, на основание чл. 78, ал.
3 ГПК, сумата от 1000 лв. разноски по делото, представляващи заплатено
адвокатско възнаграждение.
Поради което
Софийският градски съд
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от Н.Х.А., ЕГН ********** срещу Г.Л.П., ЕГН **********,
искове с правно основание чл. 124, ал.1 ГПК за установяване на
правото му на собственост поради давностно владение
върху следните недвижими имоти: АПАРТАМЕНТ № 13, находящ
се гр. София, в сградата на ул. „*****, на петия етаж, състоящ се от три стаи, кухня, вестибюл, баня,
клозет, килер и три антрета, с изложение към бул. „Княгина
Клементина“ и тераса, с квадратура от 97 кв.м., при
съседи на жилището: бул. „Княгина Клементина“,
капитан И.В., стълбище и тераса, наследници на д-р В.Б., който апартамент
представлява самостоятелен обект с
идентификатор 68134.304.138.1.13 по КККР, одобрени със Заповед
РД-18-32/01.04.216 г. на изпълнителния директор на АГКК, находящ
се в сграда с идентификатор 68134.304.138.1,
заедно с ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ № 14, с площ от 7,50 кв.м., при съседи: д-р М.Ш.,
коридор, Ц.П., М.М.и В.М., заедно с ТАВАНСКО ПОМЕЩЕНИЕ № 11, с площ от 12
кв.м., при съседи: ул. „Княз Борис I“, Х.Ф., коридор, жилище на портиера, заедно с 170/4810 ид.ч. от общите части на сградата и дворното място, върху
което е построена сградата, находящо се в гр. София,
ул. „*****, цялото от 360 кв.м., съставляващо парцел I-6
от кв. 206 по плана на гр. София, при съседи на дворното място: ул. „Цар
Борис“, бул. „Княгиня Клементина“, наследници на д-р В.Б.
и А.Ф.Л..
ОСЪЖДА Н.Х.А., ЕГН **********,
да заплати на Г.Л.П., ЕГН **********,
на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, сумата от 1000
лв., представляваща съдебни разноски.
Решението може да се обжалва пред Софийски апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването на препис на страните.
СЪДИЯ: