Р Е Ш Е Н И Е
№ ………
гр. Русе, 13.07.2021 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Русенски
районен съд в публично заседание на двадесети девети юни през две хиляди двадесет и първа
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
НАДЕЖДА АЛЕКСАНДРОВА
при секретаря
Борянка Георгиева, като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 4494 по описа
за 2020 година, за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството по делото е образувано въз
основа на искова молба, подадена от ИЛЕЙН ИМОТИ ООД, ЕИК *********,
седалище и адрес на управление: гр. Русе, ул. Александровска № 1, вх. 2, ет. 3,
офис 11, представлявано от управителя Ф* И* И* против П.Л.С., ЕГН ********** ***, с която е предявен иск с правно основание чл. 92 от ЗЗД, за
заплащане на неустойка за неизпълнение на задължения, произтичащи от договор за
посредничество при покупка на недвижим имот от 24.01.2020 год. в размер на
4750.00 лева.
В исковата молба ищецът твърди,
че с на 24.01.2020 г. сключил с ответника договор за посредничество при
покупката на недвижим имот. Същия ден, в изпълнение на договора, дружеството
предложило на С. къща с дворно място в гр. Русе, ул. Ч* *№ *и бил извършен
оглед. По време на огледа присъствали ответникът и съпругът й, който се
представил с името А*. За огледа бил съставен протокол, който бил подписан от С..
На следващият ден бил извършен нов оглед, на който присъствали А. и баща му, а
по- късно бил извършен и трети оглед, на който присъствал майстор, нает от
ответника. Няколко седмици по- късно С. и съпругът й заявили на ищеца, че се
отказват от сделката. Въпреки това обаче, на 04.08.2020 г. родителите на
съпруга на ответника закупили същия имот. Според договора между страните,
възложителят дължи възнаграждение и ако имотът се придобие от лице, свързано с
възложителя или с друго лице присъствало на огледа. В договора (чл. 2) е
дефинирано и понятието „свързано лице“ и купувачите на имота попадат в обхвата
на тази дефиниция, поради което ищецът претендира да му бъде заплатено
възнаграждение в размер на 5% от продажната цена на имота, което се равнява на
4750 лева.
В
съдебно заседание представителят на ищеца уточнява, че искът е съгласно чл. 7,
ал. 3 от договора за заплащане на неустойка за неизпълнение на договора и във
връзка с това уточнение оттегля иска си
за сумата 270.75 лева, представляващ неустойка за просрочено плащане.
Ответникът
оспорва иска. Твърди, че не е прочела договора, който е подписала, защото от
агенцията за недвижими имоти й обяснили, че това е формалност, за да се отчете
брокерът пред фирмата за извършения оглед. Признава, че имота е оглеждан три
пъти с брокер на дружеството- ищец, но твърди, че първия път са били само тя и
съпругът й, втория път само съпругът й, а третия път съпругът й и майстор.
Твърди, че се е отказала от покупката на имота, тъй като не й отпуснали кредит.
Признава, че е подписала договора с ищеца, но оспорва да е подписвала
приложението към договора, което удостоверява извършения оглед. Оспорва и да е
извършвала оглед в присъствието на бащата на съпруга си. След разговор с бащата
на съпруга си, последният обяснил, че на 30.06.2020 г. е сключил договор за
посредничество с Куриер 2000 ООД за посредничество при закупуване на къща и
именно със съдействието на последното дружество е закупил същият имот за сумата
86056.52 лева, като сделката е сключена на 04.08.2020 г. По тези съображения
счита, че не дължи възнаграждение по договора.
В
молба от 15.02.2021 год. ответникът
твърди, че не е прочела договора, а само го е подписала, тъй като е била
въведена в заблуждение, че документа, който подписва, е само за отчитане на
извършения оглед. Не й било дадено копие от подписания документ, каквото тя
поискала, а другата страна й отказала. Счита, че е била измамена от представител
на ищеца, който я е подвел за характера на документа, който подписва. По тези
съображения счита договора за недействителен на осн. чл 29,ал.1 ЗЗД. Оспорва подписа си в протокола за оглед.
Признава, че оглед е бил извършен, но отрича да е подписала приложения по
делото протокол.
Съдът,
след като прецени събраните в процеса писмени
доказателства, поотделно и в съвкупност, и въз основа на своето вътрешно
убеждение, прие за установено от фактическа страна следното:
Съдът
приема, че страните са обвързани от договор за посредничество при покупка на
недвижим имот. Законът не предвижда форма за действителност на този договор,
поради което писмената такава не е задължителна, а за доказване. Ответникът не
оспорва подписа си в договора, а само твърди, че не го била прочела. Това нейно
възражение е ирелевантно. Ответникът не
е ангажирала оборващи
презумпцията на чл. 180 от ГПК надлежни доказателства, които да навеждат на
извод, че документът е бил подправен или че волята на издателя е различна от
писменото изявление- поради грешка, измама или привидност на изявлението. Точно
обратното- тя признава, че потърсила ищцовото дружество във връзка с имот, към
който проявявала интерес да закупи и точно с тази цел поискала и осъществила
оглед. Известно е, че предмет на дейност на агенциите за недвижими имоти е
посредничество при продажба и покупка на имоти. Съответно и логично е да се
дължи заплащане на възнаграждение за извършените услуги. Обичайно
посредничеството започва с разговор относно характеристиката на имота, който
клиентите търсят да закупят. Не се спори, че такива са водени и че брокерът И.
Г* Н. се е срещнал с ответника и съпруга й пред имота, за който са водени
разговори преди самия оглед. Неубедително звучат доводите на ответника, че не е
знаела какво подписва. Наименованието „договор“ е изписано с големи почернени
букви, както и всеки от разделите в него, и това най- малкото е трябвало да
привлече вниманието на С., за да се осведоми под какъв документ полага подписа
си.
Не се спори, че са извършени три огледа
от ищеца и свързани по смисъла на чл. 2 от договора лица на имота на ул. Ч* * №
*, поради което съдът приема, че ищецът е изпълнил задължението си да
организира огледи, а до по- нататъшни действия не се е стигнало по вина на ответника.
По силата на договора ищецът се е задължил да търси за ответника недвижими
имоти, предлагани за покупко - продажба, да й ги представят за закупуване, да
уреждат за нея огледи на тези имоти, да организират преговори при сключване на
конкретна сделка и да подготвят предварителен договор при заявено желание от нейна
страна. Първоначално обявената продажна цена, която ищецът характеризира като прогнозна
е 95 000 лева. При извършените огледи в присъствието на брокер от агенцията за
недвижими имоти,на ответника и нейния съпруг е дадена цялата известна
информация за имота, ищцовото дружество е съдействало за отпускането на кредит
на ответника, изпращайки документи към банка, разговаряно е с кредитен
инспектор от Банка ДСК.
От представения по делото нотариален
акт № 109, том I, рег. № 2169, дело № 69 от 2020 г. на нотариус № 219 е видно,
че имотът представляващ къща, находящ се в гр. Р*, кв. Р* *, ул. Ч* *№ *, който
е предмет на процесния договор, е закупен на 04.08.2020 г. от В*С. Н*, ЕГН ********** и Ю* Й* Н*, ЕГН **********.
От извършена по делото справка за предоставяне на данни по реда на Наредба № 14/18.11.2009
г. с № 1146/13.10.2020 г. е видно, че двамата купувачи са родители на А.
Валентинов
С., който е съпруг на ответника. По смисъла на §1 от ДР на Търговския закон П.Л.С.
и купувачите на имота В* С. Н* и Ю*Й* Н*са свързани лица като роднини по
сватовство.
Преди сключването на договора за
покупко- продажба, на 30.06.2020 год. В* Н*е сключил договор за посредничество
при покупка на недвижим имот с Куриер 2000 ООД. На 18.09.2020 год. е издадена
фактура № 121 за заплатена от него комисиона в размер на 1960.00 лева. Съдът не
приема довода на ответника, че сумата, която Н*са платили за имота е много по-
ниска от предложената от ищеца. Ответникът е била водена на оглед в началото на
годината- през януари, а имотът е продаден на нейните свекър и свекърва през
август, при това на цена около 5000 лева по- ниска от тази, обявена в неговия
договор за посредничество, който е сключен около месец преди продажбата. При
това положение очевидно собствениците са били склонни драстично и главоломно да
намаляват цената, което би могъл да договори и ищецът, ако му беше дадена
възможност от ответника да води преговори.
Според заключението на приетата
по делото съдебно- икономическа експертиза фактурата е осчетоводена от Куриер
2000 ООД. Сумата по фактурата обаче е внесена по сметка на дружеството повече
от месец по- късно- на 26.10.2020 год. от С* А. И*, която е изпълнител по
договора за посредничество и веднага след това е изтеглена също от нея. В
съдебно заседание вещото лице заявява, че фактурата трябва да бъде издадена до
5 дни след плащането. В случая тя е издадена повече от месец преди плащането.
Вещото лице не може да каже дали фактурата е антидатирана, но законът позволява
фактури, по които не е начислен ДДС, да бъдат включени в преходен месец при
осчетоводяването им. При положение, че ответникът е получила копие от исковата
молба на 19.10.2020 год., съдът приема, че представените към отговора на
исковата молба договор за посредничество и фактура за плащане на комисиона са
антидатирани и са съставени с оглед настоящото производство.
Съдът,
след преценка на доводите на страните и събраните в производството
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от правна
страна следното:
Според чл. 92, ал. 1, изречение
първо 33Д неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение
за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. Съгласно
правната теория неустойката има три функции- обезпечителна, обезщетителна и
санкционна. Обезпечителната ѝ функция служи като гаранция, че в
случай на неизпълнение, неизправната страна ще дължи най – малко нейния размер.
Обезщетителната функция
намира проявление в това, че неустойката се уговаря с цел покриване на вреди,
настъпили поради неизпълнение. Важна гаранция за обезпечаване на тази функция е
липсата на необходимост тези вреди да се доказват до размера на уговорената
неустойка. Санкционната функция
се изразява в това, че неустойката представлява своеобразно “наказание” за
допуснатото неизпълнение.
За разлика от обезщетението за
вреди, неустойката се дължи, независимо дали са претърпени вреди и не зависи от
техния размер.
В конкретния случай страните са
уговорили неустойка в случай, че лице, свързано с ответника, закупи имот,
предложен и от ИЛЕЙН ИМОТИ ООД, без неговото посредничеството. С подписване на
договора и знаейки прогнозната цена на имота, ответникът се е съгласила и с
размера на неустойката. Тъй като остана неизяснен въпросът дали ответникът е
подписала протокола за оглед, респективно да се е съгласила с посочената прогнозна
продажна цена, съдът приема като база за изчисляване на неустойката посочената
в договора за посредничество, подписан от свързаното с нея лице- 46 500.00
евро (90 946.10 лева).
Разпоредбата на чл. 92, ал. 2 от ЗЗД предвижда възможност за намаляване на неустойката, когато е прекомерно
голяма в сравнение с претърпените вреди. Установяването на несъответствието на
неустойката с вредите не е въпрос на право, а на факт, тъй като съдът следва да
установи размера на претърпените от кредитора вреди и да го сравни с размера на
неустойката. Това не се извършва служебно, а по искане на заинтересуваната
страна. В случая такова от ответника не е направено.
Според чл. 154, ал. 1, всяка
страна е длъжна да установи обстоятелствата, на които основава своите искания
или възражения. За да обоснове твърдението си, че между страните са създадени
отношения, произтичащи от договор за посредничество при покупка на недвижим
имот, ищецът ангажира писмено доказателство, което е
годно такова, установяващо наличието на валидно сключен между страните договор.
Същият е породил твърдяните от страната, която го представя, правни последици,
а именно правото на ищеца да получи възнаграждение за посредничество, а при
неизпълнение на договора- неустойка, уговорена в чл. 7, ал. 3 (неправилно посочена
като възнаграждение). Както бе посочено по- горе, договорът е неформален и може
да бъде валидно сключен, без да има писмено изразяване на волята на страните. В
случая представеното писмено доказателство обективира волята на страните за
сключване на договор за посредничество при покупка на недвижим имот, предлагане
на обекти за оглед и купуване, сътрудничество при водене на преговори и
финализиране на сделката, както и санкциите за двете страни при неизпълнение.
С
оглед изложеното настоящия състав намира, че предявеният иск е основателен за
сумата 4547.30 лева.
Ищецът е заявил претенции за разноски, представил списък по
чл. 80 от ГПК и доказателства за сторени разходи, както следва: 540.00.00 лева-
адвокатски хонорар за процесуалния представител на ищеца, 201.00 лева- държавна
такса за образуване на делото или общо 741.00 лева. Съобразно уважената част от иска, дължимите
разноски са 709.38 лева. Ответникът също претендира разноските, които е
направил в общ размер 730.00 лева за заплатен адвокатски хонорар и
възнаграждение на вещото лице. Съобразно отхвърлената част от иска, дължимите
му разноски са 31.15 лева. По компенсация и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ответникът
следва да бъде осъдена да заплати на ищеца сторените от него разноски в
производството в общ размер 678.23 лева.
Мотивиран
от гореизложеното, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА
П.Л.С., ЕГН ********** *** да
заплати на ИЛЕЙН ИМОТИ ООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление: гр.
Русе, ул. Александровска № 1, вх. 2, ет. 3, офис 11, представлявано от
управителя Ф* И* И* сумата 4547.30 лева, представляваща неустойка за неизпълнение на
задължение по Договор за посредничество при покупка на недвижим имот от
24.01.2020 год., ведно със законната лихва, считано от предявяване на иска- 05.10.2020
год. до пълното погасяване на задължението, като ОТХВЪРЛЯ иска над тази сума до предявената 4750.00 лева.
ОСЪЖДА
П.Л.С., ЕГН ********** *** да
заплати на ИЛЕЙН ИМОТИ ООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление: гр.
Русе, ул. Александровска № 1, вх. 2, ет. 3, офис 11, представлявано от
управителя Ф* И* И* сумата 678.23
лева, представляваща разноски по
делото.
Решението подлежи на обжалване
пред Русенски окръжен съд в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: