РЕШЕНИЕ
№ 200
гр. Благоевград, 17.04.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, V ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на петнадесети март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Силвия Алексова
при участието на секретаря Елица Яв. Педова
като разгледа докладваното от Силвия Алексова Гражданско дело № 20211210102094 по
описа за 2021 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба, подадена от К. А. М., с ЕГН
**********, с адрес: гр. Б чрез пълномощника му – адвокат Р, против „Б, представлявано от
управителя Иъс седалище и адрес на управление: град Б. Иска се да бъде постановено
решение, по силата на което да бъде осъдено ответното дружество да заплати на ищеца
сумата в размер на 5 781 /пет хиляди седемстотин осемдесет и един лева/ лв., от които 5 000
/пет хиляди/ лв., незаплатена месечна наемна цена по Договор за наем на недвижим имот от
26.03.2018 г., за периода 11.07.2019 г - 11.07.2021 г. и 781 /седемстотин осемдесет и един
лева/ лв., представляваща неустойка за забава за плащане на наемна цена, съгласно Договор
за наем на недвижим имот от 26.03.2018 г., за периода 11.07.2019 г. - 11.07.2021 г., ведно със
законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на
сумата, сторените разноски в обезпечителното производство в размер на 390 лв. /триста и
деветдесет лева/, от които 40 /четиридесет/ лв. – държавна такса за образуване на
производството и 350 /триста и петдесет/ лева, заплатено адвокатско възнаграждение.
В исковата молба се твърди, че между ищеца, в качеството му на наемодател и
собственик и ответникът, в качеството му на наемател, е сключен Договор за наем на
недвижим имот: магазин № 1, с площ от 35.50 кв.м. и склад с площ от 39.30 кв.м., находящи
се на адрес: гр. Б9, с договорена цена на месечния наем – 200 лв. Съгласно задължението си
на наемодател, ищецът сочи, че е предал наетото помещение на дружеството-наемател.
Твърди се, че от месец януари 2019 г. наемателят „Б спрял плащанията на дължимите
месечни наемни вноски, въпреки поканите, отправени от ищеца. Поради това, ищецът бил
принуден да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение на парично задължение
по чл. 410 от ГПК, а впоследствие и да заведе иск в PC - Благоевград с правно основание чл.
422 от ГПК, като било образувано гр.д. № 2598/2019 г. по описа на PC - Благоевград, по
което е постановено Решение № 909607/11.12.2020 г., с което решение искът за заплащане
на договорените наемни месечни вноски е уважен изцяло, а искът за заплащане на
неустойка е уважен за част от предявената сума.
Твърди се, че от месец януари 2019 г. до датата на подаване на настоящата искова
молба, ответното дружество не е заплатило нито една наемна вноска за помещението.
1
В тази връзка, се сочи, че ответникът дължи на ищеца претендираните в настоящото
производство суми.
Препис от исковата молба е връчен на ответника, като в законоустановения
едномесечен срок не е постъпил писмен отговор.
В съдебно заседание на 15.03.2023 г. ищецът, редовно призован, не се явява,
представлява се от процесуален представител – адв. Р която поддържа предявените искове
по основание и размер.
Ответникът не се явява, не се представлява. Оспорва предявените искове по основание
и размер с депозирано по делото становище.
По делото са събрани писмени и гласни доказателства.
След анализ на събраните по делото доказателства и преценка на доводите и
становищата на страните, съдът намира за установено следното от фактическа страна:
Като доказателство по делото е приет Договор за наем на недвижим имот от
26.03.2018 г., от съдържанието на който се установява, че ищецът, в качеството му на
наемодател, е отдал под наем на ответника, в качеството му на наемател, недвижим имот -
магазин № 1 с площ от 35,50 м. и склад с площ от 39,30 м., находящи се в гр. Благоевград, на
ул. „М В чл. 7 от Договора е посочено, че същият влиза в сила от 01.04.2018 г. и е със срок
от 36 месеца, считано от датата на подписването му. Съгласно чл. 8 от Договора, имотът се
предоставя срещу наемна цена в размер на 200 /двеста/ лева с ДДС, която наемателят се
задължава да заплаща в брой или по банков път до 10 /десето/ число на месеца. Към
доказателствения материал по делото е приобщен и Протокол-опис на имота /л. 7 от делото/.
В чл. 16 от Договора е уговорено, че при забавяне в плащането на наемната вноска,
наемателят дължи неустойка в размер на 0.5 % от дължимата сума за всеки просрочен ден.
С Решение № 909607/11.12.2020 г., постановено по гр.д. № 2598/2019 г. по описа на Р,
е признато за установено по отношение на ответника „Б, че дължи на ищеца К. А. М.:
сумата от 1 200 лв. /хиляда и двеста лева/, представляваща шест месечни наемни вноски за
периода от м. януари 2019 г. до м. юни 2019 г. включително, всяка в размер на 200 /двеста/
лева за предоставен му за временно и възмездно ползване недвижим имот, представляващ:
М, с площ от 35.50 кв.м. и склад с площ от 39.30 кв.м., находящи се на адрес: гр. Б, съгл.
Договор за наем на недвижим имот от 26.03.2018 г. и сумата от 470 лв. /четиристотин и
седемдесет лева/ - неустойка за забава за плащане на наемната цена, съгласно Договор за
наем на недвижим имот от 26.03.2018 г., представляваща 0,5% от просрочената дължима
сума за всеки просрочен ден, на основание чл. 16 от Договора за наем на недвижим имот от
26.03.2018 г. за периода от 11.01.2019 г. до 11.06.2019 г., като за разликата над уважения
размер от 470 лв. до предявения размер от 1086, 00 лв., искът е отхвърлен като
неоснователен.
Решението е обжалвано от ответника, като по описа на Окръжен съд Благоевград е
образувано в.гр.д. № 256/2021 г., по което с Решение № 338/22.07.2021 г. атакуваното
Решение на районния съд е потвърдено в обжалваната му част, а в останалата – е влязло в
сила на 28.01.2021 г.
По делото са събрани гласни доказателства, чрез разпита на свидетеля А М. /брат на
ищеца/. От показанията му се установява, че между страните по делото е бил сключен
Договор за наем, като към момента ответникът все още не е освободил наемното помещение.
Свидетелят споделя, че ответникът е заплащал дължимата наемна цена само през първата
година на съществуващото облигационно правоотношение, като тогава наемът се е плащал в
брой.
Съдът кредитира показанията на свидетеля с доверие, доколкото същите са
последователни, обективни, лишени от вътрешни противоречия и кореспондиращи с
останалия събран по делото доказателствен материал.
2
При така установеното от фактическа страна, съдът достигна до следните правни
изводи:
Предявените искове са с правно основание чл. 232 от ЗЗД /претенцията за незаплатена
месечна наемна цена по Договора за наем/ и чл. 92 от ЗЗД /претенцията за неустойка за
забава/.
Предявените искове са процесуално допустими.
По иска с правно основание чл. 232 от ЗЗД:
Съгласно чл. 228 от ЗЗД, с договора за наем наемодателят се задължава да предостави
на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят – да му плати определена цена. В
чл. 232, ал. 2 от ЗЗД е посочено, че наемателят е длъжен да плаща наемната цена и
разходите, свързани с ползването на вещта.
В случая не е спорно обстоятелството, а и от доказателствата по делото несъмнено се
установи, че между страните е сключен гореописаният Договор за наем за недвижим имот.
Същият е със срок на действие 36 месеца, като влиза в сила от 01.04.2018 г., следователно
първоначално уговореният му срок е до дата 26.03.2021 г. В разпоредбата на чл. 236, ал. 1 от
ЗЗД е уредено т. нар. мълчаливо продължаване на договора за наем, което намира
приложение, когато след изтичане на уговорения между страните срок, наемателят
продължава ползването на вещта със знанието и без противопоставянето на наемодателя
като съгласно разпоредбата на закона, в такъв случай договорът се счита за продължен за
неопределен срок. Наличието на изрични уговорки относно реда за продължаване на
действието на договора за наем не изключва приложението на диспозитивните правила на
закона, поради което и настоящият състав намира, че в конкретния случай сключеният
договор за наем е бил мълчаливо продължен между страните и същият е продължил да
съществува и да ги обвързва като договор за неопределен срок и след изтичането на
предвидения в него 36-месечн срок, изтекъл на 26.03.2021 г. След тази дата сключеният
договор за наем е бил мълчаливо продължен между страните и същият е продължил да
съществува и се е трансформирал в такъв за неопределен срок. Възражението на ответника,
че договорът е прекратен и имотът е освободен, не бе подкрепено с никакви доказателства,
като такива бяха събрани в обратната посока – в показанията си свид. М. заяви, че наемното
помещение не е освободено дори и към днешна дата.
Несъстоятелни са възраженията на ответника и че претендираната сума е недължима,
тъй като по делото липсват доказателства дали имотът е ползван през процесния период. И
тези възражения не бяха подкрепени с никакви доказателства. Отделно от това, наемателят
дължи заплащане на наемната цена за наетия недвижим имот, дори ако фактически не го е
ползвал, за периода, в който наемният договор не е бил прекратен на основания, посочени в
договора, или уредени от закона – в този смисъл Решение № 97/23.07.2013 г. по т.д. №
73/2012 г. на ВКС, І т.о. В конкретния случай, не се установява, че през процесния период от
време имотът е бил предаден на наемодателя, че договорът е бил прекратен или че
наемателят е върнал фактическото държане, напр. чрез предаване на ключовете за същия.
С оглед гореизложеното и предвид обстоятелството, че в случая между страните
съществува валидно облигационно правоотношение, съдът намира, че искът е основателен
до размера на сумата от 4800 лв., доколкото се претендира наемна цена в размер на 200 лв.
за период от 2 години или 24 месеца, като до пълния претендиран размер от 5 000 лв., искът
следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
По иска с правно основание чл. 92 от ЗЗД:
Съгласно чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на задължението и
служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват.
Възникването на предявеното спорно акцесорно материално право се обуславя от
наличието на действително облигационно правоотношение по договор за наем,
3
неизпълнение от страна на наемателят точно във времево отношение поетото договорно
задължение да заплаща месечна наемна цена в уговорения срок и наличие на уговорена
мораторна неустойка в претендирания размер или процентно изражение. Както бе посочено,
между страните е съществувало облигационно правоотношение, по силата на което ищеца е
предоставил под наем на ответното дружество процесния недвижим имот. Срокът за
заплащане на наемната цена е бил уговорен да бъде заплащан предварително за всеки
календарен месец в срок до 10-то число на текущия месец.
Както бе посочено по-горе в чл. 16 от Договора е уговорена неустойка в размер на 0.5
% от дължимата сума за всеки просрочен ден. Ответникът, чието неизпълнение е виновно –
не се установи наличие на основателна причина за неизпълнението – следва да понесе
предвидената в договора санкция, под формата на неустойка, която страните, в са
предвидили - при забава дължи неустойка в размер на 0.5 % от дължимата сума за всеки
просрочен ден.
Наемателят-ответник в производството, не е изпълнил задълженията си да заплати на
ищеца-наемодател, месечните наеми за периода от 11.07.2019 г. до 11.07.2021 г., всеки в
размер на 200 лева. Падежът на всяко от задълженията е бил до 10-то число на текущия
месец. Считано от деня, следващ тази дата, изпадналият в забава ответник, според
договореното, дължи неустойка в размер на 0.5 % на ден, или по 1,00 лев на ден.
Възраженията на ответника, че така уговорената неустойка е нищожна, поради
противоречие с добрите нрави, при условията на евентуалност прекомерна, са
несъстоятелни.
Съгласно чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, страните могат предварително да определят размера на
обезщетението за предполагаемите вреди от неизпълнението, които вреди не е необходимо
да се доказват, което е съществен елемент на неустойката. Това е сторено и в настоящия
случай - налице е постигнато между страните съглашение, по силата на което неизправната
страна се е задължила да даде на другата една парична сума, начинът на определяне на
която, е посочен в чл. 16 от Договора.
Ответникът не доказа възражението си за нищожност на неустоечната клауза, като
уговорена извън присъщите й функции.
Съгласно ТР № 1/ 15. 06. 2010 г. на ОСТК на ВКС, нищожна, поради накърняване на
добрите нрави, е всяка неустойка, уговорена от страните извън присъщите и обезпечителна,
обезщетителна и санкционна функции. Преценката за нищожност се извършва към момента
на сключване на договора в зависимост от специфичните за всеки конкретен случаи факти и
обстоятелства, при съобразяване на примерно посочени критерии, като естеството и размер
на обезпеченото с неустойката задължение, обезпечение на поетото задължение с други,
различни от неустойката правни способи, вида на самата уговорена неустойка и на
неизпълнението, за което е предвидена, съотношението между размера на неустойката и
очакваните за кредитора вреди от неизпълнението. Следователно, нищожна, като
нарушаваща принципа на справедливостта и създаваща условия за неоснователно
обогатяване, е договорната клауза за неустойка, когато заплащането й би създало
неравностойност на насрещните задължения по договора или би надхвърлило присъщите й
обезпечителни и обезщетителни функции. Съгласно същото, не е нищожна неустойката,
която е уговорена без краен предел или без фиксиран срок, до който тя може да се
начислява, тъй като преценката за накърняване на добрите нрави поради свръхпрекомерност
не може да се направи към момента на сключване на договора.
Добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение, защото
правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на
договора със закона. Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани
правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях, като за спазването им
при иск за присъждане на неустойка съдът следи служебно.
4
Един от тези принципи е принципът на справедливостта, който в гражданските и
търговските правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от закона
интерес.
Условията и предпоставките за нищожност на клаузата за неустойка произтичат от
нейните функции, както и от принципа за справедливост в гражданските и търговските
правоотношения. Преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите
нрави следва да се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора.
Неустойката следва да се приеме за нищожна, ако единствената цел, за която е
уговорена, излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.
Настоящият случай не разкрива такава цел - сключен е договор за наем на имот, въз основа
на който ответникът следва да заплаща месечен наем. Неизпълнението и неточното
изпълнение на задълженията на ответника лишават ищеца от възможността да ползва
средствата от наема, да ползва имота си или да го отдава под наем на трети лица. Видно от
договора, не е налице и друг способ за обезпечение. Тези накърнени права на ищеца биха
могли да бъдат обезщетени с уговорената неустойка от 0.5% на ден, като размерът на
същата, съпоставен с характера и обема на накърнените права на ищеца, не излиза извън
присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.
Страните по една търговска сделка по общо правило трябва да се добросъвестни при
сключване на договорите и да изпълняват задълженията, поети по тях с грижата на добрия
търговец, което в конкретния случай предполага заплащане на месечна наемна цена на
падежа, което ответникът не е направил за срок от 6 месеца. При това положение, съдът
счита, че размерът на неустойката се е формирал не защото клаузата противоречи на
добрите нрави, а защото самият ответник, неизпълнявайки поетите задължения, сам се е
поставил в ситуация да дължи неустойка. Да се приеме обратното, означава негласно да се
стимулират некоректните длъжници към неизпълнение, основавайки се на възможността в
един по-късен момент, когато размерът на неустойката е нараснал значително, да се позоват
на нищожност. И в този смисъл не само, че не излиза извън присъщите й функции, но
напротив, така както е уговорена неустойката обезпечава точното изпълнение на
задължението на ответника. /В тази насока и Определение № 250/30.03.2017 г. по гр.д. №
60375/2016 г. на ВКС, трето г.о./
В аспекта на горните разсъждения, възражението на ответника за нищожност на
клаузата за неустойка поради противоречието й с добрите нрави, предвид обстоятелството,
че размерът й излиза извън пределите на моралната допустимост и същата е прекомерно
голяма, следва да бъде отхвърлено като неоснователно, като бъде прието, че клаузата за
заплащане на неустойка в размер на 0.5% на ден за всеки ден забава, е действителна.
Във връзка с направеното под евентуалност искане на ответника за намаляване на
неустойката като прекомерна, следва да се посочи, че без оглед на това каква е сделката за
ищеца - физическо лице, на основание чл. 309 ТЗ ответникът - търговец няма право да иска
намаляване на неустойката поради прекомерност. В случая сключената между страните
сделка е търговска. Ответникът е търговец по смисъла на чл. 1, ал.2, т. 1 ТЗ, поради което
при липса на доказателства за обратното договорът за наем на магазин е търговска сделка по
силата на чл. 286, ал.1 ТЗ. Затова по силата на чл. 287 ТЗ за него ще намерят приложение
правилата за търговските сделки независимо от това, че другата страна не е търговец. Това
води до невъзможност ответникът да иска намаляване на неустойката поради прекомерност
предвид изричната забрана на чл. 309 ТЗ. Ответникът не може да иска намаляване на
уговорената компенсаторна неустойка поради прекомерност на същата по чл. 92, ал.2 ЗЗД и
наведените доводи в тази насока са неоснователни. /в тази насока и Решение №
2286/11.01.2018 г. по гр.д. № 56/2017 г. по описа на ОС-Благоевград, Решение от 03.06.2019
г. по гр.д. № 5302/2018 г. по описа на САС/.
Предвид изложеното, съдът намира, че ответникът дължи на ищеца неустойка.
5
Относно нейния размер. Ищецът претендира неустойка за периода от 11.07.2019 г. до
11.07.2021 г. Следва да се има предвид и че е уговорено месечния наем да се заплаща до 10-
то число на текущия месец. С оглед изложеното, считано от 11.07.2019 г. ответникът е в
забава за плащане на наема за м. юли 2019 г., считано от 11.08.2019 г. е в забава за наема за
месец август 2019 г., от 11.09.2019 г. е в забава в плащането за месец септември 2019 г., от
11.10.2019 г. - за месец октомври 2019 г., от 11.11.2019 г. за месец ноември 2019 г., от
11.12.2019 г. – за месец декември 2019 г., от 11.01.2020 г. – за месец януари 2020 г., от
11.02.2020 г. – за месец февруари 2020 г., от 11.03.2020 г. – за месец март 2020 г., от
11.04.2020 г. – за месец април 2020 г., от 11.05.2020 г. – за месец май 2020 г., от 11.06.2020 г.
– за месец юни 2020 г., от 11.07.2020 г. – за месец юли 2020 г., от 11.08.2020 г. – за месец
август 2020 г., от 11.09.2020 г. – за месец септември 2020 г., от 11.10.2020 г. – за месец
октомври 2020 г., от 11.11.2020 г. – за месец ноември 2020 г., от 11.12.2020 г. – за месец
декември 2020 г., от 11.01.2021 г. – за месец януари 2021 г., от 11.02.2021 г. – за месец
февруари 2021 г., от 11.03.2021 г. – за месец март 2021 г., от 11.04.2021 г. – за месец април
2021 г., от 11.05.2021 г. – за месец май 2021 г., от 11.06.2021 г. – за месец юни 2021 г. и от
11.07.2021 г. – за месец юли 2021 г.
Предвид изложеното, забавата при плащането на месечния наем от 200 лв. за месец
юли 2019 г., за времето от 11.07.2019 г. до 11.07.2021 г., е 730 дни /изчислена съобразно
уговорения процент – 730 лв./, за наема за месец август 2019 г., за времето от 11.08.2019 г.
до 11.07.2021 г., е 700 дни /изчислена в съответния процент – 700 лв./ и т.н.
Очевидно е, че ищецът претендира по-малък размер от реално дължимата му се
неустойка, поради което този иск следва да бъде уважен изцяло за сумата от 781 лв., като
основателен и доказан.
По разноските:
Ищецът е направил разноски в общ размер на: 1440 лв. /списък с разноски – л. 62 от
делото/, от които 250 лв. – държавна такса в настоящото производство; 850 лв. – заплатено
адвокатско възнаграждение в настоящото производство; 40 лв. – държавна такса – разноски
в обезпечителното производство /квитанция за платена държавна такса – л.16 от делото/ и
300 лв. – адвокатско възнаграждение в обезпечителното производство. Съобразно уважената
част на исковите претенции, ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сумата
от 1390.18 лв. /хиляда триста и деветдесет лева и осемнадесет стотинки/, представляваща
сторени разноски в настоящото и в развилото се обезпечително производство.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „Бпредставлявано от управителя Исъс седалище и адрес на управление:
град Б да заплати на К. А. М., с ЕГН **********, с адрес: гр. Б , сумата от 4 800 /четири
хиляди и осемстотин лева/ лв., представляваща незаплатена месечна наемна цена по
Договор за наем на недвижим имот от 26.03.2018 г., за периода 11.07.2019 г. - 11.07.2021 г.,
ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата
молба – 12.08.2021 г., до окончателното изплащане на сумата, като ОТХВЪРЛЯ иска до
пълния предявен размер от 5 000 лв. /пет хиляди лева/, като НЕОСНОВАТЕЛЕН и
НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА „Б, представлявано от управителя И, със седалище и адрес на управление:
град Б, ул. „М, да заплати на К. А. М., с ЕГН **********, с адрес: гр. Бл сумата от 781
/седемстотин осемдесет и един лева/ лв., представляваща неустойка за забава за плащане
6
на наемна цена, съгласно Договор за наем на недвижим имот от 26.03.2018 г., за периода
11.07.2019 г. - 11.07.2021 г.
ОСЪЖДА „БА, представлявано от управителя И със седалище и адрес на управление:
град Б, да заплати на К. А. М., с ЕГН **********, с адрес: гр. Б, ул. „Г, сумата от 1390.18
лв. /хиляда триста и деветдесет лева и осемнадесет стотинки/, представляваща сторени
разноски в настоящото и в развилото се обезпечително производство.
Решението не е окончателно – подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Благоевград
в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Препис от Решението да се връчи на страните.
Съдия при Районен съд – Благоевград: _______________________
7