Р Е Ш Е Н И Е №
К., 12.05.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Казанлъшкият районен съд гражданска колегия в открито съдебно заседание на двадесет и девети януари две хиляди и двадесета година в състав
Председател : КЕТИ КОСЕВА
При участието на секретаря Г. Гилева като разгледа докладваното от съдия Косева гр. дело № 2347/2019 година за да се произнесе взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 422 ГПК във вр. с чл.415 ГПК.
Ищецът Д.П.Д., ЕГН ********** моли съда да постанови решение, с което да признае за установено, че ответникът В.Б.И. с ЕГН: ********** му дължи общо сумата 829,36 лева главница, от които 200 лв. обезщетение за неспазено предизвестие за прекратяване на договор за наем от 01.01.2019 г. по чл. 6 от договора; 629,36 лв. платени направени от наемателя в периода 01.01.2019 г. - 17.02.2019 г. разходи за консумативи, както следва: 213,79 лева за ел. енергия, 415,57 лева за вода, заедно със законната лихва от 29.07.2019 г. Претендира ответникът да му заплати разноските направени във връзка с настоящото производство.
Твърди, че на 01.01.2019 г. между него, като наемодател и В.Б.И., като наемател, е сключен договор за наем на апартамент от 68 кв.м., находящ в жилищна сграда в град К., на ***** – къща за срок от 1 година, на който имот ответникът е бил наемател и от 01.01.2018 г. до 31.12.2018 г. на основание договор за наем от 01.01.2018 г. В края на месец февруари 2019 г. В.Б.И. напуснал апартамента без да го уведоми предварително. Съгласно точка 6 от договора той може да бъде прекратен от всяка от страните по него с едномесечно предизвестие писмено, което да гарантира и доказва уведомяването на другата страна. Наемателят напуснал имота преди да са изтекли договорените първоначално 12 месеца без да отправи предизвестие, във връзка с което дължи наема за срока на предизвестието, а именно: 200 лв. - обезщетение по чл. 6 за неспазено предизвестие за прекратяване на договор за наем от 01.01.2019 г.
Твърди, че ответникът не заплатил ползваните от него консумативи в имота /ток и вода/ както следва: 213,79 лева за ел.енергия, 415,57 лева за вода.
На 29.07.2019 г. подал заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410 от ГПК. Образувано e ч.гр.дело № 2058/2019 г. по описа на РС- К. и е издадена заповед за изпълнение паричното задължение. Ответникът подал възражение, че не дължи изпълнение на задължението на основание чл. 414 от ГПК, което му било връчено на 07.08.2019 г.
Ответникът В. Б.И., ЕГН ********** чрез адв. А.Т. оспорва предявените искове изцяло по основание и по размер, като излага следните съображения:
Признава, че с ищеца са били в наемни правоотношения по отношения за жилище от 68 кв.м. в триетажна жилищна сграда на ***** по силата на сключен помежду им договор за наем от 01.01.2018 г. за срок от една година с определен месечен наем в размер на 150 лв. След изтичане на срока на този договор, на 01.01.2019 г. подписали нов договор за наем отново за една година, като единствената промяна била по отношение на размера на наемната цена, която уговорили да бъде 200 лв., останалите клаузи останали непроменени. Депозитът, дължим при сключване на договора за наем, на основание т. 4 от договора, който заплатил, към момента не му е възстановен.
През целия период, в който се намирал в наемно правоотношение с ищеца, заплащал редовно дължимия месечен наем. В апартамента живял с още едно момче. Заплащането на дължимите консумативи за ел. енергия и вода, ставало като наемодателят казвал определена сума, която да му бъде заплатена. През 2018 г. ищецът никога не му представил фактура или съобщение за дължимите суми за ел. енергия и вода. След като не бил сигурен какво точно следва да бъде заплатено, заявил, че иска ищецът да му представи съответен документ, в който да е посочен размера на задължението. Няколкократно през 2018 г. бил спиран тока в апартамента, което означава, че задълженията не са плащани своевременно и редовно от наемодателя.
През м. декември 2018 г. се наложило майка му и брат му да дойдат от гр. И. при него, за да може брат му да работи и да се грижат за майка си, която прекарала два инсулта и не може да живее сама. Квартирата се оказала неудобна за трима, започнал да търси друг апартамент като междувременно подписал договора за наем за 2019 г. През м. януари 2019 г. намерил друго жилище и уведомил наемодателя за това в присъствието на другото момче - Д.А.К., което също живеело в наетия апартамент. Наемодателят му казал, че по договор се дължи едномесечно предизвестие, но с оглед обстоятелствата - здравословното състояние на майка му, ще прекратят договора по взаимно съгласие.
На 17.02.2019 г. напуснал апартамента, а на 19.02.2019 г. лично предал на ищеца ключа, отново в присъствието на посоченото момче и брат му. Няколко дни преди напускането на апартамента, по настояване по телефона от служител на ВиК в гр. К., отишъл и заплатил начислената сметка за вода в размер на 8.20 лв. Казали му, че други начислени задължения за наетия апартамент няма. По отношение на задълженията за дължими суми за ел. енергия, отбелязва, че електромерът отчита изразходената енергия не само на наетия апартамент, а и на работилницата на наемодателя, която се намира в мазето на сградата. Т.е. заплащаните сметки за ел. енергия, включват и тази, която ищеца потребява в работилницата си. При повдигнат от него въпрос, как ще решат проблема, той казал, че ще уравняват сметките, но това така и не се случило. Това означава, че през целия период на наемния договор, той заплащал дори и ел. енергия, непотребена от него.
На 15.04.2019 г. в кантората на Н. К. - нотариус с район на действие РС - К. получил нотариална покана от ищеца, в която се посочва, че дължи сумата от 166 лв. за ел. енергия и 412 лв. за вода. С тази покана не се оспорва факта на прекратяване на договора за наем по взаимно съгласие и не се претендира обезщетение за предсрочното му прекратяване без писмено предизвестие.
Предвид изложеното счита предявения иск за неоснователен и недоказан по следните съображения: Претенцията за обезщетение е неоснователна поради факта, че договора за наем е прекратен по взаимно съгласие и в този случай, клаузата за писмено уведомяване за предсрочно прекратяване на договора не е относима. Законът позволява наемното правоотношение да се прекрати и преди изтичане на срока на договора по взаимно съгласие на страните. Съгласието се дава изрично или мълчаливо, като е необходимо да има безспорно съвпадение на волите на страните да прекратят съществуващото между тях правоотношение. Твърди, че ищецът търси заплащане на консумативи за период след неговото напускане на наетия апартамент.
Моли да му бъдат присъдени и направените разноски по делото.
От събраните по делото доказателства преценени по отделно и в съвкупност съдът намира за установено следното:
Въз основа на подадено на 25.07.2019 г. заявление е образувано ч.гр.д.№ 2058/2019 г. по описа на РС- К., по което с издадената Заповед № 1227/29.07.2019 г. съдът е разпоредил В.Б.И., ЕГН ********** *** да заплати на Д.П.Д. ЕГН ********** с адрес: *** сумата от 200 лв. обезщетение за неспазено предизвестие за прекратяване на договор за наем от 01.01.2019 г. и 629,36 лв. – консумативи, от които 213,79 лв. за ел. енергия и 415,57 лв. за вода, както и разноски 25 лв., - заплатена държавна такса на основание сключен договор за наем от 01.01.2019 г. между Д.П.Д. като наемодател и В.Б.И. като наемател за апартамент от 68 кв.м., находящ се в жилищна сграда в гр. К., *****за срок от една година и предходни наемни правоотношения по договор за наем от 01.01.2018 г. Посочено е, че присъдената сума може да бъде внесена по следната сметка на заявителя IBAN: ***, BIC: ***.
Искане за присъждане на законната лихва върху главниците със заявлението не е правено и със издадената заповед такива не са присъждани.
Представени са два договора за наем - договор за наем от 01.01.2018 год. и договор за наем от 01.01.2019 г. Предметът на двата договора е наем на апартамент от 68 кв.м., находящ в жилищна сграда в град К., на *****със срок на договора - 1 година. Ищецът като наемодател е предоставил на ответника като наемател собственото си жилище срещу месечна цена от 150 лв. през 2018 год. и месечна цена от 200 лв. през 2019 год. Страните са уговорили наемателят да заплати на наемодателя гаранционен депозит в размер на един месечен наем, който депозит е гаранция за връщането на имота без повреди и липси и с платени консумативи. Страните са уговорили в т.6 от договора, че същият може да бъде прекратен преди изтичането на срока, за който е сключен от всяка от страните „с едномесечно предизвестие писмено, който трябва да гарантира и доказва уведомяването на другата страна“.
Видно от обясненията на ищеца дадени в съдебно заседание и от показанията на разпитаната като свидетел Мариана Генова, отдаваният от него имот представлява жилище на третия етаж в триетажна жилищна сграда построена с отстъпено право на строеж в дворно място, собственост на друго лице, което е собственик на другата жилищна сграда в това дворно място. Триетажната жилищна сграда се води на адрес *****, а двуетажната жилищна сграда - на *****. За обектът на ***** – къща на два етажа има разкрита във В и К партида на името на Д. И. К. Сградата, в която се намира отдаваното под наем жилище е собственост на три лица и всяко от тези три лица води самостоятелен отчет на консумираните в сградата вода и ел. енергия. Ищецът е собственик на жилището на третия етаж и на работилница, намираща се в избеното помещение на сградата. Двата обекта имат отделни водомери ( два за жилището и един за работилницата) и един, общ електромер № ****** за ИТН ******. Жилището е отдавано под наем от ищеца и преди 2018 г. От 2017 г. до 20.02.2019 год. водомерът в жилището предмет на договора за наем е отчитан с реален отчет два пъти веднъж – на 20.02.2019 год. и веднъж в установен момент преди тази дата.
За доказване на твърденията си, че в периода 01.01.2019 г. - 17.02.2019 г. наемателят е направил разходи за ел.енергия - 213,79 лева и за вода - 415,57 лева ищецът представя фактури, квитанции и удостоверения.
Представени са фактура № **********/16.02.2019 г. за 159,00 лв. ел. енергия за отчетен период 09.01.2019 г. - 08.02.2019 г., фактура № **********/16.03.2019 г. за 54,79 лв. ел; енергия за отчетен период 09.02.2019 г. - 08.03.2019 г. и удостоверение издадено от ЕВН за наличие на партида с кл.№ ***** и място на потребление №***** с адрес ***** на името на ищеца.
Представени са фискален бон от 09.05.2019 г. за плащане на сумата 415,57 лв. на ВиК – Ст. З. за доставена питейна и отведена канална вода, отчетена с водомери по партиди с № ********* и № ********* за адрес ***** от които:
247,88 лв. за 91 куб.м по фактура № **********/28.03.2019 г., за периода 20.02.2019 г. - 06.03.2019 г.;
155,27 лв. за 57 куб.м. по фактура № **********/28.03.2019 г. за периода 20.02.2019 г. -06.01.2019 г.
2,72лв. за 1 куб.м. вода по фактура № **********/28.02.2019 г. за периода 24.01.2019 г.-20.02.2019 г.;
2,72 лв. за 1 куб. м. вода по фактура № **********/28.02.2019 г. за периода 24.01.2019 г. - 20.02.2019 г.;
2,72лв. за 1 куб.м. вода по квитанция № **********/28.01.2019 г. за периода 11.12. 2018 г.- 24.01.2019 г.;
2,72лв. за 1 куб.м. вода по квитанция № **********/28.12.2018 г. за периода 26.11.2018 г. - 11.12.2018 г.;
1,54 лв. за лихви за забава на посочените по-горе задължения по фактура за лихва № **********/09.05.2019 г.
С покана от 11.04.2019 год. връчена на ответника на 15.04.2019 г. чрез Н. К. - нотариус с район на действие РС – К. ищецът дава на ответника 10 дневен срок да му заплати на основание сключеният на 01.01.2019 год. договор за наем консумативи: 166 лв. за ел.енергия и 412 лв. за вода.
Видно от признанието на ищеца в с.з. на 10.12.2019 год. на 18.02.2019 год. той в качеството си наемодател получил от ответника в качеството му на наемател ключовете за отдадения под наем имот поради това, че наемодателят преустановил ползването на имота.
На 16.04.2019 г. В.Д. изпраща до Д.П.Д. отговор на получената покана. С отговорът се оспорва дължимостта на претендираните суми както за вода така и за ел. енергия, прави се коментар на поведението на наемодателя като недопустимо, неприемливо и лишено от основание и съдържа изявление за прихващане – като твърди, че наемодателят му дължи и не му е върнал при прекратяване на договора депозита от 200 лв., ответникът прави изявление, че дължимата за ел. енергия сума следва да се плати от наемодателя с невърнатия депозит от 200 лв.
Ищецът оспорва като неверни твърденията на ответника, че договорът за наем е прекратен по взаимно съгласи и че е получил от него като наемател депозита от 200 лв.
Доказателства за плащането на депозит от 200 лв. по делото не се представят.
От така приетите за установени факти и обстоятелства съдът прави следните изводи:
С договорът за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят – да му плати определена цена.
Предявеният иск за заплащане на обезщетение от 200 лв. за неспазено предизвестие за прекратяване на договора е неоснователен и следва да бъде отхвърлен изцяло.
Страните, в представения договор за наем от 01.01.2019 г., не са уговаряли (и правна норма не предвижда) задължение за плащане на обезщетение на посоченото от заявителя основание – неспазен срок на предизвестие за прекратяване на договор за наем.
Обстоятелството, че е уговорена възможност за прекратяване на срочен договор за наем преди изтичане на срока на договора при спазване на определена процедура, каквато е отправянето на писмено едномесечно предизвестие за прекратяването на правоотношението, не е равнозначно на регламентиране на право на обезщетение при неспазване на процедурата. За да се дължи обезщетение за „неспазено предизвестие за прекратяване на договор за наем“ е необходимо такова да е било изрично уговорено или задължение за такова да се съдържа в предвидена от закона императивна правна норма. Правната стойност на клаузата на чл.6 от договора за наем сключен между ищеца и ответника на 01.01.2019 г. е свързана единствено и само с начина на прекратяване на договора. Страните са уговорили, че прекратяване на договора за наем преди изтичане на уговорения едногодишен срок е възможно. То настъпва един месец след получаване на отправено от другата страна писмено предизвестяване за прекратяването. Така с чл.6 от договора се определя по един категоричен начин моментът на едностранно прекратяване на договора за наем преди изтичане на срока на този договор. Прекратяването не настъпва с факта на едностранния отказ от упражняване на фактическа власт върху наетата вещ /т.е. фактическото напускане на наетия имот/ тъй като това не е предвидено като възможност за прекратяване на наемното правоотношение. То настъпва месец след датата, на която е получено писменото предизвестие за прекратяване. Никоя от страните по договора за наем не е отправяла до другата страна предизвестие за прекратяване на договора за наем, поради което въз основа на сключения договор за наем от 01.01.2019 год. наемодателят би могъл да претендира единствено плащане на уговорената наемна цена, но не и обезщетение за неспазен срок на предизвестие за прекратяване.
От логическото тълкуване на чл.3 от договора за наем от 01.01.2019 г. и от нормата на чл. 232, ал.2 ЗЗД следва, че наемателят следва да заплаща разходите направени във връзка с ползването на наетата вещ. В случая това са разходите за вода и електрическа енергия. Ако наемателят не изпълни тези свои задължения той се обогатява за сметка на лицето, което се явява титуляр на задължението в отношенията с доставчиците на услугата когато това лице заплати стойността на услугите консумирани от наемателя.
Страните не спорят, че след 17.02.2019 год. ответникът В.И. не е правил разходи за вода и ел. енергия в имота предмет на договора за наем. Считано от 18.02.2019 год. отдаденият под наем имот е бил предаден от наемателя във фактическата власт на наемодателя-ищеца Д.Д. с факта на освобождаване на имота и предаване на ключовете от жилището от страна на наемателя и с факта на приемането на ключовете от имота от страна на наемодателя.
Задължение на ищеца е да заплаща на
доставчиците стойността на услугите доставяне на питейна и отвеждане на канална
вода и доставяне на ел. енергия в жилището негова собственост. Това е така тъй
като задължението за заплащане на консумативите не е прехвърлено на ответника нито
с представения по делото договор за наем нито по друг начин, от което следва че
отговорността за редовното и своевременно отчитане и заплащане на консумираните
в имота вода и електричество е на ищеца. Последиците от неизпълнението или
нередовното изпълнение на тези задължения не могат да рефлектират в правната
сфера на наемателя.
Искът за заплащане на консумирана в обекта вода е основателен за 8,16 лв. и в тази част следва да се уважи като в останалата част следва да бъде отхвърлен.
За периода 2017 г. - 20.02.2019 г. в имота
предмет на договора за наем ( видно от показанията на инкасатора) е правен
реален отчет на разходваните количества вода два пъти, но за целия период от
време са издавани квитанции и фактури. Липсата на реален отчет на консумацията
не може да се вмени във вина на ответника.
Липсата на обективни данни за консумираната от наемателя в обекта вода в периода 01.01.2019 – 17.02.2019 г. ( дължаща се на нередовното отчитане на водомера) не може да бъде основание ищецът да претендира разходи за вода, които доставчикът на услугата ( В и К) не е начислил за обекта му в претендирания период. Разходите за вода за наетото жилище за периода 01.01.2019 – 17.02.2019 г. видно от представените фактура № **********/28.02.2019 г., фактура № **********/28.02.2019 г. и квитанция № **********/28.01.2019 г. за периода 11.12.2018 г. - 20.02.2019 г. са 8,16 лв. Страните не са направили засичане на водомера нито при прекратяване на предходния договор за наем, нито при отдаването на жилището под наем на 01.01.2019 год. Поради факта, че именно ответникът е бил наемател на същото жилище в този предходен период съдът счита, че ответникът дължи цялата сума от 8,16 лв. в едно със законната лихва от датата на предявяване на иска – 25.07.2019 г., която лихва следва да се присъди от датата претендирана с исковата молба -29.07.2019 г.
Претенцията на ищеца, че в периода 01.01.2019 г. - 17.02.2019 г. наемателят е направил разходи за ел.енергия - 213,79 лева, които следва да му заплати е недоказана по размер и следва да бъде отхвърлена изцяло.
Представени са фактура № **********/16.02.2019 г. и фактура № **********/16.03.2019 г. за общо 213,79 лв. консумирана ел. енергия за отчетен период 09.01.2019 г. - 08.03.2019 г. Консумацията е реализирана в два самостоятелни обекта. Липсват доказателства каква част от електрическата енергия отчетена през електромера обслужващ едновременно жилището и работилницата на ищеца е консумирана в наетото жилище в претендирания от ищеца период 01.01.2019г. – 17.02.2019 г. и каква част от нея е консумирана в работилницата стопанисвана от ищеца.
Ищецът не оспорва факта, че работилницата е използвана по предназначение и в този смисъл той, като неин собственик е бил консуматор на част от отчетената ел. енергия наред с ответника – наемател. От представените две фактури не може да се определи количеството ел. енергия консумирано в жилището предмет на договора за наем, а ищецът не посочва ред или начин за реално или условно (договорено) определяне дела на всеки от обектите в общото количество консумирана енергия. Ищецът не представя доказателства за доказване на действителния размер консумирана в отдавания под наем имот ел. енергия, поради което претенцията му за 213,79 лева е недоказана по размер и следва да бъде отхвърлена.
Ищецът не представя списък на разноските.
Разноските на ищеца в настоящото съдебно производство възлизат на 225лв., от които 25 лв. за държавна такса, 200лв. за адвокатско възнаграждение. Разноските на ищеца по ч.гр.д. № 2058/2019 год. възлизат на 25 лв. за държавна такса.
Ответникът представя списък на разноските. Разноските на ответника в настоящото производство възлизат на 300 лв. за адвокатско възнаграждение.
Няма направено искане за присъждане на
разноските направени от ищеца в производството по ч.гр.д. № 2058/2019 г. по
описа на РС-К. Съдът в исковото производство, на осн. т.12 от ТР 4/18.06.2014 г.
по т.д. № 4/2013 г., се произнася с осъдителен диспозитив по дължимостта на
разноските в заповедното производство, включително и когато не изменя
разноските по издадената заповед за изпълнение.
Съразмерно с уважената част от претенциите ответникът следва да заплати на ищеца направените в настоящото производства разноски в размер на 2,21лв. и 0,25 лв. разноски по заповедното производство.
Съразмерно с отхвърлената част от претенциите ищецът следва да заплати на ответника сумата 297,06 лв., представляваща разноски в производството.
Водим от горното съдът
Р Е Ш И :
ПРИЗНАВА за установено, че В.Б.И., ЕГН ********** *** дължи на Д.П.Д. ЕГН ********** с адрес: *** по издадената по ч.гр.д.№ 2058/2019 г. по описа на РС- К. Заповед № 1227/29.07.2019 г. за периода 01.01.2019 – 17.02.2019 г. 8,16 лв., представляващи разходи за консумирана вода в едно със законната лихва върху тази сума считано от 29.07.2019 г. до изплащането й като ОТХВЪРЛЯ претенцията в частта й до 415,57 лв.
ОТХВЪРЛЯ предявените от Д.П.Д. ЕГН ********** с п.а. против В.Б.И., ЕГН ********** с п.а. съдът да признае за установено, че В.Б.И., ЕГН ********** *** дължи на Д.П.Д. ЕГН ********** с адрес: *** по издадената по ч.гр.д.№ 2058/2019 г. по описа на РС- К. Заповед № 1227/29.07.2019 г. за периода 01.01.2019 – 17.02.2019 г. сумата 213,79 лв., представляваща разходи за ел. енергия както и сумата от 200 лв., представляваща обезщетение за неспазено предизвестие за прекратяване на договор за наем от 01.01.2019 г.
ОСЪЖДА Д.П.Д. ЕГН ********** с п.а. да заплати на В.Б.И., ЕГН ********** с п.а. сумата 297,06 лв. разноски, по настоящото производство.
ОСЪЖДА В.Б.И., ЕГН ********** с п.а. да заплати на Д.П.Д. ЕГН ********** с п.а. сумата 2,21 лв. разноски, по настоящото производство и сумата 0,25 лв., представляващи разноски по ч.гр.д. № 2058/2019 год. по описа на РС-К...
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му пред ОКРЪЖЕН СЪД – Ст. З.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: