№ 422
гр. Разград, 12.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РАЗГРАД в публично заседание на тринадесети май
през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ИВАНА ТОДОРОВА
при участието на секретаря ДАРИНКА М. Д.А
като разгледа докладваното от ИВАНА ТОДОРОВА Гражданско дело №
20243330102046 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл.26, ал.2 ЗЗД.
Предявена е искова молба от Н. Г. К., ЕГН ********** срещу Г. Ю. М., ЕГН
**********, с която е предявен иск за прогласяване нищожността на сделка,
обективирана в Нотариален акт /НА/ вх. рег. № ******г., акт № ******г. по
данни на Служба по вписванията /СВ/, с който Г. Ю. М. е сключил със С. В. С.
(починал на 22.03.2011г.), действащ привидно от името и за сметка на Н. Г. П.
(К.) представяйки се за пълномощник на ищцата по силата на пълномощно
рег. № 49/08.12.2006г. заверено от Кмета на Кметство с. Сейдол, и въз основа
на която сделка ответникът се легитимира като собственик на поземлен имот с
кадастрален идентификатор № 65992.24.4 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на с. Сейдол, Община Лозница , Област Разград, в
местност „КУВАНЛЪК“, площ 9430.00кв.м., трета категория, с трайно
предназначение па територията - земеделска и начин на трайно ползване:
нива, при граници имоти с идентификатори: № 65992.24.8, № 65992.24.12, №
65992.24.11, № 65992.24.6, № 65992.24.5, № 65992.24.14, № 65992.24.13 и №
65992.24.101.
Ищцата се легитимира като собственик на процесния имот по силата на
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *****г. по описа на
нотариус рег.№ 378 — Р. И., с данни на Служба по вписванията акт № ******г.
Сочи, че не е отчуждавала имота, не е сключвала прехвърлителни сделки, не е
делегирала правомощия на трето лице до стори това от нейно име чрез
издаването на изрично пълномощно. Стопанисвала го е, като е сключвала
договори за наем чрез своята майка и пълномощник - С. Н. Г., понеже самата
тя живее в САЩ и не се връща често в Р България. Твърди, че след като през
2024 г. установила наличието на конкуриращ правата й акт за собственост,
изискала от нотариуса препис от пълномощното, но поради изтеклия период
съпътстващите сделката документи били унищожени. Твърди, че в Кметство
Сейдол липсва пълномощно с посочения в нотариалния акт номер.
Ответникът е получил препис от исковата молба и доказателствата и в срока
1
по чл. 131 от ГПК депозира становище. Претенцията счита за допустима, но
изцяло неоснователна. Оспорва твърдяната от ищеца фактическа обстановка.
Твърди, че е придобил процесния имот по силата на валидна сделка, чрез
упълномощен за целта представител на ищцата, с изрично пълномощно.
Твърди, че ищцата се е разпоредила чрез свои пълномощници с още 5 свои
имота, като част от тях са извършени с представителната власт на същото
пълномощно. Твърди, че ползва имота от закупуването му, оспорва
представения договор за наем, тъй като същия не е подписан от наемодател и
не е породил правно действие. В условията на евентуалност се позовава на
изтекла в негова полза придобивна давност.
При анализ на доказателствата по делото, съдът установи следното от
фактическа страна:
На 03.10.2001 г. е сключен на договор за покупка на недвижим имот,
обективиран в Нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот №
******г. на нотариус рег.№ 378 Р. И., по силата на който Н. Г. П. (сега К.) е
придобила правото на собственост по отношение на поземлен имот с начин на
трайно ползване — нива с площ от 9,429 дка, трета категория в местността
„Куванлък“ в землището на с. Сейдол, Общ. Лозница, ЕКАТТЕ 65992,
представляващ имот 024004 по плана за земеразделяне на селото,
представляващ поземлен имот с кадастрален идентификатор № 65992.24.4 по
КККР на с. Сейдол, Община Лозница, Област Разград, в местност
„КУВАНЛЪК“, площ 9430.00кв.м., трета категория, с трайно предназначение
па територията - земеделска и начин на трайно ползване: нива.
На 08.12.2006г. се твърди, че Кмета на Кметство с. Сейдол е удостоверил
подписа на Н. Г. П. в пълномощно, по силата на което същата е предоставила
на С. В. С. правото да се разпореди, при свобода на договаряне, включително
и по чл. 38 ЗЗД, с притежавани от нея 6 бр. поземлени имоти, сред които и
процесният имот № 024004 - нива с площ от 9,429 дка. в местност
„КУВАНЛЪК“, с. Сейдол.
На 14.12.2006г. е сключен на договор за покупко-продажба на недвижим имот,
обективиран в Нотариален акт № *******г. на нотариус № 312 - В. Л., по
силата на който Н. Г. П. (сега К.) чрез пълномощник С. В. С., легитимиращ се
с пълномощно рег.№ 49/08.12.2006г., е прехвърлила правото на собственост по
отношение на поземлен имот с № 65992.24.4 по КККР на с. Сейдол, в
местност „КУВАНЛЪК“, площ 9430,00кв.м., на ответника Г. Ю. М. срещу
заплащане на цена в размер на 798,00 лв.
По делото е назначена съдебно-почеркова експертиза, заключението по която
е неоспорено от страните и е прието към доказателствената съвкупност по
делото. Според експерта саморъчните подписи за „декларатор“ в Декларация
по чл.264, ал.1 от ДОПК от 08.12.2006г. със заверка на кмета на с.Сейдол А. Ч.
№51/08.12.2006г. и „упълномощител“ в Пълномощно със заверка на кмета на
с.Сейдол А. Ч. №49/08.12.2006г. не са изпълнени от лицето Н. Г. К.. За да
достигне до този извод вещото лице е сравнило образци от саморъчни
подписи и ръкописен текст на Н. Г. К. /П./ в Заявления до БДС МВР и
документи към тях от 2007г. и 2017г. Подпис за „Купувач“ в Нот.акт за
покупко - продажба № ***** г. и ръкописният текст и подписа в спорните
декларация и пълномощно. Анализирало е, че при сравнително съпоставяне
на подписите и ръкописните текстове по образци с тези обект на експертизата
се установяват съществени разлики в общите признаци - транскрипция, форма
и посока на движения и разтегливост. Липсват прилики в частните признаци.
В хода на протеклите във връзка с направените от ответната страна
2
процесуална действия е установено, че законовият срок за съхранение в архив
на изисканите нотариални преписки е изтекъл и същите са унищожени, както
и че А. К. Т. и Б. С. Б. са починали, както и пълномощникът С. В. С..
С писмо вх. № 2264/06.03.2025 г. Кметство с. Сейдол уведомява съда, че в
архива на кметството е запазена Книга за нотариални заверки за 2006г., в
които липсват регистрирани заверки на пълномощни и декларации под № 49,
№ 50 и № 51 и трите от 08.12.2006 г., като е приложено копие от книгата за
заверки за 2006 г.
В с.з., проведено на 25.03.2025г., ищцата е отговорила на поставените по реда
на чл. 176 ГПК, чрез видеоконференция, както следва:
На въпроса кога е узнала за извършените разпореждания със земеделските Ви
земи с 3 бр. нотариални актове /НА/ за покупко-продажба на недвижим имот
недвижими имоти с конкретно посочени данни, отговаря, че е узнала когато
дала пълномощно на майка си, миналата година м. април.
На въпроса дали е познавала лично лицата С. В. С. и А. К. Т., отговаря
отрицателно.
На въпроса дали е познавала лично лицата Е. Н. Г. и Б. С. Б., на които са
продадени част от имотите й през 2006г и 2007г., отговаря отрицателно.
На въпроса дали е предявявала претенции спрямо Е. Н. Г., Б. С. Б. и А. К. Т.
относно прехвърлените в тяхна полза недвижими имоти и в случай, че не е
предявявала такива да обясни защо не е предприели действия спрямо тях,
отговаря, че не е, защото дала пълномощно на майка си тя да се занимава с
тези неща.
В същото съдебно заседание показания депозира С. Н. Г. – майка на ищцата,
чиито сведения, въпреки родството с ищцата съдът с оглед
непротиворечивостта им с останалия доказателствен материал, съдът
кредитира като достоверни. Твърди, че е единствената която разполага с
пълномощно, че дъщеря й е в САЩ от 2004г. и първото й посещение в
България било през 2007г., после 2017г., за да си поднови документите.
Твърди, че лично е получавала наемна цена от ЗПК „ЕДИНСТВО“, с.СЕЙДОЛ
за ползването на имота. През 2024 г. Н. поискала от майка си да намери
купувач за нивата в м. Куванлъка, като сумата, получена за имота, щяла да
бъде предоставена на внука на С. Г.. При изповядване на сделка при нотариус
Р. И., се установило, че имотът е със собственик Г. Ю. М.. Свидетелят Г. се
свързала с ответника, за да бъдат уредени отношенията им, но Г. М., заявил, че
е собственик на имота по силата нотариален акт за покупко-продажба, че ще
претендира рента за имота, съответно и за годините, през които не я е
получавал.
На 13.05.2025г. в с.з., свидетеля Е. Н. Г. споделя, че баща й, който бил
земеделски производител, често купувал на нейно име земи. Предявен й е
екземпляр от НА за покупко-продажба на недвижим имот №******г. на
нотариус Б. К.рег. №282 на НК, вписан в СВ вх.peг.№4684, акт №*******г.,
съгласно който тя е придобила имот от Н. Г., чрез пълномощника й С. В. С.,
упълномощен със същото пълномощно с № 49 от 08.12.2006 г., заверено в
Кметство с. Сейдол. Свидетелката Е. Г. твърди, че подписът в акта е неин, но
преговорите с продавача не ги е водила тя, а баща й. Никой не е предявявал
претенции към нея за нивата. В имота били насадени дръвчета и бил ограден.
Не познавала лицето Н. Г. П.. Споделя, че се е явила лично в нотариалната
кантора за изповядане на сделката, че имотът е купен формално от нея, но
баща й го е избрал, осигурил средства и провел нужните разговори с
продавача.
3
В проведеното на 13.05.2025 г. с.з. свидетелят А. Р. Ч., който в периода 1999 г.
- 2007 г. е бил кмет на с. Сейдол, при изследване на предявеното му
пълномощно с рег. № 49/08.12.2006 г. изразява мнение, че положеният в него
подпис върху печата на заверката, прилича на неговия. Сигурен е, че не е
възможно да е заверил подпис на лице, без същото да се е явило при него, че е
сверявал лично личните карти, че преди полагане на подпис и печата за
сверяване на съдържание е запознавал хората с текста. Предвид
отдалечеността на производството във времето, няма никакви спомени за Н. Г.
и конкретното пълномощно.
Съгласно представена справка от ЗПК „ЕДИНСТВО“, с.СЕЙДОЛ, която
обработва през годините процесния имот, Г. Ю. М. е представил данни, че е
собственик на същия чак през 2024г. На запитване, отправено от ЗК до
Поземлена комисия Лозница, е получен отговор, че лицето е регистрирало
имота в службата през 2024 година. Кооперацията представя документи за
изплащана рента на Н. Г. чрез майка й С. Н. Г. за периода от 2019г. до 2023г.
вкл.
При така установеното от фактическа страна, съдът стигна до следните
правни изводи:
Видно от представените писмени документи /Нотариален акт № 82, т.6, рег. №
3909, д. 532/01г. на нотариус рег.№ 378 Р. И./, ищцата е придобила правото на
собственост върху имот № 024004 - нива с площ от 9,429 дка. в местност
„КУВАНЛЪК“, с. Сейдол. Притежавайки в пълен обем правото на
собственост, същата разполага с възможността да се разпорежда с имота, да
го обременява, да го ползва. В тази връзка е сключила едногодишни договори
за наем, за периода 2019г.-2023г. със ЗПК Единство, по силата на които като
наемодател получава и дължимото годишно плащане, чрез своята майка. Тези
действия на управление удостоверяват осъществено владение по отношение
на имота в продължение на 5 години. Ответникът не твърди да се е
противопоставял или да е оспорвал така заявените права, не е претендирал и
наемните плащания, не твърди да му е предадено владението.
При анализа на доказателствата в тяхната съвкупност /експертиза, справка от
Кметство с. Сейдол и гласни доказателства/ се установява, че е опорочена
упълномощителната сделка – подписът за „упълномощител“ в пълномощното
и „декларатор“ в придружаващата декларация по ДОПК, не е положен от
ищцата. В подкрепа са и събраните данни, че заверки с посочените номера не
съществуват в специалната книга, водена в Кметство с. Сейдол през 2006г.
По въпроса относно вида недействителност на сделката, обективирана в
Нотариален акт № *******г. на нотариус № 312 - В. Л., въведен от ответника с
представеното от процесуалния му представител писмено становище, съдът
намира, че с постановяване на ТР № 5/2016г по т.д. №5/2014г. ОСГТК е
уточнен характера на недействителността на договор, сключен от
пълномощник без представителна власт, при липсата на потвърждение от
лицето, от името на което е сключен договора. При нищожност на основание
чл. 26, ал. 2, пр. 2 от ЗЗД – поради липса на съгласие, договора сам по себе си
не поражда никакви правни последици и не е годен да направи едно лице
собственик. На нищожността може да се позове всяко лице, което има правен
интерес от това.
От друга страна договор, сключен от пълномощник без представителна власт
е относително недействителен – правните действия без представителна власт,
извършени от лице без представителна власт могат да бъдат потвърдени от
представлявания, или е налице висяща недействителност на сделката до
4
потвърждаването й от лицето, от чието име е сключена.
В заключение, ОСГТК приема, че при договор, сключен от пълномощник при
нищожна упълномощителна сделка, не се налице порок, водещ до абсолютна
нищожност, а висяща недействителност. В този смисъл въведеното
възражение, че липсата на представителна власт не е равнозначна на липса на
съгласие по смисъла на чл.26, ал.2, пр.2 ОТ ЗЗД, е обосновано.
Но, от друга страна, твърденията, че следва да се релевира друг вид иск,
какъвто не е въведен в настоящия процес, че ищцовата страна не е въвела в
предмет на делото прогласяване недействителност на упълномощителната
сделка, поради което е неоснователна и претенцията за прогласяване
нищожност на сключената въз основа на същата последваща разпоредителна
сделка, не се споделя от съда.
Въпросът „Длъжен ли е съдът служебно да следи за нищожността на правни
сделки, които са от значение за решаване на правния спор или следва да се
произнесе по въпроса за нищожността само ако заинтересованата страна е
направила възражения за нищожност“ е намерил разрешение с ТР № 1/2022
по т.д. №1/2020г. ОСГТК и то е, че е длъжен да се произнесе в мотивите на
решението по нищожността на правни сделки или на отделни клаузи от тях,
които са от значение за решаване на правния спор, без да е направено
възражение от заинтересованата страна, само ако нищожността произтича
пряко от сделката или от събраните по делото доказателства. Предвид това, че
в предявения иск за прогласяване нищожността на сделка, обективирана в
Нотариален акт № 187/14.12.2006г. е било сочено като основание липса на
съгласие, което е обвързвано с валидно упълномощаване, то
упълномощителната сделка е била в предмет на доказване, страните са имали
възможност и са представили доказателства и относно нея. Именно
ответникът е ангажирал доказателства в тази насока с искането си да бъде
разпитан кмета А. Р. Ч., натоварен с нотариални функции по реда на ЗННД
към 2006г.
Също така следва да се има предвид, че съгласно установената практика на
ВКС липсата на съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД е тежък порок
на правната сделка, който е налице, когато волеизявлението е направено при т.
нар. „съзнавана липса на съгласие“, например – изтръгнато е с насилие,
направено е без намерение за обвързване – на шега, като учебен пример и др.
подобни, които хипотези нито са въведени, нито изследвани в рамките на
настоящото производство, въпреки дадената правна квалификация. Напротив,
ищцовата страна е твърдяла недействителност на договора, обективиран
Нотариален акт № *******г. на нотариус № 312 - В. Л. поради
недействителност на упълномощаването по пълномощно с рег.№
49/08.12.2006г., заверено от Кмета на Кметство с. Сейдол, с оглед което е и
разпределена доказателствена тежест с доклада, съответно и приобщени
доказателствата, изследвани са всички правно значими факти. Задължението
на съда да разпредели доказателствената тежест се основава на твърдените от
страните факти и преценката дали за тези твърдения са представени
доказателства. В тази връзка липсват твърдения за потвърждаване на
сделката, извършена без представителна власт, по силата на която ответникът
твърди да е придобил процесния недвижим имот, именно поради което не е
разпределена и доказателствена тежест в тази насока.
Търсената от ищцата защита по своята същност представлява искане, с което
да бъде освободена от правната обвързаност на сделка, за която тя самата не е
дала съгласие. Притежавайки в пълен обем правото на собственост, тя
5
разполага с право на избор дали да упражни правата си лично, или да
упълномощи трето лице за това. При липса на валидно упълномощаване,
каквато безспорно се доказа в настоящото производство, ищцата не е
материализирала волеизявление за отчуждаване на процесния имот – нито
лично, нито чрез пълномощник, което представлява и липса на съгласие,
макар и опосредено. В тази връзка, съдът намира, че дължи произнасяне в
пълен обем по търсената съдебна защита по арг. от чл. 2 ГПК.
Съдът следва да отбележи, че учредяването на представителната власт става
чрез едностранна правна сделка – упълномощаване на представителя да
извършва от името на упълномощителя правни действия, чиито правни
последици настъпват направо за представлявания (чл. 36, ал. 2 от ЗЗД), като
обемът на представителната власт на пълномощника спрямо третите лица се
определя изцяло от волята на упълномощителя. Въведена е форма за
действителност на упълномощаването за сключване на договори, които трябва
да бъдат в нотариална форма - с нотариално удостоверяване на подписа и
съдържанието, извършени едновременно. Нотариално завереното
пълномощно представлява официален документ по чл. 179, ал. 1 ГПК в частта
му, с която нотариусът е удостоверил авторството на документа /изрично в
този смисъл решение № 205/13.10.2014 г. по гр. д. № 2308/2014 г. на ВКС, ІІІ г.
о. /. Нотариалното действие е нищожно, когато при неговото извършване са
били нарушени чл. 578, ал. 4 и чл. 579 от ГПК – лично явяване на лицата по
упълномощителната сделка пред нотариус прочит на участващите лица
съдържанието на акта и при одобряването му изписване на името и полагане
на подписа си пред нотариуса.
В настоящия случай, от приетото и неоспорено от страните заключение по
назначената съдебно-графологична експертиза се установи, че саморъчните
подписи за декларатор в Декларация по чл.264, ал.1 от ДОПК от 08.12.2006г.
със заверка на кмета на с. Сейдол А. Ч. №51/08.12.2006г. и упълномощител в
Пълномощно със заверка на кмета на с. Сейдол А. Ч. №49/08.12.2006г. не са
изпълнени от лицето Н. Г. К.. Установи се също, че в Книга за нотариални
заверки, съхранявана в архива към кметство село Сейдол, заверки на
пълномощни и декларации под № 49 от 08.12.2006 г. не са регистрирани,
което обуславя извода за нищожност на упълномощителната сделка. В тази
връзка, договора се явява сключен без представителна власт, като с оглед чл.
42, ал. 2 от ЗЗД същия би могъл да бъде потвърден. На тази висяща
недействителност би могло да се позове само лицето, в чиято правна сфера са
настъпили последиците от сделката, извършена без представителна власт – в
конкретния случай – само ищецът. Предявявайки настоящия иск, Н. П. цели
да върне в патримониума си имот, който против нейната воля, респ. съгласие,
го е напуснал. Отказът за потвърждаване на договора е равнозначен на
позоваване на недействителността от страна на мнимо представлявания. В
настоящия случай с предявяване на настоящия иск ищцата е изразила по
категоричен начин отказа си да потвърди извършената сделка, обективиран в
Нотариален акт № *******г. на нотариус № 312 - В. Л., с което висящата
недействителност се трансформира в окончателна. В процеса не са въведени
твърдения за потвърждаване на сделката, извършена без представителна
власт, по силата на която ответникът твърди да е придобил процесния
недвижим имот. При разпределена доказателствена тежест и изследване на
всички правно значими факти, събиране на относимите за правния спор
доказателства, е без значение липсата на конкретната правна норма, указваща
квалификацията на предявения иск.
6
С оглед посоченото следва да се обсъди твърдението на ответника за
осъществена от него фактическа власт върху процесния имот и поради това
придобиване на основание давностно владение по смисъла на чл. 79, ал.2 от
ЗС, алтернативно по смисъла на чл. 79, ал.1 от ЗС. Нормата на чл.79, ал.1 от
ЗС предвижда, че правото на собственост върху недвижим имот се
придобива по давност с непрекъснато владение в продължение на десет
години, като ал. 2 от същата разпоредба гласи, че, ако владението
е добросъвестно, правото на собственост се придобива с непрекъснато
владение в продължение на пет години, т.е. придобивната давност се
характеризира с два съществени елемента - изтичане на законно определен
период от време и извършване на дейност на фактическо господство върху
определен имот, с намерение да се свои. Доказателства за осъществено от
ответната страна владение, продължило в посочените срокове, не бяха
представени, напротив, установи се, че ЗПК „ЕДИНСТВО“, с. СЕЙДОЛ, която
е обработвала през годините процесния имот е изплащала рента на Н. Г. чрез
майка й С. Н. Г.. Именно тези действия на управление на имота, сочат за
осъществено от ищцата владение. Ответникът не доказа да се е
противопоставял или да е оспорвал така заявените от ищцата права, нито да
му е предадено владението върху имота през 2006г. Ответникът не е
претендирал и наемните плащания за период от 2006 до 2023 г.. Едва през
2024г. ответникът е заявил като собствен процесния имот и е претендирал
получаване на наемното плащане, което са и първите действия,
манифестиращи твърдените от него за придобити през 2006г. права.
Предвид изложеното, предявеният иск следва да бъде уважен като
основателен.
По отношение на разноските:
При този изход на спора и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ответникът следва
да понесе сторените от ищеца разноски в размер на 1548 лв., в т.ч. 850 лв. за
адвокатско възнаграждение, 50 лв. за държавна такса, 600 лв. хонорар ВЛ, 10
лв. д.т. вписване ИМ, 10 лв. такса за издаване на съдебни удостоверения, 8 лв.
за данъчна оценка и сумата от 20 лв. за издаване на скица.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА за недействителен договор за покупко-продажба, обективиран в
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *********г. на
нотариус № 312 - В. Л., вписан в Служба по вписванията – Разград с вх. рег.№
******г., акт № ******г. по силата на който Г. Ю. М., ЕГН **********
придобива от С. В. С. с ЕГН ********** поземлен имот с кадастрален
идентификатор № 65992.24.4 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на с. Сейдол, общ. Лозница, обл. Разград, в местност „КУВАНЛЪК“,
площ 9430,00кв.м., трета категория, с трайно предназначение на територията -
земеделска и начин на трайно ползване: нива, при граници имоти с
идентификатори: № 65992.24.8, № 65992.24.12, № 65992.24.11, № 65992.24.6,
№ 65992.24.5, № 65992.24.14, № 65992.24.13 и № 65992.24.101, поради липса
на представителна власт на лицето С. В. С. (починал на 22.03.2011г.),
действащ привидно от името и за сметка на Н. Г. П. (К.) представяйки се за
пълномощник на същата по силата на пълномощно рег. № 49/08.12.2006г.
заверено от Кмета на Кметство с. Сейдол.
7
ОСЪЖДА Г. Ю. М., ЕГН **********, постоянен адрес: гр. Търговище, общ.
Т.*********, да заплати на Н. Г. К., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр.
Разград , общ. Р.********, сумата от 1548 лв. /хиляда петстотин четиридесет и
осем лева/, представляваща сторените пред първоинстанционния съд съдебни
разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд Разград, в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Разград: _______________________
8