Р
Е Ш Е
Н И Е № 1081
гр. Бургас, 04.05.2020 год. И.П.
В И М Е
Т О НА
Н А Р О Д А
БУРГАСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД – XL гр. състав, в публично съдебно заседание на двадесет и втори
януари през две хиляди и двадесета година, с
Председател: Калин Кунчев
при секретаря Зинаида Монева, като разгледа докладваното
от съдията гр. дело № 5515 по описа на съда за 2019г., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Искове по чл.79, ал.1 от ЗЗД, вр. с чл.2 от ЗУЕС,
предявени от ”БГ Естейтс Диве-лопмънтс” ЕАД, гр.С, против В.В.А., гражданин на
Р. Ф.
От Съда се иска да постанови
решение, с което да осъди ответника да заплати на ищеца сумата от общо 1 806.96
евро, представляваща годишна такса за поддръжка, сто-панисване и цялостно
управление на общите части на ваканционен комплекс “Флорес Гардън“, гр.Ч, м.“А,
дължима за 2019г., съгласно Договор за управле-ние и поддръжка от 12.07.2016г.
с нотариална заверка на подписите, за притежаваните от него два самостоятелни
обекта, апартаменти А1 и А2 на ет.1 в блок “А“, съответно – 1 351.08 евро
и 455.88 евро с ДДС, ведно със законната лихва и направените по делото разноски.
Ответникът оспорва исковете.
Излага съображения, че от 2017г. ищецът не предо-ставя услугите, предмет на
договора и прави изявление за прекратяването му. Сочи, че въз основа на решение
на ОС на ЕС от 21.09.2018г., на 17.12.2018г. е сключен Договор за предоставяне
на услуги по управление, техническо обслужване и поддръжка на об-щите части в
комплекса с “ТНТ Травел“ ЕООД, което дружество е започнало да изпъл-нява
задълженията си по него от началото на месец януари 2019г. Иска от Съда да от-хвърли
претенцията. Претендира разноски.
Съдът, като
прецени поотделно и в съвкупност събраните по делото доказателства намира за
установено следното:
Не се спори по
делото, а и от представените писмени доказателства се установява, че на
14.10.2014г. ответникът е закупил два недвижими имота – самостоятелни обекти, апартаменти А1 и А2
на ет.1 в блок “А“, във ваканционен комплекс “Флорес Гардън“ – гр.Ч, м.“А“,
съответно с площ от 94.98 кв. м., ведно със 17.61 кв. м. ид. части от общите
части на сградата, и с площ от 31.95 кв. м., ведно с 6.04 кв. м. ид. части от
общите части на сградата, от ищеца /инвеститор/.
На 12.07.2016г.
страните са сключили и Договор за управление и поддръжка с но-тариална заверка на
подписите рег.№ 1485, том 2, № 35 от 12.07.2016г. на нотариус М. И, вписан в СВ
Бургас, съобразно чл.2 от ЗУЕС, по силата на който ищцово-то дружество се е задължило да извършва цялостна поддръжка и
управление на общите части на комплекса и сградата, в която се намират обектите
на ответника – услуги, под-робно описани в чл.15 и сл., а последният – да
заплаща годишна такса от по 12 евро на кв. м., съответно 1 351.08 евро за
апартамент А1 и 455.88 евро за апартамент А2, общо 1 806.96 евро с ДДС, до
30 март на текущата календарна година – чл.24, за срок от 5 го-дини, с
възможност за автоматично продължаване.
От събраните по делото писмени и гласни доказателства
– показанията на свиде-телите Б. К, И. Й, Ф. Д и П. П, разхо-дооправдателни
документи и договор от 14.10.2016г., се установява, че ”БГ Естейтс Ди-велопмънтс”
ЕАД е изпълнявало задълженията си по процесния договор за управление и
поддръжка чрез трето лице, а именно “Флорес Гардън мениджмънт“ ЕООД, гр.Ч,
съобразно чл.27 от същия.
А. обаче не дължи на дружеството процесните
такси, тъй като коментира-ният договор по чл.2, ал.1 от ЗУЕС е недействителен.
Съгласно горната разпоредба управлението
на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен
комплекс от затворен тип, се урежда с пис-мен
договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни
обекти, а в ал.2 е предвидено и че същият следва да се впише.
В §
1, т.3 от ДР на ЗУЕС, пък, се съдържа легалната дефиниция
на ”жилищен
ком-плекс от затворен тип” –
комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени
сгради в режим на ЕС и други обекти, обслужващи
собствениците и обитателите, при спазване на
изисквания на контролиран достъп за външни лица.
Безспорно, в случая са налице всички предпоставки по § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС по отношение на ваканционен комплекс “Флорес
Гардън“, гр.Ч, м.“А, но за да възникне жилищен комплекс от затворен тип, съответно – за управлението и под-дръжката му да се прилага уредбата на
чл.2 от ЗУЕС, следва да е изпълнено изискване-то и на последната разпоредба – наличие
на вписан писмен
договор с нотариална завер-ка на подписите
между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.
По делото не се спори относно обстоятелството, че ищецът, като инвеститор,
не е сключил такива с голяма част от собствениците на жилища в комплекса,
поради което следва да се приеме, че въпросите за управлението и поддръжката
му, респективно – за свързаните с тях разходи, съобразно чл.11 и чл.18, вр. с чл.1
от ЗУЕС, са от компетент-ността единствено на ОС на ЕС на всяка от сградите и
съвместното тяхно ОС, а редът по чл.2 от ЗУЕС не е приложим.
Т. е. при липсата на възникнал жилищен комплекс от затворен тип сключеният от страните, на основание чл.2, ал.1 от ЗУЕС, договор е нищожен,
поради противоречието му със закона, съобразно чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД – така
Решение № 122 от 06.11.2019г., постановено по търг. дело № 1830/2018г. на ВКС,
ТК, I т. о.
В крайна сметка – въз основа на нищожния договор за ответника не е
възникнало валидно задължение да заплаща на ищеца претендираните такси.
Предявените искове са неоснователни и като такива следва да се отхвърлят
изця-ло.
За пълнота, следва да се посочи, че през 2018г. и 2019г. са проведени общи
събра-ния на ЕС на сградите в комплекса, включая и на блока, в който се намират
обектите на ответника, взети са решения и са сключени договори за управление и
поддръжка на об-щите части с ”ТНТ Травел” ЕООД, а служители на последното
дружество са осъщест-вявали дейности по тях, заедно с тези – на “Флорес Гардън
мениджмънт“ ЕООД, съот-ветно – отношенията между страните по
делото и третите лица следва да бъдат уредени на плоскостта на неоснователното
обогатяване или воденето на чужда работа без пъл-номощие.
Ищцовото дружество следва да бъде осъдено да заплати на ответника
направени-те по делото разноски – 600 лв. платено адвокатско
възнаграждение.
Водим от горното, Съдът
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от ”БГ Естейтс
Дивелопмънтс” ЕАД, ЕИК: *********, седалище и адрес на управление: гр.С, бул.”Ц.
” № , хотел ””, крило ”А”, ет.3, против В.В.А., гражданин на Р. Ф, роден на ***г.
в гр.О, Куйбишевска област, СССР, с адрес: Р. Ф, Х.-М. АО, Т. област, 628004,
гр.С, ул.”Г” № , ап., искове за заплащане на сумата от общо 1 806.96 евро,
представляваща годишна такса за поддръжка, стопанисване и цялостно управление
на общите части на ваканционен комплекс “Флорес Гардън“, гр.Черноморец,
м.“Аклади“, дължима за 2019 г., съгласно Договор за управление и поддръжка от
12.07.2016г. – с нотариална заверка на подписите рег.№ 1485, том 2, № 35 от
12.07.2016г. на нотариус М. И, за притежаваните от него два самостоятелни
обекта – апартаменти А1 и А2 на ет.1 в блок “А“, съответно 1 351.08 евро и
455.88 евро с ДДС, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата
молба до окончателното плащане, като неоснователни.
ОСЪЖДА ”БГ Естейтс Дивелопмънтс”
ЕАД да заплати на В. В. А. сумата 600 лв. – платено адвокатско
възнаграждение.
Решението
подлежи на обжалване пред ОС Бургас в двуседмичен срок от връчва-нето му на
страните.
Съдия: /п/ Калин Кунчев
Вярно с оригинала: З.М.