Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 19
гр. Враца, 17.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД ВРАЦА, IV състав,
в публично заседание на 15.12.2021 г. /петнадесети декември две хиляди двадесет
и първа година/ в състав:
АДМ. СЪДИЯ: ГАЛИНА
ГЕРАСИМОВА
при секретаря ДАНИЕЛА МОНОВА, като разгледа докладваното от
съдия ГЕРАСИМОВА адм. дело № 82 по описа на Административен съд - Враца за 2021
г., и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано след постановено решение № 1738
от 10.02.2021 г. по адм. дело № 10613/2020 г. по описа на ВАС, Пето отделение,
с което е отменено постановено по спора решение № 570 от 27.12.2019 г. по адм.
дело № 242/2019 г. по описа на Административен съд – Враца, а делото е върнато
за ново разглеждане от друг състав на съда.
Депозирана е жалба от „Е.2.“ ООД *** против Заповед № РД
49-349/03.12.2018 г. на Министъра на земеделието, храните и горите в частта на
определената продажна цена на поземлен имот № 536009 в землището на с. ***, общ.
***, с площ от 44 373 дка и произтичащите от тази цена режийни разноски,
данък и такса – раздел втори т. 1, т. 2, т. 3 и т. 4 от заповедта.
В жалбата са
изложени оплаквания за незаконосъобразност на обжалваната част от
административния акт, поради неправилно приложение на материалния закон. Твърди
се, че определената с оспорената заповед цена на поземлен имот № 536009 от 287 530
/двеста осемдесет и седем хиляди петстотин и тридесет/ лева без ДДС е силно
завишена. Сочи се, че в изготвен доклад през м. ноември 2016 г. за оценка на
същия поземлен имот във връзка с промяна на неговото предназначение базисната
му цена е определена на 56 202 /петдесет и шест хиляди двеста и два/ лева
по реда на глава втора и трета от Наредба за оценка на поземлени имоти в горски
територии, като същата е приета за база при определяне на цената от 66 337
/шестдесет и шест хиляди триста тридесет и седем/ лева за промяна
предназначението на въпросния имот по реда на чл. 27, ал. 1 от посочената
наредба. Искането към
съда е да отмени заповедта на Министъра на земеделието, храните и горите в
оспорената част.
В с.з.
жалбоподателят, чрез процесуалния представител * Н.Д. от ***, поддържа жалбата
по изложените в нея съображения. Претендира присъждане на направените по производството
разноски съобразно представен списък по чл. 80 от ГПК. Представя писмена
защита.
Ответната
страна по жалбата - Министърът на земеделието, храните и горите, чрез процесуалния представител А. В., оспорва жалбата. Излага съображения за законосъобразност на издадената заповед. Отравя
искане за отхвърляне на депозираната жалба като неоснователна и недоказана.
Претендира разноски за юрисконсултско възнаграждение. Прави възражение за
прекомерност на претендираните от жалбоподателя разноски за адвокатско
възнаграждение. Представя писмена защита.
Съдът, като взе предвид изложеното в жалбата, доводите на страните и приетите по
делото доказателства, намира за установено следното от фактическа страна:
С Решение № 2/6.02.2017г. на Комисия в Регионална дирекция по
горите – Берковица, назначена със Заповед № РД-49-313/15.08.2011г. на Министъра
на земеделието и храните, изменена със заповеди № РД 49-200/05.06.2012 г., № РД
49-262/17.07.2012 г., № РД 49-14/29.01.2013 г., № РД 49-52/17.02.2015 г., № РД
49-50/15.02.2016 г., № РД 49-198/02.06.2016 г., е променено предназначението на
поземлен имот в горски територии с кадастрален номер 536009, с площ 44373 дка,
частна държавна собственост, в полза на „Е.2.“ ООД *** с инвестиционно
намерение: Изграждане на МВЕЦ. Определена е цена за промяната на
предназначението на имота от 66 337 (шестдесет и шест хиляди триста
тридесет и седем) лева, която е внесена с платежно нареждане от 05.05.2017г.
Изготвена е експертна оценка към 18.10.2017 г. от „Ц. к.“ ООД
гр. *** за пазарната стойност на имота, която да послужи като стартова база при
неговата продажба. При изготвянето ѝ са използвани метода на
сравнителните аналози и на приходната стойност. По първия метод стойността на
имота е определена при прякото сравнение на оценявания обект и други сходни
недвижими имоти, предлагани на пазара. Определена е оценка от 94 880 лева.
По метода на приходната стойност, отразяващ потенциалните възможности за
развитие на имота според категорията и местоположението му, е определена оценка
от 480 170 лв. Пазарната стойност на имота е определена въз основа на
получените стойности по двата метода в съотношение: метод на сравнителните
аналози – 40 % и метод на приходната стойност – 60 %. За крайна оценка е
предложена пазарна стойност от 287 530 /двеста осемдесет и седем хиляди
петстотин и тридесет/ лева.
С писмо рег. № 70-3788/31.08.2018г. от управителя на „Ц. к.* “
ООД до Министерството на земеделието, храните и горите е удостоверено, че експертната
оценка на поземлен имот № 536009 към дата 23.10.2017 г. важи и към 31.08.2018
г. поради липсата на промяна в динамиката на пазара на подобни недвижими имоти
със специфично предназначение.
С оспорената Заповед № РД 49-349/03.12.2018 г. на Министъра
на земеделието, храните и горите е определена цена на имота от 287 530
/двеста осемдесет и седем хиляди петстотин и тридесет/ лева без ДДС или
345 036 /триста четиридесет и пет хиляди тридесет и шест/ лева с ДДС. На
основание чл. 79, ал. 5 от Закона за горите, са определени режийни разноски в
размер на 5 750,60 /пет хиляди седемстотин и петдесет лева и шестдесет
ст./ лева без ДДС или 6 900,72 /шест хиляди и деветстотин лева и
седемдесет и две ст./ лева с ДДС, представляващи 2 % върху цената на имота. Определени
са ДДС върху местния данък в размер на 1 725,18 /хиляда седемстотин
двадесет и пет лева и осемнадесет ст./ лева и ДДС върху такса вписвания в
размер на 57,51 /петдесет и седем лева и петдесет и една ст./ лева.
По делото е
изготвена и приета съдебно – оценителна експертиза, изготвена от вещото лице Н.В.Д.
– **. По сравнителния метод е определена
стойност на имота от 146 330 /сто четиридесет и шест хиляди триста и
тридесет/ лева. Отчетени са специфичните за имота фактори – зона в населеното
място, транспортна достъпност, привлекателност на населеното място, степен на
изграденост на инженерната инфраструктура. Стойността на имота е определена на
база оферти за продажби на земя в района и цени от извършени продажби от Община
Мездра на земи в урбанизирана територия в община Мездра чрез публичен търг. По
метода на приходната стойност вещото лице е определило оценка на имота от
218 164 /двеста и осемнадесет хиляди сто шестдесет и четири/ лева.
Изчисленията са извършени по аналог на терени, отдадени под наем съгласно
Приложение № 1 към Наредба за разпореждане и управление с имоти общинска
собственост на Община Мездра – тарифа за начални цени за отдаване под наем на
терени и места за стопански и административни нужди в населени места под 500
бр. жители общинска собственост за 1 кв.м., а именно 1,08 лв./кв.м. Приет е
прогнозен експлоатационен период от 30 години и норма на възвращаемост 6%. Анализирайки пригодността на всеки от
посочените методи към оценявания имот, вещото лице е приело пазарна стойност на
недвижимия имот от 153 513 /сто петдесет и три хиляди петстотин и тринадесет/
лева, определена въз основа на получените стойности по методите „Приходен“ и
„Сравнителна стойност“ в съотношение 10:90.
С протоколно
определение от 16.06.2021 г. по делото е назначена допълнителна съдебно – техническа
експертиза със задача: вещото лице да даде заключение за пазарната цена на
поземления имот – предмет на настоящото дело, на базата на сравнителния метод и
метода на приходната стойност, като използва стойности за имоти – предмет на
сделки от 2017 г. и 2018 г. Вещото лице е определило сравнителна стойност на
имота от 141 690 /сто четиридесет и една хиляди шестстотин и деветдесет/
лева, като е използвало оферти за продажби на земя в района и цени от извършени
продажби от Община Мездра на земи в урбанизирана територия в община Мездра чрез
публичен търг. Определената пазарна стойност на кв.м. е съобразена с
местоположението на процесния имот, с необходимостта от изграждане на
техническа инфраструктура за благоустрояване на имота и възможността за
реализация на имота. По метода на приходната стойност вещото лице е извършило
изчисленията по аналог на терени, отдадени под наем съгласно Приложение № 1 към
Наредба за разпореждане и управление с имоти общинска собственост на Община
Мездра – тарифа за начални цени за отдаване под наем на терени и места за
стопански и административни нужди в населени места под 500 бр. жители общинска
собственост за 1 кв.м., с корекция за съответствие. Определена е приходна
стойност на имота от 422 200 /четиристотин двадесет и две хиляди и двеста/
лева. Анализирайки пригодността на всеки от посочените методи към оценявания
имот, вещото лице е приело пазарна стойност на недвижимия имот от 169 741 /сто
шестдесет и девет хиляди седемстотин четиридесет и един/ лева, определена въз
основа на получените стойности по методите „Приходен“ и „Сравнителна стойност“
в съотношение 10:90.
При така установеното от фактическа страна, съдът прави
следните правни изводи:
Жалбата е
процесуално допустима, като подадена от лице с правен интерес от оспорването в
преклузивния срок по чл. 149, ал. 1 от АПК.
Разгледана
по същество, жалбата е ОСНОВАТЕЛНА.
В оспорената част заповедта е валиден административен
акт, постановен от компетентен орган - министъра на земеделието, храните и
горите, изрично овластен за това от разпоредбата на чл.
79, ал. 2, т. 1 от Закона за
горите. Спазена е предвидената писмена форма. Изложени са правните и фактически
основания, въз основа на които е издадена. Не са допуснати съществени нарушения
на административнопроизводствените правила.
В оспорената ѝ част заповедта е постановена в
противоречие с материалния закон. Съобразно разпоредбата на чл.
79, ал. 3 от Закона за
горите министърът на земеделието, храните и горите е възложил на независим
оценител да изготви пазарна оценка на продавания имот. Министърът е възприел
изцяло посочената от експерта оценка и именно въз основа на нея е определил
продажната цена на имота и съпътстващите я разходи - режийни разноски и ДДС.
Съгласно чл. 86, ал. 2 от Закона за горите, оценките се изготвят
от правоспособни независими оценители, регистрирани по Закона за независимите оценители, като условията и
редът за извършване на оценка се определят с наредба на Министерския съвет.
Съгласно разпоредбата на чл. 4, ал. 3 от
Наредбата за оценка на поземлени имоти в горски територии /Наредбата/, при
изготвянето на оценката се използват методи на оценяване, които са международно
признати, допустими или предвидени от българското законодателство и възприети
като стандарти за бизнес оценяване.
Съгласно чл. 6, ал. 1 от Наредбата, пазарна
цена на поземлен имот в горска територия е паричният израз на осреднените цени
от сделки с поземлени имоти в горски територии от различни видове възмездни
разпоредителни сделки, сключени в рамките на 24 месеца преди датата на
възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението
на имота.
Съгласно чл. 6, ал. 2 от Наредбата,
оценителят определя пазарна цена за поземления имот в горска територия като
среднопретеглена от цените на пазарни аналози по метода на сравнимите продажби. Пазарен аналог е сделка с имот, подобен
на оценявания, който се намира в землището на същото населено място. Когато
оценителят не може да определи цена по ал. 2 поради липса на информация, могат
да се използват пазарните цени за поземлените имоти в горски или земеделски
територии за населеното място, в което попада имотът (чл. 6, ал. 5 от
Наредбата).
При така изложената нормативна регламентация съдът
приема оценката, дадена в допълнителното заключение на изготвената съдебно - техническа
експертиза. Същата е обоснована и съобразена с всички факти, които са от
значение за определяне на пазарната оценка. Отчетени са специфичните за имота
фактори и са анализирани получените стойности по използваните методи, приложени
в процеса на оценяване. По отношение на оценката по сравнителния метод вещото
лице е ползвало за пазарни аналози поземлени имоти, сходни с процесния, от
землището на същата община. При прилагане на приходния метод изчисленията са
извършени по аналог на терени, отдадени под наем съгласно
Приложение № 1 към Наредба за разпореждане и управление с имоти общинска
собственост на Община Мездра – тарифа за начални цени за отдаване под наем на
терени и места за стопански и административни нужди в населени места под 500
бр. жители общинска собственост за 1 кв.м., с корекция за съответствие. Относно оценката по приходния метод,
съдът намира, че експертът в административното производство необосновано е
игнорирал инвестиционните намерения на оспорващия в процесния имот да се изгради
МВЕЦ и е приел като показател максимално допустимата разгърната застроена площ.
По изложените съображения съдът приема оценката,
дадена в допълнителното заключение на приетата по делото съдебно - техническа
експертиза.
Оспорването се явява основателно, поради което раздел
ІІ на заповедта следва да бъде изменен, като се съобразят стойностите, посочени
от вещото лице в допълнителното заключение. Цената на имота следва да се намали
от 287 530 /двеста
осемдесет и седем хиляди петстотин и тридесет/ лева без ДДС на 169
741 /сто шестдесет и девет хиляди седемстотин четиридесет и един/ лева без ДДС, съответно от 345 036 /триста четиридесет и
пет хиляди тридесет и шест/ лева с ДДС на 203 689,20
/двеста и три хиляди шестстотин осемдесет и девет лева и двадесет ст./ лева с
ДДС. С оглед приетото от съда намаление на цената, следва и намаление на
режийните разноски от 5 750,60 лв. /пет хиляди седемстотин и петдесет лева и
шестдесет ст./ лева без ДДС или 6 900,72 /шест хиляди и деветстотин лева и
седемдесет и две ст./ лева с ДДС на 3394,82 /три хиляди триста деветдесет и четири
лева и осемдесет и две ст./ лева без ДДС и 4 073,78 /четири хиляди
седемдесет и три лева и седемдесет и осем ст./ лева с ДДС.
С оглед приетата от съда пазарна оценка на имота,
следва да се определи дължимия ДДС върху местния данък и върху такса вписвания,
за което не са необходими специални знания.
Съгласно чл. 35, ал. 2 от Наредбата за определяне на
местните данъци на територията на община Мездра, приета с решение №
634 от Протокол № 51 от 31.01.2019 г. на Общински съвет - Мездра, местният данък при възмездно
придобиване на имущество е в размер 3 на сто върху оценката на прехвърляното
имущество. В случая съгласно приетата от съда оценка на процесния имот от 169 741 лв. дължимият местен данък е равен на 5 092,23 лв., а дължимия ДДС
върху този данък е равен на 1 018,45 лв.
Според чл. 2, ал. 1,
изречение първо от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по
вписванията за вписване
на подлежащи на вписване актове и документи се събира такса върху цената, по
която е таксуван актът или документът, или върху цената на иска в размер 0,1 на
сто, но не по-малко от 10 лв. Следователно таксата за вписване е равна на 169 741 лв. х 0,1% или 169,74 лв., а ДДС върху нея е равен на 33,95 лв.
По изложените съображения ДДС върху местния
данък следва да се намали от 1 725,18 лв. на 1 018,45 лева, а ДДС върху
такса вписвания – от 57,51 лв. на 33,95 лева.
В представената от жалбоподателя писмена защита е
направено искане оспорената заповед да бъде изменена и в частта на раздел втори
т. 5 относно стойността на възнаграждението за извършена пазарна оценка на
имота, дължимо по реда на чл. 79, ал. 3 от Закона за горите. Съдът не дължи
произнасяне по това искане, доколкото същото не е заявено с жалбата, а се прави
за първи път след приключване на устните състезания.
Предвид изхода на спора, в полза на жалбоподателя
следва да бъдат присъдени направените по производството разноски съобразно
представен списък по чл. 80 от ГПК в общ размер на 4 800 /четири хиляди и
осемстотин/ лева, от които 1 700 лв. разноски по адм. д. № 242/2019 г. по описа
на Административен съд - Враца при първото разглеждане на делото от първа
инстанция, 1 500 лв. разноски пред касационната инстанция по адм. д. №
10613/2020 г. на ВАС – Пето отделение и 1 600 лв. по настоящото дело.
Възражението на ответника за прекомерност на адвокатското възнаграждение е
неоснователно, с оглед предвидените размери в чл. 8, ал. 1 от Наредба № 1 за
минималните размери на адвокатските възнаграждения.
Водим от горното и на основание чл. 172, ал. 2 от АПК, съдът
РЕШИ:
ИЗМЕНЯ раздел втори, т. 1, т. 2, т. 3 и т. 4 от Заповед №
РД49-349/03.12.2018 г. на Министъра на земеделието, храните и горите, като НАМАЛЯВА
1. Цената на имота от 287 530 /двеста осемдесет и
седем хиляди петстотин и тридесет/ лева без ДДС на 169
741 /сто шестдесет и девет хиляди седемстотин четиридесет и един/ лева без ДДС, съответно от 345 036 /триста четиридесет и
пет хиляди тридесет и шест/ лева с ДДС на 203 689,20
/двеста и три хиляди шестстотин осемдесет и девет лева и двадесет ст./ лева с
ДДС;
2. Режийните разноски от 5 750,60 лв. /пет хиляди
седемстотин и петдесет лева и шестдесет ст./ лева без ДДС на 3 394,82 /три хиляди триста
деветдесет и четири лева и осемдесет и две ст./ лева без ДДС, съответно от 6 900,72 /шест
хиляди и деветстотин лева и седемдесет и две ст./ лева с ДДС на 4 073,78 /четири хиляди
седемдесет и три лева и седемдесет и осем ст./ лева с ДДС;
3. ДДС върху местния
данък от 1 725,18 /хиляда седемстотин двадесет и пет лева и осемнадесет
ст./ на 1 018,45 /хиляда и осемнадесет лева и четиридесет и пет ст./ лева;
4. ДДС върху такса вписвания от 57,51 /петдесет и
седем лева и петдесет и една ст./ лв. на 33,95 /тридесет и три лева и деветдесет и пет ст./ лева.
ОСЪЖДА Министерство на земеделието,
храните и горите да заплати на „Е.2.“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***, разноски по
производството в общ размер на 4 800 /четири хиляди и осемстотин/ лева, от
които 1 600 лв. по адм. д. № 82/2021 г. по описа на Административен съд –
Враца, 1 700 лв. по адм. д. № 242/2019 г. по описа на Административен съд -
Враца и 1 500 лв. по адм. д. № 10613/2020 г. по описа на Върховен
административен съд.
Решението подлежи на обжалване пред ВАС в 14 - дневен срок от
уведомяване на страните, на които на основание чл. 138 от АПК да се изпрати
препис от същото.
Административен
съдия: