№ 650
гр. Стара Загора, 14.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА, I-ВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на шести юли през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Генчо Атанасов
при участието на секретаря Живка М. Димитрова
като разгледа докладваното от Генчо Атанасов Гражданско дело №
20225530100668 по описа за 2022 година
Предявен е иск с правно основание чл.73, ал.1 от ЗС.
Ищецът М.С. С. твърди в исковата си молба, че на 28.03.2007 год. с ответницата
сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, нейна
собственост, а именно: АПАРТАМЕНТ находящ се в гр. Стара Загора, ... със застроена площ
62.88 кв.м., състоящ се от кухня, спалня и сервизни помещения, заедно с избено помещение
№ 50, с полезна площ 4,60 кв.м., както и 1,277% ид. части от общите части на сградата за
сумата от 40 000 лева. Предвид че дължимата сума била изплатена от ищеца, ответницата му
издала пълномощно по силата на което да се снабди с необходимите документи за
нотариално изповядване на сделката, както и да я представлява пред нотариус, като продал
имота включително и сам на себе си. На 01.03.2007 год. получил уведомление за оттегляне
на дадените му правомощия. Предвид описаните по горе обстоятелства, се наложило да
заведе исково производство на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД — обявяване на
предварителния договор за окончателен. В Районен съд - Стара Загора било образувано гр.
дело № 357/2007 год. и с решение № 208 от 02.03.2012 год. искът бил отхвърлен. Обжалвал
съдебното решение на въззивна инстанция и по образуваното въззивно гражданско дело №
197 по описа за 2012 год. /в законна сила от 15.04.2013 год./ на Окръжен съд Стара Загора
първоинстанционното съдебно решение било отменено и сключеният предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот между АНТ. Н. Н. в качеството на
продавач и М. СП. СТ. в качеството на купувач предварителен договор от 28.02.2007 г. за
покупко-продажба на недвижим имот, предстваляващ апартамент № 77/седемдесет и седем/,
находящ се в гр. Стара Загора, бул. ..., със застроена площ 62,88 /шестдесет и две цяло и
осемдесет и осем стотни/ кв.м., състоящ се от кухня, дневна, спалня и сервизни помещения,
1
при граници: от юг - апартамент № 78; от запад - двор; от север - апартамент № 76 и от изток
- коридор, заедно с прилежащото му избено помещение № 50 /петдесет/, с полезна площ 4,60
/четири цяло и шестдесет стотни / кв.м., при граници: от юг - коридор;от запад - мазе № 51;
от север - мазе № 46 и от изток - мазе № 49, както и заедно с 1,277 % /едно цяло и двеста
седемдесет и седем хилядни процента/ идеални части от общите части на сградата и идеални
части от правото на строеж върху дворното място, съставляващо УПИ II- КОМПЛ от кв. 301
/триста и едно/, по плана на гр.Стара Загора, а съгласно схема № 6247/14.06.2011г. на СГКК
Стара Загора, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68850.509.3938.1.77 /шестдесет и осем хиляди, осемстотин и петдесет, точка, петстотин и
девет, точка, три хиляди деветстотин, тридесет и осем, точка, едно, точка седемдесет и
седем/ с административен адрес гр.Стара Загора, п.к.6000, “..., който самостоятелен обект се
намира в сграда № 1 /едно/, разположена в поземлен имот с идентификатор 68850.509.3938/
шестдесет и осем хиляди, осемстотин и петдесет, точка, петстотин и девет, точка, три
хиляди деветстотин, тридесет и осем/ е предназначение на самостоятелния обект: жилище,
апартамент, брой нива на обекта - 1/едно/, със застроена площ от 62.88 /шестдесет и две
цяло, осемдесет и осем/ кв.м., ниво 1/едно/ при съседни самостоятелни обекти в сградата:
на същия етаж: 68850.509.3938.1.78, 68850.509.3938.1.76; под обекта:
68850.509.3938.1.71 и над обекта: няма, бил обявен за окончателен. Ответницата
продължила да владее и живее в недвижимия имот и въпреки договорката в предварителния
договор и съдебното решение на Окръжен съд Стара Загора след влизането му в сила
категорично откала да предаде владението на имота. На ответницата била връчена чрез
нотариус П.И., peгг. № 308 на НК покана да предаде владението над имота на ищеца, както
и да му заплати наем/обезщетение за пропуснатите от него ползи. Посочената покана била
получена ог ответницата лично на 29.01.2018 год. Ответницата не се явила в кантората на
Нотариус П.И., като бил получен отговор, че не дължала претендираните суми за
обезщетение/наем, тъй като нямала договорни отношения и ползвала собственото си
жилище. Ответницата до 02.02.2022 год., когато продал собствения си описан недвижим
имот, не предала владението над същия, като продължавала да владее същия без правно
основание и да живее в него, като от страна на ищеца не било възможно ползването на
каквато и да е част от него. Счита, че ответницата му дължи обезщетение за пропуснати
ползи, като претендираната сума е в размер на 250.00 лева — месечно, дължими от момента
на тяхното поискване, а именно 29.01.2018 год. - датата на връчване на нотариалната покана.
Претенцията е за плащане на обезщетение за периода от 17.02.2019 г. до 02.02.2022 год. -
датата на осъществената разпоредителна сделка с недвижимия имот. До настоящия момент
ответницата продължавала да владее и живее /ползва/ недвижимия имот, бивша собственост
на ищеца и въпреки съдебното решение на Окръжен съд Стара Загора категорично
отказвала да предаде владението. От съставения констативен протокол акт 61, том I, peг. №
966/2018 год. от 06.03.2018 год. бил получен отговор ,който можел да се приеме за индиция
за намерение за своене. Ищецът моли съда да постанови съдебно решение, с което да осъди
АНТ. Н. Н. да му заплати, сумата в размер на 8971.00 лева, ведно със законната лихва от
датата на депозиране на исковата молба до окончателното и изплащане, която съставлявала
2
обезщетение за пропуснати ползи в размер на наемната цена, пряка и непосредствена
последица от обективната невъзможност да ползвал недвижим имот - Апартамент №
77/седемдесет и седем/, находящ се в гр. Стара Загора, ... със застроена площ 62,88
/шестдесет и две цяло и осемдесет и осем стотни/ кв.м., състоящ се от кухня, дневна, спалня
и сервизни помещения, при граници: от юг - апартамент № 78; от запад - двор; от север -
апартамент № 76 и от изток - коридор, заедно с прилежащото му избено помещение № 50
/петдесет/, с полезна площ 4,60 /четири цяло и шестдесет стотни / кв.м., при граници: от юг -
коридор;от запад - мазе № 51; от север - мазе № 46 и от изток - мазе № 49, както и заедно с
1,277 % /едно цяло и двеста седемдесет и седем хилядни процента/ идеални части от общите
части на сградата и идеални части от правото на строеж върху дворното място,
съставляващо УПИII- КОМПЛ от кв. 301 /триста и едно/, по плана на гр.Стара Загора, а
съгласно схема № 6247/14.06.2011г. на СГКК Стара Загора, представляващ самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 68850.509.3938.1.77 /шестдесет и осем хиляди, осемстотин и
петдесет, точка, петстотин и девет, точка, три хиляди деветстотин, тридесет и осем, точка,
едно, точка седемдесет и седем/ е административен адрес гр.Стара Загора, п.к.6000, “...,
който самостоятелен обект се намира в сграда № 1 /едно/, разположена в поземлен имот с
идентификатор 68850.509.3938/ шестдесет и осем хиляди, осемстотин и петдесет, точка,
петстотин и девет, точка, три хиляди деветстотин, тридесет и осем/ е предназначение на
самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта - 1 /едно/, със застроена
площ от 62.88 /шестдесет и две цяло, осемдесет и осем/ кв.м., ниво 1/едно/ при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 68850.509.3938.1.78, 68850.509.3938.1.76;
под обекта: 68850.509.3938.1.71 и над обекта: няма, за периода от 07.03.2018 год. год. до
30.01.2022 год. като недвижимия имот бил продаден с Нотариален акт № 12, том. 1, per. №
213, дело № 11 от 2022 год. по описа на Е.Т. нотариус с per. № 364 по регистъра на
Нотариалната камара с район на действие - района на PC Стара Загора и с вх. № 867 от
02.02.2022 год.у акт 67, том III, дело 409/2022 год. на Службата по вписванията Имотен
регистър. Моли съда да осъди ответницата да му заплати разноските по настоящото
производство.
Ответницата АНТ. Н. Н. оспорва предявения иск. Твърденията на ищеца за сключен
предварителен договор на 28.03.2007 г. за покупко-продажба на недвижим имот -
апартамент, находящ се на адрес: гр. Стара Загора, бул. “Цар Симеон Велики“ № 43, ет.4,
ап.77, били неверни. Издаденото пълномощно в полза на ищеца оттеглила на 01.03.2007г.
Същото било връчено при отказ от ищеца на 02.03.2007 г. Ответницата не получила пари от
ищеца, който й предоставил да подпише празни листи, като заявил, че не можел да извади
скица и данъчна оценка за апартамента, ако не запишела, че е получила сумата от
40000.00лв. и не се подпишела. Понеже знаела, че пари се дават пред нотариус, се подписала
на празните листове на асансьорната врата в коридора пред жилището й, без да получи и
една стотинка. За тази сделка била измамена, за което сезирала прокуратурата. Не оспорва
факта, че живее в жилището на адрес: гр. Стара Загора, бул. “ ..., което било нейно и на
което плащала данъци от много години. Отправената нотариална покана оспорила, тъй като
не дължала претендирана сума. Нямала сключен договор за наем с ищеца и не му дължила
3
никакво обезщетение за исковия период. Претендираният размер на наема бил голям и го
оспорва. Заплащала дължимите данъци за жилището ежегодно, като за периода 2019г. -
2021г. заплатила общо сумата от 381.37лв., които той следвало да й възстанови, в случай че
съдът приемел, че жилището е негово. Ответницата моли съда да остави без уважение
подадената искова молба като неоснователна и недоказана й присъди направените по делото
съдебни и деловодни разноски. Прави възражение за прихващане от общата сума, посочена
в исковата молба в размер на 8971,00 лв., със сумата от 381, 37 лв., представляваща заплатен
от нея данък сгради и такса битови отпадъци на процесното жилище за периода 2019-2021 г.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на
страните, съдът намери за установено следното:
Ищецът претендира заплащане на сумата 4745 лв., представляваща обезщетение за
ползите, от които като собственик на недвижим имот е бил лишен от ответницата в
качеството й на недобросъвестен владелец на същия имот. Претенцията следва да бъде
квалифицирана като такава по чл.73, ал.1 от ЗЗД, доколкото твърденията на ищеца са за
наличие на намерение за своене на имота у ответницата.
Фактическият състав на правото по чл.73, ал.1 ЗС включва следните елементи:
ищецът да е собственик на имота, ответникът да упражнява фактическа власт с намерение за
своене и ответникът да е недобросъвестен.
С влязло в сила решение № 152/02.07.2012 г. по в.гр.д. № 197/ 2012 год. по описа на
Окръжен съд Стара Загора е обявен за окончателен сключеният между АНТ. Н. Н. в
качеството на продавач и М. СП. СТ. в качеството на купувач предварителен договор от
28.02.2007 г. за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ апартамент №
77/седемдесет и седем/, находящ се в гр. Стара Загора, бул. ..., със застроена площ 62,88
/шестдесет и две цяло и осемдесет и осем стотни/ кв.м., състоящ се от кухня, дневна, спалня
и сервизни помещения, при граници: от юг - апартамент № 78; от запад - двор; от север -
апартамент № 76 и от изток - коридор, заедно с прилежащото му избено помещение № 50
/петдесет/, с полезна площ 4,60 /четири цяло и шестдесет стотни / кв.м., при граници: от юг -
коридор;от запад - мазе № 51; от север - мазе № 46 и от изток - мазе № 49, както и заедно с
1,277 % /едно цяло и двеста седемдесет и седем хилядни процента/ идеални части от общите
части на сградата и идеални части от правото на строеж върху дворното място,
съставляващо УПИ II- КОМПЛ от кв. 301 /триста и едно/, по плана на гр.Стара Загора, а
съгласно схема № 6247/14.06.2011г. на СГКК Стара Загора, представляващ самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 68850.509.3938.1.77 /шестдесет и осем хиляди, осемстотин и
петдесет, точка, петстотин и девет, точка, три хиляди деветстотин, тридесет и осем, точка,
едно, точка седемдесет и седем/ с административен адрес гр.Стара Загора, п.к.6000, “...,
който самостоятелен обект се намира в сграда № 1 /едно/, разположена в поземлен имот с
идентификатор 68850.509.3938/ шестдесет и осем хиляди, осемстотин и петдесет, точка,
петстотин и девет, точка, три хиляди деветстотин, тридесет и осем/ е предназначение на
самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта - 1/едно/, със застроена
площ от 62.88 /шестдесет и две цяло, осемдесет и осем/ кв.м., ниво 1/едно/ при съседни
4
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 68850.509.3938.1.78,
68850.509.3938.1.76; под обекта: 68850.509.3938.1.71 и над обекта: няма. Посоченото
решение е постановено по конститутивен иск по чл.19, ал.3 ЗЗД и с влизането му в сила е
възникнало продажбено правоотношение между страните. По силата на това
правоотношение правото на собственост върху продадената вещ е преминало от продавача
/ответник в настоящото производство/ към купувача /ищец в настоящото производство/.
Следователно ищецът се легитимира като собственик на процесния имот.
Ответницата не е представила доказателства, от които да се установява, че след
влизане в сила на посоченото съдебно решение е предала владението на имота на неговия
собственик. В отговора на исковата молба ответницата признава, че продължава да владее
имота като свой.
Съдът намира, че в отношенията между страните ответницата има качеството на
недобросъвестен владелец. Разпоредбата на чл.70, ал.1 ЗС свързва добросъвестността с
незнанието на определени факти: че праводателят на владелеца не е собственик или че
предписаната от закона форма е била опорочена. За да има владелецът посоченото качество,
е необходимо да владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик. В
случая такова правно основание изобщо липсва, а владението се осъществява при
неизпълнение на задължението на продавача по чл.187 ЗЗД да предаде продадената вещ на
купувача.
Изложеното налага извода, че в полза на ищеца е възникнало субективното
притезателно право на обезщетение по чл.73, ал.1 ЗС за ползите, от които е бил лишен от
ответницата. Тези ползи са съизмерими с пазарния наем, който собственикът на имота би
получавал, ако го отдаваше под наем през периода на упражняване на фактическата власт от
страна на недобросъвестния владелец.
От заключението на съдебно-счетоводната експертиза се установява, че размерът на
пазарната наемна цена за ползвания от ответницата имот, предмет на исковата молба, за
периода 17.02.2019 г. – 02.02.2022 г. е в размер на 4745 лв.
Ответницата е направила евентуално възражение за прихващане на дължимото
обезщетение по чл.73, ал.1 ЗС със сумата 381,37 лв., представляваща заплатен от нея данък
сгради и такса битови отпадъци за процесното жилище за периода 2019 г. – 2021 г.
Възражението е валидно и допустимо, тъй като е направено във висящ процес, изхожда от
легитимирано лице - носителя на вземането, налице са изискванията за компенсация
(наличие на два насрещни дълга, идентичност на субектите, еднородност и заместимост на
насрещните задължения). Съдебната компенсация е допустима и основателна и когато
насрещните вземания или едното от тях са неликвидни, защото съдебната компенсация
(прихващане) погасява насрещните вземания занапред, като вземането на ответника се
установява със сила на пресъдено нещо и тогава, когато бъде предявено с възражение (арг.
от чл. 298, ал. 4 от ГПК).
От представените по делото приходна квитанция № 20266/31.01.2018 г., приходна
квитанция № 14796/27.01.2020 г. и разписка № 0400012360703194/21.01.2021 г. се
5
установява, че ответницата е заплатила на Община Стара Загора общо 381,37 лв. за данък
сгради и такса битови отпадъци за процесното жилище за периода 2019 г. – 2021 г. Съгласно
чл.11, ал.1 и чл.64 ЗМДТ заплащането на посочените данък и такса се дължи от собственика.
Следователно със заплащането от ответницата на тези негови задължения ищецът се е
обогатил за нейна сметка, спестявайки разходи за данък сгради и такса битови отпадъци за
имота за периода 2019 г. – 2021 г. Ето защо в полза на ответницата е възникнала претенция
по чл.59, ал.1 ЗЗД за връщане на сумата 381,37 лв., с която ищецът неоснователно се
обогатил за нейна сметка.
Поради изложеното съдът намира, че следва да бъде извършено прихващане между
обезщетението по чл.73, ал.1 ЗС и вземането на ответницата по чл.59, ал.1 ЗЗД до размера
на по-малкото вземане. След извършеното прихващане искът по чл.73, ал.1 от ЗС следва да
бъде уважен до размера на 4363,63 лв. В останалата част до претендирания размер 4745 лв.
искът за обезщетение по чл.73, ал.1 ЗС следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
На основание чл.78, ал.1 от ГПК следва да бъде осъдена ответницата да заплати на
ищеца направените по делото разноски съобразно уважената част от иска, като се отчете и
частичното прекратяване на производството поради отказ от иска, в размер на 539,36 лв.,
представляващи държавна такса, възнаграждение за един адвокат и възнаграждение на вещо
лице.
Воден от горните мотиви, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА АНТ. Н. Н. от гр.Стара Загора, ... да заплати на М.С. С. от гр.Стара Загора, ...
сумата 4363,63 лева, представляваща обезщетение по чл.73, ал.1 ЗС за лишаването му от
ползването за периода 17.02.2019 г. – 02.02.2022 г. на апартамент № 77 /седемдесет и седем/,
находящ се в гр. Стара Загора, бул. ..., със застроена площ 62,88 /шестдесет и две цяло и
осемдесет и осем стотни/ кв.м., състоящ се от кухня, дневна, спалня и сервизни помещения,
при граници: от юг - апартамент № 78; от запад - двор; от север - апартамент № 76 и от изток
- коридор, заедно с прилежащото му избено помещение № 50 /петдесет/, с полезна площ 4,60
/четири цяло и шестдесет стотни / кв.м., при граници: от юг - коридор;от запад - мазе № 51;
от север - мазе № 46 и от изток - мазе № 49, както и заедно с 1,277 % /едно цяло и двеста
седемдесет и седем хилядни процента/ идеални части от общите части на сградата и идеални
части от правото на строеж върху дворното място, съставляващо УПИ II- КОМПЛ от кв. 301
/триста и едно/, по плана на гр.Стара Загора, а съгласно схема № 6247/14.06.2011г. на СГКК
Стара Загора, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68850.509.3938.1.77 /шестдесет и осем хиляди, осемстотин и петдесет, точка, петстотин и
девет, точка, три хиляди деветстотин, тридесет и осем, точка, едно, точка седемдесет и
седем/ с административен адрес гр.Стара Загора, п.к.6000, “..., който самостоятелен обект се
намира в сграда № 1 /едно/, разположена в поземлен имот с идентификатор 68850.509.3938/
шестдесет и осем хиляди, осемстотин и петдесет, точка, петстотин и девет, точка, три
6
хиляди деветстотин, тридесет и осем/ е предназначение на самостоятелния обект: жилище,
апартамент, брой нива на обекта - 1/едно/, със застроена площ от 62.88 /шестдесет и две
цяло, осемдесет и осем/ кв.м., ниво 1/едно/ при съседни самостоятелни обекти в сградата:
на същия етаж: 68850.509.3938.1.78, 68850.509.3938.1.76; под обекта:
68850.509.3938.1.71 и над обекта: няма, като ОТХВЪРЛЯ иска в останалата част до
претендирания размер 4745 лева като неоснователен поради извършено прихващане с
вземането на АНТ. Н. Н. от гр.Стара Загора, ... към М.С. С. от гр.Стара Загора, ... за сумата
381,37 лева, представляваща неоснователно обогатяване от заплащането на данък сгради и
такса битови отпадъци за гореописания имот за периода 2019 г. – 2021 г.
ОСЪЖДА АНТ. Н. Н. от гр.Стара Загора, ... да заплати на М.С. С. от гр.Стара Загора,
... сумата 539,36 лева, представляваща разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му пред
Старозагорския окръжен съд.
Съдия при Районен съд – Стара Загора: _______________________
7