№ 32
гр. Пловдив , 21.06.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ПЛОВДИВ, 3-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ в
публично заседание на двадесет и шести май, през две хиляди двадесет и
първа година в следния състав:
Председател:Вера Ив. Иванова
Членове:Катя Ст. Пенчева
Величка П. Белева
при участието на секретаря Мила Д. Тошева
като разгледа докладваното от Вера Ив. Иванова Въззивно търговско дело №
20215001000301 по описа за 2021 година
Производството е въззивно по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Обжалвано е решение № 260025, постановено на 29.01.2021 г. по т.д.
290/2019 г. на Окръжен съд-П., с което е осъден „З.к.-П.“АД-гр.П. да заплати
на Ст. П. Ш., роден на 21.02.1949 г., и П. Ст. Ш., роден на 01.10.1987 г.,
граждани на Р., сумата 126 964,66 лв., представляваща получена от ответника
цена в размер на първоначалната вноска по предварителен договор от
16.10.2012г. за закупуване на недвижим имот във ваканционна жилищна
сграда „Х.Б.“, представляващ апартамент № ****, находящ се на втори
жилищен етаж в сграда *, със застроена площ от 50,48 кв.м., както и 1.191%
идеални части от общите част на сградата, равняващи се на 9,96 кв.м., ведно
със съответните идеални част от правото на строеж върху недвижимия имот,
в който е щяла да бъде построена сградата, а именно в урегулиран поземлен
имот *-**** по действащия подробен устройствен план на м. „Г.“, землището
на гр.С., област Б., одобрен със Заповед № 1051/22.08.2005г. на кмета на
Община С., с площ на имота от 9356 кв.м. при съседи: УПИ ** ****, ****,
****, имот ****, имот ****, имот **** и урегулиран поземлен имот **-****,
1
****, ****, която сума подлежи на връщане на отпаднало основание – поради
разваляне на предварителния договор в резултат на виновното му
неизпълнение от страна на ответника-продавач - и с която сума същият
неоснователно се е обогатил, ведно със законната лихва от завеждане на
исковата молба в съда 12.12.2018 г. до окончателно изплащане на
задължението, както и сумата 9579 лв. – разноски по делото, както и е
отхвърлен предявеният от „З.к.-П.“АД-гр.П. против Ст. П. Ш., роден на
21.02.1949 г., и П. Ст. Ш., роден на 01.10.1987 г., граждани на Р., насрещен
иск за сумата от 25 737,90 евро, представляваща уговореното от страните
обезщетение по чл. 15 от предварителен договор от 16.10.2012г. за
закупуване на недвижим имот във ваканционна жилищна сграда „Х.Б.“,
представляващ апартамент № ****, находящ се на втори жилищен етаж в
сграда *, със застроена площ от 50,48 кв.м., както и 1.191% идеални части от
общите част на сградата, равняващи се на 9,96 кв.м., ведно със съответните
идеални част от правото на строеж върху недвижимия имот, в който е щяла да
бъде построена сградата, а именно в урегулиран поземлен имот *-****, по
действащия подробен устройствен план на м. Г., землището на гр.С., област
Б., одобрен със Заповед № 1051/22.08.2005г. на кмета на Община С., с площ
на имота от 9356 кв.м. при съседи: УПИ ** ****, ****, ****, имот ****, имот
****, имот **** и урегулиран поземлен имот **-****, ****, ****, което
обезщетение е дължимо за забавено плащане на продажната цена по
разваления по вина на купувачите предварителен договор, а именно поради
максимално допусната забава в плащането на уговорената продажна цена.
Жалбоподателят „З.к.-П.“АД-гр.П. моли решението да бъде отменено
като незаконосъобразно, неправилно по съображения, изложени в жалбата от
25.02.2021 г., и да бъде постановено от апелативния съд решение, с което
предявеният срещу дружеството иск да бъде отхвърлен, а предявеният от
дружеството насрещен иск да бъде уважен. Като ответник в производството
пред окръжния съд по предявения от Ст. П. Ш. и П. Ст. Ш. иск моли той да
бъде отхвърлен като неоснователен. В производството пред окръжния съд е
предявил насрещен иск против Ст. П. Ш. и П. Ст. Ш. с правно основание чл.
92, ал.1 от ЗЗД за осъждането им да заплатят солидарно на дружеството
сумата 25 734,90 евро, представляваща договореното от страните
обезщетение по чл. 15 от сключения между тях на 16.10.2012 г.
2
предварителен договор, дължимо за ненавременно изпълнение на
задължението за заплащане на продажната цена. Не заявява искане за
събирани доказателства във въззивното производство. Претендира за
присъждане на разноски.
Ответниците по жалбата Ст. П. Ш. и П. Ст. Ш. молят тя да бъде
отхвърлена като неоснователна по съображения, посочени в писмен отговор
от 16.04.2021 г. Като ищци в производството пред окръжния съд предявяват
обективно кумулативно съединени искове по чл. 55,ал.1,предл.3 от ЗЗД и по
чл. 86,ал.1 от ЗЗД за осъждане на ответното дружество да им заплати сумата
126 964,66 лв., представляваща левовата равностойност на сумата 64 916
евро, която сума ответникът дължи да им върне на отпаднало основание, тъй
като е платена като част от цената съгласно сключения между тях и ответното
дружество на 16.10.2012 г. предварителен договор за закупуване на недвижим
имот-апартамент, съответно описан, находящ се във ваканционна жилищна
сграда „Х.Б.“ в землището на гр.С., който предварителен договор е развален
от тях поради неизпълнение на задълженията на дружеството-продавач в
уговорения срок до 31.12.2013 г., ведно със законната лихва върху сумата от
датата на подаването на исковата молба в съда 12.12.2018 г. Като ответници
по насрещния иск в производството пред окръжния съд оспорват този иск
като неоснователен. Не заявяват искане за събиране на доказателства във
въззивното производство. Претендират за присъждане на разноски за
въззивното производство.
Пловдивският апелативен съд провери законосъобразността на
обжалваното решение съобразно разпоредбата на чл. 269 от ГПК и във връзка
с оплакванията и исканията на жалбоподателя, прецени събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и намери за установено
следното:
Безспорно е между страните, че на 16.10.2012 г. между Ст. П. Ш. и П.
Ст. Ш. като купувач и „З.к.-П.“АД-гр.П. като продавач е сключен
представеният от ищците в копие с исковата молба предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот във ваканционна жилищна сграда
„Х.Б.“, находяща се в землището на гр. С.. Безспорно е, че, както е уговорено
в т.1, т.7 и т.8.1. от предварителния договор, продавачът се задължава да
3
продаде на купувача описания недвижим имот-апартамент, находящ се във
ваканционната жилищна сграда „Х.Б.“, както и се задължава да извърши
лично или чрез възлагане на трети лица всички видове строителни дейности
за изграждане на недвижимия имот заедно с всички видове вътрешни и
външни инсталации, както и изграждането на вертикалната планировка до
30.12.2013 г., като имотът следва да бъде предаден в конкретно описаната в
чл.8.1. степен на завършеност. Безспорно е, че съгласно т.5 от
предварителния договор страните се задължават да сключат окончателен
договор за продажба по нотариален ред в 2-месечен срок от получаване на акт
образец 15 за сградата и при заплащане на пълната продажба цена от
купувача, като промяна на този срок може да става само по взаимно писмено
споразумение между страните, като продавачът е длъжен да уведоми писмено
купувача поне три седмици преди датата на нотариалната сделка. Безспорно
е, че с представения от ищеца в копие с исковата молба анекс от 16.10.2012 г.
цената на имота, която купувачите следва да заплатят на продавача, е
договорена в размер на 85 783 евро без ДДС, платима на две вноски – първа
вноска в размер на 64 916 евро при подписването на договора и втора вноска
в размер на 20 867 евро, платима в 30-дневен срок от получаване на акт 15 на
сградата, в която се намира имотът. Безспорно е, че съгласно т.15 от
предварителния договор страните са се договорили в случай, че купувачът
изпадне в забава за плащане на която и да е част от цената или за сключване
на окончателен договор, той дължи на продавача обезщетение в размер на
0,1% на ден от продажната цена, както и че след изтичане на 90 дни от деня
на изпадане в забава, както и в случай, че купувачът се откаже от сключване
на окончателен договор, продавачът има право едностранно да развали този
договор без предизвестие до купувача и в този случай продавачът има право
да задържи като обезщетение 30% от продажната цена на имота по договора
плюс натрупаната до момента неустойка за забавата и ще е свободен да
предлага имота на други купувачи. Безспорно е още, че в т.21 от
предварителния договор е договорено, че при спиране на строителството по
причини от обективен характер (включително, но не само, задължителни
предписания на компетентните административни органи, които препятстват,
забавят или ограничават строителните работи), за които продавачът няма
вина, или поради форсмажорни обстоятелства, срокът по т.7 се продължава
автоматично с толкова време, колкото е продължила забавата или спирането,
4
като в този случай продавачът е длъжен да уведоми писмено купувача за
новонастъпилите обстоятелства.
Твърдението на ищците, заявено с исковата молба, подадена в съда на
12.12.2018 г., е, че към датата на сключване на договора имотът не е бил
построен и съгласно чл. 7 от договора продавачът се е задължил да завърши
изграждането на имота с акт 15 до 30.12.2013 г., след което да информира
писмено купувачите на посочения адрес за кореспонденция в чл.19 от
договора за сдобиването с акт образец 15 за сградата и да покани писмено
купувачите за сключване на окончателен договор и заплащане на пълната
продажна цена по договора. Ищците твърдят, че са заплатили сумата 64 916
евро на датата на подписване на договора 16.10.2012 г. Твърдят, че
продавачът е изпаднал в забава за изпълнение на поетите с договора
задължения за изграждане на обекта, удостоверено с акт образец 15, в срок до
31.12.2013 г. и изпращане на писмена покана за сключване на окончателен
договор в срок до 2 месеца след получаване на акт образец 15, като забавата е
считано от 1.01.2014 г., която забава е продължила почти 5 години и е с
характер на съществено неизпълнение на договора. Твърдят, че тази забава на
продавача дава право на ищците да искат прекратяване на договора по вина
на продавача поради неизпълнение на поетите от него договорни
ангажименти – изграждане на имота-предмет на сделката, удостоверено с акт
образец 15, до 31.12.2013 г. и сключване на окончателен договор за покупко-
продажба на имота в срок до 2 месеца след получаване на акт 15, но не по-
късно в случая от 28.02.2014 г. – без те да дават срок за изпълнение поради
станалото безполезно за тях придобиване на имота със закъснение,
продължило почти 5 години. Твърдят, че с оглед променилите се намерения
на страните след близо 5-годишната забава на продавача за изпълнение на
договорните му задължения за ищците е станало безполезно придобиване на
имот, който е следвало да придобият в срок не по-късно от 28.02.2014 г. и да
реализират намеренията си към онзи минал момент за туристическо
използване на същия, отдаването му под наем за ваканционни цели и
реализиране на доходи, както и за ползването му от тях по време на престоя
им в Б.. Твърдят, че пред тези години, освен че не са имали възможност да се
ползват от сумата, която представлява първоначалната вноска за придобиване
на имота, 64 916 евро с левова равностойност 126 964,66 лв., те са нямали
5
възможност да се ползват от имота и да реализират целите си. Твърдят, че с
оглед на промените в икономическата и пазарна реалност в Б., Р. и в световен
мащаб на този етап са променени и инвестиционните намерения на ищците, за
които е станало безполезно реализиране на окончателната сделка близо 5
години по-късно от договореното. Заявяват, че исковата молба представлява
едностранно изявление съгласно чл. 87,ал.2,предл.2 от ЗЗД, отправено до
продавача, с което купувачите го уведомяват, че ще считат договора за
развален поради неизпълнение на задълженията на продавача да изпълни
задължението си в уговорения срок до 31.12.2013 г. Заявяват, че в резултат на
разваляне на договора и съгласно разпоредбата на чл. 88,ал.1 от ЗЗД
неизправната страна дължи на изправната страна връщане на даденото от нея.
Претендират на основание чл. 55,ал.1,предл.1 от ЗЗД за осъждане на
продавача да им върне получената цена в размер на първоначалната вноска за
покупка на имота в размер на 126 964,66 лв. на отпаднало основание, защото
никой не може да се обогатява за сметка на другия, ведно със законната лихва
от завеждане на исковата молба в съда.
С отговора на исковата молба, подаден на 29.01.2019 г., ответното
дружество не оспорва, че на сочената в чл.7 от предварителния договор дата
30.12.2013 г. продавачът не е изпълнил задължението си да построи обекта.
Заявява, че неизпълнението на това задължение не е свързано и не е посочено
като основание за разваляне на предварителния договор, като за неспазване на
крайния срок за строителството на сградата е предвидена и съответната
санкция по чл. 16 от предварителния договор, предвиждаща неустойка за
продавача в случай, че не изпълни строителството на сградата в срок. Твърди,
че забавянето на строителния процес и окончателното завършване на сградата
в уговорения срок не се дължи на бездействие на продавача, а на настъпилите
законодателни промени, обективирани в Закона за устройство на
черноморското крайбрежие, и в частност приети в хода на строителството
наредби на Община С., които са наложили да бъдат извършени промени в
одобрения инвестиционен проект. Заявява, че макар и към дата 30.12.2012 г.
самостоятелният обект и сградата, в която е разположен, да са били
завършени в степента, посочена в чл.8.1., предвид възникналите нови
обстоятелства са били предприети необходимите правни и фактически
действия за преработването на инвестиционните проекти в частта им, касаеща
6
присъединяването на сградата към градската водоснабдителна и
канализационна станция. Твърди, че с въвеждането в експлоатация на
въпросната пречиствателна станция всички инвеститори са били задължени
да преработят проектите си така, че сградите да бъдат присъединени към
централната ВиК мрежа. Твърди, че за тези настъпили нови обстоятелства са
били уведомени и всички купувачи по сключените предварителни договори, в
това число и ищците. Твърди, че вследствие на тези предприети действия от
страна на продавача през 2017 г. били одобрени всички изменения на
инвестиционните проекти, а на дата 8.06.2018 г. е бил съставен и подписан
акт образец 15 за сградата. Твърди, че в изпълнение на своите задължения по
договора продавачът на 27.06.2018 г. е известил купувачите за съставения акт
образец 15, като едновременно с това го поканил да издължи и пълния размер
на договорената продажна цена. Твърди, че известието е изпратено на
електронен адрес, който е бил посочен от купувача като такъв за
кореспонденция с продавача и съдейки по получения от купувача на дата
4.08.2018 г. отговор фактът на съставянето на акт образец 15 за сградата му е
бил вече известен. Твърди, че независимо от отправената покана и към
момента не е постъпило плащане от страна на купувачите-ищци по делото.
Твърди, че дружеството е имало както готовността, така и волята да
прехвърли собствеността върху процесния самостоятелен обект не само на
дати 30.12.2013 г. и 30.08.2018 г., така и във всеки от следващите месеци при
условия, че ищците са били изпълнили насрещното си задължение да
заплатят остатъка от договорената продажна цена и са оказали необходимото
на продавача съдействие за сключването на окончателен договор. Възразява
относно твърдението на ищците, че допуснатата от продавача забава прави
безполезно за тях придобиването на собствеността върху имота. Твърди, че до
датата на получаването на исковата молба не са отправяне от ищците до
дружеството изявления, че допуснатата забава при присъединяването на
сградата към външната ВиК мрежа е направила безполезно за тях
придобиването на правото на собственост върху недвижимия имот-предмет
на предварителния договор. Твърди, че не отговарят на действителните
фактически отношения между страните твърденията им, че забавянето на
строителството било препятствало възможността им да ползват
самостоятелния обект. Твърди, че към дата 30.12.2013 г. обектът и сградата са
били построени в уговорената според условията на предварителния договор
7
степен на завършеност и че самият обект е бил предаден на ищците в
уговореното състояние и до този момент се ползва от тях съобразно
предназначението му. Заявява, че в разговори с ищците дружеството е
заявявало готовността си да прехвърли правото на собственост върху имота в
момента, в който ищците заявят, че са готови да изпълнят насрещното си
задължение за заплащането на дължимата от тях продажба цена. Счита, че
предявяването на иска е мотивирано не от сочената в исковата молба
безполезност, а като защитна реакция на отправеното от продавача
предупреждение към ищците, че предвид продължилата повече от 90
календарни дни забава при заплащането на договорената цена той има
възможността и основанието да упражни правата си по чл.15 от
предварителния договор – да развали договора и да получи обезщетение в
размер на 30% от продажната цена. Заявява, че счита договора за развален по
вина на ищците, които като купувачи по него са допуснали забава при
изпълнение на задължението им за заплащане на пълния размер на
договорената от страните продажна цена, която забава е продължила повече
от 90 календарни дни, считано от датата на уведомяването им за съставения
акт образец 15. Твърди, че това неизпълнение не е незначително по смисъла
на чл. 87,ал.4 от ЗЗД, тъй като разпоредбата на чл. 206 от ЗЗД изрично
регламентира какво следва да се приема като незначително неизпълнение –
неплащането на вноски, които не надвишават 1/5 част от цената на вещта, а в
случая неизпълнената от ищците част от задължението за заплащане на
продажната цена надвишава тази граница, защото неплатената сума от 20 867
евро, отнесена към договорената продажна цена 85 783 евро, надвишава с
повече от 1/5 част дължимото по договора. Затова счита, че по аргумент на
противното значително е всяко неизпълнение на повече от 1/5 от дължимото
по договора, каквото в случая е налице. Заявява, че предвид допуснатото
неизпълнение с този отговор на исковата молба на основание чл. 87,ал.1 от
ЗЗД счита договора за развален по вина и по причина, за която отговарят
купувачите-ищци по делото. Заявява, че за допуснатото от купувача
неизпълнение на задължението за заплащането на договорената продажна
цена е предвидено в чл.15 от предварителния договор съответното
обезщетение в размер на 30% от договорената продажна цена и затова
купувачите следва да бъдат осъдени да заплатят на дружеството-продавач
сумата 25 734,90 евро.
8
Също на 29.01.2019 г., едновременно с представянето на отговора на
исковата молба, ответникът предявява насрещен иск с насрещна искова молба
с вх. № 1468. Дружеството твърди, че на 16.10.2012 г. между него като
продавач и Ст. П. Ш. и П. Ст. Ш. като купувачи е сключен предварителният
договор, съгласно който продавачът е поел задължението възмездно да
прехвърли на купувачите правото на собственост върху описан имот-
апартамент във ваканционна жилищна сграда „Х.Б.“, която към датата на
сключването на договора се изграждала на основание издадено разрешение за
строеж от 4.12.2008 г. Твърди, че според условията на предварителния
договор е трябвало да се сключи окончателният договор за прехвърлянето на
правото на собственост върху обекта под формата на нотариален акт в 2-
месечен срок, считано от датата на съставянето на акт образец 15 за сградата,
в която е разположен обектът, при условие, че е изплатена изцяло
договорената продажна цена. Твърди, че с подписването на предварителния
договор продавачът е поел задължението да уведоми купувача за съставения
акт образец 15 и да го покани за заплащането на остатъка от договорената
продажна цена и за сключването на окончателен договор. Твърди, че също на
16.10.2012 г. е подписан анекс към предварителния договор, с който е
договорена цена, срещу заплащането на която ще се прехвърли правото на
собственост върху имота – 85 783 евро, която е следвало да бъде издължена
на две вноски, първата в размер на 64 916 евро в деня на подписването на
договора и втората в размер на остатъка 20 867 евро в едномесечен срок от
датата на получаването на акт образец 15 за сградата, в която е разположен
обекта. Твърди, че на 8.06.2018 г. е съставен и подписан акт 15 – констативен
акт за установяване годността за приемане на строежа за обекта ЖК“Х.Б.“.
Твърди, че в изпълнение на задълженията си по предварителния договор
дружеството като продавач на 27.06.2018 г. е известило ответниците за
съставения акт образец 15, като едновременно с това ги поканило да
издължат и пълния размер на договорената продажна цена и е получен
отговор от тях на 4.08.2018 г., но въпреки това към момента няма плащане от
страна на купувачите. Твърди, че купувачите не изпълнили поетите от тях
задължения по предварителния договор, в това число и за заплащането на
договорената продажна цена в уговорения срок, както и не оказали
необходимото съдействие за сключването на окончателен договор. Твърди, че
според чл. 15 от предварителния договор след изтичането на 90 календарни
9
дни, считано от датата, на която купувачът е изпаднал в забава, както и в
случай, че откаже да сключи окончателен договор, продавачът има правото
едностранно да развали договора без предизвестие до купувача, както и да
претендира да му бъде заплатено обезщетение в размер на 30% от
договорената продажна цена. Твърди, че допуснатата от купувачите забава,
след като те са уведомени за съставения акт образец 15 и са поканени да
заплатят пълния размер на продажната цена на дата 27.06.2018 г., е
продължила повече от 90 календарни дни, считано от 28.06.2018 г. Твърди, че
допуснатото от купувачите неизпълнение не може да се възприема като
незначително по смисъла на чл. 87,ал.4 от ЗЗД с оглед разпоредбата на чл. 206
от ЗЗД, тъй като в случая неизпълнената от купувачите част от задължението
за заплащане на продажната цена надвишава границата от 1/5 част от
дължимото по договора, като по аргумент на противното от текста на чл. 206
от ЗЗД следва, че значително е всяко неизпълнение на повече от 1/5 от
дължимото по договора, каквото в случая е налице. Заявява, че предвид
допуснатото неизпълнение и на основание чл. 87,ал.1 от ЗЗД счита договора
за развален по вина и по причина, за която отговарят купувачите. Затова
претендира за заплащане на предвиденото в чл. 15 от предварителния договор
обезщетение и моли да бъдат осъдени купувачите по предварителния договор
да заплатят на дружеството сумата 25 734,90 евро, представляваща
договореното от страните обезщетение по чл. 15 от предварителния договор
от 16.10.2012 г. за ненавременно изпълнение на задължението за заплащането
на продажната цена. С молба от 15.05.2019 г. дружеството-ищец по
насрещния иск заявява, че претендира за солидарното осъждане на
ответниците Ст. П. Ш. и П. Ст. Ш. да му заплатят посочената сума, като
основанието за това произтича от условията на сключения предварителен
договор, по който тези две физически лица имат качеството купувач, както и
от текста на чл. 304 от ТЗ. Твърди, че със сключването на предварителния
договор двамата в качеството им на купувачи са поели задължението да
заплатят на продавача договорената продажна цена, срещу получаването на
която следва да им се прехвърли правото на собственост върху имота,
респективно и двамата ответници по насрещния иск дължат една и съща
престация на продавача. Твърди, че навсякъде в сключения предварителен
договор и анексите към него под купувач се разбират тези две физически
лица, като от съдържанието на тези документи не може да се направи извод,
10
че задължението за заплащане на продажната цена, съответно, изпълнението
на поетите от купувача задължения е било разграничено поотделно за всеки
един от тях, защото липсват текстове, които да изключват отговорността на
някое от двете физически лица, както и конкретизации кои задължения по
договора от кое от двете физически лица като купувач по него ще се
изпълняват. Твърди, че в случая двете физически лица като купувач са поели
общо всяко едно от вписаните в договора задължения и всеки един от тях
дължи едни и същи престации, което дава възможност на продавача да иска
изпълнението както заедно от тези две физически лица, така и от всяко едно
от тях поотделно. Счита, че предварителният договор от 16.10.2012 г. по
своята правна същност представлява търговска сделка по смисъла на чл. 286
от ТЗ и по отношение на нея е приложима разпоредбата на чл. 304 от ТЗ,
според която лицата, които при сключване на търговска сделка поемат общо
задължение, се смятат солидарни длъжници, ако от сделката не следва друго.
С подадената на 23.05.2019 г. допълнителна искова молба ищците Ст. П.
Ш. и П. Ст. Ш. заявяват, че към датата на получаването от тях на изпратеното
на 27.06.2018 г. от дружеството електронно съобщение те вече са били
загубили интерес от придобиване на имота, породено от неизпълнението на
задължението на продавача да изгради имота в указания срок до 31.12.2013 г.
и да престира последния в разумен срок след това. Заявяват, че водени от
решението си да искат разваляне на договора по описаните в исковата молба
съображения, те не са направили плащане на сумата 20 867 евро. Считат, че с
исканото разваляне те се освобождават от насрещната престация за плащане
на окончателната цена, след като резултата от развалянето е връщане на
даденото по договора и от двете страни. Оспорват твърдението на ответника,
че неизпълнението на поетото с договора задължение на продавача да
завърши строежа до 30.12.2013 г. не е основание за разваляне на
предварителния договор, а то единствено би могло да бъде основание за
плащане на санкция, предвидена в т.16 от договора. Заявяват, че за ищците
волята е била да придобият имота за договорената цена и в рамките на
уговорения срок. Заявяват, че в т.16 от договора е предвидена възможност за
търсене от купувачите на обезщетение за забава в изпълнение на
задължението на продавача да завърши строежа в уговорения срок, което е
уговорено в размер на 0,1% на ден от продажната цена, но не повече от 5% и
11
следователно така уговорената в договора компенсаторна неустойка би била в
размер на 4 289,15 евро. Заявяват, че тази неустойка обаче компенсира забава
в разумни срокове, т.е. в случая разумен би бил срок от 2 месеца, защото
максимумът от 5% от стойността, изчислен като 0,1% на ден от продажната
цена, има за цел да компенсира именно забава от максимум 2 месеца.
Заявяват, че в случай, че волята на купувачите би била да искат изпълнение
ведно със заплащане на обезщетение от продавача, то предвиденото в
договора обезщетение не би било достатъчно да компенсира пропуснатите
ползи за купувачите с оглед продължилата близо 5 години забава в
изпълнение на задължението на продавача да изпълни строежа и да престира
имота-предмет на договора. Заявяват, че реалните пропуснати ползи за
купувачите през периода на забавата на продавача значително надхвърлят
размера на договорната неустойка, която е предвидена за забава в очевидно за
пъти по-кратък срок. Заявяват, че в случая е подписан предварителен договор
на 16.10.2012 г., платена е първа вноска в размер на почти 80% от
договорената цена на имота от купувача, последвана от забава на продавача,
продължила близо 5 години за извършване на строежа при уговорения срок до
30.12.2013 г. и издаден акт 15 на 8.06.2018 г., т.е. почти 5 години по-късно.
Оспорват като необосновано и недоказано твърдението на ответника относно
липса на вина и отговорност за забавата, тъй като забавата се дължи на
обективни причини, само общо щриховани като „законодателни промени“,
които от своя страна довели до „промени в одобрените инвестиционни
проекти“, свързани с „присъединяването на сградата към външната ВиК
мрежа“. Заявяват, че в случая дори да се приеме от съда, че забавата е от
обективен характер, а не от субективен такъв, това заключение не изключва
правото на купувача да иска разваляне на договора и връщане на платената
част от цената. Заявяват, че т.21 от договора предвижда, че за възникнали
причини от обективен характер, които са довели до „спиране на
строителството“ или форсмажорни обстоятелства, срокът се продължава
колкото е продължила забавата, но само ако за тези причини купувачът е бил
уведомен и ако е бил съгласен с техния обективен характер. Заявяват, че не са
съгласни с изложените твърдения, че забавата от близо 5 години се дължи на
обективни причини и, съответно, не са били уведомени за наличие на такива
причини. Заявяват, че дружеството не сочи нито едно обосноваващо забавата
основание от материално или процесуално естество, което да е довело до
12
забавата в изпълнение на строителството и което да изключва отговорността
на продавача. Твърдят, че забавата е породена от неполагане на дължимата
грижа, т.е. грижата на добрия стопанин, от продавача. Оспорват твърденията
на ответника, че ищците е следвало да изпратят уведомление, с което да искат
изпълнение на договора преди получаване на писмото с линк към акт 15, или,
съответно, разваляне на договора преди получаване на акт 15. Считат, че това
писмо, изпратено по електронната поща с покана за плащане на втората
вноска във връзка с издаване на акт 15, не санира забавата на продавача и не
го прави изправна страна по договора. Заявяват, че в резултат на забавата
купувачите са променили волята си и са загубили интерес от покупката на
имота. Твърдят, че в случая неизпълнението на продавача не е несъществено,
изведено от факта на продължилата почти 5 години забава в престирането на
имота, като отново посочват посоченото в исковата молба, че през периода на
забавата купувачите не са успели да реализират целите, поради които са
желаели закупуването на имота – реализирането на приходи от отдаването му
под наем като ваканционен имот и ползването на имота от купувачите и
техните семейства по време на временните им престои в Б.. Заявяват, че
купувачите са целели да реализират приход, от една страна, и, от друга
страна, да спестят разходи за наем на подобни имоти по време на
пребиваването им в Б.. Посочват, че купувачите са чужденци, поради което за
тях имотът има инвестиционна цел към определен момент, а не като една
дългосрочна инвестиция. Заявяват, че интересите на купувачите са се
променили постепенно, като окончателното решение за липсата на интерес за
закупуване на имота е причина за завеждане на исковата молба. Заявяват, че
алтернативата за искане на обезщетение за забава в договорения размер от 5%
от стойността на имота заедно с изпълнение, т.е. престиране на имота и
заплащане на остатъка от договорената през 2012 г. цена, не е справедлива
сделка. Твърдят, че загубените ползи за ищците, ако бъдат изчислени като
неполучен наем за период от 1.01.2014 г. до м.юни на 2018 г., т.е. за 53
месеца, изчислен като среден наем по 800 лв. месечно, би се равнило на
42 400 лв., която сума почти съвпада със стойността на дължимата по
договора окончателна сума за плащане. Считат, че пропуснатите ползи за
ищците не биха били компенсирани с реализиране на сделката 5 години по-
късно от договореното. Заявяват, че поради тази причина за ищците
съществува интерес от разваляне на договора и реституиране на даденото,
13
като този резултат не би компенсирал загубите и пропуснатите ползи за тях,
но ответникът би могъл да реализира продажба на имота без да дължи
обезщетение за неизпълнение на своите задължения. Оспорват твърденията
на ответника, че към 30.12.2013 г. обектът и сградата били построени в
уговорената според условията на предварителния договор степен на
завършване, тъй като дори и да има изградена постройка, то
удостоверяването на посоченото в договора като степен на завършване се
извършва посредством съответния удостоверителен документ, който в случая
е акт образец 15, издаден на 10.06.2018 г., именно с който се приема, че
строежът е изпълнен съгласно одобрени инвестиционни проекти и
изискванията към строежите по чл. 169,ал.1 от ЗУТ, и който акт следва да
бъде последван от удостоверение за въвеждане в експлоатация, което дава
право за прехвърляне на построения обект законосъобразно. Възразяват
относно твърдението на ответника, че обектът е предаден на ищците и се
ползва от тях по предназначение, като заявяват, че продавачът не е предавал
обекта на купувача и доказателства в тази насока не се представят.
С подадения на 5.06.2019 г. от Ст. П. Ш. и П. Ст. Ш. отговор на
насрещния иск те заявяват, че исковата претенция е неоснователна. Заявяват,
че те не са направили плащане на сумата 20 867 евро, видени от решението си
да искат разваляне на договора по описаните в тяхната искова молба
съображения. Заявяват, че забавата в изпълнението на задължението на
продавача е толкова съществена, че поглъща несъществената забава в
плащането на окончателната част от цената, дължимо от купувачите. Считат,
че с депозирания иск за разваляне на договора те се освобождават от
насрещната престация за плащане на окончателната цена. Заявяват, че
ищецът по насрещния иск е неизправна страна по договора и няма основание
да иска разваляне на договора по вина на купувачите и заплащане на
обезщетение, което се претендира за забава в плащането на цената. Твърдят,
че в случая уговорената в чл. 15 неустойка има за цел да гарантира правата на
един изправен продавач по предварителен договор и освен това при
определянето й следва да се вземе като основа единствено неизплатената част
от цената на имота, т.е. сумата 20 867 евро. Считат, че претендираната от
продавача неустойка би могла да бъде изчислена на база единствено от
незаплатената част от цената, т.е. като 30% от 20 867 евро или сумата 6 260,10
14
евро, но която също се явява недължима поради изложените от тях
съображения за неизпълнение на задължението на продавача, което е
каузално за насрещното задължение на ответниците за плащане на цената.
При условията на евентуалност възразяват за нищожност на клаузата за
неустойка за претендирания размер от 25 734,90 евро като накърняваща
добрите нрави, тъй като страна-продавач по договора е търговско дружество,
а страна-купувач са физически лица и това им качество им дава право да
искат намаляване на неустойката като прекомерна и накърняваща добрите
нрави. Заявяват, че размерът на претендираната неустойка надвишава
неплатената част от цената на имота и се явява прекомерна в нарушение на
ТР №1/15.06.2010 г. на ВКС, което дава право на възражение за нищожност
поради нарушаване на добрите нрави, когато неустойката не е уговорена
между страни-търговци по смисъла на ТЗ и на страната на ответника по
насрещния иск стоят физически лица. Заявяват, че клаузата за неустойка е
нищожна като нарушаваща добрите нрави и поради липсата на договорен
краен срок за плащане на 0,1% на ден от продажната цена. Считат, че при
тълкуване на условията на договора и в частност на чл. 15, в търсене на
истинската воля на страните, следва да се приеме, че неустойката в размер от
30% от продажната цена на имота би могла да се постанови само при
кумулативно неизпълнение на задълженията на купувачите, което се състои в
неплащане на цената изцяло в уговорения срок (т.е. в конкретния случай
първата вноска от цената) и в случай, че купувачите се откажат от договора
преди да е започнало изпълнението. Това тълкуване извеждат от съюза „и“ в
текста на клаузата („след изтичане на 90 дни от деня на изпадане в забава,
както и в случай, че купувачът се откаже от сключване на окончателен
договор…“). Считат, че от текста на чл. 15 се вижда, че правото за
получаване на неустойка от 30% от продажната цена би могло да се
претендира при отказ от сделката от страна на купувачите преди да са
започнали изпълнение по договора, т.е. преди да са платили първоначалната
вноска, като в този случай неустойката има характер на отметнина. Считат, че
евентуално би могло да се приеме, че купувачите дължат неустойка при
прекратяване на договора по тяхна вина поради забава в плащането на
окончателната вноска, ако се установи, че продавачът е изправна страна по
договора, но в този случай неустойката няма как да се претендира като 30%
от цената на имота, а само като 30% от неизпълнената част от цената, което в
15
случая се равнява на 6 260,10 евро. Твърдят, че ищецът по насрещния иск
дължи връщане на платеното от купувачите по един развален предварителен
договор поради неизпълнение на договорните му задължения да завърши
строежа и да престира построеното съгласно договорените срокове, и като
неизправна страна по договора той няма право на неустойка за забава при
разваляне на процесния договор.
С подадения на 3.07.2019 г. от дружеството отговор на допълнителната
искова молба, подадена от ищците по делото Ст. П. Ш. и П. Ст. Ш., са
изложени допълнително съображения относно твърденията на ищците, че
допуснатата от подавача забава е направила безполезно за тях придобиването
на собствеността върху имота. Посочва се, че искът по чл. 55 от ЗЗД е
предявен от ищците 5 години след датата, определена като краен срок за
изграждането на недвижимия имот 30.12.2013 г., и близо 6 месеца след
уведомяването за изготвен акт образец 15 и получаването на покана за
издължаването на договорената продажна цена. Заявено е, че в случай, че
забавата от завършването на обекта в посочения срок е направила безполезно
за ищците придобиването на собствеността върху имота, то едва ли това е
станало 5 години след изтичането му и 6 месеца след получената покана за
плащането на продажната цена. Заявено е, че твърденията на ищците са
лишени от житейска логика, защото ако си загубил интерес от придобиването
на недвижимия имот-предмет на процесния предварителен договор, то не би
следвало да ползваш този имот и да се манифестираш като собственик на
същия, каквото е поведението на ищците в периода от 2013 г. до настоящия
момент – те все още продължават да ползват самостоятелния обект-
апартамент, но твърдят, че вече нямат интерес от придобиването му. Счита се,
че обстоятелствата, на които ищците основават исковите си претенции, се
свеждат до това, че в срок до 30.12.2012 г. не е бил съставен акт образец 15 за
сградата и че до 24.02.2013 г. не е бил сключен окончателен договор, което
следва да бъде приравнено на пълно неизпълнение на поетите от продавача
договорни задължения и това неизпълнение давало основание
предварителният договор да бъде развален от страна на купувачите без да
дават срок за изпълнение на задълженията от продавача, което обуславяло и
основателността на заявената претенция по чл. 55, ал.1, предл.3 от ЗЗД.
Посочено е, че в случая изявлението за развалянето на договора без да се дава
16
подходящ срок за изпълнение на задълженията от страна на продавача е
направено с исковата молба. Заявено е, че не се оспорва, че продавачът на
дата 27.06.2018 г. е известил купувача за съставения акт образец 15, като
едновременно с това го е поканил да издължи договорената продажна цена,
което изключва настъпила пълна или частична невъзможност за изпълнение
на задължения по предварителния договор от 16.10.2012 г. Заявено е, че
процесният предварителен договор не може да бъде квалифициран като
такъв, който предвижда изпълнението на задълженията да бъде непременно в
уговореното време, респективно, като фикс сделка. Заявено е, че затова дали
изпълнението на задълженията на продавача по договора е станало
безполезно за купувачите, освен по гореизложените съображения, може да се
съди и от факта, че искът им е предявен след като продавачът ги е уведомил,
че е изпълнил задълженията си да изгради обекта в уговорената в
предварителния договор степен на завършеност, респективно, след
допуснатото от ищците неизпълнение на задължението им за заплащането на
продажната цена в уговорения срок, в това число и след изтичането на
максимално допустимата забава по чл. 15 от предварителния договор.
Заявено е, че следва да бъде отчетен и фактът, че както с писмото от
27.06.2018 г., така и с отговора на исковата молба дружеството е предложило
и е заявило готовността си за сключването на окончателен договор при
условие, че ищците изпълнят насрещното си задължение да изплатят
договорената продажна цена и окажат необходимото на продавача съдействие
чрез личното им явяване или на упълномощен представител пред нотариус.
Счита се, че при така установената фактическа страна на спора не би следвало
да се приеме, че договорът е развален от страна на ищците с подаването на
исковата молба в съда, защото според константната съдебна практика не е
допустимо разваляне на договор, с който се прехвърлят, учредяват или
прекратяват вещни права върху недвижими имоти, ако ответникът предложи
изпълнение в течение на процеса, а договорът ще се счита за развален с
исковата молба, ако длъжникът не изпълни в хода на производството по
делото до изтичане на обективно подходящия с оглед обстоятелствата срок.
Заявено е, че според дружеството и към настоящия момент спорът може да
бъде разрешен чрез постигането на спогодба относно реда, условията и
сроковете за прехвърлянето на право на собственост върху имота-предмет на
предварителния договор от 16.10.2012 г.
17
С подадената на 28.06.2019 г. допълнителна искова молба по насрещния
иск дружеството-ищец заявява, че текстът на т.15 от предварителния договор
би следвало да се тълкува в смисъла и значението на чл. 88,ал.1,изр.2 от ЗЗД,
който регламентира правото на кредитора на обезщетение за вредите от
неизпълнението на договора. Твърди, че в случая страните с подписването на
предварителния договор предварително са уговорили както правото на
продавача да развали действието на договора при лошо или неточно
изпълнение на поетите от купувача задължения, в това число и при забава на
купувача, която е продължила повече от 90 календарни дни, така и размера на
дължимото обезщетение от купувача на продавача за вредите, които страните
са приели, че ще бъдат претърпени от продавача вследствие на
неизпълнението на поети задължения, които са основание продавачът
едностранно да развали действието на договора. Заявява, че тълкувайки този
текст на договора, се налага и изводът, че страните предварително са
договорили размера на обезщетението за вредите от лошо и неточно
изпълнение на поетите от страна на купувача задължения ,което води до
правото договорът да бъде развален едностранно от продавача. Заявява, че
след като страните изрично са предвидили, че при разваляне на договора
поради неизпълнение кредиторът има право на точно уговорено по размер
обезщетение, то няма пречка от гледна точка на закона такова обезщетение да
бъде търсено и присъдено, в която насока са и дадените разрешения в ТР
№7/13.11.2014 г. по тълк.д. № 7/2013 г. на ВКС, ОСГТК. Заявява, че по
отношение на останалите наведени доводи – за нищожност поради
противоречие с добрите нрави и за прекомерност – следва да бъде отчетено,
че в случая претенцията е за обезщетение за вреди по реда на чл. 88,ал.1,изр.2
от ЗЗД, а не за неустойка по чл. 92 от ЗЗД, макар и текстът на чл.15 от
предварителния договор да дава възможност да се тълкува в тази насока,
доколкото неустойката служи за обезщетение за вреди без да се доказва
техния размер.
С подадения на 2.08.2019 г. отговор на допълнителната искова молба по
насрещния иск ответниците по нея Ст. П. Ш. и П. Ст. Ш. заявяват, че дали
продавачът е предоставил имоти, които макар да са били фактически
построени, не са съществували в правния мир поради липсата на
документите, удостоверяващи фактическото им построяване и въвеждане в
18
експлоатация съгласно ЗУТ, е решение на продавача, което не е обект на
настоящия иск и не е предмет на спора. Заявяват, че ако един обект е бил
предаден за ползване по решение на собственика, то последният разполага с
правата, дадени му по гражданското законодателство, като правото да
претендира наем по договор за наем, неоснователно обогатяване, пропуснати
ползи и т.н. Твърдят, че всички твърдения, направени от продавача-ищец по
насрещния иск, за ползване на имота от тях са неоснователни оплаквания,
които стоят извън предмета на спора. Считат за неправилно твърдението, че
текстът на чл. 15 от договора би следвало да се тълкува в смисъла и
значението на чл.88,ал.1,изр.2 от ЗЗД, който регламентира правото на
кредитора на обезщетение за вредите от неизпълнението на договора и че
тълкувайки този текст на договора се налага и изводът, че страните
предварително са уговорили размера на обезщетението за вреди от лошо и
неточно изпълнение. Заявяват, че ищецът по насрещния иск твърди, че
претенцията му е за обезщетение за вреди, а не за неустойка, като в същото
време не доказва претърпени вреди по основание и претендирания размер на
последните за сумата 25 734,90 евро. Заявяват, че ако е уговорен
предварително размер на обезщетението, то не би могло да бъде друго освен
неустойка. Считат, че изложеното е изцяло в подкрепа на възраженията,
посочени в отговора на исковата молба и евентуалното искане за намаляване
на неустойката като прекомерна. Считат, че продавачът не само не доказва
претърпени вреди, но и не би могъл да докаже такива. Заявяват, че
продавачът като неизправна страна по договора е причинил вреди на
купувачите с оглед на забавата от почти 5 години да построи имота и да
прехвърли собствеността с нотариален акт. Заявяват, че към момента
продавачът е ползвал платената цена за имота под формата на първоначална
вноска в размер на 70% от цялата цена на имота и не е престирал своята
насрещна престация при забава, продължила почти 5 години, в който период
от време купувачите са били лишени от възможността да владеят и да се
разпореждат с имота, както и от възможността да разполагат с финансовите
си средства, платени като първоначална вноска. Считат, че продавачът не
само че не е понесъл вреди, но, напротив, се е обогатил за сметка на
обеднелите купувачи. Заявяват, че първоначално платената вноска е в размер
на 64 916 евро, равняваща се на 126 964,66 лв., а пропуснатата полза за
купувачите в размер на годишната лихва за забава в плащанията, изчислена за
19
една година, е 12 872,81 лв. на годишна база. Заявяват, че продавачът е
собственик на имота и би могъл да генерира приходи от последния както от
продажбата му, така и от наем, поради което не е претърпял загуби и вреди от
несключването по негова вина на окончателния договор пет години по-късно
от договореното. Твърдят, че ищецът по насрещния иск дължи връщане на
платеното от купувачите по един развален предварителен договор поради
неизпълнение на неговите договорни задължения да завърши строежа и да
престира построеното съгласно договорените срокове и като неизправна
страна по договора няма право на неустойка за забава при разваляне на
процесния договор.
С обжалваното съдебно решение окръжният съд приема, че от
заключението на СТЕ се установява, че действително причините за
неспазването на срока за изграждане на обекта са обективни и са в резултат
от новонастъпили обстоятелства, непредвидими за страните по
облигационната връзка. Съдът обаче преценява, че не се установява при
доказателствена тежест за ответника, който твърди този изгоден за него
положителен факт, той да е изпълнил задължението си да уведоми писмено
купувачите за новонастъпилите обстоятелства. Според съда подобно
уведомяване, видно от съдържанието на клаузата на чл.21 от договора, а и
напълно логично, изисква определена своевременност – не при издаване на
акт образец 15, което е почти 5 години след срока по договора и което е
принципно задължение на продавача, за да възникне паричното задължение
на купувача за плащане на последната втора вноска, а в разумен срок след
узнаване на новите обстоятелства и определена прогнозност за
продължителността на забавата, което е необходимо най-малкото за сведение
на купувачите и преценка от тяхна страна дали действително неспазването на
срока се дължи на обективни причини, дали твърдяното от продавача, който
не изпълнява в първоначалния срок, е достоверно и т.н. Съдът намира, че
макар страните да са уговорили, че продължаването на срока в подобна
хипотеза ще е автоматично, т.е. без необходимост от анекс, това не лишава
купувачите от правото им да узнаят за новите обстоятелства (към момента на
възникването им, а не към момента на отпадането им), за да направят своя
насрещна преценка относно упражняването на определени договорни и
законови права. Съдът приема, че не може да се отрече правото на купувача
20
на подобна предварителна преценка, тъй като за него не е без значение
продължителността на забавата. Съдът посочва, че продавачът в случая
доказва само да ги е уведомил за факта на издаване на акт образец 15, т.е. за
отпадането на пречките, но не и за възникването им, като с това уведомяване
на практика признава факта на плащане на първата вноска и оставащ паричен
дълг само в размер на последната втора вноска, за която е издал и проформа
фактура. Изводът на съда е, че ответникът не доказва да е упражнил надлежно
правото си за автоматично продължаване на срока за изпълнение на
задължението си, поради което твърдяната промяна на един толкова
съществен елемент от съдържанието на договора не може да се приеме за
настъпила. Съдът приема, че на практика продавачът е в забава по отношение
на задължението си да изгради обекта от изтичане на първоначално
определения с договора срок, т.е. считано от 30.12.2013 г., от когато е
възникнало насрещното право на купувачите да развалят договора поради
неизпълнение на това основно задължение на продавача. Съдът приема за
неоснователно възражението на ответника, че доколкото в чл. 16 от договора
е предвидена неустойка за неспазване крайния срок за строителството на
сградата, то ищците нямат право да го развалят поради неизпълнение на това
задължение, защото правото на неустойка не изключва правота на разваляне
на договора, като изборът кое право да упражни принадлежи на титуляра
съобразно конкретиката на случая, размера на претърпените от
неизпълнението вреди, интереса от запазване, въпреки неизпълнението, на
облигационната връзка. Съдът преценява, че доколкото е налице
неизпълнение от страна на ответника при изправност на ищците, за тях
надлежно е възникнало правото да развалят договора, като следващият
спорен момент е дали могат да го упражнят безусловно (без покана) при
надлежно позоваване на настъпила безполезност на престацията, която при
това трябва да е резултат именно от длъжниковата забава. Съдът посочва, че
продължителността на забавата сама по себе си не е достатъчно основание, за
да се приеме, че за кредитора изпълнението е станало безполезно, като
отпадането на интереса му в резултат на забавата трябва да е обосновано и
доказано, т.е. необходимо е да се твърди и установи конкретна обективна
причина за отпаднал интерес от закъснялото изпълнение (което в случая е
напълно възможно предвид изграждането на обекта и готовността на
продавача да престира, ако купувачите платят остатъка от продажната цена),
21
която причина да се явява новонастъпил в периода на забавата факт, като се
изхожда от целта на договора и материалния интерес на кредитора. Съдът
приема, че в случая е налице значителна забава на продавача от почти 5
години, като купувачите твърдят и това обстоятелство не се оспорва, че
намеренията им като чуждестранни граждани с обичайно местопребиваване в
Р., М. е било реализирането на приходи от отдаването му под наем като
ваканционен имот, както и личното му ползване при временния им престой в
страната, т.е. целта е била, от една страна, да реализират приходи
(граждански плодове под формата на наеми), което е инвестиционно
намерение, а от друга, да спестят разход за наем на подобен имот при
пребиваването им в Б., което очевидно не са могли да направят в период от
близо 5 години. Съдът преценява, че тази невъзможност е резултат от
забавата, като житейски обосновано и логично е дезинтересирането на
купувачите години по-късно от реализирането на коментираните две цели,
които имат текущ характер, а не обективират дългосрочна инвестиция. Съдът
приема, че отпаднал интерес се доказва и от неоспореното заключение на
ССЕ, съгласно което се установява значително намаляване на чистия приход
от имота за 2018 г. в сравнение с предходните години, като именно чистият
приход е непосредственият материален интерес от сключването на договора
за ищците. Съдът приема за установено твърдението на ищците, че
пропуснатите ползи за периода 1.01.2014 г.-10.06.2018 г. от нереализирането
на граждански плодове от стопанисването на имота възлизат на сумата 38 983
лв., която е близка до тази на остатъчната продажна цена, което също
обосновава извод за отпаднал интерес за плащане на цена, равняваща се на
нереализиран доход поради забава на продавача. Съдът приема, че на
практика ако е било престирано в срок, прогнозно до средата на 2018 г. е било
напълно възможно купувачите да възстановят инвестиционния си разход за
втората поредна вноска и логично на това за тях не съществува вече интерес
да правят тепърва подобна инвестиция. Съдът посочва, че е без значение кога
купувачите са решили да упражнят субективното си преобразуващо право за
разваляне на договора, което на общо основание се погасява с изтичане на
общия петгодишен давностен срок, считано от възникването му, и
упражняването на което зависи изцяло от личната преценка на изправния
кредитор. Изводът на окръжния съд е, че правото на извънсъдебно разваляне
на договора е надлежно упражнено при условията на чл. 87,ал.2,предл.2 от
22
ЗЗД, поради което ответникът дължи връщане на полученото по него на
отпаднало основание ведно със законна лихва върху главницата от датата на
подаването на исковата молба. Съдът приема за неоснователен предявения
насрещен иск, тъй като не продавачът, а купувачите са изправна страна по
договора и не той, а купувачите имат право да го развалят едностранно, както
са направили. Съдът намира, че за купувачите не е възникнало надлежно
парично задължение за заплащане на остатъка от продажната цена, тъй като
преди това продавачът е изпаднал в забава по отношение на своя дълг при
въведена от страните поредност на изпълнение на задълженията – първо е
това на продавача да изгради обекта до необходимата степен на завършеност
в договорения срок, едва след което възниква паричното задължение на
купувачите.
С подадената въззивна жалба жалбоподателят твърди, че решението е
неправилно, тъй като окръжният съд не се е съобразил с дадените от ВКС
указания по прилагането на чл. 87,ал.2,предл.2 от ЗЗД в случаите, когато се
претендира разваляне на договор поради безполезност на изпълнението,
настъпила в резултат на забава на длъжника, в които изрично е посочено, че
безполезността трябва да е настъпила в резултат на виновна забава на
длъжника, като в тежест на кредитора е да установи по безспорен начин
отпадането на интереса от изпълнението, настъпило именно в резултат на
допусната виновна забава на длъжника, за която същият следва да носи
отговорност. Заявява, че в случая безполезността е обоснована от ищците
основно с допусната от дружеството-продавач забава при построяването на
обекта и снабдяването му с акт образец 15, но както окръжният съд е посочил
в мотивите на обжалваното решение, продължителността на забавата сама по
себе си не е достатъчно основание, за да се приеме, че изпълнението е станало
безполезно за кредитора. Заявява, че не е отчетено от окръжния съд заявеното
с отговора на исковата молба възражение, че виновното неизпълнение на
произтичащите от договора задължения съставлява основание за носене на
договорна отговорност, а развалянето е предвидено като крайно средство за
ликвидиране на възникналото между страните правоотношение. Заявява, че
със сключения на 16.10.2012 г. предварителен договор страните изрично са
постигнали съгласие, че допуснатата виновна забава по отношение на
завършването и предаването на обекта съгласно условията на сключения
23
между страните предварителен договор е основание за ангажиране на
отговорността на продавача за заплащане на неустойка, която има за цел да
компенсира настъпилите за купувача вреди от несвоевременното изпълнение.
Заявява, че в предварителния договор не е предвиден срок, след изтичане на
който забавеното изпълнение се счита за безполезно за купувача и той има
право да развали договора без да дава допълнителен срок за изпълнение,
което ще рече, че след като страните не са уговорили нещо различно от
общото правило на чл. 87,ал.2,предл.2 от ЗЗД по отношение на последиците
при допуснато от продавача виновно неизпълнение на задълженията му в
уговорения срок, не би следвало да се приеме, че изпадането на последния в
забава във всички случаи води до безполезност на купувача за забавеното
изпълнение, респективно, правилата на чл. 87 от ЗЗД са приложими, когато
не са уредени особени правила за различните договори и когато страните не
са уговорили друг начин за развалянето от една страна, а от друга
безполезността не може да почива единствено и само на субективната
преценка на купувача. Твърди, че в случая, както е прието от окръжния съд,
забавата на дружеството-продавач при изграждането и предаването на обекта
на ищците е по причини от обективен характер, изрично предвидени в чл. 21
от предварителния договор, които не могат да му се вменят във вина и в
отговорност, което изключва виновно неизпълнение на поети задължения,
което от своя страна да е основание за развалянето на договора по реда на чл.
87,ал.2,предл.2 от ЗЗД, респективно, липсата на виновно неизпълнение, за
което ответното дружество следва да носи отговорност, изключва валидното
и законосъобразно упражняване на правото да се разваля договора поради
виновно допусната забава, с която се мотивира безполезност на последващо
изпълнение. Счита за неправилни доводите на окръжния съд, че
неуведомяването на ищците от страна на дружеството-продавач за
настъпилите обективни причини, поради които се е забавило строителството,
следва да се приравни на виновно поведение на ответното дружество и на
ненадлежно упражняване от негова страна на правото му за автоматично
продължаване на срока за изпълнение на задължението му, респективно, че то
е изпаднало в забава по отношение на задължението си да изгради обекта до
изтичане на първоначално определения с договора срок 30.12.2013 г. Твърди,
че това тълкуване на чл.21 от предварителния договор не следва от вложената
от страните воля и смисъла на тази договорна разпоредба. Твърди, че със
24
сключването на договора страните са дали съгласието си за автоматичното
продължаване на срока за завършване на строителството при наличието на
причини от обективен характер, за които продавачът няма вина, с толкова
време, колкото е продължила забавата или спирането на строителния процес.
Заявява, че текстът предвижда уведомяването на купувача, но това
уведомяване по-скоро следва да се приеме, че има чисто оповестително
действие, доколкото в предварителния договор не е предвидено, че същото е
условие за настъпване на продължаването на срока за изпълнение на
задължението по чл. 7 от същия. Заявява, че, както и окръжният съд е
посочил, страните изрично са уговорили, че продължаването на срока в
хипотезата на чл. 21 от предварителния договор настъпва автоматично и без
да е необходимо да се състави някакъв допълнителен анекс или споразумение
в тази насока. Заявява, че фактът, че страните са се съгласили срокът да се
продължава автоматично, без подписването на нарочен анекс, сам по себе си
налага извода, че основание за удължаването на срока е наличието на
причини от обективен характер, довели до забавата на строителството, а не
уведомяването на купувача по договора. Счита за неправилни и доводите на
окръжния съд, че неуведомяването на купувача за настъпилите обективни
причини за забава на строителството са го лишили от преценката относно
упражняването на предоставени от договора и закона права, в това число и
такива по чл.89 от ЗЗД. Заявява, че правото на ищците да искат намаляване на
цената е гарантирано от закона в случаите, когато се говори за частична
невъзможност за изпълнение на задълженията, а в случая за такава
невъзможност не може да става дума, тъй като допуснатата забава не може да
се определи като частично невъзможно изпълнение. Заявява, че веднага след
като са отпаднали причините, поради които строителството е било забавено,
ответното дружество като продавач е предложило изпълнение на
задълженията си при условията на чл. 90,ал.1 от ЗЗД и според правилата на
сключения договор, респективно, не е налице нито пълна, нито частична
невъзможност за изпълнение на задължения. Претендира да бъде отчетено, че
от изтичането на уговорения в чл.7 от предварителния договор срок до датата
на подаването на исковата молба от купувачите не са били предприети
никакви действия в насока упражняване на права по чл. 89 от ЗЗД или за
заявяването на претенции за заплащане на обезщетение за допусната забава,
тъй като поне по делото не са били ангажирани доказателства в периода от
25
месец декември на 2013 г. до месец декември на 2018 г. от страна на ищците
да е търсено изпълнение на задълженията по предварителния договор от
продавача, да са се интересували от причините, поради които не се предава
обекта, да е отправяно предупреждение, че изпълнението следва да бъде
осъществено в някакъв допълнително даден срок, да е искано намаление на
цената поради допусната забава или други компенсации и обезщетения.
Счита, че това тяхно пасивно поведение, макари и косвено, налага и извода,
че те са били наясно с причините, поради които се бави строителството, както
и че са възприемали същите като такива от обективен характер, от една
страна, а, от друга страна, и за липсата на отпаднал интерес от придобиването
на имота. Във връзка с приемането от окръжния съд, че допусната от
продавача забава е направила безполезно за ищците придобиването на
собствеността върху имота, заявява, че до датата на получаването на искова
молба от страна на ищците не са отправяни абсолютно никакви изявления, в
това число и че допуснатата забава при предаването на обекта е направила
безполезно за тях придобиването на правото на собственост върху имота.
Заявява, че искът с правно основание чл.87,ал.2,предл.2 от ЗЗД във вр. с чл.
55 от ЗЗД е предявен от ищците 5 години след датата, определена като краен
срок за изграждането на недвижимия имот, 30.12.2013 г., който факт сам по
себе си налага и обоснован извод отпаднал ли е интересът към имота или не.
Заявява, че действително, както е посочил и окръжният съд, кога ищците ще
заявят претенциите си зависи изцяло от тяхната преценка, но факта на
предявяване на претенции след близо 5 години не следва да се разглежда
единствено и само като правна възможност и изолирано от събраните по
делото доказателства и установените с тях факти. Заявява, че окръжният съд
не е изложил съображения относно заявеното от дружеството възражение, че
ищците са предявили иска си близо 6 месеца след уведомяването за изготвен
акт образец 15 и получаването на покана за издължаването на договорената
продажна цена. Счита, че в случай, че забавата за предаването на обекта в
посочения срок е направила безполезно за ищците придобиването на
собствеността върху имота, то едва ли това е станало 5 години след
изтичането му и 6 месеца след получената покана за плащането на
продажната цена. Заявява, че не на последно място следва да се отчете, че
искът е предявен след изтичането на максимално допустимата забава по чл.
15 от предварителния договор, предвидена при неизпълнение на
26
задължението на ищците за заплащането на продажната цена в уговорения
срок. Счита и че твърденията на ищците са лишени от чисто житейска логика,
доколкото ако си загубил интерес от придобиването на недвижимия имот, то
не би следвало да го ползваш и да се манифестираш като собственик на
същия, каквото е поведението на ищците и до момента– те все още
продължават да ползват апартамент № ****, но твърдят, че вече нямат
интерес от придобиването му. Твърди, че в подкрепа на тази теза на ответника
той е представил по делото в съдебното заседание на окръжния съд на
22.01.2020 г. и са приети документи, удостоверяващи заплатени от ищците
консумативни разноски, свързани с ползването на процесния апартамент,
които не са били оспорени от ищците, което налага и изводи, различни от
твърдяната безполезност, мотивирана с това, че не можели да ползват имота
лично по време на престоя им в Б. и отпаднал интерес от придобиването му.
Счита, че окръжният съд неправилно, необосновано е приел, че ищците са
доказали и втората кумулативна предпоставка за упражняване на правото на
разваляне на договор по реда на чл. 87,ал.2,предл.2 от ЗЗД – безполезност на
изпълнението. Счита, че направения от окръжния съд генерален и решаващ
извод за законосъобразно упражнено от страна на ищците право да развалят
предварителния договор по реда на чл. 87,ал.2,предл.2 от ЗЗД е в нарушение
на материалния закон, доколкото нито е налице виновно неизпълнение,
довело до забава, за която ответното дружество да следва да носи
отговорност, нито е доказано, че последващото предложено изпълнение е
безполезно за ищците. Заявява, че именно поради обективния характер на
забавата на ответника за построяване на обекта в уговорения срок не са
налице предпоставките за разваляне на договора по чл. 87,ал.2,предл.2 от
ЗЗД, а заявеното такова с исковата молба не е произвело своето правно
действие и последици, за да се претендира връщане на платената сума на
основание чл. 55 от ЗЗД. Счита, че основанието за плащане на остатъка от
договорената продажна цена, срещу която е следвало да се прехвърли
собствеността върху имота, не е отпаднало и ищците е следвало да изпълнят
това свое задължение в определения за това срок, след като им е била връчена
поканата от 27.06.2018 г. Счита, че при така установената по делото
фактическа страна на спора ищците като купувачи по предварителния
договор са допуснали забава при изпълнение на задължението си за
заплащането на пълния размер на договорената от страните продажна цена,
27
която забава е продължила повече от 90 календарни дни, считано от датата на
уведомяването им за съставения акт образец 15, което неизпълнение с оглед
критериите, въведени от разпоредбите на ЗЗД не може и не следва да се
възприема като незначително по смисъла, вложен в нормата на чл.87,ал.4 от
ЗЗД с оглед разпоредбата на чл. 206 от ЗЗД. Счита, че са налице
предвидените в закона и в предварителния договор предпоставки за
ангажирането на отговорността на ищците като купувачи по договора за
заплащане на предвиденото в него обезщетение за неизпълнение на
договорни задължения. Твърди, че е налице валидно възникнала
облигационна връзка между страните, по която има неизпълнение на поето от
страна задължение, за което в договора е предвидено заплащането на
обезщетение, респективно, предявеният от дружеството насрещен иск е
доказан както по основание, така и по размер, поради което неправилно,
необосновано е отхвърлен от окръжния съд.
С отговора на въззивната жалба ответниците по нея заявяват, че според
въззивника окръжният съд неправилно е приел, че продавачът не е спазил
задължението си да уведоми писмено купувача за новонастъпили основания,
налагащи спиране на действието на договора поради форсмажорни
обстоятелства, защото въззивникът намира, че е достатъчно да се приеме
заключението на СТЕ, която установява, че причините за неспазване на срока
за изграждане на сградата се дължат на обстоятелства, които не могат да се
вменят във вина на продавача, но това твърдение е неоснователно, защото
експертът не би могъл да прави правни изводи. Заявяват, че експертът е
упоменал, че по време на строителството е бил изграден нов външен канал с
тласкател за отпадни води на комплекса поради изграждане на нова
пречиствателна станция в града, но това обстоятелство не дерогира
задълженията на продавача по предварителния договор. Заявяват, че
твърдяната от продавача обективна невъзможност за изпълнение нито е била
обоснована, нито е била доказана. Заявяват, че е безспорно, че продавачът е
бил в забава за изпълнение на същественото си задължение да изгради обекта
в договорения срок, както и е безспорно установено, че за ищците е
възникнало насрещното право да развалят договора поради неизпълнение на
това основно задължение на продавача. Заявяват, че правото на неустойка не
изключва правото за разваляне на договора, напротив, ищците са имали право
28
да претендират и неустойка, но са решили, че искат само разваляне на
договора и връщане на платената от тях сума ведно със законната лихва от
датата на подаването на исковата молба 12.12.2018 г. Заявяват, че от
доказателствата по делото е видно, че апартаментът е въведен в експлоатация
на 30.08.2019 г. съгласно разрешение за ползване от тази дата, акт образец 15
е издаден на 8.06.2018 г., а искът е предявен на 12.12.2018 г., поради което е
озадачаващо твърдението на продавача, че купувачите са се ползвали от имот,
който не е съществувал в правния мир. Твърдят, че е неоснователно
твърдението за неотправяне на искане за намаляване на цената, тъй като
ищците са манифестирали многократно своето желание за постигане на
споразумение на намаляване на цената в размер на последната вноска, като
този именно размер да компенсира нереализираните приходи от вещта в
срока на забавата, продължила близо 5 години. Посочва, че делото е било
спряно пред окръжния съд по молба на ищците за постигане на споразумение,
но до такова не се е стигнало поради липса на воля за спогаждане от страна на
продавача. Намират, че предявеният иск от продавача за заплащане на
неустойка за забава на купувачите при изпълнение на задължението за
плащане на окончателната последна вноска от цената е неоснователен
предвид неизправността му като страна по предварителния договор, в който
смисъл мотивите на окръжния съд са правилни и обосновани.
Съгласно разпоредбата на чл.55,ал.1,предл.3 от ЗЗД, който е получил
нещо с оглед на отпаднало основание, е длъжен да го върне. Съгласно чл.
87,ал.1 от ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни
задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да
развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с
предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален,
като предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е
сключен в писмена форма. Съгласно чл. 87,ал.2, предл.2 от ЗЗД кредиторът
може да заяви на длъжника, че разваля договора и без даде срок, ако поради
забава на длъжника изпълнението е станало безполезно. Съгласно
разпоредбата на чл. 92, ал.1 от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на
задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да
е нужно те да се доказват, като кредиторът може да иска обезщетение и за по-
големи вреди. В случая ищците Ст. П. Ш. и П. Ст. Ш. с подадената в съда на
29
12.12.2018 г. искова молба заявяват, че развалят при условията на чл.
87,ал.2,предл.2 от ЗЗД сключения между тях и ответното дружество на
16.10.2012 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
поради забава на продавача да изгради обекта, удостоверено с акт образец 15,
в срок до 31.12.2013 г. и изпращане на писмена покана за сключване на
окончателен договор в срок до 2 месеца след получаване на акт образец 15,
която забава е продължила, считано от 1.01.2014 г., почти 5 години, без да
дават срок за изпълнение поради станалото безполезно за тях придобиване на
имота, и претендират на основание чл. 55,ал.3,предл.3 от ЗЗД да бъде осъдено
ответното дружество да им върне заплатената при сключването на
предварителния договор като част от продажната цена сума 64 916 евро в
левовата равностойност на тази сума – 126 964,66 лв., ведно със законната
лихва от датата на подаването на исковата молба в съда. С подадената на
29.01.2019 г. насрещна искова молба дружеството заявява, че едностранно без
предизвестие разваля сключения между страните предварителен договор
съгласно уговорката по т.15 от него, тъй като купувачите са изпаднали в
забава за заплащане на втората част от продажната цена в размер на 20 867
евро, която забава е продължила повече от 90 дни, и претендира при
условията на чл. 92, изр.1 от ЗЗД да бъдат осъдени ответниците по насрещния
иск да му заплатят също съгласно уговорката по т.15 от предварителния
договор сумата 25 737,90 евро, представляваща обезщетение в размер на 30%
от продажната цена на имота. Спори се между страните коя от тях е
неизправна страна по предварителния договор- дали това е продавачът, както
твърдят ищците по първоначалния иск, или това са купувачите, както твърди
ищецът по насрещния иск, респективно, дали ищците имат основание да
развалят договора при условията на чл. 87,ал.2,предл.2 от ЗЗД или ответникът
има право да развали договора при условията на т.15 от него, и, съответно,
дали ищците имат право да претендират ответникът да им върне исковата
сума като платена част от цената по развален договор или ищецът по
насрещния иск има право да претендира ответниците да бъдат осъдени да му
заплатят обезщетение съгласно уговорката по т.15 от предварителния
договор.
Безспорно е между страните, че със сключения от тях на 16.10.2012 г.
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот-апартамент
30
№ **** в сграда * на ваканционна жилищна сграда „Х.Б.“, находяща се в
землището на гр.С., дружеството „З.к.-П.“АД-гр.П. като продавач е поело
задължението да изгради имота до 30.12.2013 г. (т.7) и да го продаде на
купувачите Ст. П. Ш. и П. Ст. Ш. (т.1). Безспорно е също така, че купувачите
са се задължили съгласно анекса от 16.10.2012 г. и т.4 от договора да заплатят
на продавача цена в размер на 85 783 евро на две вноски, като първата е в
размер на 64 916 евро и тя е платена от купувачите на датата на сключването
на договора, а втората е в размер на остатъка от 20 867 евро, дължима в 30-
дневен срок от получаване на акт 15 за сградата, в която се намира имотът,
който остатък не е платен от купувачите. Плащането на сумата 64 916 евро е
видно от представеното от ищците в копие с исковата молба споразумение от
16.10.2012 г. Безспорно е и че съгласно т.5 от предварителния договор
страните са се задължили да сключат окончателен договор за продажба по
нотариален ред в 2-месечен срок от получаване на акт образец 15 за сградата
и при заплащане на пълната продажна цена от купувача. Няма спор, че акт
образец 15 за сградата, в която е апартаментът, не е бил изготвен към
договорената дата 30.12.2013 г., а е бил изготвен на 8.06.2018 г., като е
представен в копие от ответното дружество с отговора на исковата молба.
Видно от представените от ответника с отговора на исковата молба копия от
писма, разменени по електронна поща, на 27.06.2018 г. продавачът е уведомил
купувачите за изготвянето на акт образец 15 и е поискал заплащане от тях на
остатъка от цената, като отговор е изпратен на 4.07.2018 г., който остатък те
не са платили до датата на подаването на исковата молба 12.12.2018 г. Не се
нито твърди, нито установява от страните между тях да е била разменена
кореспонденция във времето от подписването на предварителния договор до
изготвянето на акт образец 15 за сградата, в която е апартаментът,
респективно, някоя от страните да е предявила в този период към другата
страна претенции във връзка с изпълнението или с оглед неизпълнение на
предварителния договор. Съгласно т.21 от предварителния договор, страните
са се съгласили, че при спиране на строителството по причини от обективен
характер (включително, но не само задължителни предписания на
компетентните административни органи, които препятстват, забавят или
ограничават строителните работи), за които продавачът няма вина, срокът за
изграждането на недвижимия имот по т.7 30.12.2013 г. се продължава
автоматично с толкова време, колкото е продължила забавата или спирането,
31
като в този случай продавачът е длъжен да уведоми писмено купувача за
новонастъпилите обстоятелства. Не се установява от страна на продавача той
да е уведомил купувачите за настъпили обстоятелства по т.21 от
предварителния договор. Това уведомяване обаче е без правно значение от
гледна точка на преценката дали срокът е автоматично продължен, а се касае
само за предоставяне за сведение на информацията на купувачите. Така, както
е договорена, клаузата не предвижда възможност за поведение на купувачите,
което да влияе върху продължаването на срока. От значение за
продължаването на срока за изграждането на имота са обстоятелствата дали
има спиране на строителството, дали това спиране е по причини от обективен
характер (някои примерно посочени), включително дали продавачът няма
вина за настъпването на тези причини. При наличие на тези обстоятелства
срокът се продължава автоматично, както изрично е договорено, т.е. без
необходимост от съгласие на страните, респективно, без необходимост от
знание и от съгласие на купувачите. Както изрично е договорено,
продължаването е автоматично с толкова време, колкото е продължила
забавата или спирането. В случая ответникът възразява, че той не е в забава за
изграждането на обекта, тъй като срокът, установен при сключването на
предварителния договор до 30.12.2013 г., е автоматично продължен, защото
забавянето на строителния процес и окончателното завършване на сградата в
уговорения срок не се дължи на бездействие на продавача, а на настъпилите
законодателни промени, обективирани в Закона за устройство на
черноморското крайбрежие и в частност приети в хода на строителството
наредби от Община С., които са наложили да бъдат извършени промени в
одобрения инвестиционен проект. Ответникът твърди, че предвид
възникналите нови обстоятелства са били предприети необходимите правни и
фактически действия за преработването на инвестиционните проекти в частта
им, касаеща присъединяването на сградата към градската водоснабдителна и
канализационна мрежа, предвид на това, че Община С. построила и въвела в
експлоатация нова пречиствателна станция, като с въвеждането в
експлоатация на въпросната пречиствателна станция всички инвеститори
били задължение да преработят проектите си така, че сградите да бъдат
присъединени към централната ВиК мрежа. Ответникът твърди и че
вследствие на тези предприети действия от страна на продавача през 2017 г.
били одобрени всички изменения на инвестиционните проекти и на 8.06.2018
32
г. бил съставен и подписан акт образец 15 за сградата. Видно е обаче, че
дружеството-продавач не сочи конкретен момент на настъпване на причини
от обективен характер, нито в какво конкретно те са се изразили и как точно
са се отразили на изграждането на имота, дали е имало спиране на
строителството, нито кога и какви действия се е наложило дружеството да
предприеме и с каква продължителност, дали то е извършило необходимите
действия и процедури без забава (или е допуснало такава и затова е налице
негово поведение, което може да се разглежда като виновно), т.е. няма
конкретно твърдение колко време е продължила забавата или спирането на
строителството, а уговорката на т.21 от предварителния договор предвижда
автоматично продължаване на срока, договорен до 30.12.2013 г., само с
толкова, с колкото е продължила забавата или спирането. В тежест на
дружеството-продавач е с оглед така създадената в т.21 от предварителния
договор клауза да установи именно както наличието на причини от обективен
характер, така и колко е продължила поради тях забавата или спирането,
както и че дружеството не е допринесло за настъпването на такива причини,
респективо, и за удължаване на времето на спирането на строителството. От
страна на дружеството е направено позоваване на настъпили законодателни
промени, обективирани в Закона за устройство на Черноморското
крайбрежие, и в частност на приети в хода на строителството наредби от
Община С., които са наложили да бъдат извършени промени в одобрения
инвестиционен проект. В посочения закон в периода след сключването на
предварителния договор от страните на 16.10.2012 г. са направени множество
законодателни изменения и не е посочено нито кои промени в този закон
според дружеството са относими към строителството по процесния договор,
нито кога и какви наредби са били приети от общината, респективно, такива
наредби не са представени от дружеството по делото. Видно от заключението
на СТЕ от 12.05.2020 г., изготвено от в.л. инж.С.Ж., прието в съдебното
заседание на окръжния съд на 20.05.2020 г., в комплекса са предвидени по
строителни книжа за изграждане общо 11 броя ваканционни жилищни сгради
(които са построени), басейн (изпълнен), сградни отклонения, площадкови
ВиК мрежи с водоплътна яма (септичната водоплътна яма е изградена на
място), като на по-късен етап е предвидено изграждането на уличен
водопровод и тласкател за отпадни води, процесният апартамент е
разположен в жилищна сграда *1 (западна), съобразно проекта тя е посочена
33
като първи етап от строителството на строежа, по време на строителството е
извършена преработка, касаеща и жилищната сграда *1, в която е разположен
процесният апартамент, като се променят покривните линии на сградата –
кота било се променя до равна или под 4,50 м. над кота корниз, от което се
увеличава височината на подпокривното пространство и се усвояват нови
жилищни площи, които не превишават показателите на застрояване, което
изменение е влязло в сила на 10.08.2011 г. Видно от същото заключение, също
така по време на строителството е изградена нова пречиствателна станция на
града, което е наложило проектиране, процедиране и изграждане на нов
външен канал с тласкател за отпадни води за комплекса, прокаран е до
известно отстояние и нов водопровод за захранване на новите сгради, като по
сведение на надзорната фирма до прокарване и захранване на комплекса с
питейна вода, за такива нужди е изграден и се ползва собствен водоизточник
от изграден сондаж. Видно от същото заключение, прокарването на външния
захранващ водопровод е свързано с изготвяне и процедиране на съответния
ПУП-парцеларен план, както и на процедури по ЗООС и наредбата за
условията и реда за извършване на ОВОС. Видно от същото заключение, с
тази промяна – отпадане на етапността на строителството, включването на
външен водопровод, външен канал с тласкател за отпадни води и други,
строежът от IV категория е причислен към III категория и подлежи на
приемане от Държавна приемателна комисия. Видно от същото заключение,
обектът е въведен в редовна експлоатация и е издадено разрешение за
ползване на 30.08.2019 г. от Началника на ДНСК, с което е разрешено
ползването на ЖК“Х.Б. I“, в който влиза ваканционна жилищна сграда *1
(както и още 5 жилищни сгради), и на ЖК“Х.Б. II“ (в който влизат 5
ваканционни жилищни сгради и ресторант). Видно от същото заключение, по
време на строителството има изменение в нормативната база и в конкретната
ситуация в района на изграждане на комплекса, има изисквания за
пречистване на отпадните води в крайбрежните райони и определени
изисквания за опазване на околната среда. Видно от същото заключение, по
данни на независимия строителен надзор има промени и в начина на
електрозахранване и необходимостта от изграждане на нов трафопост и
прокарване на ново външно трасе до обекта. Видно от същото заключение,
всички тези обстоятелства, както и желанието на инвеститора да въведе
обекта като един ваканционен жилищен комплекс, а не поетапно и като
34
отделни самостоятелни ваканционни жилищни сгради – 11 на брой с басейн и
външни връзки, е наложило промяна на инвестиционните проекти и новото
им пресъгласуване от общинската администрация, както и изготвянето на
нови ПУП с парцеларни планове, нови инвестиционни проекти и други
строителни документи за изграждането им. Видно от същото заключение, във
връзка с изменение в нормативната база и в конкретната ситуация в района на
изграждане на комплекса, както и с инвестиционните намерения на
инвеститора след започване реализацията на проекта, изградената нова
пречиствателна станция на града, новото водоснабдяване и новото
електроснабдяване, инвеститорът „З.к.-П.“АД е предприел действия по
реализацията на това намерение и за изграждане на новите външни връзки,
като възложил изготвянето на нов ПУП с парцеларен план, нови
инвестиционни проекти, като е започнал действия по процедиране на същите,
завършено е одобряването на новите проекти за външните връзки на
комплекса, като проектите са внесени за одобряване от Главния архитект на
община С. и са издадени съответните строителни книжа. Видно от същото
заключение, строителният обект се счита за завършен, когато са изпълнени
всички предвидени по проекта СМР, проведени са всички проби и изпитания,
завършени са напълно общите части на сградата, вертикалната планировка
около същата, прокарани са всички вътрешни инсталации и са проведени
надлежно проби, строежът е предаден от строителя и приет от инвеститора по
надлежния ред, подписан е изискващия се протокол образец 15, изградени са
външните захранващи връзки – водопровод, канализация, електропровод с
подписани договори с експлоатационните дружества, като присъединяването
се извършва след приемане на строежа от Държавната приемателна комисия и
издаване на разрешение за ползване, изпълнени са съответните пътни или
улични връзки към дворното място, за строежа на ваканционна жилищна
сграда *1, респективно на намиращия се там процесен апартамент, са
предоставени данни за въвеждане в редовна експлоатация, а именно
разрешението за ползване от 30.08.2019 г., датата, към която е изграден
обектът от строителна гледна точка е 30.08.2019 г. – датата на въвеждането му
в редовна експлоатация, а като обект, построен и възможен да се нанесе в
кадастралната карта, е датата на завършване на сградата в груб строеж, до
покрив, с приемане на акт образец 14 от 24.11.2011 г. за приемане на
конструкцията за блокове **, **. Установява се следователно от
35
заключението на СТЕ, че действително по време на строителството са
възникнали обстоятелства, които е логично обективно да са повлияли за
забавяне на строителството на обекта, но не се установява от ответното
дружество като продавач при негова доказателствена тежест конкретно какви
са те, кога са възникнали, как са повлияли на строителството, до кога са
продължили. От заключението е видно също така, че освен обективни
обстоятелства е било налице и желание на инвеститора да въведе обекта като
един ваканционен жилищен комплекс, а не поетапно и като отделни
самостоятелни ваканционни жилищни сгради, 11 на брой, което
обстоятелства несъмнено не се явява причина от обективен характер за
забавяне на строителството по смисъла на т.21 от предварителния договор.
При тези обстоятелства и доказателства се явява недоказано и затова
неоснователно възражението на ответното дружество при условията на т.21
от предварителния договор срокът за изграждане на недвижимия имот
31.12.2013 г. да е бил автоматично продължен, евентуално за колко време,
още по-малко той да е бил продължен на това основание до 8.06.2018 г.,
когато е изготвен акт образец 15. След като ответното дружество не доказва
наличието на основания да се приеме, че срокът 30.12.2013 г. е бил
автоматично продължен и с колко, евентуално, до 8.06.2018 г., то той
неоснователно претендира срокът да е бил автоматично продължен и това да
го освобождава от забавата да изпълни изискването на т.7 от предварителния
договор – да извърши изграждането на недвижимия имот до 30.12.2013 г.
Неоснователно е разбирането на дружеството-продавач, че имотът би могъл
да се приеме за изграден преди датата на изготвянето на акт образец 15, тъй
като в т.7 от предварителния договор ясно е посочено, че продавачът следва
да извърши всички видове строителни дейности за изграждане на
недвижимия имот, заедно с всички видове вътрешни и външни инсталации,
както и изграждането на вертикална планировка, което изграждане несъмнено
по обем е налице тогава, когато може да бъде и е изготвен акт образец 15.
Съответно, в т.5 от предварителния договор именно след получаване на акт
образец 15 за сградата страните са се задължили да сключат окончателен
договор за продажба по нотариален ред в двумесечен срок, когато е дължимо
и заплащане на пълната продажна цена от купувача. Установява се
следователно, че дружеството-продавач по предварителния договор не е
извършило строежа на недвижимия имот до 30.12.2013 г., а го е извършило до
36
8.06.2018 г. без да установява договореният срок 30.12.2013 г. да е бил
автоматично продължен, поради което е налице негова забава да изпълни това
свое договорно задължение в договорения срок – 30.12.2013 г., продължила 4
години и 5 месеца. Налице е следователно забава на длъжника по смисъла на
чл. 87,ал.2,предл.2 от ЗЗД. До този извод е стигнал и окръжният съд, макар и
по съображения, които не могат до бъдат споделени, но поради изложените от
апелативния съд съображения изводът като краен резултат е правилен.
Ищците твърдят с подадената на 12.12.2018 г. искова молба, че така
забавеното изпълнение от страна на продавача е станало поради тази забава
безполезно за тях. Безспорно е, че не се касае за закупуване на жилищен, а на
ваканционен имот-апартамент в курортен комплекс на Черно море от
чужденци, руски граждани, като обичайно такива имоти се ползват от
собствениците за ограничен период от време през лятото, спестявайки
плащането на разходи за хотел или наем, или се отдават за ползване на други
лица с цел печалба от заплатената от тях за това цена. Видно от заключението
на СТЕ от 12.05.2020 г., изготвено от в.л. В.Р., прието в съдебното заседание
на окръжния съд на 20.05.2020 г., ползването на имот от вида на процесния е
сезонно за активния летен сезон от 1 юли до 31 август на съответната година,
от справка за отдаване под наем на подобни недвижими имоти се извежда
прихода, който може да се получи за исковия период по среден доход за
района на жилищната сграда „Х.Б.“ в района на град С., като при
изчисляването на прихода са приспаднати разходите по поддържането, както
и коефициент за риск за отдаването под наем на процесния апартамент, при
изчисляването на средния годишен наем са приложени коефициенти за
движението на наемните цени по години за периода 1.01.2014 г.-10.06.2018 г.,
чистият приход от имота за 2014 г. се определя от вещото лице на 8 973,90
лв., за 2015 г. – на 8 992 лв., за 2016 г. – 9001 лв., за 2017 г.- 9010 лв. и за 2018
г. до 10.06.2018 г. – 3006 лв., общо за периода 38 983 лв. Ищците съотнасят
тази сума към сумата 20 867 евро (с левова равностойност 40 812,30 лв.),
която е дължимият от тях остатък от продажната цена, при което е видно, че
действително при спазване на срока за предаване на обекта от продавача
30.12.2013 г. те е следвало тогава да заплатят сумата 20 867 евро, но и биха
могли да спестят разход или да реализират доход във времето от 2014 г. до
2018 г., приблизително равен на остатъка от цената, а при изготвен акт
37
образец 15 на 8.06.2018 г. те освен заплатената вече сума 64 916 евро, от
която не са могли и не са извлекли никакви ползи с оглед предаването й на
продавача при сключването на договора на 16.10.2012 г., трябва да заплатят
след 8.06.2018 г. остатъка в размер на 20 867 евро и тепърва да разчитат на
ползи и доходи от имота, поради което те преценяват като безполезно за тях
забавеното изпълнение от страна на продавача, а именно придобиването на
собствеността на апартамента чрез продажба след 8.06.2018 г. Съответно,
твърдението на ищците, заявено в исковата молба, е, че с оглед промените в
икономическата и пазарна реалност в Б., Р. и в световен мащаб на този етап са
променени и инвестиционните намерения на ищците, за които е станало
безполезно реализиране на окончателната сделка близо 5 години по-късно от
договореното. Не се нито твърди, нито установява от ищците до подаването
на исковата молба в съда на 12.12.2018 г. те да са отправяли претенции
спрямо ответното дружество-продавач във връзка със забава за продажбата на
имота съгласно договорения в т.7 от предварителния договор срок. В първото
по делото съдебно заседание на окръжния съд на 22.01.2020 г. от ответното
дружество са представени в копия и са приети от съда документи, сред които
извлечение относно водомер ****-П.Ш., съгласно което е отразено показания
на дата 23.08.2018 г. и стойност 82,80 лв., дата на плащане 24.08.2018 г.,
положен подпис в графа „Подпис клиент“, след което е отразено второ
показание на стойност 72 лв. без посочена дата на плащане и има положен
подпис в графа „Подпис клиент“. Представен е приходен касов ордер без дата
с платец П.Ш., посочена сума 527,56 лв. за вода, ток, смет, положен е подпис
на получател. Представен е и приходен касов ордер от 24.08.2018 г. с платец
П.Ш., посочена сума 357,04 лв. за ток, вода, смет, електромер и има положен
подпис за получател. Представен е приходен касов ордер от дата 24.07.2019
г., съгласно който е получена от П.Ш.-ап.**** сумата 252,18 лв. за ток, вода
за период 13.07. до 24.07.19 г., има положени подпис за получател и подпис за
лице П.Ш.. Видно е, че се касае за документи, съставени след датата на
изготвянето на акт образен 15 за имота 8.06.2018 г., като исковата молба е
подадена в съда на 12.12.2018 г. С оглед на тях може да се приеме за
установено, че след датата 8.06.2018 г. през 2018 г. и през 2019 г. имотът е
ползван от ищците, доколкото са плащани консумативни разноски за ток и
вода, като за 2019 г. е конкретно отразено, че сумите касаят периода от
13.07.2019 г. до 24.07.2019 г. Следва обаче да се отчете, че ползване на
38
апартамента от един от ищците за неустановен период преди подаване на
исковата молба и за кратък период след подаването на исковата молба само
по себе си не следва да се преценява като израз на воля за полезност на
изпълнението, което в случая е придобиване на собствеността върху имота,
тъй като преценката на ищците за полезност или безполезност следва да е
демонстрирана именно с оглед придобиването на имота. В случая е
несъмнено, видно е от изявленията на страните в съдебните заседания на
20.05.2020 г. и 20.01.2021 г., че те нямат спорове относно изработката и
качествата на апартамента, а относно полезността за ищците да го придобият
след забавата с плащане на искания от продавача пълен остатък от цената,
докато купувачите са искали последната вноска да бъде разделена 50:50, т.е.
спорът е свързан с икономическата неизгодност на придобиването на имота
след забавата, с извършване на плащане на договорения остатък от цената.
Действително, ищците са предявили иска близо 5 години след определения в
т.7 от предварителния договор срок 30.12.2013 г. и близо 6 месеца след
уведомяването им от продавача за изготвения акт образец 15 с покана да
платят остатъка от продажната цена. Не може обаче да се приеме, че тези
обстоятелства подкрепят тезата на дружеството-продавач, че следва да водят
до извод да не е отпаднал интереса на купувачите от придобиването на имота.
Съгласно т.16 от предварителния договор страните са договорили дължимост
на неустойка за забава в задължението на продавача за изграждане на имота в
срока по т.7 – че той дължи на купувача неустойка за забава в размер на 0,1%
на ден от продажната цена, но не повече от 5% от стойността на имота.
Несъмнено е, че правото на преценка дали да претендират за заплащане на
тази неустойка принадлежи на купувачите. Тъй като така уговорената
неустойка е за забава, тя може да бъде претендирана само по време на
действие на договора, но не и след неговото разваляне. В случая ищците са
направили избора да развалят предварителния договор на основание чл.
87,ал.2,предл.2 от ЗЗД, като са изложили пред съда и конкретни съображения
относно невъзможността тази неустойка с оглед нейния размер да ги
мотивира към запазване на договорната връзка. Възможностите за разваляне
на договора по реда на чл. 87,ал.2,предл.2 от ЗЗД и за получаване на парична
сума като договорена неустойка са независими една от друга и право на
изправния кредитор, в случая купувачите, е да направи избора от коя от тях
да се ползва с оглед обстоятелствата и неговия интерес. В случая изборът на
39
купувачите е обусловен именно с оглед срока на забавата и с оглед
необходимостта да платят остатъка от цената, при което преценката им е за
безполезност на изпълнението на продавача именно с оглед на тези
обстоятелства и тя логично е направена след настъпването им. Доколкото
самият ответник се позовава на обстоятелства, настъпили след подаването на
исковата молба на 12.12.2018 г., а именно документите относно ползване на
апартамента през 2019 г., следва още да се посочи, че при съобразяване на
актуалната, ноторна известна обстановка в света, Б., Р. и конкретно относно
невъзможността за ползването на имотите по Черноморието с оглед
пандемичната обстановка при разпространението на коронавирусната
инфекция във времето от началото на 2020 г. насам, поради затруднения в
пътуването и наложените от здравните органи ограничения, е несъмнено, че
ползване от ищците на имота за лична почивка и още по-малко за получаване
на доходи не може да компенсира разхода, който те са планирали да спестят,
съответно, дохода, който те са планирали да получат във времето след
1.01.2014 г. Установява се следователно, че безполезността за купувачите да
придобият имота се дължи на невъзможността поради забавата на продавача
както да възстановят инвестиционния си разход за втората вноска, така и да
постигнат целите си, с оглед на които са сключили предварителния договор за
покупката на ваканционния имот. Изводът на окръжния съд за наличие на
основанията за приложение на правото за разваляне на предварителния
договор съгласно нормата на чл. 87,ал.2,предл.2 от ЗЗД от ищците е
следователно основателен. Исковата молба е връчена на ответното дружество
на 14.01.2019 г. и от тази дата предварителният договор е развален.
Съответно, при развалянето от страна на ищците на сключения с ответното
дружество предварителен договор то дължи да им върне платената от тях част
от цената в размер на исковата сума. Заявените от жалбоподателя оплаквания
против тази част от съдебното решение са неоснователни по изложените по-
горе съображения. Затова решението в частта му, с която искът на ищците с
правно основание чл. 55,ал.1,предл.3 от ЗЗД е уважен, като правилно следва
да бъде потвърдено.
Предявеният от дружеството насрещен иск е за присъждане на исковата
сума като обезщетение, договорено в т.15 от предварителния договор. То е
дължимо в случай, че купувачът изпадне в забава за плащане на която и да е
40
част от цената и затова след изтичане на 90 дни от деня на изпадане в забава
продавачът едностранно е развалил договора без предизвестие до купувача. В
случая по изложените по-горе съображения се приема, че дружеството-
продавач е неизправна страна по договора поради неизпълнение на неговото
задължение по т.7 от договора за изграждането на имота до 30.12.2013 г. и
основателно купувачите са развалили договора със своето изявление,
направено с подадената на 12.12.2018 г. искова молба, връчена на ответното
дружсетво на 14.01.2019 г. Наличието на това неизпълнение от страна на
продавача и развалянето на договора от страна на купувачите с исковата
молба от 12.12.2018 г. обосновава неоснователност на твърдението на ищеца
по насрещния иск, предявен на 29.01.2019 г., за наличие на неизпълнение от
страна на купувачите на тяхното (последващо неговото задължение за
изграждането на имота) задължение за заплащане на остатъка от продажната
цена. Съответно, не е налице хипотезата по т.15 от предварителния договор,
при която е договорено купувачите да дължат обезщетение на продавача.
Затова насрещният иск е неоснователен и правилно е бил отхвърлен от
окръжния съд. Обжалваното решение е правилно и в тази негова част и следва
да бъде потвърдено.
Следва при тези обстоятелства само да се отбележи, че с клаузата на
т.15 от договора е договорено плащане от купувача на продавача на неустойка
за разваляне,т.е. за обезщетяване на вреди от неизпълнението поради
разваляне. Както е казано в т.15, продавачът в случая на едностранно
разваляне на договора поради забава на купувача за плащане на част от
цената има право да задържи като обезщетение 30% от продажната цена на
имота по т.4 от договора, която сума е 25 737,90 евро и тя се претендира за
присъждане от дружеството (както и има право на натрупаната до момента
неустойка за забавата, каквато сума не се претендира). Съгласно нормата на
чл. 92, ал.1 от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението и
служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да
се доказват, като кредиторът може да иска обезщетение и за по-големи вреди.
Несъмнено е, че в случая в т.15 от предварителния договор е договорена и
ищецът по насрещния иск претендира за присъждане именно на неустойка
като обезщетение за вредите от твърдяното неизпълнение на купувачите, без
да е предвидено те да се доказват, съответно, без дружеството да твърди и да
41
доказва конкретно такива. От страна на ответниците по насрещния иск е
заявено възражение за нищожност на тази клауза за неустойка като
противоречаща на добрите нрави. В случая е несъмнено, че дружеството-
продавач е уведомило купувачите за изготвянето на акт образец 15 и ги е
поканило да платят остатъка от цената, което те не са направили за срок
повече от 90 дни, като съобщението е изпратено на електронен адрес на
27.06.2018 г. и отговор е изпратен на 4.07.2018 г., които писма са представени
в копия от дружеството с отговора на исковата молба. При приемане на
наличие на забава на купувачите следва да се прецени дали договарянето на
неустойката е нищожно поради накърняване на добрите нрави с оглед
нормата на чл. 26,ал.1,предл.3 от ЗЗД. При предявен иск за присъждане на
неустойка съдът следи и служебно за спазването на добрите нрави, както
изрично е указано в т. 3 от ТР № 1/15.06.2010 г. на ВКС по т.д. № 1/2009 г.,
ОСТК, в която е посочено, че добрите нрави не са писани, систематизирани и
конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат
от тях, като за спазването им при иск за присъждане на неустойка съдът
следи служебно. Както е посочено още в т.3 на ТР № 1/15.06.2010 г. на ВКС
по т.д. № 1/2009 г., ОСТК, автономията на волята на страните да определят
свободно съдържанието на договора и в частност да уговарят неустойка е
ограничена от разпоредбата на чл. 9 от ЗЗД в насока съдържанието на
договора да не противоречи на повелителни норми на закона, а в равна степен
и на добрите нрави, и в този смисъл ограничението се отнася както за
гражданските, така и за приватизационните договори, а също и за търговските
сделки по аргумент от чл. 288 от ТЗ, като добрите нрави не са писани,
систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи
принципи или произтичат от тях и са морални норми, на които законът е
придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е
приравнена с тази на противоречието на договора със закона. Посочено е
изрично, че един от тези принципи е принципът на справедливостта, който в
гражданските и търговските правоотношения изисква да се закриля и
защитава всеки признат от закона интерес. Указано е изрично в
тълкувателното решение, че условията и предпоставките за нищожност на
клаузата за неустойка произтичат от нейните функции, както и от принципа
за справедливост в гражданските и търговските правоотношения, като
преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите
42
нрави следва да се прави за всеки конкретен случай към момента на
сключване на договора, а не към последващ момент, като следва да бъдат
преценявани като критерии естеството (парични или непарични) и размерът
на задълженията, чието изпълнение се обезпечава с неустойка, дали
изпълнението на задължението е обезпечено и с други правни способи
(поръчителство, залог, ипотека и др.), вид на уговорената неустойка
(компенсаторна или мораторна) и вида на неизпълнение на задължението
(съществено или за незначителна негова част), съотношението между размера
на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнението на задължението
вреди, както и други критерии при конкретната преценка на обстоятелствата
по делото, като се взимат предвид конкретните факти и обстоятелства за
всеки отделен случай. Указано е още, че неустойката следва да се приеме за
нищожна, ако единствената цел, за която е уговорена, излиза извън
присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. В
разглеждания случай при сключването на предварителния договор на
16.10.2012 г. страните са договорили с клаузата на т.15, че продавачът има
право да получи неустойка в размер на 30% от продажната цена на имота при
разваляне на договора по вина на купувачите, които не плащат част от цената
в период от 90 дни от деня, в който са поканени да платят, след като е бил
изготвен акта образец 15. Видно е с оглед текста на клаузата, че неустойката е
установена като компенсаторна при неизпълнение от купувачите за тяхното
парично задължение за плащане само на част от цената и независимо каква е
тя, тъй като при сключването на договора първата част от нея е платена и
именно от нея очевидно продавачът може „да задържи“ като обезщетение
30% от цялата продажна цена. Видно е от посочената клауза, че така, както е
тя установена при сключването на предварителния договор на 16.10.2012 г.,
тя не е съобразена с вида на неизпълнението, а именно дали то е съществено
или за незначителна негова част. Видно е също така от договора, че
изпълнението на задължението на купувачите да платят остатъка от цената е
обезпечено с предвидената също в т.15 неустойка в размер на 0,1% на ден от
продажната цена, натрупана до момента (като може да се спори дали този
момент е датата, на която е изтекъл срокът от 90 дни от деня на изпадане в
забава или датата, на която продавачът едностранно е развалил договора
поради неплащането), която продавачът има право също да получи („плюс
натрупаната до момента неустойка за забавата“) наред с обезщетението в
43
размер на 30% от продажната цена на имота. В случая този размер на
неустойката е установен при сключването на договора очевидно без
съизмеряването му с очаквани от неизпълнението вреди, а с тази клауза още в
деня на сключването на договора за продавача е установено право да получи
необосновано високо обезщетение в размер на 30% от цялата продажна цена,
при това ведно с натрупаната до момента друга неустойка в размер на 0,1% на
ден от продажната цена. Тъй като преценката за нищожност на неустойката
поради накърняване на добрите нрави следва да се прави именно към
момента на сключване на договора, а не към последващ момент, и тъй като в
случая размерът на неустойката не е договорен като обвързан с размера на
неизпълнението, то не може да се приеме, че при сключването на договора е
отчитано съотношение между размера на така договорената неустойка и
очаквани вреди за продавача от наизпълнение от купувачите на тяхното
задължение по договора да платят остатъка от цената. При тези обстоятелства
не може да се приеме, че така договорената неустойка е съобразена с
присъщите по начало за неустойката обезпечителна, обезщетителна и
санкционни функции, а следва да се приеме, че с договарянето й се цели
обременяване на съконтрахента с плащане на уговореното обезщетение и без
изпълнение на договора поради негово разваляне, т.е. без продавачът да
престира имота, без съобразяване с евентуалните вреди за продавача от
неизпълнение на задължението на купувачите. Такава уговорка следва да се
приеме за недопустима с оглед принципите на справедливостта, на
добросъвестността в гражданските взаимоотношения и на предотвратяване на
несправедливото облагодетелстване, като лишена от договорна логика и
несъобразена с изискването за еквивалентно съотношение на престациите.
При тези обстоятелства предявеният от дружеството-ищец по насрещния иск
претенция за присъждане на така договорената неустойка ще се яви
неоснователен. Следва затова да се посочи, че, дори и насрещният ищец да бе
установил твърдяното свое право да развали договора при условията на т.15
от предварителния договор, то претенцията му за неустойка не би могло да
бъде уважена, а при развален договор страните дължат да върнат полученото
при условията на чл. 55,ал.1,предл.3 от ЗЗД, което получено в случая е
платената от купувачите при сключването на договора част от продажната
цена.
44
Установява се при тези обстоятелства, че въззивната жалба е
неоснователна и първоинстанционното решение като правилно следва да бъде
потвърдено.
Съгласно разпоредбата на чл. 78, ал.3 от ГПК жалбоподателят следва да
бъде осъден да заплати на ответниците по жалбата сумата 1 000 лв. за
платеното адвокатско възнаграждение съгласно договор от 21.05.2021 г. (л. 30
от досието на делото), в който е уговорено, че в срок до 25.05.2021 г. е
платима сумата 1 000 лв., и съгласно извлечение от банковата сметка на
пълномощника, от което е видно, че на 22.05.2021 г. е платена сумата 520
евро (чиято левова равностойност по курса на БНБ е по-висока 1 017,03 лв.),
като със списъка на разноски също е посочена сумата 1 000 лв.
С оглед на гореизложеното съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло решение № 260025, постановено на
29.01.2021 г. по т.д. 290/2019 г. на Окръжен съд-П..
ОСЪЖДА „З.к.-П.“АД-гр. П., бул.“Б.“***, ЕИК ********* да заплати
на Ст. П. Ш., гражданин на Р., роден на 21.02.1949 г., паспорт № **********,
издаден на 20.01.2011 г. от ФМС *****, валиден до 20.01.2021 г., с адрес в Р.:
Р., г.М., проспект М.Ж., дом **, корп.*,кв.***, и на П. Ст. Ш., роден на
01.10.1987 г., гражданин на Р., паспорт № **********, издаден на 14.08.2018
г. от Р. федерация ФМС *****, валиден до 14.08.2028 г., с адрес в Р.: Р., г.М.,
С. булевард, д.**, корп.*, кв.**, и двамата със съдебен адрес в Б. гр. В.,
бул.“В.В.“***, ет.*, офис *, адвокат С.Т. Н.-Г. С., сумата 1000 лв. – разноски
за въззивното производство за платено адвокатско възнаграждение.
Решението може да се обжалва при условията на чл. 280 от ГПК пред
Върховния касационен съд – гр. София с касационна жалба в едномесечен
срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
45
1._______________________
2._______________________
46