О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№………/…...07.2019 г.
гр.Варна
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, търговско отделение, в закрито съдебно заседание на тридесети юли
през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДАНИЕЛА
ТОМОВА
ЧЛЕНОВЕ:
ГАЛИНА ЧАВДАРОВА
МИЛА КОЛЕВА
като разгледа докладваното от съдия Колева
въззивно търговско дело № 720 по
описа за 2019 година,
за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството е по реда на
чл. 258 и сл. от ГПК.
Образувано е по
постъпила въззивна жалба с вх. № 22112/26.03.2019 г. на Н.П.Р. и А.И.Р., граждани на Руска Федерация,
чрез адв. К.М., срещу решение № 971/11.03.2019 г., постановено по гр. дело № 8679/2018
г. по описа на ВРС, 34-ти състав.
І. По допустимостта на
въззивното производство.
Въззивната жалба е
подадена в преклузивния двуседмичен срок, визиран в чл. 259, ал. 1 от ГПК, и е
процесуално допустима. Същата е редовна, съдържа изискуемите по чл. 260 от ГПК
реквизити и приложения по чл. 261 от ГПК и е надлежно администрирана. Дължимата
държавна такса за въззивното производство е внесена.
Препис от
въззивната жалба е връчен на насрещната страна - „МИГ-МАРКЕТ“ ООД, която в
срока по чл. 263 ГПК е депозирала писмен отговор, чрез адв. М.Р..
Легитимацията на
страните съответства на произнасянето по обжалваното решение на районния съд.
Сезиран е компетентен въззивен съд за проверка на подлежащ на обжалване акт.
Съдът приема, че въззивното производството е допустимо.
ІІ. По предварителните
въпроси.
В жалбата си
въззивниците обосновават оплаквания за недопустимост, противоречие с
материалния и процесуалния закон и необоснованост на решението в цялост.
Твърдят, че постановеното решение е недопустимо с оглед пререшаване на въпроса
за наличието на затворен комплекс, вследствие несъобразяване с приетото в
Решение № 4453/28.11.2016 г. по гр.д. № 10952/2015 г. на ВРС и в Решение от
01.06.2017 г. по въззивното му гр.д.№ 780/2017 г. на ВОС. Като се позовават на
чл. 299, ал. 1 и чл. 223, ал. 1 ГПК, излагат, че решения с влязло в сила
решение спор не може да бъде пререшаван, а също и че мотивите на посочените
решения обвързват страните по тях, поради което повторно произнасяне в дело
между етажни собственици в същата сграда относно констатацията за липса на
затворен жилищен комплекс се явява недопустимо. Сочат, че в диспозитивите и на
двете визирани решения процесната сграда /сграда А/ и съседната сграда /сграда
Б/ са определени като отделна етажна собственост. Оспорват мотивите на
обжалвания акт във връзка с произнасянето за общо пространство между двете
сгради, доколкото процесният договор касае само едната сграда, наречена „Корпус
А“, а извод дали е наличен затворен жилищен комплекс само за тази сграда не е
формиран. Обосновават становище за неправилност на изводите на съда касателно
характеристиката на сградата, като се позовават на конкретни на разпоредби от
ЗУЕС и ЗУТ. Сочат, че съгласно чл. 3 ЗУЕС, когато в един имот са налични до три
сгради, то управлението им не е по реда на чл. 2 ЗУЕС, а по реда на чл. 30, ал.
3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 ЗС, като не без значение е и начинът на обединяване
на сградите, доколкото, когато сградите се намират във фактически обединени
повече имоти, е налице „квартал“ по см. на пар.5, т.10 ЗУТ. Също оспорват
възприетото от първата инстанция качество „контролиран достъп“ като определящо
за наличието на затворен комплекс, като излагат, че и съгласно проведената СТЕ
по делото е било установено, че откъм ул. „Цар Ивайло“ сградата е без ограда и
до нея се достига директно от тротоара. Считат, че простото заключване на
входната врата не може да обоснове формираните изводи. По отношение на
следващото възприето от първата инстанция качество - възможността на отделните
собственици на обекти в сградата да ползват изградената в общото дворно място инфраструктура
и съоръжения, сочат, че от показанията на водения от тях свидетел се е установило,
че такава възможност не е налице, напротив, достъпът и възможността за ползване
са свободни за външни за сградата хотелски гости. Оспорва се съсобствеността
спрямо общо дворно място, като се твърди такава между три юридически лица,
едното от които понастоящем не е сред етажните собственици.
На следващо място,
във връзка с дейността на ответното дружество по отдаване за временно възмездно
ползване на притежаваните от него отделни самостоятелни обекти в сградата на
трети лица и като се позовава на неприетото като доказателство по делото
извлечение от Туристическия регистър към Министерство на туризма, съгласно
което 52 апартамента и студиа са регистрирани от „МИГ – МАРКЕТ“ ООД като
апартаменти за гости – хотели от трета категория, твърдят осъществяване на
професионална хотелиерска дейност по см. на пар. 1, т. 17, 19, 29, вр. т. 1 от
ДР на Закона за туризма. Оспорват качеството „обитатели“ по см. на пар. 1, т.1
ЗУЕС на хотелските гости. Аргументи за неприложимост на специалния режим по чл.
2 ЗУЕС са изложени и във връзка с необходимостта всички обекти, а не само
някои, да имат сключен договор за поддръжка и управление, като се твърди
неправилно изключване от доказателствения материал на относими в тази връзка
справки – ИКАР, които свидетелстват за ипотекирани и продадени без договори
апартаменти.
Като се позовават
на Решение № 87/09.03.2012 г. по гр.д.№ 1115/2011 г. на ВКС, II-ро ГО,
Определение № 165/05.03.2014 г. по гр.д.№ 47/2014 г. на ВКС, IV-то ГО,
Определение № 570/15.11.2013 г. по гр.д.№ 5517/2013 г. на ВКС, I-во ГО, въззивниците обосновават, че „жилищен комплекс от затворен тип изисква
наличие на поне четири сгради в режим на етажна собственост и други обекти,
обслужващи собствениците и обитателите, всички изградени в комплекс, обособен в
самостоятелен поземлен имот, при спазване изискванията за контролиран достъп на
външни лица“. Сочат, че видно от представените по делото документи,
процесната сграда не е проектирана, разрешена за строителство и построена като
част от затворен жилищен комплекс. Изложено в тази връзка е, че разрешението за
строеж № 115 е от 21.12.2004 г., т.е. преди приемането на чл. 2 ЗУЕС в
сегашната редакция, което е съобразено и в посочените Решение № 4453/28.11.2016
г. по гр.д.№ 10952/ 2015г. на ВРС и в Решение от 01.06.2017 г. по въззивното му
гр.д.№ 780/2017 г. на ВОС. Като друг аргумент в подкрепа на заеманата позиция въззивниците изтъкват, че жилищната
сграда излиза извън дворищно-регулационната линия по действащия регулационен
план, а в регулационните и кадастралните граници на имота, съобразно справките
- ИКАР, СТЕ и геодезическите скици, има три сгради в имота: процесната сграда в
режим на ЕС /07598.305.407.1/, трафопост /07598.305.407.2/ и склад, в който са
разположени машините и съораженията на басейна /07598.305.407.3/. Предвид
изложеното, твърдят, че в имота е налице само една жилищна сграда, поради което
не е спазено изискването на чл. 2, ал. 1 ЗУЕС процесната сграда да е построена
заедно с други сгради в режим на етажна собственост, като във връзка с чл. 3 ЗУЕС и съдебната практика относно т.нар. „хоризонтална етажна собственост“
броят на сградите-ЕС в жилищен комплекс от затворен тип следва да е минимум
четири. Освен това, допълват и че по делото не е било доказано, че другите две
сгради обслужват собствениците и обитателите на процесната сграда.
Посочено е също,
че от събраните по делото свидетелски показания се установява ползване на
обектите във и извън процесната сграда от външни лица, гости на хотела и
плажуващи на брега под сградата. Доказано било и че магазинът също се ползва от
всички хора в гр. Бяла, защото има врата само откъм общинския площад.
Осъществяваната хотелска дейност, като вид търговска дейност, също изключва
характера на комплекса на жилищен от затворен тип. Изложено е, че
контролираният достъп не е съществувал от завършването на комплекса /2009 г./
до настоящия момент, че доскоро не е имало преградна врата между сградите А и
Б, при свободен достъп на пазачите на двете сгради.
Като цяло,
въззивниците намират за неприложим режима по чл. 2 ЗУЕС, както поради липсата
на предпоставките за определяне на един комплекс като жилищен от затворен тип,
така и поради липса на сключени договори за поддръжка и управление на общите
части за всички апартаменти в сградата. От изложеното обуславят извод за
наличие на обикновена ЕС, която следва да се управлява от Общо събрание
съгласно чл. 11 ЗУЕС, а сключеният индивидуален договор за възлагане на „МИГ –
МАРКЕТ“ ООД на дейностите по поддръжка, охрана и управление на общите части на
сградата, при липса на съответните фактически предпоставки, следва да се обяви
за нищожен, поради противоречие със закона. По изложените съображения, считат,
че начинът за определяне заплащането на възложените дейности съгласно т. 2.1 от
процесния договор – годишна такса в размер 10 евро на квадратен метър,
противоречи на принципите, залегнали в чл. 50-51 ЗУЕС. Излагат и становище за
противоречие с чл. 60, ал. 1 от Конституцията, доколкото става да въпрос за
годишна такса, уговорена по договор, което не съответствало и на цитираната
практика на КС, че таксата не е насрещна престация, както е уговорена в
процесния договор. Последният се атакува и от гледна точка на уговорения срок
на действие, като се излага, че е недопустимо да се уговаря срок на договор за
поддръжка на общите части, които ще съществуват неопределено дълго във времето.
Претендират за
разграничение на разходите за общи и частни дейности, като сочат, че по делото
се е установила личната собственост на басейна, снек-баровете, трафопоста и
магазина на ответника. Считат, че само по себе си допускането на изпълнението
на договори като процесния по начин, който ползва и други имоти /сграда Корпус
– Б/, включително и такива индивидуална собственост, само по себе си
представлява основание за обявяване на нищожността му. Сочи се, че в представения по делото договор
за охрана на сградите – Корпус А и Б от 23.05.2018 г., сключен с ЧОД „БЕРКУТ -
2015“ ООД, никъде не е посочено, че предвидения в процесния договор
пропускателен режим и свободен достъп на собствениците е възложен на това
дружество. Освен това се излага, че такъв договор може да се сключи само с
решение на 67 % ид.ч. на общото събрание на ЕС и след одобряване на
съдържанието на договора, като неспазването на това изискване по ЗУЕС, както и
на т. VI.6.2
от процесния договор потвърждава нищожността му.
Моли за
обезсилване на решението като недопустимо, евентуално за неговата отмяна като
неправилно, поради противоречие с материалния и процесуалния закон, както и
необоснованост и постановяване на друго решение, с което да се уважи въззивната
жалба, респ. да се уважат предявените искове.
В срока за отговор
по чл. 263, ал. 1 от ГПК на депозираната въззивна жалба от въззиваемата страна
„МИГ - МАРКЕТ“ ООД, чрез адв. М.Р., е постъпил отговор, с който се оспорва
жалбата като неоснователна. По изложените от въззивниците съображения за
недопустимост на обжалвания акт, въззиваемият излага, че обективните и
субективните предели на спора по гр.д.№ 10952/2015 г. по описа на ВРС, респ.
в.гр.д.№ 720/2017 г. по описа на ВОС, се различават от тези по настоящия спор.
Твърди, че с диспозитива на решението по гр.д.№ 10952/ 2015 г. по описа на ВРС
/потвърдено по в.гр.д.№ 720/2017 г. на ВОС/, е прието, че решение по т.1 на
общо събрание на ЕС на апартаментен хотел „Силвър Бийч“ – Корпус А и Корпус Б,
обективирано в протокол от 21.08.2015 г., с което за управител на етажната
собственост е избрана Гергана Спиридонова, е незаконосъобразно. Сочи, че само
този въпрос е решен по задължителен за страните начин, а не и дали комплексът
представлява такъв от затворен тип. Отделно в мотивите на посочените актове
било прието, че Корпус А и Корпус Б (общо) на апартаментен комплекс „Силвър
Бийч“ не представляват комплекс от затворен тип, но никъде не било установено
дали двата корпуса – самостоятелно, представляват такъв тип комплекс.
Направените оспорвания във връзка с правилността на решението, с отсъствието на
характеристиките на комплекс от затворен тип, възззиваемият счита за
несъстоятелни. Твърди, че в процесната сграда – Корпус А има 125 самостоятелни
и други обекти, обслужващи собствениците, които са изградените в обособен
урегулиран поземлен имот, при спазване изискванията за контролиран достъп за
външни лица, което е достатъчно, за да се определи комплекса като такъв от
затворен тип. В подкрепа на изложеното е цитирана практика на ВКС и на ВОС.
Твърди се, че
поземленият имот, в който е построена сградата, е ограден от всички страни,
като от северната му страна, откъм ул. „Цар Ивайло“, фасадата на сградата
изпълнявала ролята на ограда. По делото било установено, че ответното
дружество, в качеството му на инвеститор, закупило дворното място, в което е
осъществено строителството на процесната сграда и придобило собствеността върху
всички самостоятелни обекти в същата (с изкл. на отчуждените в полза на трети
лица), вкл. изградените басейн, детска площадка, фитнес на открито, кътове за
отдих с пейки, зелени площи и трафопост. Последният, макар индивидуална
собственост на въззиваемия, осигурявал електроснабдяването на цялата сграда.
Складовото помещение към басейна пък, обслужвало правилната експлоатация на
същия. Сочи се също, че по делото се установила възможността на собствениците
на индивидуални обекти в сградата да ползват посочените обекти – индивидуална
собственост на инвеститора. От заключението по проведената СТЕ и разпитаните свидетели
станало ясно, че достъпът на външни лица до сградата и поземления имот, вкл. на
гостите на хотелската част, е контролиран, каквото е изискването на ЗУЕС.
Контролираният достъп бил обезпечен с чипове и чип карти, денонощна охрана и
видеонаблюдение. Що се отнася до обектите, предназначени за общо ползване,
въззиваемият излага, че ограничаването на достъпа до тях е обусловено от
неплащане на уговорената цена за тази услуга, което няма общо с контролирания
достъп. Претендира, че без значение за спора е начинът на експлоатация на
отделните самостоятелни обекти, притежавани от негова страна, както и дали
извлича граждански плодове от тях, чрез отдаването им за ползване от други
лица, като твърди, че законът не забранява такава дейност в затворен комплекс
по см. на ЗУЕС. Счита, че се касае за наемни правоотношения по отдаване за
временно възмездно ползване на самостоятелни обекти в сградата, в каквито
влизат и отделните етажни собственици, вкл. въззивниците. Намира за ирелевантно
оспорването на качеството „обитатели“ на хотелските гости на комплекса.
Изложено е, че
процесният договор отговаря на формалните изисквания на ЗУЕС, доколкото е
сключен между инвеститор и отделен собственик на самостоятелен обект, с
нотариална заверка на подписите на страните, както и е вписан в Агениция по
вписванията. Претендира също, че с оглед предвидените права и задължения се
касае за sui generis договор,
който комбинира елементи на три различни договора. От една страна съдържал
елементите на договор по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, като включва в предмета си
поддръжка и управление на общите части.
От друга страна, с
договора се възлагало извършването на услуги, свързани с обслужването и
поддръжката на собствения на ищците жилищен обект в етажната собственост. На
трето място, с договора се предоставяла възможност на възложителите за
дългосрочно и безвъзмездно ползване на всички съоражения за общо ползване в
дворното място на комплекса, собственост на инвеститора. От своя страна
възложителят се задължил да заплаща на изпълнителя сумата от 10 евро с ДДС на
кв.м. обща площ, на годишна база за всички описани дейности и услуги. Твърди се
приложение на диспозитивното начало за постигнатите уговорки, при липса на
фактически и правни ограничения за изпълнение на дължимия резултат, който е бил
доставян редовно през годините на въззивниците.
Моли се за
отхвърляне на процесната въззивна жалба като неоснователна и присъждане на
разноски.
III. По
доказателствата: С въззивната жалба не са направени
доказателствени искания.
Не са констатирани
от въззивния съд процесуални пропуски от първата инстанция, които да налагат
повторно указания по разпределение на доказателствената тежест между страните.
Производството
следва да се насрочи за разглеждане в открито съдебно заседание с призоваване
на страните.
При изложените
мотиви и на основание чл. 267, ал. 1 от ГПК, съдът
О
П Р Е
Д Е Л И :
ПРИЕМА за
разглеждане въззивна жалба с вх. № 22112/26.03.2019 г. на Н.П.Р. и А.И.Р., граждани на Руска Федерация,
чрез адв. К.М., срещу решение № 971/11.03.2019 г., постановено по гр. дело №
8679/2018 г. по описа на ВРС, 34-ти състав, с което е отхвърлен предявения от жалбоподателите срещу „МИГ-МАРКЕТ“
ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. „Страхил
войвода“, № 15, иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД за прогласяване договора за поддръжка и
управление от 22.07.2013 г., с нотариална заверка на подписите рег. № 5267 от
22.07.2013 г. на нотариус Александър Александров, нотариус с район на действие
РС-Варна, за нищожен като противоречащ на закона, както и иска с правно
основание чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, за осъждане на ответника да заплати
на ищците сумата от 3210.32 евро,
претендирана като получено от ответника възнаграждение за 2016 г., 2017 г. и
2018 г. по нищожен договора за
поддръжка и управление от 22.07.2013 г. с нотариална заверка на подписите рег.
№ 5267 от 22.07.2013 г. на нотариус Александър Александров, нотариус с район на
действие РС-Варна.
НАСРОЧВА делото за
разглеждане в открито съдебно заседание на 09.10.2019
г. от 15,00 часа, за която дата и час да се призоват
страните с препис от настоящето определение, като на въззивниците да се връчи и
препис от отговора на въззивната жалба.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.