О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№
03.12.2013 г., гр. Варна
ВАРНЕНСКИ
ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ДЕСЕТИ СЪСТАВ, в закрито заседание,
проведено на трети декември през две хиляди и тринадесетата година, в състав:
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ: ТАТЯНА ВЪЛЧЕВА
като
разгледа докладваното от съдията гр.дело № 3056 по описа за 2013 г. на ВОС,
съобрази следното:
Определението
е постановено на основание чл.140, ал.1 ГПК.
Производството
е образувано по иск на И.Т.Г., ЕГН **********
срещу „Оркид
Гардънс Варна“ ЕООД, ЕИК *********, представлявано
от управителя – О. Миретцки, с правно основание
чл.19, ал.3 ЗЗД. Ищецът излага, че е сключил с ответното дружество в качеството си на купувач Предварителен
договор № «15А» от 05.11.2010 г., по силата на който същото дружество се е задължило
да й прехвърли правото на собственост върху 14.65
кв.м. идеални
части от УПИ -
ДВОРНО МЯСТО с кад. идентификатор 10135.2558.149
с площ от 5 400.00 квадратни метра, находящо се в гр. Варна,
бул. «Осми Приморски полк» № 115, съставляващо УПИ 111-1 в кв. 660 по плана на
шести микрорайон на града, при граници на имота: имоти с кад.
идентификатор № 10135.2558.117, 10135.2558.150 и 10135.2558. 151, както и да
изгради и прехвърли правото на собственост върху следните имоти, попадащи в
сграда с идентификатор 10135.2558.149.1, а именно: Апартамент
№ 20-7 на седми етаж от сграда за обществено обслужване
в УПИ III-1
в кв.660 по плана на шести микрорайон на града, състоящ се от дневна с
кухненски бокс и трапезария, спалня, баня-тоалет, склад, коридор и тераса, с
обща застроена площ от 62.38 кв.м., при съседи: от
югоизток - улица тупик и стълбищна
клетка, от югазапад - улица тупик,
от северозапад - апартамент № 21-7 и от североизток - общ коридор, заедно
с 0.1926% ид.ч. от общите части на сградата,
равняващи се на 13.06 кв.м.ид.ч., заедно
с 12.69 кв.м.
ид.ч.
от парцела, както и Гараж № - 3-83 на
трети подземен етаж на сградата, със застроена площ от
27.41 кв.м., при съседи: от югоизток - стълбищна
клетка, от югозапад - гараж № -3-84 и гараж № -3-85, от северозапад - маневрена
площ и от североизток-гараж № -3-82, заедно с 46.39 кв.м.
ид.ч.
от обслужващата площ на трети подземен етаж на Сградата, ведно
с 0.1770% ид.ч. от
общите части на сградата, равняващи се на 12.05 кв.м., заедно
с 1.96 кв. м. ид. ч. от
парцела, съгласно уговореното между страните в Раздел 3,
чл. 3.1 и Приложение № 1 към предварителния договор. Твърди се, че преди това,
на 06.10.2010г., съпрузите И.Т.Г., ЕГН ********** и Георги Илиев Георгиев, ЕГН **********,
са сключили със същото Дружество предварителен договор за покупко-продажба, с
предмет идентичен с предмета на Предварителен договор № «15А» от 05.11.2010г.,
но тъй като Георги Илиев Георгиев, работещ на длъжност „главен механик на
танкер" отсъства през по-голямата част от годината от територията на Р.
България, то страните със Споразумение от 19.10.2010 г. се съгласяват, че г-н
Георгиев се отказва от правата и задълженията си на купувач по предварителния
договор от 06.10.2010 г. и договарят само съпругата Ирина Т.Г. да сключи нов
договор за покупко-продажба на процесните имоти,
което двамата съпрузи ще притежават в СИО. По тази причина и първата платена
вноска в размер на 5 000.00 евро за покупката на имотите е от дата 08.10.2010 г.
Твърди се, че ищцата е заплатила добросъвестно уговорената в предварителния
договор продажна цена за
имотите, подробно посочени по-горе, в общ размер на 120
616.00 /сто и двадесет хиляди шестстотин и шестнадесет/
евро, съгл. Приложение № 2 към
цитирания предварителен договор, както следва: 105
616.00 /сто и пет хиляди шестстотин и шестнадесет/ евро
за Апартамент № 20-7 с обща застроена площ от
62.38 кв.м., заедно с 0.1926% идеални части от общите части на сградата,
равняващи се на 13.06 кв.м., заедно с 12.69 кв.м. идеални части от парцела и 15
000.00 /петнадесет хиляди/ евро
за Гараж № - 3-83 със застроена площ от 27.41 кв.м., заедно
с 46.39 кв.м. идеални части от обслужващата площ на трети подземен етаж на
Сградата, ведно с 0.1770% идеални части от общите части на сградата, равняващи
се на 12.05 кв.м. идеални части от парцела, по начина и в сроковете, уговорени
в т.2 от Приложение № 2 към цитирания предв. договор,
а именно: 5 000.00 /пет хиляди/ евро
при подписване на Предварителния договор от 05.11.2010г.;
26.53% - 28 020.00 евро за апартамента и 3 980.00 евро за гаража или общо 32
000.00 /тридесет и две хиляди/ евро от общата покупна цена /с приспадане на
платените при/преди подписване на предв. договор 5
000.00 евро/ и 73.47% -77 596.00 евро за апартамента и 11 020.00 евро за гаража
- в срок до 31.12.2010 г. Посочените по-горе суми са заплатени от Георги Илиев
Георгиев - съпруг на ищцата И.Т.Г., както следва: 5 000.00 евро с платежно
нареждане от 08.10.2013 г.; 22 000.00 евро с платежно нареждане от
08.11.2011г.; 5 000.00 евро с платежно нареждане от 03.02.2011г. и 88 616.00
евро с платежно нареждане от 10.12.2010 г. Последната сума е заплатена със
заемни средства от „УниКредит Булбанк" АД,
отпусната по силата на Договор за банков ипотечен кредит на физическо лице №
И-1905 от 02.12.2010 г. Всички посочени по-горе суми са заплатени по банковата
сметка на продавача "ОРКИД ГАРДЪНС ВАРНА" ЕООД, ЕИК *********, в „УниКредит булбанк" АД,
сметка № BG13UNCR70001516734322,
съгласно уговореното в т.4 от Приложение № 2 към
предварителния договор. Твърди се, че ищцата е изпълнила изцяло, точно и
коректно задълженията си по този договор, в качеството си на купувач по него. В
тази връзка, всички поети от нея задължения и ангажименти по този договор са престирани точно. Въпреки това, ответникът не е изпълнил
задълженията си, поети с договора. Съгласно чл. 3.2b от Предварителния
договор от 05.11.2010 г., ответникът се е задължил да построи сградата, в която
се намират процесиите имоти, и да осигури издаването на разрешение за ползване
в срок до 31.03.2011г. По силата на чл.5.1, след завършване на обекта, съгл.
спецификацията, дадена в приожение № 1 и Приложение №
3, дружеството -продавач се е задължило да предаде на ищцата закупените от нея
имоти, като я уведоми писмено 10 дни предварително, за което да бъде съставен приемо-предавателен протокол. Съгл. чл. 3.2.(а) страните са
се съгласили да сключат окончателен договор за покупко-продажба на процесните имоти в нотариална форма, в 30-дневен срок от
настъпването на определени условия, посочени изчерпателно в чл. 3.2.(а), б. (i), (ii), (iii) и
(iv).
По силата на чл. 6.1, продавачът се е задължил да уведоми
купувача най-малко десет дена предварително, считано от датата на изпращане на
уведомлението или телефонното обаждане, за датата и часа на сключване на
окончателен договор по чл. 3.1(b). Сочи се, че ищцата е
водила многобройни разговори с представители на фирмата-продавач с цел уреждане
на отношенията по доброволен път, но без да постигне резултат. По тази причина е
изпратена на 06.08.2013 г. изрична Нотариална покана, per. № 6161, т. 2, акт № 117
от 06.08.2013 г. на Красимира Кангалова, нотариус с
район на действие PC
Варна, per. № 513 на НК, с която поканва ответното дружество
да се яви на 02.09.2013 г. в 10.00 часа в кантората на нотариус Кр.Кангалова, за да й прехвърли собствеността върху процесните имоти по нотариален ред. Нотариалната покана е
редовно връчена при условията а чл. 47 от ГПК, видно от Констативен протокол от
23.09.2013 г. на нотариус Кр. Кангалова,
per. №
513 на НК. Твърди се, че срокът за подписване на окончателен договор за
прехвърляне на собствеността на гореописаните недвижими имоти е изтекъл, като
към дата на подаване на настоящата искова молба имотите не са прехвърлени на
купувача. Предвид изложеното, и с оглед представените писмени доказателство моли
съда постанови решение, с което да обяви за окончателен сключения
на 05.11.2010 г. в гр. Варна между ответника „ОРКИД ГАРДЪНС ВАРНА" ЕООД,
ЕИК *********, в качеството на продавач, и ищцата И.Т.Г., ЕГН **********, в
качеството на купувач, Предварителен договор №
„15А" за покупко-продажба на описаните в него недвижими
имоти, както и да осъди ответника да й заплати направените разноски по делото.
С исковата молба са представени писмени доказателства и са направени
доказателствени искания.
Ответникът, редовно уведомен
депозира писмен отговор вх. № 35801/02.12.2013 год. В отговора се излага, че
иска е допустим и основателен. По отношение на имотите, подробно описани в
исковата молба се твърди, че са обект на публична продан по изп.
дело № 2013711400564, образувано от „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК“ АД, ЕИК ********* при
ЧСИ Даниела Петрова – Янкова, рег. № 711, по което е насрочена публична продан
на всички притежавани от дружеството имоти, срокът за подаване на наддавателните предложения е определен от 26.10.2013 год.
до 26.11.2013 год., а на дата – 27.11.2013 год. са обявени постъпилите наддавателни предложения. Твърди се, че всички имоти
включително и обектите предмет на исковата молба са възложени на банката
кредитор. Твърди се неплатежоспособност на дружеството, поради което не е в
състояние и да изпълнява изискуеми парични задължения по търговски сделки вкл.
и към ищцата. Твърди се, че е образувано т.д. № 1997/2013 год. по описа на ВОС,
търговско отделение като същото към настоящия момент е спряно. По
отношение на твърдяното забавяне в строителството от ищцата сочи, че съгласно
сключения между ищцата и ответника Предварителен договор, в който договор
ищцата е в качеството си на „Купувач", а ответникът — като
„Продавач", продавачът е поел ангажимент да изгради обекта по Договора и
да прехвърли собствеността на обекта на Купувача, като освен срока по чл. 3.2.
(Ь) от Договора са предвидени и допълнителни срокове за изпълнение на това
задължение на Продавача, а именно: един допълнителен срок от 120 дни и още един
подходящ допълнителен срок от 150 дни, съгласно чл.8.3. от Договора. Тези
допълнителни срокове за изпълнение са предвидени в Договора с оглед на това, че
в строителния процес и поради неговата специфика изпълнението не винаги и не
изцяло зависи от бързината и волята на инвеститора - Продавач по Договора, и
изпълнението често би могло да се забави по независещи от инвеститора причини.
Затова в Договора е уредено, че след изтичането на тези предвидени срокове за
изпълнение на задължението на Продавача ще се счита, че последният е в забава.
Твърди се, че „ОРКИД ГАРДЪНС ВАРНА" ЕООД реално е било в невъзможност да
изпълнява задълженията си по предварителния договора, по независещи от него
обстоятелства. Към момента на получаване на Нотариалната покана с молба от
ищцата за прехвърляне на платените изцяло Обекти, съгласно предварителния
договор - същите са били обект на наложена възбрана от Хоризонт Трейдинг ООД по
образувано изпълнително дело № 20137170400454 при ЧСИ Румяна Тодорова с Рег.№ 717,
с район на действие Варненски районен съд за сумата в общ размер на 268 731,65
лв., върху целия недвижим имот, собственост на Оркид Гардънс. Това
действие на Частния съдебен изпълнител възпрепятства продажби
на имоти, платени изцяло от клиенти съгласно сключените предварителни договори.
Липсата
на възможност за разпореждане с имотите на дружеството бе причина за
неосъществяване на желаното и от двете страни финализиране на сделката с
нотариален акт. Прави искане относно т.д. № 1997/2013 год. по описа на ВОС,
както и че тъй като счита молбата за основателна няма да сочи и представя други
доказателства.
За да се произнесе, съобразно задълженията си по чл.140 и сл. ГПК,
съдът съобрази следното:
На основание чл.146, ал.1, т.2 ГПК, производството е по реда на глава XXXI ГПК, а предявения иск е с
правна квалификация чл.19, ал.3 ЗЗД.
На основание чл.146, ал.1, т.5 ГПК указва, че подлежащите на установяване факти по
предявения иск са: наличие на действителен предварителен договор досежно изискуемата форма, съдържание на съществени условия
по окончателния договор, и изпълнение на задълженията по него от страна на
ищеца, респективно наличието на неизпълнение от страна на ответника; обстоятелството,
че ответникът е собственик на обекта, предмет на предварителния договор, както
и че същият обект е изграден в степен на завършеност, позволяваща прехвърлянето
му по нотариален ред.
Тежестта
за установяване на посочените обстоятелства е за ищеца, съобразно принципа за
разпределение на доказателствената тежест в гражданския процес определен в
чл.154, ал.1 от ГПК.
Съобразно
разпоредбата на чл.363 ГПК, когато задължението е за прехвърляне на право на
собственост върху имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за
прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота.
На основание чл.146, ал.4 ГПК, съдът намира, че относими
и допустими към предмета на спора са представените с исковата молба и молба вх.
№ 30856/17.10.2013 год. писмени доказателства, поради което същите следва да
бъдат приети по делото.
ЗАДЪЛЖАВА ответника на основание
чл.190 ГПК в срок най-късно до първото открито съдебно заседание по делото да
представи заверени преписи от: Нотариален
акт № 111, том XVIII, дело № 4165 от 22.03.2006 г., изд. от СВ - Варна,
Разрешение за строеж на сграда с кад. идентификатор
10135.2558.149.1 и Разрешение за ползване на същата
сграда, изд.от РДНСК – Варна, като му указва, че непредставяне на поисканите
документи ще бъде преценявано съгласно разпоредбата на чл.161 ГПК.
ПРЕДУПРЕЖДАВА ответника на основание
чл.92а ГПК, че в случай, че с действията си неоснователно причини отлагане на
делото, понася независимо от изхода му разноските за новото заседание и глоба в
размерите по чл.91 ГПК.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ
искането за задължаване на ответното дружество да представи данъчна оценка на процесните имоти, доколкото ищцата се е снабдила с такава и
същата е представена по делото.
ДА СЕ ИЗИСКА СЛУЖЕБНО
справка по т.д. № 1997/2013 год.
по описа на ВОС относно страните по делото, предмета и етапа на производството.
Производството
по делото следва да бъде насрочено за разглеждане в открито съдебно заседание.
На страните по делото следва да бъде дадена възможност, в едноседмичен срок от
получаване на препис от настоящото определение, да изразят писмено становище по
доклада на иска, като на ищеца се връчи препис от писмения отговор на
ответника.
С оглед на горното, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ОБЯВЯВА
на страните следния проект за доклад:
Производството
е по реда на глава XXXI от ГПК, а предявения иск е с правна квалификация чл.19, ал.3 ЗЗД.
На основание чл.146, ал.1, т.5 ГПК указва, че подлежащите на установяване факти по
предявения иск са: наличие на действителен предварителен договор досежно изискуемата форма, съдържание на съществени условия
по окончателния договор, и изпълнение на задълженията по него от страна на
ищеца, респективно наличието на неизпълнение от страна на ответника;
обстоятелството, че ответникът е собственик на обектите, предмет на
предварителния договор, както и че същите обекти са изградени в степен на
завършеност, позволяваща прехвърлянето им по нотариален ред.
Тежестта
за установяване на посочените обстоятелства е за ищеца, съобразно принципа за
разпределение на доказателствената тежест в гражданския процес определен в
чл.154, ал.1 от ГПК.
На основание чл. 146, ал.1, т.5 ГПК, УКАЗВА на ответника, че в негова тежест е да
установи всички право-изключващи и право-погасяващи факти и твърдения, от които
черпи благоприятни за себе си последици.
Съобразно
разпоредбата на чл.363 ГПК, когато задължението е за прехвърляне на право на
собственост върху имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за
прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота.
ПРИЕМА И ПРИЛАГА към делото като писмени
доказателства заверени копия от: предварителен
договор № 15А от 05.11.2010г., ведно с
Приложение № 1, Приложение № 2 и Приложение № 3 към същия
договор; Договор от 06.10.2010 г., Споразумение от 19.10.2010 г. към същия
договор; Платежни нареждания от 08.10.2010 г., 08.11.2010 г., 03.02.2011г. и
10.12.2010г.; Договор за банков ипотечен
кредит № И-1905 от 02.12.2010г.; Нотариална покана, per. № 6161, том 2, акт № 117
на Нотариус Кр. Кангалова, per. № 513 на Нотариалната
камара; Констативен протокол от 23.09.201З г. на нотариус Кр.
Кангалова, акт № 16, том III, вх. Per. №
7623/2013г., удостоверение за сключен граждански брак, № 13372 от 18.09.2002г.
на Община гр. Варна, копие от разпечатка от регистъра на ИКАР, Служба по
вписванията - Варна към 30.09.2013 г., удостоверение за данъчна оценка изх. №
Д0014487/09.10.2013 год.; скица № 27365/04.10.2013 год.; схема №
27366/04.10.2013 год. и № 27367/04.10.2013 год.
ЗАДЪЛЖАВА ответника на основание
чл.190 ГПК в срок най-късно до първото открито съдебно заседание по делото да
представи заверени преписи от:
Нотариален акт № 111, том XVIII, дело № 4165 от 22.03.2006 г., изд. от СВ -
Варна, Разрешение за строеж на сграда с кад.
идентификатор 10135.2558.149.1 и Разрешение за ползване на същата
сграда, изд.от РДНСК – Варна, като му указва, че непредставяне на поисканите
документи ще бъде преценявано съгласно разпоредбата на чл.161 ГПК.
ПРЕДУПРЕЖДАВА ответника на основание
чл.92а ГПК, че в случай, че с действията си неоснователно причини отлагане на
делото, понася независимо от изхода му разноските за новото заседание и глоба в
размерите по чл.91 ГПК.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ
искането за задължаване на ответното дружество да представи данъчна оценка на процесните имоти, доколкото ищцата се е снабдила с такава и
същата е представена по делото /данъчна оценка изх. № Д0014487/09.10.2013 год./.
ДА СЕ ИЗИСКА СЛУЖЕБНО
справка по т.д. № 1997/2013 год.
по описа на ВОС относно страните по делото, предмета и етапа на производството.
НАСРОЧВА
производството по делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 28.02.2014 г. от 10.00 часа, за която
дата и час да се призоват страните. На същите да се връчи препис от настоящото
определение, което съдържа проекта за доклад, като на ищеца се връчи и препис
от писмения отговор на ответника.
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на страните, в едноседмичен срок от получаване на
препис от настоящото определение, да изразят писмено становище по доклада на
иска.
УКАЗВА на
страните съобразно разпоредбата на чл.140, ал.3 ГПК, че съществуват възможности
за извънсъдебно разрешаване на възникналия спор - медиация или друг способ за
доброволно уреждане.
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ: