№ 11451
гр. София, 02.07.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на
трети април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:ИВЕТА В. ИВАНОВА
при участието на секретаря ДИАНА АЛ. ИВАНОВА
като разгледа докладваното от ИВЕТА В. ИВАНОВА Гражданско дело №
20221110121565 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Настоящото производство е образувано след като с Определение № 300 от 14.01.2022
г. по гр. дело № 197/2022 г. по описа на Софийски градски съд, ГО I-20 състав, на основание
чл. 119, ал. 1 ГПК, производството по делото е прекратено и същото е изпратено по родова
подсъдност на Софийски районен съд.
Предявен е от В. Х. В. срещу [фирма] осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1,
предл. 2 ЗЗД, вр. чл. 82 ЗЗД за заплащане на сумата от 17 300 лева (след изменение на
исковата претенция по реда на чл. 214 ГПК чрез намаляване на размера й от първоначално
предявения от 23 280 лева, допуснато с протоколно определение на съда от 03.04.2023 г.),
представляваща обезщетение за претърпени имуществени вреди за периода от 15.01.2021 г.
до 23.06.2021 г., произтичащи от неизпълнение в срок на договорно задължение, поето със
споразумение от 17.10.2020 г. за завършване и предаване на владението на собствени на
ищеца обекти, под формата на пропуснати ползи, изразяващи се в наемната цена на
имотите, която ищецът би получил при отдаването им под наем за исковия период, ведно
със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба –
10.01.2022 г. до окончателното изплащане на вземането.
Ищецът твърди, че на 11.03.2014 г. между собствениците на недвижим имот - УПИ XI-
10, кв. 182, целият с площ от 271 кв. м., находящ се в [адрес], местност „Западно
направление“, представляващ поземлен имот с идентификатор [№] по КККР, одобрени със
Заповед [№]/01.04.2016 г. на изп. директор на АГКК, в качеството им на собственици-
възложители и ответното дружество [фирма], в качеството му на приобретател –
изпълнител, бил сключен предварителен договор, по силата на който възложителите се
задължават да учредят в полза на изпълнителя право на строеж върху поземления имот, а
същият да проектира, построи и да въведе в експлоатация, на свой риск и със свои средства,
при спазване на всички нормативни изисквания, жилищна сграда с магазини и подземния
гаражи върху имота. Посочва се, че съгласно договореното, възложителите – собственици на
поземления имот, върху който е построена сградата, трябвало да бъдат въведени във
владение на изградените самостоятелни обект в срок до 15 дни, считано от съставяне на
1
протокол за установяване на годността за ползване на строежа. Поддържа се, че на
23.08.2016 г. бил сключен окончателен договор за учредяване право на строеж върху
недвижим имот срещу задължение за строеж, обективиран в нотариален акт № **, том III,
рег. № ****, дело № 359/23.08.2016 г. по описа на нотариус с рег. № *** на НК, по силата на
който ищецът В. В. следвало да стане изключителен собственик на следните обекти в
многофамилната жилищна сграда: 1). магазин № 5, находящ се на първи етаж на кота + 0.00
метра на предвидената за изграждане сграда със застроена площ от 30.12 кв. м., състоящ се
от: търговска площ, склад и тоалетна при съседи на магазина: улица, бърза закуска,
абонатна, стълбище, магазин № 3, асансьорна шахта, заедно с 1.69 % идеални части от
общите части на сградата, равняващи се на 4.34 кв. м., заедно със съответните идеални части
от правото на строеж върху мястото, в което ще бъде построена сградата; 2). магазин - бърза
закуска, находящ се на първи етаж на кота + 0.00 метра на предвидената за изграждане
сграда със застроена площ от 33.97 кв. м., състоящ се от зала, склад и тоалетна, при съседи
на бързата закуска: улица, калкан на съществуващата сграда, абонатна и магазин № 5,
заедно 1,91% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 4.91 кв. м., заедно
със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, в което ще бъде
построена сградата; 3). апартамент № 12, находящ се на шести етаж на кота + 14.85 метра на
предвидената за изграждане сграда, със застроена площ от 109.69 кв. метра, състоящ се от:
коридор, дневна е кухненски бокс, кабинет, две спални, баня с тоалетна, дрешник и два
балкона, при съседи на апартамента: двор, калкан на съществуваща сграда, улица,
апартамент № 11 Б, асансьор и коридор, заедно с 6.17% идеални части от общите части на
сградата, равняващи се на 15.86 кв. м., заедно е мазе № 2, находящо се на втори сутеренен
етаж на кота -5.35 кв. метра, с площ от 2.96 кв. метра, при съседи на мазето: гараж № 7,
проход, улица и двор, заедно с 0.39% идеални части от общите части на сутерена на
сградата, равняваща се на 2.03 кв. м., заедно със съответните идеални части от правото на
стоеж върху мястото, в което ще бъде построена сградата, 4). апартамент № 14, находящ се
на седми етаж, на кота + 17.70 метра, на предвидената за изграждане сграда, със застроена
площ от 47.96 кв.м., състоящ се от: коридор, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с
тоалетна, дрешник и балкон, при съседи на апартамента: апартамент № 15, двор и
апартамент № 13 Б, заедно с 2.67% идеални части от общите части на сградата, равняващи
се на 6.86 кв. м., заедно с мазе № 33, находящо се на трети сутеренен етаж, на кота -7,95
метра, с площ от 2.96 кв. метра, при съседи на мазето: гараж 13, проход, улица и двор.
заедно е 0.39% идеални части от общите части на сутерена на сградата, равняващи се на 2.03
кв. м., заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото върху
което ще бъде построена сградата; 5). гараж № 5, находящ се на минус първи сутеренен етаж
на кота -2,75 метра на предвидената за изграждане сграда, със застроена площ от 13.95 кв.
м., при съседи: калкан на съществуваща сграда, стълбище, проход и гараж № 6, заедно с 4,97
% идеални части от общите части на сградата, части от правото на строеж върху мястото, в
което ще бъде построена сградата и на 6). гараж № 6, находящ се на минус първи сутеренен
етаж на кота - 2.15 метра на предвидената за застрояване сграда, със застроена площ от 14.03
кв. метра при съседи: калкан на съществуваща сграда, двор, проход и гараж № 5, заедно с
4.99 идеални части от общите части на сутерена на сградата, равняваща се на 25.93 кв. м.,
заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, в което ще бъде
застроена сградата. Последната била въведена в експлоатация с разрешение за ползване от
21.10.2020 г. Излагат се твърдения, че на 17.10.2020 г. между В. В. и ответното дружество
било сключено споразумение, по силата на което [фирма] се задължило да завърши и
предаде владението на собствените на ищеца обекти в срок до 60 работни дни от подписване
на споразумението, т.е. до 15.01.2021 г. Ответникът не изпълнил в срок задължението си,
като реално предал обектите на 23.06.2021 г., т.е. след изтичане на уговорения срок, което
било удостоверено с протокол за приемане и предаване на строителен обект. Ищецът
твърди, че вследствие от забавеното изпълнение е претърпял имуществени вреди под
2
формата на пропуснати ползи, изразяващи се в пазарния наем за имотите, който би получил
за времето от 15.01.2021 г. /когато е следвало да бъде осъществено предаването им/ до
23.06.2021 г. /когато реално е осъществено предаването/, които оценява на сума в общ
размер от 17 300 лева. Посочва, че на 01.12.2020 г., очаквайки да получи владението върху
имотите на 15.01.2021 г., В. сключил договор с трето за процеса лице за консултиране и
посредничество при отдаване под наем на процесните имоти, прекратен на 29.03.2021 г.,
поради невъзможността на ищеца да осигури достъп до обектите. С тези доводи същият
отправя искане за уважаване на исковата претенция, както и за присъждане на законната
лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на
вземането. Претендира разноски.
В депозирания в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК писмен отговор ответното дружество
[фирма], чрез пълномощника си адв. Л. С., оспорва предявения иск като недоказан и
неоснователен. Признава, че действително между страните е сключен предварителен
договор за учредяване право на строеж срещу задължение за строителство на жилищни и
други обекти от 11.03.2014 г., както и окончателен договор от 23.08.2016 г. Не оспорва и
признава също, че между В. В. и [фирма] е сключено споразумение от 17.10.2020 г.,
съгласно което ответникът е следвало да завърши и да предаде владението на собствените
на ищеца обекти в срок до 60 работни дни, считано от подписването на споразумението.
Оспорва договорът за посредничество между ищеца и третото за процеса лице, имащ за
предмет проучване за пазарна и наемна цена на имотите, намирайки, че същият е сключен
единствено за целите на настоящото производство, доколкото не съществува практика по
сключването на такива договори. В хода на устните състезания ответното дружество намира
за недоказано от ищеца наличието на сигурност, че процесният приход ще бъде реализиран,
каквото е константната съдебна практика на върховната съдебна инстанция. С тези доводи
отправя искане за отхвърляне на исковата претенция и за присъждане на сторените по
делото разноски.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 2, вр. чл. 82 ЗЗД.
Съгласно посочените разпоредби в случай на допуснато неточно неизпълнение на
договорно задължение кредиторът има право на обезщетение за неизпълнение, което
обхваща всички претърпени вреди, които са пряка и непосредствена последица от
неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението. Съгласно
разпоредбата на чл. 82 ЗЗД имуществените вреди, подлежащи на обезщетяване, могат да
бъдат под формата на претърпяна загуба или на пропусната полза.
Следователно, възникването в полза на ищеца на процесното вземане за обезщетение е
обусловено от установяване, при условията на пълно и главно доказване, на следните факти:
1). наличието на твърдяното облигационно отношение между страните, въз основа на което
за ответното дружество да е възникнало валидно договорно задължение за завършване и
предаване на владението на собствени на ищеца обекти и срока за това; 2). наличието на
твърдяната форма на неизпълнение на задължението – неизпълнение в темпорално /времево
отношение /забавено изпълнение; 3). настъпването на реални вреди за кредитора/ищеца,
изразяващи се в пропуснати ползи, които да са определени по период, вид, размер и да е
било достатъчно сигурно тяхното получаване в патримониума на кредитора; 4). пряка
причинна връзка между неизпълнението и вредите.
При доказване на горните обстоятелства, в тежест на ответника е да установи, че е
изпълнил в срок задълженията си по процесното правоотношение, както и възраженията си,
в частност, че получаването на наемната цена за обектите не е било сигурно /с оглед
проведеното оспорване на договора за посредничество/, респ., че е платил обезщетението на
3
ищеца, в случай, че твърди такова плащане.
Страните не спорят, а и от приетите по делото писмени доказателства се установява, че
на 23.08.2016 г. между ищеца В. Х. В., третите за процеса лица Н.И.Б., Й.Д.Б., Л.И.А., З.И.А.
и [фирма], от една страна, в качеството им на учредители и ответника [фирма], в качеството
му на приемател, е сключен окончателен договор за учредяване на право на строеж върху
недвижим имот срещу задължение за строеж, обективиран в Нотариален акт № **, том III,
рег. № ****, дело № 359/2016 г. по описа на пом. нотариус по заместване Д.Г. при нотариус
Р. Р. с рег. № *** на НК и с район на действие СРС, по силата на който учредителите, като
съсобственици на недвижим имот – поземлен имот с идентификатор [№] по КККР на град
София, одобрени със Заповед № [№]/01.04.2016 г. на изп. директор на АГКК, с последно
изменение със Заповед № [№]/23.06.2016 г. на началника на СГКК – град София, с адрес:
[адрес], с площ от 269 кв.м., с трайно предназначение на територията – урбанизирана, с
начин на трайно ползване – ниско застрояване, учредяват на [фирма] правото на строеж за
изграждане в поземления имот на многофамилна жилищна сграда със заведение за
обществено хранене, магазини, ателие и подземни гаражи, състояща се от партерно ниво,
три сутеренни нива и седем жилищни нива, едно от които подпокривно, със застроена площ
на цялата сграда 240,60 кв. м. в собствения си поземлен имот с изключение на обектите, за
които учредителите взаимно си учредяват и запазват правото на строеж. Съгласно раздел II
съсобствениците на поземления имот взаимно си учредяват и запазват правото на строеж на
съответни обекти в жилищната сграда, като съгласно т. 1 от раздел II от договора е
предвидено в изключителна собственост на ищеца да бъдат следните обекти: 1.1. магазин №
5, находящ се на първи етаж на кота + 0.00 метра на предвидената за изграждане сграда със
застроена площ от 30.12 кв. м., състоящ се от: търговска площ, склад и тоалетна при съседи
на магазина: улица, бърза закуска, абонатна, стълбище, магазин № 3, асансьорна шахта,
заедно с 1.69 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 4.34 кв. м.,
заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, в което ще бъде
построена сградата; 1.2. магазин - бърза закуска, находящ се на първи етаж на кота + 0.00
метра на предвидената за изграждане сграда със застроена площ от 33.97 кв. м., състоящ се
от зала, склад и тоалетна, при съседи на бързата закуска: улица, калкан на съществуващата
сграда, абонатна и магазин № 5, заедно 1,91% идеални части от общите части на сградата,
равняващи се на 4.91 кв. м., заедно със съответните идеални части от правото на строеж
върху мястото, в което ще бъде построена сградата; 1.3. апартамент № 12, находящ се на
шести етаж на кота + 14.85 метра на предвидената за изграждане сграда, със застроена площ
от 109.69 кв. метра, състоящ се от: коридор, дневна е кухненски бокс, кабинет, две спални,
баня с тоалетна, дрешник и два балкона, при съседи на апартамента: двор, калкан на
съществуваща сграда, улица, апартамент № 11 Б, асансьор и коридор, заедно с 6.17 %
идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 15.86 кв. м., заедно с мазе № 2;
1.4. апартамент № 14, находящ се на седми етаж, на кота + 17.70 метра, на предвидената за
изграждане сграда, със застроена площ от 47.96 кв. м., състоящ се от: коридор, дневна с
кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, дрешник и балкон, при съседи на апартамента:
апартамент № 15, двор и апартамент № 13 Б, заедно с 2.67% идеални части от общите части
на сградата, равняващи се на 6.86 кв. м., заедно с мазе № 33; 1.5. гараж № 5, находящ се на
минус първи сутеренен етаж на кота -2,75 метра на предвидената за изграждане сграда, със
застроена площ от 13.95 кв. м., при съседи: калкан на съществуваща сграда, стълбище,
проход и гараж № 6, заедно с 4,97 % идеални части от общите части на сградата, части от
правото на строеж върху мястото, в което ще бъде построена сградата и на 1.6. гараж № 6,
находящ се на минус първи сутеренен етаж на кота - 2.15 метра на предвидената за
застрояване сграда, със застроена площ от 14.03 кв. метра при съседи: калкан на
съществуваща сграда, двор, проход и гараж № 5, заедно с 4.99 % идеални части от общите
части на сутерена на сградата, равняваща се на 25.93 кв. м., заедно със съответните идеални
части от правото на строеж върху мястото, в което ще бъде застроена сградата.
4
Съгласно раздел IV от договора срещу учреденото му право на строеж [фирма] се
задължава да построи цялата жилищна сграда с осигурени от него материали, средства, труд,
организация и всички други необходими инвестиции, включително и обектите, които са
изключителна собственост на учредителите, за срок от 30 месеца, считано от датата на
откриване на строителна линия. Предвидено е, че тези обекти ще бъдат предадени на
учредителите годни за използване по предназначение, придружени с разрешение за ползване
на сградата и външните връзки към тях. Изяснява се, че този договор е сключен въз основа
на предварителен такъв от 11.03.2014 г., страни по който са и ищецът В. В., като част от
собствениците – учредители (възложители) и ответникът, като приобретател – строител.
Не е спорно, а и от представеното и прието Разрешение за ползване № СТ-05-
831/21.10.2020 г., издадено от началника на ДНСК, следва, че строеж: „Многофамилна
жилищна сграда със заведение за обществено хранене, магазини, ателие и подземни гаражи“
с административен адрес: [адрес], нанесен в КККР на гр. София с идентификатор [№].2, се
установява, че същият е въведен в експлоатация на 21.10.2020 г.
С оглед изричното признание, направено с отговора на исковата молба и на основание
чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК, с проекта за доклад по делото, обективиран в определението от
13.09.2022 г. и обявен за окончателен такъв, предвид липсата на оспорване от страните, като
безспорно и ненуждаещо се от доказване е отделено обстоятелството, че между ищеца В. В.
и ответника [фирма] е сключено споразумение от 17.10.2020 г., по силата на което
ответникът е следвало да завърши и да предаде владението на собствените на ищеца обекти,
описани в исковата молба, в срок до 60 работни дни от подписването му. Този факт следва и
от данните, съдържащи се в споразумението от 17.10.2020 г. с което, в качеството си на
страни по предварителния договор от 11.03.2014 г. и на окончателния такъв за учредяване
на право на строеж срещу задължение за строеж от 23.08.2016 г., същите са установили, че
към 30.10.2020 г. ответното дружество е в забава от 8 месеца за получаване на разрешение за
ползване на процесния строеж, поради която същото заплаща на В. В. сумата от 4000 евро –
неустойка за забава съгласно чл. 33, ал. 2 от предварителния договор, част от общо
дължимата сума от 13 480 евро, както и задължение за изплащане на останалата част в срок
до 30.11.2020 г. Съгласно клаузата на т. 4 от споразумението [фирма] се задължава да
завърши собствените на В. В. обекти и да предаде владението върху тях в срок до 60
работни дни, които започват да текат от момента на подписване на споразумението.
Между страните не се спори, че реално и фактически обектите, собственост на В. В., в
качеството му на възложител, са били предадени от ответника на 23.06.2021 г., а с това и
след изтичане на уговорения в споразумението срок от 60 работни дни, в случая изтекъл на
15.01.2021 г. (при съобразяване с обстоятелството, че дните 24,25,26 и 28 декември 2020 г. и
01 януари 2021 г. са обявени за официални почивни такива). Тези факти се потвърждават от
приетия по делото протокол за приемане-предаване на строителен обект от 23.06.2021 г.,
удостоверяващ предаване от [фирма], като инвеститор на обекта, на ищеца В. В. на
подобектите по договора, собственост на възложителя, а именно: магазин № 5, търговски
обект „бърза закуска“, апартамент № 12 и апартамент № 14, изградени в „Многофамилна
жилищна сграда“, находяща се в [адрес], местност „Западно направление“, след връчена по
електронен път покана за това на 15.06.2021 г. Отразено е в т. V, в графа „становище на
инвеститора“, че на тази дата са предадени ключове за всички обекти, заедно с
дистанционно от гаражната врата.
Следователно, в случая е налице твърдяната от ищеца и по същество неоспорена от
ответника форма на договорно неизпълнение от негова страна – забавено такова по
отношение на задължението на [фирма], в качеството му на приемател-изпълнител по
договора от 23.08.2016 г. за учредяване на право на строеж върху недвижим имот срещу
задължение за строеж, установено в клаузата на раздел IV от договора и с определен краен
срок за изпълнение по отношение на предаване на обектите, изключителна собственост на
5
ищеца В. В., в качеството му на собственик – учредител и възложител, в сключеното
помежду им споразумение от 17.10.2020 г. – за завършване и предаване на тези обекти.
Спорен по делото е въпросът дали вследствие от това забавено изпълнение на
ответника ищецът е претърпял твърдените имуществени вреди под формата на пропуснати
ползи, определени като неполучени граждански плодове от предоставяне ползването на
имотите на трети лица - наемни доходи от отдаването им под наем.
По своя характер пропуснатите ползи представляват неосъществено сигурно
увеличаване на имуществото, пропусната печалба, което се основава на предположението за
състоянието, в което имуществото би се намирало, ако длъжникът беше изпълнил точно
задължението си, съпоставено с имуществото му към момента на неизпълнението.
Неизпълнението на поетото задължение за изграждане на обект в уговорения от
страните срок поначало лишава кредитора за периода на забавата от възможността да
придобие собствеността върху обекта в уговорената в договора степен на завършеност,
което от своя страна поначало води до невъзможност за увеличаване на имуществото на
кредитора посредством упражняване на правомощията от съдържанието на вещното право
върху дължимия обект. В тази хипотеза пропуснатата полза ще бъде налице когато именно в
резултат от забавата кредиторът е пропуснал възможността да получи граждански плодове
от обекта чрез предоставянето му за възмездно ползване на друго лице.
Съгласно задължителните за съда разяснения, дадени в мотивите на Тълкувателно
решение № 3/2012 г. по тълк. дело № 3/2012 г. на ОСГТК на ВКС, пропуснатата полза
представлява реална, а не хипотетична вреда, поради което това предположение винаги
трябва да се изгражда на доказана възможност за сигурно увеличаване на имуществото. Ето
защо, пропуснатата полза е елемент от фактическия състав, пораждащ правото на
обезщетение, не се предполага, а следва да бъде доказана в процеса. Именно при
установяване на обстоятелството, че при точно изпълнение на длъжника имуществото на
кредитора е могло да бъде увеличено, ще бъде постигната целта на предвиденото в чл. 82
ЗЗД обезщетяване – да се поправят претърпените от кредитора вреди, без да се допусне
обогатяването му за сметка на длъжника.
Същевременно, на обезщетяване подлежат не всички пропуснати ползи, а само тези,
които са били предвидими за страните по сделката към момента на пораждане на
съответното договорно задължение и са пряка и непосредствена последица от същото.
Предвидими вреди са тези вреди, които кредиторът е могъл да предвиди при полагане на
дължимата грижа, според обстоятелствата, които са били известни на страните при
сключването на договора и обстоятелствата, които е могло да им бъдат известни.
Предвидимостта се отнася до настъпването на вредите.
За установяване на реално настъпилите вреди, по делото са събрани писмени и гласни
доказателства – чрез разпита на свидетелката А.А., допусната по искане на ищцовата страна.
Данните, следващи от писмените доказателства сочат, че на 01.12.2020 г. – в момент,
следващ по време сключеното между страните споразумение от 17.10.2020 г. и преди
изтичане на уговорения със същото срок за предаване владението на обектите, собственост
на ищеца В. В., между него, в качеството му възложител и третото за процеса лице Агенция
[фирма], представлявана от управителя си – А.А., в качеството й на изпълнител, е сключен
договор за посредничество при отдаване под наем на недвижим имот, съгласно клаузите на
който възложителят възлага, а Агенцията приема да осъществява по негова поръчка,
консултиране и посредничество при отдаване под наем на следните недвижим имоти,
находящи се в жилищна сграда с административен адрес: [адрес] със застроена площ от
109,69 кв. м., апартамент № 14, ет. 7 със застроена площ от 47,96 кв.м., магазин № 5 – партер
със застроена площ от 30,12 кв. м., магазин № 6 – „Бърза закуска“ – партер със застроена
площ от 33,97 кв. м. и гаражи № 5 и № 6 – ниво – 1 със площ съответно от 13,95 кв. м. и
14,03 кв.м. Съгласно раздел II от договора изпълнителят се задължава да консултира
6
възложителя при определяне на наемната цена на имота, с оглед характеристиките му; да
предложи имотите, предмет на договора на всички потенциални наематели; да организира
огледи с последните, както и да подготви договор за наем и да осигури организационно
сделката до сключването й. Като насрещни задължения в клаузите на раздел III е
предвидено възложителят да предостави на Агенцията всички документи, удостоверяващи
правото на собственост върху имотите; да осигури достъп до същите за извършване на
огледи, както и да заплати еднократно възнаграждение – при подписан договор с наемател,
предоставен от изпълнителя. В т. 3.5 от договора изрично е посочено, че В. може да осигури
достъп до обектите не по-рано от 01.02.2021 г., предвид извършваните довършителни
строително-монтажни работи, които, по договорка с изпълнителя, следва да приключат към
средата на месец януари. Съгласно т. 4.5 всички допълнителни споразумения между
страните се оформят в писмен вид.
От представения и приет по делото протокол от 29.03.2021 г. за споразумение към
договор за посредничество и отдаване под наем от 01.12.2020 г. се установява, че страните
по договора В. В. и Агенция [фирма] постигат съгласие за прекратяване на действието му по
взаимно съгласие. В споразумението е посочено, че описаните недвижими имоти са в
незавършен вид, възложителят не може да посочи краен срок за завършването им, както и за
момента, в който ще му бъдат предадени от възложителя, съответно не е осигурил достъп за
оглед до посочената в договора дата – 01.02.2021 г. Постигнато е съгласие, че е налице
невъзможност за изпълнение на предмета на договора и от двете страни, поради независещи
от тях причини.
В разказа си пред съда свидетелката А.А. посочва, че е собственик на Агенция
[фирма], като на 1 декември 2020 г. между Агенцията и ищеца В. бил сключен договор за
посредничество за отдаване под наем на имоти, негова собственост, находящи се на адрес:
[адрес], а именно: два магазина, единият със статут на „бърза закуска“, два апартамента и
два гаража, които ищецът искал да отдаде под наем. Свидетелства, че към този момент
обектите все още не били готови, но се очаквало към средата, края на месец януари да бъдат
завършени във вид, позволяващ отдаването им под наем. Според свидетелката периодът от
време от сключване на договора до момента, в който се очаквало имотите да бъдат готови, а
именно от около два месеца, било използвано за презентиране на имотите пред други
брокери и за подготовка на отдаването по наем. А. е категорична, че в средата на месец
януари 2021 г. Агенцията вече имала конкретни клиенти, които изразили желание да наемат
търговските помещения – един от магазините за отваряне на обект – траурна агенция, а за
обекта -. „Бърза закуска“ – 2-3 кандидати. Посочва, че на тези обекти са провеждани огледи,
въпреки извършването на довършителни работи в тях. Разказва, че до подписването на
договори за наем обаче не се е стигнало поради отказ от клиентите, тъй като обектите все
още не били готови и нямало данни, че ще бъдат завършени скоро, а потенциалните
наематели имали желание да сключат договор и в рамките на 10-15 дни да се нанесат, за да
започнат дейност. Свидетелката заявява, че интерес за оглед е проявяван и към двата
апартамента, предвид тяхната локация и предвид обстоятелството, че се намират в
новопостроена сграда. Изяснява, че на същите не е правен оглед отвътре, тъй като
асансьорът все още не работел и предвид това, че са разположени на крайни етажи. Въпреки
това, на клиентите сградата била показвана отвън. Имало изразено желание същите да бъдат
наети, но не се стигнало до подписване на договор за наем, тъй като никой не успял да ги
види завършени, а хората предпочитали да видят имотите. Споделя, че след средата на
месец март, по предложение на ищеца, Агенцията преустановила дейността по договора
помежду им, тъй като обектите не били завършени.
Съдът, анализирайки посочените доказателствени източници в съответствие и с
останалия събран по делото доказателствен материал, достига до извод, че в резултат от
несвоевременното изпълнение на договорното задължение на ответника [фирма] за
довършване и предаване на обектите, изключителна собственост на ищеца, през процесния
7
период 15.01.2021 г. – 23.06.2021 г. за последния са настъпили имуществени вреди под
формата на пропуснати ползи, изразяващи се в осуетената възможност В. В. да получи
гражданските плодове от отдаването под наем на първите два обекта в процесната жилищна
сграда, а именно: магазин № 5, находящ се на първи етаж на кота + 0.00 метра със застроена
площ от 30.12 кв. м. и магазин № 6 - бърза закуска, находящ се на първи етаж на кота + 0.00
метра със застроена площ от 33.97 кв. м., представляващи съответно имоти с
идентификатори [№].2.26 и [№].2.27 по КККР на град София, одобрени със Заповед №
[№]/01.04.2016 г. на изп. директор на АГКК (съгласно приложените към исковата молба
схеми – л. 22 и л. 23 от гр. дело № 197/2022 г. по описа на СГС), с предназначение: за
търговска дейност.
За да достигне до този извод, съдът взе предвид разказаното от свидетелката А.А. за
наличието на проявен конкретен интерес към тези обекти и изразено желание за наемането
им от трети лица – бъдещи наематели за използване по съответно предназначение и
причината поради което до сключване на договор за наем реално не се е стигнало –
незавършване на обектите към този момент и липсата на яснота относно момента, в който
това ще бъде осъществено. В показанията си същата е категорична, че реално е провеждала
огледи на търговските обекти, въпреки извършваните по това време в същите довършителни
дейности, както и, че кандидатите за наемането им са били готови да сключат договори за
наем и да се нанасят, за да започнат да работят. Кредитирайки показанията на свидетелката
по реда на чл. 172 ГПК, предвид съществуващите наемни правоотношение между
дружеството, на което същата е собственик и ищеца, като достоверни – житейски логични,
последователни, израз на преките й впечатления, предвид непосредствената й ангажираност
в процеса по предлагане на имотите на ищеца за наем, съответни и подкрепящи се от
представените писмени доказателства, свидетелстващи за договорните правоотношения на
В. В. и [фирма] именно във връзка с посредничество за отдаване под наем на процесните
имоти, съдът намира за доказано, че по отношение на тези два обекта за ищеца е
съществувала сигурна и реална възможност за получаване на доходи от отдаването им под
наем, както и, че причината това да не се осъществи е именно поведението на ответното
дружество, изразяващо се в неизпълнението на договорното му задължение за завършване и
предаване на същите в срок до 15.01.2021 г. Следователно, в полза на ищеца е възникнало
вземане за обезщетение поради допуснатата от [фирма] забава.
В тази връзка и в отговор на доводите, изложени от ответника в отговора на исковата
молба, насочени към оспорване достоверността на договора от 01.12.2020 г., обосновано с
твърдения за изготвянето му единствено за целите на настоящото производство и с липсата
на установена практика при сключването на такъв вид договори, съдът намира за
необходимо да отбележи от една страна, че данните, съдържащи се в договора – относно
неговите страни, предмет и момент на сключване се покриват напълно от показанията на св.
А., в качеството й на представител на насрещната договаряща страна с ищеца. От друга
страна, видно от съдържанието му е, че се касае за договор за поръчка с предмет оказване на
посредничество, включващо както консултация относно определяне на наемната цена на
недвижимите имоти, така и предлагането им за отдаване под наем на потенциални
наематели, организиране на огледи и подготовка на договора за наем срещу уговорено
заплащане на възнаграждение. В рамките на свободата на договаряне, ограничена от
повелителните норми на закона и на добрите нрави – арг. чл. 9 ЗЗД, страните могат
свободно да определят съдържанието на договора. Ето защо, съдът приема за установено
неговото сключване и породените от същия права и задължения между договарящите
страни, респ. последващото му прекратяване и причината за това, съобразявайки
свидетелските показания и данните относно предмета на дейност на [фирма], вписани в
публично достъпния ТРРЮЛНЦ, включваща и такава по отдаване на имоти под наем,
посреднически брокерски услуги при покупко- продажба на имоти. Наред с това, съдът
съобрази, че в случая ответникът не се явява трето лице по см. на чл. 181, ал. 1 ГПК,
8
съгласно задължителните разяснения, дадени с Решение № 193/04.06.2010 г. по гр. дело №
176/2010 г., II г.о. ГК на ВКС, спрямо което е необходимо договорът за посредничество от
01.12.2020 г. да има достоверна дата, за да може да му бъде противопоставен, доколкото
[фирма] не черпи свои права от договора, а последният е представен от ищеца с цел
доказване на претърпените пропуснати ползи. Поради това договорът е годно доказателство
– в случая подкрепящ показанията на свидетелката, още повече, че по делото не са събрани
други доказателства, които да го опровергават.
По отношение на останалите недвижими имоти – апартамент № 12, находящ се на
шести етаж на кота + 14.85 метра от жилищната сграда, със застроена площ от 109.69 кв.
метра, апартамент № 14, находящ се на седми етаж, на кота + 17.70 метра със застроена
площ от 47.96 кв. м., гараж № 5, находящ се на минус първи сутеренен етаж на кота -2,75
метра със застроена площ от 13.95 кв. м. и гараж № 6, находящ се на минус първи сутеренен
етаж на кота - 2.15 метра със застроена площ от 14.03 кв. метра, съдът намира за
неустановено от ищеца, при условията на пълно и главно доказване, реалното настъпване на
пропуснати ползи и съответно причинната връзка с допуснатото от ответника договорно
неизпълнение.
В показанията си свидетелката А.А. разказва, че интерес от клиенти, които са изразили
желание да направят огледи, е имало по отношение на всички обекти, посочвайки, че такъв е
бил налице и за апартаментите, като не се е стигнало до подписване на договори за наем,
тъй като никой не успял да ги види завършени, а наред с това, защото не било възможно да
се направят реални огледи, предвид липсата на работещ асансьор в сградата. Съдът намира,
че тези показания сами по себе си не са достатъчни, за да обусловят извод за съществувала
през този период реална и конкретна възможност тези обекти да бъдат наети от трети лица.
Изяснява се, че огледи не са извършвани реално, но не съществува сигурност, че дори и да
са проведени такива апартаментите с голяма степен на вероятност ще бъдат наети. В
показанията си свидетелката не сочи, че са водени конкретни преговори с потенциални
наематели, които да са изразили готовност за наемане на обектите при единствено условие
последните реално да са завършени, което да се установи с оглед на място, а оттук, че в
случай, че същите бъдат довършени и тези лица направят оглед със сигурност жилищата ще
бъдат наети. Нещо повече, в случая не е налице и пряка и непосредствена причинна връзка с
договорното неизпълнение от ответната страна, свързано с изграждане и предаване на
конкретните обекти, предвид разказаното от свидетелката, че непровеждането на огледи е
вследствие от липсата на работещ асансьор, а от друга страна – последното не изключва
представяне на апартаментите на потенциален клиент по друг начин – физически на място
или чрез проект, при изразена готовност за наемане на обекта и при сочена пречка за това
невъзможност да придобие представа за същия.
Във връзка с горните изводи, следва отново да се подчертае, че пропуснатата полза
подлежи на доказване и не се предполага. Само когато кредиторът установи, че със
сигурност би получил увеличаване на имуществото си – в случая наемната цена при точно
изпълнение на задължението за изграждане на обектите, то за него би възникнало правото
на обезщетяването им. В случая това не се установи нито по отношение на двата
апартамента, нито по отношение на двата гаража, доколкото за последните липсват каквито
и да било доказателства, че са били обект на преговори за отдаване под наем на трети лица.
В показанията си св. А. само посочва, че интерес е имало към всички помещения, но интерес
за оглед. Няма данни, сочещи, че са проведени огледи на гаражите и, че е изразена готовност
за наемането им при съответни условия, както и, че това не се е случило именно поради
това, че към този момент не са били довършени и предадени на собственика.
Предвид изложеното, съдът приема, че в правната сфера на ищеца не е възникнало
вземане за обезщетение за претърпени от него вреди – пропуснати ползи по отношение на
останалите четири обекта – апартаменти и гаражи, а единствено във връзка с търговските
9
такива – магазин № 5 и магазин № 6 – бърза закуска.
По отношение на размера на последното, съдът взе предвид като определящ
средномесечния пазарен наем, който ищецът би получавал за спорния период – арг. Решение
№ ***/25.06.2009 г. на ВКС по гр. дело № 142/2009 г., IV г. о., ГК, както и, че спрямо същия
не се прилага и не се отнася изискването за предвидимост на вредите, а същият подлежи на
доказване от ищеца.
От изслушаното и прието по делото заключение на вещото лице по съдебно-
техническата експертиза, което, преценявайки по реда на чл. 202 ГПК, съдът кредитира
като компетентно и обосновано изготвено – въз основа на материалите по делото,
извършен оглед на място и събрана допълнителна техническа и пазарна информация,
използване на сравнителен метод – при съобразяване на аналогични обекти - със същия
характер и местоположение, останало неоспорено от страните, следва, че средният пазарен
наем за процесния период възлиза на сумата от 3 277 лева по отношение на обект – магазин
№ 5, находящ се на първи етаж /на кота 0,00/ със застроена площ от 30,12 кв. м., състоящ се
от: търговска площ, склад и тоалетна, заедно с 1,69 % идеални части от общите части на
сградата, равняващи се на 4,34 кв. м. и в размер на сумата от 3 700 лева по отношение на
обект – магазин Бърза закуска, находящ се на първи етаж /на кота + 0,00 м./ със застроена
площ от 33,97 кв. м., състоящ се от зала, склад и тоалетна, заедно с 1,91 % идеални части от
общите части на сградата, равняващи се на 4,91 кв.м. В експертизата и при изслушването си
пред съда вещото лице посочва, че при определяне на тези стойности са съобразени
локацията на имотите – разположени в централна градска част на столицата, с много добра
транспортна достъпност, в масивна сграда на осем етажа, въведена в експлоатация на
21.10.2020 г., площта им, предназначението им, при съобразяване с пазарните наемни цени
за периода на претенцията и със съответната корекция, следваща от обстоятелството, че се
касае за имоти, предложени за отдаване под наем, а не реално наети.
Кредитирайки изцяло заключението, съдът намира, че за периода от 15.01.2021 г. до
23.06.20121 г. размерът на обезщетението за пропуснати ползи по отношение на тези два
обекта възлиза на сумата от 6 977 лева. За тази сума исковата претенция се явява доказана
по основание и размер и следва да бъде уважена. Върху главницата, като законна последица,
следва да бъде присъдена и законната лихва, считано от датата на подаване на исковата
молба – 10.01.2022 г. до окончателното й изплащане.
За разликата над уважения размер от 6 977 лева до пълния предявен размер от 17 300
лева или за сумата от 10 323 лева (равняваща се на сбора от обезщетенията, определени от
месечния пазарен наем, за останалите четири обекта) исковата претенция се явява
недоказана по основание, поради което следва да бъде отхвърлена.
По отговорността за разноски:
При този изход на спора – частична основателност на предявения иск, право на
разноски, съразмерно с уважената, респ. отхвърлената и прекратената част (предвид
допуснатото изменение на исковата претенция чрез намаляване на размера й под формата на
оттегляне на иска в тази част) имат и двете страни. На основание чл. 78, ал. 1 ГПК,
съразмерно с уважената част от искова претенция, в полза на ищеца следва да бъде
присъдена сумата от 506,85 лева – разноски по делото за държавна такса, депозит за
съдебно-техническата експертиза и адвокатско възнаграждение. На основание чл. 78, ал. 3 и
ал. 4 ГПК, съразмерно с отхвърлената и прекратената част, в полза на ответното дружество
следва да бъде присъдена сумата от 1 260,54 лева – разноски по делото за адвокатско
възнаграждение. Претендираните от страните разноски за адвокатско възнаграждение съдът
намира за реално доказани, предвид представените по делото доказателства – договор за
правна защита и съдействие № [№]/10.01.2022 г. за ищеца (л. 2 от гр. дело № 197/2022 г. по
описа на СГС), с отразено заплащане на сумата в брой, в която част последният има
характера на разписка, удостоверяваща реалното й получаване – арг. т. 1 от Тълкувателно
10
решение № 4/18.06.2014 г. по тълк. дело № 4/2013 г., ОСГТК на ВКС, и договор за правна
защита и съдействие от 15.08.2022 г., фактура № 189/15.08.2022 г. и кредитен превод от
18.08.2022 г. – за ответника (л. 76 - л. 78 от делото).
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА [фирма], с ЕИК: [ЕИК], със седалище и адрес на управление: [адрес] да
заплати на В. Х. В., с ЕГН: ********** и адрес: [адрес], на основание чл. 79, ал. 1, предл. 2,
вр. чл. 82 ЗЗД сумата от 6 977 лева, представляваща обезщетение за претърпени
имуществени вреди за периода от 15.01.2021 г. до 23.06.2021 г., произтичащи от
неизпълнение в срок на договорно задължение, поето със споразумение от 17.10.2020 г. за
завършване и предаване на владението на собствени на ищеца обекти, конкретно магазин №
5 и магазин № 6 - "бърза закуска", под формата на пропуснати ползи, изразяващи се в
наемната цена на имотите, която ищецът би получил при отдаването им под наем за
периода, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на
исковата молба – 10.01.2022 г. до окончателното изплащане на вземането, като ОТХВЪРЛЯ
иска за разликата над уважения размер от 6 977 лева до пълния предявен размер от 17 300
лева или за сумата от 10 323 лева, като неоснователен.
ОСЪЖДА [фирма], с ЕИК: [ЕИК], със седалище и адрес на управление: [адрес] да
заплати на В. Х. В., с ЕГН: ********** и адрес: [адрес], на основание чл. 78, ал. 1 ГПК,
сумата от 506,85 лева, представляваща сторени разноски по делото.
ОСЪЖДА В. Х. В., с ЕГН: ********** и адрес: [адрес] да заплати на [фирма], с ЕИК:
[ЕИК], със седалище и адрес на управление: [адрес], на основание чл. 78, ал. 3 и ал. 4 ГПК,
сумата от 1 260,54 лева, представляваща сторени разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба, пред Софийски градски съд,
в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
11