№ 723
гр. Враца, 07.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВРАЦА, II ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на единадесети ноември през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Неделин Й. Захариев
при участието на секретаря Валя П. Апостолова
като разгледа докладваното от Неделин Й. Захариев Гражданско дело №
20221420102092 по описа за 2022 година
Предявени са в условията на обективно съединяване искове от „*****н против *****
гр.Враца: - за разваляне на договор за аренда на земеделски земи от 12.10.2011 г. вписан в
СВ с дв.вх.рег.№ 6427, акт №36, том 10 от 18.10.2011г., сключен между ответното
дружество като арендатор и Димитрина Кузманова Георгиева, като арендодател, вписан в
СВ с дв.вх.рег. № 1986, акт №129, том 3 от 26.03.2015г.; -за осъждане на ответника да
предаде владението на ищеца върху земеделските земи, находящи се в земл. на с.Главаци,
общ.Криводол: ПИ с идентификатор 15014.10.25, м.Добравата с площ 3500 кв.м., ПИ с
идентификатор 15014.28.27, м.Ливадето с площ 7099 кв.м. и ПИ с идентификатор
15014.19.48, м.Орган с площ 3609 кв.м. Ищецът твърди, че е придобил чрез покупко-
продажба процесните имоти на 27.03.2019г. и е встъпил в правата на арендодателя по реда
на чл.17, ал.2 ЗАЗ, а ответникът не е изплатил уговорената рента за стопанската 2019/2020г.,
с което обосновава интереса си от предявяването на настоящите искове.
Исковете са с правно осн. чл.28, ал.1 вр. чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ и чл.30, ал.1 ЗАЗ.
В срока за писмен отговор по реда на чл.131 ГПК ответникът, редовно призован, не
представя такъв.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства, които прецени поотделно
и в тяхната пълнота, във връзка с доводите и съображенията на страните, намира следното:
По делото е представен договор за аренда на земеделска земя, вписан в Служба по
вписванията с дв.вх.рег.№ 6427, акт №36, том 10 от 18.10.2011г., сключен между „***** в
качеството му на арендатор и Димитрина Кузманова Георгиева, като арендодател, по силата
на който страните са се уговорили аренодателя да предостави на арендатора за временно и
възмездно ползване собствеността си земеделска земя, заедно с трайните вложения върху
нея, находящи се в землището на с.Главаци, общ.Криводол, а именно нива с площ 7099 кв.м.
в местността „Ливадето”, нива с площ от 3500 дка в местността „Добравата“ и нива с площ
от 3609 дка в местността „Орган”, подробно индивидуализирани в арендния договор.
Срокът на договора е уговорен за пет стопански години за периода от 2011 г. до 2016 г.
1
Страните са договорили за годишно арендно плащане на обекти, описани в договора по 15
лева на декар или продукция.
С Анекс към договора за аренда, вписан на 26.03.2015 г. №129, том 3, дв.вх.рег.
№1986 страните са удължили срока на договора с десет стопански години, считано от 2016 г.
С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от 27.03.2019 г. №130,
том I, рег.№2086, нот. дело №99/2019г. отдадените под аренда земи са придобити от ищеца
„СЕРЕС“ ЕАД.
На 10.11.2022 г. ответникът „***** е депозирал молба до съда, с която не възразява
да се даде ход на делото и да бъде разгледано в негово отсъствие. Моли да бъде спряно
делото по съгласие на двете страни за постигане на спогодба. Поддържа, че ответника не е
уведомен от правоприемниците на арендатора.
При така установените фактически данни се налагат следните правни изводи:
Страните по делото не спорят, че между „***** и Димитрина Кузманова - праводател
на настоящия собственик и арендодател „Серес“ ЕАД е сключен договор за аренда на
земеделски земи, вписан в Служба по вписванията с дв.вх.рег.№ 6427, акт №36, том 10 от
18.10.2011г., по силата на който на аредатора са предоставени за временно възмездно
ползване земеделските земи, заедно с трайните вложения върху нея, находящи се в
землището на с.Главаци, общ.Криводол, а именно нива с площ 7099 кв.м. в местността
„Ливадето”, нива с площ от 3500 дка в местността „Добравата“ и нива с площ от 3609 дка в
местността „Орган”, подробно индивидуализирани в арендния договор. Не е спорно, че
имотите, предмет на договора, са предадени на арендатора-ответник за ползване.
С оглед на горното, съдът приема за безспорно установено, че страните са обвързани от
валидно възникнала облигационна връзка.
Пред районния съд ответникът ***** прави възражение, че ищецът не е изпълнил
задължението си за уведомяване на арендатора за придобиването на собствеността върху
арендуваните имоти, поради което е лишен от правото да иска изпълнение на задължение по
договора.
Съгласно чл. 17 ал. 2 ЗАЗ приобретателят на арендуваната земеделска земя замества
праводателя си като арендодател в арендното правоотношение във всички случаи,
независимо дали договорът за аренда е вписан или не. Вписването му има значение само
относно срока, за който той го замества – ако договорът за аренда е вписан, заместването е
за целия оставащ срок на договора; ако не е вписан – заместването е само за две стопански
години след годината на придобиването. Заместването в арендното правоотношение
настъпва по силата на закона, като първоначалният арендодател се замества от новия
собственик на имота, без да е необходимо каквото и да е друго действие или акт от страна
на приобретателя. Ето защо съдът приема, че считано от датата на придобиване на правото
на собственост върху част от арендуваните имоти, страните по делото са във валидно
облигационно правоотношение, като ищецът „Серес” ЕАД е придобил качеството на
арендодател по вписания договор за аренда по отношение на закупената част от имотите за
целия оставащ период от договора. Приобретателят е обвързан от договора за аренда с
всички негови клаузи, в т.ч. е придобил и правото да получи дължимото арендно плащане от
момента на заместването на арендодателя - прехвърлител.
Действително с разпоредбата на чл. 17 ал. 3 ЗАЗ в тежест на приобретателя е
установено задължение да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване.
Неизпълнението на това задължение обаче има за последица единствено лишаване на
приобретателя от възможността да иска от арендатора да изпълни към него задължение,
което той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за
заместване. В конкретния случай ответникът не твърди да е изпълнил задължението са за
арендно плащане за процесния период към предходния арендодател, нито представя
2
доказателства в тази насока. Ето защо настоящият съдебен състав намира, че арендадорът
дължи арендно плащане в уговорения размер на новия арендодател. По делото няма
доказателства ответникът да е заплатил дължимата рента на предишния собственик на
отдадените под наем земи, при което съдът не приема за основателни наведените от
ответника „Агропламиневст” ЕООД възражения. В този смисъл е решение №79 от
06.03.2020 г. по в.гр.д.№729/2019 г. по описа на Окръжен съд Враца, страна по което дело е
било именно „Агропламиневст” ЕООД.
Процесният договор за аренда на земеделски земи, вписан в Служба по вписванията с
дв.вх.рег.№ 6427, акт №36, том 10 от 18.10.2011г. е сключен в изискуемата от чл.3 от ЗАЗ
форма, за срок от пет години за периода от 2011 до 2016 г. и впоследствие удължен с Анекс
към договор за аренда вписан на 26.03.2015 г. №129, том 3, вх.рег.р.1986, с нов срок от 10
години, считано от 2016 г. или общо 15 години, считано от 2011 г. до 2021 г. вкл.
В договора за аренда липсва конкретно посочен падеж. Според разпоредбата на чл.8, ал.1
от ЗАЗ, арендаторът е длъжен да извърши арендното плащане в уговорения вид и срокове,
като съгласно ал.5 на същата разпоредба, ако не е уговорено друго, арендното плащане се
дължи в първия работен ден след изтичане на стопанската година. Разпоредбата на §2, т.3 от
ДР към ЗАЗ дефинира понятието „стопанска година” – това е времето от 1 октомври на
текущата година до 1 октомври на следващата година.
В договора за аренда липсва конкретно посочен падеж, Ответникът не възразява, че
не е извършил дължимото арендно плащане за претендираните в исковата молба стопански
години 2018/2019 г., 2019/2020 г. и 2020/2021 г. като падежът на арендното плащане за
последната стопанска година е 1 октомври 2021.
В предметните предели на спора е въведена претенция по чл.28, ал.1 вр. чл.27, ал.1,
т.2 ЗАЗ– за разваляне на арендния договор поради забавяне на арендното плащане за повече
от три месеца и акцесорна претенция за връщане на държането на имотите на
арендодателите.
Съгласно разпоредбата на чл.28, ал.1 от Закона за арендата в земеделието,
арендодателят може да развали договора поради забавяне на плащането на арендното
плащане за повече от три месеца, а когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от
една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две
последователни вноски. Съгласно ал.2 на същата разпоредба, развалянето на договор за
аренда, сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизненно, става по съдебен ред.
В конкретния случай, не се спори, че не е изпълнено арендното задължение за
стопански години от 2018/2019 г., 2019/2020 г. и 2020/2021 г. като за всяка от стопанските
години е започнал да тече три месечния срок на забавата на плащането, даваща основание за
разваляне на арендния договор.
В случая е налице забава в плащането за повече от 3 месеца, което е основание по
чл.28, ал.1 от ЗАЗ за разваляне на договора. Налице е специфично основание за разваляне,
като при тази форма на неизпълнение и доколкото договорът няма за предмет държавни или
общински земи, Законът за арендата в земеделието е предвидил отклонение от общия ред по
чл.87, ал.1 от ЗЗД за разваляне на двустранните договори поради неизпълнение, без да се
изисква даването на подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че с изтичането му
договорът се счита за прекратен.
Тъй като е налице неизпълнение на договора за аренда от страна на арендатора,
поради неизпълнение на задължението за арендно плащане за повече от три месеца, то
основателен се явява искът с правно основание чл.28, ал.1 вр. чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ.
С оглед основателността на претенцията по чл.28, ал.1 вр. чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ,
основателен се явява и акцесорният иск по чл.30, ал.1 от ЗАЗ – за връщане на имота на
арендодателя, като последица от развалянето на арендния договор.
3
С оглед изхода на спора, и на осн. чл. 78, ал.1 от ГПК, ответникът следва да заплати
на ищеца направените по делото разноски. Ищецът е заплатил държавна такса в размер на
100 лева по двата иска, претендира и юрисконсултско възнаграждение в размер на 360.00
лева. По реда на чл. 78, ал. 8 ГПК вр. чл. 37 ЗПП вр. чл. 25, ал. 1 от Наредбата за заплащане
на правната помощ, съобразявайки извършената от юрисконсулт работа по изготвяне на
исковата молба без явяване в с.з. и относително ниската фактическа и правна сложност на
делото, съдът определя юрисконсултско възнаграждение в размер на 100 лв., при което в
полза на ищеца следва да се присъдят съдебно-деловодни разноски в размер на 200.00 лева,
представляващи заплатена държавна такса и юрисконсултско възнаграждение.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
РАЗВАЛЯ на основание чл.28, ал.1 вр. чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ от Закона за арендата в
земеделието, сключения между „СЕРЕС“ ЕАД, с *****, със седалище и адрес на управление:
гр.Сливен, ул.Добри Чинтулов №16, представлявано от изпълнителния директор Стайко
Стайков и „***** с ***** със седалище и адрес на управление гр.*****, представлявано от
управителя ***** договор за аренда на земеделски земи от 12.10.2011 г., вписан в Служба по
вписванията с дв.вх.рег.№ 6427, акт №36, том 10 от 18.10.2011г., изменен с Анекс към
договор за аренда вписан на 26.03.2015 г., №129, том 3, вх.рег.№198.
ОСЪЖДА на основание чл.30, ал.1 от Закона за арендата в земеделието
„АГРОПЛАМИНВЕСТ“ с ЕООД с ***** със седалище и адрес на управление: гр.*****,
представлявано от управителя ***** ДА ПРЕДАДЕ ВЛАДЕНИЕТО на „СЕРЕС“ ЕАД, със
седалище и адрес на управление гр.Сливен, ул.Добри Чинтулов №16, върху следните
земеделски земи, находящи се в землището на с.Главаци, общ.Криводол, обл.Враца:
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 15014.10.25, м.Добравата, площ 3500кв.м.,
трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване:
нива, категория: пета, при граници и съседи: 15014.10.18, 15014.10.17, 15014.10.7,
15014.10.62,15014.10.24;
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 15014.28.27, м.Ливадето, с площ 7099кв.м.,
трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване:
нива, категория: четвърта, при граници и съседи: 15014.28.26, 15014.28.12,
15014.28.11, 15014.28.130, 15014.28.10 15014.28.28 и
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 15014.19.48, м.Орган, с площ 3609кв.м., трайно
предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива,
категория: пета, при граници и съседи: 15014.19.58, 15014.19.23, 15014.19.22,
15014.19.192,15014.19.47
ОСЪЖДА „***** с ***** със седалище и адрес на управление: гр.*****,
представлявано от управителя ***** ДА ЗАПЛАТИ на „СЕРЕС“ ЕАД, с *****, със седалище
и адрес на управление: гр.Сливен, ул.Добри Чинтулов №16, сторените по делото съдебно-
деловодни разноски в размер на 200.00 лв., представляващи заплатена държавна такса и
юрисконсултско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд гр.Враца в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
4
Съдия при Районен съд – Враца: _______________________
5