Р Е Ш Е Н
И Е № І-38
град Бургас
,09.04. 2021 година
Бургаският
окръжен съд , гражданска колегия ,
в публично заседание
на
.......седемнадесети март...............………..през
две
хиляди двадесет и първа година
, в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ :Мариана Карастанчева
ЧЛЕНОВЕ :Пламена Върбанова
мл.с. Детелина Димова
при секретаря А.
Цветанова като разгледа
докладваното
от съдията М.Карастанчева в.гр.д. № 207 по описа
за
2021 год.,за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по повод въззивната жалба на процесуалния представител на „Брезник –четири сезона „ЕООД –ищец по гр.д. № 506 /2018 год. по описа на Поморийския районен съд против решение № 260028/10.11.2020 год. постановено по същото дело ,с което е отхвълен иска на въззивното дружество за прогласяване нищожността на решенията на проведеното на 04.07.2018 г. Общо събрание на собствениците в етажната собственост „Хелиос“,състояща се от 12 секции ,от „А“ до „М“,разположени в поземлен имот с идинтификатор 57491.509.36 по КККР на гр. Поморие ,с адрес – гр.Поморие ,ул.“Морска“ № 52,както и е отхвърлил иска на въззивника за отмяна на решенията на проведеното на 04.07.2018 г. ОС н а ЕС/без това по т.10 от дневния ред,което е отменено / и е осъдил въззивника да заплати на ответната етажна собственост 765,22 лв. – разноски по делото .
Въззивникът изразява недоволство от решението ,като счита същото за неправилно ,незаконосъобразно и необосновано,постановено при грубо нарушаване на съдопроизводствените правила и неправилно тълкуване на факти и доказателства
.Сочи се на първо място ,че правният си интерес за искането за програсяване нищожността на решенията на ОС са обосновали с постановеното решение по д.№ 657/2012 г. на ВКС ,първо г.о.,в което е прието ,че защитата срещу порочните решения на ОС ,включително и нищожните ,може да бъде осъществена единствено по специалния ред по чл. 40 от ЗУЕС ,в посочения в закона срок..Подчертава се ,че ищецът не твърди наличие на основания за нищожност по чл. 26 от ЗЗД ,а заявява ,че по отношение на процесния комплекс „Хелиос“ редът на ЗУЕС е неприложим ,защото етажна собственост не съществува ,ли дори да съществува е налице отклонението от чл. 2 ,или изключението от чл. 3 ЗУЕС.
Посочва се ,че по отношение на процесния комплекс“Хелиос“ са били проведени множество съдебни производства –още от 2015 г. ,като в няколко влизли в сила съдебни решения е прието ,че става въпрос за изграден комплекс от затворен тип,ограден и с контролиран достъп,като се цитират подробно произнесените в този смисъл решения от съдилища на различно ниво ,вкл. и реш. По гр.д. № 4660/2018 г. на ВКС ,в което ВКС е доказал наличие на всички признаци на комплекс от затворен тип съгл. дефиницията на ДР на ЗУЕС/което е възприето и в множество решения на БОС ,цитирани от въззивника/.
Независимо от това ,районният съд е приел ,че не ставало въпрос за комплекс от затворен тип,който извод не е мотивиран ,позовавайки се единствено на решение на ПРС по гр.д. № 424/2016 г. В тази връзка още веднъж подробно се излагат аргументи ,като се позовава и на приложени доказателства , относно характеристиката на комплекса като такъв от затворен тип,при което се заключава ,че създадената в комплекса ЕС е нефункциониращ орган .Обсъждат се подробно мотивите на съда по гр.д. № 4660/2018 г. на ВКС и в.гр.д.№ 111/2020 г. на БОС,като се цитиран решение на върховната инстанция в противоположен смисъл ,включително и решение на ПРС в този смисъл .Подробно се цитират и мотиви на решението по гр.д. № 2616/2018 г. на ВКС .Сочи се ,че на съда му е било известно ,че до 2015 г. е имало подписани договори са поддръжка и управление с инвеститора и едва след 2015 г. собствениците решават ,че сами ще управляват комплекса .Дори за изясняването на ситуацията дружествата –собственици на терена са подали установителен иск срещу двамата председатели на ЕС/прекратено от ВКС/.Излагат се подробни аргументи относно наличието на всички условия ,за да бъде определен комплекса като такъв от затворен тип..Сочи се ,че доколкото теренът не е собственост на етажните собственици ,те не могат да надхвърлят права и да управляват чужда етажна собственост –паркинги и незастроен терен със съоръжения..Затова се твърди ,че липсата на ид.части в етажната собственост води до липса на кворум и като краен резултат –до нищожност на всички взети решения .Счита се ,че в случая ОС на ЕС от 2016 г. не е приело ид.части ,а е подменило точка за приемане по дневен ред с точка с друго съдържание , а ОС на ЕС от 2018 г. изобщо е премахнало бюлетини за гласумане по точка за приемане на ид.части ,т.е. псевдоетажната собственост Хелиос никога е нямала приети ид.части псевдоетажна собственост .
2.
Излагат се доводи и за незаконосъобразност на взетите решения на ОС : Сочи се ,че собствениците ,по инициатива на които е свикано събранието ,са посочени един дневен ред,а самото събрание е проведено по дневен ред ,посочен от УС.Към датата на свикване на събранието е действала обезпечителна заповед от 11.05.2016 г. по гр.д. № 410/2016 г. на ПРС,с която е спряно изпълнението на решенията на ОС ,проведено на 14.07.2016 г.,с което е избран УС.В този смисъл ищецът е оспорил като недействителен протокол на УС от 05.02.2018 г. за насрочване на събрание на ЕС,както и поканата за свикването ,но по този въпрос няма произнасяне от съда .Всъщност се счита ,че легитимен да проведе събранието е УС ,избран на 10.112018 г.,а не този ,който е открил и ръководил процесното събрание..
Твърди се ,че са нарушени разпоредбите на чл. 14 и чл. 15 от ЗУЕС,както и по отношение на пълномощниците ,като се описват подробно тези нарушения.Допуснати са съществени нарушения и по отношение на бюлетините –контролна проверка показва несъответствие и разминаване с протокола от отчетната комисия.По много от бюлетините е установено ,че апартаменти ,имащо голямо количество на собственици не съответства на количеството на подписи на упълномощените лица,издадени пълномощни и присъстващи/посочват се конкретни примери /.Според свидетелите след всяко гласуване на конкретна точка от дневния ред не е съобщаван резултата от гласуването и решенията не са били обявени след тяхното гласуване Сочат също ,че е отказана регистрацията на ищцовото дружество относно собствеността в паркинг-гаража ,а от друга страна преразпределянето на ид.части ,изготвено от инж.Кинков,включвало и паркинг-гаража Твърди се ,че от датата на събранието до излизане на протокола собствениците не са знаели за резултата от гласуването и този резултат е фалшифициран от организаторите на събранието .
Изтъкват се доводи за нарушение на разпоредбата на чл. 16 ЗУЕС-оспорен е протокола от ОС .На събранието е гласувана точка ,която не е посочена в дневния ред а именно решението за преразпределяне на ид.части по чл. 17 ал. 5 от ЗУЕС./всъщност т.5 от дневния ред не е подложена на гласуване –липсват бюлетини за гласуване по тази точка/.Освен това – посочените в протокола гласове по т. 6 и т. 7 от дневния ред не са достатъчни за приемане на решенията ..Обсъжда се незаконосъобразността и на решенията по т. 8 и т.9 от дневния ред.Решението по т.11 е нищожно,тъй като изцяло извън компетентността на ЕС се взема решения за бюджета на ЕС да се сформира от събиране на финансови приходи за парка и басейна/които не са обща част / ,т.е. за чужда собственост / в тази връзка отново се излагат доводи относно терена като частна собственост , а не като обща част.Нищожно според въззивника е и да се събират пари да услуга-охрана ,което всъщност е контролиран достъп и се извършва само от собственика на тереса и то с изричното волеизявление на всеки един от собствениците съгласно договора по чл. 2 ЗУЕС.Фактът е ,че ЕС-юридическо лице с нестопанска цел не може да предоставя услуги ,или без индивидуалната воля на всеки собственик на се предлагат услуги.Затова решението по т.16 е нищожно и вече е отказано от ВиК и ЕВН регистрация на партиди за ток и вода на ЕС на основание отсъствие на собственост на терена .Нищожни са и решенията по т.20 и 21 .Тезата ,че при отстъсвие на договорите се прилагат общите правила по ЗУЕС не може да допринесе до възможността етажните собственици да заместят инвеститора и да управляват неговата собственост и паркинга ,а означава ,че всяка една сграда може да си регистрира своя етажна собственост .
Моли се за отмяна на решението и постановяване на ново ,с което се уважат изцяло исковите претенции за прогласяване нищожността на атакуваните решения на ОСЕС,евентуално – за отмяната им ..
Въззивната жалба е допустима, подадена в законовия срок и отговарящи на изискванията на чл.260-261 от ГПК .
Въззиваемият ответник в писмения си отговор по чл. 263 от ГПК оспорва въззивната жалба и счита ,че при постановяване на съдебното решение в атакуваната част не са допуснати сочените в нея нарушения .Счита се на първо място ,че изложените в нея съображения вече са били предмет на обсъждане от БОС при първоначалното гледане на делото .Също се излагат подробни аргументи ,с цитиране на съдебна практика ,защо според въззиваемата страна в случая не става дума за комплекс от затворен тип,като в тази връзка се подкрепят изцяло изводите на първоинстанционния съд /пак се цитира съдебна практика/. В заключение се сочи ,че дори и да се приеме ,че комплексът е такъв от затворен тип,то между инвеститора/какъвто ищецът не е / и собствениците няма сключени договори за управление ,а дори и да има такива ,то те са само с определени лица ,а не от всички собственици.Затова и етажната собственост с форма на управление общо събрание е правилно учредена .
Оспорват се и останалите аргументи на въззивника :Сочи се ,че с решение от 03.01.2018 г. е отхвърлена обезпечителната претенция по чл. 40 ЗУЕС и след тази дата постановеното от съда спиране на решенията на ОС е отпаднало .Оспорват се и твърденията за нарушаване на чл.16 ал. 3 ЗУЕС/Като в тази връзка се споделят е мотивите на районния съд /,за това ,че събранието не е започнало в определения час и че съдържанието на протокола било оспорено /за последното се твърди ,че е неверно/.Излагат се аргументи и против оспорването на преизчисляването на ид.части в комплекса,че в таблицата били допуснати технически грешки ,както и оспорването на кворума при провеждане на събранието .По повод оспорването на представителството с пълномощни се подчертава ,че пълномощниците са били други етажни собственици и адвокати и в тези случаи законът не изисква нотариална заверка на подписите по смисъла на чл.14 ал. 3 ЗУЕС.Решенията по т. 6 и т.7 от дневния ред не следва да се приемат с квалифицирано мнозинство ,както се
3.
твърди от въззивника .Излагат се доводи и против останалите възражения на въззивника ,като още веднъж се приема становището ,че теренът ,върху който е построен комплекса ,представлява обща частпо предназначение и подлежи на ползване от всички етажни собственици ,поради което те имали право да събират бюджет за управление на чуждата собственост – басейни и паркинги ..
Моли се за оставяне без уважение на въззивната жалба и потвърждаване на решението .
След преценка на събраните по делото доказателства и като обсъди съображенията на страните ,Бургаският окръжен съд прие за установено следното :
Няма спор по делото и видно
от представения
по делото заверени препис от титул за собственост – нотариален акт №
148/17.09.2013 г., нот.дело № 721/2013 г.
(л.31-39), на нотариус Недина , че ищцовото дружество
е собственик на посочените в исковата молба СОС, находящи се в сграда от 12
секции, означени с букви от „А” до „М” и покрит паркинг-гараж, разположени в ПИ
с идентификатор 57491.509.36. по КККР на гр.Поморие .
Процесното ОС на собствениците на ЕС „Хелиос
.” в горепосочената сграда е свикано с покана (л.82 и л.130 от делото),
изходяща от Гулнара Даминова – председател на УС на ЕС „Хелиос”, подписана от
последната, датирана от 08.02.2018 г., 16.00 ч., в която е посочено, че ОС ще
се проведе на 04.07.2018 г., от 17.00 ч., в пространството пред сладкарницата в
комплекса до главния вход – секция С при дневен ред, както следва: т.1. Избор
на председател на ОС; т.2. Избор на секретар на ОС; т.3. Избор на
комисия за преброяване; т.4. Утвърждаване на преводач/и за чуждестранните собственици;
т.5. Приемане на разпределение на общите части по смисъла на чл.17, ал.4 ЗУЕС;
т.6. Отчет на УС. Утвърждаване на отчета; т.7. Отчет на КС. Утвърждаване на
отчета; т.8 Обсъждане и избор на УС на ЕС. Определяне на възнаграждението на
председателя на УС; т.9. Обсъждане и избор на КС на ЕС; т.10. Избор на касиер
на ЕС. Определяне на възнаграждението; т.11. Обсъждане и приемане на бюджета за
следващия отчетен период; т.12. Възлагане на права на УС/председателя на УС за
представляване интересите на ЕС в съда и други официални органи за решаване на
спорни въпроси по общите части в ЕС и покриване на всички свързани разходи.
Сключване на договор за юридическа помощ в рамките на предвидените средства в
бюджета; т.13. Възлагане на права на УС/председателя на УС за реализация на
мерки съгласно ЗУЕС за събиране на просрочени от собственици такси за
управление и обслужване на общи части в комплекса. Определяне на срокове за
плащане; т.14. Възлагане на права на УС/председателя на УС за отстраняване на
възникнали аварии в общите части на ЕС в рамките на определените средства в
раздел „Непредвидени разходи” на бюджета; т.15. Утвърждаване на бюджета на ЕС
за следващия отчетен период; т.16. Възлагане на права на УС/председателя на УС
за прехвърляне на партидите за вода и ел.енергия за територията на парка.
Приемане на правила за разпределение и заплащане на използваната вода в
самостоятелните обекти на ЕС; т.17. Възлагане на права на УС/председателя на УС
за сключване или подновяване на договори с юридически и/или физически лица за обслужване
на асансьорите, басейна, парка, за дребни ремонти, охрана, а също така трудови
договори с обслужващия персонал; т.18. Възлагане на права на УС/председателя на
УС за освобождаване на общи части от неправомерно инсталирано
телекомуникационно оборудване, от неправомерно използване, включително приемане
на мерки за възстановяване на общи части вследствие на неправомерни СМР,
изпълнени от собственици на самостоятелни обекти; т.19. Възлагане на права на
УС/председателя на УС за организация по предоставяне на интернет и кабелна
телевизия в ЕС. Обсъждане на възможността за плащане за сметка на таксите за
обслужване; т.20. Възлагане на права на УС/председателя на УС за организиране
на контрол на достъп и статистика за ползването на обектите от собственици и
наематели с монтиране и използване на чипова система
във входовете и асансьорите на всяка секция; т.21. Възлагане на права на
УС/председателя на УС за ремонт и обновяване на системата за видеонаблюдение в комплекса, т.22. Възлагане на права
на УС/председателя на УС за организацията и изграждането на стълба към плажа
при спазване на изискванията на ЗУТ и свързаната нормативна база и т.23. Други. С исковата молба са
изложени на първо място съображения за нищожност на решението на общото
събрание на ЕС от 04.07.2018 г., тъй като комплекс „Хелиос“ е от затворен тип
по см. на чл. 2 от ЗУЕС и при това положение съществуването на ЕС, свикването,
провеждането на събрания и гласуване на решение на ЕС е неприложимо по
отношение на комплекс „Хелиос“. Изложени са съображения и защо комплекс
„Хелиос“ е такъв от затворен тип.При условията на евентуалност на осн.чл. 40 от ЗУЕС се оспорват взетите решения на ОС
на тази дата ,като са посочени конкретни
процедурни пороци по свикването и провеждането на общото събрание и са въведени
доводи за нищожност и незаконосъобразност на взети конкретни решения на
проведеното събрание.
С Решение №
209 от 24.10.2019 г. по гр.д. № 506/ 2018 г. Районен съд Поморие е
прекратил като недопустимо производството по предявения от „Брезник
– четири сезона” ЕООД, със седалище и адреса на управление в гр.Брезник, ул.
„Капитан Кисов”, № 1, ЕИК *********, представляван от управителя Георги Боянов
Лазаров, със съдебен адресат в гр.Бургас, ул. „Сердика”, № 2Б, ет.1 – адв.Петя
Шивачева, против Етажна собственост „Хелиос” в жилищна сграда, състояща се от
12 секции „А”, „Б”, „В”, „Г”, „Д”, „Е”, „Ж”, „З”, „И”, „К”, „Л”, „М”,
разположена в поземлен имот с идентификатор 57491.509.36 по КККР на гр.Поморие”,
с адрес гр. Поморие, ул. „М.”,
4.
№ 52, представлявана от председателя на
управителния съвет на ЕС Станка Маркова Станчева, със съдебен съдебен адресат в
гр.Бургас, ул. „Христо Фотев”, № 22, ет.1, ап.среден – адв.Иванка Кирязова, иск
за прогласяване нищожността на решенията на проведеното на 04.07.2018 г. Общо
събрание на собствениците в Етажната собственост, обективирани в протокол от
същата дата.
С решението е
отменено като незаконосъобразно решението на проведеното на 04.07.2018 г. Общо
събрание на собствениците в Етажна собственост „Хелиос” в жилищна сграда,
състояща се от 12 секции „А”, „Б”, „В”, „Г”, „Д”, „Е”, „Ж”, „З”, „И”, „К”, „Л”,
„М”, разположена в поземлен имот с идентификатор 57491.509.36 по КККР на
гр.Поморие”, с адрес гр. Поморие, ул. „М.”, № 52, представлявана от
председателя на управителния съвет на ЕС Станка Маркова Станчева, със съдебен адресат
в гр.Бургас, ул. „Христо Фотев”, № 22, ет.1, ап.среден – адв.Иванка Кирязова,
взето по т.10 от дневния ред на събранието, с което ОС е приело да бъдат
съвместени длъжностите на председател на управителния съвет и касиер, като иска
на „Брезник – четири сезона” ЕООД против Етажна собственост „Хелиос”, за отмяна
на всички останали решения на проведеното на 04.07.2019 г. Общо събрание на
собствениците в Етажната собственост е отхвърлен.
Решението / с
характер на определение /,с което е прекратено производство по предявения от „Хелиос бийч
апартмънс-Поморие „ЕООД и К. Г. С. против Етажна собственост „Хелиос”,с адрес –
гр. Поморие ,ул.“Морска„ № 52 иск по чл. 26 от ЗЗД за
прогласяване нищожността на решенията на проведеното на 04.07.2018 г. Общо
събрание на собствениците в Етажната собственост, обективирани в протокол от
същата дата е отменено с решение № III-36/25.02.2020 г. по в.грд. № 121/2020 г.
и делото –върнато на районния съд за продължаване на съдопроизводствените
действия и произнасяне по иска с правно
основание чл. 26 от ЗЗД и решението от 24.10.2019 г. на ПРС
е обезсилено в останалата част .
С постановеното след
първоначалното обезсилване решение ,предмет на настоящото производство
,районният съд е приел ,че атакуваните решения на ОС на ЕС са валидни
,тъй като не става дума за комплекс „от затворен тип“ по смисъла на §1
т. 3 от ЗУЕС ,а дори и да се приеме ,че става дума именно за такъв комплекс
поради липса на доказателства за
наличието на договори по чл. 2 ал. 1 ЗУЕС между инвеститор и съсобственици
,приложим е общия ред за управление на общите части –по реда на ЗУЕС,поради
което и главният иск –за прогласяване нищожността на взетите решения ,е бил
отхвърлен .
Както е прието в отменителното решение на БОСпо в.гр.д. № 121/2020 г. ,разбирането
,че редът по чл. 40 ЗУЕС е
приложим само, когато се търси отмяна на незаконосъобразно решение на ОС на ЕС,
но не и защита при нищожност на решение на ОС на ЕС, е в
противоречие с практиката на ВКС, формирана по реда на чл. 290 ГПК и явяваща се
такава по смисъла на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК във връзка с т. 2 от ТР № 1 от
19.02.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ВКС, ОСГТК. По въпроса за правния
характер на решенията на ОС на ЕС и приложението спрямо тях на правилата за
недействителност на сделките е даден отговор с Решение № 39 от 19.02.2013 г. по
гр. д. № 657/2012 г. на ВКС, І г. о., чиито постановки напълно се споделят от
настоящия състав. Разяснено е, че етажната собственост, която не е учредила
сдружение за управление (т. е. не е персонифицирана), се управлява от общото
събрание на етажните собственици, респективно - на етажните собственици и
обитателите, чрез взетите от него решения. Тези решения са особен вид
многостранни актове, взети от неперсонифицирана група лица и насочени към
постигане на обща цел, а не многостранна сделка (не се изисква общо съгласие на
членовете на съответното общо събрание; не се поемат насрещни права и
задължения; субективните предели на действие на решенията на общото събрание на
етажната собственост са по-широки от тези на многостранните сделки, тъй като са
задължителни за всички етажни собственици - включително за тези, които са
гласували против и за тези, които не са участвали във вземането им, както и за
лицата, които по-късно ще станат етажни собственици или обитатели, а
задължителността им отпада за лицата, които вече не са етажни собственици или
обитатели, дори да са гласували за тях). Законът /ЗС, ЗУЕС/ урежда специална
процедура за вземането на тези решения, като регламентира начина на свикване,
състав, представителна власт, гласуване, предметна компетентност. Спазването на
тези правила е основание за действителността на решението. ЗС и ЗУЕС не уреждат
специални основания за нищожност на решенията на общото събрание на етажната
собственост. Законосъобразността на тези решения се определя от правилата за
тях в ЗС и ЗУЕС, а не от ЗЗД. Специфичен е и контролът за спазването им. За
разлика от нищожността на сделките, на която може да се позове всяка страна и
заинтересовано лице безсрочно, контролът за законосъобразност на решенията на
етажната собственост е съдебен и е ограничен с преклузивен срок за предявяване
на иска. Неспазването на различни правила от предвидените за свикване и
провеждане на общото събрание и за вземане на решенията не е равностойно, но
законът не определя кои пороци водят до нищожност и кои - до
незаконосъобразност. Затова, освен че извън определения от закона срок не може
да се иска отмяна нито на нищожните, нито на незаконосъобразните решения,
различната степен на проявление на пороците при свикването и провеждането на
общото събрание не
5.
обуславя различен характер на
исканията да бъдат подложени на проверка взетите от общото събрание на етажните
собственици решения – искът е само този по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
В исковата молба са изложени съображения, че в случая не е налице етажна
собственост, тъй като е налице комплекс от затворен тип по см. на ч. 2 от ЗУЕС,
като е посочено че комплекс „Хелиос“ представлява съвкупност от 12 жилищни
сгради, всяка от които със самостоятелен вход, покрив и комуникация,
паркинг-обикновена съсобственост и терен, който е частен имот- собственост на
търговски дружества.
В тази връзка следва да се
посочи ,че в определение № 165/5.03.14 г. на ВКС по г. д. № . 47/14, IV ГО, по реда
на чл. 274, ал. 3 ГПК и решение № 87/9.03.12 г. по г. д. № 1115/11 г., II ГО,
ГК, по чл. 290 ГПК са пояснени нормите
на чл. 2 и § 1, т. 3 ЗУЕС. В цитираните
актове е посочено изрично, че предвид § 1, т. 3 от ЗУЕС т. нар "жилищен комплекс от затворен тип" изисква наличие на
поне 4 самостоятелни обекта в режим на етажна собственост и други обекти,
обслужващи собствениците и обитателите, всички изградени върху комплекс,
обособен в урегулиран поземлен имот, при спазване на изискванията за
контролиран достъп за външни лица, че само при наличието на тези условията
изборът на собствениците да управляват общите части чрез Общо събрание на
етажните собственици по правилата на ЗУЕС е от значение за
режима на управлението и то, ако този избор е обективиран в договор, сключен с
инвеститора, при спазване на формата за действителност - писмена с нотариална
заверка на подписите, че разпоредбата на чл. 2 ЗУЕС предвижда особена форма на управление на общите части на т. нар
комплекси от затворен тип, че тя е специална по отношение на останалите норми в
закона, касаещи управлението на етажната собственост, като се отнася единствено
до комплекси от затворен тип и до самото управление на общите им части /т. е.
при липса на договор са приложими общите разпоредби на закона/, че договорните
права и задължения, възникнали въз основа на договора по чл. 2 ЗУЕС, не могат да доведат до възникване на друг,
непосочен в закона орган на етажната собственост, че с договора по чл. 2 не
може да се приеме, че се създават права за трети лица, извън посочените в чл.
12, ал. 1 З., притежаващи по закон инициативата за свикване на ОС.
Ищецът
се е позовал на Решение №III-80/18.07.2018 г. по в.гр.д. №821/ 2018 г.
на Окръжен съд Бургас,което ,макар и да е образувано по вещен спор между други страни,
но действително в мотивите му е прието, че е налице един ансамбъл от
сгради, зони за отдих и незастроени части в УПИ, с изграден басейн, складове,
търговски обекти, с контролиран достъп на външни лица, който отговаря изцяло на
дефиницията на „жилищен комплекс от затворен тип“ по смисъла на § 1, т.3 ДР
ЗУЕС. Решението е отменено с Решение № 175 от 18.12.2019 г. по гр.д. №4660/2018
г. на ВКС, I Г.О., като независимо от отмяната на друго основание в решението
си върховната инстанция е стигнала до същия извод за качеството комплекс от
затворен тип на „Хелиос“. В
решението на върховната инстанция е посочено, че суперфициарните собственици,
упражнявайки правото по чл. 64 от ЗС да се ползват от терена доколкото това е
необходимо, за да използват обекта си, имат правото и да ползват елементите и
съоръженията, които са принадлежност към сградите-етажна собственост, но
управлението на ЕС става по силата на императивната правна норма на чл. 2 от ЗУЕС, при условията на договора , сключен между собственика на СОС и
инвеститора, като последният е собственик на терена. Правото на носителите
на ограниченото вещно право на строеж да ползват елементите и съоръженията на
дворната инфраструктура не го лишават от правото му на собственост върху
терена, затова разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС е предвидила особена форма на
управление на комплексите от затворен тип.
В решението си по гр.д. № 4660/2018 г. Върховният касационен съд е приел следното :“В ПИ с идентификатор 57491.509.36. в по КККР на
гр.Поморие е изградена със строително
разрешение от 29.05.2006 г. жилищна сграда с комплексно обществено обслужване.
Въведена е в експлоатация на 03.09.2007 г. „ жилищна сграда с комплексно
обществено, магазини, фитнес, ресторант, сладкарница и външен басейни” след
допусната поправка на очевидна фактическа грешка в строителното разрешение,
като е добавен и басейна. Секциите на жилищната сграда от „А” до „Ж” са
изградени към западната и северната външна граница на имота. В югоизточната
част на имота са изградени секции „К”, „Л” и „М”, а в югодападната част –
секции „З” и „И”. Между секциите има фуги, което обуславя самостоятелността им.
Изградена е в централната част на двора сграда с предназначение „хангар,депо, гараж”. Тази
сграда по проект е била подземен общ гараж, но поради високото ниво на водата и
издигнатата дига от към морето, покрития гараж е над нивото на земята, а тъй
като е създадена деневилация на терена, покрива на гаражите е направен като
зелена площ. Няма конструктивна връзка между жилищните секции и покрития
паркинг-гараж. Във вътрешната централна част на имота и на сградата паркинг-гараж
е разположен басейн на по-ниско ниво, до което се слиза по стълби от
озеленената площ върху покрива на покрития гараж. Стените на съоръжението
басейн с приливник се обслужва от компенсаторен резервоар и помещение за
пречистване и дезинфекция на водата. Има обща стена между това обслужващо
басейна помещение и покрития гараж. От нивото на басейна по
6.
стълби се
стига до оформения като зелена площ, плочници и детски площадки. На нивото на
басейна има и летен бар. Басейнът е проектиран и изпълнен така, че не отговаря
функционално на изискванията на нормативните актове към открит басейн за
обществено ползване в спортни зали и като спортни съоръжения. Процесният басейн
е изграден така, че да не е достъпен за външни лица, а само за гости на
комплекса – няма съблекални, душове и место за спасител. За да се достигне до
басейна следва да се премине през озеленения покрив на паркинга-гараж. Община Поморие е издала две строителни
разрешения № 451 от 10.05.2017 г. за обновяване на съществуващите зелени площи,
плочници и градски елементи в УПИ II-3144,3145 в кв.226,
и разрешение за строеж № 450 от 10.05.2017 г. за промяна на прилежащата
площ около басейна, находящ се в същия имот, за изграждане на ограда около
басейна“.
Всичко това
дава основание да се приеме ,че действително става дума за „ комплекс от
затворен тип „ по смисъла на §1 т. 3 ЗУЕС.В покрепа на този извод са и представените строителни книжа за комплекса -
разрешението за строеж от
29.05.2006 г. е за „жилищни сгради с
комплексно обществено обслужване „,а удостоверението за въвеждане в
експлоатация от 03.09.2007 г. е за строеж ,представляващ „жилищни сгради с
комплексно обществено ,магазини
,фитнес,ресторант ,сладкарница и външен
басейн.
Разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС
предвижда особена форма на управление на общите части на т. н. комплекси от
затворен тип, ъгласно което, управлението на общите части на тези комплекси се
урежда с писмен договор, с нотариална заверка на подписите, сключен между
инвеститора на комплекса и собствениците на индивидуални обекти в същия.
Разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС е специална по отношение на останалите норми на
закона, касаещи управлението на етажната собственост, като се отнася единствено
до комплекси от затворен тип, както и само до управлението на общите части на
същия. Разпоредбите на чл. 8 и сл. от ЗУЕС имат за цел регламентацията на
по-широк кръг от правомощия и задължения, свързани не само с общите части на
сграда, но и ползуването им, контрол върху решенията и спазване на задълженията
на собственици и ползуватели и т. н. Органите на управлението на етажната
собственост, съгласно разпоредбата на чл. 10 от ЗУЕС, са общото събрание и
управителен съвет /управител/. Договорните права и задължения, възникнали въз
основа на договора по чл. 2 от ЗУЕС не могат да доведат до възникване на друг,
непосочен в закона орган на управление на етажната собственост. С договора по
чл. 2 от ЗУЕС не следва да се приеме, че се създават права за трети лица, извън
лицата, посочени в чл. 12, ал. 1 от ЗУЕС, притежаващи по закон инициатива за свикване
на общо събрание. Отделен е въпросът за делегиране на тези правомощия, което е
допустимо, но следва да стане изрично и в предвидената от закона форма - с
нотариална заверка на подписите, доколкото това е и формата, при която се
допуска участието на трети лица от името на лицата, които имат право да
участвуват в общо събрание, при неговото провеждане.
В тази връзка, съдът намира, че по делото
безспорно се установява, че жилищният комплекс е от затворен тип по смисъла на
чл. 2 от ЗУЕС и управлението му следва да се урежда с писмен договор с
нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на
самостоятелни обекти. Само по отношение
на жилищните комплекси от затворен тип законът допуска управлението на общите
части да се урежда с договор, т.е. по волята на собствениците на
самостоятелните обекти и инвеститора, а не по установените в ЗЕУС правила.
Писменият
договор между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти за управление
на общите части на сгради в режим на етажна собственост в жилищен комплекс от
затворен тип предвижда установяване на определени ограничения на правомощията
на собствениците на самостоятелни обекти досежно управлението, които не са
типични за етажната собственост и които са противопоставими и на последващите
приобретатели на самостоятелни обекти в такъв жилищен комплекс. Тези
ограничения се установяват в договора и могат да се различават от установените
в ЗУЕС. Този договор се сключва по принцип при прехвърляне правото на
собственост върху самостоятелния обект от инвеститора и уговорките са част от
договореното при прехвърляне на собствеността. Само тогава е мислимо да се
постигне съгласие с всеки един от приобретателите на самостоятелни обекти в
абсолютно еднакъв смисъл.
Ако
сградите са били построени преди приемането на ЗУЕС и инвеститорът е разпродал
отделните обекти ведно с идеалните части от общите части на сградите, възможно
е да е прехвърлил собствеността и върху обектите, предназначени за общо
ползване от всички етажни собственици. Тогава сключването на договор по чл.2 ЗУЕС не би трябвало да се приема за задължително, доколкото и не във всички
случаи би било възможно да се постигне последващо съгласие за идентични клаузи
с всяко едно от лицата, които вече са придобили право на собственост върху самостоятелни
обекти. Етажните собственици могат да изберат и друга система за управление.
Ако инвеститорът е запазил за себе си собствеността върху обекти, които
7.
могат да се ползват от етажните собственици,
начинът на ползването им може да се определи с договор.
Ако
такъв договор не е бил сключен обаче отношенията по повод ползването на такива
обекти следва да се уредят по правилата на ЗЗД и ЗС с оглед естеството на тези
отношения. Ако инвеститорът не притежава права върху самостоятелни обекти в
комплекса, той не би имал правото да обжалва решенията на ОС. Решението на общото събрание на
собствениците може да се разглежда евентуално като такова по чл. 33 ЗС на
съсобственици на терена и други обекти, изградени върху него. Няма пречка, по
общо съгласие, обикновените съсобственици да приемат правила за управление,
които са взаимствани от други закони, но промяна на наложено от мнозинството
решение за ползване и управление на общите вещи може да се търси само по реда
на ЗС, не и по ЗУЕС. Привеждането на изпълнение на общите решения, също не може
да се осъществява по реда на ЗУЕС.Съответно и нормата на чл. 2 ЗУЕС цели да
уреди не толкова съдържанието на договора, а противопоставимостта на
индивидуалните съглашения на трети лица, без която общото управление, индивидуализиращо
комплекса като цяло би се обезсмислило.
Разходите
за управление и поддържане на общите части са въпроси от компетентността на
общото събрание на етажните собственици, като по отношение на неговите решения
се прилагат правилата за сделки-решения, пораждащи права и задължения за
етажните собственици, независимо дали са съгласни с тях или не(Решение № 39 от
19.02.2013 г. на ВКС по гр. д. № 657/2012 г., I г. о., ГК).
Пределите
на тази компетентност обаче са ограничени до определянето на конкретния изпълнител
на услугата и общото му възнаграждение, съответно формирано от вноските на
всеки от собствениците, без обаче при определянето на размерите да могат да се
нарушават правилата за вътрешното разпределяне на тежестта на общите разходи,
предвидени в чл. 51 ЗУЕС. В този смисъл правилата са възприемани от съдилищата
като императивни (определение № 478 от 22.12.2015 г. на ВКС по гр. д. №
4190/2015 г., II г. о., ГК, определение № 1097 от 17.11.2011 г. на ВКС по гр.
д. № 630/2011 г., I г. о., ГК, определение № 538 от 6.11. 2015 г. на ВКС по гр.
д. № 4113/2015 г., I г. о., ГК, решение № 85 от 24.06.2014 г. на ВКС по гр. д.
№ 1157/2014 г., II г. о., ГК). Отделно от това извън компетентност на
събранието на етажните собственици би било възлагането на услуги извън
обичайните консумативни разходи по почистване на съхранение на добрия вид на
общите помещения.
Следва
да се посочи ,че съгласно текста на чл. 2 ЗУЕС договорите сключени между
собствениците на самостоятелни обекти в комплекси от затворен тип по смисъла на
§ 1, т.3 ДР на ЗУЕС и инвеститора се отнасят само до управлението на общите
части на сградите в комплекса. Т.е. предмет на тези договори е единствено
управлението на площта прилежаща към повече от една от сградите в режим на ЕС
разположени в комплекса, каквато площ се явява общия им поземлен имот,
съответно изградените в него обекти - басейн, зелени площи, спортни площадки и
т.н., които обслужват собствениците и обитателите на всички сгради. Стълбите,
площадките, покривите, стените, асансьорите и др. елементи на отделните сгради
в режим на ЕС (изброени неизчерпателно в чл. 38 ЗС), обаче са общи части само
за собствениците на самостоятелни обекти разположени в тях, респективно не са
общи и за другите сгради в комплекса и не попадат в обхвата на договорите по
чл. 2, ал.1 ЗУЕС. Съответно отношенията в ЕС възникнали в отделните сгради от
затворения комплекс не се регулират с този тип договори, доколкото не касаят
общи за всичките сгради части. Обратното би означавало да се приеме, че
инвеститорът по смисъла на чл. 2 ЗУЕС притежава правомощия на орган на
управление на ЕС. Подобно становище противоречи на закона и на съдебната
практика, която приема, че възникналите права и задължения от договорите по чл.
2 ЗУЕС сключени с инвеститора в комплекс от затворен тип, не могат да доведат
до възникване на друг, непосочен в закона орган на управление на етажната
собственост (Решение № 87 от 9.03.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1115/2011 г., II
г.о., ГК) извън общото събрание на собствениците на самостоятелни обекти и
управителния съвет (управителя). Следователно
всяка отделна сграда може да регистрира своя етажна
собственост и всеки етажен собственик ще има права и задължения в обема на
притежаваните от него идеални части от
сградата .Останалите обекти от затворения комплекс обаче следва да се управляват от договор,сключен с
инвеститора по реда на чл. 2 от ЗУЕС,при
което извън компетенциите на тези
отделни етажни собствености на
различните сгради е да провеждат
общо събрание на всички етажни собствености и да вземат решения за управление на
собствеността на инвеститора –паркове ,басейни и т.н.
Въпросът е какво се случва ако по една
или друга причина не се стигне до подписване на договор с инвеститора, какъвто
е и настоящия случай. Безспорно, при липса на такъв между инвеститора и
собственика на отделен обект в комплекса, отношенията по управление на общите
части не могат да останат извън предмета на правно регулиране. Ето защо, в тази
хипотеза, доколкото управлението не е уредено в договор, приложение ще намери ЗУЕС.
Смисълът на чл.2 ЗУЕС,както бе казано
по-горе , е
8.
правоотношенията по управление на общите части
в тези комплекси да бъдат предмет не на закона, а на договора, т.е. само по
отношение на управлението на общите части в затворен комплекс не се прилага
законът, а договорът. По отношение на правата и задълженията на собствениците,
ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях, се
прилага ЗУЕС. Горното следва от систематичното място на чл.2 /в раздел „обхват
на закона"/ и от разпоредбата на чл.1 ЗУЕС.
Затова
и според настоящия съдебен състав решението на първоинстанционния съд в частта
,с която е отхвърлен иска за прогласяване нищожността на решенията от проведеното на 04.07.2018 г.
Общо събрание на етажната собственост на ответния комплекс ,обективирано в
протокол от същата дата , е правилно
.Доколкото, въпреки твърденията на въззивната страна ,че в комплекса
има сключени договори между инвеститора и отделните етажни собственици
още отпреди 2009 г. ,такива договори не са представени ,то общите части не могат да останат без
управление ,което следва да стане по правилата на ЗУЕС.
Установява
се по делото обаче,че в поканата и в протокола от атакуваното общо събрание от 04.07.2018 г.
се сочи ,че същото е свикано на
осн.чл.12 ал. 1 и ал. 3 от ЗУЕС-по решение на УС и по инициатива на притежаващи над 20 % ид.части от общите части .Искане за свикване
на извънредно общо събрание
на настоящата етажна собственост
е било направено действително от 18 етажни собственици на 30.01.2018 г. до УС
,като в искането е посочен дневен ред .С писмо до тези собственици председателя на УС е заявил ,че няма да свика общо събрание ,тъй като УС няма възможност да провери действително ли подписаните етажни
собственици са „изразявали своята воля за свикване на ОС и давали ли са пълномощия
за свикване на ОС на лицата ,посочени в искането .Затова ги е уведомил,че смята да свика общо събрание след шест месеца ,когато следва да бъде проведено годишното общо
събрание.Независимо от това по реда на чл. 12 ал. 3 от ЗУЕС,по инициатива
на собственици на 24,34% ид.части от общите части ,е било
проведено извънредно ОС на ЕС на 28.02.2018 г., решенията по което са влезли в
сила /доколкото няма данни да са били атакувани /.На това общо събрание са били
взети решения по въпроси ,по които са взети решения и на събранието от
04.07.2018 г. /предмет на обжалване/,освен това е освободен стария УС и е избран нов УС от следните членове :1.“Хексагон
България“,2.Константин Сучков,3.Брезник четири сезона „ЕООД,4.Галина Солева и
5.“Душа „ЕООД.С решение на ново Общо събрание –от 10-11.04.2018 г. /също влязло
в сила / е освободен като член на УС „Душа „ЕООД и приет нов член на
УС-„Енигма-Искра Лилова“ .При това положение
поканата за свикване на ОС на
04.07.2018 г. е подписана от г-жа
Даминова ,която не е вече председател на УС и не е имала възможност да
подписва поканата и да свиква ОС.Сменен
е бил и съставът на целия УС ,поради което събранието от 04.07.2018 г. не е свикано от легитимен орган
.При това ,както стана дума по-горе
,по-голямата част от въпросите ,по които е било взето решение на процесното ОС и които са били включени в
дневния ред ,са били включени в дневния ред на предходни две общи събрание на
ЕС-тези от 27-28.02.2018 г. и от 10-11.04.2018 г. и по тях вече са приети решения ,поради което
повторното вземане на решения по едни и същи въпроси е несъстоятелно .Доколкото
към 04.07.2018 г.процесната етажна собственост вече е имала избран нов/друг
/председател и УС ,то е процедурата по свикването и провеждането му се явява
незаконосъобразна ,което води до незаконосъабрзност на всички взети решения на
това събрание-така въпросното събрание е
свикано от нелегитимен УС /чл. 12 ал. 1 ЗУЕС/,респ. поканата за него е подписана от лице ,което няма качество на
управител .
С
оглед на това настоящият съдебен състав счита,че следва да бъдат отменени
всички взети на общото събрание на ответната ЕС от 04.07.2018 г.решения поради нарушение на императивни норми относно
свикването и провеждането му.Затова и в частта ,с която са отхвърлени исковете
за отмяна на решенията ,първоинстанционният съдебен акт следва да бъде отменен
и вместо него – постановено ново решение за отмяна на всички взети решения от
това ОС на ЕС.При този резултат в полза на въззивника следва да бъдат
присъдените разноски по делото пред настоящата инстанция ,възлизащи на 135
лв.съобразно приложения списък по чл. 80 ГПК
По
тези съображения Бургаският окръжен съд
Р Е
Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 260028/10.11.2020 г. постановено по
гр.д. № 506/2018 г. по описа на Поморийския районен съд В ЧАСТТА ,с което е отхвърлен иска на „БРЕЗНИК –ЧЕТИРИ СЕЗОНА
„ЕООД,еик *********,СЪС СЕДАЛИЩЕ И АДРЕС НА УПРАВЛЕНИЕ –ГР.Брезник,ул.Капитан
Кисьов“ № 1 против ЕТАЖНАТА
СОБСТВЕНОСТ „ХЕЛИОС“,състояща се от 12
секции ,от „А“
9.
,Б,В,Г,Д,Е,Ж,З,И,К,Л
и „М“,разположени в
поземлен имот с
идинтификатор 57491.509.36 по КККР на
гр. Поморие ,с адрес – гр.Поморие ,ул.“Морска“ № 52 ,представлявана от председателя на УС Станка
Маркова Станчева ,съдебен адрес в гр.Бургас, ул.
„Христо Фотев”, № 22, ет.1, ап.среден – адв.Иванка Кирязова ,за отмяна
на взетите решения
на проведеното на 04.07.2018 г. Общо събрание на собствениците в
етажната собственост по всички останали точки от дневния ред –от т.1до т.9 и от
т.11 до т.22 и вместо него ПОСТАНОВИ :
ОТМЕНЯ като незаконосъобразни всички
решения на проведеното на
04.07.2018 г. Общо събрание на собствениците в етажната собственост „ХЕЛИОС“,състояща
се от 12 секции ,от „А“ ,Б,В,Г,Д,Е,Ж,З,И,К,Л и „М“,разположени в
поземлен имот с
идинтификатор 57491.509.36 по КККР на
гр. Поморие ,с адрес – гр.Поморие ,ул.“Морска“ № 52 ,представлявана от председателя на УС Станка
Маркова Станчева ,съдебен адрес - гр.Бургас, ул.
„Христо Фотев”, № 22, ет.1, ап.среден – адв.Иванка Кирязова.
ПОТВЪРЖДАВА решението в ОСТАНАЛАТА ЧАСТ –относно иска за
прогласяване нищожността на решенията от
ОС ,проведено на 04.07.2018 г. и относно отмяната на решението от същото общо събрание
по т.10 от дневния ред.
ОСЪЖДА против
ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ „ХЕЛИОС“,състояща
се от 12 секции ,от „А“ ,Б,В,Г,Д,Е,Ж,З,И,К,Л и „М“,разположени в
поземлен имот с
идинтификатор 57491.509.36 по КККР на
гр. Поморие ,с адрес – гр.Поморие ,ул.“Морска“ № 52 ,представлявана от председателя на УС Станка
Маркова Станчева ,съдебен адрес- гр.Бургас, ул. „Христо Фотев”, № 22, ет.1,
ап.среден – адв.Иванка Кирязова да заплати на БРЕЗНИК –ЧЕТИРИ СЕЗОНА
„ЕООД,еик *********,СЪС СЕДАЛИЩЕ И АДРЕС НА УПРАВЛЕНИЕ –ГР.Брезник,ул.Капитан
Кисьов“ № 1 сумата 135/сто тридесет и
пет /лева-разноски по делото пред настоящата инстанция.
РЕШЕНИЕТО
в частта относно иска по чл. 40 от ЗУЕС за отмяна на решенията на ОС на ЕС от 04.07.2018 г. не
подлежи на обжалване ,а в останалата част –относно иска за прогласяване
нищожността на решенията подлежи на касационно обжалване пред Върховния
касационен съд в едномесечен срок от съобщението на страните .
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
: ЧЛЕНОВЕ :1.
2.