№ 1186
гр. Пазарджик, 29.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, XVI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и шести ноември през две хиляди двадесет и
първа година в следния състав:
Председател:Мира Мирчева
при участието на секретаря МАЯ ВЛАДОВА
като разгледа докладваното от Мира Мирчева Гражданско дело №
20215220101688 по описа за 2021 година
взе предвид: Производството е образувано по искова молба, подадена от М.И. С. от с. Б.,
общ. Р., срещу „Гепанстрой“ ООД – гр. Пазарджик за обявяване за окончателен на
предварителен договор, сключен между страните, за продажба на недвижим имот
(апартамент) в гр. Пазарджик, както и да бъде осъден ответникът да заплати на ищцата
следните суми: 12991,50 лв., представляващи неустойка за забава на предаването на
владението върху обекта с 18 месеца, 7217,50 лв., представляващи неустойка за забава на
прехвърлянето на собствеността на обекта в уговорения срок - до 30.09.2019 г., при
положение, че не я е уведомил за забавата, както и сумата 20830 лв., представляваща
обезщетение за действително настъпилите за нея вреди - сумата, нужна за завършването на
обекта до степента на завършеност, уговорена в договора.
В исковата молба се излагат обстоятелства около сключването на договора, като се твърди,
че от ищцата е платена уговорената цена от 67000 лв. с изключение само на последната
вноска от 5175 лв., която следва да се заплати при нотариалното прехвърляне на имота.
Правната квалификация на исковете е съответно по чл. 92 от ЗЗД, по чл. 79, ал. 1 от ЗЗД във
връзка с чл. 258 от ЗЗД и по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Дружеството ответник е представило отговор, с който оспорва иска по основателност.
Заявява, че ищцата отказва да заплати цената изцяло, а това се изисква според чл. 7, ал. 2 от
договора преди прехвърлянето на собствеността. Освен това не е издаден акт 15 за имота,
поради което не е възникнало задължението за прехвърляне. По тази причина не се дължат и
неустойки. Отделно ответникът счита, че "ищецът вече е получил неустойка, тъй като
съгласно чл. 4 от сключения допълнителен анекс продажната цена на имота е намалена с
1
5000 лв.".Неоснователен е и искът за пълния размер на вредите, тъй като при цялостното
завършване на сградата довършителните работи ще са извършени и ищцата няма да
претърпи никакви вреди. По тази причина се противопоставя и на допускането на
експертизата.
В хода на делото ищцата е направила изявление, че прихваща задължението си за
последната вноска към сумите, които бъдат уважени по настоящото дело, като в случай, че и
трите иска за парични суми бъдат счетени от съда за основателни, изборът на вземането, към
което да се прихване, да се направи от съда (т.е. не сочи поредност при условията на
евентуалност).
Основната част от фактите по делото не са спорни. Ответникът не оспорва, че първоначално
е поел задължение да завърши обекта до 30.07.2018 г. и в същия срок да прехвърли
собствеността върху него "в деня на плащане на последната вноска по договора", като
впоследствие с анекс към договора срокът е променен на 30.09.2019 г., а цената - намалена
от 77175 лв. на 72175 лв. Формулировката относно прехвърлянето на собствеността както в
първоначалния договор, така и в анекса е следната: "след издаването на акт 15 за
приключване на строително-монтажните работи, но не по късно от 30 септември 2019 г.".
Не е спорно, че обектът не е построен и не е издаден акт 15. Не е спорно, че не е платена
последната вноска от 5175 лв., както и че не е сключен окончателен договор за прехвърляне
на собствеността.
В договора е уговорено, че при непредаване на обекта за период от повече от един месец
след изтичането на срока се дължи неустойка за забава в размер 1% месечно, а "ако
продавачът не прехвърли имота в уговорения срок и не уведоми купувача за забавата", се
дължи неустойка в размер 10% от продажната цена на имота. Уговорено е също и при забава
за плащане на купувача да се дължи неустойка в разме 1% месечно върху просромените
суми.
Няма данни да е извършвано уведомяване на купувача за забавата.
Не са представени доказателства за това, че ищцата е канила многократно ответника да
сключи с нея окончателен договор, но това твърдение не е и оспорено от дружеството
ответник, което не твърди, че е забавило прехвърлянето поради неплащането на последната
вноска, а единствено прави такова възражение за неоснователност на иска в момента на
отговора. Самата ищца в исковата молба заявява готовност за плащане, докато ответникът
счита, че освен неплащането на вноската са налице и други самостоятелни основания
задължението за прехвърляне на собствеността да не е изискуемо, а именно неиздаването на
акт 15.
Според заключението на изслушаното вещо лице стойността на необходимите
довършителни работи съобразно договора на апартамента и на припадащия се на ищцата
дял от общите части на сградата е 42527,57 лв. Ответникът чрез своя управител при
изслушването на вещото лице оспорва точността на получената сума, вкл. поради това, че
според него в стойността са включени работи по довършването на общите части, които
2
всъщност следва да се извършат само в апартаментите. Оспорва и приложимостта на
използваната методика с оглед броя етажи на сградата. Съдът обаче не вижда причина за
съмнение в точността на заключението.
При така установените факти съдът стигна до следните изводи:
Както срокът за довършване на строителството, така и срокът за сключване на окончателен
договор е определен с точна дата. Вторият от сроковете наистина е свързан и с деня на
издаването на акт 15, но само ако той е бил издаден преди 30.07.2018 г., съответно
30.09.2019 г. - това се вижда от думите "но не по-късно от" - с посочване на съответната
дата. И двете задължения не са изпълнени от ответника, което означава, че се дължат както
неустойката в размер на 12 на сто от цената годишно, така и онази в размер 10% от цялата
цена еднократно. Не може да се приеме, че задължението за прехвърляне на собствеността
не е изпълнено по причина, че не е платена последната вноска - от обстоятелствата по
делото и по-конкретно от твърдението на ищцата, неоспорено от ответника и съпоставено с
другите обстоятелства, може да се направи обратният фактически извод: ищцата е тази,
която поради забава на ответника като неин длъжник е отказала да изпълни изцяло
задължението си, т.е. възползвала се е от правото си по чл. 90, ал. 1 от ЗЗД. Това обаче не
освобождава длъжника (ответника) от последиците на неговата забава, т.е неустойката за
забава и на това задължение продължава да се дължи, още повече, че тя е определена като
еднократна сума за настъпила веднъж забава с повече от един месец, а не за определен
период.
След като ищцата не желае да посочи към коя от претендираните суми следва да се прихване
нейното задължение от 5175 лв., няма друга възможност, освен съдът по свой избор да го
прихване към една от тях. Неоправдано би било и не би съответствало на смисъла на закона
това изявление да се счита за ненадлежно направено т.е. ненаправено, и да не се взема
предвид от съда като факт, погасяващ материалноправното задължение на ищцата за
последната вноска. Останалите условия на чл. 103 и чл. 104 от ЗЗД са налице - изявлението,
макар и направено в молба, пряко адресирана до съда, е отправено и към другата страна по
делото, под условие, че предявеното вземане бъде уважено.
Налице са всички основания за уважаване и на иска за обявяване на предварителния договор
за окончателен, още повече при условие, че ищцата прави изявление за прихващане. Дори
обаче прихващане да нямаше, чл. 362 от ГПК позволява искът да бъде уважен и без
предварително да е заплатена цялата цена. Съществуват разногласия в съдебната практика
по въпроса за това, дали чл. 362 е приложим в случаите, когато предварителният договор
изрично предвижда плащането на цената да се извърши предварително. Независимо обаче
кое от двете разнопосочни становища се приеме, в случая няма уговорка плащането
непременно да предхожда прехвърлянето на собствеността - уговорено е те да се извършат в
един и същ ден. Дори да беше уговорено предварително плащане и да се сподели
становището за неприложимост в този случай на чл. 362, извършеното прихващане замества
плащането напълно.
Неустойката не изключва присъждането на обезщетение за по-големи вреди, настъпили от
3
неизпълнението. Съдът не споделя становището на ответника, че вреди липсват, тъй като
изпълнението още е възможно и предстои. Законът дава възможност на кредитора да избере
при забава дали ще иска реално изпълнение, или обезщетение за неизпълнение. Ищцата е
избрала втората възможност, като това не би следвало да изключва правото и да поиска
заплащане на уговорената неустойка за забава в размер 1% месечно и едновременно с нея -
разликата до размера на вредите от пълно неизпълнение.
Намаляването на цената, уговорено вероятно от страните като компенсация за забавата
преди сключването на анекса, не изключва по никакъв начин дължимостта на някоя от двете
неустойки за неизпълнение, настъпило в периода след новия уговорен срок.
Сумата, посочена от вещото лице като нужна за довършването на жилището, след
приспадане на двете неустойки от 12991,50 лв. и 7217,50 лв., е равна на 22318,57 лв., което
надвишава претендирания от ищцата размер от 20830 лв.
От изложеното следва, че всички искове следва да се уважат изцяло с изключение на
прихванатата сума от 5125 лв.
По изложените съображения съдът
РЕШИ:
Обявява за окончателен сключения на 30.03.2018 г. между М. Г. СТ., ЕГН **********, от с.
Б.е, общ. Р., УЛ.******** като купувач, и "Гепанстрой" ЕООД - Пазарджик, ЕИК *********,
като продавач, предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот:
апартамент № 5 на втори жилищен етаж, със застроена площ площ 93,60 кв.м. и припадащи
се идеални части, съответстващи на 10,55 кв.м. площ от общите части на сградата,
разположен в новострояща се жилищна сграда с адрес: ************ ведно с припадащите
се идеални части от общите части на сградата, като съгласно КККР на гр. Пазарджик
поземленият имот е с идентификатор 55155.501.357, за сумата общо 72175 лева, от които
67000 заплатени от купувача преди предявяването на иска, а 5175 лв. - погасени чрез
прихващане с вземането на ищцата за неустойка поради забава по същия договор.
Осъжда "Гепанстрой" ЕООД - Пазарджик да заплати на М. Г. СТ. сумата 7816,50 лв.,
представляваща неустойка за забава на предаването на обекта с 18 месеца, като отхвърля
иска за разликата над 7816,50 лв. до пълния предявен размер от 12991,50 лв. като погасен
чрез прихващане с дължимата от ищцата вноска от 5175 лв. от цената на жилището.
Осъжда "Гепанстрой" ЕООД - Пазарджик да заплати на М. Г. СТ. сумата 7217,50 лв.,
представляваща неустойка за забава на прехвърлянето на собствеността на обекта в срок до
30.09.2019 г.
Осъжда "Гепанстрой" ЕООД - Пазарджик да заплати на М. Г. СТ. сумата 20830 лв.,
представляваща обезщетение в размер реалните вреди от неизпълнението на договора от
30.03.2018 г., представляващи сумата, необходима за завършването на обекта до уговорената
в договора степен на завършеност.
4
Осъжда на осн. чл. 364, ал. 1 от ГПК М. Г. СТ. да заплати на Община Пазарджик сумата
2165,25 лв., представляваща местен данък за възмездно придобиване на имущество в размер
3 на сто върху цената по договора, съгласно чл. 46, ал. 2, т. 1 от ЗМДТ.
Осъжда на осн. чл. 364, ал. 1 от ГПК М. Г. СТ. да заплати по сметката на съда сумата 591,38
лв., представляваща нотариална такса.
Решението подлежи на вписване на основание чл. 112, б. "з" от ЗС.
Нарежда да се впише възбрана върху имота до заплащането на разноските по
прехвърлянето, на осн. чл. 364, ал. 1 от ГПК.
Осъжда "Гепанстрой" ЕООД - Пазарджик да заплати на М. Г. СТ. разноски по делото в
размер 4467,88 лв.
Решението подлежи на обжалване пред Пазарджишкия окръжен съд в двуседми чен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Пазарджик: _______________________
5